10 C 246/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl soudkyní Mgr. Evou Harmachovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o zaplacení 90 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 14 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od 22.4.2023 do zaplacení a náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. V části, ve které se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 76 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od 22.4.2023 do zaplacení, se žaloba zamítá.

III. Žalované se náhrada nákladů řízení nepřiznává.

1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 28.8.2024 domáhala po žalované zaplacení částky 90 000 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že se žalovanou uzavřely dne 16.8.2022 ústní smlouvu o výkonu správy nemovitostí a exkluzivní realitní činnosti, na základě které měla žalobkyně pro žalovanou vykonávat správu nemovitostí, inzerovat a nabízet veškeré nemovitosti a prostory ve vlastnictví žalované či osob propojených a spřízněných, dále prodej a nákup nemovitostí, uzavírání nájemních smluv, a to dle pokynu jednatele žalované. Za tuto spolupráci měla žalobkyně obdržet měsíční paušální odměnu 60 000 Kč. Spolupráce započala 15.10.2022. Za měsíc říjen 2022 vystavila žalobkyně žalované fakturu znějící na částku 30 000 Kč, která byla uhrazena 22.11.2022. Z důvodu úmrtí otce jednatele žalované byla spolupráce po dobu truchlení odložena s tím, že bude pokračovat v dohledných měsících roku 2023, prozatím bude žalobkyně vykonávat pronájem formou exkluzivity. Žalobkyně vyvíjela činnosti pro žalovanou do října 2022 do února 2023, kdy znenadání došlo ze strany žalované k jednostrannému ukončení smlouvy. Žalobkyně žalované za odvedenou práci vystavila fakturu znějící na celkovou částku 90 000 Kč představující odměnu za spolupráci a náhradu škody, resp. ušlého zisku za porušení exkluzivity. Nárokovanou částku žalovaná ani částečně neuhradila.

2. Žalobkyně se proto žalobou domáhala zaplacení částky 90 000 Kč s příslušenstvím.

3. Žalovaná v následných vyjádřeních navrhla zamítnutí žaloby. Potvrdila předmětnou ústní dohodu i výši sjednaného paušálu. Uvedla však, že v prosinci 2022 došlo z vážných osobních důvodů na straně jednatele žalované k vzájemné ústní dohodě tak, že bude žalobkyně zprostředkovávat toliko pronájmy nemovitostí a bude jí za to vyplácena provize. Žalovaná však striktně popřela, že tato spolupráce byla sjednána jako exkluzivní. Žalovaná tedy nemohla ani porušit smluvní povinnost v tomto směru.

4. Z uvedených důvodů žalovaná navrhla zamítnutí žaloby.

5. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci (§ 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen jako „o. s. ř.“, ve spojení s § 129 odst. 1 o. s. ř.), výslechem jednatele žalované , jméno FO, (§ 131 o.s.ř.) a výslechem svědkyně , jméno FO, (§ 126 o.s.ř.). Potřeba provedení dalších důkazů v řízení najevo nevyšla (§ 120 odst. 3 věta prvá o. s. ř.), na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí.

6. V řízení byl prokázán následující skutkový děj:

7. Dne 30.10.2022 vystavila žalobkyně žalované fakturu znějící na částku 30 000 Kč za realitní činnost (prokázáno fakturou č. , hodnota, ), částka byla žalovanou uhrazena dne 22.11.2022 (prokázáno detailem transakce).

