38 C 276/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudcem JUDr. Ing. Lumírem Hodinou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 200 000 Kč <b>I. Žaloba, jíž se žalobce domáhá po žalované zaplacení částky 200 000 Kč, se zamítá.</b> <b>II. Žalobce je povinen zaplatit žalované ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši 45 496 Kč, a to k rukám právního zástupce žalované.</b> 1. Žalobce se žalobou doručenou dne 7. 6. 2021 domáhal zaplacení v záhlaví uvedené částky spolu s příslušenstvím. Žalobce uvedl, že uzavřel dne 9. 12. 2020 smlouvu o rezervaci a úschově rezervačního poplatku (dále jen„ Smlouva o rezervaci“), na jejímž základě žalobce prohlásil, že má zájem získat do svého výlučného vlastnictví nemovitost, bytovou jednotku [číslo] nacházející se v domě [adresa] na pozemku p. [číslo] včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu [adresa] a pozemku [adresa] v k.ú. [část obce], obec Praha, [list vlastnictví] a [list vlastnictví] (dále jen„ Nemovitost“), a žalovaná se zavázala zarezervovat žalobci předmětnou Nemovitost. Žalobce uhradil žalované rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč s tím, že v souladu se Smlouvou o rezervaci zbývající část kupní ceny ve výši 6 890 000 Kč uhradí v souladu se Smlouvou o rezervaci o převodu vlastnického práva, ke kterému mělo dojít nejpozději dne 15. 2. 2021. Kupní cena byla ujednána prostřednictvím advokátní úschovy tak, že měla být složena žalobcem bezhotovostním převodem do advokátní úschovy a to tak, že částka ve výši 100 000 Kč měla být z vlastních zdrojů žalobce složena před podpisem smlouvy, další částka 600 000 Kč měla být složena z vlastních zdrojů, a to do pěti pracovních dnů ode dne uzavření kupní smlouvy, a částka 3 453 423,24 Kč měla být složena prostřednictvím hypotečního úvěru poskytnutého bankou [právnická osoba], a to do deseti pracovních dnů po předložení kupní smlouvy bance poskytující úvěr, zástavní smlouvy k zajištění úhrady části kupní ceny, návrhu na vklad zástavního práva banky s otiskem razítka příslušného katastrálního úřadu. Při sjednávání Smlouvy o rezervaci žalovaná žalobci sdělila, že je rozvedená a že s bývalým manželem nežije ve společné domácnosti, a to po dobu dvou let. Po uzavření Smlouvy o rezervaci se však ukázalo, že žalovaná je vdaná, o čemž žalobce původně nevěděl. Ze strany úvěrující banky byl žalobci vyžádán souhlas ze strany manžela žalované, popř. sdělení, že předmětná Nemovitost nespadá do SJM. Zástupce žalované po žalobci sdělil, že se souhlas manžela nepodaří zajistit, neboť ten souhlas udělit nechtěl. Žalovaná následně ke dni 19. 2. 2021 od Smlouvy odstoupila a současně oznámila započtení nároku ve výši 100 000 Kč (rezervačního poplatku). Žalobce následně žalovanou vyzval k vrácení rezervačního poplatku ve výši 100 000 Kč současně s výzvou na zaplacení smluvní pokuty a to s ohledem na porušení čl IV. odst. 4 písm. a) a h) a odst. 5 Smlouvy o rezervaci. Žalobce zaslal žalované předžalobní výzvu.

