30 C 275/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudkyní JUDr. Ivetou Nývltovou, Ph.D., ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 48 066 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba o zaplacení částky 48 066 Kč s příslušenstvím se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náklady řízení ve výši 27 568,68 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou zdejšímu soudu domáhala uložení povinnosti žalované k zaplacení žalované částky, když žalovaná byla nájemcem prostoru sloužícího k podnikání [číslo] v domě na adrese [adresa], o celkové ploše 18,20 m2, na základě nájemní smlouvy číslo [spisová značka] [číslo] ze dne [datum rozhodnutí] Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou 5 let od [datum] do [datum] [adresa] v ulici [ulice] v [obec a číslo] je ve vlastnictví hlavního města Prahy a žalobkyně nakládá s takto svěřeným majetkem a vykonává práva vlastníka ve vztahu ke svěřenému majetku. Správcem prostoru je dle příkazní smlouvy Správa zbytkového majetku Městské části [obec a číslo], a. s . Dne [datum] udělila žalobkyně žalované výpověď z nájmu prostoru s jednoměsíční výpovědní dobou podle článku VII. bod 4. b) nájemní smlouvy pro hrubé porušení povinností nájemce spočívajících v neplacení nájemného a úhrad za služby po dobu delší než jeden měsíc. Výpověď byla žalované zaslána do datové schránky a doručena byla po uplynutí deseti dnů od dodání do datové schránky dne [datum]. Běh jednoměsíční výpovědní doby započal [datum] a skončil dnem [datum]. Žalovaná dopisem ze dne [datum] odstoupila od nájemní smlouvy, což bylo žalobkyní odmítnuto dopisem ze dne [datum]. Žalovaná byla žalobkyní vyzvána k úhradě částky 18 654 Kč dopisem ze dne [datum]. Žalovaná dluží žalobkyni na nájemném a zálohách na služby poskytovaných v souvislosti s pronájmem prostoru za měsíce listopad 2019 až duben 2020, tj. šest měsíců po 8 011 Kč, celkem tedy částku 48 066 Kč.

2. Žalobkyně dále uvedla, že žalovaná se podrobně seznámila s předmětem nájmu a shledala jej vyhovujícím ke sjednanému účelu. Žalobkyně odmítá argumentaci žalované v tom smyslu, že žalovaná neobdržela klíček k prostoru. Prostor byl žalobkyní připraven k předání, žalovaná se však k předání prostoru a převzetí předávacího protokolu, který byl vypracován technikem správcovské firmy, nedostavila. Žalované nic nebránilo v užívání prostoru, nebyly splněny podmínky pro odstoupení od smlouvy ze strany žalované, když žalovaná si prostor nepřevzala. Žalované mělo být zřejmé v době uzavírání smlouvy, že provedení stavebních úprav nebude povoleno a je plně v kompetenci Společenství vlastníků jednotek, a protože žádost o povolení stavebních úprav byla žalovanou podána až po podpisu smlouvy. Žalovaná samozřejmě v okamžiku podpisu nemohla vědět, že jí nebude vyhověno. Žalovaná prohlásila v nájemní smlouvě, že se podrobně seznámila se stavem předmětu nájmu, shledala jej vyhovujícím ke sjednanému účelu a v tomto stavu tento předmět nájmu přijímá. Skutečnost, že žalovaná nebytové prostory neužívala samo o sobě není důvodem pro neplacení nájemného, které bylo za užívání dohodnuto. Z právní úpravy nevyplývá, že povinnost platit nájemné je vázána na faktické užívání předmětu nájmu.

3. Žalovaná uvedla, že s žalobkyní nájemní smlouvu na prostor sloužící k podnikání uzavřela, ale k prostoru neobdržela klíče, zejména prostor nebyl způsobilý pro předmět k podnikání, který měla provozovat žalovaná, a jak byl zakotven ve smlouvě. Před podpisem smlouvy bylo žalobkyní sděleno, že úpravy není možno zapracovat do smlouvy a je nutné přiložit žádost. Od [datum] do [datum] žalovaná urgovala odpověď na žádost, ale bezvýsledně. Úpravy prostoru žalobkyně žalované následně z neznámých důvodů neumožnila, ale smlouvu uzavřela. O předání prostoru k provozování nebyl nikdy sepsán předávací protokol. Žalovaná dne [datum] od smlouvy odstoupila. Výpověď žalobkyně byla dána žalované až po odstoupení žalované od smlouvy.

