11 C 221/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní Mgr. Markétou Fikoczkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 1 404 304 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba se co do částky 1 391 237 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z této částky od 20. 4. 2022 do zaplacení zamítá.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 13 067 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z této částky od 20. 4. 2022 do zaplacení, do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobce je povinen nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 103 092 Kč, k rukám zástupce žalovaného, do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobce je povinen nahradit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 5 náklady řízení ve výši 1 850 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se domáhal po žalovaném zaplacení shora uvedené částky s tím, že účastníci si v únoru 2021 dohodli spolupráci ohledně vyhledávání bytových jednotek, a to tak že by žalobce vhodnou jednotku vyhledal a obstaral pro žalovaného, který měl investovat své finanční prostředky tak, že jednotku koupí svým jménem a z vlastních prostředků a společně poté provedou její rekonstrukci a následně ji zpeněží. Účastníci se dále dohodli, že se budou podílet na plnění účelu uvedené smlouvy výnosem z každé realizované investice ve výši 50 % z výnosu investice (výnos = rozdíl mezi cenou prodeje a cenou koupě nemovitosti). Smlouva byla nicméně podepsána teprve v dubnu 2021. Žalobce takto žalovanému vyhledal jednotku [číslo] k. ú. [část obce], (dále jen„ bytová jednotka“) tuto žalovaný koupil za 5 000 000 Kč (prodávající [jméno] [příjmení]), následně ji společně rekonstruovali, avšak žalovaný tuto jednotku poté odmítl prodat. V souvislosti s předmětnou jednotkou žalobce dále vynaložil celkem částku 254 304 Kč, z toho 121 000 Kč jako odstupné jiné realitní kanceláři za doporučení uzavřít smlouvu o zprostředkování mezi žalobcem a [jméno] [příjmení] (smlouva o zprostředkování byla uzavřena mezi panem [příjmení] a žalobcem dne 15. 3. 2023, mezi žalovaným a panem [příjmení] byla poté uzavřena dne 29. 3. 2021 smlouva o smlouvě budoucí kupní a poté kupní smlouva dne 23. 7. 2021). Dále žalobce vynaložil částku 15 000 Kč za právní služby vynaložené na vypracování kupní smlouvy, smlouvy o smlouvě budoucí kupní, za zprostředkování a úschovu, částku 5 520 Kč za stavební práce a úpravy bytové jednotky, 4 567 Kč za varnou desku do kuchyně, 8 500 Kč za výměnu hlavic u topení, a dále částku 99 717 Kč, které se domáhá jako náhrady škody ve výši mzdy, již žalobce vyplatil na základě pracovní smlouvy žalovanému v souvislosti s opravami bytové jednotky (mzda ve výši 32 000 Kč – žalovaný pracoval v květnu až srpnu 2021). Jednotku je nyní dle inzerce reálné prodat za částku 7 300 000 Kč, výnos by tak činil nejméně 2 300 000 Kč (při odečtení zaplacení kupní ceny 5 000 000 Kč). Z této částky činí polovina výnosu 1 150 000 Kč, proto zaplacení této částky se domáhá. Dále vedle této částky požaduje zaplacení žalobcem vynaložených nákladů v celkové výši 254 304 Kč, tedy celkem 1404 304 Kč. Mezi žalobcem a žalovaným byl přitom nadstandardní vztah, nejednalo se o klienta„ z ulice“, jednatel žalobce mj. zajistil pro žalovaného příchod z RSFR do ČR, kde mu umožnil bydlet ve svém bytě společně s jeho matkou, a svolil, aby si zde zřídil trvalý pobyt.

2. Žalovaný navrhl, aby byla žaloba zamítnuta. Je pravda, že žalobce zprostředkoval žalovanému koupi předmětné bytové jednotky, její koupě však nijak nesouvisela a nesouvisí se smlouvou o spolupráci, která byla uzavřena teprve dne 19. 4. 2021, tedy až po uzavření smlouvy o rezervaci nemovité věci a po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní včetně dodatku č.

