11 C 117/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní Mgr. Markétou Fikoczkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení

I. Žalovaný je povinen vyklidit a odevzdat žalobci bytovou jednotku [číslo] která se nachází v [anonymizována tři slova] budovy [adresa], která stojí na pozemku parc. [číslo] o velikosti 91,16 m2, která je zapsána na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], [územní celek], a dále spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na jednotce [číslo] garáž, která je zapsána na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], [územní celek], to vše do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení ve výši 4 356 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce (resp. žaloba byla podána jeho předchůdcem, [celé jméno původního účastníka], insolvenční správce dlužníka [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa]) se podanou žalobou domáhal vyklizení bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], a podílu [číslo] na nebytovém prostoru – garáž [číslo] vše k. ú. [část obce], [územní celek] (vše dále jen“ bytová jednotka“), s tím, že dne 20. 9. 2013 byla mezi dlužníkem a žalovaným uzavřena nájemní smlouvy k uvedené bytové jednotce. Usnesením [název soudu] [anonymizována dvě slova] [datum rozhodnutí], č. j. [spisová značka], byl zjištěn úpadek dlužníka a současně na jeho majetek prohlášen konkurz. Předmětná nemovitá věc byla sepsána do majetkové podstaty dlužníka. Uvedená nájemní smlouva trpí zásadními vadami, nelze ji považovat za platnou, a to v části upravující nájemné a úhradu služeb poskytovaných v souvislosti s nájmem bytu, neboť z ustanovení o úhradě nájemného a služeb nelze ani při respektování priority výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy žádným výkladovým pravidlem dovodit výši úhrad za plnění spojená s nájmem bytu. Žalobce má dále pochybnosti o pravdivosti tvrzení uvedených v nájemní smlouvě, kdy mělo být nájemné uhrazeno na 12 let dopředu pouze za účelem občasných návštěv České republiky, navíc v průběhu několika málo dní – v hotovosti, žalobce má za to, že nájemní smlouva vznikla účelově v průběhu insolvenčního řízení dlužníka. Žalobce žalovaného vyzval k vyklizení, žalovaný více než 3 měsíce nezaplatil nájemné ani služby spojené s užíváním bytové jednotky, z opatrnosti žalobce proto také smlouvu vypověděl pro porušení povinností zvlášť závažným způsobem. Nájemní smlouva je tedy neplatná a žalovaný užívá bytovou jednotku bez právního důvodu.

2. Žalovaný navrhl, aby byla žaloba zamítnuta. Žalovaný si bytovou jednotku pronajal v roce 2013, platnost nájemní smlouvy je do roku 2026, nájemné je již plně zaplaceno až do konce nájemního vztahu ve výši 1 800 000 Kč, na službách žalovaný uhradil dalších 250 000 Kč. Žalovaný byt užívá k občasným návštěvám České republiky, nezdržuje se v něm. Žalovaný užívá bytovou jednotku na základě platné smlouvy, výpočet úhrad za nájemné a služby vždy probíhaly bez problémů. Výše nájemného je přesně označena, pevně stanovena, navíc je nájemné zaplaceno předem. Nájemní smlouva obsahuje všechny zákonné náležitosti, neexistuje důvod k vyklizení.

3. Soud provedl dokazování všemi listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. 1 zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“), přičemž zamítl pro nadbytečnost návrh žalovaného na doplnění dokazování o výslech svědkyně jednatelky dlužníka [anonymizována dvě slova] pro nadbytečnost.