4. Soud v rámci řízení provedl tyto důkazy: - smlouvu o nájmu prostor nesloužících k bydlení číslo [spisová značka] [číslo], - výpověď nájmu nebytového prostoru ze dne [datum] včetně doručenky do datové schránky žalované, - odstoupení od nájemní smlouvy ze strany žalované ze dne [datum] včetně obálky, - výzvu k doplacení dlužného nájemného ze dne [datum] včetně doručenky do datové schránky žalované, - předžalobní výzvu ze dne 12. 10 2020 včetně doručenky do datové schránky, - odpověď žalované na předžalobní výzvu, - informace o stavbě [adresa], - žádost o schválení stavebních úprav a příspěvku na zhodnocení nemovitosti ze dne [datum], - e-maily ze dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], - výzvu k vrácení klíčů ze dne [datum], - účastnický výslech jednatele žalované společnosti, - výslech svědkyně [jméno] [příjmení].

5. Z těchto provedených důkazů soud zjistil skutkový stav věci v rozsahu nezbytném pro rozhodnutí Hlavní město Praha je spoluvlastníkem stavby [adresa] na adrese [adresa], kdy žalobkyně vykonává svěřenou správu nemovitostí ve vlastnictví hlavního města Prahy. Žalovaná společnost e-mailem ze dne [datum] informovala žalobkyni, že si žalovaná objekt prohlédla, kdy bylo zjištěno, že sociální zařízení je ve špatném stavu a v každém případě je ho třeba rekonstruovat. Žalovaná měla zájem o nebytové prostory, a pokud by byla uzavřena nájemní smlouva, předložila by projektovou dokumentaci úprav, které by byly provedeny na náklady žalované. Dále žalovaná uvedla, že by byla ráda, aby investice do rekonstrukce sociálního zařízení šly za pronajímatelem, kdy technicky zajistí žalovaná rekonstrukci a náklady na její realizace mohou být kompenzovány nájmem. Pokud je toto cesta k uzavření nájemní smlouvy, souhlasí a má zájem smlouvu uzavřít. [příjmení] e-mail byl přeposlán ještě na jinou adresu městské části [obec a číslo] dne [datum]. Žalobkyně e-mailem ze dne [datum] informovala jednatele žalované společnosti, že na základě usnesení Rady městské části [obec a číslo] [číslo] ze dne [datum] si městská část [obec a číslo] nechala vypracovat stanovisko od správcovské firmy Správa zbytkového majetku městské části [obec a číslo] k jeho předložené žádosti na schválení úprav v nebytovém prostoru a až bude mít požadované stanovisko, bude žalovanou kontaktovat. Žalovaná společnost žádostí ze dne [datum] převzatou žalobkyní dne [datum] požádala o schválení stavebních úprav v nájemní smlouvě na nebytové prostory s tím, že v této žádosti je uvedeno, že pro činnost, která je uvedena v nájemní smlouvě je bezpodmínečně nutná rekonstrukce objektu, kterou žalovaná provede na své náklady po schválení projektové dokumentace. Dne [datum] byla mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem uzavřena smlouva o nájmu prostor nesloužících k bydlení [spisová značka] [číslo], jejímž předmětem byly nebytové prostory o celkové výměře 18,20 m2 v domě [adresa] v [katastrální uzemí]. Nájem byl sjednán na dobu určitou 5 let, od [datum] do [datum]. Nájemné bylo sjednáno dohodou smluvních stran ve výši 4 100 Kč za m2 a rok, tj. 6 218 Kč měsíčně a dále se nájemce zavázal hradit měsíční zálohy na služby ve výši 1 793 Kč. V článku VII. bod 4. b) bylo uvedeno, že výpovědní důvod pro výpověď pronajímatele je, porušuje-li nájemce v době své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že se chová v rozporu s ujednáním v článku VI. této smlouvy, užívá předmět nájmu v rozporu s ujednaným účelem nájmu vymezeným v článku II., odst. 1 nebo či svou povinností dle článku II. odst. 2 této smlouvy, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním předmětu nájmu. Smlouva o nájmu nebytových prostor byla ze strany žalované podepsána dne [datum] a ze strany žalobkyně dne [datum].

