39 C 274/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudcem Mgr. Zdeňkem Rychnovským ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro určení neplatnosti výpovědi z bytu a garážového stání

I. Žaloba na určení, že výpověď smlouvy o podnájmu bytu uzavřené dne , datum, ze dne , datum, , týkající se jednotky č. , hodnota, o velikosti 88 m2 + 31 m2 terasa, sestávajícího se z 3kk a terasy 31 m2, v šestém nadzemním podlaží budovy č.p. , Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , kterou dala žalovaná žalobkyni, je neplatná, se zamítá.

II. Žaloba na určení, že výpověď smlouvy o podnájmu garážového stání uzavřené dne , datum, ze dne , datum, , týkající se nebytového prostoru č. , hodnota, (garážové stání) umístěného v prvním podzemním podlaží budovy č.p. , Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, , kterou dala žalovaná žalobkyni, je neplatná, se zamítá.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náklady řízení ve výši , částka, , a to do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobkyně se svou žalobou podanou zdejšímu soudu domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi podnájemní smlouvy bytové jednotky a garáže. Žalobkyně uzavřela dne , datum, na straně podnájemce s žalovanou na straně nájemce smlouvu o podnájmu bytu, jejímž předmětem byla jednotka č. , hodnota, o velikosti 88 m2 + 31 m2 terasa, sestávajícího se z 3+kk a terasy 31 m2, v šestém nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, , na adrese , Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, (dále jen ,,byt“). Dále uzavřela žalobkyně dne , datum, na straně podnájemce s žalovanou na straně nájemce smlouvu o podnájmu garážového stání, které je umístěno v 1. podzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, (dále jen ,,garáž“). Obě smlouvy byla uzavřeny na dobu neurčitou. Výlučným vlastníkem nemovitosti, kde se nachází byt a garáž je pan , jméno FO, , trvale bytem , adresa, , který udělil žalované souhlas s podnájmem bytu a garáže. Žalovaná dopisy ze dne , datum, vypověděla obě smlouvy s výpovědní lhůtou tři měsíce s tím, že podnájem skončí ke dni , datum, a k tomuto dni je žalobkyně povinna předměty podnájmu předat žalované. Předmětné výpovědi byly podány na základě žalovanou uvedeného článku V. odst. 3 smlouvy o podnájmu bytu a na základě článku V. odst. 3 a čl. VI. odst. 1 smlouvy o podnájmu garážového stání. Žalobkyně s výpovědí z podnájemních smluv nesouhlasila, což i sdělila žalované dopisem ze dne , datum, s tím, že výpovědi neobsahují výpovědní důvod. Žalovaná setrvala na podaných výpovědích. S ohledem na uvedené žalobkyně podala žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědí z podnájemní smlouvy k bytové jednotce a ke garáži. Zároveň namítala, že fakticky se jedná o vztah nájemní nikoli podnájemní, kdy smlouvy byly uzavřeny účelově jako podnájemní, když pan , jméno FO, je otec žalobkyně a jedná se tak o obcházení zákona, kdy se záměrně neaplikují kogentní ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu a domu a ochraně nájemníka.

2. Na jednání dne , datum, žalobkyně dále uvedla, že v mezidobí došlo v květnu 2025 k vyklizení bytu i garáže. Žalobkyně se pokusila o smírné vyřešení. Pokud jde o naléhavý právní zájem, tak ten i po vyklizení existuje, není to tak, že by předmět sporu odpadl.