1. Tvrzení, že se účastníci dohodli již v únoru 2021 na společném investování, je nepravdivé. Již dne 25. 3. 2021 byla mezi žalobcem (jako zprostředkovatelem) a žalovaným (jako zájemcem) uzavřena smlouva o rezervaci nemovitosti, žalobce jako realitní kancelář zprostředkoval žalovanému uzavření koupě předmětné bytové jednotky, přičemž v čl. III smlouvy se žalovaný zavázal rovněž zaplatit žalobci rezervační poplatek 250 000 Kč, což 25. 3. 2021 také učinil. Dne 29. 3. 2021 žalovaný v souladu s rezervační smlouvou uzavřel s prodávajícím [jméno] [příjmení] smlouvu o smlouvě budoucí kupní, ve smlouvě (čl. V) bylo přitom potvrzeno složení rezervačního poplatku 250 000 Kč žalovaným na účet žalobce. Dne 20. 4. 2021 žalovaný a pan [příjmení] uzavřeli dodatek ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní, přičemž tímto dodatkem pan [příjmení] mj. umožnil žalovanému již začít jednotku rekonstruovat. Dne 23. 7. 2021 pak uzavřeli kupní smlouvu, v jejímž čl. III odst. 1 je uvedeno, že žalobce si ponechal částku 250 000 Kč složenou žalovaným jako odměnu. Uzavřením kupní smlouvy byl završen proces nákupu předmětné jednotky žalovaným, který započal téměř o měsíc dříve, než byla mezi žalobcem a žalovaným uzavřena smlouva o spolupráci. Smlouva ze dne 19. 4. 2021 se měla vztahovat na jednotky do budoucna, nikoli ke koupi, která již byla v minulosti zprostředkována, o čemž by jinak jistě byla v této smlouvě zmínka. Není ani zřejmé, proč by měl žalovaný hradit částku 121 000 Kč za zprostředkování a 15 000 Kč za právní služby, když už zaplatil žalobci provizi 250 000 Kč. Žalovaný rekonstrukci provedl sám a na své náklady, je pravda, že pro něj žalobce objednal varnou desku a zajistil výměnu hlavic u topení, přičemž doklady k těmto transakcím zřejmě jednatel zahrnul do výdajů žalobce, za tyto však žalovaný žalobci již zaplatil. Pracovní smlouva byla uzavřena 6. 4. 2021, ale na pozici manažera pro pracovní klientelu (částka 99 717 Kč je vyplacená mzda), žalobce tak nemá žádný důvod tuto částku požadovat zpět. Ohledně částky 1 150 000 Kč je žaloba zmatečná, neboť není zřejmé, zda tuto částku žalobce požaduje jako smluvní pokutu nebo náhradu škody či z jakého titulu. Není ani pravdou, že by žalobce poskytoval žalovanému bezplatně bydlení, neboť za možnost použít adresu k zajištění pobytu žalovaného žalobci zaplatil částku 2 700 Kč.

3. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. 1 zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen„ o. s. ř.“, ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o. s. ř.) a dále provedl důkaz účastnickou výpovědí žalobce (§ 131 o. s. ř.) a svědeckou výpovědí svědků pana [jméno] [příjmení] a pana [příjmení] [jméno] (§ 126 o. s. ř.).

4. Na základě provedených důkazů soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

5. Dne 15. 3. 2021 si [jméno] [příjmení] jako prodávající a žalobce jako zprostředkovatel dohodli, že prodávající má zájem převést bytovou jednotku [číslo] k. ú. [část obce], na třetí osobu a za tímto účelem se rozhodl využít služeb zprostředkovatele, který má tento úplatný převod zprostředkovat (čl. I odst. 2) tak, že obstará prodávajícímu za odměnu příležitost pro uzavření kupní smlouvy, případně smlouvy o budoucí kupní smlouvě se třetí osobou (čl. II odst. 1), a to za kupní cenu 4 750 000 Kč (čl. II odst. 2). Pokud zprostředkovatel zprostředkuje vlastníkovi možnost uzavřít smlouvu za kupní cenu vyšší, než je kupní cena dle této smlouvy, má zprostředkovatel nárok na odměnu ve výši odpovídající 100 % částky přesahující vlastníkem požadovanou kupní cenu uvedenou v odst. 2.3 této smlouvy (čl. II odst. 3 výhradní smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitých věcí ze dne 15. 3. 2021, čl. 14 a násl.).

6. Žalobce jako zprostředkovatel a žalovaný jako zájemce si dne 25. 3. 2021 dohodli, že zprostředkovatel nabízí jednotku [číslo] k. ú. [část obce], [územní celek], a že zájemce má zájem uzavřít s vlastníkem nemovitosti smlouvu o smlouvě budoucí kupní, na základě které by měl výhradní právo stát se vlastníkem uvedené nemovitosti, celková sjednaná kupní cena je stanovena vlastníkem nemovitosti ve výši 5 000 000 Kč (čl. II). Smluvní strany se dohodli, že po dobu účinnosti této smlouvy není zprostředkovatel oprávněn zprostředkovat její koupi jinému zájemci, tedy není oprávněn po tuto dobu nabízet nemovitost jiným osobám. Za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi nemovitosti složí zájemce o koupi na účet zprostředkovatele rezervační poplatek ve výši 250 000 Kč do 3 pracovních dnů po podpisu této smlouvy. Rezervační poplatek je součástí kupní ceny (čl. III smlouvy o rezervaci nemovitosti ze dne 25. 3. 2021, čl. 16 a násl.).

7. Dne 25. 3. 2021 žalovaný zaplatil žalobci rezervační částku 250 000 Kč (prokázáno oznámením o provedení příkazu k úhradě ze dne 25. 3. 2021, čl. 75, a účastnickou výpovědí jednatele žalobce), z této částky byla polovina zaplacena osobě, která byt doporučila, druhá polovina byla zaplacená advokátům, kteří proces zajistili po právní stránce. Z této částky byla tedy uhrazena odměna za doporučení bytu, právní servis, reklama, focení, plánky, žalobci zůstalo asi 20 nebo 30 tisíc Kč (prokázáno účastnickou výpovědí jednatele žalobce).

