32 C 40/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudkyní Mgr. Monikou Ptáček Číhalovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně A , narozená Datum narození žalobkyně A bytem Adresa žalobkyně A zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 27 415,51 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku ve výši 27 415,51 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 25 965,51 Kč od 11. 11. 2023 do zaplacení, a to ve lhůtě do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku ve výši 29 817,64 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou nadepsanému soudu dne 16. 11. 2023 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovanému zaplatit jí celkem částku ve výši 27 415,51 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 25 965,51 Kč od 11. 11. 2023 do zaplacení. Žalobu odůvodnila tím, že žalovaný je vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vymezené na pozemku p.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož součástí je dům čp. , Anonymizováno, v k.ú. , Jméno žalobkyně B, , obci , adresa, (dále jen Byt) a žalobkyně byla nájemcem Bytu v době od 1. 4. 2022 do 30. 6. 2023, na základě nájemní smlouvy ze dne 29. 3. 2022. Původně byla smlouva uzavřena s dalším nájemníkem, panem , jméno FO, , avšak ten byl po dohodě smluvních stran následně vyškrtnut, když se z Bytu odstěhoval. Žalobkyně nemá k dispozici původní znění smlouvy, když toto měla žalovanému odevzdat, jak učinila, a to položením původní smlouvy na domovní schránky. Nové znění smlouvy je však obsahově totožné a bylo jí vhozeno do domovní schránky podepsané žalovaným. Nájemné bylo sjednáno v částce 15 000 Kč měsíčně, zálohy na služby spojené s užíváním bytu byly stanoveny na částku 3 478 Kč měsíčně. Žalobkyně složila jistotu v částce 15 000 Kč, ze které jí bylo při skončení nájmu vráceno pouze 660 Kč s odůvodněním, že žalobkyně má nedoplatek na službách ve výši 12 840 Kč a dále že Byt předala poškozený, když za odstranění vad trouby musel žalovaný uhradit částku 1 500 Kč, kterou si strhnul. Ze zaslaného vyúčtování služeb, které bylo žalobkyni doručeno až 1. 9. 2023 se podává, že žalovaný neoprávněně účtoval žalobkyni i jiné náklady, a to pojištění domu, náklady na správu a údržbu domu a náklady na odměny členů výboru společenství. Celkem žalovaný účtoval žalobkyni částku 64 409,68 Kč, avšak správně měla být účtována částka 49 094,49 Kč. Žalobkyně uhradila na zálohách částku 52 170 Kč, a vznikl jí tak nikoliv nedoplatek, ale přeplatek ve výši 3 075,51 Kč. Pokud se jedná o částku strženou za vyčištění trouby, pak toto považuje žalobkyně za neoprávněné, neboť trouba byla pouze znečištěna běžným užíváním a žádné částky nebylo třeba vynakládat. Nadto žalovaný nijak nedoložil, že by částku vynaložil. Žalovaná částka sestává z částky 14 340 Kč na nevrácené jistotě a z částky 3 075,51 Kč na přeplatku na zálohách na služby, tj. 17 415,51 Kč. Jelikož žalovaný nepředložil řádné vyúčtování služeb, které by splňovalo zákonem stanovené požadavky, vznikl žalobkyni rovněž nárok na zákonnou pokutu ve výši 50 Kč denně, kterou žalobkyně nárokuje za období od 1. 5. 2023 do 16. 11. 2023 (ke dni podání žaloby), tj. za 200 dnů v celkové výši 10 000 Kč. Zákonný úrok z prodlení žalobkyně nárokuje ode dne uplynutí lhůty ve výzvě, tj. od 11. 11. 2023, když v době sepsání výzvy činila dlužná částka na smluvní pokutě 8 550 Kč.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Sporoval pravost žalobkyní předložené nájemní smlouvy. Dále namítal nedostatek aktivní legitimace žalobkyně, když v nájemní smlouvě uzavřené dne 29. 3. 2022 figuroval ještě pan , jméno FO, , narozený 25. 1. 1991, bytem , adresa, , a měl by být s žalobkyní oprávněn společně a nerozdílně. K samotné dlužné částce uvedl, že v nájemní smlouvě byly uvedeny veškeré náklady související s užíváním Bytu a žalovaný nepochybil, když po žalobkyni požadoval úhradu nákladů v kompletní výši, a tyto také řádně, přehledně a komplexně vyúčtoval. Vyúčtování bylo předloženo včas, když ve smlouvě je uvedeno, že toto musí předložit jedenkrát za rok. Srážka za vyčištění trouby byla oprávněná, když znečištění bylo tak velké, že nešlo odstranit běžně dostupnými prostředky. , adresa, 500 Kč je částka běžná za vyčištění trouby. Z výše uvedeného považoval celý nárok žalobkyně za zcela nedůvodný.

