10 C 150/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Evou Harmachovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená zmocněncem Jméno zmocněnce bytem Adresa zmocněnce proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o 20 449 754 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobkyně po žalované domáhala zaplacení částky 20 449 754 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od 1. 6. 2023 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované k rukám jejího právního zástupce na náhradě nákladů řízení částku 413 578 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 30.5.2024 ve znění její změny ze dne 4.7.2024 domáhá po žalované zaplacení částky 20 449 754 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že byla mezi žalobkyní jako prodávající a žalovanou jako kupující uzavřena dne 17.6.2021 kupní smlouva týkající se blíže specifikovaných pozemků v k.ú. , adresa, , LV č. , hodnota, . Kupní cena byla stanovena na částku 60 000 000 Kč, dále byla sjednána odměna pro žalobkyni ve výši 3 000 000 Kč jako náhrada za demoliční a dekontaminační práce a zajištění vydání odborného posudku týkajícího se dekontaminace. Část kupní ceny ve výši 15 000 000 Kč a odměna ve výši 3 000 000 Kč měla být ze soudní úschovy uvolněna ve prospěch žalobkyně po splnění podmínek dle čl. 2.3 kupní smlouvy, s tím, že pokud ve lhůtě 13 měsíců od vkladu vlastnického práva ve prospěch žalované nedojde k demolici budov stojících na předmětných pozemcích, jejich výmazu z katastru nemovitostí, k dekontaminaci pozemků a k vydání odborného posudku o odstranění kontaminací, dohodly se strany na slevě z kupní ceny ve výši 15 000 000 Kč a nevyplacení odměny ve výši 3 000 000 Kč. Žalobkyně odstranila budovy z pozemků včetně jejich nadzemních a podzemních konstrukcí a odstranění stavební suti z pozemků a zajistila jejich výmaz z katastru nemovitostí. Odborný posudek dle čl. 5.4.2. kupní smlouvy odmítli zde uvedení odborníci vypracovat, což žalobkyně žalované sdělila. Žalovaná dne 12.9.2022 sdělila, že si jeho vypracování zajistí sama, a konstatovala prodloužení lhůty. Jí zajištěný posudek, který konstatoval kontaminaci pozemků, však nevycházel z požadavků čl. 5.4.2. kupní smlouvy a neobsahoval analýzu rizik. Žalobkyně má za to, že splnila všechny podmínky pro výplatu zbylé části kupní ceny i odměny, proto žalovanou k úhradě těchto částek vyzvala, avšak bezúspěšně. Dále žalobkyně nárokuje částku 2 499 754 Kč jako náhradu nákladů na sanaci pozemků.

2. Žalobkyně se proto po žalované domáhá zaplacení částky 20 449 754 Kč s příslušenstvím.

3. Žalovaná v následném vyjádření nárok žalobkyně zcela neuznala. Nesporovala uzavření kupní smlouvy ze dne 17.6.2021, navazující smlouvy o advokátní úschově ani to, že nedošlo k výplatě částka 18 000 000 Kč. Částka je nadále složena v advokátní úschově jako vstřícný krok vůči žalobkyni, a to až do vyřešení otázky demolice budov a dekontaminace pozemků. Žalovaná však uvedla, že dle znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 6.10.2023 i z jeho dodatku ze dne 27.10.2023 se na pozemcích nachází neodstraněná část základů původní haly, což je v rozporu s čl. 5.4.1 kupní smlouvy. Pozemky jsou prakticky po celé ploše vyrovnány navážkou z betonového recyklátu z demolice haly, některé kusy betonu v recyklátu mají nadměrnou velikost. V předávacím protokolu ze dne 12.9.2022, tedy po uplynutí sjednané 13měsíční lhůty, je uvedeno, že dosud nebyla odstraněna základová konstrukce v rohu pozemku. K prodloužení lhůty dle čl. 5.4.1 kupní smlouvy nedošlo, neboť tato lhůta má zcela jiný právní režim než lhůta k dekontaminaci pozemku a obstarání odborného posudku dle čl. 5.4.