8. Žalobkyně vystavila dne 14.2.2023 žalované fakturu č. , hodnota, splatnou dne 21.4.2023 znějící na částku 90 000 Kč za realitní činnost (prokázáno fakturou č. , hodnota, ). V průvodním e-mailu žalobkyně uvedla (citováno z českého překladu) „Tento dopis jsem nucen napsat z důvodu Vašeho jednostranného zrušení vzájemné spolupráce a nedodržování dohodnuté spolupráce. Minulý týden jsem Vás požádal o informaci o inzerovaném bytě v , adresa, jiným makléřem … Bohužel je to již podruhé, co byla vzájemná smlouva z Vaší strany jednostranně a s okamžitou platností zrušena. … Připomínám předchozí zrušení již domluvené dlouhodobé spolupráce ohledně správy nemovitostí a investičních příležitostí (zájem o spolupráci začal z Vaší strany velmi aktivně), kvůli kterému jsem dal výpověď a odmítl další dvě pracovní nabídky … Bohužel jste naši dohodu zpětně jednostranně zrušili, protože jste preferovali ponechat si Pavlu jako pracovnici a ušetřit náklady … Mezitím jste zřejmě opět porušili naši smlouvu a převedli nájemní smlouvy na jiného makléře … Z tohoto důvodu jsem nucen Vám zaslat přiloženou fakturu … která zahrnuje 1,5 měsíce odstupného (prokázáno e-mailem ze dne 14.2.2023).

9. Žalovaná úhradu faktury odmítla s tím, že se jedná o blíže nespecifikovaný a zcela nepodložený nárok na náhradu škody (prokázáno dopisem ze dne 22.5.2023).

10. Žalobkyně žalovanou k úhradě dlužné částky vyzvala (prokázáno předžalobní výzvou ze dne 6.5.2023, doručenkou).

11. V e-mailu ze dne 11.11.2022 zaslaném jednateli žalované uvedla žalobkyně (citováno z doloženého českého překladu) „, jméno FO, mi sdělila situaci zde, spolupráce správy nemovitosti již neplatí a prakticky ji ode dne komunikace ruší. … Jak bylo domluveno, začátek naší spolupráce začal 15.10.2022, jak jsem byl ochoten a pronajal byt 14, po dohodě s , Anonymizováno, jsem Vám nechal fakturu za polovinu měsíce v kanceláři celkem na 30 000 Kč … Jak mi , Anonymizováno, vysvětlila skutečnost, že správu nemovitosti nemohu vykonávat, protože tam nejste a prakticky nebudu mít žádný zdroj příjmu, … chtěl bych mít možnost otevřené spolupráce s nadějí, že se za pár měsíců splní to, co jsme si řekli, a proto místo účtování jednoho měsíce storna navrhuji spolupráci exkluzivity bytů k pronájmu. … Tato exkluzivita bude podepsána a sjednána od tohoto měsíce (prokázáno citovaným e-mailem).

12. Žalobkyně zprostředkovala pronájem bytu č. , hodnota, , , adresa, paní , jméno FO, za měsíční nájemné 17 000 Kč (prokázáno potvrzením o obstarání příležitosti uzavřít smlouvu o nájmu bytu ze dne 10.10.2022).

13. Žalobkyně zprostředkovala pronájem bytu č. , hodnota, , , adresa, paní , jméno FO, za měsíční nájemné 14 000 Kč (prokázáno potvrzením o obstarání příležitosti uzavřít smlouvu o nájmu bytu ze dne 21.1.2023).14. , jméno FO, nájem vypověděla dne 22.2.2023 z důvodu změny její pracovní pozice do , Anonymizováno, (prokázáno výpovědí ze dne 22.2.2023).

15. Z WhatsApp zpráv založených ve spise na čl. 138-188 soud zjistil, že se týká komunikace žalobkyně a strany žalované (paní , jméno FO, ) ohledně pronájmů bytů, mimo jiné v , adresa, a , Anonymizováno, , u bytu v , Anonymizováno, nabízeného od konce prosince 2022 (č.l. 182) ulici navrhovala žalobkyně snížení ceny z důvodu, že nejsou další zájemci (čl. 152); v žádné ze zpráv není potvrzena exkluzivita pronájmů ve prospěch žalobkyně.

