10 C 245/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Evou Harmachovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o neplatnost výpovědi z nájmu

I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytové jednotky číslo , Anonymizováno, v domě na adrese , adresa, , ze dne 19. června 2024, kterou dala žalovaná žalobkyni, je neplatná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni k rukám jejího právního zástupce na náhradě nákladů řízení částku 15 552 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou podanou u Obvodního soudu pro Prahu 5 dne 26. 8. 2024 domáhala určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytové jednotky č. , Anonymizováno, , v domě na adrese , adresa, (dále jen „předmětný byt“) ze dne 19. 6. 2024 z důvodu § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku (dále jen jako o. z.), kdy jako jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu žalovaná uvedla, že byt potřebuje užívat sama se svým nezletilým synem. V návrhu žalobkyně uvedla, že byla celá léta družkou zemřelého otce pronajímatelky, žila s ním ve společné domácnosti a starala se o něj až do jeho smrti. Do dědického řízení nepřihlásila žádné pohledávky, přestože například v rámci společného hospodaření zaplatila rekonstrukci koupelny. Žalovaná nejdříve po smrti svého otce respektovala jeho přání, aby mohla žalobkyně v bytě dožít, a uzavřela s žalobkyní dne 23. 9. 2019 nájemní smlouvu na dobu života nájemkyně, tedy dle rozhodnutí Městského soudu v Praze ze dne 23. 4. 2024, č. j. 22 Co 44/2024-105, na dobu určitou. Doba nájmu i nájemné bylo sjednáno právě s ohledem na specifické okolnosti a přání zesnulého otce a žalovaná tuto smlouvu uzavřela zcela dobrovolně. Následně ale žalovaná změnila svůj postoj a rozhodla se nájem žalobkyni vypovědět. Poprvé se o to pokusila výpovědí z nájmu ze dne 22. 2. 2023 z důvodu § 2288 odst. 2 písm. a) o. z., kterou Městský soud v Praze shledal výše uvedeným rozsudkem neplatnou. Vzápětí byla dne 5. 6. 2024 doručena žalobkyni druhá výpověď z nájmu z důvodu § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., která je předmětem tohoto řízení. Dle názoru žalobkyně je třeba ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. vykládat restriktivně a není možné pod jiný obdobný důvod podřadit bytovou potřebu vlastníka, tedy důvod, pro který jde vypovědět pouze nájem na dobu neurčitou, když mezi sebou účastnice sjednaly nájem na dobu určitou, u kterého tento důvod nepřipadá v úvahu. Jednání žalované považuje žalobkyně za obcházení zákona a odkazuje se na § 2 odst. 3 o. z., § 3 odst. 2 písm. d) o. z. a § 6 odst. 1 o. z., když ona sama vždy jednala poctivě, nikdy nezpochybňovala vlastnické právo žalované k bytové jednotce a nesnažila se získat byt pro sebe, pouze si přeje v bytě v poklidu dožít. Rovněž poukázala na svůj pokročilý věk a nepříznivý zdravotní stav z důvodu onkologického onemocnění.

2. Žalobkyně se proto žalobou domáhala určení neplatnosti výpovědi z nájmu ze dne 19. 6. 2024.