2. Odborný posudek ohledně dekontaminace nechala žalobkyně vypracovat nikoli odborníky uvedenými v kupní smlouvě, ale , tituly před jménem, , jméno FO, , čtyři dny před uplynutím lhůty k jeho vypracování, aniž by žalovanou ohledně skutečnosti, že odborníci uvedení ve smlouvě nejsou schopni posudek vypracovat, kontaktovala. Předložený posudek pak nesplňuje požadavky stanované v čl. 5.4.2 kupní smlouvy. Žalovaná si proto nechala zpracovat revizní posudek , tituly před jménem, , právnická osoba, ze dne 15.9.2022 a ze dne 15.12.2022, ze kterého plyne masivní znečištění pozemků uhlovodíky C10-C40. Pokud k tomuto posudku žalobkyně namítala absenci tzv. analýzy rizik, tato povinnost z kupní smlouvy plyne pouze pro žalobkyni, nikoli pro revizní posudek žalované.

4. Z uvedených důvodů navrhla žalovaná zamítnutí žaloby.

5. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci (ust. § 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen jako „o.s.ř.“, ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o.s.ř.). Potřeba provedení důkazů dalších v řízení najevo nevyšla (ust. § 120 odst. 3 věta prvá o.s.ř.), na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí.

6. V řízení byl prokázán tento skutkový stav:

7. Dne 17.6.2021 byla mezi žalobkyní jako prodávající a žalovanou jako kupující uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, o výměře 2458m2, na kterém se nachází budova bez čp/če, výroba, pozemku parc. č. , Anonymizováno, o výměře 807 m2, na kterém (a taktéž i na pozemku parc.č. st. , Anonymizováno, ) se nachází stavba výrobní haly kovovýroby, pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, o výměře 422 m2, na kterém se nachází budova bez čp/če, výroba, pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, o výměře 2531m2, na kterém se nachází budova bez čp/če, výroba, pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, o výměře 666 m2, na kterém se nachází budova bez čp/če, výroba, pozemku parc. č. , Anonymizováno, o výměře 1624 m2, pozemku parc. č. , Anonymizováno, o výměře 80 m2, vše zapsáno na LV , Anonymizováno, vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro k.ú. , adresa, , obec , adresa, . Kupní cena činí 60 000 000 Kč, kdy její poslední část ve výši 15 000 000 Kč bude uhrazena do deseti pracovních dnů od předložení výpisu z katastru nemovitostí prokazujícího výmazu budov z uvedených pozemků, potvrzení stavebního úřadu o odstranění budov a originálu odborného posudku o odstranění kontaminace; vše musí být schovateli předloženo nejpozději do 13 měsíců od vkladu vlastnického práva k předmětu koupě ve prospěch kupujícího. V případě, že této lhůtě nedojde k demolici a výmazu budov z katastru nemovitostí a dekontaminaci a vydání odborného posudku, dohodly se smluvní strany na slevě z kupní ceny ve výši 15 000 000 Kč. Materiály z demolované stavby budou z pozemků odvezeny, nesmí dojít k recyklaci a uskladnění stavební sutě na pozemcích. Posudek o odstranění kontaminací vydá , jméno FO, , případně , jméno FO, , pokud by z jakéhokoli důvodu nemohli posudek vypracovat, vyberou smluvní strany jiného nezávislého odborníka. Kupující se za demolici budov a zajištění jejich výmazu z katastru nemovitostí a vypracování odborného posudku ve lhůtě dle 5.4.1 a 5.4.2 zavazuje prodávajícímu uhradit odměnu 3 000 000 Kč; pokud k danému v uvedených lhůtách nedojde, nárok na odměnu prodávajícímu nevznikne (prokázáno kupní smlouvou ze dne 17.6.2021, smlouvou o advokátní úschově ze dne 17.6.2021).

8. Částka 18 000 000 Kč byla ke dni 19.6.2024 stále deponována na úschovním účtu (prokázáno potvrzením o zůstatku účtu z 20.6.2024).

9. V e-mailu z 8.7.2022 konstatovala zástupkyně žalobkyně ukončení 13měsíční lhůty dle kupní smlouvy ke dni 18.7.2022 (prokázáno e-mailem , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 8.7.2022).

10. Žalovaná dne 13.7.2022 sdělila, že je pro ni zásadní, aby pozemek byl opravdu zbaven veškerých staveb a to včetně základových konstrukcí a podzemních staveb; termín pro demoliční práce lze případně prodloužit (prokázáno e-mailem ze dne 13.7.2022).