6. E-mailem ze dne [datum] žalobkyně informovala jednatele žalované společnosti, že dosud není stanovisko od správce, které bylo zaurgováno. Za tuto informaci bylo ze strany žalované poděkováno s tím, že objekt může žalovaná převzít, až bude jasno, zda je záměr realizovatelný. E-mailem ze dne [datum] žalovaná požádala žalobkyni o informace aktuálního stavu projektu. Dále žalovaná uvedla, že nemůže nájem převzít, dokud nebude mít jistotu, zda předmět nájmu v objektu vůbec může provozovat. Dále žalovaná žádala informace e-mailem ze dne [datum]. Zde žalovaná uvedla, že jejich prostory dosud nebyly předány, a přesto má platit nájemné s tím, že o prostory má zájem, ale byl dodán projekt i rozpočet při podpisu smlouvy. E-mailem ze dne [datum] žalobkyně informovala jednatele žalované společnosti, že ohledně předání nebytového prostoru měl kontaktovat technika po podpisu smlouvy a dojít k němu podepsat předávací protokol. Další věc je nájemné, které je povinen platit též od účinnosti nájemní smlouvy. Dále žalobkyně sdělila, že žádost ohledně stavebních úprav byla žalované zamítnuta. Na tento e-mail žalovaná reagovala, že pokud nebude záměr schválen, o pronájem zájem nemá. Ve smlouvě byl uveden záměr a v žádosti byla doložena i vizualizace včetně rozpočtu. Pokud tedy byl návrh zamítnut, žalovaná požádala o zrušení smlouvy. Od listopadu se žalovaná snažila věci urgovat a neměla jistotu, zda činnost, kterou chce v objektu provozovat a kterou do nájemní smlouvy zakotvila, může v objektu provozovat. Tři měsíce čekala na předání prostor a na stanovisko ohledně stavebních úprav. Žalovaná projevila nezájem o prostory. Nato reagovala žalobkyně, že je třeba stanovisko Rady městské části [obec a číslo] a poté je možné požádat o ukončení nájemní smlouvy, ale je třeba doplatit dluh na nájemném. Dále bylo uvedeno, že žalobkyně a žalovaná spolu hovořily o odkladu nájemní smlouvy, ale dle pravidel pronajímání nebytových prostor toto není možné a veškeré rekonstrukce, opravy, rekolaudace je možné provádět vždy až po podpisu nájemní smlouvy se souhlasem městské části [obec a číslo]. Na tento e-mail jednatel žalované společnosti reagoval, že o předmět nájmu měl velký zájem a za jistých okolností stále má, a že byl ujišťován, že má vyčkat jak rozhodne [jméno] a předmět smlouvy mu stále nebyl předán. Žalovaná zaslala e-mailem žalobkyni výzvu k vrácení klíčů od nebytového prostoru dne [datum]. Na tento e-mail jednatel žalované společnosti reagoval dne [datum], že klíče od objektu nemá., měl je půjčené v říjnu 2019, kdy byl na prohlídce, a následně je vrátil na městskou část. Žalobkyně požádala e-mailem ze dne [datum] o sdělení, komu byly klíče předány. Na tento e-mail žalovaná reagovala dne [datum], že klíče byly dány do recepce nebo vrátnice městské části. E-maily ze dne [anonymizováno] a [datum] žalobkyně a žalovaná řešily zasíláním písemností, když žalovaná žádala o zasílání e-mailem, protože nemá možnost si vyzvedávat ani z datových schránek korespondenci.

7. Žalovaná odstoupila od nájemní smlouvy dopisem ze dne [datum] doručeným městské části [obec a číslo] dne [datum] s uvedením důvodu, že nebyly nebytové prostory předány a od listopadu 2019 bylo bezúspěšně urgováno vyjádření k možnosti realizace projektu, který je závazně uvedený ve smlouvě a dodnes nemá stanovisko. Žalobkyně dopisem ze dne [datum] vypověděla nájem nebytového prostoru žalované. Dopis byl doručen žalované dne [datum] do datové schránky. Dopisem ze dne [datum] byla žalovaná vyzvána k doplacení dlužného nájemného za listopad, prosinec 2019 a leden 2020. Žalobkyně vyzvala žalovanou dopisem ze dne [datum] k úhradě částky 48 066 Kč s příslušenstvím do [datum]. Na tuto výzvu žalovaná reagovala, že tento objekt nebyl žalované nikdy předán, do objektu neměla přístup, neexistuje předávací protokol a dokonce podnikatelský záměr a úpravy v objektu nebyly úřadem schváleny. Žalované byla dne [datum] zaslána předžalobní výzva. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že jednatel žalované společnosti je jejím přítelem, v [obec] chtěl podnikat a vyhledal si nebytové prostory, byli se podívat na [obec a číslo], odemkli si klíčem, který si přítel vypůjčil od majitele nebytového prostoru, kterým měla být městská část [obec a číslo], prostor byl malý, v podstatě tam byl jeden stůl a starý záchod a klíče vrátily do nějakého objektu u velké pošty. Objekt byl určený k rekonstrukci, rozhodně prostor nemohl být bez úprav užíván tak, aby tam mohli chodit nějací návštěvníci.