3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že trvá na výpovědi z nájmu bytu. Ve svém vyjádření ze dne 23. 9. 2024 žalovaná uvedla, že předmětný byt nabyla v rámci dědického řízení po svém otci na základě rozhodnutí Obvodního soudu pro Prahu 5, č. j. , spisová značka, , jež nabylo právní moci dne 23. 9. 2019. Protože se žalobkyně se svým synem právníkem na žalovanou obrátila s prosbou o uzavření nájemní smlouvy, uzavřela dne 23. 9. 2019 žalovaná jako pronajímatel s žalobkyní jako nájemcem nájemní smlouvu na dobu uvedenou dle čl. III. smlouvy – na dobu života nájemce, a to za symbolické nájemné ve výši 1 Kč měsíčně a platbu služeb a předpisu SVJ. Žalovaná s žalobkyní jako družkou svého otce neměla a nemá žádný osobní vztah. Rodiče žalované se rozvedli v roce 2011, ale k otci měla žalovaná vztah i po rozvodu rodičů. Předmětnou nájemní smlouvu s žalobkyní uzavřela krátce po smrti otce, kdy byla ještě rozrušena. V mezidobí se změnily její poměry ve smyslu, že byt potřebuje užívat pro sebe a svého nezletilého syna, a proto dne 19. 6. 2024 dala žalobkyni písemnou výpověď, jež obsahuje všechny řádné náležitosti. Žalobkyně původně přislíbila, že byt dobrovolně vyklidí, následně se však soudní cestou brání. K důvodnosti výpovědi žalovaná uvedla, že původně bydlela v , adresa, dojížděla za prací, kdy jedna cesta trvá zhruba 1,5 hodiny, následně se jí zhoršil zdravotní stav (trpí úzkostlivou – fobickou poruchou), v důsledku čehož potřebuje pomoc své matky. Matka žalované, která bydlí nedaleko předmětného bytu v , adresa, , je léčena na kardiologii, endokrinologii, neurologii, a z toho důvodu nemůže pravidelně dojíždět do Poděbrad. Aktuálně se žalovaná se synem, kterého má po rozvodu svěřeného do péče, zatímně přestěhovala ke své matce, tento stav je však vzhledem k její zdravotní indispozici nevyhovující. Žalovaná potřebuje bydlet trvale v Praze v blízkosti matky ale samostatně. Dalším důvodem je skutečnost, že nezletilý syn žalované chodí do školy v obvodu Prahy 5. V závěru svého vyjádření žalovaná uvedla, že z důvodu nízké spotřeby vody se domnívá, že žalobkyně byt užívá minimálně. Podle vyúčtování SVJ za rok 2023 měla totiž žalobkyně náklady na vodné a stočné pouze 1 624 Kč.

4. Z uvedených důvodů žalovaná navrhla zamítnutí žaloby.

5. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci (§ 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen jako „o. s. ř.“, ve spojení s § 129 odst. 1 o. s. ř.). Potřeba provedení dalších důkazů v řízení najevo nevyšla (§ 120 odst. 3 věta prvá o. s. ř.), na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí.

6. Za použití § 132 o. s. ř. soud učinil tento závěr o skutkovém stavu:

7. Žalovaná je vlastníkem nemovitosti – bytové jednotky č. , Anonymizováno, nacházející se v domě č. p. , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, (bytový dům postavený na pozemcích p. č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, ), včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti , Anonymizováno, , zapsaném v k. území , adresa, , obec , adresa, , na LV č. , hodnota, (dále jen jako byt), a to v důsledku rozhodnutí v dědickém řízení k datu 23. 9. 2019, přičemž vlastnické právo k bytu není zatíženo žádnými věcnými právy (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí pro k. ú. , adresa, , LV č. , hodnota, k datu 12. 6. 2023).

8. V předmětném domě se nenachází jednotka č. , Anonymizováno, , žalovaná je vlastníkem pouze jednotky č. , Anonymizováno, – byt a č. , Anonymizováno, – garáž (prokázáno informací o stavbě č.p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, ).

9. Dne 23. 9. 2019 byla mezi žalovanou (jako pronajímatelem) a žalobkyní (jako nájemcem) uzavřena nájemní smlouva, v níž se účastnice řízení dohodly, že žalovaná přenechá žalobkyni k užívání byt. V čl. III. bylo sjednáno, že nájem bytu vzniká dnem 23. 9. 2019 a trvá po dobu života nájemce. V čl. II bod 3 nájemní smlouvy je konstatováno, že pronajímatelem je dcera zesnulého vlastníka nemovitosti a nájemce je jeho dlouholetá družka, s tím, že nájemce byt užíval spolu s otcem pronajímatele až do jeho smrti a pronajímatel respektuje přání svého zemřelého otce, aby jeho družka v předmětu nájmu dle této smlouvy žila až do své smrti (prokázáno nájemní smlouvou ze dne 23. 9. 2019).