11. Žalobkyně nechala vypracovat odborný posudek k posouzení kontaminace pozemků v k.ú. , adresa, , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 16.7.2022, který uzavřel, že ani jedna z částí posuzované lokality opticky nevykazuje znečištění nebezpečnými látkami nebo odpady, nebo látkami závadným vodám. Z tohoto důvodu není potřeba analyzovat podloží (rostlý terén). Z posuzované lokality se odvezou všechny demoliční materiály a odpady a terén zůstane stejný. Analyzována byla betonová podlaha výrobní haly, která zde zůstala. Místní šetření se konalo 15.7.2022 (prokázáno odborným posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 16.7.2022).

12. Žalovaná požádala o zaslání dokumentu, ve kterém by udělila souhlas s , tituly před jménem, , jméno FO, jako zpracovatelem odborného posudku ve smyslu čl. 5.4.2 kupní smlouvy (prokázáno e-mailem ze dne 21.7.2022).

13. Dne 21.7.2022 byly žalované předány dokumenty k odstranění a výmazu budov z pozemků a posudek o odstranění kontaminací, termín předání pozemků odsouhlasen v ½ srpna; budou odebrány vzorky ze 3 míst z podloží, výsledek rozborů bude doručen před termínem předání pozemků (prokázáno předávacím protokolem ze dne 21.7.2022, obdobně protokolem ze dne 18.7.2022).

14. Dne 9.8.2022 sdělila žalobkyně žalované, že vzhledem k tomu, že žalovaná neakceptovala odborný posudek vypracovaný , tituly před jménem, , jméno FO, s uvedením jména , jméno FO, , vyzývá ji ke konzultacím ohledně třetího odborníka, který by mohl posudek vypracovat (prokázáno e-mailem ze dne 9.8.2022).

15. V předávacím protokole ze dne 12.9.2022 byla lhůta dle čl. 5.4.2 kupní smlouvy prodloužena o dobu vypracování odborného revizního posudku, který si nechal zpracovat přebírající; předávající daného dne předal přebírajícímu předmět koupě, ze kterého byly odstraněny všechny nemovitosti včetně základových konstrukcí; základová konstrukce v rohu pozemku bude odstraněna do konce měsíce, odběr vzorků proběhne 13.-14.9.2022, do 30ti dnů bude vyhodnocení kontaminací (prokázáno předávacím protokolem ze dne 12.9.2022).

16. Jak plyne z posudku o provedeném inženýrskogeologickém – geotechnickém průzkumu od , jméno FO, , jsou pozemky pod částí zbourané haly, kde byl v minulosti kovoobráběcí provoz, užitím chladících a mazacích olejů, znečištěny v mocnosti několika metrů (5-6 metrů); žalovaná proto žalobkyni vyzvala k řádnému provedení dekontaminaci nejpozději do 10.12.2022, výzvu činila jako akt dobré vůle ve snaze umožnit žalobkyni splnění povinností sjednaných v kupní smlouvě (prokázáno dopisem ze dne 26.10.2022).

17. Zápach i naměřená koncentrace uhlovodíků C10-C40 v některých vrtech (JV-1, JV-3 a JV-8) svědčí evidentně o vlivu výrobního provozu v minulosti na jejich obsah v horninovém prostředí, neboť nemá charakter přirozených pozaďových hodnot. Ve vrtu JV-8 prováděném ve druhé etapě (kdy byly sondy JV-7 až JV-11 situovány do půdorysu zbourané haly) zápach detekoval zvýšený obsah ropných látek, analytické rozbory prokázaly mocnou polohu zeminy kontaminovanou uhlovodíky C10-C40. Je zřejmé, že zde došlo popraskanou podlahou ke znečištění zeminy dlouhodobými průsaky řezných a chladících olejů z kovoobráběcích strojů. Ve vrtu JV-8 bylo prokázáno znečištění od povrchu do hloubky cca 5-6m. V zájmovém prostoru byly vybourány původní tovární objekty a povrch terénu je vyrovnán navážkou. Tu jednak tvoří čerstvě rozvlečený materiál z demolice, který je neulehlý – kyprý, jednak polohy staré navážky (uložené ještě před výstavbou areálu šroubáren), které jsou velmi nehomogenní, často v bazálních polohách s vysokou vlhkostí (naakumulovanou infiltrovanou srážkovou vodou). V navážce zakládat nelze, přirozený pokryv tvoří vysoce plastický jíl, který je málo únosný a podléhá objemovým změnám při změnách vlhkosti – proto plošné zakládání prodejny nedoporučujeme. Orientační průzkum kontaminace zaznamenal zvýšené hodnoty uhlovodíků C10-C40 (ropné látky) a je evidentní, že provozem v minulosti došlo ze zvýšení jejich koncentrace nad běžné pozaďové hodnoty. Pod částí zbourané haly, kde byl v minulosti kovoobráběcí provoz s užitím chladících a mazacích olejů došlo k znečištění zeminy i přes její velmi nízkou propustnost vlivem mnohaletého působení v mocnosti několika metrů (5-6m). Mimo půdorys haly byly již naměřené koncentrace pod limitními hodnotami vyhlášky (prokázáno průzkumem kontaminace , jméno FO, z října 2022).

