30 C 20/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudkyní JUDr. Ivetou Nývltovou, Ph.D., ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zrušení kupní smlouvy z důvodu neúměrného zkrácení kupní ceny

I. Žaloba, že kupní smlouva uzavřena dne [datum] mezi [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] s. r. o. a žalovanou [právnická osoba] ohledně prodeje pozemku parcelní [číslo] o výměře 7 547 metrů čtverečních v [katastrální uzemí], obec Praha, se zrušuje, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 31 036,50 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobkyně uvedla, že se domáhala zrušení kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou ohledně prodeje pozemku parcelní [číslo] v [katastrální uzemí]. Dne [datum] provedl Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha pod [číslo jednací], zápis vkladu vlastnického práva ohledně výše uvedené předmětné nemovitosti, na základě kupní smlouvy ze dne [datum] za kupní cenu ve výši 24 300 000 Kč, přičemž žalobkyně zastoupena bývalým jednatelem [jméno] [příjmení], bez ohledu na rozhodnutí či jiné aspekty valné hromady žalobkyně a právních předpisů, či oprávněných zájmů, podepsala smlouvu o převodu předmětného pozemku se žalovanou. Žalobkyně dopisem ze dne [datum] odstoupila od kupní smlouvy ze dne [datum] s ohledem na reakci žalované, dostala žalobkyně dne [datum] znovu žalované společnosti odstoupení od kupní smlouvy do jejich datové schránky. Žalobkyně se domáhá zrušení kupní smlouvy pro neúměrné zkrácení kupní ceny. Reálná tržní hodnota předmětné nemovitosti činila v roce 2016 43 142 000 Kč. Žalobkyně se žalovanou opakovaně se pokusily o smír prostřednictvím zaměstnance své sesterské společnosti pana [jméno] [příjmení] s tím, že bylo učiněno několik nabídek na zpětný převod pozemku do majetku žalobkyně. Prodejem předmětné nemovitosti výrazně pod tržní cenou došlo nejen ke zkrácení kupní ceny, ale mohlo dojít i k naplnění skutkové podstaty trestního činu krácení věřitele podle příslušných ustanovení trestního zákoníku. Finanční správa již z podezření ze spáchání trestného činu poškození věřitele podala trestní oznámení, a to Policii ČR, Obvodnímu ředitelství policie [obec] IV pod č.j. KRPA-154026-13/TČ-2021-001491. Žalobkyně má zato, že v tomto případě podpisem ekvivalentní kupní smlouvy za cenu mírně nevýhodnou pro jednu ze smluvních stran a za zlomek její tržní ceny, mohla být naplněna skutková podstata trestního činu lichvy. Pan [příjmení] [příjmení] prodal nemovitosti výrazně pod tržní cenou a pod výši závazku žalobkyně. Proti žalobkyni je vedeno exekuční řízení JUDr. [jméno] [příjmení], LL.M., exekutorský úřad, a to pod spisovou značkou 143 EX -00396 2020 Soudní exekutor JUDr. [jméno] [příjmení], LL.M. souhlasil s převodem předmětného pozemku pouze za podmínky, že kupní cena bude složena na jeho účet a z tohoto plnění, pak bude pohledávka vymáhána v exekučním řízení uspokojena. Bývalý jednatel žalobkyně byl k prodeji dotlačen tísní objednavatelem znaleckého posudku vyhotoveného dne [datum] Ing. [jméno] [příjmení], soudním znalcem, byla společnost [právnická osoba], která vymáhá pohledávku za žalobkyni v exekučním řízení, nikoliv exekutorský úřad. Znalec svojí působností je zcela mimo [katastrální uzemí] a obsahuje zjevně neporovnatelné nabídky nemovitostí v [katastrální uzemí]. [jméno] [příjmení], pan [příjmení] [příjmení] a Bc. [jméno] [příjmení] jednají dlouhodobě ve shodě s cílem obohatit se na úkor skupiny [právnická osoba] Jednání žalobkyně při prodeji předmětného pozemku bylo v rozporu s dobrými mravy.

