42 C 190/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudcem JUDr. Radovanem Kulhánkem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro zaplacení částky 616 221,62 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 616 221,62 Kč spolu s úrokem z prodlení, jehož výše odpovídá výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 % bodů, ročně z částek 19 000 Kč od 25. 8. 2021 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 9. 2021 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 10. 2021 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 11. 2021 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 12. 2021 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 1. 2022 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 2. 2022 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 3. 2022 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 4. 2022 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 5. 2022 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 6. 2022 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 7. 2022 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 8. 2022 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 9. 2022 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 10. 2022 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 11. 2022 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 12. 2022 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 1. 2023 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 2. 2023 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 3. 2023 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 4. 2023 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 5. 2023 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 6. 2023 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 7. 2023 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 8. 2023 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 9. 2023 do zaplacení, 19 000 Kč od 25. 10. 2023 do zaplacení, 13 480,65 Kč od 25. 11. 2023 do zaplacení a náhradu nákladů spojených s uplatněním pohledávek ve výši 36 000 Kč, a to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 84 439,20 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se na žalované domáhala zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím s tím, že žalobkyně byla výlučným vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, , způsob využití byt, nacházející se ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, umístěné na pozemcích parc. č. , hodnota, , parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, (dále jen „byt“), nebytové jednotky č. , Anonymizováno, (dále jen „sklep“), podílu ve výši id. , Anonymizováno, na nebytové jednotce č. , Anonymizováno, , garáž, se kterým je spjato výlučné právo užívat parkovací stání č. , hodnota, umístěné v , Anonymizováno, . podzemním podlaží (dále jen „parkovací stání č. , hodnota, “) a podílu ve výši id. , Anonymizováno, na nebytové jednotce č. , Anonymizováno, , garáž, se kterým je spjato výlučné právo užívat parkovací stání č. , hodnota, umístěné v 1. podzemním podlaží (dále jen „parkovací stání č. , hodnota, “) (vše dále jen jako „nemovitosti“). Mezi účastníky byla dne 24. 6. 2019 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byly nemovitosti na dobu určitou od 25. 6. 2019 do 30. 6. 2020, dodatkem č. , hodnota, byla doba prodloužena do 30. 6. 2021. Po uplynutí doby nájmu žalovaná odmítla nemovitosti vyklidit, pročež o povinnosti vyklidit nemovitosti bylo rozhodnuto v rámci soudního řízení a žalovaná vyklidila nemovitosti k 21. 12. 2023, tj. až v průběhu exekučního řízení. Nájemné bylo sjednáno na částku 21 900 Kč, kdy žalovaná nezaplatila náhradu nájemného za dobu od 1. 9. 2021 do 21. 12. 2023 s tím, že parkovací stání č. , hodnota, a parkovací stání č. , hodnota, byly vyklizeny, pročež žalobkyně na nájemném požaduje toliko 19 900 Kč měsíčně za dobu od 1. 9. 2021 do 21. 12. 2023 v celkové částce 550 781 Kč. Zálohy na služby byly sjednány ve výši 5 500 Kč. Žalovaná od listopadu 2020 do října 2023 hradila zálohy nepravidelně, avšak za roky 2021, 2022 a 2023 neuhradila výsledek vyúčtování služeb a energií, kdy nedoplatek činí 59 070,47 Kč. Žalovaná předala bytovou jednotku ve znehodnoceném stavu, kdy žalobkyně požaduje náhradu škody, která vznikla v důsledku poškození nemovitostí nad míru běžného opotřebení, zejména nutně vynaložených nákladů na opravu a malování, kdy požaduje pouze 50 % z celkové částky, tj. celkem 50 170,50 Kč. Na tuto částku pak žalobkyně započetla složenou peněžitou jistotu ve výši 43 800 Kč, a tedy celková částka na náhradě škody činí 6 370,50 Kč. Žalobkyně po žalované požaduje též zákonný úrok z prodlení a náklady spojené s uplatněním pohledávky za každou pohledávku. Žalobkyně zaslala žalované předžalobní výzvu.

2. Žalovaná se vyjádřila tak, že při předání nemovitostí bylo v protokolu o převzetí předmětu nájmu uvedeno, že podlahy byly poškozené, konkrétně, že byly poškrábané ve všech místnostech, resp. podlaha u lednice byla zdvihnutá, a tedy žalobkyně nemá nárok na náhradu nákladů na opravu podlah. Žalobkyně neprokázala, že by byly skutečně provedeny tvrzené úklidové práce a vymalování a že za tyto zaplatila, když žalovaná koncem roku 2022 kompletně bytovou jednotku vymalovala, což odpovídá stavu při předání nemovitostí. Žalovaná oproti žalobnímu nároku započetla nárok na vrácení zaplacené jistoty ve výši 43 800 Kč, když jistota jí nebyla vrácena a započtení ze strany žalobkyně neuznává.

3. Žalovaná se z nařízeného jednání omluvila, pročež bylo jednáno dle § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) jednáno v nepřítomnosti žalované.