8. Dne 29. 3. 2021 si žalovaný jako budoucí kupující a [jméno] [příjmení] jako budoucí prodávající dohodli rezervaci předmětné bytové jednotky, přičemž budoucí prodávající se zavázal prodat tyto nemovitosti budoucímu kupujícímu a budoucí kupující se zavázal nabýt tuto nemovitost do svého výlučného vlastnictví za podmínek stanovených touto smlouvou (čl. I). Budoucí prodávající a budoucí kupující se dohodli, že budoucí kupní cena činí 5 000 000 Kč (čl. III odst. 2). Budoucí kupující složil před podpisem této smlouvy rezervační zálohu k rukám zprostředkovatele – žalobce – ve výši 250 000 Kč (čl. V odst. 1). Budoucí kupující a budoucí prodávající se dohodli, že rezervační záloha v odst. 1 tohoto článku bude po uzavření smlouvy ve výši provize pro zprostředkovatele (čl. V odst. 3 smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 29. 3. 2021, čl. 18 a násl.). Dodatkem č. 1 ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní si poté dohodli, že budoucí prodávající předá předmětnou nemovitost budoucímu kupujícímu nejpozději 19. 4. 2021 a tímto dává mj. výslovný souhlas s tím, aby budoucí kupující nakládal s nemovitostmi výhradně tak, jak budoucí prodávající svolí před vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí budoucího kupujícího k nemovitostem, s to tak, že budoucí prodávající souhlasí s rekonstrukcí jednotky v souladu s SVJ bytového domu [číslo]; budoucí prodávající povoluje užívat jednotku budoucímu kupujícímu (čl. III dodatku č. 1 ze dne 19. 4. 2021, čl. 20).

9. Rekonstrukce předmětné bytové jednotky spočívala v malování, opravě radiátorových ventilů, nové podlahy, omítky (prokázáno svědeckou výpovědí pana [příjmení] a pana [příjmení]). Materiál, např. barvu, vozil do bytu dodávkou pan [příjmení], materiál platil jednatel žalobce nebo žalovaný, pan [příjmení] rovněž zařizoval topenáře, vozil, co bylo třeba odvézt nebo přivézt. Práce prováděl žalovaný, pan [příjmení] pouze zařizoval jen topení, zajišťoval elektriku, ale manuálně pracoval žalovaný. Pan [anonymizováno] bytě byl několikrát, žalovaný mu posílal fotky nářadí, co má přivézt, odvézt (prokázáno svědeckou výpovědí pana [příjmení]). Materiál se nakupoval v [anonymizováno] v [anonymizováno], prováděly se práce topenářské, oprava topení, malovalo se, měnil se větrák, podlaha (prokázáno účastnickou výpovědí jednatele žalobce). Žalovaný sdělil panu [příjmení], že se mu tam líbí, že tam chce zůstat bydlet. Poprvé pan [příjmení] navštívil byt v roce 2021 se žalovaným, před tím ho nikdy neviděl, při druhé návštěvě bytu zde byl i jednatel žalobce (prokázáno svědeckou výpovědí pana [příjmení]).

10. Žalobce a žalovaný si dohodli, že žalovaný bude vykonávat pro žalobce práci počínaje dnem 7. 4. 2021 na pozici obchodní manažer pro zahraniční klientelu za mzdu ve výši 32 000 Kč měsíčně (prokázáno pracovní smlouvou ze dne 6. 4. 2021). Pracovní poměr zanikl dohodou o rozvázání ze dne 9. 8. 2021 ke dni 9. 8. 2021 (prokázáno dohodou o rozvázání pracovního poměru ze dne 9. 8. 2021, čl. 31). Žalobce vyplácel žalovanému řádně mzdu v období od května 2021 do srpna 2021 (prokázáno potvrzeními o provedení transakce na čl. 34-37). Náplní práce žalovaného byla komunikace s klienty z Ruska (prokázáno svědeckou výpovědí pana [příjmení]). 11. [právnická osoba] vyúčtoval žalobci částku 121 000 Kč za doporučení klienta k bytu [ulice a číslo], [obec a číslo], [část obce] (prokázáno fakturou ze dne 30. 4. 2021, čl. 52). Žalobce tuto částku zaplatil (prokázáno příjmovým pokladním dokladem ze dne 30. 4. 2021, čl. 53). 12. [právnická osoba] vyúčtovali žalobci výměnu kohoutů u radiátoru včetně hlavic částku 8 500 Kč (prokázáno fakturou ze dne 18. 5. 2021, čl. 51).

13. Žalobce zaplatil dne 18. 5. 2021 částku 8 500 [právnická osoba] (prokázáno potvrzením o provedení transakce ze dne 18. 5. 2021, čl. 32).

