10 C 176/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Evou Harmachovou jako samosoudkyní v právní věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně sídlem adresa žalobkyně zastoupená advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa , PSČ obec a číslo proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení nemovitosti <b>I. Žaloba, kterou se žalobkyně po žalované domáhala vyklidit budovu [adresa], č. o. [anonymizováno], na adrese [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] – [část obce], která je součástí pozemku parc. [číslo] zapsanou v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], [územní celek], [katastrální uzemí], na listu vlastnictví [číslo] se zamítá.</b> <b>II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované k rukám jejího právního zástupce na náhradě nákladů řízení částku ve výši 15 246 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 22. 7. 2019 domáhala po žalované vyklizení nemovitosti, budovy [adresa], č. o. [anonymizováno], na adrese [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] – [část obce], která je součástí pozemku parc. [číslo] zapsané v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], [územní celek], [katastrální uzemí], na listu vlastnictví [číslo] (dále jen„ nemovitost“). Tvrdila, že uzavřela s žalovanou dne 1. 7. 2008 nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem nemovitosti k obecně prospěšným účelům specifikovaným ve smlouvě. Nájem byl sjednán s účinností od 1. 1. 2008 na dobu určitou, 20 let. Nájemní smlouvou bylo ujednáno i zhodnocení předmětu nájmu rekonstrukcí provedenou žalovanou, a to tak, že hodnota stavebních úprav předmětu nájmu činí 1 440 000 Kč, současně se strany dohodly, že tato částka bude započítávána na úhradu nájemného až do vyrovnání této částky, což nastalo v roce 2015. Žalovaná se dostala do prodlení s úhradou nájmu za rok 2018 delšího než 25 dní, žalobkyně tak využila svého práva stanoveného v čl. IX odst. 2 písm. c) smlouvy a od smlouvy odstoupila. Nájemní vztah tak zanikl ke dni 7. 4. 2019. Žalovaná nemovitost nevyklidila, ačkoli k tomu byla vyzvána předžalobní výzvou.

2. Žalobkyně se proto domáhala po žalovaném vyklizení nemovitosti, budovy [adresa], č. o. [anonymizováno], na adrese [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] – [část obce], která je součástí pozemku parc. [číslo] zapsané v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], [územní celek], [katastrální uzemí], na listu vlastnictví [číslo].

3. Žalovaná v následném vyjádření nárok žalobkyně neuznala. Uvedla, že nemovitost užívá k provozování ekocentra a k dalším výchovným a vzdělávacím aktivitám od roku 1993, kdy pronajatou nemovitost na své náklady zrekonstruovala. Přípis žalobkyně označený jako odstoupení od smlouvy, ale mající znaky výpovědi z nájmu, byl žalované doručen dne 7. 3. 2019. Žalovaná namítala, že má nemovitost v nájmu již více než 25 let a za celou dobu se o ni stará jako řádný hospodář, užívala ji pouze ke sjednanému obecně prospěšnému účelu a má zájem ji užívat nadále. Do roku 2017 byla mezi stranami zaužívaná praxe placení nájemného započtením části investičních nákladů vynaložených žalovanou k rekonstrukci nemovitosti, následně došlo k rozepřím ohledně výše těchto investic a žalovaná část nájmu uhradila v penězích. Zároveň požádala o snížení nájemného s ohledem k charakteru své činnosti. Kromě uvedeného začalo část nemovitosti bezplatně využívat [anonymizována čtyři slova] [obec a číslo], žalovaná tak vyčkávala na rozhodnutí žalobkyně o snížení nájemného. O žádosti bylo rozhodnuto až dne 19. 12. 2018, přičemž rozhodnutí bylo žalované doručeno až v polovině ledna 2019, tedy po splatnosti nájemného za rok 2018. Žalovaná nájemné uhradila ve třech splátkách dne 6., 7. a 11. 2. 2019. Podle žalované byla mezi stranami zaužívaná praxe, kdy se neaplikovala lhůta podle smlouvy k hrazení nájemného a žalovaná se tak nemohla ocitnout v prodlení s jeho úhradou. Žalobkyně navíc aktivně s žalovanou jednala o výši nájemného, respektive o novém uspořádání rozsahu užívaných prostor, mohla tedy žalobkyni upozornit, že trvá na tom, aby nájemné uhradila již před dosažením dohody o jeho výši. Jednání žalobkyně tak žalovaná považuje za rozporné s dobrými mravy. Žalovaná má navíc za to, že při skončení nájmu je nutné vypořádat žalovanou provedené zhodnocení pronajaté věci, neboť žalovaná se souhlasem žalobkyně provedla nákladnou a rozsáhlou rekonstrukci, přičemž cena prací dosáhla částky 4 000 000 Kč.

