47 C 41/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudkyní JUDr. Hanou Zítkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou údaje o zástupci pro: částka s příslušenstvím,

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku [částka] spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] za období od [datum] do zaplacení.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobci náklady řízení ve výši [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám Mgr. [jméno] [příjmení].

1. Žalobce uplatnil vůči žalované shora označený nárok. V žalobě tvrdil, že v postavení nájemce uzavřel dne [datum] s žalovanou jako pronajímatelkou smlouvu o nájmu domu na adrese [ulice a číslo] [obec], na dobu určitou, v déle 1 roku. Při uzavření smlouvy žalobce dle článku VIII. odst. 2 složil jistotu ve výši [částka], a to v hotovosti k rukám žalované, což žalovaná též potvrdila svým podpisem. Dále žalobce tvrdil, že uvedená nájemní smlouva byla následně, dle článku IV. odst. 2 smlouvy, prodloužena o další 1 rok, neboť ani jeden z účastníků nedoručil před skončením sjednané doby sdělení, že nemá zájem na pokračování nájmu.

2. Po prodloužení nájemního vztahu nicméně došlo k dohodě mezi stranami o skončení nájmu, a to k 1. červnu 2020. Tohoto dne byl rovněž předmět nájmu – dům, předán, o čemž byl sepsán protokol o předání rodinného domu [adresa] po ukončení nájmu.

3. Po řádném skončení nájmu, vyklizení a předání domu vznikla pronajímateli – žalované, dle čl.VIII. odst. 4, povinnost nejpozději do 1 měsíce od tohoto dne vrátit nájemci složenou jistotu ve výši [částka]. Žalovaná však ani přes opakované výzvy ze strany žalobce jistotu nevrátila. Kromě jistiny žádal žalobce též úrok z prodlení v zákonné výši.

4. Před podáním žaloby v této věci zaslal žalobce prostřednictvím svého zástupce předžalobkyní výzvu ze dne [datum], kterou se žalovaná převzala dne [datum], ovšem ani přes tuto upomínku tuto upomínku složenou jistotu nevrátila. Kromě jistiny tedy žalobce žádal též úrok z prodlení v zákonné výši, a to od [datum] do zaplacení.

5. Žalovaná žalobou nesouhlasila a navrhovat a její zamítnutí. Potvrdila, že účastníci uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu domu, s odkazem na článek VIII. odst. 4 smlouvy namítala, že žalobce jako nájemce má právo na vrácení jistoty mimo jiné, po řádném ukončení nájemní smlouvy, kterou ona však za ukončenou do současné doby nepovažovala, naopak byla názoru, že nájemní poměr trvá.

6. Pokud žalobce odkazoval na předávací protokol, nepovažovala žalobkyně tuto listinu za doklad o skončení nájemního poměru s tím, že předávací protokol není dokladem o ukončení nájmu, nýbrž pouze potvrzením o předání předmětu nájmu. V této souvislosti odkazovala žalovaná na ujednání v článku VIII. smlouvy, podle kterého mohla být smlouva o nájmu ukončena na základě písemné dohody nebo písemnou výpovědí, případně uplynutím sjednané doby a namítala, že ani k jedné z těchto možností nedošlo.

7. Dále žalovaná nesouhlasila s tím, že strany svým ujednáním znění smlouvy změnily, poukazovala na článek XI. odst. 4, kde si strany dohodly, že smlouva může být měněna či doplňována pouze písemně.

8. Konečně žalovaná ve svém vyjádření, namítala, že žalobce byl opakovaně upozorněn, posledně při předání předmětu nájmu, že smlouva nebyla ukončena a že žalobce ji ujistil o tom, že si této skutečnosti je vědom a že bere na vědomí, že jistota mu nebude vrácena.

9. Pro případ, že by soud dospěl k závěru, že nájemní poměr předáním předmětu nájmu skončil, namítala žalovaná, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu určitou, a to od [datum] do [datum] dle článku IV odst. 2 smlouvy platí, že se smlouva opětovně prodlužuje vždy 1 další rok, pokud smluvní strana druhé smluvní straně nedoručí nejpozději 2 měsíce před uplynutím doby určité sdělení, že v nájmu nemá zájem pokračovat; takové sdělení nebylo žalované doručeno, tedy smlouva aktuálně trvá do [datum]. Žalované tak naopak za žalobcem vzniká každý měsíc pohledávka z titulu neuhrazeného nájemného. Dále žalovaná namítala, že kdyby i přes absenci jakéhokoliv dokladu o ukončení právního poměru, soud dospěl k závěru, že nájem byl ukončen ke dni předání předmětu nájmu (1. červnu 2020), platí ujednání v článku VIII. odst. 1 smlouvy o nájmu, kde se uvádí, že jistota složená nájemcem je nevratná a pokud dojde bez zavinění pronajímatele k předčasnému ukončení nájemního poměru ze strany nájemce (v daném případě před datem [datum]), jistota dle dohody stran není vratná a náleží žalované jako pronajímatelce. Konečně žalovaná odkazovala na článek III. odst. 14 smlouvy, a to, že pro případ nedodržení podmínek ukončení nájemního vztahu ze strany pronajímatele vzniká žalované právo na smluvní pokutu.

