30 C 114/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudkyní JUDr. Ivetou Nývltovou, Ph.D., ve věci žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0, narozená Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalovanému: Jméno zainteresované osoby 1/0, narozený Datum narození zainteresované osoby 1/0 bytem Adresa zainteresované osoby 1/0 zastoupený obecným zmocněncem Anonymizováno Anonymizováno bytem Adresa zainteresované osoby 1/1 o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď nájmu bytu číslo hodnota v domě číslo popisné Anonymizováno v Anonymizováno ulici, číslo orientační Anonymizováno, v adresa - Anonymizováno, kterou žalovanou žalobkyni dopisem ze dne datum, je neoprávněná.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náklady řízení ve výši částka do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne datum domáhala určení, že výpověď z nájmu bytu č. hodnota v domě č. p. Anonymizováno v Anonymizováno ulici č. o. Anonymizováno v adresa – Anonymizováno, kterou dal žalovaný žalobkyni dopisem ze dne datum je neplatná a neoprávněná. Žalobkyně uvedla, že dne datum obdržela výpověď z nájmu bytu z důvodu potřeby jejího bytu pro dceru žalovaného jméno FO. Činžovní dům, ve kterém se nachází byt v nájmu žalobkyně, vlastnili rovným dílem dva majitelé. Žalovaný a jméno FO, který zemřel v lednu 2018 a pozůstalost je v soudním řízení. Žalobkyně bydlí v bytě 42 let. V domě jsou i další byty, které žalovaný pronajímá krátkodobě zahraničním a českým pracovníkům firem. Pronajímatel v domě nebydlí, ani se tam nezdržuje. Žalobkyně dala žalovanému námitky k výpovědi z bytu ze dne datum. Žalobkyně má za to, že výpověď je neplatná, neboť výpověď z nájmu dal pouze jeden spoluvlastník a to žalovaný. Bytová potřeba dcery žalovaného je zajištěna jiným bytem v domě, když jeden byt v přízemí užívá dcera žalovaného jméno FO. Druhý byt v přízemí užíval jméno FO. Ve druhém nadzemním podlaží jsou dva byty, které užíval jméno FO, ve třetím nadzemním podlaží je byt, který užívá žalobkyně a mezonetový byt částečně zasahující do podkroví, který žalovaný krátkodobě pronajímá různým firmám. Žalobkyně koncem roku 2020 prodala jméno FO stavbu pro rodinnou rekreaci ev. č. hodnota, která je součástí pozemku parc. č. Anonymizováno/3 a zahradu parc. č. Anonymizováno/2 v chatové osadě jméno FO mimo obytnou zónu obce adresa, protože už nestačila na její údržbu. Tato nemovitost nesloužila k trvalému bydlení. Žalobkyně dále namítla, že podle § 1128 odst. 1 o. z. je nutný souhlas přinejmenším nadpoloviční většiny spoluvlastníků domu za účinnosti zák. č. 40/1964 Sb., tuto problematiku řešil Nejvyšší soud rozhodnutími spisová značka ze dne datum a spisová značka z datum tak, že má-li být přijato určité rozhodnutí týkající se hospodaření se společnou věci, podle § 139 odst. 2 obč. zák. též rovněž dání výpovědi z nájmu bytu ve společném domě, musí se pro ně vyslovit nadpoloviční většina určená podle výše podílu tj. nad 50 %. Citovaná judikatura nebyla změněna ani za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. Žalovaný souhlas většiny počítané podle velikosti podílu z výpovědi z nájmu bytu ze dne datum nemá a neexistuje ani dohoda spoluvlastníků odchylující se od zákonného režimu.