4. Na základě provedených důkazů soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

5. Dlužník a žalovaný uzavřeli smlouvu, kterou se dohodli, že dlužník přenechá žalovanému k užívání předmětnou bytovou jednotku na dobu určitou, od 1. 10. 2013 do 31. 3. 2026, s tím, že žalovaný se zavázal za toto užívání platit nájemné ve výši 12 000 Kč bez médií (tj. odběr plynu, el. energie, vody, odpadů, stočného atd.). v čl. IV smlouvy dále strany uvedly, že nájemné bylo předplaceno do 31. 3. 2026 formou finanční účasti na pořízení bytové jednotky specifikované v čl. I a čl. II do vlastnictví pronajímatele, nájemce uhradil k rukám pronajímatele 1 800 000 Kč v platbách: platba v hotovosti dne 14. 7. 2013 ve výši 250 000 Kč, dne 15. 8. 2013 ve výši 300 000 Kč, dne 17. 8. 2013 ve výši 300 000 Kč, dne 18. 8. 2013 ve výši 300 000 Kč, 22. 8. 2013 ve výši 300 000 Kč, 25. 8. 2013 ve výši 300 000 Kč, dne 29. 8. 2013 ve výši 300 000 Kč. Služby a odběry médií spojené s užíváním předmětného nájmu jsou povinností a nákladem nájemce, pronajímatel má přihlášen odběr médií na své jméno, nájemce je povinen každý měsíc platit k rukám pronajímatele pravidelné zálohy ve výši záloh, které jsou na základě přihlášeného odběru povinností pronajímatele vůči dodavatelům médií (prokázáno nájemní smlouvou ze dne 20. 9. 2013, č. l. 55). Žalovaný uplatnil u insolvenčního správce dlužníka předkupní právo sjednané v nájemní smlouvě na předmětnou bytovou jednotku (prokázáno uplatněním předkupního práva ze dne 23. 10. 2019, č. l. 19). Žalobce vyzval žalovaného k okamžitému vyklizení nemovitých věcí s tím, že je užívá neoprávněně bez platného užívacího titulu, jelikož nájemní smlouva ze dne 20. 9. 2013 je zjevně neplatná (prokázáno výzvou k okamžitému vyklizení nemovitých věcí ze dne 15. 6. 2021 čl. 98 včetně podacího lístku čl. 81). Předchůdce žalobce vyzval žalovaného k odstranění závadného stavu – úhradě dlužného nájemného a služeb spojených s užíváním bytu s tím, že v opačném případě bude nájem vypovězen (prokázáno 2x výzvou k odstranění závadného stavu ze dne 10. 7. 2021 čl. 96 a 97 včetně podacího lístku čl. 88). Žalobce nájemní smlouvu vypověděl dopisem ze dne 12. 7. 2021 s tím, že tuto výpověď žalovanému zasílá pro případ, že by smlouva byla soudem posouzena jako platná, neboť žalovaný dlouhodobě nájemní smlouvu porušuje, jelikož za 7 let nezaplatil žádný nájem či úhrady spojené s dodávkami jednotlivých služeb do bytu (prokázáno výpovědí z nájmu ze dne 12. 7. 2021, čl. 95, včetně dodejky). Ke dni 1. 4. 2021 byl jako vlastník bytové jednotky zapsán v katastru nemovitostí žalobce (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí ze dne 1. 4. 2021, čl. 63). Žalovaný na výpověď z nájmu reagoval tak, že s ní nesouhlasí, proto vznáší písemné námitky, neboť výpověď je neoprávněná a neplatná – žalovaný neporušil žádnou povinnost ze smlouvy takovým způsobem, který by opravňoval vypovědět nájemní smlouvu za použití ustanovení § 2291 odst. 1 o. z., neboť žalovaný bezprostředně před uzavřením nájemní smlouvy zaplatil tehdejšímu pronajímateli – dlužníkovi – částku 2 050 000 Kč, přičemž dle dohody stran 1 800 000 Kč se použilo na předplacení nájemného po celou dobu nájmu – tedy 12 000 Kč měsíčně za období 12 let a 6 měsíců, zbývající částka 250 000 Kč sloužila jako kauce pro případ nedoplatků, poškození zařízení bytu apod. (prokázáno námitkami nájemce proti výpovědi ze dne 12. 8. 2021, čl. 103). Společenství vlastníků [ulice a číslo], [obec a číslo], přihlásila do insolvenčního řízení pohledávku z titulu nezaplacených příspěvků na správu domu a pozemku v celkové výši 185 543,89 Kč (prokázáno přihláškou pohledávky ze dne 28. 8. 2018, čl. 90).