3. Mezi účastníky nebylo sporu, že žalovaný je vlastníkem Bytu a žalobkyně tento užívala na základě nájemní smlouvy od 1. 4. 2022 do 30. 6. 2023, přičemž po celou dobu hradila řádně a včas částku ve výši 18 478 Kč, kdy částka 15 000 Kč připadala na nájemné a částka 3 478 Kč na zálohy na služby spojené s užíváním Bytu. Rovněž je nesporné, že žalobkyně složila jistotu ve výši 15 000 Kč a bylo jí vráceno pouze 660 Kč.

4. Soud v řízení provedl dokazování v následujícím rozsahu a učinil tato jednotlivá skutková zjištění:

5. Mezi žalobkyní a panem , jméno FO, coby nájemníky a žalovaným coby pronajímatelem, byla dne 29. 3. 2022 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem Bytu výhradně za účelem bydlení, a to od 1. 4. 2022 do 31. 3. 2023. Nájemné bylo sjednáno ve výši 15 000 Kč měsíčně. Dále účastníci v čl. IV. 2. smlouvy sjednali zálohy celkem v částce 3 478 Kč, přičemž tyto byly určeny ve výši 1 816 Kč na platby spojené s užíváním bytu, kterými se dle bodu 3. rozumí zejména vodné a stočné, dodávka tepla, spotřeba elektrické energie pro osvětlení společných prostor domu a úklid společných prostor domu. V částce 1 662 Kč měla platba připadat na platby do fondu oprav, pojištění nemovitosti, odměnu členů výboru, správu a údržbu nemovitosti a údržbu předzahrady, přičemž i tyto položky budou spolu s vyúčtováním služeb upravovány dle skutečné výše plateb vždy za kalendářní rok zpětně. Žalovaný se zavázal jedenkrát ročně vyhotovit vyúčtování služeb a předložit je nájemci bytu (čl. IV. bod 4), přičemž v případě, že nájemce opustí byt dříve než na konci kalendářního roku, provede pronajímatel předběžné vyúčtování, a to tak, že vydělí vyúčtování za předchozí kalendářní rok 12 a vynásobí příslušným počtem měsíců a inflačním koeficientem. Řádné vyúčtování pak došle do 14 dnů poté, co jej obdrží od správce domu. Dle čl. V. se žalobkyně zavázala složit jistotu ve výši 15 000 Kč, a tato měla sloužit k případným nedoplatkům na nájemném nebo službách spojených s užíváním bytu, nebo škod, vyjma případů běžného opotřebení (zjištěno ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 29. 3. 2022).

6. Žalobkyně řešila s žalovaným, prostřednictvím realitního makléře, možnost změny nájemní smlouvy, přičemž návrh změněné smlouvy jí byl zaslán dne 8. 6. 2023 (zjištěno z emailové korespondence mezi žalobkyní a panem , jméno FO, ).

7. Žalobkyně při podpisu nájemní smlouvy složila jistotu ve výši 15 000 Kč a následně po celou dobu nájemního vztahu hradila řádně částku ve výši 18 478 Kč měsíčně. K ukončení nájemního vztahu došlo dne 30. 6. 2023, o čemž byl sepsán předávací protokol. Při předávání Bytu bylo zjištěno značné znečištění trouby, přičemž toto bylo rovněž zaznamenáno v předávacím protokole (zjištěno ze shodných tvrzení účastníků, z předávacího protokolu ze dne 30. 6. 2023, fotografií ze dne 30. 6. 2023).

8. Žalovaný následně vrátil žalobkyni ze složené jistoty pouze částku 660 Kč, když částku 1 500 Kč si ponechal za vyčištění trouby a částku 12 840 Kč si ponechal jako nedoplatek na zálohách na služby spojené s užíváním bytu. Žalobkyně nejprve vyzvala žalovaného k doložení účtu za čistící prostředky na 1 500 Kč. Následně vyzvala žalovaného k vrácení celé jistoty a dále k vrácení přeplatku na nákladech ve výši 3 075,51 Kč a rovněž k uhrazení pokuty, která k 18. 10. 2023 činila za 171 dnů celkem 8 550 Kč (zjištěno ze shodných tvrzení účastníků, emailové korespondence, výzvy k vrácení jistoty a přeplatku a k úhradě pokuty z prodlení vč. doručenky).