3. Svým podáním ze dne , datum, žalobkyně doplnila, že je toho názoru, že je třeba posoudit, zda se jednalo o podnájem či byl vztah mezi stranami takto pouze označen. Vlastníkem uvedené nemovitosti je otec žalované. Žalovaná má nemovitosti pronajaté na základě nájemní smlouvy od svého otce. Je tak na žalované, aby prokázala, že předmětné nemovitosti užívá za účelem uspokojování svých bytových potřeb. Podaným výpovědím pak předcházela žádost žalobkyně na poskytnutí slevy z ceny podnájmu, neboť v sousední nemovitosti, kterou rovněž vlastní otce žalované, probíhala rekonstrukce, která snížila kvalitu bydlení a žalobkyni obtěžovala nad míru přiměřenou poměrům. K tomu žalovaná reagovala tím, že sleva poskytnuta nebyla, neboť cena podnájmu nebyla zvýšena žalobkyni dle inflace. Žalobkyně opakovaně žádala o slevu na ceně podnájmu, následně podala žalovaná žalobkyni výpověď z podnájmu bytu i garáže. Z pohledu žalobkyně se v daném případě jednalo o smlouvy nájemní, jedná se o obcházení zákona, neboť nájemní smlouva, kterou má žalovaná uzavřenu neslouží k uspokojení bytových potřeb žalované, ale účelem je uzavření dalšího podnájemního vztahu s třetí osobou. Pokud se jedná o naléhavý právní zájem, ten žalobkyně spatřuje v tom, že podnájemní smlouvy jsou ve skutečnosti smlouvami nájemními. Žalobkyně tak není povinna prokazovat naléhavý právní zájem, ani za situace, kdy byt již vyklidila.

4. Žalovaná s žalobou nesouhlasila s tím, že dne , datum, kontaktoval právní zástupce žalobkyně právního zástupce žalované s návrhem, zda by žalobkyně nemohla v nemovitosti setrvat do konce dubna 2025. Mezi účastníky nebyla shoda pouze na výši nájemného za období od konce výpovědní lhůty do konce dubna 2025, proto žalovanou žaloba překvapila. Žalovaná nesouhlasila s tím, že se jedná o skrytý nájemní vztah, což ani žalobkyně nikterak nedokládá. Žalobu pak žalovaná považuje za účelovou. Žalovaná navrhla žalobu v celém rozsahu zamítnout.

5. Na jednání dne , datum, žalovaná uvedla, že skutečně došlo k vyklizení předmětných nemovitostí, nicméně navrhované smírné řešení, kdy si každá ze stran ponese své náklady, není pro žalovanou přijatelné. Žaloba byla podána účelově, aby si žalobkyně prodloužila pobyt v předmětných nemovitostech.

6. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutečnosti:

7. Mezi žalobkyní a žalovanou byla dne , datum, uzavřena podnájemní smlouva, jejímž předmětem byl podnájem bytové jednotky č. , hodnota, o velikosti 88 m2 + 31 m2 terasa, sestávajícího se z 3kk a terasy 31 m2, v šestém nadzemním podlaží budovy č.p. , Anonymizováno, , č.o. , Anonymizováno, , na adrese , Anonymizováno, ulice, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, . Žalobkyně se zavázala hradit pravidelné nájemné a žalovaná se zavázala přenechat žalobkyni do užívání předmětnou jednotku. Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou s možností písemné výpovědi s výpovědní lhůtou tři měsíce bez udání důvodu (Smlouva o podnájmu bytu ze dne , datum, ).

8. Mezi žalobkyní a žalovanou byla dále dne 1. 4. uzavřena smlouva o podnájmu garážového stání, které je umístěno v 1. podzemním podlaží budovy č.p. , Anonymizováno, , v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, . Žalobkyně se zavázala hradit pravidelné nájemné a žalovaná se zavázala přenechat žalobkyni do užívání předmětné garážové stání. Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou s možností písemné výpovědi s výpovědní lhůtou tři měsíce bez udání důvodu (Smlouva o podnájmu garážového stání ze dne , datum, ).

9. Vlastníkem předmětných nemovitostí je pan , jméno FO, (Internetový výpis z katastru nemovitostí LV , Anonymizováno, , obec , adresa, , k.ú. , adresa, ).

10. Vlastník nemovitostí udělil žalované souhlasil k uzavření podnájemních smluv (Souhlas pronajímatele s podnájmem prostor ze dne , datum, ).