2. Žalovaná uvedla, že právo uplatněné žalobkyní bylo prekludováno, neboť uplynula doba jednoho roku. Dále nárok žalobkyně nemá oporu v platném právu, kdy žalobkyně i žalovaná byly výhradně založeny za účelem podnikatelské činnosti. Žalobkyně i žalovaná uzavíraly předmětnou kupní smlouvu v rámci své podnikatelské činnosti, tudíž nelze aplikovat ustanovení § [číslo]. Žalovaná dále uvedla, že absentuje neúměrné zkrácení ceny, když řádným znaleckým posudkem Ing. [jméno] [příjmení], Ph.D., MBI byla stanovena obvyklá cena pozemku 24 215 000 Kč. Znalecký posudek byl vypracováván pro účely prodeje majetku podle ustanovení § 44a zákona číslo 120/2001 Sb. (exekuční řád). Znalkyně [jméno] [příjmení] ve znalecké posudku z roku 2021 stanovovala tržní cenu pozemku, když nedostatečně specifikovala pozemky a tyto nelze jednoznačně identifikovat, ocenění bylo provedeno k 13. lednu 2021, znalecký posudek byl vypracován [datum] a není zřejmé, jakým způsobem tato skutečnost byla v textu posudku zohledněna. Předmětný pozemek byl v roce 2015 nabídnut od společnosti [právnická osoba] za kupní cenu ve výši 10 000 000 Kč. Pozemek je velmi specifický, neboť jím vede [anonymizována dvě slova] potok až do ulice [ulice]. Přes pozemek vede rozsáhlý kabelový svazek, který je v kolizi s plánovanou zástavbou s případnou přeložkou těchto svazků jsou spojeny značné náklady v odhadované ceně 11 000 000 Kč. Dále na pozemku byla zjištěna významná ekologická zátěž spočívající zejména v existenci polycyklických aromatických uhlovodíků, které až šesti násobně překračují povolené limity. Vzájemná plnění poskytnutá na základě smlouvy nebyla v hrubém poměru ve smyslu ustanovení § 1793 odst. 1 o. z. a žalobkyně výslovně souhlasila se sjednanou kupní cenou či skutečná cena pozemku byla nebo musela být známa ve smyslu ustanovení § 1794 odst. 2 o. z. Žalovaná uzavřela smlouvu v dobré víře a není povinností žalované zkoumat důvody pro které se druhá smluvní strana rozhodla realizovat transakci. Na základě znaleckého posudku z roku 2020 byla ve smlouvě dohodnuta kupní cena. Žalovaná považuje žalobu za šikanózní a nepoctivé jednání žalobkyně.

3. Soud v rámci řízení provedl tyto důkazy: -) výpis z obchodního rejstříku žalobkyně, -) výpis z obchodního rejstříku žalované, -) smlouvu o prodeji nemovitých věcí, -) výpis z katastru nemovitostí LV [číslo] pro [katastrální uzemí], -) odstoupení od kupní smlouvy včetně doručení do datové schránky, -) reakci žalované ze dne [datum], -) oznámení o odstoupení od kupní smlouvy ze dne [datum] včetně doručení do datové schránky, -) znalecký posudek [číslo] -) znalecký posudek [číslo] 2021, -) souhlas soudního exekutora se zpeněžením majetku dle § 44a odst. 4 exekučního řádu, -) usnesení soudního exekutora č.j. 143 EX 00396/2020-133, -) přehled plateb ke dni [datum], -) pověření soudního exekutora č.j. 52 EXE 884/2020-27, -) exekuční příkaz k provedení exekuce prodejem nemovitých věcí č.j. 143 EX 00396/2020-027, -) výslech svědka [jméno] [příjmení].

4. Z těchto provedených důkazů v rozsahu nezbytném pro rozhodnutí soud zjistil tento skutkový stav věci. Žalobkyně i žalovaná jsou obchodní společností, jejichž předmětem podnikání je výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, pronájem nemovitostí, bytu a nebytových prostor. Obvodním soudem pro Prahu 2 dne 28. srpna 2020 pod č.j. 52 EXE 884/2020-27, spisová značka exekutora: 143 EX 00396/2020 byl soudní exekutor JUDr. [jméno] [příjmení] [jméno], exekutorský úřad [město] se sídlem [adresa], pověřen provedením exekuce podle vykonatelného rozhodčího nálezu vydaného rozhodcem JUDr. [jméno] [příjmení], CSc. dne 14. 07. 2020 č.j. RozŘ 757/2020 k uspokojení peněžité pohledávky ve výši 100 000 Kč oprávněné společnosti [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa] Soudní exekutor pod č.j. 143 EX 00396/2020-020 vydal exekuční příkaz k provedení exekuce prodejem nemovitých věcí vedených na [list vlastnictví] [katastrální uzemí] Soudní exekutor JUDr. [jméno] [příjmení] [jméno] pod č.j. 143 EX 00396/2020-133 rozhodl, že nemovitými věcmi, jež se exekuce týká, je pozemek parcelní [číslo] v [katastrální uzemí] vedený na [list vlastnictví] Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha. V bodě III. byla výsledná cena nemovitých věcí včetně příslušenství určena částkou 24 215 000 Kč Soudní exekutor JUDr. [jméno] [příjmení] [jméno] pod č.j. 143 EX 00396/2020-154 vydal písemný souhlas v souladu s ustanovením § 44a odst. 4 zákona číslo 120/2001, o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád), a o změně dalších zákonů v platném znění souhlas, aby povinná [příjmení] [jméno] [příjmení] 8 s. r. o. za níže uvedených podmínek zpeněžila majetkovou hodnotu – pozemek parcelní [číslo] vedený na [list vlastnictví] [katastrální uzemí] nejméně za částku 24 300 000 Kč.