6. Na základě shora uvedených skutkových zjištění soud dospěl ke skutkovému závěru, že žalovaný užíval bytovou jednotku na základě nájemní smlouvy ze dne 20. 9. 2013, přičemž žalobce se domáhal vyklizení této bytové jednotky s tím, že nájemní smlouva je neplatná s ohledem na neurčité ujednání o nájemném a úhradách za služby spojené s užíváním této jednotky. Žalovaný odmítl bytovou jednotku vyklidit s tím, že nájemní smlouva je bezvadná.

7. Dle ust. § 3074 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ o. z.“) se nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

8. Podle ust. § 685 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 13. 12. 2013, (dále jen„ obč. zák.“) nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu určité práce nájemce. Podle ust. § 686 odst. 1 obč. zák. nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu.

9. Po právní stránce soud věc posoudil tak, že dlužník a žalovaný uzavřeli smlouvu podle ust. § 685 a násl. obč. zák., kterou si dohodli, že dlužník přenechá žalovanému k užívání shora specifikovanou bytovou jednotku a žalovaný se zavázal platit nájemné a hradit služby spojené s užíváním této bytové jednotky (ve smlouvě označeno jako„ média“). Vlastnictví k bytové jednotce v průběhu řízení přešlo na žalobce, což má soud za prokázáno výpisem z katastru nemovitostí k předmětné bytové jednotce. Žalobce v prvé řadě namítal neplatnost nájemní smlouvy z důvodu neurčitě sjednaného nájemného, resp. ujednání o úhradě služeb spojených s užíváním bytové jednotky. Podle shora cit. ust. § 686 odst. 1 obč. zák. jsou podstatnými náležitostmi smlouvy o nájmu bytu mj. ujednání o způsobu výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo o jejich výši, a to obě tyto skutečnosti, rovněž s přihlédnutím k tomu, že každá z nich má sama o sobě význam pro práva a povinnosti pronajímatele a nájemce v existujícím nájemním vztahu. Smlouva o nájmu bytu musí proto obsahovat zvlášť stanovení nájemného a zvlášť stanovení úhrady za služby (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 12. 2001, sp. zn. 28 Cdo 2124/2001, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 8. 2007, sp. zn, 26 Cdo 957/2006 nebo ze dne 21. 3. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1102/2006). Předložená nájemní smlouva ze dne 20. 9. 2013 ovšem takto vymezené náležitosti nesplňuje. Dlužník a žalovaný si ujednali výši nájemného a úhrad za služby tak, že nájemné činí 12 000 Kč bez médií (tj. odběr plynu, el. energie, vody, odpadů, stočného atd.), přičemž“ média“ budou hrazena tak, že„ nájemce je povinen každý měsíc platit k rukám pronajímatele pravidelné zálohy ve výši záloh, které jsou na základě přihlášeného odběru povinností pronajímatele vůči dodavatelům médií“. Ze smluvního ujednání se podává, že nájemné činí 12 000 Kč měsíčně, nicméně výše úhrad za služby spojené s užíváním bytu není ze smlouvy žádným způsobem objektivně zjistitelná. I pokud smlouva odkazuje na„ povinnost pronajímatele“, takovéto ujednání ve světle shora uvedených rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR není dostačující, neboť není zřejmé, jaké zálohy jsou povinností pronajímatele a ani to, o dodavatele jakých konkrétních médií se má jednat, neboť média jsou v čl. IV. odst. 1 smlouvy navíc uvedeny příkladmo („ odběr plynu, el. energie, vody, odpadů, stočného atd.“). Ve vztahu k úhradám za služby sice zákon nestanoví povinnost vymezit si konkrétní výši těchto úhrad, ale musí být patrný alespoň způsob výpočtu této úhrady, kdy tento způsob úhrady musí být určen tak, že obsahuje údaje, na jejichž základě lze pomocí objektivně určitelných hledisek provést výpočet úhrady za služby, tj. dospět ke konkrétní peněžité částce (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 1. 2019, sp. zn. 30 Cdo 1335/2018 nebo ze dne 19. 1. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2014/2003 nebo ze dne 20. 1. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4836/2007). Tato podmínka v posuzovaném případě ovšem splněna není, jak je shora uvedeno. Žalovaný ostatně ani netvrdil, že by úhrady za plnění spojená s užíváním bytu pravidelně dlužníkovi platil, popř. že by mu jakákoli výše záloh ze strany dlužníka byla sdělena. Žalovaný v řízení pouze uvedl, že na média byla uhrazena v hotovosti částka 250 000 Kč, přičemž v rozporu s tímto tvrzením je pak obsaženo v námitkách k výpovědi z nájmu bytu ze dne 12. 8. 2021 tvrzení žalovaného, že tato částka byla složena jakožto„ kauce pro případ nedoplatků, poškození zařízení bytu apod.“, nikoli k úhradě služeb spojených s užíváním bytu. Ani žalovanému tak zjevně nebylo zřejmé, částky v jakých výších je povinen za služby dlužníkovi platit.

