43 C 516/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Monikou Tupou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o zaplacení částky 220 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 220 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % p. a. z částky 220 000 Kč od 13. 8. 2021 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náklady řízení, ve výši 77 624,80 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám advokát,a [anonymizováno] [jméno] [příjmení].

1. Žalobkyně se proti žalovanému domáhala zaplacení částky 220 000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tak, že s žalovaným uzavřela výhradní dohodu o zprostředkování, dne [datum]. Na základě této žalobkyně zahájila investice do propagace, vynaložila náklady na činnost realitních makléřů, jiných pracovníků, náklady na inzerci na placených a jiných webových serverech, náklady na tisk reklamních letáků, nabídkových katalogů apod. Na základě této své činnosti žalobkyně pro žalovaného opatřila zájemce o koupi, pana [jméno] [příjmení], s tímto byla uzavřena rezervační smlouva. Tato skutečnost byla oznámena žalovanému doporučeným dopisem. Ve smlouvě o zprostředkování bylo v článku 2 ujednáno, že se žalovaný zavazuje, v případě opatření příležitosti k uzavření kupní smlouvy, nebo smlouvy o smlouvě budoucí, mezi zájemcem a jím zaplatit žalobkyni provizi, uvedenou v článku 5 smlouvy, ve výši 4 % z kupní ceny. Výše kupní ceny, dle„ dohody o koupi nemovitosti“ činila 5 500 000 Kč. Výše provize tedy činí 220 000 Kč. K úhradě dlužné provize byl žalovaný vyzván předžalobní výzvou, z [datum], žádnou částku však neuhradil.

2. Žalovaný v době, kdy byl ještě zastoupen právní zástupkyní, se k žalobě vyjádřil tak, že z výpisu z katastru nemovitostí vyplývalo, že vlastnické právo k bytové jednotce náleží do společného jmění manželů [příjmení], tedy žalovaného a dnes již jeho bývalé manželky. Dále bylo tvrzeno, že žalovaný byl při uzavírání dohody o zprostředkování zastupován [anonymizováno] [jméno] [příjmení], realitní makléřkou, která je zároveň předsedkyní výboru SVJ pro dům [adresa] [část obce], ve kterém se nachází sporný byt, takže tato skutečnost jí byla známa, i z pozice předsedkyně výboru SVJ. Žalovaný tvrdil, že makléřka byla opakovaně upozorněna, že k prodeji bytu bude třeba souhlasu jeho dnes již bývalé manželky. Žalovaný dále zpochybňoval text Výhradní dohody o zprostředkování. Tvrdil, že porušuje ust. § 14 zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, podle kterého ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu, nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, pod sankcí absolutní neplatnosti takového ujednání s tím, že žalovaný v tom smluvním vztahu vystupoval jako spotřebitel. Bylo namítáno, že žalovaný nebyl seznámen s obsahem dohody o koupi nemovitosti. A dále žalovaný tvrdil, že kupní smlouva mezi žalovaným a zájemcem nebyla podepsána nikoli z důvodu na straně žalovaného, který byl po celou dobu aktivní v procesu smluvního jednání a byl připraven smlouvu podepsat, ale pouze z důvodů na straně jeho dnes již bývalé manželky, jejíž podpis měla zajistit, realitní zprostředkovatelka, [anonymizováno] [příjmení].

3. Žalobkyně se ještě vyjádřila tak, že smlouva o výhradním zprostředkování neobsahuje žádné ujednání odporující kogentní úpravě. Neobsahuje ani žádný výslovný závazek žalovaného uzavřít kupní smlouvu. Žalovaný pouze udělil žalobkyni zmocnění, aby jeho jménem uzavřela dohodu o koupi nemovitosti, když obsah této dohody byl žalovanému v době udělení zmocnění znám. Jakmile pak žalobkyně uzavřela dohodu o koupi nemovitosti se zájemcem, zaslala její vyhotovení žalovanému, spolu s oznámením o opatření zájemce, dne [datum]. Žalobkyně má za prokázané, že sehnala žalovanému vážného zájemce o koupi nemovitosti, který na důkaz svého vážného zájmu zaplatil tzv. blokační úhradu, ve výši 220 000 Kč, která mu byla vrácena až po marném uplynutí doby trvání dohody. Zároveň poukazovala žalobkyně na to, že rozhodně podnikala kroky, směřující k opatření souhlasu dnes již bývalé manželky žalovaného s prodejem, což dokládala e-mailovou komunikací s paní [příjmení], z níž jednoznačně vyplývá, že paní [příjmení] neměla s navrženými smluvními dokumenty žádný problém.

