10 C 118/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Evou Harmachovou jako samosoudkyní v právní věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o 200 000 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 200 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z této částky od 1. 12. 2021 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci k rukám jeho právního zástupce na náhradě nákladů řízení částku 66 870 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 2.3.2021 domáhá po žalovaném zaplacení částky 200 000 Kč s příslušenstvím s tvrzením, že dne 11.9.2020 uzavřel jako zájemce se žalovaným jako zprostředkovatelem a s paní [jméno] [příjmení] jako prodávající smlouvu o rezervaci nemovitosti a o složení blokovacího depozita. Předmětem rezervační smlouvy byly nemovitosti – pozemek parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], a pozemek parc. [číslo] nacházející se v k.ú. [část obce] na [list vlastnictví]. V souladu s čl. III odst. 1 rezervační smlouvy složil žalobce rezervační poplatek ve výši 200 000 Kč. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 30.10.2020. Následně žalobce zjistil, že funkční celek nemovitostí tak, jak mu byl prezentován při osobní prohlídce, zahrnuje kromě uvedených nemovitostí v k.ú. [část obce] také pozemek parc. [číslo] o výměře 1 m2 v k.ú. [část obce], který je zatížený věcným břemenem, což ve smlouvě nebylo uvedeno. Žalobce proto dne 22.10.2020 od smlouvy odstoupil a uplatnil nárok na vrácení složené částky 200 000 Kč. To však žalovaný odmítl, když vůči žalobci uplatnil nárok na smluvní pokutu dle čl. III. odst. 6 rezervační smlouvy. Nárokovanou částku žalovaný neuhradil ani na základě upomínky žalobce.

2. Žalobce se proto po žalovaném domáhá zaplacení částky 200 000 Kč s příslušenstvím.

3. Žalovaný v následném vyjádření nárok žalobce zcela neuznal. Uvedl, že prohlášení v čl. I. odst. 3 rezervační smlouvy se vztahuje pouze na nemovitosti zapsané na [list vlastnictví], nikoli tedy k pozemku parc. [číslo] ohledně něhož nebylo ve smlouvě nic prohlašováno a nemohlo tedy dojít k žádnému porušení povinnosti nepravdivým prohlášením. Nadto toto prohlášení činí prodávající, nikoli žalovaný. Dále žalovaný uvedl, že měl žalobce možnost k návrhu rezervační smlouvy vznášet připomínky, např. včetně požadavku na doplnění pozemku parc. [číslo] což však neučinil. Na chybějící pozemek poukázal žalobce teprve dodatečně a vznesl požadavek na jeho doplnění na návrhu kupní smlouvy, čemuž byla strana prodávající připravena vyhovět. Žalobce však i přes výzvy odmítl kupní smlouvu podepsat, zřejmě ztratil o koupi zájem a nedůvodně se snažil získat zpět rezervační zálohu. K neuzavření kupní smlouvy došlo z důvodu na straně žalobce, když zatíženost tohoto malého pozemku standardními věcnými břemeny inženýrských sítí nemůže být skutečným důvodem pro neuzavření kupní smlouvy. Účelovost tohoto tvrzení podporuje to, že námitku zatíženosti vznesl žalobce poprvé až v předžalobní výzvě. Dále nedošlo platně k odstoupení od rezervační smlouvy. Žalobci tak vznikla v souladu s čl. III. odst. 6 rezervační smlouvy povinnost uhradit smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč, a to zápočtem rezervační jistiny. Žalovaný též tvrdil, že není ve věci pasivně legitimovaný. Rezervační záloha byla sice složena na jeho účet, jednalo se však pouze o platební místo prodávajícího, neboť se jednalo o součást kupní ceny.

4. Z uvedených důvodů navrhl žalovaný zamítnutí žaloby.

5. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci (ust. § 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen jako „o.s.ř.“, ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o.s.ř.), a účastnickým výslechem žalobce (ust. § 131 o.s.ř.). Potřeba provedení důkazů dalších v řízení najevo nevyšla (ust. § 120 odst. 3 věta prvá o.s.ř.), na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí.

6. V řízení byl prokázán tento skutkový stav:

7. Dne 15.9.2020 uzavřeli žalobce jako zájemce, žalovaný jako zprostředkovatel a paní [jméno] [příjmení] jako prodávající smlouvu o rezervaci nemovitosti a o složení blokovacího depozita, jejímž předmětem byl prodej pozemků parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], a pozemku parc. [číslo] nacházejících se v k.ú. [část obce] na [list vlastnictví]; kupní cena činila částku 10 990 000 Kč zahrnující provizi zprostředkovatele; za účelem blokování nemovitosti složil žalobce rezervační jistinu ve výši 200 000 Kč na bankovní účet žalovaného; v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy ve sjednané lhůtě, je žalovaný povinen rezervační jistinu neprodleně vrátit žalobci, s výjimkou ustanovení čl. III. odst. 6 smlouvy; pokud k uzavření smlouvy nedojde z důvodů ležících na straně žalobce, zavazuje se žalobce zaplatit žalovanému i paní [příjmení] smluvní pokutu v celkové výši 200 000 Kč, pro tento případ smluvní strany uzavřely dohodu o započtení nároku na vrácení rezervační jistiny na úhradu této smluvní pokuty; smlouva byla uzavřena do 30.10.2020 (prokázáno rezervační smlouvou ze dne 15.9.2020).