14. Žalobce zaplatil v [anonymizováno] částku 3 079 Kč dne 13. 5. 2021 (prokázáno účtenkou ze dne 13. 5. 2021, čl. 55), dále 300 Kč dne 5. 6. 2021, 1 065 Kč dne 27. 6. 2021 (prokázáno účtenkami čl. 57).

15. Žalobce a žalovaný jako investor se dohodli, že investor má zájem využít služeb společnosti s tím, aby společnost jeho jménem a na jeho účet realizovala veškerá právní jednání související s směřující ke splnění účelu smlouvy (čl. 1 odst. 2), přičemž si sjednali podmínky a upravili jednání, zejména vzájemná práva a povinnosti vznikající mezi smluvními stranami při investování společných prostředků investora, resp. jeho investice do nemovitostí nabývaných na základě činnosti společnosti a jejích dceřiných společností do vlastnictví investora a následně zajišťování správy těchto nemovitostí včetně jejich pronájmu a podnájmu až do doby převodu těchto nemovitostí z vlastnictví investora do vlastnictví třetích osob (čl. 2 odst. 1). Investor podpisem této smlouvy zmocňuje společnost a její dceřiné společnosti, aby jeho jménem a na jeho náklady vyhledávaly nemovitosti a použily na jejich získání jeho investici, a to na základě této smlouvy a jím vystavených plných mocí, které investor podepisuje spolu s touto smlouvou, popř. se zavazuje podepsat je v budoucnu na výzvu společnosti. Obecná plná moc, která je přílohou této smlouvy, umožní společnosti a jejím dceřiným společnostem vyhledat a rezervovat nemovitost pro investora a vystupovat jeho jménem v souvisejících právních jednáních. Následně je investor povinen na výzvu společnosti vystavit plnou moc vztahující se již ke konkrétní nemovitosti, která umožní nabýt tuto nemovitost jménem investora a na jeho náklady do jeho vlastnictví, popř. tuto nemovitost převést do vlastnictví třetí osoby (čl. II odst. 2). Investor se zavazuje poskytnout společnosti za činnosti realizované v souvislosti a k naplnění účelu této smlouvy příslušnou odměnu ve výši 50 % z výnosu každé realizované investice. Výnosem z každé realizované investice se rozumí rozdíl mezi cenou prodeje a cenou koupě konkrétní nemovitosti a) ke které se připočtou všechny příjmy získané společností nakládáním s nemovitostí investora v průběhu realizace investice, b) od kterého se odečtou všechny náklady (náklady na koupi a prodej nemovitosti, rekonstrukci a vybavení, náklady na poskytnutí a splacení úvěru na část kupní ceny nemovitosti atd.). Vzor výpočtu odměny a výnosu je obsažen v příloze č. 2 smlouvy (čl. III odst. 1). Společnost se zavazuje vykonávat činnosti, které ve svém důsledku povedou ke zhodnocení investice poskytnuté investorem v souladu s touto smlouvou (čl. IV odst. 1), společnost se zavazuje bez zbytečného odkladu po podpisu této smlouvy a vystavení příslušných plných mocí sama nebo prostřednictvím dceřiných společností vyhledávat nemovitosti, které mohou být předmětem realizace investice investora a zajistit jejich rezervaci pro investora, a to na jeho náklady a odpovědnost (čl. IV odst. 2). Pro případ porušení povinností ze strany investora dle čl. II bod 2 a čl. IV bod 3 si smluvní strany sjednaly, že investor je povinen uhradit společnosti smluvní pokutu 1 000 000 Kč, a to za každý byť i započatý investiční případ (čl. VII odst. 1 smlouvy o spolupráci ze dne 19. 4. 2021, čl. 6 a násl.). 16. [jméno] [příjmení] jako prodávající a žalovaný jako kupující si dne 23. 7. 2021 dohodli, že prodávající prodává kupujícímu nemovitost se všemi součástmi a příslušenstvím, a to za kupní cenu 5 000 000 Kč (čl. II). První část kupní ceny ve výši 250 000 Kč žalovaný uhradil žalobci, což smluvní strany stvrzují svým podpisem v této smlouvě, dále si smluvní strany ujednávají, že tato první část kupní ceny je odměnou pro zprostředkovatele (čl. III odst. 1 kupní smlouvy ze dne 23. 7. 2021, čl. 21 a násl.).

17. Žalovaný je vlastníkem bytové jednotky [číslo] byt, v budově [číslo] bytový dům, k. ú. [část obce], [územní celek] (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí ze dne 9. 3. 2022, čl. 24).

18. Žalovaný zaplatil dne 7. 9. 2021 žalobci částku 26 000 s poznámkou„ vrácení mzdy“ (prokázáno oznámením o provedení příkazu k úhradě ze dne 7. 9. 2021, čl. 120). Dne 7. 9. 2021 zaslal žalovaný žalobci e-mail, v němž mu oznámil, že vrací převedenou mzdu 26 000 Kč na jeho účet dne 7. 9. 2021, a žádá, aby ji v budoucnu nezasílal, toto je naposled, co zasílá omylem převedené prostředky (prokázáno e-mailem ze dne 7. 9. 2021, čl. 148).

