10 C 93/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Evou Harmachovou jako samosoudkyní v právní věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně oba zastoupeni advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného bytem adresa žalovaného o zaplacení 350 000 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům částku 350 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z této částky od 21. 9. 2020 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům, k rukám jejich právního zástupce, na náhradě nákladů řízení částku ve výši 135 160,50 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobci se žalobou podanou dne 10. 2. 2021 ke zdejšímu soudu domáhali po žalovaném zaplacení částky ve výši 350 000 Kč s příslušenstvím. Tvrdili, že mezi žalobci a žalovaným byla uzavřena dne 10. 5. 2019 kupní smlouva na pozemek parc. č. st. 86 (zastavěná plocha a nádvoří), součástí pozemku je stavba [adresa] v části [územní celek], způsob využití bydlení a pozemek parc. [číslo] (zahrada), to vše na [list vlastnictví], k. ú. [část obce] (dále jen„ nemovitost“) za kupní cenu 1 500 000 Kč, kterou uhradili dle smluvních ujednání. Předmětnou nemovitost žalobci koupili na základě inzerce, ve které byla nemovitost popsána jako rodinný dům 4+1, který měl být zateplen a odizolován a který měl disponovat půdou vhodnou k přeměně na obytné podkroví. Žalobci si nemovitost opakovaně prohlédli, přičemž byli ujištěni realitním makléřem, že se jedná o starý, avšak zcela zrekonstruovaný zděný rodinný dům, u kterého je nutné pro trvalé užívání pouze vybudovat WC a koupelnu. Po zahájení rekonstrukce však žalobci zjistili, že se jedná o roubený, nikoli zděný dům bez zateplení. Na základě vypracovaného znaleckého posudku pak vyšlo najevo, že nelze zaručit nosnou funkci stropních a nosných konstrukcí, neboť roubení je ve spatném stavu, dožité, napadené hnilobou a dřevokazným hmyzem. Roubení tak nebylo zrekonstruováno, ale pouze upraveno tak, aby jevilo znaky zděné stavby. Výše nákladů spojených se stavebními úpravami tak, aby byl odstraněn závadný stav vyčíslil na 631 830 Kč. Na základě uvedených skutečností tak žalobci uplatnili vůči žalovanému nárok na slevu z kupní ceny ve snížené výši 350 000 Kč. Žalovaný však na výzvu reagoval pouze sdělením, ať se žalobci obrací na pana [příjmení], aniž by se jakkoli věcně vyjádřil.

2. Žalobci se proto domáhali po žalovaném zaplacení částky ve výši 350 000 Kč s příslušenstvím.

3. Žalovaný v následném vyjádření nárok žalobců neuznal. Uvedl, že odmítá žalovanou částku uhradit, neboť žalobci byli o stavu nemovitosti informováni již před prodejem, a to jak žalovaným, tak realitními makléři. Oba žalobci tak byli informováni při třech technických prohlídkách za přítomnosti otce jednoho z žalobců, že se jedná o částečně předělanou minimálně 100 let starou roubenku bez rozvodů vod, koupelny a pouze se suchým WC za domem, zdrojem vody studna, bez rozvodu topení, kterou původní majitel využíval k víkendové letní rekreaci a ve které žalovaný nebyl jako majitel 30 let. Na základě zjištěného stavu nemovitosti a odhadu zástavního věřitele byla původní kupní cena stanovena na 1 890 000 Kč snížena na částku 1 500 000 Kč, což je částka, za kterou byla nemovitost žalobcům prodána. Podle kupní smlouvy se navíc žalobci seznámili se stavem nemovitosti, a to jak právním tak faktickým. Z uvedeného je zřejmé, že byli o stavu nemovitosti informováni.

4. Z uvedených důvodů navrhl žalovaný zamítnutí žaloby.

1. Na jednání nařízené na den 22. 9. 2012 ani na jednání nařízené dne 14. 12. 2021 se žalovaný nedostavil. Žalovaný zaslal soudu omluvu do podatelny zdejšího soudu, nejprve 11. 6. 2021 s žádostí o odročení ústního jednání nařízeného na den 15. 6. 2021 z důvodu špatného zdravotního stavu, který mu nedovoluje se jednání zúčastnit. Navrhl, aby si soud vyžádal lékařskou zprávu od MUDr. [jméno] [příjmení], Ph. D., z nemocnice [anonymizováno] [obec]. Soud tak učinil a bylo mu MUDr. [příjmení], resp. nemocnicí [anonymizováno] [obec], sděleno, že z informací o zdravotním stavu žalovaného nevyplývá, že by se nemohl soudního jednání zúčastnit. Stejnou omluvu poté žalovaný zaslal soudu dne 20. 9. 2021 na jednání nařízené na den 22. 9. 2021 a 13. 12. 2021 na jednání nařízené na den 14. 12. 2021. S ohledem na zjištěné informace od MUDr. [příjmení] již soud jednání neodročoval, neboť dospěl k závěru, že omluva nebyla důvodná a jednal v souladu s ustanovením § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) v nepřítomnosti žalovaného. Platí přitom, že v případě, že žádosti o odročení jednání soud nevyhoví, není soud povinen účastníka o nevyhovění vyrozumět; je proto věcí účastníka přesvědčit se, zda jeho návrhu na odročení bylo vyhověno (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 10. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1962/2003).

5. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci (ustanovení § 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen jako „o. s. ř.“, ve spojení s ustanovením § 129 odst. 1 o. s. ř.), výslechem žalobce a) (ustanovení § 131 o. s. ř.) a výslechem svědků [jméno] [příjmení], Ing. [jméno] [příjmení] a [jméno] [celé jméno žalobce] (ustanovení § 126 o. s. ř.). Potřeba provedení důkazů dalších v řízení najevo nevyšla (ustanovení § 120 odst. 3 věta prvá o. s. ř.), na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí.

6. V řízení byl listinnými důkazy prokázán tento skutkový stav:

7. Žalobci uzavřeli dne 10. 5. 2019 s žalovaným kupní smlouvu na pozemek parc. č. st. 86 (zastavěná plocha a nádvoří), součástí pozemku je stavba [adresa] v části [územní celek], způsob využití bydlení a pozemek parc. [číslo] (zahrada), to vše na [list vlastnictví], k. ú. [část obce] (dále jen„ nemovitost“) za kupní cenu 1 500 000 Kč (prokázáno kupní smlouvou ze dne 10. 5. 2019).

8. Předmětná nemovitost byla nabízena k prodeji v inzerátu ze dne 3. 4. 2019, kde bylo výslovně uvedeno, že„ Celý dům je zateplen a odizolován.“ a„ Půda je vhodná k přeměně na obytné podkroví“, v další inzerci stav nemovitosti po této stránce není řešen (prokázáno inzercí nemovitosti).

9. V odhadu obvyklé ceny provedeného na základně místního šetření Raiffeisenbank pro účely úvěrového řízení je dům popsán jako zděný (prokázáno odhadem obvyklé ceny předmětné nemovitosti ze dne 9. 4. 2019).

10. Žalobci skrytou vadu oznámili prodávajícímu dopisem ze dne 26. 8. 2020 (prokázáno dopisem ze dne 26. 8. 2020).

11. Z odborného posudku Ing. Zdeňka Mazáčka ze dne 18. 6. 2020 soud zjistil, že ke dni 10. 6. 2020 je patrné, že dům je dřevěný, roubený s oboustranným obezděním. Dřevěné konstrukce jsou napadeny hnilobou a dřevokazným hmyzem, jsou na konci životnosti a nezaručují nosnou funkci stropních a střešních konstrukcí. Původní vlastníci provedli pouze opravy, po kterých dům pouze vypadal jako zděný, po celkové rekonstrukci. Znalec dále uvedl, že není běžnou praxí při koupi nemovitosti zřizovat sondy do nosných konstrukcí, pokud nevykazují statické vady, jedná se tak podle jeho názoru o vadu skrytou.

12. Ze znaleckého posudku ze Ing. Zdeňka Mazáčka ze dne 27. 7. 2020 soud zjistil, že náklady vynaložené na nejnutnější úpravy nemovitosti tak, aby byl dům obyvatelný, jsou 631 830 Kč.

13. Žalobce a) při své výpovědi uvedl, že jim byl dům prezentován jako zděný, po celkové rekonstrukci, při které byl zateplen a odizolován, zateplen je však pouze zepředu a odizolován není vůbec. Z prohlídek nebylo zřejmé, z čeho se dům skládá, je tam cihla, která však neplní nosnou funkci. Dům je navíc dále napaden dřevomorkou, a proto je nebezpečné v něm pobývat, přitom dům byl prezentován jako dům k rekonstrukci na bydlení nebo na rekreaci.