4. Z uvedených důvodů navrhla žalovaná zamítnutí žaloby.

5. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci (ustanovení § 120 odst. 1 o. s. ř., ve spojení s ustanovením § 129 odst. 1 o. s. ř.) a dále výslechem svědků [příjmení] [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] (ustanovení § 126 o. s. ř.) Potřeba provedení důkazů dalších v řízení najevo nevyšla (ustanovení § 120 odst. 3 věta prvá o. s. ř.), na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí.

6. V řízení byl listinnými důkazy prokázán tento skutkový stav:

7. Žalobkyně je vlastníkem nemovitosti, budovy [adresa], č. o. [anonymizováno], na adrese [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] – [část obce], která je součástí pozemku parc. [číslo] zapsané v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], [územní celek], [katastrální uzemí], na listu vlastnictví [číslo] (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí).

8. Žalovaná vyhrála výběrové řízení ohledně pronájmu nemovitosti, a to k dlouhodobému pronájmu a s podmínkou provedení celkové rekonstrukce budovy (prokázáno sdělením [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] ze dne [datum]). Podmínka generální rekonstrukce nemovitosti plyne i ze smlouvy o uzavření budoucí nájemní smlouvy ze dne 6. 1. 1994 (prokázáno smlouvou o uzavření budoucí nájemní smlouvy ze dne 6. 1. 1994).

9. Dne 1. 7. 2008 byla mezi účastníky uzavřena smlouva, na základě které se žalobkyně zavázala přenechat výše uvedenou nemovitost k užívání žalované (prokázáno nájemní smlouvou čl. I bod 3.), a to na dobu určitou 20 let (prokázáno nájemní smlouvou čl. II bod 1.). Žalovaná se zavázala hradit žalobkyni nájem ve výši 191 136 Kč ročně, a to do 30. dne šestého měsíce příslušného kalendářního roku (prokázáno nájemní smlouvou čl. V bod 1., 3.). Ve smlouvě byla na základě znaleckého posudku stanovena částka provedených rekonstrukcí na nemovitosti na výši 1 440 000 Kč (prokázáno znaleckým posudkem ze dne 25. 1. 2008, [anonymizováno] [jméno] [jméno], nájemní smlouvou čl. VI bod 1.) Tato částka pak byla započítávána vůči nájemnému až do roku 2015 (prokázáno nájemní smlouvou, čl. VI. bod. 2.), kdy rada [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] dne [datum] neschválila navýšení nákladů na rekonstrukci (prokázáno rozhodnutím rady [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] ze dne [datum]) a vyzvala žalovanou k úhradě zbylého nájemného za rok 2015 a nájemného za rok 2016 (prokázáno dopisem ze dne [datum]).

10. Podle rozpočtu skutečně provedených prací činila částka vložená do rekonstrukce nemovitosti žalovanou 4 074 771 Kč (prokázáno rozpočtem skutečně provedených prací ze dne [datum]).

11. Žalovaná měla aktivní snahu o úpravu smluvního vztahu se žalobkyní zejména v souvislosti sdílení budovy s jinými organizacemi, spolupracovala se spolky či organizacemi, kterým zde poskytla zázemí, budovu následně sdílela s detašovaným pracovištěm pro [anonymizována čtyři slova] [obec] [anonymizováno] zřízeným žalobkyní, to bylo i důvodem žádosti o snížení nájemného ze strany žalované; proběhla schůzka mezi zástupci [obec a číslo] a žalovanou, kde došlo k ujištění, že žalobkyně nemíní žalovanou z objektu vystěhovat, ale je zapotřebí udělat stavební revizi a následně rekonstrukci (prokázáno prohlášením [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne [datum]).

12. Dne 2. 1. 2017 podala žalovaná žalobkyni žádost o snížení nájemného (prokázáno dopisem ze dne 2. 1. 2017).

13. Dne 22. 5. 2017 vznikla z podnětu žalované petice za změnu nájemní smlouvy k nemovitosti, kterou by bylo sníženo nájemné (prokázáno peticí ze dne 22. 5. 2017).