18. S ohledem na zjištěnou kontaminaci pozemků navrhla jednatelka žalobkyně , jméno FO, , nechť žalovaná provede dekontaminaci sama s tím, že jí žalobkyně poskytne slevu z kupní ceny ve výši 1 500 000 Kč a vyplacena tak bude pouze částka 16,5 mil. Kč (prokázáno e-mailem ze dne 7.11.2022).

19. V rámci inženýrsko-geologického průzkumu firmy , jméno FO, , adresa, bylo v místě projektované stavby areálu , Anonymizováno, vyhloubeno 11 průzkumných vrtů JV- až JV-10 pro ověření základových poměrů projektované stavby. Vrty byly hloubeny do 4,0-10,00 m. při hloubení vrtu JV-8 byl zaznamenán intenzivní zápach vrtného jádra ropnými uhlovodíky. Z vytěžené zeminy byly proto ze čtyřech hloubkových úrovní odebrány vzorky na stanovení ropných uhlovodíků C10-C40. průzkum byl uzavřen závěrečnou zprávou (, jméno FO, ., 10/2022). Dne 23.11.2022 bylo provedeno plošné vymezení ložiska vyhloubením 5 ručně hloubených sond, v prostoru byla dne 7.12.2022 zahájena těžba kontaminované zeminy, ukončena byla 13.12.2022, úroveň znečištění těžby byla dne 13.12.2022 ověřena vyhloubením tří sond do hloubky cca 1 m. Zjištěna byla koncentrace 1170-1540 mg/kg sušiny. , adresa, hodnota uváděná pro ropné uhlovodíky v Metodickém pokynu MŽP „Kritéria znečištění“ z roku 2004 je pro průmyslově využívané oblasti 1500 mg/kg. Tato hodnota byla překročena pouze nevýznamně v jednom vzorku, v rozsahu uváděné chyby stanovení. Hloubkovou úroveň odtěžení proto považujeme za dostatečnou (prokázáno dopisem , právnická osoba, ze dne 20.12.2022 včetně příloh).

20. Dne 4.3.2023 sdělil , tituly před jménem, , právnická osoba, , že zkoušky provedené na dně žalobkyní vytvořených jam prokázaly obsah C10-C40 vysoce překračující limit 200 či 300 mg/kg, s výkopkem je třeba nakládat jako s nebezpečným odpadem (prokázáno přípisem , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 4.2.2023 včetně zákresů míst odběru v ortofotomapě).

21. Dopisem ze 6.3.2023 navrhla žalovaná dohodu tak, že jí vznikne nárok na slevu z kupní ceny ve výši 15 000 000 Kč a žalobkyni nevznikne nárok na odměnu ve výši 3 000 000 Kč, žalovaná jako akt dobré vůle vyplatí žalobkyni částku 2 449 754 Kč odpovídající tvrzeným vynaloženým nákladům na provedení částečné dekontaminace pozemků (prokázáno dopisem ze dne 6.3.2023).

22. Kontrolou pozemku žalovaná zjistila, že se na svrchní vrstvě vyskytuje velké množství recyklátu (pravděpodobně kontaminovaného) a vykopané jámy odkryly stávající podzemní konstrukce, žádala zejména o doložení skutečnosti, kam byl tento odpad ze zdemolované haly odvezen a jak byl likvidován; dále bylo zjištěno, že se na pozemku stále nacházejí nezdemolované části spodní stavby a pravděpodobně i části areálových rozvodů, které by mohly ovlivnit budoucí stavbu; vyzvala žalovanou k dodání dokladů k nakládání s odpadem vzniklým z demolice objektu bývalé tovární haly včetně kontaminovaných betonových podlah a odstranění výše zmíněných závad do 19.5.2023 (prokázáno dopisem ze dne 19.4.2023).