14. Svědek [jméno] [příjmení] při své výpovědi uvedl, že zastupoval žalovaného jako realitní zprostředkovatel. Uvedl, že stav nemovitosti nešel určit, neboť nebyla na stavebním úřadě žádná dokumentace. Žalovaný mu žádné informace o nemovitosti nepředal, protože není schopen pohybu, nemovitosti zdědil a neviděl ji 30 let. Cena nemovitosti byla stanovena s ohledem na to, že o jejím stavu neměli žádné informace. Svědek uvedl, že odhadkyni sdělil, že se jedná o obestavěnou roubenku, to sdělil i žalobcům, nemovitosti inzerovali jako chata/chalupa. U nemovitosti byla otevřená střecha a při výstupu na půdu bylo možno zjistit, že se jedná o roubenku.

15. Svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] při své výpovědi uvedla, že vypracovala odhad obvyklé ceny nemovitosti. Svědkyně si na nemovitost vzpomíná, jevila se jí jako vhodná pro rekreační účely, pro bydlení méně vzhledem k jejímu podstandardnímu vybavení. Konstrukce nemovitosti byla zděná, nikoli roubená, jak starší domy bývají, pokud by bylo svědkyni známo, že se jedná o roubený obezděný dům, uvedla by to ve svém posudku.

16. Svědek [jméno] [celé jméno žalobce] při své výpovědi uvedl, že je otcem žalobce a), ve stavebnictví se pohybuje od roku 1991. Uvedl, že proběhly dvě prohlídky nemovitosti, byli seznámeni se stavbou, která byla jednoznačně zděná, rozhodně nepadlo ani slovo roubenka či dřevěnka. Že se jedná o obezděnou roubenku, nebylo vidět, nešlo to poznat. Tuto skutečnost zjistili ze synem až při zahájení rekonstrukce, dále zjistili, že dřevo je napadené dřevomorkou, shnilé stavba byla víceméně k demolici, neobyvatelná, kdyby to věděli tak nemovitosti nekoupí, ale stav nemovitosti byl skrytý. Dále uvedl, že není pravdou, že by šlo roubení vidět při vstupu na půdu, synovi by jinak koupi nedoporučil.

17. Z ostatních předložených důkazů soud nezjistil žádné informace relevantní pro toto řízení.

18. Návrh žalovaného na výslech svědkyně [jméno] [příjmení] soud provést nemohl, neboť na tuto od žalovaného neobdržel žádný kontakt ani její bližní údaje a na jednání soudu se žalovaný nedostavoval, proto nemohl být v tomto směru vyzván.

19. Veškeré provedené důkazy je třeba odpovídajícím způsobem zhodnotit. Po zhodnocení všech provedených důkazů podle ustanovení § 132 o. s. ř., kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.

20. Při posuzování merita věci soud postupoval podle ustanovení § 2099 a násl. zákona č. 89/2012, Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“).

21. Podle ustanovení § 2100 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

22. Podle ustanovení § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

23. Podle ustanovení § 2106 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na odstranění vady opravou věci, d) odstoupit od smlouvy. Podle odst. 2 uvedeného ustanovení kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.

24. Podle ustanovení § 2129 odst. 2 o. z. neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

25. Žalobci se po žalovaném domáhali zaplacení částky v celkové výši 350 000 Kč s příslušenstvím s tvrzením, že koupili od žalovaného nemovitost, která měla skryté vady. Z inzerce realitní kanceláře vyplývalo, že stavba je zděná, zateplená a odizolovaná a po menších stavebních úpravách vhodná k bydlení. Po zahájení rekonstrukcí však vyšlo najevo, že dům je zateplen pouze z jedné strany a obvodové zdi jsou roubené a ve stavu na konci své životnosti, když nezaručují nosnou funkci stropních a střešních konstrukcí.

26. Žalovaný namítal, že skutečnost, že se jedná o roubenou stavbu, byla zjevná již při koupi domu, žalobci o tom byli informováni a v kupní smlouvě prohlásili, že se seznámili s faktickým i právním stavem nemovitosti.

27. S ohledem na uvedené se soud zabýval otázkou, zda se jednalo o skrytou vadu na nemovitosti, která žalobcům založila nárok z vadného plnění v podobě slevy z kupní ceny, či nikoli. Po provedeném dokazování dospěl soud k právnímu závěru, že nemovitost skrytou vadu při převodu měla a žalobci neměli objektivně možnost vadu při prohlídkách domu odhalit.