5. Žalobkyně jako prodávající v té době zastoupena jednatelem [jméno] [příjmení] a žalovaná jako kupující zastoupena jednatelem [jméno] [příjmení] uzavřely smlouvy o prodeji nemovitých věcí, jejímž předmětem byl pozemek parcelní [číslo] zapsaný na LV [číslo] [katastrální uzemí] za částku 24 300 000 Kč. Z výpisu z katastru nemovitostí, Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, [list vlastnictví] [katastrální uzemí], je patrno, že vlastníkem předmětné nemovitosti je žalovaná.

6. Z přehledu plateb v exekučním spise je zřejmé, že sjednaná kupní cena za prodej nemovitosti byla ze strany žalované uhrazena.

7. Znaleckým posudkem [jméno] [příjmení], [číslo] 2021, který byl vyhotoven [datum] pro žalobkyni, byla stanovena hodnota předmětného pozemku částkou 65 660 000 Kč.

8. Znaleckým posudkem [číslo] 2020 Ing. [jméno] [příjmení], Ph.D., MBI vypracovaného v rámci exekučního řízení byla stanovena cena předmětné nemovitosti ke dni [datum] částkou 24 215 000 Kč.

9. Žalobkyně dopisem ze dne [datum] doručeným do datové schránky žalované dne [datum] odstoupila od smlouvy o prodeji nemovitých věcí z důvodů nepřiměřeně nízké prodejní ceny za pozemek.

10. Žalovaná reagovala dopisem ze dne [datum] s tím, že odstoupení od smlouvy neuznává, neboť byly splněny veškeré zákonné podmínky pro platné uzavření smlouvy a pro platný převod vlastnického práva k pozemku na základě smlouvy.

11. Žalobkyní bylo dále zasláno odstoupení od kupní smlouvy ze dne [datum], doručené do datové schránky žalované [datum], pro neúměrné krácení kupní ceny, pro neplatnost smlouvy, neboť k uzavření došlo v tísni, v rozporu s dobrými mravy a zákonem.

12. Z výslechu [jméno] [příjmení] soud zjistil, že v době uzavření předmětné kupní smlouvy byl jednatelem žalobkyně. Uvedl, že při uzavírání kupní smlouvy vycházel ze znaleckého posudku Ing. [příjmení]. Kupní smlouvu uzavřel po dohodě se svým právním zástupcem, neboť většina nemovitostí se ve dražbě prodá pouze za dvě třetiny vyvolávací ceny, prodejní cena byla o něco vyšší než ve znaleckém posudku. Cena mu přišla přiměřená, protože pozemek nemá 100 % využití s ohledem na zeleň, komunikace. Jedná se o pozemek kolem panelákových domů.

13. Žaloba není důvodná.

14. Podle § 1793 odst. 1 o. z. zaváží-li se strany k vzájemnému plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana může zkrácená strana požádat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže i druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla, ani vědět nemusela.

15. Podle § 1795 o. z. právo podle § [číslo] zaniká, není-li uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy.

16. Podle § 1796 o. z. neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

17. Podle § 1798 o. z. podnikatel, který uzavřel smlouvu při svém podnikání, nemá právo požadovat zrušení smlouvy podle § [číslo] odst. 1, ani se nemůže dovolat neplatnosti smlouvy podle § [číslo].

