28 C 9/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudcem Mgr. Janem Bártou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalovanému: osobní údaje žalovaného pro určení výše nájemného

I. Určuje se, že nájemné za nájem bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice] [číslo] v [obec a číslo], k.ú. [obec], pronajaté žalovanému nájemní smlouvou ze dne [datum], které je žalovaný povinen hradit žalobkyni, činí 144 Kč za m2 měsíčně, což činí při 36,96 m2 užívané plochy daného bytu částku 5 754 Kč měsíčně. Žalovaný je povinen platit žalobkyni takto zvýšené nájemné počínaje od [datum].

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši 2 600 Kč.

1. Žalobkyně se domáhala určení výše nájemného za pronájem bytu, označeného ve výroku tohoto rozsudku. Nájemcem tohoto bytu je žalovaný. Žalobu odůvodnila žalobkyně tím, že žalovaný užívá bytovou jednotku [číslo] v domě [adresa] v ulice [anonymizováno] [číslo] v [obec a číslo], kat. úz. [obec] (dále jako„ byt“) na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] a jejího dodatku ze dne [datum]. Žalobkyně zaslala žalovanému dne [datum] a opětovně pak ještě dne [datum] písemný návrh na zvýšení nájemného v souladu s ust. § 3074 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jako„ OZ“), a to s ohledem na skutečnost, že mezi stranami nebyl ujednán způsob zvyšování nájemného. Žalobkyně navrhovala navýšení nájemného daného bytu z dosavadních 120 Kč/m2/měsíc na částku 144 Kč/m2/měsíc. Žalovaný si návrhy na zvýšení nájemného nevyzvednul, po jejich vhození do poštovní schránky se k nim nijak nevyjádřil a ani nezačal od června 2020, respektive listopadu 2021, platit zvýšené nájemné. Vzhledem k tomu, že žalovaný dosud žalobkyni nesdělil, že s navrhovanou výší nájemného souhlasí, nájem nevypověděl, ani nezahájil jakékoli jednání o jiném uspořádání právních vztahů, obrátila se žalobkyně s návrhem na určení nájemného ve výši 5 754 Kč měsíčně na zdejší soud.

2. Žalovaný se k podané žalobě nevyjádřil.

3. Studiem spisu soud zjistil, že ve věci je možné rozhodnout i na základě předložených listinných důkazů, proto dle ustanovení § 115a občanského soudního řádu (o. s. ř.) vyzval usnesením žalobkyni i žalovaného, aby se ve lhůtě 7 dnů vyjádřili, zda souhlasí s tím, aby ve věci bylo soudem rozhodnuto bez nařízení jednání a poučil je, že pokud se v této lhůtě nevyjádří, bude mít soud za to, že souhlasí s rozhodnutím věci bez nařízení jednání.

4. Výzva byla žalovanému doručena dnem [datum] fikcí, 10. dnem uložení na poště. Žalobkyni byla výzva doručena do datové schránky dne 17. 1 2022. Žalobkyně ani žalovaný se k otázce eventuálního rozhodnutí soudu ve věci bez nařízení jednání nevyjádřili. Soud tedy uzavřel, že oba účastníci souhlasí s rozhodnutím věci bez nařízení jednání a tímto způsobem ve věci rozhodl. Soud dodává, že usnesením ze dne 14. 1. 2022, č. j. [číslo jednací], které bylo žalovanému doručeno dne [datum], byl žalovaný vyzván taktéž k vyjádření k žalobě, která mu byla s tímto usnesením doručována. Žalovaný i přesto zůstal ve věci zcela nečinný a ve stanovené lhůtě, která uplynula dne [datum], ani později, se k žalobě věcně nevyjádřil.