16. Jednatel žalované , jméno FO, při své výpovědi uvedl, že se žalobkyní mluvili o spolupráci, žalobkyně řešila věci s paní , jméno FO, , neboť jednatel měl jiné aktivity v Itálii. Ostatní činnosti kromě pronájmu vykonávány nebyly, neboť žalovaná má jiné zaměstnance. Dohoda ohledně paušálu nebyla, měla být vyplácena provize. , právnická osoba, má žalovaná víc. O faktuře na 30 000 Kč mu řekli v kanceláři, konkrétně , Anonymizováno, , která uvedla, že byt je pronajatý, již není volný, jednatel dal pouze souhlas k platbě z účtu. Konkrétní částky nekontroluje. , Anonymizováno, jedná na základě pokynů jednatele a tímto způsobem společnost zastupuje. Spolupráci přerušila žalobkyně, neboť se urazila, že ostatní pracují na bytech, na kterých měla pracovat ona. Jeden byt mohl být dán více osobám k zajištění nájmu, provize je pak vyplacena tomu, kdo byt dříve pronajal či chtěl nižší provizi.

17. Svědkyně , jméno FO, při své výpovědi uvedla, že spolupráce se žalobkyní obnášela to, že měla žalobkyně pronajímat byty, ohledně toho spolu komunikovaly. Ohledně faktur svědkyně uvedla, že jedna byla zaplacena, předpokládá, že za pronájem bytu, druhá byla odmítnuta, neboť žalobkyně nevykonala činnost, neví, za co byla vystavena. O dalších svědkyně neví. Žalobkyně byla placena, když pronajala byt, správu nemovitostí provádět neměla. O ukončení spolupráce rozhodla žalobkyně, v pronajímání mohla pokračovat.

18. Z ostatních předložených důkazů soud nezjistil žádné informace relevantní pro toto řízení z důvodu, že obsah spolupráce účastníků byl v řízení postaven najisto, jak bude dále specifikováno. Jedná se konkrétně o nabídky práce pro žalobkyni od jiných subjektů, inzerci bytů, komunikaci se zájemci o byty, zbylou komunikace účastníků, doklady o kvalifikaci žalobkyně. Ze stejného důvodu neprovedl soud k důkazu znalecký posudek na ohodnocení práce žalobkyně a vyžádáním inzerce ani výslech zbylých navržených svědků. Dále neprovedl důkaz požalovaným účetnictvím, neboť se dle sdělení žalobkyně týká spolupráce předchozí, nikoli předmětné.

19. Veškeré provedené důkazy je třeba odpovídajícím způsobem zhodnotit. Po zhodnocení všech provedených důkazů podle ustanovení § 132 o. s. ř., kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl k závěru, že žaloba je důvodná pouze zčásti.

20. Při posuzování merita věci soud postupoval podle ustanovení § 2445 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

21. Podle § 2445 odst. 1 občanského zákoníku smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

22. Podle § 2445 odst. 2 občanského zákoníku je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování.

23. Podle § 2447 odst. 1 občanského zákoníku provize je splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky.

24. Podle § 2452 občanského zákoníku zprostředkovatel nesmí navrhnout zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měl. Požádá-li o to zájemce, sdělí mu zprostředkovatel údaje potřebné k posouzení důvěryhodnosti osoby, s níž mu uzavření smlouvy navrhuje.

25. Žalobkyně se zaplacení nárokované částky domáhala z titulu uzavřené smlouvy o spolupráci za měsíční paušál 60 000 Kč a dále z titulu ušlého zisku z důvodu porušení exkluzivity pronájmů. V podání ze dne 29.1.2025 upřesnila, že se jedná pouze o odměnu za spolupráci. Na jednání soudu konaném dne 8.4.2025 pak žalobkyně doplnila, že původní dohoda zněla tak, že bude vykonávat komplexní správu nemovitostí, včetně například vyúčtování služeb či kontroly nájemného. Následně s ohledem na situaci s otcem pana , jméno FO, správa žalobkyni předána nebyla, ale měla vykonávat exkluzivní pronájmy nemovitostí s tím, že byla žalované k dispozici časově. Předpoklad byl, že po skončení dědického řízení v Itálii bude žalobkyni předána celá agenda správy nemovitostí, které žalovaná spravuje. Toto je potvrzeno e-mailem ze dne 11.11.2022, ve kterém žalobkyně konstatuje, že správu nemovitostí tedy vykonávat nebude, ale žádá o exkluzivitu pronájmů.