23. V dopise ze dne 31.5.2023 konstatovala žalovaná lhůtu dle čl. 4.2.5 kupní smlouvy do 13.8.2022; dále odmítla nárok žalobkyně na zaplacení částky 18 000 000 Kč s tím, že nebyly splněny podmínky dle kupní smlouvy (prokázáno dopisem ze dne 31.5.2023).

24. Dopisem ze dne 26.9.2023 vyzvala žalobkyně žalovanou k úhradě částky 18 000 000 Kč (prokázáno citovaným dopisem).

25. Ve znaleckému posudku ze dne 6.10.2023 konstatoval znalec , tituly před jménem, , jméno FO, , že předmětem posouzení byla dokumentace provedených demoličních stavebních prací na parcelách parcelní číslo , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , k datu místního šetření 6.10.2023. Na pozemku, který se skládá z osmi parcel o celkové velikosti 8 763 m², se původně nacházela průmyslová hala s příslušenstvím, která byla součástí bývalého areálu šroubáren , adresa, . Hala s příslušenstvím je k datu ocenění z pozemku odstraněna. Povrch pozemku je tvořen navážkou z hlíny a betonového recyklátu, který vznikl drcením při demolici. Na pozemku se nacházejí dvě jámy hloubky 1,5 – 3,5 m, které nechal bývalý majitel vytvořit, aby odtěžil kontaminovanou zeminu mazacím a chladícím olejem. , právnická osoba, okraji jedné z jam je patrná část železobetonového základu původní haly. Na parcele parcelní číslo , hodnota, je částečně odbourána opěrná železobetonová zeď. Ocelová armatura nebezpečně trčí ze zdiva. Pozemek je prakticky po celé ploše vyrovnán navážkou z betonového recyklátu z demolice haly. Některé kusy betonu v recyklátu mají nadměrnou velikost (prokázáno znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 6.10.2023).

26. V průběhu prací z období 23.10.2023 – 27.10.2023 byly při úpravě svahování pozemků za pomoci pásového bagru směrem od , Anonymizováno, ulice a dále od sousedního objektu na jihozápadní straně postupně odhaleny pozůstatky po demolici původních objektů, a to v podobě nedrcených a netříděných pálených cihle a betonů a dále celistvých pozůstatků zdiva a základů. V uvedeném termínu byly realizovány zemní práce dle zadání investora (žalovaná), které spočívaly v zahrnutí jam vzniklých dřívější činností původního majitele. K tomu byl použit materiál z plochy pozemku. Celkově došlo ke snížení úrovně terénu o cca 30 cm. V průběhu prací byly odhaleny pozůstatky původních objektů, jejichž demolici zajišťoval původní majitel. Jedná se o základy, poměrně značné množství betonů různých velikostí a keramické cihly. Toto plyne z přiložené fotodokumentace (prokázáno reportem technického dozoru z období od 23.10.2023 do 27.10.2023 včetně fotodokumentace).

27. Ve znaleckému posudku ze dne 7.11.2023 konstatoval znalec , tituly před jménem, , jméno FO, , že k datu místního šetření 27.10.2023 bylo provedeno snížení pozemku v celé ploše o cca 30 cm oproti úrovni dokumentované v původním znaleckém posudku dne 6.10.2023. Na sníženém povrchu pozemku jsou patrné základy původní haly, které měly být odstraněny, dále v navážce je velké množství betonu a zbytku cihel, které měly být při demolici odstraněny. Všechny tyto skutečnosti jsou patrné z doložené fotodokumentace. Na základě uvedených skutečností lze konstatovat, že demolice není řádně provedena a dokončena (prokázáno znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 7.11.2023).