10. Žalovaná dala žalobkyni z předmětného bytu výpověď ze dne 22. 2. 2023 dle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. s odůvodněním, že nadále bude byt užívat sama. Žalobkyně se následně u soudu domáhala určení neplatnosti výpovědi. Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 31. 10. 2023, č. j. 17 C 101/2023-81 ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 23. 4. 2024, č. j. 22 Co 44/2024-105 bylo rozhodnuto, že výpověď je neplatná (prokázáno citovanými rozsudky).

11. Žalovaná následně dala žalované výpověď ze dne 19. 6. 2024 s odkazem na § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. s odůvodněním, že potřebuje byt užívat sama se svým nezletilým synem, protože již nadále vzhledem ke svému zdravotnímu stavu nemůže dojíždět z Poděbrad ani bydlet u matky, která ale bydlí nedaleko bytu žalované a jejíž pomoc se synem žalovaná potřebuje. Žalobkyni byla dána výpovědní lhůta 3 měsíce, s tím, že počíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena tak, že nejpozději poslední den výpovědní lhůty je povinna byt vyklidit a vyklizený předat. Žalobkyně byla poučena o možnosti podat proti výpovědi námitky a o možnosti navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, a to ve lhůtě dvou měsíců od doručení této výpovědi (prokázáno výpovědí z nájmu bytu ze dne 19. 6. 2024).

12. Výpověď ze dne 19. 6. 2024 byla doručena žalobkyni dne 27. 6. 2024 (prokázáno dodejkou).

13. Soud vzhledem k tomu, že výpověď z nájmu nebyla dána ze zákonného důvodu, jak bude rozvedeno níže, neprovedl dokazování navrženými listinami, když tyto nebyly v nastalém stavu řízení pro rozhodnutí soudu potřebné ani relevantní. Soud tedy neprovedl rodný list nezletilého syna žalované, dohodu rodičů ze dne 28. 7. 2020 a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 16. 7. 2024, č. j. , spisová značka, , dále neprovedl potvrzení Městské části Praha 13 ze dne 12. 6. 2023, potvrzení o zaměstnání žalované u , právnická osoba, . ze dne 1. 7. 2024, vyúčtování SVJ za rok 2023, ani lékařské zprávy žalobkyně, žalované ani její matky.

14. Po zhodnocení všech provedených důkazů podle § 132 o. s. ř., kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.

15. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:

16. Podle § 2201 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen jako o. z.) se nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

17. Podle § 2204 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany dobu trvání nájmu nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.

18. Podle § 2204 odst. 2 o. z. ujednají-li si strany nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.

19. Podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

20. Podle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

21. Podle § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

22. Podle § 2290 o. z. má nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

23. V řízení bylo prokázáno, že mezi účastnicemi byla dne 23. 9. 2019 uzavřena nájemní smlouva podle § 2201 a § 2235 a násl. o. z., jejímž předmětem byl nájem shora uvedené bytové jednotky. Žalovaná dne 19. 6. 2024 nájemní smlouvu vypověděla s odůvodněním, že nutně potřebuje byt pro sebe a svého nezletilého syna. Výpověď byla žalobkyni doručena dne 27. 6. 2024. Žalobkyně podala dne 26. 8. 2024 u soudu žalobu na určení neplatnosti výpovědi. V této souvislosti soud konstatuje, že zákonem stanovená dvouměsíční lhůta dle § 2290 o. z. je vzhledem k prokázanému doručení výpovědi žalobkyni dne 27. 6. 2024 zachována, žaloba byla tedy podána včas.

24. Žalovaná namítala, že předmětná bytová jednotka je v žalobě chybně označena číslem 556/17, žaloba se tedy týká jiné jednotky. Žalobkyně uvedla, že se jedná o chybu v psaní. Z informace o stavbě č.p. 555, 556, 557, 558 plyne, že jednotka č. 556/17 v daném domě neexistuje, nemohlo tedy dojít k záměně s jinou jednotkou, současně žalobkyně k žalobě přiložila správnou výpověď ze dne 19.6.2024, z této v žalobě citovala a správně ji datem uvedla i v žalobním petitu. Soud proto dospěl k závěru, že ze strany žalobkyně došlo k chybě v psaní, která z uvedených důvodů nezpůsobuje vadnost žalobního návrhu, a není tak důvodem k jeho zamítnutí.