19. Dne 1. 12. 2022 žalobce zaplatil společnosti i [právnická osoba] částku 18 500 Kč (prokázáno příkazem k úhradě ze dne 1. 12. 2022, čl. 112).

20. Žalobce vyzval žalovaného, aby neprodleně plnil povinnosti dle smlouvy o spolupráci uzavřené dne 19. 4. 2021 (prokázáno předžalobní výzvou ze dne 7. 9. 2021, čl. 28, a podacím lístkem na čl. 39). Dne 22. 11. 2021 zástupkyně žalobce informovala zástupce žalovaného, že jednatel žalobce umožnil žalovanému bydlet v jeho bytě, nahlásit se k trvalému pobytu v ČR přímo v jeho bydlišti, nabídl mu pracovní pozici ve společnosti, kdy společnost založila pracovní poměr s žalovaným, který měl vykonávat práci jako zaměstnanec na pozici obchodního manažera a v neposlední řadě mu jednatel žalobce chtěl pomoci s adaptací v ČR tak, že obstará příležitost ke koupi neovité věci skrz investici žalovaného, kdy společnost celý průběh zprocesuje a tedy vznikne velmi pravděpodobný zisk, který měl být rovným dílem rozdělen (prokázáno e-mailem ze dne 22. 11. 2021, čl. 40). Dále žalobce vyzval žalovaného, aby mu na základě uvedené smlouvy udělil plnou moc za účelem prodeje předmětné bytové jednotky podle čl. II smlouvy a tuto zaslal do 7 dnů na adresu jeho sídla, popř. aby v téže lhůtě vypořádal pohledávky žalobce (prokázáno předžalobní výzvou ze dne 11. 4. 2022, čl. 42)

21. Z uvedených skutkových zjištění vyplývá skutkový závěr, že žalobce a žalovaný si dohodli, že budou spolupracovat při investování žalovaného do nemovitostí tak, že žalobce vyhledá a zajistí koupi vhodné nemovité věci za prostředky žalovaného na jeho jméno a účet, následně bude postupovat tak, aby se nemovitá věc zhodnotila, a poté bude nemovitá věc prodána, přičemž výnos si žalobce a žalovaný rozdělí rovným dílem. Žalovaný koupil předmětnou bytovou jednotku ve [část obce], žalobce se domáhal zaplacení odměny ve výši 1 115 000 Kč na základě uzavřené smlouvy s tím, že na tuto jednotku se vztahuje uzavřená smlouva o spolupráci, přičemž tuto částku vypočetl tak, že by jednotku bylo možné prodat za částku 7 300 000 Kč, od této částky odečetl kupní cenu ve výši 5 000 000 Kč, z toho polovina činí 1 115 000 Kč. Dále se žalobce domáhal náhrady částky 121 000 Kč za vyplacenou provizi jiné realitní kanceláři, dále 15 000 Kč jako náhrady za poskytnuté právní služby v souvislosti s převodem předmětné bytové jednotky, 5 520 Kč jako náhrady za materiál, který zaplatil při opravách jednotky, částky 4 567 Kč jako náhrady za varnou desku do kuchyně, částky 8 500 Kč jako náhrady za výměnu hlavic u topení, a částky 99 717 Ke jako náhrady vyplacené mzdy žalovanému. Žalovaný odmítl žalobci požadované částky zaplatit s tím, že se na uvedenou bytovou jednotku nevztahuje smlouva o spolupráci, která byla podepsána až poté, co byla uzavřena ve vztahu k předmětné bytové jednotce smlouva o smlouvě budoucí kupní.

22. Podle § 1746 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ o. z.“) se zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv (odst. 1). Strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena (odst. 2).

23. Podle § 2079 odst. 1 o. z. se kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

24. Podle § 2991 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil (odst. 1). Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (odst. 2).

25. Po právní stránce soud věc posoudil tak, že žalobce a žalovaný uzavřeli dne 19. 4. 2021 smlouvu o spolupráci podle § 1746 odst. 2 o. z., kterou si dohodli, že žalobce bude pro žalovaného jako investora vyhledávat bytové jednotky, které žalovaný nabyde do svého vlastnictví, společně takto nabytou bytovou jednotku zrekonstruují a následně prodají, přičemž čistý zisk (celková kupní cena, od které bude odečtena původní kupní cena a případné další náklady spojené s koupí bytové jednotky a její rekonstrukcí) si následně účastníci rozdělí rovným dílem. Uzavření této smlouvy v dubnu 2021 v písemné podobě bylo mezi účastníky nesporným. Žalovaný nabyl do svého vlastnictví bytovou jednotku [číslo] k. ú. [část obce], na základě kupní smlouvy podle § 2079 a násl. o. z., přičemž smlouva o rezervaci bytové jednotka byla uzavřena dne 25. 3. 2021, smlouva o smlouvě budoucí kupní dne 29. 3. 2021 a samotná smlouva kupní dne 23. 7. 2021, což bylo rovněž v řízení nesporným.