28. Ve znaleckém posudku ze dne ze dne 2.11.2024 konstatoval znalec , tituly před jménem, , jméno FO, , že při dokumentaci dokončení demoličních stavebních prací na parcelách parcelní číslo , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, k datu místního šetření dne 25.10.2024 byly zjištěny tyto skutečnosti: k datu místního šetření jsou na pozemku provedeny zemní práce, které spočívaly v zahrnutí jam, které vznikly dřívější činností původního majitele. K tomu byl použit materiál z plochy pozemku. Celkově došlo ke snížení úrovně terénu o cca 30 cm. Provedením těchto prací byly odkryty betonové základové pasy původních objektů. Uvedené skutečnosti jsou patrné z doložené dokumentace. Porovnáním skutečností zjištěných o parcelách, s údaji v katastrální mapě a informace o původních stavbách na těchto parcelách, získaných na příslušném stavebním úřadu, znalec došel k závěru, že se jedná o neodstraněné základy výrobní haly na části pozemků parc.č. , Anonymizováno, a parc.č. , hodnota, (přečíslováno 1040), jejíž výstavba byla povolena stavebním úřadem 14.6.2019. Tato stavba dle sdělení , tituly před jménem, , jméno FO, , pracovníka stavebního úřadu, nebyla nikdy zkolaudována, nebylo proto třeba vydávat souhlas s odstraněním této stavby. Dále se jedná o části základů dvou budov bez čísel popisných na pozemku parc.č. , Anonymizováno, (přečíslováno , Anonymizováno, ), , Anonymizováno, (přečíslováno , Anonymizováno, ), , Anonymizováno, (přečíslováno , Anonymizováno, ), , Anonymizováno, (přečíslováno , Anonymizováno, ) v k.ú. , adresa, , na které byl vydán souhlas s odstraněním stavby dne 9.4.2018. Na základě uvedených skutečností lze konstatovat, že demolice není řádně dokončena (prokázáno znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 2.11.2024).

29. Veškeré provedené důkazy je třeba odpovídajícím způsobem zhodnotit. Z ostatních předložených důkazů nezjistil soud žádné informace relevantní pro toto řízení. Jde zejména o důkazy týkající se výše nákladů na demolici a dekontaminaci pozemků, neboť tyto byly paušálně zahrnuty v částce odměny 3 000 000 Kč. Dále soud nevycházel ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , který měl být žalobkyní předložen za účelem prokázáno řádně provedené demolice, je jím však z nejasných důvodů pouze zjištěna cena předmětných pozemků, fotodokumentace je pořízena z takové dálky, že z ní není nic patrno. , tituly před jménem, , jméno FO, je ostatně znalcem z oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí, nikoli z oboru stavebních prací. Návrh na výslech navržených svědků soud zamítl pro nadbytečnost, když skutkový stav byl dostatečně prokázán listinnými důkazy. Ze stejného důvodu soud zamítl návrh žalobkyně na vypracování dalšího znaleckého posudku.

30. Po zhodnocení všech provedených důkazů podle ust. § 132 o.s.ř., kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl k závěru, že žaloba je v plném rozsahu nedůvodná.

31. Při posuzování merita věci soud postupoval podle § 2079 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

32. Podle § 2079 odst. 1 občanského zákoníku kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

33. Podle § 2084 občanského zákoníku prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví.

34. Podle § 2128 odst. 1 občanského zákoníku při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560. Pro ujednání o výhradě vlastnického práva, o právu zpětné koupě, o zákazu zcizení nebo zatížení, o výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce, jakož i pro ujednání o koupi na zkoušku však postačí i jiná forma, nemá-li být takovým ujednáním k nemovité věci zřízeno věcné právo.

35. Žalobkyně se po žalované domáhala zaplacení částky 20 449 754 Kč. V prvé řadě šlo o částku 15 000 000 Kč z titulu doplatku kupní ceny, která měla být žalobkyni vyplacena po splnění tří podmínek, a to demolice budov na předmětných pozemcích, dekontaminace těchto pozemků a předložení odborného posudku týkajícího se provedení dekontaminace. Pro výplatu uvedené částky musely být kumulativně splněny všechny tři podmínky, s tím, že pokud nebudou splněny ve lhůtě 13 měsíců od vkladu vlastnického práva ve prospěch žalované k předmětným pozemkům, bude tato částka považována za slevu z kupní ceny a žalobkyni vyplacena nebude.