14. V průběhu roku 2018 pořádala žalovaná pod záštitou [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] mimo jiné dny [obec a číslo], dále přednášky a procházky uskutečněné ve spolupráci s [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] (prokázáno harmonogramem akcí a letáky na č. l. 98 –111).

15. Ode dne 11. 6. 2018 užívalo část prostor nemovitosti [anonymizována čtyři slova] [obec a číslo] (prokázáno smlouvou o bezplatném užívání prostor ze dne 11. 6. 2018).

16. Usnesením [anonymizována tři slova] [obec a číslo] ze dne 23.1.2019 bylo schváleno odstoupení od nájemní smlouvy se žalovanou a dále schváleno uzavření splátkové dohody na pohledávku vůči žalobkyni, navrhovatelem byl [anonymizováno] [jméno] [příjmení] (prokázáno usnesením ze dne 23.1.2019).

17. Žalobkyně zaslala dne [datum] žalované dopis, kterým odstoupila od smlouvy od nájmu, neboť žalovaná byla v prodlení s úhradou nájmu více než 184 dnů (prokázáno dopisem ze dne 31. 1. 2019, doručenkou).

18. Žalovaná s odstoupením od smlouvy nesouhlasila, žalobkyně na ukončení smlouvy trvala (prokázáno dopisem žalované z 10.3.2019, námitkami ze dne 1.4.2019, usnesením [anonymizována tři slova] [obec a číslo] ze dne 24.4.2019).

19. Žalobkyně žalovanou k vyklizení nemovitostí vyzvala (prokázáno předžalobní výzvou ze dne [datum], doručenkou).

20. Svědek [příjmení] [jméno] [příjmení] při své výpovědi uvedl, že je obeznámen se situací ohledně předmětné nemovitosti od roku 2006, neboť byl určitou dobu zastupitelem žalobkyně. V roce 2018 se konala schůzka za účasti zástupce radnice [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a dalších osob, kde byla uzavřena dohoda, že objekt bude využit více způsoby pro další blíže nespecifikované aktivity [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] a žalované zůstane k užívání jen část objektu. Svědek uvedl, že dále se mluvilo o tom, že má vzniknout nová nájemní smlouva, a to z důvodu pasportizace nemovitosti, protože stará smlouva není úplně v pořádku. Touto dohodou to pro něj skončilo, proto jej poté překvapilo, že dle zastupitele [anonymizováno] [jméno] [příjmení] měl řešení rozdělení navrhnout pan [příjmení] a následně vyšlo najevo, že [ulice] [anonymizováno] neměla jinou možnost než přistoupit k vystěhování. Svědek uvedl, že žalovaná hradila nájemné řádně do doby, než se začaly řešit investice, které v objektu skutečně proběhly. V době, kdy bylo řešeno snížení nájemného, měl svědek za to, že než se toto vyřeší, nemělo docházet k žádným úkonům ze strany nájemce, a to ani co se týče nájemného. Svědek to pochopil tak, že do doby, než bude vyřízena žádost o snížení nájemného ze strany žalobkyně, vše bylo však ujednáno pouze ústně.

21. Svědek [jméno] [příjmení] při své výpovědi uvedl, že byl radním [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] od roku 2014 a zhruba od dubna 2017 starostou. Svědek uvedl, že si pouze obecně vzpomíná, že se snažili najít řešení ohledně objektu a jeho nájmu, na žádné konkrétní dohody či informace si nevzpomíná. Pan [anonymizováno] byl zastupitelem až od roku 2018, v tomto období již svědek starostou nebyl, o žádné schůzce v roce 2018 mu tedy není nic známo.

22. Svědek [jméno] [příjmení] při své výpovědi uvedl, že výpověď byla dána žalované z důvodu neplacení nájemného. Žalovaná měla objekt v nájmu dlouhou dobu, ví o tom, že do objektu vložili nějaké finanční prostředky, v důsledku čehož jim bylo sníženo nájemné. Dále žalovaná podala žádost o snížení nájemného, nebyly ale shledány důvody, a proto byla zamítnuta. S panem [příjmení] proběhlo několik schůzek v různém čase a složení, konkrétně si na schůzku v roce 2018 nevzpomíná, ale nevylučuje ji. Svědek uvedl, že si vzpomíná na schůzku, kde byl i pan [příjmení]. Připustil, že taková schůzka mohla proběhnout. Pokud jde o dohodu o neplacení nájemného do doby rozhodnutí o snížení výše nájemného, toho se neúčastnil, pokud by se účastnil, takovou dohodu by rozporoval. Dále svědek uvedl, že se na [anonymizována dvě slova] vedou řeči, že tento spor se vede o tom, že dokud nebude rozhodnuto o žádosti žalované o snížení nájemného, nemusí žalovaná nájemné platit, svědek u takové schůzky nebyl, ale taková slova, pokud by padla, by sporoval. Svědek neví, od koho ani kdy se tyto informace dozvěděl.