2. Žalovaná namítla žalobu zamítnout. Předně učinila nesporným, že s žalobce předmětnou Smlouvu o rezervaci ze dne 9. 12. 2020 uzavřela. Rovněž učinila nesporným, že žalobce v souladu se Smlouvou o rezervaci uhradil částku 100 000 Kč jako rezervační poplatek a tato částka byla následně dne 17. 3. 2021 vyplacena na účet žalované. Stejně tak je nesporným obsah předžalobní komunikace mezi žalobcem a žalovanou. K nárokům žalobce uvedla, že tyto měly vzniknout dle ust. čl. V ods. 3 Smlouvy o rezervaci, avšak Smlouva svým obsahem fakticky odpovídala ust. smlouvy o smlouvě budoucí ve smyslu § 1785 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“). Jejím obsahem byl závazek jedné smluvní strany (žalobce) uzavřít s žalovanou ve lhůtě nejpozději do dne 15. 2. 2021 kupní smlouvu, jejímž předmětem měl být převod výhradního vlastnického práva žalované k Nemovitosti, a to na žalobce. Žalovaná měla dle této Smlouvy o rezervaci povinnost po tuto dobu Nemovitost pro žalobce rezervovat. S ohledem na čl. 3 Smlouvy o rezervaci žalovaná uvádí, že závazek k uzavření kupní smlouvy nevzniknul, neboť závazek k uzavření kupní smlouvy převzala pouze jedna smluvní strana, a to žalobce. S ohledem na akcesorickou povahu smluvní pokuty jakožto zajišťovacího nástroje k závazku hlavnímu, neexistoval závazek hlavní mezi účastníky. Jelikož tento nárok nebyl platně sjednán, nemůže se ho žalobce s úspěchem domáhat. K nároku na úhradu smluvní pokuty žalovaná uvádí, že tento byl platně sjednán a následně i řádně uplatněn a to právě odstoupením od Smlouvy o rezervaci ze dne 19. 2. 2021, dle kterého žalovaná od Smlouvy o rezervaci řádně odstoupila. Žalovaná byla připravena kupní smlouvu uzavřít, avšak žalobce se v termínu podpisu kupní smlouvy dne 15. 2. 2021 nedostavil. Ze strany žalované tak došlo k řádnému započtení vzájemných nároků týkající se započtení rezervačního poplatku, tak jak bylo dohodnuto ve Smlouvě o rezervaci. Žalovaná tak činí sporným neuzavření kupní smlouvy, resp. zdali k jejímu neuzavření došlo ze zaviněných důvodů na straně žalobce či žalované. Dle Smlouvy o rezervaci nebyla dána povinnost součinnosti třetích osob (tedy manžela žalované) jak uvádí žalobce. Poskytnutím součinnost se dle Smlouvy o rezervaci mělo na mysli poskytnutí součinnosti právě ze strany samotné žalované, a žalovaná této povinnosti dostála. Ohledně požadavku banky poskytující úvěr žalovaná konstatuje, že podmínky stanovené bankou se žalované netýkají, neboť se týkají předně závazku mezi žalobcem a bankou. Žalobce v předžalobní komunikaci odkazoval na ust. § 747 o.z., ke kterému žalovaná uvádí, že samotná Nemovitost byla ve výhradním vlastnictví žalované, neboť Nemovitost nebyla nabyta za trvání manželství žalované a nebyla tak součástí SJM žalované. Rovněž se v předmětné Nemovitosti nenacházela společná domácnost manželů, jak tvrdí žalobce, neboť žalovaná a její manžel neměli společné děti a rodinnou domácnost nevedli již více než tři roky před podpisem Smlouvy o rezervaci. Neexistence souhlasu manžela žalované nemohla mít za následek neplatnost uzavřené kupní smlouvy, ani zástavní smlouvy, neboť souhlas manžela nebyl podmínkou. Žalovaná rovněž uvedla, že žalovaná žalobci v rámci emailové komunikace uvedla, že je stále vdaná, což měla rovněž uvedeno v občanském průkazu, který žalobci předložila a který měla k dispozici realitní zprostředkovatelka Nemovitosti, Mgr. [jméno] [příjmení]. Ze strany žalované byla snaha o smírné řešení sporu, kterou žalobce odmítnul.

3. Soud z provedených důkazů učinil následující skutková zjištění:

4. Žalobce uzavřel dne 9. 12. 2020 s žalovanou Smlouvu o rezervaci. Předmětem Smlouvy o rezervaci byl závazek žalobce jakožto zájemce získat do svého výlučného vlastnictví Nemovitost označenou jako bytová jednotka [číslo] nacházející se v domě [adresa] na pozemku p. [číslo] včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu [adresa] a pozemku [adresa] v k.ú. [část obce], obec Praha, [list vlastnictví] a [list vlastnictví]. Žalovaná jakožto výlučný vlastník Nemovitosti se v souladu se Smlouvou o rezervaci zavázala předmětnou Nemovitost zarezervovat. Kupní cena Nemovitosti byla sjednána ve výši 6 990 000 Kč. Dle čl. IV. Smlouvy o rezervaci se žalobce zavázal nejpozději do 15. 2. 2021 uzavřít s žalovanou kupní smlouvu k Nemovitosti, a to za sjednanou kupní cenu. Žalobce se zavázal žalované složit rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč, a to na účet schovatele, advokátky JUDr. [jméno] [příjmení]. Ohledně zbývající části kupní ceny bylo mezi stranami sjednáno, že částka 6 890 000 Kč bude uhrazena bankovním převodem žalobce v souladu s kupní smlouvou. Dle čl. V bodu 2 Smlouvy o rezervaci bylo sjednáno, že v případě neuzavření kupní smlouvy ve stanovené lhůtě, mají obě smluvní strany vůči sobě povinnost zaplatit smluvní pokutu sjednanou ve výši 100 000 Kč. Zároveň žalovaná (vlastník) je oprávněna započíst žalobci (zájemci) složený rezervační poplatek na smluvní pokutu. Dle bodu 3 téhož ustanovení Smlouvy o rezervaci v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně žalované (vlastníka), zavazuje se žalovaná uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč, a dále vrátit rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč (viz Rezervační smlouva ze dne 9. 12. 2020).