36. Z provedeného dokazování jednoznačně vyplynulo, že žalobkyně neprovedla řádnou demolici budov na předmětných pozemcích. Z fotodokumentace založené ve spise je zjevné, že se na pozemcích nachází zbytky budov. Pokud žalobkyně odkazovala na předávací protokol ze dne 12.9.2022, dle kterého byly odstraněny všechny nemovitosti včetně základových konstrukcí kromě základové konstrukce v rohu pozemku, která měla být odstraněna do konce měsíce, je třeba uvést, že dle reportu technického dozoru z období od 23.10.2023 do 27.10.2023 byly při úpravě svahování pozemků za pomoci pásového bagru směrem od , Anonymizováno, ulice a dále od sousedního objektu na jihozápadní straně postupně odhaleny pozůstatky po demolici původních objektů, a to v podobě nedrcených a netříděných pálených cihle a betonů a dále celistvých pozůstatků zdiva a základů. Dále dle znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze 6.10.2023 na horním okraji jedné z jam na pozemku je patrná část železobetonového základu původní haly. Pozemek je prakticky po celé ploše vyrovnán navážkou z betonového recyklátu z demolice haly. Některé kusy betonu v recyklátu mají nadměrnou velikost, což je v rozporu s čl. 5.4.1 kupní smlouvy, dle kterého veškeré stavební materiály z demolice budou z pozemku odvezeny, nesmí dojít k recyklaci a uskladnění stavební sutě na pozemku.

37. Žalobkyně existenci základů budov na pozemcích nesporovala, tyto jsou ostatně zcela patrné, počala však tvrdit, že se jedná o pozůstatky zcela jiných budov, než které byly uvedeny v kupní smlouvě. Za účelem prokázání řádně provedené demolice navrhla žalobkyně předložení znaleckého posudku, který se však z nepochopitelných důvodů týkal odhadu ceny předmětných pozemků, nikoli demoličních prací, zvolený znalec , Anonymizováno, je znalcem toliko z oboru ekonomika, nikoli stavebnictví. Pokud žalobkyně na posledním soudním jednání žádala další lhůtu pro doložení důkazů, soud jí i z tohoto důvodu nevyhověl, ostatně žalobkyně tyto případné důkazy nijak nespecifikovala.

38. Žalovaná v reakci na uvedené tvrzení žalobkyně nechala zpracovat znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , znalcem z oboru stavebnictví – stavby obytné, průmyslové. Znalec po porovnání skutečností zjištěných o parcelách s údaji v katastrální mapě a informace o původních stavbách na těchto parcelách, získaných na příslušném stavebním úřadu, došel k závěru, že se jedná o neodstraněné základy výrobní haly na části pozemků parc.č. , Anonymizováno, a parc.č. , hodnota, (přečíslováno , Anonymizováno, ), jejíž výstavba byla povolena stavebním úřadem 14.6.2019. Dále se jedná o části základů dvou budov bez čísel popisných na pozemku parc.č. , Anonymizováno, (přečíslováno , Anonymizováno, ), , Anonymizováno, (přečíslováno , Anonymizováno, ), , Anonymizováno, (přečíslováno , Anonymizováno, ), , Anonymizováno, (přečíslováno , Anonymizováno, ).

39. Z příloh znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, je pak zjevné, že pozůstatky budov na pozemcích se nachází přesně v místech, kde stály budovy žalobkyně. Jeví se zcela nepravděpodobným, že by žalobkyně při jejich výstavbě přehlédla zbytky jiných budov a své budovy se mezi ně pokusila „vklínit“. Zbylé základy byly zahrnuty recyklátem z demolice, tedy opět ze strany žalobkyně (či jí zvolené společnosti), která tak o existenci těchto zbytků budov musela vědět, žalovaná však o nich ničeho nesdělila, pouze je „skryla“ pod vrstvou zeminy. Takový přístup žalobkyně považuje soud za krajně neetický. Přitom žalovaná dne 13.7.2022 žalobkyni výslovně sdělila, že je pro ni zásadní, aby pozemek byl opravdu zbaven veškerých staveb a to včetně základových konstrukcí a podzemních staveb, přičemž byla ochotna termín pro demoliční práce případně prodloužit. Žalobkyně však stručně řečeno odstranila pouze viditelné nadzemní části budov, jejich základové konstrukce na pozemcích ponechala a zahrnula recyklátem.

40. Zmínit je třeba, že ještě ke dni sepisu protokolu dne 12.9.2022 nebyla odstraněna základová konstrukce v rohu pozemku.