10. Žalovaná byla názoru, že se ze strany žalobce nedošlo k ukončení nájemní smlouvy a tedy neexistuje nárok žalobce na vrácení požadované jistoty, přičemž v případě ukončení smlouvy (ke dni [datum]) tento nárok by nevznikl.

11. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalovaná je vlastnicí domu na adrese: [ulice a číslo] [obec] a že v právním poměru založeném smlouvou ze dne [datum] byla k žalobci v postavení pronajímatelky. Stejně tak se účastníci shodli v popisu předmětu nájmu a o obsahu ujednání v nájemní smlouvě, tedy výši nájemného, době nájmu a jejího prodloužení a dále shodně potvrdili skutečnost, že v souvislosti s uzavření nájemní smlouvy žalobce složil tzv. jistotu ve výši [částka] (navíc prokázáno nájemní smlouvou ze dne [datum]. Stejně tak se strany shodly v tom, že od [datum] žalobce a jeho partnerka, svědkyně [jméno] [příjmení], předmět nájmu neužívají, dále že předmět nájmu byl žalované předán, o čemž byl sepsán předávací protokol. Tvrzení žalobce o tom, že dům byl po jeho předání žalobcem opětovně pronajat, žalovaná nepopírala (navíc prokázáno protokolem o předání RD [adresa] po ukončení nájmu a jeho stav ke dni předání ze dne [datum] a výpovědí svědkyně [příjmení], či svědka [příjmení]. Dále lze konstatovat, že obrana žalované nebyla budována na případném dluhu žalobce z titulu nájemného či poplatcích na službách ke dni [datum] (datum předání domu žalované). Konečně mezi stranami nebylo sporu o tom, že žalovaná žalobci složenou jistotu nevrátila.

12. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím závěrům skutkovým:

13. Účastníci uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu domu [adresa], jejíž obsah dohodli žalobce a svědek [jméno] [příjmení] Smlouva byla následně sepsána na listině a žalovanou v postavení pronajímatelky později též podepsána. V záhlaví této písemné smlouvy je u označení pronajímatele uveden telefonní a e-mailový kontakt na svědka [jméno] [příjmení] (viz citovaná smlouva o nájmu RD ze dne [datum]), doba nájmu byla dohodnuta na 1 rok s možností prolongace za podmínek touto smlouvou stanovených - ukončuje se za předpokladu, že některá ze smluvních stran nejpozději 2 měsíce před skončením sjednané doby nájmu sdělení, že nemá zájem na jeho prodloužení (viz článek IV. odst. 2 smlouvy k automatické prolongaci trvání nájemního vztahu i o další 1 rok, to je od [datum] do [datum]).

14. Před skončením nájemního poměru uplynutím sjednaní doby nájmu ovšem došlo k uzavření dohody o ukončení nájemního vztahu již ke dni [datum] O předčasném ukončení smlouvy žalobce a jeho partnerka, svědkyně [jméno] [příjmení] svědka [jméno] [příjmení] požádali ústně, a ze strany tohoto svědka jim bylo také ústně předčasné ukončení nájmu přislíbeno (viz výpověď svědkyně [jméno] [příjmení]). Následně pak byly konkrétní podmínky dohody o ukončení nájmu stvrzeny písemně, a to formou SMS zpráv ve dnech [datum] a [datum] (viz texty SMS zpráv, které si navzájem žalobce a svědek [příjmení] poslali, když o komunikaci právě mezi uvedenými osobami nebylo mezi stranami sporu -v průběhu svědecké výpovědi, podané dne [datum] svědkem [příjmení], tento svědek potvrdil, že se jedná o jeho telefonní číslo a že si s žalobcem ve spise předložené SMS zprávy psal právě on a že se nejednalo o první vyjednávání o ukončení nájmu).

15. K jednání svědka [jméno] [příjmení] za žalovanou, ze svědecké výpovědi jmenovaného svědka, lze uzavřít, že byl oprávněn jednat za žalovanou, on sám při své svědecké výpovědi uvedl, že byl oprávněn od nájemců vyslechnout veškeré požadavky a připomínky, které posoudil z hlediska, zda je oprávněn danou věc vyřešit sám bez vědomí žalované či je potřeba s ní tuto věc nejprve probrat a vyjádřit se ve vztahu k nájemci teprve posléze (viz výpověď jmenovaného svědka). Žádným důkazem pak nebylo zjištěno, že by v tomto smyslu byl žalobce – nájemce jakkoli poučen, resp. informován.