4. Žalovaný následně, den před prvním jednáním ve věci, své právní zástupkyni plnou moc k zastupování vypověděl a nežádal, aby provedla neodkladné úkony. Protože se k jednání dostavil bez jakékoli smluvní dokumentace, kterou si v té době, od své právní zástupkyně, ještě nevyzvedl, což samozřejmě bylo třeba přičítat jen žalovanému, ale navíc doložil zdravotním problém, bylo mu soudem vyhověno, nebylo započato s jednáním ve věci, jednání bylo odročeno. K dalšímu jednání se žalovaný nedostavil, lékařské potvrzení o nemoci doložil až následně, soud proto jednal v jeho nepřítomnosti. Dále bylo jednání odročováno, s ohledem na doložení lékařské zprávy o fyzickém napadení žalovaného a jeho zdravotní stav. K poslednímu jednání, dne [datum], kde bylo ve věci rozhodnuto, se žalovaný nedostavil, ačkoli byl řádně předvolán, nedoložil žádné lékařské potvrzení nebo jiný doklad, k prokázání skutečnosti, že se k jednání nemůže dostavit, soud proto jednal v jeho nepřítomnosti, dle ust. § 101 odst. 3 o.s.ř.

5. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaný byl vyzván k zaplacení žalované částky, ve lhůtě 7 dnů od doručení výzvy, potvrzení o podání ze dne [datum].

6. Z výpisu z katastru nemovitostí [stát. instituce] [stát. instituce] bylo zjištěno, z [list vlastnictví], k.ú. [část obce], že je zde zapsána jednotka [číslo] jako spoluvlastníci jsou zde uvedeni žalovaný a [anonymizováno] [jméno] [příjmení], SJM.

7. Z Výhradní dohody o zprostředkování, ze dne [datum], bylo zjištěno, že tuto uzavřel žalovaný s žalobkyní, zastoupenou makléřkou, [anonymizováno] [jméno] [příjmení], předmětem dohody bylo obstarat příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní a žalovaný se zavázal zaplatit žalobkyni provizi. Kupní cena byla dohodnuta na 5 500 000 Kč, provize 4% z dohodnuté kupní ceny. Dohoda byla uzavřena do [datum], s možností prodloužení. Zároveň bylo sjednáno, že pokud RK zajistí zájemce o koupi, je dohoda prodloužena o dva měsíce od oznámení, nejdéle na dobu šesti měsíců, od účinnosti smlouvy. Žalovaný osobě dohodu podepsal, v kanceláři žalobkyně.

8. Z oznámení o opatření zájemce o nemovitost, bylo zjištěno, že žalobkyně, dne [datum], oznámila žalovanému, že opatřila zájemce o koupi bytu, [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Z archu odeslané pošty bylo zjištěno, že oznámení zaslané žalovanému bylo podáno na poště, dne [datum].

9. Z„ dohody o koupi nemovitosti“, kterou soud dle obsahu posoudil jako Dohodu o rezervaci, ze dne [datum] bylo zjištěno, že zájemcem o koupi bytu byl [anonymizováno] [jméno] [příjmení], smlouva bylo podepsána i žalobkyní a žalovaným, na základě této zájemce zaplatil blokační úhradu ve výši 220 000 Kč.

10. Z dodatku„ dohody o koupi nemovitosti“, bylo zjištěno, že platnost smlouvy byla prodloužena do [datum].

11. Z dohody o finančním vypořádání uzavřené mezi žalobkyní a zájemcem [anonymizováno]. [jméno] [příjmení], ze dne [datum], bylo zjištěno, že poté, co uplynula účinnost dohody a žalovaný přestal se žalobkyní komunikovat, žalobkyně zájemci vrátila částku 220 000 Kč z toho důvodu, že prodávající odmítl kupní smlouvu uzavřít.