41. Na základě uvedeného soud konstatuje, že žalobkyně neprovedla řádně demolici budov na předmětných pozemcích. Tím nebyla splněna jedna z podmínek pro výplatu částky 15 000 000 Kč, přičemž všechny podmínky musely být splněny kumulativně. Pro doplnění soud uvádí, že nebyla řádně a včas provedena ani dekontaminace pozemků, jak plyne z přípisu , tituly před jménem, , právnická osoba, ze 4.3.2023.

42. Ze stejného důvodu nevznikl žalobkyni nárok na vyplacení částky 3 000 000 Kč. Částka měla být vyplacena po řádně provedené demolici budov na pozemcích a dekontaminaci pozemků, přičemž obě podmínky musely být opět splněny kumulativně. Minimálně demolice provedena řádně nebyla, jak výše vyloženo.

43. Pro úplnost soud uvádí, že podmínky pro výplatu obou uvedených částek měly být splněny do 13 měsíců od vkladu vlastnického práva ve prospěch žalované k předmětným pozemkům. Mezi stranami byl spor o datum, kdy tato lhůta končí, neboť zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí byl proveden dne 13.7.2021, avšak s účinností ke dni 18.6.2021. Dikce smlouvy je v tomto nejednoznačná, obě strany tvrdily datum pro ně výhodnější, tedy žalobkyně datum 13.8.2022, žalovaná datum 18.7.2022, s tím, že obě strany v průběhu korespondence uvedly i datum opačné. Soud se kloní k datu pozdějšímu s ohledem na to, že teprve rozhodnutím katastrálního úřadu o zápisu vlastnického práva ve prospěch žalované bylo postaveno najisto, že prodej byl dokončen, a tedy teprve od tohoto data bylo na místě postupovat dle smlouvy, započít demoliční a dekontaminační práce. S ohledem na to však, že zbytky budov, které měly být odstraněny, se na pozemcích nachází dosud, jeví se debata ohledně data skončení předmětné třináctiměsíční lhůty nadbytečnou. Současně prodloužení lhůty dle čl. 5.4.2 kupní smlouvy neměla na běh lhůty dle čl. 5.4.1 smlouvy vliv.

44. Konečně pak žalobkyně nárokovala částku 2 449 754 Kč z titulu skutečně vynaložených nákladů na demoliční a dekontaminační práce. Jedná se však o částku nárokovanou duplicitně ve vztahu k částce 3 000 000 Kč, kterou měly dle čl. 5.4.3. být náklady na uvedené práce kryty. Nic na tom nemění ani fakt, že žalobkyni z důvodu nesplnění sjednaných povinností nárok na výplatu částky 3 000 000 Kč nevznikl.

45. Soud tedy uzavírá, že žalobkyně nesplnila podmínky pro výplatu částek 15 000 000 Kč a 3 000 000 Kč, kdy neprovedla řádně sjednanou demolici budov na předmětných pozemcích, částka 2 449 754 Kč je nárokována duplicitně.

46. Z uvedených důvodů dospěl soud k závěru, že žaloba je v plném rozsahu nedůvodná, a proto ji zamítl.

47. O náhradě nákladů řízení rozhodoval soud podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. Procesně úspěšné žalované proto přiznal náhradu nákladů řízení spočívající v nákladech spojených se zastoupením advokátem, které jsou tvořeny 2 úkony právní pomoci po 51 500 Kč (ust. § 11 odst. 1 písm. a) - převzetí a příprava zastoupení, d) –písemné vyjádření ze dne 3.7.2024), 4 a půl úkony právní pomoci po 52 500 Kč (písm. b) – písemné podání vyjádření ze dne 19.8.2024 a 23.1.2025, g) – 2x účast na jednání před podání žaloby soudem dne 24.9.2024 a 19.3.2025, odst. 2 písm. f) – účast na jednání soudu dne28.1.2025, když jejich výše je dána ust. § 7 ve spojení s § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., jejíž aplikace vyplývá z ust. § 151 odst. 2 věta prvá o.s.ř.), 4 náhradami hotových výdajů po 300 Kč a 3x po 450 Kč (ust. § 13 odst. 4 uvedené vyhlášky) a dále DPH ve výši 21% z odměny advokáta a náhrady jeho hotových výdajů.

48. Celkové náklady žalované tedy činí částku ve výši 413 578 Kč a byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o.s.ř.) a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).