39 C 110/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudcem Mgr Zdeňkem Rychnovským ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem údaje o zástupci pro: vyklizení společných prostor

I. Žalovaný je povinen vyklidit a předat žalobci společný prostor kola označený číslem dveří 12 nacházející se v prvním podzemním podlaží domu [adresa] v [katastrální uzemí], v ulici [ulice], v [obec a číslo], a to do 15 dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 30 798 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobce, který je Společenstvím vlastníků jednotek domu, se žalobou podanou dne [datum] domáhá po žalovaném vyklizení a předání společných prostor„ kola“ označený číslem dveří 12 nacházející se v prvním podzemním podlaží domu [adresa] v katastrálním území Újezd u Průhonic, v ulici [ulice], v [obec a číslo] (Dále pak náhrady nákladů řízení).

2. Svou žalobu odůvodnil tak, že žalovaný neoprávněně zasahuje do práv ostatních vlastníků jednotek ke společným částem domu tím, že tyto prostory užívá bez právního důvodu a za toto nic užívání neplatí. Žalobce v červenci 2016 oznámil žalovanému, že při kontrole užívání společných prostor budovy, zjistil, že žalovaný tyto prostory užívá a že žalobce nemá v evidenci žádnou smlouvu, která by opravňovala žalovaného prostory užívat. Z těchto důvodů žalobce vyzval žalovaného k doložení právního titulu užívání místnosti č.

12. Žalovaný však právní titul k užívání nedoložil. Žalobce má k dispozici pouze první stranu smlouvy, která je označená jako Smlouva o nájmu nebytového prostoru dle § 720 a násl. Obč. zák. a zák. č. 116/1990 Sb. a jsou v ní označeni jako pronajímatel žalobce a jako nájemce žalovaný. Vzhledem k tomu, že má žalobce k dispozici jen první stranu smlouvy, neví, jestli byla smlouva podepsaná nebo ne a v jakém znění. Následně byl žalovaný dopisem ze dne [datum] vyzván, aby doložil podepsanou nájemní smlouvu. Tuto však žalovaný opět nedoložil.

3. Žalobce dopisem ze dne [datum] vypověděl nájemní smlouvu s šestiměsíční výpovědní dobou a dopisem ze dne [datum] vyzval žalovaného k opuštění prostoru a k vyklizení společných prostor. Poslední výzvu k vyklizení pak žalobce učinil dopisem ze dne [datum], na kterou žalovaný odpověděl pouze e-mailem. Žalovaný nadále zmíněné prostory užíval.

4. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že s žalobou nesouhlasí a navrhuje její zamítnutí (a přiznání náhrady nákladů). Tvrzení žalobce uvedená v žalobním návrhu jsou podle žalovaného nepravdivá a zavádějící. Žalovaný argumentuje tím, že s žalobcem uzavřel dne [datum] nájemní smlouvu (smlouva o nájmu nebytového prostoru), jejímž předmětem je právě předmětná společná část domu, za jejíž užívání platí nájemné včetně paušální platby za služby spojené s nájmem ve výši 997 Kč ročně, dodává, že tuto částku včas a řádně hradí. Nájemní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou, a žalovanému není známo, že by byla některým ze zákonných způsobů ukončena.

5. Dle žalovaného je žaloba jen dalším důkazem šikanózního postupu žalobce vůči osobě žalovaného, který je předsedou představenstva [anonymizováno 5 slov], [IČO], se sídlem v [obec a číslo], [ulice a číslo]), který je ještě stále většinovým vlastníkem a členem žalobce. Dokladem tohoto tvrzení je dle žalovaného také to, že jiný z vlastníků pan [jméno] [příjmení], jinak člen kontrolní komise žalobce, užívá část společných prostor v domě [adresa], která však k pronájmu nebo jinému individuálnímu užívání nebyla vůbec odsouhlasena, zcela bez právního titulu a bezplatně. Vůči jeho osobě však žalobce žádné právní kroky nepodniká. Tím mj. porušuje princip rovného přístupu ke všem vlastníkům.

6. Ke komunikaci mezi účastníky řízení uvádí, že ze strany žalobce šlo o velmi zmatečnou komunikaci, kdy se na jedné straně výbor žalobce dovolával výše zmíněné nájemní smlouvy a na jiném místě uvádí, že žalovaný nemá právní titul k užívání předmětného prostoru a navíc, dle svého sdělení, neměl nájemní smlouvu vůbec k dispozici. Žalobce má povinnost vést řádně veškerou dokumentaci týkající se jak jeho činnosti, tak ve vztahu ke všem svým členům. Navíc je uzavřena smlouva o spolupráci se [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] s [anonymizováno], která také dokumentaci zakládá.

7. Žalobce na vyjádření žalovaného reagoval tak, že se musel vypořádat s nečinností na straně žalovaného a to, že si nevyzvedával poštu a neměl zájem se seznamovat s tím, co mu je doručováno, což nemůže být k tíži žalobce. Žalovaný si nepřevzal zásilku, která obsahovala výpověď z nájmu společných prostor, ani si nepřebíral další zásilky. Žalovaný si svým vlastním jednáním způsobil, že se neseznámil s jednáním žalobce, s výpovědí a dalšími výzvami žalobce, které žalobce žalovanému adresoval.