23. Svědek [jméno] [příjmení] při své výpovědi uvedl, že ví o tom, že žalovaná podala žádost o snížení nájemného či jeho odpuštění. V té době se stal radním a na starosti měl správu nějakého majetku a investice do údržby a rekonstrukce tohoto majetku, včetně předmětné nemovitosti. Vzpomíná si, že dostal do rukou nějaké podklady týkající se této záležitosti, ale již si nepamatuje, jak to bylo na radě odhlasováno, zda bylo žádosti vyhověno, jak to bylo s dlužným nájmem. Jeho funkce poté skončila v červenci 2019. Svědek neví, že došlo k ukončení nájmu. Na starosti měl i předmětnou nemovitost, s panem [příjmení] proběhla jedna schůzka, neví přesně kdy. Bavili se zejména co s nemovitostí do budoucna, že snad v budově by mělo vzniknout nějaké centrum. Bavili se, že se tam chtějí podívat, v jaké je nemovitost kondici, aby tento záměr posunuli dál. Dále svědek uvedl, že na této schůzce byli přítomni pan [příjmení], pan [příjmení], na chvíli se zde ukázal pan [příjmení], ale záhy odešel, a dále zde byl přítomen pan [příjmení]. Svědek si není zcela jistý, zda byl na schůzce po celou dobu. Svědek si nevzpomíná, že by se na schůzce řešilo odložení platby nájmu do vyřešení celé záležitosti. Svědek dále uvedl, že zpravidla se zasílá upozornění či upomínka v případě dluhů třetích osob vůči žalobkyni.

24. Z ostatních předložených důkazů soud nezjistil žádné informace relevantní pro toto řízení.

25. Veškeré provedené důkazy je třeba odpovídajícím způsobem zhodnotit. Po zhodnocení všech provedených důkazů podle ustanovení § 132 o. s. ř., kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl k závěru, že žaloba není důvodná.

26. Při posuzování merita věci soud postupoval podle ustanovení § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), a to na základě ustanovení § 3074 odst. 1 o. z., podle kterého se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

27. Podle ustanovení § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

28. Podle ustanovení § 2217 odst. 1 o. z. nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

29. Podle ustanovení § 2229 odst. 1 o. z. nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba.

30. Podle ustanovení § 2001 o. z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

31. Podle ustanovení § 580 je neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

32. Žalobkyně se po žalované domáhala vyklizení výše specifikované nemovitosti s tvrzením, že odstoupila od nájemní smlouvy z důvodu prodlení žalované s úhradou nájmu v délce minimálně 184 dní, přičemž v nájemní smlouvě bylo sjednáno, že pronajímatel je oprávněn od smlouvy odstoupit v případě, že nájemce je v prodlení s hrazením nájemného o více než 25 dní.

33. Žalovaná namítala, že se do prodlení s úhradou nájmu dostala z důvodu, že mezi stranami probíhalo jednání o snížení výše nájemného, a to již od roku 2017, kdy o jeho snížení požádala. Žalobkyně žádost žalované o snížení nájmu zamítla až po splatnosti nájemného za rok 2018, žalovaná nájem poté neprodleně uhradila, a to ve třech splátkách, což bylo na jednání soudu konaném dne 4.4.2022 učiněno nesporným. Jednání o výši nájemného bylo započato s ohledem na značné investice, které žalovaná do nemovitosti vložila, a neshody stran o jejich přesné výši. Již v minulosti nastala situace, kdy byla výše nájemného kvůli započtení hodnoty investic nejasná. I tenkrát žalovaná vyčkala rozhodnutí žalobkyně a poté byla vyzvána k jeho úhradě, což také učinila.