9. Za období od 29. 3. 2022 do 31. 12. 2022 činily skutečné náklady za jednotlivé služby a náklady SVJ částku 39 514,29 Kč. Konkrétně se jednalo o pojištění 748,75 Kč, správu 3 608,34 Kč, údržbu 1 268,45 Kč, a odměnu výboru 3 271,95 Kč, tj. celkem 8 896,89 Kč. Dále o výtah 1 221,95 Kč, úklid 1 799,76 Kč, teplo 4 832,26 Kč, vodné 7 13,06 Kč, odpad 2 364,04 Kč, zahradu 82,80 Kč, elektřinu společných prostor 999 Kč, a náklady na ohřev UV 12 184,53 Kč, tj. celkem 30 617,40 Kč.

10. Za období od 1. 1. 2023 do 30. 6. 2023 činily skutečné náklady za jednotlivé služby částku 24 895,68 Kč. Konkrétně se jednalo o pojištění 498,66 Kč, správu 2 766,13 Kč, údržbu 972,47 Kč, a odměnu výboru 2 181,33 Kč, tj. celkem 6 418,59 Kč. Dále o výtah 814,66 Kč, úklid 1 379,82 Kč, teplo 1 093 Kč, vodné 4 064,34 Kč, odpad 1 576,04 Kč, zahradu 121,80 Kč, elektřinu společných prostor 667 Kč, a náklady na ohřev UV 8 760,43 Kč, tj. celkem 18 477,09 Kč. (zjištěno z vyúčtování služeb za období 29. 3. 202 až 31. 12. 2022 a vyúčtování služeb za období 1. 1. 2023 až 30. 6. 2023).

11. Realitní makléř , jméno FO, připravoval pro žalovaného smluvní dokumentaci, avšak jaké konkrétní znění smlouvy bylo podepsáno a zda byl u jejího podpisu přítomen si nevybavoval. Stejně tak si nevybavoval, že by připravoval a řešil změnu nájemní smlouvy (zjištěno z výslechu svědka , jméno FO, ).

12. Všechny výše uvedené důkazy soud hodnotí jako plně věrohodné. Pokud se týče smlouvy o nájmu bytu ze dne 29. 3. 2022 ve verzi předložené žalobkyní, pak soud uvádí, že s ohledem na skutečnost, že i dle tvrzení žalobkyně a předložených důkazů měla být tato vyhotovena a podepsána až v červnu 2023, pak by její obsah, i kdyby se jednalo o platně uzavřenou smlouvu, nemohl být platný po žádné období nájemního vztahu. Z tohoto důvodu se soud více nezabýval námitkou žalovaného ohledně neplatnosti této smlouvy, když sporoval pravost svého podpisu. Dalšími důkazy řízení doplňováno nebylo, neboť skutkový stav je prokázán s dostatečnou mírou jistoty v rozsahu potřebném pro rozhodnutí. To platí zejména o pravosti nájemní smlouvy předložené žalobcem, když žalobkyně sporovala její obsah (nikoliv podpis), a navrženými důkazy, zejména svědeckou výpovědí pana , jméno FO, , se jí pravdivost obsahu nepodařilo vyvrátit. S ohledem na níže uvedený právní názor soudu však pro výsledek sporu není rozhodné, v jaké verzi byla smlouva uzavřena, neboť spornou otázkou bylo znění čl. IV. bodu 2 smlouvy, ve které byly rozepsané platby nad rámec nájemného. Tyto však soud považuje v části, která měla být údajně do smlouvy ex post doplněna, za absolutně neplatné, jak bude uvedeno níže. Z důvodu hospodárnosti řízení se proto soud již nezabýval dalšími navrženými důkazy a ani nevyzýval žalobkyni, aby případně další důkazy k prokázání pravdivosti obsahu nájemní smlouvy navrhla, a vycházel ze smlouvy o nájmu bytu předložené žalovaným, jako kdyby se jednalo o smlouvu pravou a pravdivou, když v řízení nebyla předložena jiná, na začátku smluvního vztahu podepsaná smlouva. Z dalších v řízení provedených důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti rozhodné pro toto řízení.