8. Žalobce neměl nikdy k dispozici žalobcem a žalovaným podepsanou smlouvu o nájmu společných prostor, která by opravňovala žalovaného prostory užívat a proto dal žalovanému výpověď z nájmu společných prostor z opatrnosti. Žalobce měl k dispozici pouze první stranu této smlouvy, přestože vyzýval žalovaného k doložení existence nájemního vztahu, žalovaný nereagoval a podepsanou nájemní smlouvu nedoložil. Žalobce tak dal žalovanému výpověď z nájmu a byl vedený úvahou, že pokud by smlouva neexistovala, byla by výpověď nicotná a pokud smlouva existovala, nájem skončil. Do dne sepsání tohoto vyjádření žalobce stále nemá doloženu existenci smlouvu o nájmu prostoru, který žalovaný užívá. Pokud smlouva existuje, byla vypovězena.

9. Žalobce žaluje na vyklizení prostoru, neboť při neexistenci smlouvy o nájmu by žalovaný užíval prostor bez právního titulu, naopak při existenci nájmu, skončil nájem výpovědí. V obou případech je povinností žalovaného prostor opustit a předat žalobci.

10. Do doby než se stal statutárním orgánem výbor v současném obsazení, vykonával funkci statutárního orgánu pověřený vlastník, kterým bylo [ulice] bytové družstvo [anonymizována dvě slova]. Žalovaný byl a stále je ve funkci předsedy představenstva [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizováno]. S odkazem na výpis z rejstříku společenství navrhuje provést důkaz k jeho tvrzení o tom, kdy nastala změna v obsazení statutárního orgánu. Dle žalobce je politováníhodné, že pověřený vlastník, když skončil ve funkci statutárního orgánu společenství, nepředal novému statutárnímu orgánu všechnu dokumentaci a mimo jiné smlouvy o nájmu společných prostor. Pokud se žalobce s některou ze smluv o pronájmu seznámil, byla označena jako smlouva o nájmu nebytových prostor. Žalobce se domnívá, že nepřesné, resp. chybné označení pronajímaných prostor jako nebytových prostor, kterým pověřený vlastník smlouvy zatížil, nezpůsobuje neplatnost uzavřených smluv. Žalobce dále odmítá, že by jeho postup byl šikanózní a zmatečný.

11. K tvrzení žalovaného, kterými odkazuje na práva pana [jméno] [příjmení], žalobce uvádí, že tato práva vznikla v době, kdy funkci statutárního orgánu vykonávalo [ulice] bytové družstvo [anonymizována dvě slova], pan [příjmení] svá práva doložil a žalobce se rozhodl na jeho právech nic neměnit.

12. K tomu, že žalobce nedisponuje smlouvou o nájmu, žalobce uvádí, že se do této situace dostal tím, že pověřený vlastník [ulice] bytové družstvo [anonymizována dvě slova] mu jí nepředalo a ani k výzvě žalobce adresované žalovanému mu jí nepředal žalovaný. Z této skutečnosti, kdy žalobce oslovil žalovaného, aby mu doložil, na základě čeho prostor užívá, lze dle žalobce dovodit, že se stará řádně. Žalobce na své žalobě stále trvá.

13. Soud ve věci provedl dokazování listinami - Výpis z rejstříku, rejstříkový spis žalobce, zejména stanovy, Informace o nemovitosti, Výpověď z nájmu ze dne [datum], včetně obálky, výzva k vyklizení ze dne [datum], dopis žalovanému ze dne [datum] a ze dne [datum], první strana smlouvy o nájmu nebytových prostor, Potvrzení o platbě za rok 2019, Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne [datum].

14. Práva a povinnosti účastníků se řídí ustanoveními o nájmu, konkrétně § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen jako„ o. z.“), zákonem č. 67/2013 Sb.

15. Mezi účastníky je nesporné, že ze strany žalovaného dochází k užívání výše uvedených společných prostor„ kola“ označený číslem dveří 12. Mezi účastníky je však sporné, zda k užívání společných prostor dochází na základě právního titulu (smlouvy o nájmu) či nikoli. Především je předmětem sporu existence či neexistence nájemní smlouvy, popřípadě skutečnost zda tato smlouva byla zákonným způsobem vypovězena. Žalobce, který se domáhá vyklizení a předání společných prostor se domnívá, že smlouvu platně vypověděl a to dopisem ze dne [datum] s šestiměsíční výpovědní dobou, popřípadě tvrdí, že smlouva ani neexistuje a výpověď podal ze své opatrnosti. Dopis ze dne [datum], který obsahoval výpověď, však nebyl doručen, neboť adresát (žalovaný) nebyl při doručování zásilky zastižen – VIZ PŘÍLOHA N. Žalovaný tvrdí, že nájem nadále existuje a že má u sebe nájemní smlouvu – [jméno] [příjmení] [jméno]. Dokládá však platbu za rok 2019 ve výši, která odpovídá nájemnému ze smlouvy ([příjmení] [příjmení] [jméno] – v příloze od N) provedenou se splatností ke dni [datum].