25. Soud proto dále zkoumal, zda žalované jako pronajímatelce a vlastnici bytu svědčí výpovědní důvod zakotvený v § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. a došel k závěru, že nikoliv.

26. Žalovaná uzavřela s žalobkyní nájemní smlouvu na dobu života nájemce, tedy na dobu určitou (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 6. 2005, sp. zn. 31 Cdo 513/2003 a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 10. 2024, č. j. 26 Cdo 2313/2024-128). Důvody pro vypovězení nájmu bytu zakotvené v § 2288 odst. 2 o. z., kam spadá i důvod spočívající v uspokojení bytové potřeby vlastníka bytu či jeho rodinného příslušníka, tak není možné uplatnit. V úvahu proto připadají pouze důvody uvedené v prvním odstavci shora citovaného ustanovení § 2288 o. z. zakotvující výpovědní důvody na straně nájemce (porušení jeho povinnosti) a důvody veřejného zájmu.

27. Výpovědním důvodem dle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. může být i jiný případ, který je svojí intenzitou obdobně závažný jako důvody uvedené pod písmeny a) až c). S ohledem na ochranu nájemce jako slabší smluvní strany je nutné tento důvod vykládat restriktivně. Takovým jiným obdobně závažným důvodem je jednání vykazující znaky úmyslného trestného činu podle odstavce 1 písm. b), jestliže je skutek dostatečně prokázán (není nutné čekat, až nabude právní moci odsuzující rozsudek) či jednání vykazující znaky úmyslného trestného činu proti majetku, který se sice nenachází v domě, ale patří pronajímateli nebo některému z obyvatelů domu (např. automobil), jestliže takové jednání má vliv na klidné soužití v domě a skutek je dostatečně prokázán (srov. komentář ASPI, JUDr. Mgr. Jan Bajura, Ph.D., doc JUDr. Josef Salač, Ph.D.).

28. Pokud se žalovaná pod uvedené ustanovení zákona snaží podřadit důvod výpovědi, že byt potřebuje pro sebe a svého nezletilého syna, nelze jí přisvědčit. Tento výpovědní důvod je výslovně zakotven v § 2288 odst. 2 o. z., nejedná se o důvod na straně nájemce, ale výlučně pronajímatele. Soud nemůže v rozporu se systematickým výkladem právní normy rozšiřovat paletu důvodů pro výpověď nájmu na dobu určitou o důvod, který zákon připouští pouze u nájemních smluv na dobu neurčitou. Ze strany žalované se jedná o snahu o obcházení zákona, a byť soud vnímá zásadní změnu v jejích poměrech zahrnujících potřebu bydlení, vyhovět takto stanovenému výpovědnímu důvodu nemůže.

29. Současně lze konstatovat, že žalobkyně své povinnosti nájemce neporušuje, ostatně to není ani tvrzeno. Pokud žalovaná poukazuje na to, že žalobkyně byt užívá minimálně s ohledem na nízkou spotřebu vody v bytě, lze doplnit, že ani neužívání bytu nájemcem nelze zpravidla považovat za jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. (srov. NS 26 Cdo 761/2021 a 26 Cdo 4134/2018).

30. Na základě uvedeného soud uzavírá, že výpověď ze dne 19.6.2024, kterou dala žalovaná žalobkyni, nelze shledat platnou, neboť výpovědní důvod v ní uvedený není v souladu se zákonem.

31. Z uvedeného důvodu dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná, a proto jí vyhověl.

32. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud výrokem II. podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 15 552 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč a z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava právního zastoupení, písemné podání ve věci samé a účast na jednání soudu dne 22. 10. 2024 a dne 10. 12. 2024) včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 11 200 Kč ve výši 2 352 Kč.

33. Celkové náklady žalobkyně ve výši 15 552 Kč byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.) a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).