5. Z e-mailové korespondence z prosince 2020 Mgr. [jméno] [příjmení] zaslala návrhy smluv týkající se prodeje Nemovitosti. Žalobce ve zprávě ze dne 30. 12. 2020 požádal o poskytnutí rodinného stavu žalované, neboť ex-manžel si chce vzít nábytek z Nemovitosti, s tím že žádá doplnění do kupní smlouvy týkající se skutečnosti, že je žalovaná rozvedená (viz e-mailová komunikace mezi paní [příjmení] [jméno] [příjmení], adresovaná žalobci s překladem z anglického jazyka).

6. Z e-mailové korespondence má soud za prokázané, že banka si pro účely poskytnutí hypotečního úvěru žalovanému vyžádala souhlas manžela žalované ohledně zástavy Nemovitosti (viz e-mailová komunikace od paní [jméno] [příjmení] ze dne 14. 1. 2021). Mgr. [jméno] [příjmení] následně v emailu adresovaném hypotečnímu zprostředkovateli [jméno] [příjmení] uvedla, že žalovaná v době nabídky k prodeji Nemovitosti nevěděla, že je nutná součinnost jejího manžela, neboť je Nemovitost v jejím výlučném vlastnictví (viz e-mail od Mgr. [jméno] [příjmení] ze dne 4. 2. 2021).

7. Z e-mailové korespondence mezi žalovanou a žalobcem má soud za prokázané, že manžel žalované odmítl podepsat dokumenty k prodeji Nemovitosti, kterou však nevlastní. Žalobce následně odkazoval na ust. § 747 o.z., kdy k prodeji nemovitosti ve kterém se nachází společná domácnost je nutný souhlas druhého z manželů. Žalobce uvedl, že nebyl informován ze strany žalované, že by ta byla vdaná, a že manžel může ovlivnit proces prodeje Nemovitosti. Následně se účastníci prostřednictvím realitní makléřky Mgr. [jméno] [příjmení] dohodli na podpisu kupní smlouvy, ke které mělo dojít dne 12. 2. 2021. Žalobce zprávou ze dne 12. 2. 2021 adresovanou Mgr. [jméno] [příjmení] uvedl, že koupě Nemovitosti je v rozporu s právní úpravou, neboť absentuje souhlas manžela žalované. Dle sdělení banky je podpis manžela podmínkou toho, aby žalovaná mohla Nemovitost prodat a proto k podpisu kupní smlouvy následně nedošlo (viz e-mailová komunikace mezi paní [příjmení] [jméno] [příjmení], adresovaná žalobci s překladem z anglického jazyka).

8. Žalovaná následně žalobci oznámila započtení pohledávky týkající se Smlouvy o rezervaci, jejímž předmětem byl závazek stran uzavřít nejpozději do 15. 2. 2021 kupní smlouvu. Jelikož k uzavření kupní smlouvy v uvedené lhůtě nedošlo a žalovaná dostála veškerým svým povinnostem ze Smlouvy o rezervaci, vznikl jí nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 100 000 Kč s tím, že žalovaná nárok jednostranně započte oproti nároku žalobce na vrácení složeného rezervačního poplatku. Zároveň tímto oznámením žalovaná od předmětné smlouvy o rezervaci odstoupila (viz oznámení o uplatnění nároku na zaplacení smluvní pokuty započtení pohledávky ze dne 19. 2. 2021). Následně další výzvou žalovaná opětovně žalobce vyzvala k vrácení rezervačního poplatku a k zaplacení smluvní pokuty (viz výzva k vrácení rezervačního poplatku a k zaplacení smluvní pokuty ze dne 15. 3. 2021, včetně e-mailu od zástupkyně žalované, adresovaného zástupci žalobce ze dne 16. 3. 2021).