11. Žalovaná dala dne , datum, žalobkyni výpověď z podnájmu bytové jednotky. Lhůta pro vyklizení pak byla tříměsíční do , datum, (Výpověď smlouvy o podnájmu bytu uzavřené dne , datum, ze dne , datum, ).

12. Žalovaná dala dne , datum, žalobkyni výpověď z podnájmu garáže. Lhůta pro vyklizení pak byla tříměsíční do , datum, (Výpověď smlouvy o podnájmu garážového stání uzavřené dne , datum, ze dne , datum, ).

13. Žalovaná s výpověďmi z podnájmů nesouhlasila, když poukázala, že se nejedná o podnájem, ale nájem. Současně výpovědi nebyly řádně odůvodněny, žalobkyně také nebyla poučena o možnosti námitek a přezkumu oprávněnosti výpovědi (Odpověď žalobkyně ze dne , datum, ).

14. Žalovaná odpověděla žalobkyni na nesouhlas s výpovědí s tím, že se jednalo o podnájem, výpověď byla podána žalobkyni v souladu s výpovědními důvody sjednanými ve smlouvě (Dopis žalované ze dne , datum, ).

15. Žalobkyně dále sporovala oprávněnost výpovědi z nájmu dopisem svého právního zástupce ze dne , datum, , kde spoukázala, že vlastníkem nemovitosti je otec žalované, účelem nájemní smlouvy mezi vlastníkem a žalovanou není uspokojení bytových potřeb, jedná se o ukázkový případ obcházení práva, kdy důvodem je přesvědčit podnájemce, že se na něj neaplikují kogentní ustanovení upravující nájem bytu, sloužící k ochraně nájemníka (Dopis právního zástupce žalobkyně ze dne , datum, ).

16. Žalovaná oznámila žalobkyni převzetí právního zastoupení (Oznámením o převzetí právního zastoupení žalované ze dne , datum, ).

17. Dále soud provedl důkazy Kolaudační souhlas, Přehled mailové komunikace, Inzerce, Přehled vlastnictví - , jméno FO, , Výpis LV 320, Výpis LV 1007, Výpis LV 4578 – 2x, Výpis LV 716, Výpis LV 997, Výpis LV 1582, Výpis LV 11721, Výpis LV 21712, Výpis žalované z ARES, Výpis RK, ze kterých však nezjistil ničeho podstatného.

18. Mezi stranami bylo nesporným, že žalobkyně předmětné nemovitosti ke konci května 2025 již vyklidila.

19. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé:

20. Mezi žalobkyní a žalovanou došlo nejprve dne , datum, na straně podnájemce s žalovanou na straně nájemce s žalobkyní k uzavření smlouvy o podnájmu bytu a následně dne , datum, k uzavření smlouvy o podnájmu garážového stání. Obě smlouvy byly uzavřeny na dobu neurčitou s možností výpovědi bez udání důvodu s výpovědní lhůtou tři měsíce. Výlučným vlastníkem nemovitosti je pan , jméno FO, , který udělil žalované souhlas s podnájmem bytu a garáže. Žalovaná dopisy ze dne , datum, vypověděla obě smlouvy s tím, že podnájem skončí ke dni , datum, . Předmětné výpovědi byly podány na základě žalovanou uvedeného článku V. odst. 3 smlouvy o podnájmu bytu a na základě článku V. odst. 3 a čl. VI. odst. 1 smlouvy o podnájmu garážového stání. Žalobkyně s výpovědí z podnájemních smluv nesouhlasila. Žalobkyně ke konci května 2025 byt i garáž vyklidila.