12. Z emailové komunikace mezi právním zástupcem žalobkyně, [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], a realitní makléřkou, paní [příjmení], bylo zjištěno, že tehdejší manželka s prodejem bytu souhlasila, protože se zástupcem žalobkyně komunikoval ohledně úprav kupní smlouvy, smlouvy o úschově, a ohledně způsoby konečné výplaty kupní ceny, viz. emaily ze dne [datum], [datum], [datum]. Z emailu z [datum], bylo zjištěno, že p. [příjmení] zaslala p. [jméno] [příjmení] kupní smlouvu k závěrečné kontrole. Dne [datum] p. [příjmení] poděkovala za zaslání kupní smlouvy a požádala ještě o zaslání návrhu smlouvy o úschově. Zároveň upozornila na skutečnost, že se do kupní smlouvy musí promítnout, že prodávající již nejsou manželé, protože jejich manželství bylo rozvedeno, zároveň uvedla, že nemá zájem podpis smlouvy zbytečně zdržovat.

13. Z výpovědi svědkyně, [jméno] [příjmení], realitní makléřky žalobkyně, bylo zjištěno, že žalovaný se na ni obrátil po fyzickém kontaktu, protože znal svědkyni z minulosti, jednak svědkyně bydlí ve stejném domě, kde má žalovaný byt, jednak už v minulosti se žalovaný na svědkyni obracel, ohledně prodeje pozemku a věděl, že pracuje v oblasti realit. Žalovaný požadoval, aby mu pomohla s prodejem bytu v domě, byla domluvena schůzka v kanceláři žalobkyně, [ulice]. [jméno] se žalovaný dostavil, podepsal Dohodu o výhradním zprostředkování prodeje za podmínek, které svědkyně žalovanému sdělila, byla domluvena kupní cena a žalovanému bylo vysvětleno, jak bude probíhat inzerce. Svědkyně věděla, a bylo to zjistitelné i z katastru nemovitostí, že byt je ve společném jmění manželů žalovaného a jeho manželky. Žalovaný se vyjadřoval tak, že manželka o tom ví. Pro potřeby uzavření zprostředkovatelské smlouvy bylo dostačující, když spoluvlastníci byli manželé, aby sám žalovaný takovou smlouvu uzavřel. Z výpovědi svědkyně dále bylo zjištěno, že v okamžiku, kdy měla zájemce o koupi, se kterým uzavřela rezervační smlouvu a zájemce zaplatil rezervační poplatek, kontaktovala žalovaného, potom i jeho manželku. S manželkou žalovaného hovořila telefonicky, zjistila, že manželka žalovaného s prodejem souhlasí. Dotazy manželky žalovaného směřovaly jednak ke způsobu úschovy peněz získaných z prodeje a dále ke způsobu rozdělení peněz mezi žalovaného a jeho tehdejšího manželku. Nikdo z účastníků smlouvy nechtěl úschovu peněz v realitní kanceláři, řešila se advokátní, nebo jiná úschova, řešil se text kupní smlouvy, kterou pro žalobkyni po právní stránce zajišťuje [anonymizováno] [příjmení]. V tuto dobu žalovaný se svědkyní přerušil kontakt. Byl ještě uzavřen Dodatek k dohodě o koupi nemovitosti, který platnost Smlouvy o zprostředkování prodloužil, do [datum]. Potom si žalovaný zrušil e-mailovou adresu, ze které předtím komunikoval, bylo s ním možno komunikovat pouze telefonicky, nebo osobně. Proto svědkyně za ním jela do rodinného domu [anonymizována dvě slova], kde žije, asi dvakrát, také ho tam zastihla, takto osobně podepsal žalovaný [příjmení] k dohodě o koupi nemovitosti, potom přestal komunikovat. Svědkyně dostala informaci, že manželství žalovaného a jeho manželky bylo rozvedeno. Z výpovědi svědkyně dále bylo zjištěno, že v době komunikace s manželkou žalovaného tato sdělovala, že odjíždí do lázní na tři týdny, zjišťovala, kam by měla přijít smlouvu podepsat, až bude finalizována. Bylo domluveno, že jí bude zaslána finální verze, po návratu z lázní, že ji podepíše. Svědkyně se tedy domnívala, že žalovaný si ten prodej nějak rozmyslel, proto přestal komunikovat. Pokud chtěl do smlouvy něco doplňovat, bylo to jen něco zcela nevýznamného.