34. S ohledem na výše uvedené se tedy soud předně zabýval tím, zda bylo ze strany žalobkyně platně od smlouvy odstoupeno a žalovaná tedy užívá nadále nemovitosti bez právního důvodu či nikoli. V prvé řadě soud uvádí, že akt, kterým žalobkyně zamýšlela nájem ukončit, je nutné posuzovat jako odstoupení od smlouvy a nikoli jako výpověď z nájmu prostor. Ujednání o odstoupení od smlouvy je dispozitivní povahy a bylo mezi stranami ujednáno smluvně, žalované nesvědčí žádné ochranné ustanovení, které by odstoupení žalobkyně od smlouvy bránilo, a odstoupení od smlouvy bylo žalované řádně doručeno. Na základě provedeného dokazování však soud dospěl k závěru, že odstoupení od smlouvy nemůže být považováno za platné a nemůže tedy obstát z důvodu jeho rozporu s dobrými mravy.

35. Dobré mravy nejsou zákonem definovány, ale je nutné je považovat jako nástroj, jehož účelem je odstraňovat v individuálních případech z procesu aplikace práva nepřiměřené tvrdosti, formálnosti či nespravedlnosti, kterým nelze přiznat právní ochranu. Žalovaná v tomto případě užívala nemovitost již minimálně od roku 1994, původním záměrem byl dlouhodobý pronájem nemovitosti žalované, jehož podmínkou byla také rekonstrukce nemovitosti. Právě tato rekonstrukce, respektive její náklady, se později staly předmětem sporu mezi stranami v souvislosti s jejím započtením vůči hrazení nájemného. Žalovaná žádala o snížení výše nájemného již s dostatečným předstihem, po celou dobu do rozhodnutí žalobkyně probíhala mezi stranami jednání týkající se úpravy ceny nájmu. Žalobkyně navíc také v průběhu roku s žalovanou nadále spolupracovala na činnosti žalované, když ještě v roce 2018 pořádala žalovaná společenské události pod záštitou žalobkyně.

36. Z výslechu svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] má soud za prokázané, že existovala ústní dohoda, že po dobu jednání o novém nájemním vztahu nebo jeho adekvátní úpravě nemá žalovaná činit žádné úkony včetně placení nájemného. Jeho výpověď vyhodnotil soud jako věrohodnou, neboť také všechny ostatní okolnosti nasvědčují skutečnosti, že taková dohoda byla mezi stranami uzavřena. I svědci [příjmení] a [příjmení] pak potvrdil, že schůzky s žalovanou probíhaly a řešila se na nich budoucnost objektu a vypořádání závazků mezi stranami. Naopak z výpovědi svědka [příjmení] soud nezjistil žádné relevantní skutečnosti, neboť nic konkrétního ve své výpovědi neuvedl. Svědeckou výpověď [jméno] [příjmení] pak soud nevyhodnotil jako věrohodnou z důvodu pochybností o jeho nestrannosti, neboť svědek nadále působí na zastupitelstvu žalobkyně a navíc se sám účastnil rozhodování odstoupení od nájemní smlouvy, které je předmětem tohoto sporu. Při své výpovědi sám, aniž by byl na to tázán, počal shora uvedenou dohodu sporovat, s tím, že se„ na [anonymizována dvě slova] vedou řeči, že tento spor se vede o tom, že dokud nebude rozhodnuto o žádosti žalované o snížení nájemného, nemusí žalovaná nájemné platit“, evidentně byl tedy s obsahem a průběhem tohoto řízení obeznámen, jedná se o svědka nedůvěryhodného a ve věci zainteresovaného.

37. Jak již bylo uvedeno výše, svědek [příjmení] potvrdil, že se konaly schůzky, sám si však na žádnou dohodu nevzpomíná, stejně tak si nevzpomíná ani na to, že bylo odstoupeno od nájemní smlouvy s žalovanou, a to i přesto, že měl nemovitost na v dané době na starosti a návrh na odstoupení od smlouvy se žalovanou předložil [jméno] žalobkyně on sám. Z uvedených důvodů nepovažuje soud jeho výpověď v této části za zcela věrohodnou. Z jeho výpovědi kromě uvedeného vyplynulo, že všichni nebyli přítomni na schůzkách po celou dobu jejich trvání a libovolně přicházeli a odcházeli.

38. Soud tedy považuje vyčkávání žalované na rozhodnutí žalobkyně za zcela legitimní, navíc za situace existence dohody se zastupitelem žalované o nehrazení nájemného do doby rozhodnutí o jeho výši. I kdyby nebyly dodrženy interní postupy žalobkyně ke schválení takové dohody, nemůže to jít k tíži žalované jako třetí osoby, která byla v dobré víře ohledně informací, které obdržela.