13. Soud po provedeném dokazování učinil následující závěr o skutkovém stavu:

14. Žalovaný je vlastníkem Bytu, jež užívala žalobkyně coby nájemce od 1. 4. 2022 do 30. 6. 2023. Účastníci si sjednali nájemné ve výši 15 000 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 3 478 Kč. Tyto platby hradila žalobkyně pravidelně každý měsíc v plné výši. Rovněž při podpisu nájemní smlouvy dne 29. 3. 2022 složila jistotu ve výši 15 000 Kč. Z této žalovaný vrátil žalobkyni pouze částku 660 Kč, když si započetl dluh na službách v částce 12 840 Kč a částku 1 500 Kč za vyčištění trouby. Žalovaný zahrnul do vyúčtování služeb v období od 29. 3. 2022 do 31. 12. 2022 pojištění, náklady na správu domu a pozemku, náklady na údržbu, a náklady na odměnu výboru SVJ celkem v částce 8 896,89 Kč. Náklady na výtah, úklid, teplo, vodné, odpad, elektřinu společných prostor, úklid zahrádky a ohřev teplé užitkové vody činily 30 617,40 Kč. Žalobkyně uhradila na zálohách za 9 měsíců celkem 31 302 Kč. Přeplatek činil 684,60 Kč. Žalovaný zahrnul do vyúčtování služeb v období od 1. 1. 2023 do 30. 6. 2023 pojištění, náklady na správu domu a pozemku, náklady na údržbu, a náklady na odměnu výboru SVJ celkem v částce 6 418,59 Kč. Náklady na výtah, úklid, teplo, vodné, odpad, elektřinu společných prostor, úklid zahrádky a ohřev teplé užitkové vody činily 18 477,09 Kč. Žalobkyně uhradila na zálohách za 6 měsíců celkem 20 868 Kč. Přeplatek činil 2 390,91 Kč. Celkem činil přeplatek 3 075,51 Kč. Jiná vyúčtování žalovaný žalobkyni nepředložil. Žalovaný byl vyzván dopisem ze dne 18. 10. 2023, dodaným do datové schránky žalovaného téhož dne, aby žalobkyni vrátil zbývající část složené jistoty a zároveň přeplatek na zálohách a zákonnou pokutu s tím, že úhrada má být provedena nejpozději do 14 dnů ode dne doručení výzvy. Ohledně nákladů na vyčištění trouby žalovaný přes výzvu soudu nepředložil ničeho.

15. Po právní stránce posoudil soud věc následovně:

16. K námitce nedostatku aktivní legitimace žalobkyně soud uvádí, že podle § 2271 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění rozhodném (dále jen o.z.), mají společní nájemci stejná práva a povinnosti. Na společný nájem se přiměřeně použijí ustanovení o společnosti, potažmo ustanovení o spoluvlastnictví (§ 2716 a násl. o.z. a § 1115 a násl. o.z.). Podle těchto ustanovení platí, že v právních jednáních týkajících se společného nájmu jsou společní nájemci vůči pronajímateli a třetím osobám oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně. V běžných záležitostech, jako je nájemné, zálohy na služby a jejich přeplatky či nedoplatky, se jedná o aktivní solidaritu, tedy že každý z nájemců může požadovat celé plnění sám. Námitku, že žalobkyně se mohla domáhat plnění po žalovaném pouze společně s druhým nájemníkem, panem , jméno FO, , tak soud považuje za nedůvodnou.

17. Soud se nejprve zabýval otázkou, jaké platby může pronajímatel požadovat po nájemci.

18. Ačkoliv je občanský zákoník založen na dispozitivním principu, některá jeho ustanovení je třeba považovat za kogentní, a to z důvodu ochrany slabší strany. Tak je tomu u nájmu bytu sloužícího k zajištění bytových potřeb nájemce, když dle § 2235 odst. 1 o.z. se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle zvláštních ustanovení o nájmu bytu a domu (§ 2235 - § 2301 o.z.). Tato povinnost je pak dále doplněna o zákaz v § 2239 o.z., který zakazuje ještě další ujednání, která jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

19. Pronajímatel v souladu s § 2251 o.z. nesmí po nájemci požadovat jiná plnění než nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu.