2. Žalovaný uvedl, že tvrzení žalobkyně jsou nepravdivá. Výpověď byla žalobkyni dána z důvodu potřeby bytu pro dceru žalovaného, která má zájem na vylepšení svých bytových potřeb a toho času užívá garsoniéru o velikosti 32,5 m2. Žalovaný byl připraven k výměně bytu mezi žalobkyní a jeho dcerou. Odsouhlas spoluvlastníka nemovitosti s výpovědí nebyl vyžadován, když žalovaný dne datum uzavřel s předchozím spoluvlastníkem nemovitosti dohodu o užívání společné věci. Jak vyplývá z uvedené smlouvy, žalovaný výlučně užívá a vykonává práva a povinnosti mimo jiné ve vztahu k bytu žalobkyně. jméno FO tento konkrétní případ se tak neaplikuje ust. o. z. upravující potřebu souhlasu k rozhodování otázek týkající se společné věci. A žalovaný proto k výkonu svých výlučných práv a povinností od uzavření smlouvy a v jejím souladu nepotřeboval jakýkoliv souhlas. Ačkoliv se v mezidobí uskutečnil převod jednoho ze spoluvlastnického podílu na pana jméno FO, který zemřel v roce 2018, změna v osobě jednoho ze spoluvlastníků, nemá sama o sobě vliv na dohodu o užívání společné věci. Následkem opomenutí spoluvlastníka může být pouze neúčinnost právního jednání. Nájemní smlouva byla vypovězena v souladu se zákonem, kdy dle ustálené judikatury bytová potřeba může být dána i za situace, že osoba, ve prospěch které je nájemní smlouva vypovídána již má vlastní byt, avšak má zájem na vylepšení svých současných bytových potřeb. Např. užíváním bytu o větší podlahové výměře. Námitka neoprávněnosti výpovědi je z toho důvodu nedůvodná. Žalovaný má výlučná práva k třetímu z bytů a to k bytu o výměře 98 m2, který se nachází ve druhém a třetím nadzemním podlaží předmětné nemovitosti. Není však pravdou, že tento byt v současné době nikdo neužívá a že je využíván ke krátkodobým pronájmům. V posledních pěti letech se změnil pouze jednou nájemce. Nájemní smlouvy jsou uzavírány na dobu určitou jednoho roku. Žalovaný jako spoluvlastník předmětné nemovitosti, má právo zvolit si ve svém domě k bydlení své dcery byt, který oběma vyhovuje a dává mu současně ekonomický smysl. A nelze mu vnucovat jiné způsoby řešení uvedené bytové situace.

3. Soud v rámci řízení provedl tyto důkazy: evidenční list nájemného k předmětnému bytu, výpis z katastru nemovitostí LV č. hodnota, smlouvu o rozdělení práv k užívání nemovitosti uzavřené mezi jméno FO a jméno FO ze dne datum, výpověď z nájmu bytu ze dne datum, námitky k výpovědi z nájmu bytu ze dne datum, vyjádření k námitkám k výpovědi z nájmu bytu ze dne datum, nájemní smlouvu uzavřenou mezi žalovaným a jméno FO ze dne datum, nájemní smlouvu uzavřenou mezi žalovaným a Anonymizováno Anonymizováno ze dne datum.

4. Mezi zúčastněnými stranami je nesporné, že žalobkyně jako nájemkyně a žalovaný jako pronajímatel mají uzavřenu nájemní smlouvu na dobu neurčitou k bytu, který je předmětem tohoto řízení o vel. 2+1, je též nesporné, že žalobkyně chatu v Anonymizováno již prodala. V činžovním domě má žalovaný k dispozici byt v suterénu, kde bydlí jeho dcera, v prvním patře byt 2+1, který užívá žalobkyně, a dále v prvním patře a v podkroví původně byly dva byty a v současné době se jedná o jeden mezonetový byt.

5. Z LV Anonymizováno pro katastrální území adresa vedeného u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště adresa soud zjistil, že žalovaný je vlastníkem poloviny pozemku parc. č. hodnota, na kterém stojí stavba č. p. Anonymizováno.

6. Smlouvou o rozdělení práv užívání nemovitosti uzavřené dne datum mezi žalovaným a jméno FO, se spolumajitelé nemovitosti zapsané na LV Anonymizováno katastrální území adresa dohodli, že žalovaný má právo a povinnosti k jedné polovině domu sestávajícího se ze suterénu, sklep, kancelář a příslušenství vpravo od vchodu do suterénu, první patro, byt 2+1 s přísl. a byt 1+1 s přísl. a byt v podkroví 1+1 s přísl. vpravo od vchodu do podkroví.

7. Z evidenčního listu je patrno, že byt, který užívá žalobkyně má 68,30 m2 a je osobou v bytě bydlící, v roce 2019 byly osobami hlášenými v bytě i syn žalobkyně a její dcera.

8. Dopisem ze dne datum žalovaný zaslal žalobkyni výpověď z nájmu bytu z důvodu jeho potřeby pro dceru jméno FO, která má zájem na vylepšení svých současných bytových potřeb a bude předmětný byt užívat po jeho odevzdání. Výpovědní doba činí 3 měsíce a počíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla. Dále byla žalobkyně poučena, že má právo vznést proti výpovědi námitky, navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem a to ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy výpověď došla. Žalobkyně žalovanému doručila námitky k výpovědi z bytu ze dne datum.