9. Žalobce prostřednictvím právního zástupce následně namítal, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu nedoloženého souhlasu manžela žalované týkající se prodeje předmětné Nemovitosti, s tím, že žalobce se dozvěděl, že žalovaná je vdaná až po podpisu Smlouvy o rezervaci. [příjmení] si vyžádala souhlas manžela žalované k čerpání hypotečního úvěru a pro účely zástavy Nemovitosti, s tím, že žalovaná o tomto byla s dostatečným předstihem informována a následně nijak neposkytla součinnost. Důvody neuzavření kupní smlouvy jsou tak na straně žalované a proto žalobce požádal o vrácení složeného rezervačního poplatku ve výši 100 000 Kč (viz výzva ze dne 8. 3. 2021 včetně podacího lístku).

10. Složený rezervační poplatek byl následně vyplacen na účet vlastníka (žalované) ve výši 100 000 Kč v souladu s čl. V odst. 4 písm. b) Smlouvy o rezervaci (viz e-mail od Mgr. [jméno] [příjmení] ze dne 16. 3. 2021).

11. Z videozáznamu na CD má soud za prokázané, že byt byl standardně vybaven nábytkem v dobrém stavu (viz videozáznam na CD).

12. Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 24. 11. 2021, č.j. 11 C 141/2021-24 bylo manželství žalované [celé jméno žalované] a Ing. [jméno] [příjmení] rozvedeno. Z účastnického výslechu manželů v řízení o rozvodu manželé shodně vypověděli, že spolu již čtyři roky společně nežijí (viz rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 24. 11. 2021 sp.zn. 11 C 141/2021).

13. Čestným prohlášením ze dne 29. 12. 2021 Ing. [jméno] [příjmení] uvedl, že v Nemovitosti specifikované ve Smlouvě o rezervaci se ke dni 9. 12. 2020 nenacházela rodinná domácnost. K ukončení společného soužití a zániku rodinné domácnosti došlo již ke konci roku 2017 (viz čestné prohlášení ze dne 29. 12. 2021 obsahující kopii doložky pro legalizaci).

14. Soud provedl dokazování některým dalšími listinami, a to Fakturou č. [rok] [číslo] a kopií zástavní smlouvy ze dne 13. 4. 2012, avšak tyto důkazy soud nehodnotí, neboť nejsou podstatné pro rozhodnutí v tomto sporu, resp. z nich nebylo zjištěno nic podstatného.

15. Soud dále zamítl pro nadbytečnost provedení důkazu, a to výslechu zaměstnance [právnická osoba] a.s., [jméno] [příjmení], dále výslechu hypotečního zprostředkovatele [jméno] [příjmení] a hypotečního zprostředkovatele [jméno] [příjmení].

16. Na základě zjištěných skutečností dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Mezi účastníky byla uzavřena Smlouva o rezervaci, na jejímž základě se účastníci zavázali ve lhůtě do 15. 2. 2021 uzavřít kupní smlouvu týkající se předmětné Nemovitosti. Na základě Smlouvy o rezervaci žalobce složil rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč. Pro účely vypořádání rezervačního poplatku bylo ve Smlouvě uvedeno, že v případě, že ve stanovené lhůtě nedojde mezi účastníky k uzavření kupní smlouvy na předmětnou Nemovitost, a to jak na straně žalobce, tak na straně žalované, má tato strana povinnost zaplatit smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč. [příjmení] (žalovaná) má rovněž právo započíst si složený rezervační poplatek na případnou smluvní pokutu. Stejně tak pokud dojde k neuzavření kupní smlouvy z důvodu na straně žalované, má tato strana povinnost rezervační poplatek vrátit a zaplatit smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč. Strany mezi sebou následně jednali o uzavření kupní smlouvy, přičemž žalobce měl část kupní ceny uhradit prostřednictvím hypotečního úvěru. [příjmení] poskytující úvěr následně žalobce vyzvala k doložení souhlasu manžela žalované, neboť měla za to, že se jedná o Nemovitost, ve které mají žalovaná s manželem společnou domácnost. Žalovaná žalobci po uzavření Smlouvy o rezervaci sdělila, že je vdaná, avšak s manželem společně nežijí, přičemž následný souhlas manžel žalované neudělil. Žalobce následně odmítl podepsat kupní smlouvu sjednanou dne 12. 2. 2021 z důvodu absence souhlasu manžela žalované a požádal o vrácení rezervačního poplatku a uhrazení smluvní pokuty z důvodu zmaření uzavření kupní smlouvy. Žalovaná následně od Smlouvy o rezervaci odstoupila a započetla si rezervační poplatek na smluvní pokutu žalobce.