28. I přesto, že realitní makléř [jméno] [příjmení] ve své výpovědi uvedl, že žalobcům sdělil, že se jedná o obestavěnou roubenku a nikoli zděný dům, a že tato skutečnost byla zjistitelná při výstupu na půdu, považuje soud jeho výpověď za nevěrohodnou. Dům byl dne 3. 4. 2019 nabízen výslovně jako rodinný dům, který je zateplen a odizolován s půdou vhodnou k přeměně na obytné podkroví. Není tedy pravdou, jak uvedl svědek [příjmení], že nemovitost byla inzerována jako chata/chalupa. Žalobci sice měli možnost dům si několikrát prohlédnout, podle názoru soudu však nebylo možné skryté vady odhalit. K tomuto závěru soud dospěl na základě dalších předložených důkazů, a to zejména odhadu obvyklé ceny vypracovaného Ing. [příjmení], kde je také výslovně uvedeno, že se jedná o zděný dům. Ing. [příjmení] navíc v řízení i vypovídala, nemovitost viděla a skutečnost, že se jedná o roubenku, nerozpoznala. Stejně tak otec žalobce a), svědek [jméno] [celé jméno žalobce], který se účastnil prohlídky nemovitosti opakovaně, popřel, že by bylo možné při prohlídce zjistit, že se jedná pouze o obestavěnou roubenku a nikoli zděný dům. Tento svědek je nadto dle svého tvrzení dlouholetým pracovníkem ve stavebnictví a logickým se zdá být jeho závěr, že pokud by mu skutečný stav nemovitosti byl znám, koupi by žalobcům nedoporučil.

29. V neposlední řadě tato skutečnost vyplývá i ze znaleckého posudku Ing. Mazáčka, který ve svém posudku jednoznačně uvedl, že se jedná o skrytou vadu. Kromě toho, že obvodové zdi domu jsou pouze roubené a obezděné, také dále zjistil, že samotné dřevěné konstrukce jsou v havarijním stavu a nezaručují nosnou funkci stropních a střešních konstrukcí. Dům je tak prakticky neobyvatelný, což je v přímém rozporu s tvrzeními obsaženými v prodejním inzerátu.

30. Na základě uvedeného tak soud uzavřel, že skutečnost, že předmětná nemovitost je toliko roubená, nikoli zděná stavba, a dřevo je napadeno dřevomorkou a shnilé, je skrytou vadou, kterou měla nemovitosti již v okamžiku jejího převodu. Žalobci vadu žalovanému písemně ve lhůtě oznámili, když dopisem ze dne 26. 8. 2020 uplatnili vůči žalovanému přiměřenou slevu z kupní ceny. Výši slevu z kupní ceny žalobci odvodili od výše předpokládaných nákladů na odstranění vad nemovitosti, které činí dle znaleckého posudku Ing. Mazáčka 631 830 Kč, žalobci přitom v řízení požadovali zaplacení toliko částky 350 000 Kč.

31. Z uvedených důvodů soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná, a v celém rozsahu jí vyhověl.

32. O příslušenství bylo rozhodnuto podle ust. § 1970 o.z. ve spojení s ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

33. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř., když neshledal důvod pro její prodloužení.

34. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. Procesně zcela úspěšným žalobcům přiznal náhradu nákladů řízení sestávající ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 17 500 Kč a nákladů na zastoupení advokátem, které jsou tvořeny 6 úkony právní pomoci po 15 520 Kč (ust. § 11 odst. 1 písm. a) - převzetí a příprava zastoupení, d) – písemné předžalobní výzva, písemné podání žaloby, vyjádření ze dne 12. 10.2021, g) – účast na jednání soudu dne 22. 9. 2021 a 14. 12. 2021, když jejich výše je dána ust. § 7 ve spojení s ust. § 8 odst. 1 vyhlášky a ust. 12 odst. 4 č. 177/1996 Sb., jejíž aplikace vyplývá z ust. § 151 odst. 2 věta prvá o.s.ř.) a 6 náhradami hotových výdajů po 300 Kč (ust. § 13 odst. 4 uvedené vyhlášky) a dále DPH ve výši 21% z odměny advokáta a náhrady jeho hotových výdajů.

35. Další náklady tvoří cestovné ve výši 2 320,10 Kč (srov. ust. § 13 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve spojení s ust. § 157 zákoníku práce) za 2x cestu Mladá Boleslav – Praha a zpět (4x 63 km) dne 22. 9. 2021 a 14. 12. 2021 automobilem BMW X5, při ceně benzinu 27 Kč za litr (podle § 4 písm. c) vyhl. č. 333/2018 Sb.) a spotřebě 6,0 litrů /100 km, včetně základní náhrady 4,40 Kč (podle ust. § 157 zákoníku práce ve spojení s § 1 písm. b) vyhlášky č. 333/2018 Sb.) a náhrada za ztrátu času ve výši 800 Kč (8 půlhodin po 100 Kč), a DPH v zákonné výši.

36. Celkové náklady žalobce ve výši 135 160,50 Kč byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o.s.ř.) a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).