9. Mezi žalovaným a Anonymizováno Anonymizováno byla uzavřena nájemní smlouva k bytu ve druhém nadzemním podlaží domu č. p. Anonymizováno na adrese adresa dne datum na dobu od datum do datum. Dále byla uzavřena nájemní smlouva k bytu v druhém nadzemním podlaží mezi žalovaným a jméno FO dne datum do datum.

10. Žalobkyně podala žalobu na určení neplatnosti a neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu dne datum.

11. Žaloba je důvodná.

12. Podle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z., pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného, nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii, nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. Podle § 2288 odst. 3 o. z., vypoví-li pronajímatel nájem z důvodu uvedených v odst. 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi. Podle § 2290 o. z., nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

13. Podle § 2286 odst. 1 o. z., výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle § 2286 odst. 2 o. z., vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

14. Žalovaný dopisem ze dne datum vypověděl nájem předmětného bytu, ke kterému má žalobkyně uzavřenu nájemní smlouvu na dobu neurčitou s určenou výpovědní dobou 3 měsíce počínající běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď dojde. Žalobkyni byla výpověď doručena dne datum a žalobkyně též byla poučena o možnosti podat námitky, což i učinila a následně ve lhůtě dvou měsíců v souladu s ust. § 2290 o. z., podala u zdejšího soudu žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu.

15. Provedeným dokazováním bylo zjištěno, že dcera žalovaného má ve stejném činžovním domě k dispozici menší byt. Žalovaný jako spoluvlastník činžovního domu má právo pro svoji dceru vylepšit její bytové poměry v domě, ve kterém bydlí jeho dcera. Toto svoje právo může žalovaný realizovat poskytnutím mezonetového bytu v daném domě své dceři. Nájemní vztah k mezonetovému bytu nacházejícím se ve druhém a třetím nadzemním podlaží předmětného činžovního domu sjednává žalovaný na dobu určitou jednoho roku. Z předložené nájemní smlouvy k tomuto bytu ze dne datum vyplývá, že byla sjednána nájemní smlouva od datum do datum. Od května 2021 mohl žalovaný své dceři mezonetový byt poskytnout. Nebyla tedy splněna zákonná podmínka, že žalovaný potřebuje byt, jehož nájemkyní je žalobkyně více než 40 let, pro zlepšení bytové potřeby své dcery.

16. K námitce neplatnosti výpovědi z nájmu bytu ze strany žalobkyně soud uvádí, že posouzení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu zahrnuje i posouzení její platnosti.

17. S ohledem na výše uvedené skutečnosti soud jen ve stručnosti k námitce ze strany žalobkyně, že k výpovědi nebyl dán souhlas dalších spoluvlastníků, uvádí následující. Podle § 3028 odst. 3 o. z., není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

18. Uzavírání nájemních smluv patřilo ve smyslu ust. § 139 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ( dále jen obč. zák.) do rozhodování o užívání společné věci, tedy do běžné správy nemovitosti. Mezi žalovaným a jméno FO, jako spoluvlastníky činžovního domu č. p. Anonymizováno, byla uzavřena smlouva o rozdělení práv k užívání nemovitosti dne datum, kdy žalovaný měl práva a povinnosti k jedné polovině domu sestávajícího se mimo jiné z bytu 2+1 s přísl. v prvním patře, ke kterému má uzavřenu žalobkyně nájemní smlouvu. Tímto byla mezi bývalými spoluvlastníky činžovního domu uzavřena nepojmenovaná smlouva ve smyslu ust. § 51 obč. zák. Tato dohoda nebyla změněna jinou dohodou, a proto jsou právní nástupci původního spoluvlastníka jméno FO povinni tuto dohodu respektovat, kdy změna jednoho ze spoluvlastníků není podstatnou změnou poměrů, která by měla vliv na vázanost smluvních projevů spoluvlastníků o užívání společné věci (s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne datum sp. zn. spisová značka). Žalovaný proto mohl vypovědět nájem z bytu, který má v užívání, bez souhlasu dalšího spoluvlastníka.

19. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy žalobkyně byla ve sporu plně úspěšná a vznikly jí náklady řízení ve výši částka představující zaplacený soudní poplatek ve výši právnická osoba Kč a náklady právního zastoupení ve výši částka a to podle § 9 odst. 3 písm. a) vyhl. č. 187/1996 odměna za 3 úkony právní služby (převzetí věci, podání návrhu, účast na jednání) po částka za úkon, 3 režijní paušály k uvedeným úkonům po částka za úkon. O povinnosti žalovaného nahradit náklady řízení k rukám právního zástupce žalobkyně bylo rozhodnuto podle § 149 odst. 1 o. s. ř. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení k Městskému soudu v Praze prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 4.