16. Při jednání soudu dne [datum] žalovaný předložil Smlouvu o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] v plném znění.

17. Existenci žalobce a vlastnictví sporné nemovitosti účastníci nesporují (dále osvědčeno a zjištěno z Výpisu z rejstříku, rejstříkového spis žalobce, zejména stanov, Informace o nemovitosti).

18. V daném sporu je nutné se zaměřit na A) perfektnost (doručení) právního jednání ze strany žalobce ohledně podání výpovědi a B) existenci/neexistenci smlouvy. <i>A) perfektnost (doručení) právního jednání – výpověď</i> 19. Dle ust. § 2231 OZ: (1) Nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční. (2) Výpověď nemusí být odůvodněna; to neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

20. Dle ust. § 570 OZ: (1) Právní jednání působí vůči nepřítomné osobě od okamžiku, kdy jí projev vůle dojde; zmaří-li vědomě druhá strana dojití, platí, že řádně došlo. -) k tomu komentář WK: Pojem dojití předpokládá, že projev vůle se dostane do osobní sféry příjemce. Tím dochází k možnosti příjemce seznámit se s obsahem právního jednání. Rozhodující tedy není to, že příjemce vzal skutečně obsah právního jednání na vědomí, nýbrž že měl za normálních okolností možnost se s projevem vůle seznámit. V případě právních jednání v hmotné podobě (písemností, listiny) je podmínka dojití splněna vhozením písemnosti do poštovní schránky nebo poštovní přihrádky.

21. Dle komentáře WK leží důkazní břemeno ohledně domněnky řádného dojití na příjemci.

22. K tomu judikatura: 23. (NS 23 Cdo 3951/2009-78)

24. Právní úkon není perfektní, nedošel-li adresovaný projev vůle jednajícího do sféry adresáta. Projev vůle adresátovi dojde v okamžiku, kdy se dostane do sféry jeho dispozice, tedy jakmile nabude adresát objektivní možnost seznámit se s obsahem projevu vůle. Od tohoto okamžiku je právní úkon pro jednající subjekt závazný a nelze jej jednostranně odvolat. To, aby se adresát seznámil s obsahem právního úkonu, přitom není nezbytné; dostačuje, že měl objektivně možnost seznat jeho obsah.

25. V této věci došlo k uplatnění fikce„ zmaří-li vědomě druhá strana dojití, platí, že řádně došlo“ pokud jde o tvrzení žalobce, že si žalovaný nevyzvedával poštu a neměl zájem se seznamovat s tím, co mu je doručováno (zjištěno z Výpovědi z nájmu ze dne [datum], včetně obálky). Žalobce následně vyzval žalovaného k vyklizení, k čemuž nedošlo (zjištěno z výzvy k vyklizení ze dne [datum], dopisu žalovanému ze dne [datum] a ze dne [datum]). Výpověď pak obsahuje přesné označení účastníků, specifikaci daného prostoru, uvedení, že jde o výpověď, kdy výpovědní doba je šestiměsíční a počíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi (zjištěno z Výpovědi z nájmu ze dne [datum]).

26. Pokud jde o existenci/neexistenci smlouvy, žalovaný předložil nájemní smlouvu, jíž se dovolává, a která je řádně podepsána a datována dne [datum], kdy je nájem předmětné nemovitosti sjednán na dobu neurčitou (bod 12.) a smlouva nabyla platnosti a účinnosti dnem podpisu smluvními stranami (bod 13.) (zjištěno Ze smlouvy o nájmu nebytového prostoru ze dne [datum]). Žalovaný dle ujednání Smlouvy za nájem hradil předepsanou částku (zjištěno z Potvrzení o platbě za rok 2019).

27. Nájem prostor sloužících podnikání upravuji §§ 2302 -2314 z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

28. Dle ust. § 2312 obč. zák. jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

29. Dle ust. § 2314 obč. zák. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu (odst. 1). Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne (odst. 2).

30. Na základě shora provedených důkazů a jejich zhodnocení dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. V řízení byla prokázána aktivní i pasivní legitimace účastníků, existence platné Smlouvy o nájmu nebytových prostor (v plném znění) uzavřené na dobu neurčitou i skutečnost, že žalobce dal žalovanému výpověď z nájmu, a to ve smyslu ust. § 2312 obč. zák. s šestiměsíční výpovědní dobou. Žalovaný nepodal proti výpovědi námitky (ani netvrdil, že tak učinil), přičemž výpověď mu byla doručena. Protože žalovaný i nadále užívá předmětný prostor bez právního důvodu, nezbylo soudu, než žalobě v plném rozsahu vyhovět.

31. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 30 798 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za každý z sedmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 19 600 Kč ve výši 4 116 Kč a nákladů mediačního řízení 5 082 Kč.