20. Dle § 2257 o.z. je povinností pronajímatele udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu, a to až do výše stanovené v nařízení vlády č. 308/2015 Sb., tzn. maximálně 1 000 Kč za jednu drobnou opravu nebo případně při několika drobných opravách v kalendářním roce maximálně do 100 Kč za jeden m2 podlahové plochy bytu.

21. Prostřednictvím příspěvků do fondu oprav a na správu domu a pozemku si vlastníci bytů v domě s bytovým spoluvlastnictvím, jež své byty pronajímají, plní svou zákonnou povinnost udržovat dům ve stavu způsobilém k užívání. Stejně tak si plní majitelé svoji zákonnou povinnost hrazením pojistného vůči SVJ, když se jedná o pojištění domu a pozemku, nikoliv bytu (tam již záleží na dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem, jedná se o pojištění odpovědnosti, např. kdyby nájemce vytopil sousedy). Tuto svou povinnost nemohou pronajímatelé přenášet na nájemce požadováním dodatečných úhrad nebo zahrnováním výše příspěvku do záloh na služby. To, že se tak v některých případech fakticky děje, na nezákonnosti takového postupu nic nemění.

22. Výčet služeb v § 2247 o.z. i v § 3 zákona č. 67/2013 Sb. kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění rozhodném (dále jen zákon č. 67/2013 Sb.), je sice jen demonstrativní, avšak vždy se musí jednat o služby, které nájemce spotřebuje a má z nich okamžitý prospěch. Jedná se tak např. v některých luxusnějších komplexech o služby zahradníka, ostrahy nebo recepce. Nikdy se však nemůže jednat o odměnu orgánů SVJ, když se nejedná o službu a nájemce z jednání orgánů SVJ nemá žádný přímý prospěch.

23. Ze shora uvedeného je tedy zřejmé, že žalovaný nemohl účtovat žalobkyni náklady za pojištění domu a pozemku, správu a údržbu domu a odměnu výboru (dále jen platby SVJ), neboť se jedná o náklady na činnosti, kterými plní žalovaný coby vlastník bytu své povinnosti dle § 2257 odst. 1 o.z., a nebo se nejedná o služby, ze kterých by měl nájemce přímý prospěch.

24. Pokud jde o polemiku žalovaného nad tím, že platby SVJ mohl „schovat“ do nájemného, a pak by to dle soudu bylo v pořádku, soud uvádí, že přesně takto se mají výše uvedené platby chovat, tj. že jsou součástí nájemného, resp. že pronajímatel stanoví výši nájemného s přihlédnutím k výdajům, které coby vlastník nemovitosti má. Žalovaný v roli pronajímatele sice může platby SVJ výslovně a transparentně uvést ve smlouvě, avšak nikdy se nesmí jednat o zálohové platby a tyto nesmí vyúčtovávat nájemci, jak bude rozvedeno níže. Ani skutečnost, že žalobkyně na hrazení plateb SVJ zálohově podpisem smlouvy přistoupila, když tyto byly uvedeny ve smlouvě zcela transparentně, z nich jiné než zakázané ujednání nedělá. Je totiž třeba důsledně rozlišovat situace, kdy pronajímatel vyžaduje výše uvedené platby paušálně, ve smlouvě je tak sice rozepíše, avšak s nimi dále nijak nepracuje, tj. uvedené že platby jsou částka X, která představuje úhradu nájemného a úhradu plateb SVJ, a situaci, kdy tyto platby SVJ požaduje jako zálohové platby a následně je nájemníkovi rovněž přeúčtovává, jak tomu bylo v daném případě.

25. Ačkoliv ze smlouvy o nájmu bytu jednoznačně neplyne, že by se mělo jednat u plateb SVJ o zálohy (tímto slovem nejsou označeny), pak součástí na ně určení částky jsou zálohy na údržbu/úklid předzahrádky, a rovněž z následného chování žalovaného, tedy že tyto platby vyúčtovával, je zřejmé, že je za zálohové platby považoval. Tento výklad smlouvy je v souladu s § 556 odst. 2 o.z., tj. že při výkladu právních jednání se přihlédne mj. i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

26. Stejně tak není možné jejich výši každoročně upravovat, jak bylo uvedeno ve smlouvě, neboť by se jednalo o obcházení zákonných omezení ve vztahu ke zvyšování nájemného, když by si pronajímatel rozdělil platby, jež mají být součástí nájemného, na různé položky, jejichž výši by pak následně mohl měnit bez ohledu na omezení uvedená v § 2249 o.z..