16. Strany se dohodly na ukončení nájmu dříve než [datum], konkrétně k datu [datum], když žalovaná prostřednictvím svědka [jméno] [příjmení] s tímto datem ukončení nájmu výslovně souhlasila a žalobce byl požádán, aby k tomuto datu byl předmět nájmu – dům i garáž, vyklizen a mohlo tak dojít k jeho předání. Navíc byl žalobce svědkem [příjmení] ubezpečován, že je možné v nájmu pokračovat, popř. využít garáž jako provozovnu pro podnikání (viz SMS zprávy ze dne [datum]).

17. Dne [datum] byl o předání předmětu nájmu sepsán a účastníky řízení podepsán protokol o předání, který je anoncován jako předávací po skončení nájmu, je zde konstatováno, že žalobce předal klíče, bylo zkontrolováno vybavení domu, zjištěna poškození zaviněná nájemcem a též vypořádání náhrady škody formou ponechání movitých věcí žalobce v domě v hodnotě [částka]. Dále žalovaná deklarovala, že na předmětu nájmu neváznou žádné dluhy z titulu nájemného a poplatků za služby (viz protokol o předání RD [adresa] po ukončení nájmu a jeho stav ke dni předání ze dne [datum]).

18. Dle ujednání mezi stranami, je navrácení složené jistoty, v daném případě ve výši 80 000Kč, splatné po řádném skončení nájmu, do 1 měsíce od vyklizení a řádného předání pronajímateli (viz čl.VIII. odst. 4 smlouvy o nájmu).

19. Po stránce právní soud zjištěný skutkový stav posoudil takto:

20. Podle ust. § 440 odst. 1 o.z., překročil-li zástupce zástupčí oprávnění, zavazuje právní jednání zastoupeného, pokud překročení schválí bez zbytečného odkladu. To platí i v případě, kdy za jiného právně jedná osoba, která k tomu není oprávněna. Podle odst. 2, téhož ustanovení, není-li právní jednání bez zbytečného odkladu schváleno, je osoba, která právně jednala za jiného, zavázána sama. Osoba, se kterou bylo jednáno a která byla v dobré víře, může na jednajícím požadovat, aby splnil, co bylo ujednáno, anebo aby nahradil škodu.

21. Podle ust. § 446 o.z., překročil-li zmocněnec zástupčí oprávnění a nesouhlasí-li s tím zmocnitel, oznámí to osobě, se kterou zmocněnec právně jednal, bez zbytečného odkladu poté, co se o právním jednání dozvěděl. Neučiní-li to, platí, že překročení schválil; to neplatí, pokud osoba, s níž zástupce právně jednal, měla a mohla z okolností bez pochybností poznat, že zmocněnec zástupčí oprávnění zjevně překračuje.

22. Podle ust. § 444 odst. 1 o.z., kdo vlastní vinou vyvolá u třetí osoby domněnku, že zmocnil někoho jiného k právnímu jednání, nemůže se dovolat nedostatku zmocnění, byla-li třetí osoba v dobré víře a mohla-li rozumně předpokládat, že zmocnění bylo uděleno. Podle odst. 2 téhož ustanovení, dal-li zmocnitel jiné osobě najevo, že zmocněnce zmocnil k určitým právním jednáním, může se vůči ní dovolat, že zmocnění později zaniklo, jen pokud jí to před zmocněncovým jednáním oznámil, nebo pokud tato osoba při zmocněncově jednání o zániku věděla.

23. Podle ust. § 574 o.z., je na právní jednání třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné.

24. Podle ust. § 586 odst. 1 o.z. Je-li neplatnost právního jednání stanovena na ochranu zájmu určité osoby, může vznést námitku neplatnosti jen tato osoba. Podle odst. 2 téhož ustanovení, nenamítne-li oprávněná osoba neplatnost právního jednání, považuje se právní jednání za platné.