18. Žalobkyně podala žalobu na zrušení smlouvy pro neúměrné krácení poskytnutého plnění dne [datum] prostřednictvím datové schránky a z podání je patrno, že žalobkyně se domáhá zrušení kupní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi žalobkyní a žalovanou. Právo žalobkyně tedy bylo uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy, a tudíž nedošlo k prekluzi práva podle § 1793 o. z.

19. Kupní smlouva týkající se předmětného pozemku byla uzavřena mezi žalobkyní a žalovanou jako podnikateli při jejich podnikatelské činnosti. Nelze požadovat zrušení kupní smlouvy podle § 1793 odst. 1 o. z. a nelze se ani dovolávat ustanovení § 1796 o. z. Je vyloučeno, aby se žalobkyně jako podnikatelka dovolávala rozporu s dobrými mravy či zneužití tísně. Pro úplnost soud dodává, že v rámci řízení nebyla zjištěna tíseň žalobkyně při uzavírání předmětné smlouvy. Žalobkyně se nemůže dovolávat neplatnosti smlouvy podle § 580 o. z.

20. Podle § 574 o. z. na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné.

21. Z výpovědi pana [příjmení] je patrno, že nebyl k uzavření kupní smlouvy přinucen hrozbou tělesného nebo duševního násilí nebo mu bylo vyhrožováno. Nemá zato, že by jednal v omylu o rozhodující okolnosti kupní smlouvy, tedy ceně, za kterou byla nemovitost prodávána. Při prodeji nemovitosti byl opatřen znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení], Ph.D., MBI, který stanovil obvyklou cenu pozemku, a objednavatelem tohoto posudku byla společnost [právnická osoba], oprávněná osoba v exekučním řízení vedeném proti žalobkyni. Ke zpeněžení nemovitosti byl dán souhlas soudního exekutora podle § 44a odst. 4 exekučního řádu se stanovením částky nejméně 24 300 000 Kč, za kterou byla nemovitost i skutečně prodána.

22. Podle § 585 o. z. vyvolala-li omyl jednajícího osoba třetí, je právní jednání platné. Měla-li osoba s níž se právně jednalo, na činu třetí osoby podíl, anebo o něm věděla či alespoň musela vědět, považuje se i tato osoba za původce omylu.

23. Stanovení obvyklé ceny pozemku, která byla základem pro stanovení prodejní ceny, bylo učiněno znaleckým posudkem na návrh oprávněné osoby [právnická osoba], nikoliv žalované se souhlasem soudního exekutora JUDr. [jméno] [příjmení], LL.M. Pokud by v rámci exekučního řízení došlo k nedůvodnému snížení ceny pozemku, vyvolala by tento omyl třetí osoba, a to oprávněná společnost [právnická osoba] ve spojení se znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení], Ph.D., MBI a soudním exekutorem JUDr. [jméno] [příjmení], LL.M., a proto právní jednání, které vedlo k uzavření kupní smlouvy ze dne [datum] mezi žalobkyní a žalovanou je platné.

24. Soud neprováděl k důkazu listinné důkazy týkající se skutečné hodnoty nemovitosti a podaných trestních oznámení, neboť s ohledem na výše uvedené skutečnosti a právní závěry jich není třeba.

25. Soud žalobu v plném rozsahu zamítl a rozhodl, jak uvedeno ve výroku I tohoto rozsudku.

26. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy žalovaná byla ve sporu plně úspěšná a vznikly jí účelně vynaložené náklady řízení na právní zastoupení ve výši 31 036,50 Kč, a to podle § 9 odst. 4 písm. b) vyhl. č. 177/1996 Sb., 7 úkonů právní služby (převzetí věci, písemná vyjádření ze dne [datum], [datum], účast na jednání dne [datum], [datum], [datum], [datum]) po 3 100 Kč za úkon, půl úkon za účast při vyhlášení rozsudku, 7 režijních paušálů k uvedeným úkonům po 300 Kč za úkon, 21 % DPH ve výši 4 672,50 Kč. Vyjádření ze dne [datum] soud nepovažuje za účelně provedený úkon právní služby, když k tomuto vyjádření žalovaná nebyla vyzvána a bylo učiněno po závěrečné řeči. [příjmení] s klientem přesahující jednu hodinu dne [datum] nebyla doložena. O povinnosti žalobkyně nahradit náklady řízení k rukám právního zástupce žalované bylo rozhodnuto podle § 149 odst. 1 o. s. ř.