27. Soud nemůže rovněž souhlasit s žalovaným, že se musí náklady na služby vždy vyúčtovávat, neboť zákonodárce v § 9 zákona 67/2013 Sb. výslovně, byť s jistými omezeními, možnost požadovat paušální platbu za služby jako součást nájemného umožnuje. Důležité však je, že se takovéto paušální platby pak nevyúčtovávají, nejedná se tedy o zálohy. Výhody to má ve snížené administrativní zátěži pro pronajímatele, nevýhodou může pak být, že nájemníci nejsou motivování k úspoře s energiemi a může se stát, že na konci to bude pronajímatel, kdo bude muset případné nedoplatky hradit, a to z příjmů z nájemného, neboť ani případný nedoplatek nemůže nájemníkovi vyúčtovat.

28. Závěrem, na podporu svých úvah, soud odkazuje i na daňové předpisy, resp. na povinnosti pronajímatelů, pokud pronajímají nemovitost jako fyzické osoby. Příjem z pronájmu nemovitosti podléhá dani z příjmu fyzických osob. Do daňového přiznání se za příjem uvádí nájemné, nikoliv nájemné a zálohové platby na služby, když u těch je pronajímatel pouze platebním místem. Z příjmu lze odečítat paušál, nebo uplatnit reálné výdaje. Těmi jsou právě náklady na opravu a údržbu, pojištění nemovitosti, a odměny členů volitelných orgánů. Je tedy zřejmé, že se jedná o výdaje pronajímatele, nikoliv nájemce. Oproti tomu, pokud by pronajímatel platby na služby neměl jako zálohové, ale, jak bylo uvedeno výše, tyto měl jako paušální platbu, pak je do příjmů zahrnout musí a reálně uhrazené částky pak odečítá ze základu daně jako výdaj.

29. Soud tak uzavírá, že ujednání ve smlouvě, na základě kterého měla žalobkyně hradit platby SVJ, je dle § 2235 odst. 1 o.z. ve spojení s § 588 o.z. absolutně neplatné pro rozpor s § 2251 odst. 1 o.z. a porušení zákazu dle § 2251 odst. 2 o.z., a soud k němu nepřihlíží.

30. Žalovaný si s žalobkyní sjednal nájemné ve výši 15 000 Kč a dále zálohovou platbu na úhradu služeb spojených s užíváním bytu ve výši 3 478 Kč měsíčně. Z vyúčtování, byť vadného, jak bude rozebráno dále, vyplývá, že náklady na službách spojených s užíváním bytu, kterými jsou výtah, úklid, teplo, vodné, odpad, zahrada, elektřina společných prostor a náklady na ohřev užitkové vody, činily za období duben až prosinec 2022 celkem 30 617,40 Kč, za období leden až červen 2023 celkem 18 477,09 Kč, tj. celkem 49 094,49 Kč. Žalobkyně na zálohách uhradila za celé období celkem 52 170 Kč. Přeplatek na zálohách na služby spojené s užíváním bytu tak činí celkem částku 3 075,51 Kč.

31. Dále se soud zabýval otázkou, co je možné a za jakých podmínek započíst oproti jistotě, kterou žalobkyně uhradila při podpisu nájemní smlouvy ve výši 15 000 Kč. Nová úprava § 2254 o.z. o peněžité jistotě vychází z toho, že předáním peněžních prostředků pronajímateli se stává pronajímatel jejich vlastníkem a nájemci vzniká pohledávka na vrácení jistoty, která má být uspokojena v poslední den nájmu. Započíst si nově může jakékoli pohledávky z nájmu (např. dluh na nájemném, na náhradě škody způsobené porušením nájemcových povinností apod.), nikoli pouze ty, které mu soud přiznal, popř. je nájemce písemně uznal. Toto vyplývá z § 2293 odst. 1 o.z., dle kterého má nájemce povinnost odevzdat v den skončení nájmu byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Pohledávka nájemce na vrácení jistoty se stává vymahatelnou v den následující po posledním dni nájmu.

32. Žalovaný vrátil žalobkyni z jistoty pouze částku 660 Kč, když započetl, jak již bylo uvedeno, chybně oproti jistotě částku 12 840 Kč představující domnělý dluh na službách spojených s nájmem bytu. Tuto částku je tak žalovaný povinen žalobkyni vrátit. Dále žalovaný započetl proti jistotě částku 1 500 Kč jako náhradu škody. Žalovaný sice v řízení tvrdil, že musel vynaložit tuto částku na odborné vyčištění trouby pomocí profesionálních technik, avšak k této částce nedoložil ničeho, a to ani přes poučení soudu.