4. Soud po provedeném dokazování učinil následující skutková zjištění. Žalobkyně byla vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, způsob využití byt, nacházející se ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, umístěné na pozemcích parc. č. , hodnota, , parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, , nebytové jednotky č. , Anonymizováno, , podílu ve výši id. , Anonymizováno, na nebytové jednotce č. , Anonymizováno, , garáž, se kterým je spjato výlučné právo užívat parkovací stání č. , hodnota, umístěné v , Anonymizováno, . podzemním podlaží a podílu ve výši id. , Anonymizováno, na nebytové jednotce č. , Anonymizováno, , garáž, se kterým je spjato výlučné právo užívat parkovací stání č. , hodnota, umístěné v , Anonymizováno, . podzemním podlaží, kdy ke dni 14. 6. 2024 už vlastníkem nemovitostí není (prokázáno výpisy z katastru nemovitostí). Mezi účastníky byla dne 24. 6. 2019 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byly nemovitosti s tím, že doba nájmu byla sjednána na 25. 6. 2019 do 30. 6. 2020, nájemné činilo 21 900 Kč měsíčně, které je nutné platit měsíčně předem vždy nejpozději k 24. dni předcházejícího kalendářního měsíce, zálohy na služby činily 5 500 Kč, které je nutné platit měsíčně předem společně s nájemným, byla sjednána povinnost žalované složit peněžitou jistotu ve výši 43 800 Kč. Doba nájemní smlouvy byla prodloužena na 25. 6. 2019 do 30. 6. 2021 (prokázáno nájemní smlouvou, dodatkem, plnou mocí s apostilou, předávacím protokolem). Pře předání bytu byly poškozené vnitřní dveře (prokázáno emailem, fotografií). Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne2. března 2023, č. j. 16 C 379/2021-142 ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 11. října 2023, č. j. 11 Co 186/2023-177 bylo rozhodnuto tak, že žalovaná je povinna vyklidit nemovitosti do 15 dnů od právní moci rozsudku (prokázáno rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 4, č. j. 16 C 379/2021-142, rozsudkem Městského soudu v Praze, č. j. 11 Co 186/2023-177). Žalovaná sdělila žalobkyni, že nemovitosti budou 22. 12. 2023 vyklizeny (prokázáno sdělením žalované, doručenkou datové schránky). Dne 21. 12. 2023 byly nemovitosti předány, kdy žalovaná se na předání nedostavila s tím, že se omluvila. Byt byl prázdný, vyklizený, nenacházely se v něm žádné věci. Byt vykazoval známky zanedbané údržby, lokálně poškozenou dřevěnou podlahu, pozůstatky po nástěnných montážích (hmoždinky, díry ve zdi, škrábance), poškozené vstupní dveře, opotřebované interiérové dveře a vestavné skříně (prokázáno protokolem o převzetí bytu ze dne 21. 12. 2023). Usnesením , tituly před jménem, , jméno FO, , exekutora, Exekutorský úřad , adresa, ze dne 12. 1. 2024, č. j. , spisová značka, bylo rozhodnuto o tom, že co do vyklizení nemovitostí a předání žalobkyni se exekuce částečně zastavuje (prokázáno usnesením , tituly před jménem, , jméno FO, , č. j. , spisová značka, , doručenkou datové zprávy). Za období roku 2021 činil nedoplatek na službách na nemovitostech 23 441 Kč, za období roku 2022 činil nedoplatek na službách na nemovitostech 8 192 Kč a za období roku 2023 činil nedoplatek na službách na nemovitostech 19 867 Kč (prokázáno vyúčtováními za roky 2021, 2022 a 2023). Podlahářské práce byly vyúčtovány na částku 62 675 Kč (prokázáno fakturou č. , Anonymizováno, ). Za stavební opravy a malování bytu bylo vyúčtováno 28 366 Kč (prokázáno fakturou č. , hodnota, ). Za úklid bytu bylo vyúčtováno 4 650 Kč (prokázáno fakturou č. , hodnota, ). Žalobkyně vyzvala žalovanou předžalobní výzvou (prokázáno předžalobní výzvou, dodejkou datové zprávy).

5. Soud učinil tento závěr o skutkovém stavu. Účastníci uzavřeli nájemní smlouvu k nemovitostem, která byla ukončena uplynutím doby. Žalovaná nemovitosti po skončení nájemní smlouvy nevyklidila. Žalovaná neplatila náhradu nájemného a nezaplatila vyúčtování služeb. Po převzetí bytu bylo nutné vynaložit náklady na opravu bytu. Žalobkyně vyzvala žalovanou předžalobní výzvou.

6. Po právní stránce posoudil soud věc následovně.

7. Dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

8. Dle § 2235 odst. 1 o. z. Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

9. Dle § 2247 odst. 1 o. z. Strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2.

10. Dle § 2247 odst. 3 o. z. Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis.

11. Dle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon č. 67/2013 Sb.“) Není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

12. Dle § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

13. Dle § 7 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb. Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku. Splatnost nedoplatku neovlivňují takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku.