26. Z uvedeného plyne, že původně sjednaná spolupráce vůbec nezapočala, žalobkyni nebyla předána správa nemovitostí, od počátku pouze pronajímala volné byty, což žalobkyně akceptovala. Nemůže jí tedy náležet paušální odměna 60 000 Kč měsíčně, ale pouze provize za pronajaté byty. Ostatně žalobkyně měsíční faktury na tuto částku ani nevystavovala. Pokud žalobkyně tvrdila, že úhradou faktury na částku 30 000 Kč za polovinu měsíce října 2022 došlo k uznání nároku žalobkyně, neboť ke změně spolupráce došlo až po tomto měsíci.

27. Pokud jde o žalobkyní tvrzenou exkluzivitu pronájmů, tuto žalobkyně pouze navrhovala v e-mailu ze dne 11.11.2022, nebylo však prokázáno, že by byla taková dohoda skutečně uzavřena, když jednatel žalované ji striktně popřel. Soud v tomto směru dokazování nedoplňoval, neboť dohoda měla být uzavřena dle tvrzení žalobkyně ústně, tedy žádné další důkazy kromě tvrzení obou stran zjevně nejsou. Nadto není její prokázání pro danou věc podstatné, neboť předmětná faktura byla vystavena za jeden a půl měsíce „odstupného“, tedy za spolupráci, nikoli za náhradu škody v důsledku porušení exkluzivity, toto je tvrzeno pouze v žalobě, a to ještě zcela neurčitě. Nad rámec uvedeného lze uvést, že žalobkyně pronajímala byt v Pecháčkově (jehož se tvrzení o exkluzivitě týká) nejméně od konce roku 2022, pronájem se nedařil, žalobkyně žádala o možnost nabízet tento byt za nižší nájemné. Pokud tedy žalobkyně jeho pronájmem pověřila jiného realitního makléře, nelze jí nic vytknout.

28. V řízení bylo postaveno najisto, že žalobkyně v období spolupráce od října 2022 do února 2023 pronajala dva byty, a to byt č. , hodnota, , , adresa, paní , jméno FO, za měsíční nájemné 17 000 Kč a byt č. , hodnota, , , adresa, paní , jméno FO, za měsíční nájemné 14 000 Kč. Mezi účastníky nebylo sporné, že výše obvyklá provize činí částku odpovídající sjednanému měsíčnímu nájemnému. Odměna za pronájem bytu paní , jméno FO, byla žalobkyni uhrazena v rámci faktury ze dne 30.10.2022, za pronájem bytu paní , jméno FO, uhrazena nebyla. Odměna za pronájem bytu paní , jméno FO, ve výši sjednaného měsíčního nájemného, tj. ve výši 14 000 Kč, je zahrnuta v předmětné neuhrazené faktuře ze dne 14.2.2023, která byly vystavena za „realitní činnost“, což pronájmy bytů zcela nepochybně zahrnuje. Skutečnost, že paní , jméno FO, následně nájem vypověděla, nemůže jít na vrub žalobkyni.

29. Z uvedených důvodů soud žalobkyni přiznal částku 14 000 Kč včetně zákonného úroku z prodlení ode dne splatnosti předmětné faktury do zaplacení a včetně požadovaných nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč (ust. § 1970 občanského zákoníku ve spojení s ust. § 2, 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.).

30. Ve zbylé části, tedy co do částky 76 000 Kč s příslušenstvím, soud shledal žalobu nedůvodnou, neboť spolupráce, jak již bylo uvedeno, probíhala pouze na bázi pronájmů bytů, nikoli za paušál 60 000 Kč měsíčně. Žalobkyni nelze přisvědčit, že by jí měla být částka uhrazena za čas věnovaný žalované, neboť vzájemné schůzky a jednání přímo souvisely v pronájmy bytů, za což následně náleží žalobkyni provize. Žalobkyně nebyla zaměstnankyní žalované, pracovala pro ni jako podnikatelka, tedy profesionálka v oboru, musela si tedy být vědoma rizik odložené spolupráce. Z tohoto důvodu soud neprovedl důkaz znaleckým posudkem na ohodnocení práce žalobkyně, ostatně žalobkyně na výzvu soudu popsala pouze práci, kterou vykonávat v rámci spolupráce teoreticky mohla, nikoli kterou skutečně vykonávala.