8. Jednatel žalované společnosti uvedl, že žalobkyně vypsala nabídku pronájmu prostor na [obec a číslo] někdy v létě 2019 a žalobkyni zaslal svou nabídku, pak zjistil, že se nikdo nepřihlásil. Učinil novou nabídku obálkovou metodou, objekt si chtěl prohlédnout, půjčil si na technickém oddělení městské části [obec a číslo] klíč, který druhý den po prohlídce objektu vrátil. Komunikoval s městskou částí s tím, že potřebuje v nebytových prostorech udělat stavební úpravy, aby mohl vůbec zahájit provoz. Paní z městské části mu bylo sděleno, že ve smlouvě se nemůže nic měnit a že si má podat žádost na stavební úpravy. Prostory nepřevzal a stále komunikoval s městskou částí ohledně možnosti stavebních úprav. Následně byl urgován o placení nájemného.

9. Žaloba není důvodná.

10. Provedeným dokazováním bylo prokázáno, že před uzavřením smlouvy o nájmu prostor nesloužících k bydlení mezi žalobkyní a žalovanou byla žalobkyně opakovaně informována o tom, že žalovaná má zájem o nebytové prostory, ale tyto prostory může užívat jen po rekonstrukci sociálního zařízení. Žalovaná podepsala smlouvy o nájmu prostor nesloužících k bydlení dne [datum]. Současně téhož dne žalobkyně převzala od žalované žádost o schválení stavebních úprav, ve které jednoznačně uvedla, že pro činnost, která je uvedena v nájemní smlouvě, je bezpodmínečně nutná rekonstrukce objektu. Žalovaná předložila žalobkyni i projekt stavebních úprav a vizualizaci zamýšlených stavebních úprav. Žalobkyně podepsala smlouvu o nájmu nebytových prostor dne [datum] bez jakéhokoliv zohlednění podmínky ze strany žalované o nutnosti rekonstrukce sociálního zařízení. Po opakovaných urgencích se žalovaná dozvěděla, že rekonstrukce sociálního zařízení jí nebude povolena.

11. Podle § 2205 písm. a) nájemní smlouva pronajímatele zavazuje přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu. Bez rekonstrukce sociálního zařízení žalovaná jako nájemce nemohla nebytový prostor užívat k podnikání. Podle § 2208 odst. 1 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

12. Nebytový prostor od samého počátku trpěl vadou nedostatečného sociálního zařízení, když žalobkyně neumožnila žalované provést opravu tohoto sociálního zařízení, čímž nebytový prostor nemohl být užíván. Žalovaná by měla právo na prominutí nájemného.

13. Podle § 2002 odst. 1 o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. Žalovaná v lednu 2020 odstoupila od smlouvy o nájmu prostor nesloužících k bydlení, neboť jí nebyla umožněna rekonstrukce sociálního zařízení a žalobkyně věděla, že bez rekonstrukce sociálního zařízení by žalovaná smlouvu o nájmu nebytových prostor neuzavřela. Žalovaná byla oprávněna od smlouvy odstoupit.

14. Podle § 2004 odst. 1 o. z. odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku. Žalovaná nebytový prostor neužíval, čímž žalobkyni ani nevzniklo bezdůvodné obohacení za užívání tohoto nebytového prostoru žalovanou.

15. S ohledem na výše uvedené skutečnosti soud žalobu v plném rozsahu zamítl.

16. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalovaná byla ve sporu plně úspěšná a vznikly jí náklady řízení na právní zastoupení, a to podle § 7, § 8 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za 6 úkonů právní služby (převzetí věci, písemná vyjádření [datum], [datum], účast na jednáních dne [datum], [datum], [datum]) po 3 060 Kč za úkon, 6 režijních paušálů po 300 Kč k uvedeným úkonům, podle § 13 odst. 5 citované vyhlášky cestovné z [obec] do [obec] a zpět 3x po 1 669,56 Kč za jednu jízdu, podle § 14 odst. 3 citované vyhlášky náhrada za promeškaný čas 3x osm půlhodin. O povinnosti žalobkyně nahradit náklady řízení k rukám právního zástupce žalované bylo rozhodnuto podle § 149 odst. 1 o. s. ř