17. V Nemovitosti se ke dni 9. 12. 2020 nenacházela rodinná domácnost. K ukončení společného soužití a zániku rodinné domácnosti žalované a jejího manžela došlo již ke konci roku 2017.

18. Soud po důkladném prostudování provedených důkazů posoudil věc po právní stránce následovně:

19. Podle § 747 odst. 1 o. z., má-li alespoň jeden z manželů právo nakládat domem nebo bytem, ve kterém se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, a tohoto domu nebo bytu je k bydlení manželů nebo rodiny nezbytně třeba, musí se zdržet všeho a předejít všemu, co může bydlení znemožnit nebo ohrozit. Manžel zejména nesmí bez souhlasu druhého manžela takový dům nebo byt zcizit nebo k domu, jeho části nebo k celému bytu zřídit právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny, ledaže zajistí manželovi nebo rodině po všech stránkách obdobné bydlení s bydlením dosavadním.

20. Podle § 747 odst. 2 o. z., jedná-li manžel bez souhlasu druhého manžela v rozporu s odstavcem 1, může se tento manžel dovolat neplatnosti takového právního jednání.

21. Mezi účastníky byla platně sjednána Smlouva o rezervaci ve smyslu § 1785 o. z., jejímž obsahem byl závazek účastníků uzavřít ve stanovené lhůtě (do 15. 2. 2021) kupní smlouvu, jejímž předmětem bude prodej Nemovitosti žalované žalobci. Dle čl. IV odst. 5 Smlouvy o rezervaci měla žalovaná povinnost poskytnout veškerou součinnost se zřízením zástavního práva k zajištění úhrady kupní ceny ve prospěch úvěrující banky žalovaného. Soud má na základě provedených důkazů za to, že žalovaná této povinnosti dostála. Tvrzení žalobce, že žalovaná žalobci po podpisu Smlouvy o rezervaci sdělila, že je vdaná, ničeho nemění na tom, že předmětná Nemovitost byla ve výlučném vlastnictví žalované a nebyla součástí SJM. Právní jednání tak bylo možno platně uzavřít bez souhlasu manžela žalované. Žalovaná tak dostála své povinnosti cit. ust. Smlouvy o rezervaci v tom rozsahu, když žalobci poskytla veškeré dokumenty a podklady k tomu, aby kupní smlouva byla nakonec uzavřena. Skutečnost, že banka poskytující hypoteční úvěr vznesla vůči žalobci požadavek souhlasu manžela žalované, nemůže jít k tíži samotné žalované, neboť žalovaná nemohla žádným způsobem ovlivnit jednání jejího manžela jako třetí osoby, a banka navíc postupovala nad rámec svých zákonných povinností. Jak bylo totiž prokázáno, v předmětné době již se v Nemovitosti nenacházela rodinná domácnost žalované a jejího manžela, a nebylo tak zapotřebí jeho souhlasu ve smyslu § 747 odst. 1 o. z. Soud tak dospěl k závěru, že žalovaná povinnosti stanovené Smlouvou o rezervaci neporušila, a byl to nakonec žalobce, který povinnost týkající se uzavření kupní smlouvy do uvedeného data porušil, kdy podepsání kupní smlouvy v den podpisu zrušil. Žalované tak plně svědčilo oprávnění započíst si rezervační poplatek dle čl. V Smlouvy o rezervaci na smluvní pokutu. S ohledem na výše uvedené soud proto žalobu v plném rozsahu zamítl.

22. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 45 496 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 200 000 Kč sestávající z částky 9 100 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne 19. 8. 2021, účast na jednání dne 15. 12. 2021 a dne 4. 2. 2022) včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 37 600 Kč ve výši 7 896 Kč.

23. O povinnosti žalobce zaplatit tuto náhradu k rukám advokáta jako zástupce žalované bylo rozhodnuto dle § 149 odst. 1 o. s. ř.

24. O třídenní lhůtě ke splnění povinnosti bylo rozhodnuto dle § 160 odst. 1 o. s. ř.