25. Podle ust. § 562 odst. 1 o.z., je písemná forma zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby.

26. Podle ust. § 2235 odst. 1 o.z., zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

27. Podle § 2237 o.z., smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

28. Podle ust. § 2292 o.z., odevzdá nájemce byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

29. Podle ust. § 2254 odst. 1 o.z., ve znění účinném do 30.6.2020, ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. Podle odst. 2 téhož ustanovení, při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

30. Podle ust. § 2239 o.z. ve znění účinném do 30.6.2020, nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

31. Za použití výše citovaných zákonných ustanovení, lze uzavřít, že v řízení bylo prokázáno, že účastníci uzavřeli smlouvy, jež svým obsahem splňuje podstatné náležitosti smlouvy o nájmu (dle §2201 o.z.) nájem byl sjednán na dobu určitou s možností prolongace a dle smluvních ujednání s předpokladem jeho ukončení ke dni [datum]. Tato smlouva obsahovala i některá ujednání zákonem výslovně zakázaná ust. § 2239 o.z. ve znění účinném v době podpisu smlouvy, a sice ujednání o smluvní pokutě, ke kterému soud ve smyslu tohoto ustanovení nepřihlíží, a proto obrana žalované týkající se tvrzení o splatnosti sjednané smluvní pokuty a nedůvodnosti žaloby z tohoto důvodu není případná.

32. Nájemní poměr mezi účastníky byl však dohodou stran ukončen předčasně/dříve, neboť z důkazů v tomto řízení provedených plyne, že vůle žalobce, vyjádřená žádostí žalobce ukončit nájem již dne [datum] (bez ohledu na jeho pohnutky), byla stranou pronajímatelky akceptována a to jak přijetím žádosti o ukončení nájmu, tak datem, kdy má nájem skončit, ve smyslu ust. § 562 odst. 2 o.z. (viz již dříve označené SMS zprávy). Je sice zjevné, že na místo pronajímatelky s žalobcem jednal svědek [jméno] [příjmení], dle názoru soudu ale žalobce vzhledem ke všem okolnostem, tak jak byly prokázány (jednání svědka s žalobcem ohledně způsobu užívání nemovitosti, možnost provozovat v domě podnikatelskou činnost, úpravy v domě a na zahradě i vyjednání o skončení nájmu a zejména kontakt na svědka uvedený v záhlaví nájemní smlouvy) zcela důvodně v žalobci vyvolaly dojem, že svědek [jméno] [příjmení] je v dané záležitosti oprávněn za žalovanou – pronajímatelku jednat a koneckonců v minulosti to tak vždy platilo. Vzhledem k tomu, že žalované posléze předmět nájmu převzala a protokol o převzetí domu po skončení nájmu osobně podepsala, lze uzavřít, že buď svědek [jméno] [příjmení] překročil její zmocnění, ale žalovaná jeho jednání podpisem předávacího protokolu schválila (§ 440 odst.1 o.z.), anebo vlastní vinou vyvolala u žalobce/třetí osoby domněnku, že svědka [příjmení] zmocnila k takovému právnímu jednání; vzhledem ke všem prokázaným okolnostem, se pak žalovaná nemůže dovolávat nedostatku zmocnění, neboť žalobce byl s ohledem na prokázané okolnosti v dobré víře a mohli tak rozumně předpokládat, že zmocnění bylo uděleno (dle ust. § 444 odst. 1 o.z). Vůle stran skončit nájem ke dni [datum] tak byla prokázána písemně vyměněnou elektronickou komunikací mezi žalobcem a se svědkem [příjmení], následně pak písemně sepsaným protokolem o převzetí předmětu nájmu po ukončení nájmu, který podepsala již sama žalovaná. Takový výklad je též v souladu se zásadou vyslovenou v ust. § 574 o.z., že na právní jednání třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné.

33. Předmět nájmu byl tedy po řádném ukončení nájmu žalované předán jak v souladu s ust. § 2292 o.z. i nájemní smlouvou čl. VIII. odst.

4. Žalované tak vznikla povinnost dle ust. § 2254 odst. 2 o.z. vrátit žalobci složenou jistotu a to dle smluvních ujednání do jednoho měsíce po předání předmětu nájmu, v daném případě tedy do [datum]. Tuto svou povinnost žalobkyně nesplnila, a proto soud shledal žalobcovu žalobu důvodnou, a co do jistiny jí vyhověl.

34. Vzhledem k tomu, že žalovaná nezaplatila žalovanou částku řádně a včas, ocitla se s placením dluhu v prodlení a soud proto žalobci přiznal i úroky z prodlení dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

35. Kromě důkazů ve tomto odůvodnění výslovně uvedených, soud provedl též důkaz výslechem svědka [příjmení], z jehož obsahu neučinil žádná významná zjištění.

36. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce [částka] Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce [částka] a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za každý z osmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí, výzva k úhradě, sepis žaloby, účast u ústních jednání ve dnech [datum], [datum] - 3 úkony za každé započaté 2 hodiny, [datum]) včetně osmi paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a. t., daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky [částka] ve výši [částka], cestovní náhrada podle § 13 a. t. v celkové částce [částka], náhrada za ztrátu času ve výši [částka] (3x 7 hodin ze [obec] do [obec] a zpět - 42 x 100 Kč za každou započatou půlhodinu).