26. Žalobce se v tomto řízení domáhal po žalovaném zaplacení částky 1 404 304 Kč. Tato částka přitom sestává ze součtu částek 1 150 000 Kč, 121 000 Kč, 15 000 Kč, 5 520 Kč, 4 567 Kč, 8 500 Kč a 99 717 Kč Částku 1 150 000 Kč žalovaný vypočetl, tak, že dle dostupné realitní inzerce by bylo možné předmětnou jednotku zpeněžit za částku 7 300 000 Kč, od této částky odečetl kupní cenu vyplacenou žalovaným ve výši 5 000 000 Kč, výnos by tedy činil 2 300 000 Kč, přičemž polovina, která by připadala dle smlouvy o spolupráci na žalovaného, by tedy činila 1 150 000 Kč. Částka 121 000 Kč představuje žalobcem vyplacenou provizi realitní kanceláři [právnická osoba] za uvolnění předmětné bytové jednotky, 15 000 Kč je částka vynaložená žalobcem na právní služby, tj. vypracování kupní smlouvy, smlouvy o smlouvě budoucí kupní, zprostředkování a úschova, částku 5 520 Kč žalobce zaplatil v souvislosti s opravami předmětné bytové jednotky, částku 4 567 Kč žalobce zaplatil za novou varnou desku do kuchyně, částku 8 500 Kč žalobce zaplatil za výměnu hlavic u topení a částku 99 717 Kč žádá jako náhradu mzdy, kterou žalovanému vyplatil na základě pracovní smlouvy v období od května do srpna 2021 (při sjednané výši mzdy 32 000 Kč).

27. Žalovaný v prvé řadě sporoval, že by se na předmětnou bytovou jednotku vztahovala smlouva o spolupráci ze dne 19. 4. 2021, neboť tato byla uzavřena teprve po podpisu rezervační smlouvy týkající se předmětné bytové jednotky, smlouvy o smlouvě budoucí kupní uzavřené s panem [příjmení] a dodatku č. 1 k této smlouvě, dále nesouhlasil s tím, že by žalobce do bytové jednotky jakkoli investoval, s výjimkou částek vynaložených za varnou desku a výměnu hlavic u topení, které však žalobci zaplatil. Z provedeného dokazování soud zjistil, že smlouvou o spolupráci si žalobce a žalovaný dohodli, že žalobce jménem žalovaného bude vyhledávat nemovití věci a na jejich koupi použije jeho finanční prostředky (investice). Společnost se dále zavázala vykonávat činnost, kterou dojde ke zhodnocení této investice poskytnuté investorem (žalovaným) v souladu s touto smlouvou, přičemž následně bude nemovitost zpeněžena a žalobce obdrží odměnu ve výši 50 % z výnosu každé takto realizované investice. Výnosem se přitom rozumí rozdíl mezi cenou prodeje a cenou koupě konkrétní nemovitosti, ke které se připočtou všechny příjmy získané společností při nakládání s nemovitostí investora v průběhu realizace investice, a od kterého se odečtou všechny náklady vynaložené v souvislosti s investicí (viz čl. III odst. 1 smlouvy o spolupráci).

28. V prvé řadě soud konstatuje, že postup, který zvolil žalobce, neodpovídá smlouvě o spolupráci. I kdyby se v případě předmětné bytové jednotky jednalo o investici dle spolupráce, tato smlouva předpokládá, že výnos bude vypočte ze skutečně realizované kupní ceny. Dokud tedy bytová jednotka nebyla prodána, nedá se hovořit o výnosu dle smlouvy o spolupráci. Částka 7 300 000 Kč, se kterou počítá žalobce, byť zjištěná na základě realitní inzerce dostupné v době podání žaloby, je pouze odhadem a nelze z ní bez dalšího pro účely smlouvy o spolupráci vycházet, již z tohoto důvodu se žalobce nemůže po žalovaném domáhat částky 1 115 000 Kč úspěšně - respektive vůbec jakékoli odměny z titulu smlouvy o spolupráci. Ostatně v předžalobní upomínce žalobce v prvé řadě vyzýval žalovaného, aby mu předložil plnou moc k prodeji předmětné jednotky, což by byl postup odpovídající smlouvě o spolupráci, a pokud by takto žalovaný neučinil, pro tento případ si strany sjednaly smluvní pokutu v čl. VII odst. 1 smlouvy o spolupráci. Soud má tedy za to, že žaloba, kterou se žalobce domáhá po žalované odměny dle smlouvy o spolupráci, je předčasná a nelze jí tedy již z toho důvodu vyhovět.