8. E-mailem ze dne 21.10.2020 sdělila advokátka Mgr. [jméno] [příjmení], že pozemek parc. [číslo] je již v k.ú. [část obce], tudíž ji nenapadlo, že by mohl s převáděnými pozemky souviset (prokázáno e-mailem ze dne 21.10.2020).

9. K dotazu žalovaného, zda tento pozemek zahrneme do kupní smlouvy, uvedl žalobce, že to není tak jednoduché, cítí se podveden, ptal se, co dalšího na nemovitosti nesouhlasí; dne 22.10.2020 vyzval žalobce žalovaného k vrácení rezervační jistiny z důvodu, že mu už nevěří, nebude zkoumat, co se kde ještě přehlédlo, od počátku je to špatně; žalovaný odmítl rezervační jistinu vrátit s tím, že k tomu není důvod, uvedl, že má žalobce povinnost uzavřít kupní smlouvu a smlouvu o úschově ve schváleném znění, neboť tomu nic nebrání, v opačném případě mu vznikne povinnost hradit smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč, která se automaticky započte na rezervační zálohu (prokázáno e-mailovou komunikací účastníků).

10. E-mailem z 29.10.2020 ve 13:42 hodin vyzval žalovaný žalobce, aby se dne 30.10.2020 ve 14 hodin dostavil k podpisu kupní smlouvy, jejímž předmětem budou pozemky dle rezervační smlouvy (v k.ú. [část obce]), a to do sídla advokátní kanceláře právní zástupkyně žalovaného; nad rámec uvedl, že pozemek parc. [číslo] o výměře 1 m2, k.ú. [část obce], je možné v případě zájmu bezúplatně zahrnout do kupní smlouvy (prokázáno e-mailem ze dne 29.10.2020).

11. Dne 5.11.2020 žalobce urgoval vrácení rezervačního poplatku (prokázáno e-mailem ze dne 5.11.2020).

12. Žalobce žalovaného k zaplacení částky 200 000 Kč vyzval nejpozději ve lhůtě do 31.12.2020 (prokázáno předžalobní upomínkou ze dne 14.12.2020, doručenkou).

13. Žalobce při své výpovědi uvedl, že na nemovitost se šel podívat jednou se žalovaným, následně komunikace probíhala po e-mailu či telefonicky. S otázkami ohledně nemovitosti jej žalovaný odkazoval na katastr nemovitostí. Žalobce si vyřídil úvěr a byl připraven kupní smlouvu uzavřít, následně ještě koukl do katastru nemovitostí a zjistil rozpor, který je předmětem sporu, a tím ztratil v nemovitost víru. Kdyby na to nepřišel, zadělal by si na problémy. Žalobce výslovně neřekl, že od smlouvy odstupuje, uvedl, že smlouva je nesmyslná od počátku, a žádal vrácení částky 200 000 Kč.

14. Veškeré provedené důkazy je třeba odpovídajícím způsobem zhodnotit. Z ostatních předložených důkazů nezjistil soud žádné informace relevantní pro toto řízení.

15. Po zhodnocení všech provedených důkazů podle ust. § 132 o.s.ř., kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.

16. Při posuzování merita věci soud postupoval podle § 2048 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako „občanský zákoník“), a podle § 1982 a násl. občanského zákoníku.

17. Podle § 2048 odst. 2 občanského zákoníku ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

18. Podle § 1982 odst. 1 občanského zákoníku dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

19. Podle § 1987 odst. 2 občanského zákoníku pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

20. Žalobce se po žalovaném domáhal vrácení složené rezervační jistiny ve výši 200 000 Kč. Žalovaný s tímto nesouhlasil, když tvrdil, že pohledávka žalobce zanikla započtením na smluvní pokutu vzniklou tím, že žalobce neuzavřel na základě rezervační smlouvy ve sjednané lhůtě kupní smlouvu s paní [příjmení].

21. Žalobce však tvrdil a dostatečně doložil (a ostatně tato skutečnost nebyla mezi účastníky sporná), že v rámci funkčního celku předmětných nemovitostí, který je oplocen pevným plotem, se nachází další pozemek parc. [číslo] který v rezervační smlouvě nebyl vůbec zohledněn. Na upozornění žalobce ohledně tohoto pozemku reagovala advokátka Mgr. [jméno] [příjmení], dle jejího přípisu zjevně autorka rezervační smlouvy, tak, že ji nenapadlo, že by mohl s převáděnými pozemky souviset, neboť se nachází v jiném katastrálním území. Jinými slovy byly žalobci nabídnuty ke koupi nemovitosti bez jednoho pozemku nacházejícího se v rámci funkčního oploceného celku těchto nemovitostí, který by tak zůstal ve vlastnictví třetí osoby. Žalobce pak v řízení vhodně popsal potíže, které by mu mohly v důsledku tohoto stavu vzniknout – nárok této třetí osoby na přístup na pozemek či další jednání o odkupu tohoto pozemku, soud pak doplňuje potencionální nárok této třetí osoby na bezdůvodné obohacení v případě, že by jí žalobce zamezil vstup na pozemek, tj. do svého oploceného areálu.