14. Dle § 2254 odst. 1 o. z. Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

15. Dle § 2254 odst. 2 o. z. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

16. Dle § 2295 o. z. Pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

17. Dle § 2894 odst. 1 o. z. Povinnost nahradit jinému újmu zahrnuje vždy povinnost k náhradě újmy na jmění (škody).

18. Dle § 2913 odst. 1 o. z. Poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

19. Mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva v souladu s § 2201 a § 2235 a násl. o. z. Žalovaná nevyklidila nemovitosti po uplynutí doby nájmu, pročež je povinna v souladu s § 2295 o. z. zaplatit žalobkyni nájemné za dobu neoprávněného užívání nemovitosti. Žalobkyně při výpočtu této náhrady zohlednila, že v dané době žalovaná vyklidila obě parkovací stání, a tedy nepožaduje plnohodnotné nájemné ve výši 21 900 Kč, avšak toliko 19 900 Kč měsíčně. Proti tomuto postupu žalovaná nikterak nebrojila a z pohledu soudu je snížení náhrady tímto způsobem adekvátní.

20. Žalovaná v souvislosti s poskytování služeb k nemovitostem byla povinna platit zálohy na služby a následné nedoplatky, pakliže by vznikly. Za roky 2021, 2022 i 2023 vznikly žalované nedoplatky, proti nimž ostatně nijak námitky nevznášela, které byla povinna zaplatit ve smyslu § 2247 odst. 3 o. z. ve spojení s § 7 zákona č. 67/2013 Sb., avšak tomu se tak nestalo.

21. Při předání bytu ze strany žalobkyně žalované byly zjištěny nedostatky spočívající v poškození podlah a dveří s tím, že po převzetí bytu po skončení nájmu byla žalobkyně nucena bytovou jednotku opravit s ohledem na zanedbané údržby, lokálně poškozenou dřevěnou podlahu, pozůstatky po nástěnných montážích (hmoždinky, díry ve zdi, škrábance), poškozené vstupní dveře, opotřebované interiérové dveře a vestavné skříně. S ohledem na původní poškození se žalobkyně uchýlila k tomu, že náklady na opravu podlah a náklady na opravu malování a ostatních oprav ponížila na 50 % částky a požaduje tak po žalované toliko polovinu. Za úklid požaduje plnou částku. Celková částka za tyto náklady činí 50 170,50 Kč. Postup žalobkyně ohledně snížení požadované částky vůči žalované se zdejšímu soudu jeví jako objektivně vhodný, jelikož žalovaná namítala, že podlahy a dveře byly poškozené již při převzetí bytu, avšak je nutné zohlednit, že žalobkyně ponížila na polovinu nejenom náklady za opravu podlah, ale též náklady za opravu malby a ostatních oprav. Tímto způsobem se dá spíše říct, že se jedná o krok ve prospěch žalované. Argumentace žalované je tak shledána jako nedůvodná. Žalovaná je proto povinna nahradit způsobenou škodu dle § 2894 a § 2913 odst. 1 o. z., kterou žalobkyně ponížila z důvodu započtení kauce ve výši 43 800 Kč dle § 2254 odst. 2 o. z.

22. K obraně žalované ohledně složené kauce ve výši 43 800 Kč lze uvést, že žalobkyně postupovala v souladu s § 2254 odst. 2 o. z., když si započetla složenou kauci na vzniklou škodu (viz předchozí odstavec). Námitka žalované, že toto započtení neuznává, a naopak požaduje po žalobkyni vrácení této částky, je toliko procesní obranou ve smyslu § 98 věta druhá o. s. ř., nejedná se tedy o vzájemný návrh, a to s přihlédnutím k výši žalované částky a k výši této kauce, jejíhož vrácení se žalovaná domáhá. Vzhledem k tomu, že započtení kauce je jednostranným úkon dle citovaného ustanovení, není důvodu pro to, aby soud takový postup měnil, a tedy je nutné přitakat postupu žalobkyně, když si složenou kauci započetla na vzniklou škodu. Obrana žalované na vrácení kauce je proto nedůvodná.

23. Žalobkyně má posledně nárok na náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč za každou pohledávku, a to dle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

24. Žalovaná nesplnila smluvní povinnosti a ani nenahradila škodu, kterou způsobila. Ode dne následujícího po dni splatnosti je žalovaná v prodlení ve smyslu § 1968 o. z. Žalobkyně má proto podle § 1970 o. z. též právo na zaplacení zákonného úroku z prodlení ve výši dle § 2 vládního nařízení č. 351/2013 Sb.

25. Žalobkyně svůj nárok prokázala, žaloba je důvodná a soud jí proto vyhověl v plném rozsahu tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

26. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 84 439,20 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 30 812 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 bod 6, § 8 odst. 1 a § 11 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši 616 221,62 Kč sestávající z částky 10 780 Kč za každý ze 4 úkonů právní služby realizovaných před podáním návrhu ve věci (převzetí a příprava věci, předžalobní výzva, podání žaloby, účast na jednání), 4 náhrady hotových výdajů v paušální výši 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a náhrada za jednadvacetiprocentní daň z přidané hodnoty z částky 44 320 Kč ve výši 9 307,20 Kč.