5. Po provedeném dokazování má soud za prokázané následující skutečnosti:

6. Žalovaný na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] a jejího dodatku ze dne [datum] užívá bytovou jednotku [číslo] v domě [adresa] v ulice [anonymizováno] [číslo] v [obec a číslo], kat. úz. [obec], přičemž byl povinen hradit žalobkyni nájemné ve výši 4 795 Kč (prokázáno smlouvou o nájmu bytu ze dne [datum] a jejího dodatku [číslo] ze dne [datum]).

7. Žalobkyně zaslala žalovanému dne [datum] a následně dne [datum] písemné návrhy na zvýšení nájemného z dosavadních 4 795 Kč na 5 754 Kč, respektive z dosavadních 120 Kč/m2/měsíc na 144 Kč/m2/měsíc. Žalovaný se se k návrhům nijak nevyjádřil ani nezačal platit nájemné v navrhované zvýšené výši (prokázáno návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného ze dne [datum] včetně dodejky a evidenčního listu a návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného ze dne [datum] včetně dodejky a evidenčního listu). Žalovaný ani žalobkyni nekontaktoval ohledně případného návrhu na jiné uspořádání vzájemným vztahů a kontraktační pokusy žalobkyně tak zůstaly zcela bez odezvy.

8. Nájemné obvyklé v místě a čase činilo na území městské části [obec a číslo] v roce 2017 částku 201 Kč až 278 Kč za 1m2 měsíčně. Vzhledem k výraznému navyšování cen nemovitostí a potažmo i nájemného je nepochybné, že aktuální cena nájemného za 1m2 je vyšší než v roce 2017 (prokázáno znaleckým posudkem [číslo] 2017 Ing. [jméno] [příjmení] o obvyklé ceně měsíčního nájemného za užívání bytů v majetku hl. m. [obec] svěřených městské části [obec a číslo]).

9. Žalobkyně dokládá výši nájemného obvyklého v místě a čase též třemi evidenčními listy pro výpočet nájemného, které se týkají nájemců obdobných bytů ve stejné lokalitě s nájemným ve výši 144 Kč/m2 měsíčně (prokázáno evidenčním listem [příjmení] [jméno] [příjmení] [číslo], evidenčním listem [příjmení] [jméno] [číslo] a evidenčním listem [příjmení] [jméno] [číslo]). Nájemné v bytě žalovaného bylo zvýšeno v návaznosti na usnesení Rady Městské části [obec a číslo] ze dne [datum], č. usn. [číslo].

10. Po provedeném dokazování soud učinil následující závěr o skutkovém stavu:

11. Žalovaný je nájemcem bytu na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] a jejího dodatku ze dne [datum] a má povinnost hradit nájemné ve výši 4 795 Kč měsíčně. Žalobkyně doručila žalovanému dne [datum] a opakovaně pak ještě dne [datum] návrh na zvýšení nájemného, žalovaný však zůstal nečinný a žalobkyni nijak nekontaktoval. K návrhu se žalovaný nevyjádřil a nájemné nadále hradil v dosavadní výši. V roce 2017 činilo nájemné srovnatelných bytů ve stejné lokalitě částku 201 Kč až 278 Kč za 1m2 měsíčně. Nájemci srovnatelných bytů ve stejné lokalitě hradí žalobkyni nájemné ve výši 144 Kč za 1m2 měsíčně. Nájemné bylo mj. v bytě žalobce zvýšeno na žalovanou výši usnesením Rady Městské části [obec a číslo] ze dne [datum], č. usn. [číslo].

12. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

13. Dle § 2249 odst. 1 OZ platí, že neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Dále dle § 2249 odst. 3 OZ platí, že souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

14. Dle § 2249 odst. 2 OZ prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Dle § 3 odst. 1 písm. a) nařízení vlády č. 453/2013 Sb. lze srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě pro konkrétní byt zjistit na základě pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě. Dle § 3 odst. 1 písm. b) nařízení vlády č. 453/2013 Sb. lze srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě pro konkrétní byt stanovit na základě na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.