22. Žalovaný jako zprostředkovatel, nadto v dané věci jednající za podpory advokátní kanceláře, by měl vystupovat jako profesionál v oboru a odvádět tomu kvalitativně odpovídající práci. K tomu však v daném případě nedošlo, žalovaný se dopustil hrubé chyby, když do rezervační smlouvy nezahrnul jeden z pozemků tvořících ucelený oplocený funkční celek, jak shora popsáno. Toto opominutí zjistil žalobce sám několik dní před termínem podpisu kupní smlouvy a nelze mu než přisvědčit, že za této situace odmítl kupní smlouvu podepsat, a to i s ohledem na výši kupní ceny. Zarážející je pak přístup žalovaného, který dne 22.10.2020 a též dne 29.10.2020, tj. pouhý den před termínem podpisu kupní smlouvy, vyzval žalobce k jejímu podpisu ve znění dle rezervační smlouvy, tedy bez opominutého pozemku parc. [číslo] s tím, že pokud tak neučiní, vznikne žalobci povinnost hradit smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč, která se automaticky započte na rezervační zálohu.

23. Soud tedy konstatuje, že k neuzavření kupní smlouvy došlo jednoznačně z důvodů na straně žalovaného (resp. případně paní [příjmení]), nikoli však vinou žalobce. Povinnost hradit smluvní pokutu dle rezervační smlouvy tak žalobci nevznikla. Pokud žalovaný odkazoval v tomto směru na čl. III. odst. 7 rezervační smlouvy, který upravuje výjimky z důvodů neuzavření kupní smlouvy ležící na straně žalobce, je třeba zdůraznit, že opominutí jednoho z pozemků činících funkční celek převáděných nemovitostí je skutečnost, kterou rezervační smlouva nijak neupravuje, nepočítá s ní. Jedná se o hrubé porušení povinností žalovaného jako zprostředkovatele, kterému z tohoto důvodu nárok na smluvní pokutu logicky vzniknout nemohl. Z tohoto důvodu nemohl nárok žalobce na vrácení rezervační jistiny zaniknout započtením na smluvní pokutu.

24. Rezervační smlouva byla uzavřena do 30.10.2020, k uzavření kupní smlouvy ve stanovené lhůtě nedošlo, dle čl. III. odst. 5 rezervační smlouvy tedy byl tedy žalovaný povinen přijatou rezervační jistinu ve výši 200 000 Kč vrátit žalobci, což neučinil.

25. Pokud žalovaný namítal nedostatek své pasivní legitimace, nelze mu ani v tomto bodě přisvědčit právě s odkazem na čl. III. odst. 5 rezervační smlouvy, dle které je rezervační jistinu povinen vrátit zprostředkovatel, tedy žalovaný. Ostatně rezervační jistina byla složena právě na účet žalovaného, což nebylo v řízení sporováno.

26. Na základě uvedeného tedy soud uzavírá, že k uzavření kupní smlouvy ve sjednané lhůtě nedošlo nikoli z důvodů na straně žalobce, žalovaný byl tedy povinen vrátit žalobci složenou rezervační zálohu ve výši 200 000 Kč, což neučinil.

27. Z uvedených důvodů dospěl soud k závěru, že žaloba je v plném rozsahu důvodná, a proto jí vyhověl.

28. O příslušenství bylo rozhodnuto podle ust. § 1970 o.z. ve spojení s ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

29. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř., když neshledal podmínky pro její prodloužení.

30. Procesně zcela úspěšnému žalobci přiznal soud podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. proti žalovanému náhradu nákladů řízení spočívající v nákladech spojených se zastoupením advokátem, které jsou tvořeny předepsaným soudním poplatkem ve výši 10 000 Kč a dále 5 úkony právní pomoci po 9 100 Kč (ust. § 11 odst. 1 písm. a) - převzetí a příprava zastoupení, d) – výzva k plnění, písemné podání žaloby, g) – 2x účast na jednání před soudem), když jejich výše je dána ust. § 7 ve spojení s § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., jejíž aplikace vyplývá z ust. § 151 odst. 2 věta prvá o.s.ř.) a 5 náhradami hotových výdajů po 300 Kč (ust. § 13 odst. 4 uvedené vyhlášky) a dále DPH ve výši 21% z odměny advokáta a náhrady jeho hotových výdajů.

31. Celkové náklady žalobkyně tedy činí částku ve výši 66 870 Kč a byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o.s.ř.) a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).