31. Soud tedy s ohledem na uvedené žalobě vyhověl co do částky 14 000 Kč včetně požadovaného příslušenství, ve zbylé části žalobu zamítl.

32. Podle § 142 odst. 2 o.s.ř. měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. Jsou-li tu však důvody hodné zvláštního zřetele nebo odmítne-li se účastník bez vážného důvodu zúčastnit prvního setkání s mediátorem nařízeného soudem, nemusí soud náhradu nákladů řízení zcela nebo zčásti přiznat (ust. § 150 o.s.ř.). Důvody zvláštního zřetele hodné musí být přitom dány na straně žalobce i žalovaného. Úvaha soudu o tom, zda jde o výjimečný případ a zda tu jsou důvody hodné zvláštního zřetele, musí vycházet z posouzení všech okolností konkrétní věci. Musí se jednat o okolnosti, pro které by se jevilo v konkrétním případě nespravedlivým ukládat náhradu nákladů řízení tomu účastníku, který ve věci úspěch neměl, a zároveň by bylo možno spravedlivě požadovat na úspěšném účastníku, aby náklady vynaložené v souvislosti s řízením nesl ze svého. Jinak řečeno, je třeba zkoumat nejen dopad uložení povinnosti k náhradě nákladů řízení do majetkové sféry neúspěšného účastníka, ale i dopad nepřiznání náhrady nákladů řízení do majetkové sféry účastníka úspěšného. Soud tak především přihlíží k majetkovým, sociálním, osobním a dalším poměrům všech účastníků řízení, k výši nákladů řízení, ale i k okolnostem, které vedly k soudnímu uplatnění nároku, k postojům účastníků v průběhu řízení apod.

33. V dané věci přihlédl soud zejména k faktu, že žalobkyně akceptovala změnu názoru žalované ohledně odložení vzájemné plnohodnotné spolupráce, byla ochotná vyčkat na její obnovení po vyřízení záležitostí po úmrtí otce jednatele žalované („po dobu truchlení“). V mezidobí byla žalované plně k dispozici, o čemž svědčí množství schůzek a obecně komunikace. O její vstřícnosti svědčí i splatnost jí vystavené předmětné faktury v délce trvání dvou měsíců, což je doba zcela nestandardně dlouhá. Naopak na straně žalované vstřícnost zcela absentovala, žalovaná žalobkyni neuhradila ani provizi za doložený pronájem. Současně soud nepřehlédl, že jednatel žalované při své účastnické výpovědi nevypovídal pravdivě, když tvrdil, že mezi účastníky žádná dohoda o spolupráci uzavřena nebyla, toto je v rozporu jednak s tvrzeními žalované ve vyjádření k žalobě, jednak s obsahem e-mailu žalobkyně z 11.11.2022, tedy z doby, kdy vztahy účastníků byly zcela bezproblémové a kdy tedy nebyl žádný důvod, aby si žalobkyně tvrzení o dohodnuté a následně zrušené/odložené spolupráci jakkoli domýšlela.

34. Soud má proto za to, že by bylo nepřiměřeně tvrdé žalobkyni uložit vůči žalované náhradu nákladů řízení. Majetkovými poměry žalované se soud blíže nezabýval, neboť v řízení vyplynulo, že se jedná o podnikající subjekt mající ve správě množství nemovitostí, nadto je v řízení zastoupena právní zástupkyní, tedy dopad nepřiznání náhrady nákladů řízení do její majetkové sféry nebude nijak výrazný.

35. S ohledem na uvedené dospěl soud k závěru, že jsou dány podmínky pro aplikaci ust. § 150 o.s.ř., a rozhodl tak, že se procesně převážně úspěšné žalované náhrada nákladů řízení nepřiznává.