29. Nadto žalobce ani soud nepřesvědčil, že se smlouva o spolupráci na předmětnou bytovou jednotku skutečně vztahovala. Soud zde zejména odkazuje na časovou souslednost postupně uzavíraných smluv, kdy smlouva o spolupráci byla uzavřena teprve 19. 4. 2021, zatímco smlouva o rezervaci již 25. 3. 2021, tedy téměř měsíc před tímto datem, a rovněž smlouva o smlouvě budoucí kupní a dodatek č. 1, na základě kterého pan [příjmení] souhlasil s tím, aby žalovaný bytovou jednotku užíval, byla uzavřena před podpisem smlouvy o spolupráci. Rovněž také soud odkazuje na úhradu rezervačního poplatku ve výši 250 000 Kč, který žalovaný uhradil žalobci před uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní dle rezervační smlouvy, přičemž rovněž znění rezervační smlouvy je v zásadě v rozporu ve smlouvou o spolupráci – bylo by např. nelogické, aby byla žalobci jako zprostředkovateli vyplacena žalovaným provize ve výši 250 000 Kč mj. za to, aby žalobce bytovou jednotku nenabízel dalším osobám, pokud má dle smlouvy o spolupráci (která měla být dle tvrzení žalobce uzavřena již v únoru v ústní podobě a teprve v dubnu přetavena do písemné formy) vykonávat pro žalovaného činnost vyhledání nemovitých věcí v jeho prospěch, jeho jménem a na jeho účet, aby si následně po jejich rekonstrukci rozdělili výnos z prodeje. Žalobce rovněž tvrdil, že smlouva byla ještě před podpisem písemné dohody uzavřena v ústní podobě, avšak v tomto směru nebyli přesvědčiví ani vyslechnutí svědci, pan [příjmení] a pan [příjmení] Pan [anonymizováno] totiž např. uvedl, že poprvé se setkal s žalovaným při první návštěvě bytu, poté uvedl, že o jejich dohodě ve vztahu k bytové jednotce věděl od obou účastníků, a to ještě před první návštěvou bytu, ačkoli vypověděl, že se s žalovaným setkal poprvé při jejich prvé návštěvě bytu. Oba svědci přitom zcela přesně ihned vypověděli skutečnosti, o které se v tomto řízení jedná, přesně věděli, že jaká smlouva je předmětem sporu, k jakému bytu se vztahuje, co si konkrétně účastníci ve smlouvě dohodli, že byla podepsána teprve po ústní dohodě mezi účastníky, spontánně také oba vypověděli, že žalovaný také bydlel v bytě žalobce, popř. že u něj byl zaměstnán, tzn. sami spontánně vypověděli přesně o skutečnostech, které jsou předmětem tohoto řízení, popř. které byly tvrzeny žalobce, jejich výpovědi tak působily na soud připraveně, soud k nim proto v tomto rozsahu nepřihlédl.

30. Žalobce se dále domáhal zaplacení částky 121 000 Kč s tím, že tuto částku zaplatil jiné realitní kanceláři, aby mu přenechala zprostředkování koupě předmětné bytové jednotky, a dále částky 15 000 Kč za právní služby poskytnuté v souvislosti s koupí předmětné bytové jednotky. Ze smlouvy o rezervaci nemovitosti ze dne 25. 3. 2021 vyplývá, že žalovaný se zavázal zaplatit žalobci rezervační poplatek ve výši 250 000 Kč, tuto částku zaplatil 25. 3. 2021. Jak smlouva o smlouvě budoucí kupní ze dne 19. 4. 2021, tak i následně smlouva kupní z července 2021 obsahují ujednání, dle něhož žalovaný složil před podpisem této smlouvy rezervační zálohu (provizi) k rukám zprostředkovatele (žalobce). Z uvedených smluv vyplývá, že žalovaný již zaplatil žalobci částku 250 000 Kč, která provizi a odměnu za poskytnuté právní služby pokrývá, neboť jak uvedl jednatel žalobce při své výpovědi, z této částky byla polovina zaplacena osobě, která byt doporučila a z druhé poloviny byl zaplacen právní servis, reklama, focení atd. Ostatně z důkazů předložených žalobcem ani nevyplývá, jak se tyto částky, které zaplatil, konkrétně mají vztahovat k předmětné bytové jednotce. Nelze rovněž opominout, že pokud se žalobce domáhá těchto částek na základě smlouvy o spolupráci, postupuje v rozporu se smlouvou, neboť tyto částky (vynaložené náklady) by měly být podle čl. III odst. 1 písm. b) smlouvy odečteny od výsledné kupní ceny (která se však nerealizovala) a žalobce byl měl nárok na polovinu výnosu. Totéž pak platí ve vztahu k částce 5 520 Kč, které se žalobce domáhal z titulu náhrady nákladů na materiál, který měl být využit na úpravy předmětné bytové jednotky. K tomuto tvrzení žalobce sice předložil účtenky a faktury, dle nichž jakýsi stavební materiál a nářadí nakoupil, avšak bez dalšího z nich nevyplývá, že se vztahují k rekonstrukci předmětné jednotky. Žalobce proto v tomto směru neunesl důkazní břemeno, a to přestože byl ve vztahu k zakoupenému materiálu vyzván postupem podle § 118a odst. 3 o. s. ř. (aby předložil důkazy k tvrzení, že vynaložil náklady v celkové výši 5 520 Kč v souvislosti s předmětnou bytovou jednotkou).