14. Soud dospěl k takovému závěru o skutkovém stavu věci, že žalovaný oslovil žalobkyni, se zájmem prodat bytovou jednotku, kterou měl v SJM se svojí tehdejší manželkou. Byla uzavřena výhradní smlouva o zprostředkování, žalobkyně zajistila zájemce o koupi jednotky, který zaplatil blokační zálohu, dohoda byla i prodloužena do [datum], žalovaný přestal komunikovat, proto kupní smlouva nebyla uzavřela, blokační záloha byla vrácena zájemci. Žalobkyni již vznikl nárok na provizi, protože bylo prokázáno, že zajistila zájemce o koupi, provize z požadované kupní ceny je 220 000 Kč. Žalovaný byl k zaplacení této částky, před podáním žaloby vyzván. Výhradní smlouvu o zprostředkování soud posoudil jako platnou, žalovaný se na [anonymizováno] [příjmení] obrátil proto, že již v minulosti mu nějaký prodej nemovitosti zajistila, dohodu nazvanou jako smlouva o koupi nemovitosti soud dle obsahu posoudil spíše jako dohodou o rezervaci, na základě které zájemce zaplatil tu blokační úhradu, jako projev svého vážného zájmu o koupi nemovitosti. Z předložené emailové komunikace má soud za prokázané, že i tehdejší manželka žalovaného měla zájem nemovitost prodat a nebylo prokázáno, že by to byla nyní již bývalá manželka žalovaného, která přestala komunikovat ohledně podpisu kupní smlouvy. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že to byl žalovaný, kdo přestal komunikovat, zrušil si emailovou adresu, i když nejprve podepsal i prodloužení dohody uzavřené mezi účastníky, do [datum]. Žalovaný sám mohl uzavřít zprostředkovatelskou smlouvu, pouze kupní smlouvu by již museli uzavřít oba manželé, nebo bývalí manželé, když nemovitost byla součástí SJM. Žalovaná částka maximálně zatíží dosud nevypořádané zaniklé SJM účastníků, ale v této věci je pasivně legitimovaný jen žalovaný. Soud má za prokázané, že žalobkyně obstarala žalovanému příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní, dle bodu 2. výhradní dohody o zprostředkování, č. zakázky [číslo]. Splatnost provize dle výhradní dohody o zprostředkování nebyla vázána na uzavření smlouvy. Provize byla sjednána ve výši 4% z požadované kupní ceny 5 500 000 Kč, t. j. 220 000 Kč. Proto bylo rozhodnuto o povinnosti žalovaného provizi žalobkyně, ve výši 220 000 Kč zaplatit.

15. Po právní stránce soud věc posoudil zejména podle těchto zákonných ustanovení.

16. Dle ust. § 2445 odst. 1 o.z. se smlouvou o zprostředkování zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Dle odst. 2, je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování.

17. Dle ust. § 2447 odst. 2 o.z. bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provez splatná již obstaráním příležitosti.

18. Dle ust. § 2453 o.z. věta první, závazek zaniká, není-li zprostředkovávaná smlouva uzavřena v ujednané době.

19. S ohledem na to, že se žalovaný ocitl v prodlení se zaplacením žalované částky, je povinen zaplatit žalobkyni také úroky z prodlení, dle ust. § 1970 o. z. Výše úroků z prodlení se řídí nařízením vlády č. 351/2013 Sb., ve vazbě na předžalobní výzvu a stanovenou lhůtu k plnění.

20. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., plným úspěchem žalobkyně ve sporu. Náklady byly představovány zaplaceným soudním poplatkem ve výši 8 800 Kč, náklady za právní zastoupení advokátem, dle ust. §6, §7 vyhl.č. 177/1996 Sb. (a.t.) úkonu 9 180 Kč, za převzetí zastoupení dle ust. § 11 odst. 1 písm. a) a.t., ½ úkonu 4 590 Kč, za jednoduchou předžalobní výzvu, dle ust. § 11 odst. 2 písm. h) a.t., za podání žaloby dle ust. § 11 odst. 1 písm. d) a.t., za vyjádření k odporu dle ust. § 11 odst. 1 písm. d) a.t., ½ úkonu za jednání dne [datum], kdy se nezapočalo s dokazováním, z důvodů na straně žalovaného, dle ust. § 11 odst. 1 písm. g) a.t., za účast u jednání dne [datum] a [datum], 6x paušál dle ust. § 13 odst. 4 a.t., po 300 Kč a DPH 21% 11 944,80 Kč, dohromady 77 624,80 Kč. Platební místo pro náklady řízení bylo stanoveno dle ust. § 149 odst. 1 o.s.ř.