33. Žalovanému se podařilo v řízení prokázat, že trouba byla znečištěná (nikoliv to, že by byla poškozená), což ostatně žalobkyně ani nesporovala. Otázkou zůstávalo, zda a v jaké výši žalovanému vznikla škoda, již by žalobkyně byla povinna uhradit v penězích.

34. V otázce náhrady škody na daný případ dopadají zákonná ustanovení § 2894 a násl. o.z.. Dle § 2951 o.z. se škoda nahrazuje primárně uvedením do předešlého stavu, a tedy žalobkyni měl být poskytnut prostor troubu vyčistit na vlastní náklady. Až není-li to dobře možné, či o to požádá poškozený, hradí se škoda v penězích. Dle § 2952 o.z. se hradí skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo. Výši skutečné škody i ušlého zisku prokazuje poškozený. Skutečnou škodou se rozumí újma vyjádřitelná penězi spočívající ve zmenšení majetkového stavu poškozeného oproti stavu, jaký tu byl před poškozením, a reprezentující majetkové hodnoty, které by bylo nutno vynaložit, aby došlo k uvedení věci do předešlého stavu.

35. Žalovanému se ani přes výzvu soudu nepodařilo unést břemeno důkazní k tomu, v jaké výši mu vznikla škoda. Je to právě poškozený, kdo musí tvrdit a prokázat nejen vznik, ale i výši škody, a v soudním řízení i v tomto směru nese jak břemeno tvrzení, tak i břemeno důkazní. Na daný případ nedopadá § 2955 o.z., dle kterého nelze-li výši náhrady škody přesně určit, určí ji podle spravedlivého uvážení jednotlivých okolností případu soud. Toto ustanovení totiž neznamená, že by poškozený nemusel prokazovat výši škody. Citované ustanovení dopadá jen na situace, kdy výši škody lze zjistit jen s nepoměrnými obtížemi nebo ji nelze zjistit vůbec. V takovém případě může soud s přihlédnutím k výsledkům provedeného dokazování určit výši škody podle své úvahy (§ 136 o.s.ř.), a to za použití kritérií uvedených v § 2955 o.z.. V daném případě se o takovou objektivní nemožnost určit výši škody nejedná. Žalovaný ani přes výzvy soudu neuvedl a nedoložil k výši škody ničeho, když dokládal „pouze“ její vznik. Žalovaný ani neuvedl, jaké čisticí prostředky či speciální techniky měly být použity. Úvaha soudu by totiž pak možná mohla spočívat v tom, zda musel čisticí prostředek spotřebovat celý a je namístě přiznat náhradu za jeho pořízení celou. Ustanovení § 2955 však nelze vykládat v žalovaným požadovaném smyslu: „kolik by tasi mohlo stát vyčištění trouby, když je znečištěná jako tady na té fotografii“. Takto zcela bezbřehá úvaha nelze pod § 2955 o.z. ve spojení s § 136 o.s.ř. podřadit.

36. S ohledem na shora uvedené dospěl soud k závěru, že žalovanému se nepodařilo prokázat, že si mohl ponechat částku 1 500 Kč ze složené jistoty na úhradu škody a je tedy povinen žalobkyni i tuto částku vrátit.

37. Ohledně nároku na zaplacení zákonné pokuty ve výši dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., soud uvádí, že tento shledává důvodným. Žalovanému lze přisvědčit, že zúčtovací období není pevně stanovené na kalendářní rok, ale v souladu s § 2 písm. c) zákona č. 67/2013 Sb. je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb. Zúčtovací období nebylo ve smlouvě výslovně stanoveno, avšak z dikce čl. IV (5) lze bez jakýchkoliv pochybností dospět k závěru, že jím byl kalendářní rok. Tomu ostatně odpovídá i rozdělení předložených vyúčtování na rok 2022 a na rok 2023. V souladu s § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. tak mělo být vyúčtování za rok 2022 předloženo nejpozději do 30. 4. 2023 a od 1. 5. 2023 je pronajímatel s předložením vyúčtování v prodlení. Jelikož nebylo mezi účastníky ujednáno cokoliv jiného, činí výše pokuty dle § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. částku 50 Kč denně. Žalovaný dosud svou povinnost předložit řádné vyúčtování nesplnil, když vyúčtování předložené dne 1. 9. 2023 nesplňuje náležitosti dle § 7 zákona č. 67/2013 Sb., neboť neobsahuje skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Předložené vyúčtování totiž zahrnuje rovněž položky, jejichž vyúčtování nelze vůči nájemci uplatnit a požadovat případný nedoplatek. Z předloženého vyúčtování tak neplyne, jaká byla výše přijatých záloh za služby a skutečná výše nákladů na služby, přičemž výše rozdílů ve vyúčtování není rovněž zřejmá.