15. V dané věci byly splněny podmínky pro to, aby se žalobkyně domáhala rozhodnutí soudu o určení nájemného v místě a čase obvyklém, neboť řádně a v zákonných lhůtách nejdříve oslovila žalovaného, aby se k návrhu na zvýšení nájemného vyjádřil, přičemž k odsouhlasení zvýšeného nájemného v zákonem stanovené lhůtě nedošlo. Žalovaný i posléze hradil nájemné v dosavadní výši a žalobkyně se tak za splnění zákonné lhůty obrátila na zdejší soud.

16. Soud shledal, že žalobkyně a žalovaný spolu dne [datum] uzavřeli smlouvu o nájmu bytu. Žalovaný je na jejím základě povinen platit nájemné ve výši 120 Kč/m2/měsíc, respektive 4 795 Kč měsíčně. Žalobkyně doručila žalovanému dne [datum] a opakovaně pak [datum] návrh na zvýšení nájemného (na výši 144 Kč/m2/měsíc, respektive 5 754 Kč měsíčně) ve smyslu § 2249 odst. 1 OZ, žalovaný však zůstal nečinný, jak již soud opakovaně uvedl výše. Dle § 2249 odst. 3 OZ platí, že pokud nájemce do dvou měsíců od dojití návrhu pronajímateli nesdělí, že se zvýšením nájmu souhlasí, může pronajímatel ve lhůtě dalších tří měsíců navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Dle § 3 odst. 1 písm. a) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., lze ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě pořídit znalecký posudek. Podle znaleckého posudku [číslo] 2017 vypracovaného Ing. [jméno] [příjmení] činilo srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě v roce 2017 částku 201 Kč až 278 za 1m2 měsíčně. Vzhledem k vývoji cen nemovitostí a potažmo i jejich nájmů je nepochybné, že aktuální hodnota srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě je vyšší než v roce 2017. Podle § 3 odst. 1 písm. b) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., lze srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě stanovit též na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných. Žalobkyně doložila tři evidenční listy, ze kterých vyplývá, že srovnatelné nájemné v daném místě činí 144 Kč za 1m2 měsíčně. Nájemné bylo mj. v bytě žalobce zvýšeno na žalovanou výši usnesením Rady Městské části [obec a číslo] ze dne [datum], č. usn. [číslo].

17. Návrh je důvodný, žalovaný na návrh na zvýšení nájemného nijak nereagoval a zůstal nečinný, zvýšené nájemné pak platit nezačal. Kontraktační proces předpokládaný ust. § 2249 OZ tak žalobkyně opakovaně iniciovala, avšak bezúspěšně – žalovaný nijak nereagoval a byl pro žalobkyni nekontaktní. Výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě je prokazatelně minimálně 144 Kč za 1m2 měsíčně, toto obdobné nájemné je v podobných bytech placeno. Citovaným usnesením Rady Městské části [obec a číslo] pak bylo nájemné v bytě žalobce účinně zvýšeno na žalovanou úroveň. Soud proto žalobnímu návrhu na stanovení výše nájemného vyhověl, a to s účinkem od prvního dne měsíce následujícího po měsíci podání návrhu ke zdejšímu soud, tedy od února 2022.

18. Podle § 142 odst. 1 a § 142a odst. 1 o. s. ř. vzniklo plně úspěšné žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení vůči neúspěšnému žalovanému, kterému ve lhůtě nejméně 7 dnů před podáním žaloby zaslala výzvu k plnění. Žalobkyni vznikly náklady řízení v celkové výši 2 600 Kč sestávající ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 000 Kč a nákladů za 2 úkony právní služby ve výši 600 Kč (dle § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., o stanovení výše paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 občanského soudního řádu a podle § 89a exekučního řádu, dále jen„ vyhl.“) ve výši 2× 300 Kč za následující úkony: výzva k plnění dle § 1 odst. 3 písm. a) vyhl., návrh ve věci samé dle § 1 odst. 3 písm. a) vyhl.