39. Žalovaná je nadto nezisková organizace, která se zabývá výlučně veřejně prospěšnou činností, i v předmětné nájemní smlouvě je jako předmět nájmu uvedeno„ k obecně prospěšným účelům – ochrana přírody, ekologická výchova a podpora občanské společnosti formou činnosti spolků a sdružení. Podmínkou uzavření nájemní smlouvy bylo provedení generální rekonstrukce nemovitosti, jak plyne ze sdělení [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] ze dne [datum] i ze smlouvy o uzavření budoucí nájemní smlouvy ze dne [datum]. V nájemní smlouvě jsou zohledněny a na nájemné započteny náklady, které žalovaná do rekonstrukce již vložila, nikoli náklady, které žalovaná do požadované generální rekonstrukce teprve vloží a které žalovaná v řízení precizně vyčíslila. Žalovaná se započtení či zohlednění těchto nákladů ve vztahu k požadovanému nájemnému opakovaně snažila, avšak bezúspěšně. Od 11. 6. 2018 žalovaná nadto sdílí předmětnou nemovitosti s [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] [obec a číslo], [anonymizováno] zřízeným žalobkyní, což je další důvod, proč oprávněně mohla očekávat dohodu o změně výše nájemného s žalobkyní. K prodlení s úhradou nájemného tak na straně žalované nedošlo z důvodu nerespektování smluvních ujednání, nýbrž pouze z důvodu očekávání rozhodnutí žalobkyně, které bylo učiněno až po dvou letech. Žalovaná v otázce nájemného či obecně nájmu předmětné nemovitosti rozhodně nebyla nečinná, na dané téma proběhlo několik jednání, jak plyne z provedeného dokazování. Naopak jednání žalobkyně, která oznámila žalované rozhodnutí o zamítnutí žádosti úpravy výše nájemného až po splatnosti nájmu a ihned poté odstoupila od smlouvy se žalovanou, a to i přesto, že nájemné bylo ze strany žalované uhrazeno neprodleně po obdržení rozhodnutí žalobkyně, je třeba považovat za jednání v rozporu s dobrými mravy.

40. Kromě uvedeného po celou dobu trvání prodlení s uhrazením výše nájemného nebyla žalované zaslána jakákoli upomínka k jeho úhradě, a to i přesto, že podle svědecké výpovědi svědka [příjmení] se jednalo o běžnou praxi upomínky zasílat. I tento fakt podporuje závěr soudu o tom, že mezi účastníky byla uzavřena dohoda o dočasném nehrazení nájemného do rozhodnutí žalobkyně o žádosti žalované o jeho výši, o to spíše, že ohledně úhrady nájemného za předchozí období byl postup stejný, tedy žalovaná požádala o snížení nájemného, toto bylo zamítnuto, následně žalovaná nájemného uhradila, tj. žalovaná oprávněně usoudila, že se jedná o běžný postup mezi účastníky.

41. S ohledem na vše výše uvedené tak soud dospěl k závěru, že nájem nebyl ze strany žalobkyně platně ukončen s ohledem na rozpor tohoto úkonu s dobrými mravy, a žalovaná tedy nadále užívá nemovitosti po právu.

42. Z uvedených důvodů proto soud konstatuje, že žaloba není důvodná, a proto ji zamítl.

43. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. Procesně zcela úspěšné žalované přiznal soud náhradu nákladů vzniklých v souvislosti se zastoupením advokátem, které jsou tvořeny 7 úkony právní služby po 1 500 Kč (ustanovení § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, dále jen„ vyhláška“, jejíž aplikace vyplývá z ustanovení § 151 odst. 1 a 2 věta druhá za středníkem o. s. ř., a to písm. a) - převzetí a příprava zastoupení, písm. d) - vyjádření ze dne 29. 10. 2019, písm. g) - účast na jednání dne [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum]) a 7 náhradami hotových výdajů po 300 Kč (ust. § 13 odst. 1 a 4 uvedené vyhlášky), a DPH ve výši 21 % z odměny advokáta a náhrady jeho hotových výdajů.

44. Celkové náklady žalobkyně ve výši 15 246 Kč byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (ust. § 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.) a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o. s. ř.)