38. Žalobkyni tak náleží smluvní pokuta, kterou požaduje od 1. 5. 2023, když žalovaný měl splnit svoji povinnost předložit řádné vyúčtování za rok 2022 nejpozději do 30. 4. 2023, přičemž předmětem žaloby učinila smluvní pokutu za 200 dnů (od 1. 5. 2023 do 16. 11. 2023), tj. v celkové výši 10 000 Kč.

39. Soud tak dospěl k závěru, že žaloba je zcela důvodná a žalobkyně má nárok na vrácení zbylé části jistoty ve výši 14 340 Kč, dále nárok na vrácení přeplatku na zálohách na služby spojené s užíváním bytu ve výši 3 075,51 Kč a rovněž jí vznikl nárok na uhrazení zákonné pokuty dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., a to za každý den od 1. 5. 2023 až dosud, když žalovaný nepředložil ani v průběhu řízení řádné vyúčtování. Žalobkyně požaduje pokutu vypočtenou ke dni podání žaloby, tj. za 200 dnů, ve výši celkem 10 000 Kč. Nárok na uhrazení zákonných úroků z prodlení soud přiznal v souladu s § 1970 o.z. ve výši podle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. ode dne následujícího po uplynutí lhůty ve výzvě k uhrazení dlužné částky, když tyto žalobkyně požaduje pro zjednodušení pro všechny nároky od 11. 11. 2023, ačkoliv nárok na vrácení celé jistoty jí vzniknul již mnohem dříve, ke dni skončení nájemního vztahu.

40. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř., když žalobkyně byla zcela úspěšná a náleží jí náhrada nákladů řízení v plné výši. Náklady žalobkyně jsou tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši 1 371 Kč, odměnou zástupce žalobkyně, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění pozdějších předpisů (dále jen AT) z tarifní hodnoty ve výši 27 415,51 Kč sestávající z částky 2 220 Kč za každý ze 7,5 úkonu uvedených v § 11 AT (výzva před podáním žaloby (1/2), příprava a převzetí zastoupení, podání žaloby, vyjádření ze dne 19. 1. 2024, účast na jednání dne 27. 2. 2024, vyjádření ze dne 8. 3. 2024, účast na jednání dne 9. 4. 2024 v rozsahu 2 úkonů), včetně 8 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 3 AT. Dále tvoří náklady náhrada cestovních výdajů dle § 13 odst. 4 AT za cestu právního zástupce osobním automobilem ze sídla advokátní kanceláře k soudu a zpět v částce 3 259,62 Kč (při jízdě celkem 444 km (4x 111 Kč dle mapy.cz) vozidlem se spotřebou benzínu 4,5 l/100 km, jak bylo prokázáno technickým průkazem, když sazba základní náhrady za 1 km jízdy činí dle § 1 vyhlášky 398/2023 Sb., u osobních silničních motorových vozidel 5,60 Kč a výše průměrné ceny za 1 litr motorové nafty činí dle § 4 téže vyhlášky 38,70 Kč), a náhrada za promeškaný čas dle § 14 AT za cestu na jednání a zpět v rozsahu 3 hod., tedy celkem 1 200 Kč. Dále náleží zástupci žalobkyně náhrada za DPH 21 % z odměny a náhrad zástupce ve výši 4 937,03 Kč. Celkem bylo žalované straně uloženo zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 29 817,64 Kč. Náhradu nákladů řízení je žalovaný povinen zaplatit k rukám advokáta žalobkyně (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).

41. Lhůta k plnění byla ve výroku o ve věci samé a ve výroku o náhradě nákladů řízení stanovena v délce tří dnů od právní moci rozsudku v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 část věty před středníkem o.s.ř..