31. Pokud se žalobce dále domáhal zaplacení částky 4 567 Kč za varnou desku do kuchyně a 8 500 Kč za výměnu hlavic u topení, žalovaný tyto položky nesporoval. Žalovaný nicméně namítal, že tyto částky již žalobci zaplatil, k tomuto tvrzení však doložil pouze doklad o zaplacení částky 26 000 Kč dne 7. 9. 2021, téhož dne však mezi účastníky proběhla e-mailová komunikace, dle níž žalovaný tuto částku žalobci zaslal jakožto omylem„ převedenou mzdu 26 000 Kč“ s tím, že ho žádal, aby ji již v budoucnu nezasílal a že je to naposledy, co zasílá omylem převedené prostředky zpět. Nadto nelze přehlédnout poznámku„ vrácení mzdy“ na oznámení o provedení příkazu k úhradě ze dne 7. 9. 2021. Žádnou jinou platbu žalobci žalovaný nedoložil, rovněž by v tomto směru poučen podle § 118a odst. 3 o. s. ř., tedy ve vztahu k tvrzení o úhradě této částky žalovaný neunesl břemeno důkazní. Soud proto podle § 2991 odst. 1 a násl. o. z. uložil žalovanému, aby žalobci tyto částky zaplatil (výrok II.).

32. Žalobce dále žádal po žalovaném náhradu škody ve výši vyplacené mzdy na základě pracovní smlouvy za období od května do srpna 2021 v celkové výši 99 717 Kč, s tím, že tuto částku mu zaplatil za práci, kterou žalovaný provedl na předmětné jednotce. V tomto směru však žalobce soud nepřesvědčil, že by žalovaného ve skutečnosti zaměstnával na pozici zedníka, popř. jiné obdobné pozici, neboť toto z provedených důkazů nevyplývá. V řízení byla předložena toliko pracovní smlouva, dle níž měl žalovaný vykonávat pro žalobce práci na pozici manažera, žalobce nepředložil popis pracovní činnosti žalovaného, rovněž svědci vypovídali v tomto směru v rozporu, svědek [příjmení] totiž uvedl, že žalovaný byl u žalobce zaměstnán jako manažer, neboť měl komunikovat s klienty z Ruska, což odpovídá předložené pracovní smlouvě. Soud tak má za prokázáno, že mzda byla žalovanému vyplácena v souladu s předloženou pracovní smlouvou, žalobci tak nemohla vzniknout škoda ve výši fakticky vyplacené mzdy, soud proto i v rozsahu částky 99 717 Kč žalobu zamítl.

33. S ohledem na vše shora uvedené soud žalobu co do částky 1 391 237 Kč, tedy součet částek ve výši 1 115 000 Kč, 121 000 Kč, 15 000 Kč, 5 520 Kč a 99 717 Kč, zamítl (výrok I.) a co do částky 13 067 Kč, tedy 4 567 Kč a 8 500 Kč, žalobě vyhověl (výrok II.). O úroku z prodlení soud přitom rozhodl podle § 1970 o. z., přičemž jeho výše vyplývá z nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky. Splatnost vyplývá ze zaslané předžalobní výzvy ze dne 11. 4. 2022.

34. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 3 o. s. ř. (výrok III.), kdy byl žalobce neúspěšný jen v nepatrné části, proto mu byla přiznána náhrada nákladů spojených se zastoupením advokátem, které jsou tvořeny 6 úkonů právní služby po 13 900 Kč při tarifní hodnotě 1 391 237 Kč (§ 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění pozdějších předpisů, dále jen„ vyhláška“, a to písm. a) převzetí a příprava zastoupení, písm. d) vyjádření ze dne 8. 9. 2021, účast při jednání 1. 12. 2022, vyjádření ze dne 9. 1. 2023, účast při jednání 16. 2. 2023, účast při jednání 4. 4. 2023, když jejich výše je dána § 7 ve spojení s § 8 odst. 1 této vyhlášky) a 6 náhradami hotových výdajů po 300 Kč (§ 13 odst. 4 uvedené vyhlášky). Celkové náklady žalovaného tedy činí 103 092 Kč (zahrnující ve smyslu § 137 odst. 3 o. s. ř. rovněž náhradu za 21% daň z přidané hodnoty z odměny advokáta), byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.) a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

35. O nákladech státu soud rozhodl podle § 148 odst. 1 zák. č. 99/1969 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ o. s. ř.“) dle něhož má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Jelikož žalovaný byl ve věci úspěšný, soud uložil povinnost nahradit státu náklady řízení žalobci, kterému rovněž byla v řízení uložena povinnost nahradit žalovanému náklady řízení. V souladu s výše cit. § 148 odst. 1 o. s. ř. tak bylo žalobci uloženo nahradit státu náklady řízení sestávající z tlumočeného vyplaceného tlumočníkovi [celé jméno tlumočníka] ve výši 1 850 Kč (usnesení ze dne 7. 3. 2023, č. j. 11 C 221/2022-160). Soud proto žalobci dle výše citovaného ustanovení uložil povinnost částku v této výši státu nahradit (výrok IV.).