21. Soud provedené důkazy hodnotil podle § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), a po právní stránce věc posoudil následovně:

22. Podle § 80 o. s. ř. se určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

23. Nejprve se tedy soud zabýval otázkou, zda je na straně žalobkyně dán naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o. s. ř. na určení, že podané výpovědi ze smlouvy o podnájmu bytové jednotky a ze smlouvy o podnájmu garáže jsou neplatné. Předmětem žaloby na určení může být pouze existence či neexistence práva či právního poměru, přičemž deklaruje právní poměr či právo, které vznikly již v minulosti. Jedná se svou povahou o rozhodnutí preventivní, které má smysl jen tehdy, pokud může přinést účelnou ochranu práva či právního postavení žalobce před tím, než dojde k porušení práva. Naopak tam, kde již k porušení práva došlo a jeho reparace lze dosáhnout uložením povinnosti, judikatura soudů opakovaně dovodila, že nemá určovací rozhodnutí smysl a je třeba se žalobou domáhat určitého plnění, tedy že žaloba na plnění má obvykle přednost před žalobou na určení. S ohledem na výše uvedené je proto vždy nutné zkoumat u žalob na určení naléhavý právní zájem žalobce na takovém určení, a to tam, kde není dán přímo ze zákona. Soudní praxe (NS , spisová značka, , NS Cdon 1338/96) je jednotná v tom, že naléhavý právní zájem je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo právo žalobce nebo právní vztah, na kterém je účasten, ohroženo, popřípadě tam, kde by se bez tohoto určení jeho právní postavení stalo nejistým. Žalobce je pak povinen takový naléhavý právní zájem tvrdit a prokázat. Pro závěr, zda je na určení právního vztahu nebo práva naléhavý právní zájem, je rozhodný stav v době vyhlášení (vydání) rozhodnutí (NS , spisová značka, ). Při nedostatku naléhavého právního zájmu soud nezkoumá ostatní věcné aspekty žaloby a žalobu zamítne (NS , spisová značka, ).

24. S ohledem na výše uvedené soud žalobu na určení neplatnosti výpovědi ze smlouvy o podnájmu bytové jednotky a výpovědi ze smlouvy o podnájmu garážového stání zamítl. Určovací žaloba dle § 80 o. s. ř. je preventivního charakteru a má místo jednak tam, kde její pomocí lze eliminovat stav ohrožení práva či nejistoty v právním vztahu, a k odpovídající nápravě nelze dospět jinak, jednak v případech, v nichž určovací žaloba účinněji než jiné právní prostředky, vystihuje obsah a povahu příslušného právního vztahu a jejím prostřednictvím lze dosáhnout úpravy, tvořící určitý právní rámec, který je zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků. V daném případě, kdy již došlo na základě výpovědí k vyklizení předmětných nemovitostí tak určení neplatnosti takových výpovědí postrádá funkci preventivní, kterou by určovací žaloba poskytovala. Soud má tak za to, že naléhavý právní zájem nebyl ke skutečnostem uvedeným v žalobě žalobkyní prokázán a žalobu je tak na místě ohledně obou výpovědí zamítnout.

25. Žalobkyně sice namítala, že v daném případě není třeba naléhavý právní zájem prokazovat, když se ve skutečnosti nejedná o smlouvy o podnájmu, nýbrž o smlouvy nájemní, nicméně jak již bylo výše uvedeno, již v květnu tohoto roku došlo k vyklizení předmětných nemovitostí žalobkyní, právní vztah mezi žalobkyní a žalovanou skončil a určovací žaloba v takovém případě postrádá smysl, když její funkce je preventivní a ochranná. Závazky plynoucí z těchto smluv žalobkyni a žalované již zanikly a soud neshledal, že by zde panovala nadále nějaká právní nejistota, o níž by bylo třeba na základě určovací žaloby rozhodnout. S ohledem na nedostatek právního zájmu soud ani dále nezkoumal námitky žalobkyně ohledně oprávněnosti podaných výpovědí.

26. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši , částka, zvýšené dle § 12 odst. 3 sestávající z částky , částka, za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření ze , datum, , účast na jednání dne , datum, , vyjádření ze , datum, , účast na jednání dne , datum, ) a z částky , částka, za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. (účast na jednání dne , datum, ) včetně šesti paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky , částka, ve výši , částka, .