10. Podle § 35 obč. zák. je třeba právní úkony vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, ale také podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Obsah právního úkonu lze však vykládat podle vůle toho, kdo ho učinil, za předpokladu, že tvrzená vůle není v rozporu s jazykovým projevem učiněným v písemné formě. Výkladem nelze učiněný projev vůle doplňovat či měnit nebo dokonce nahrazovat (rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 12. 2002, sp. zn. 25 Cdo 1116/2001). Je-li obsah úkonu zaznamenán písemně, určitost projevu vůle je dána obsahem listiny, na níž je zaznamenán – nestačí, že účastníkům smlouvy je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to rozpoznatelné z textu listiny. Určitost písemného projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodné pochybnosti o jeho obsahu ani u třetích osob (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 3. 2002, sp. zn. 33 Cdo 512/2000). Ze shora uvedeného je zřejmé, že na základě písemného ujednání o službách (médiích) nelze určit výši měsíčních zálohových splátek na úhradu služeb spojených s užíváním bytu, toto ujednání je tedy neurčité, přičemž jeho neurčitost nelze odstranit ani výkladem podle ust. § 35 odst. 2 obč. zák.

11. S ohledem na vše shora uvedené tak má soud za to, že nájemní smlouva je pro nesrozumitelnost a neurčitost ve vztahu k ujednání o úhradách za služby absolutně neplatná podle § 37 odst. 1 obč. zák., přičemž toto ujednání nelze oddělit od nájemní smlouvy jako celku. Vzhledem k tomu, že soud dospěl k závěru o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy, považoval za nehospodárné řízení zatěžovat dalším dokazováním ve vztahu k námitce žalobce týkající se nepravosti listiny, stejně tak bylo nadbytečné pro posouzení věci se zabývat tím, zda jsou dány ve vztahu k nájemní smlouvě výpovědní důvody, resp. zda žalovaný zaplatil dlužníkovi na nájemném tvrzenou částku či nikoli. Jelikož je nájemní smlouva absolutně neplatná podle ust. § 37 odst. 1 obč. zák., neboť postrádá jednu z podstatných náležitostí podle § 686 odst. 1 obč. zák., žalovanému nesvědčí žádný právní titul k užívání bytové jednotky. Žalovaný byl žalobcem i jeho předchůdcem opakovaně vyzýván k vyklizení bytové jednotky, což neučinil, proto soud v souladu s ust. § 1040 odst. 1 o. z. žalobě vyhověl (výrok I.).

12. O lhůtě k plnění soud přitom rozhodl podle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř., když neshledal důvod pro její prodloužení.

13. O nákladech řízení (výrok II.) bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy procesně zcela úspěšnému žalobci byla přiznána náhrada nákladů spojených se zastoupením advokátem, které jsou tvořeny 2 úkony právní služby po 1 500 Kč (ust. § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění pozdějších předpisů, dále jen„ vyhláška“, a to písm. a) uvedeného ustanovení, převzetí a příprava zastoupení, písm. g) účast na jednání, když jejich výše je dána ust. § 7 ve spojení s ust. § 9 odst. 1 této vyhlášky) a 2 náhradami hotových výdajů po 300 Kč (ust. § 13 odst. 4 uvedené vyhlášky). Celkové náklady žalobce ve výši 4 356 Kč (zahrnující ve smyslu ust. § 137 odst. 3 o. s. ř. rovněž 21% daň z přidané hodnoty z odměny advokáta a náhrady jeho hotových výdajů a výše zmíněný soudní poplatek) byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (ust. § 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.), na zákonné platební místo, tedy k rukám zástupce žalobce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).