11 C 264/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní JUDr. Kateřinou Kyselovou ve věci žalobci: osobní údaje žalobce bytem adresa žalobce a žalobkyně b) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně oba zastoupeni advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa oba zastoupeni advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 3 236 905 Kč s příslušenstvím

I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobci domáhali, aby žalovaní společně a nerozdílně zaplatili částku 3 236 905 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 3 236 905 Kč od 10. 7. 2019 do zaplacení.

II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši 361 287,85 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám jejich zástupce.

1. Žalobci se domáhali po žalovaných zaplacení 3 236 905 Kč s příslušenstvím z titulu vadného předmětu plnění s tím, že dne 16. 4. 2018 byla uzavřena kupní smlouva (předmětem je stavba [adresa], jež je součástí pozemku parc. č. st. [anonymizováno], k. ú. a [územní celek]), kdy kupní cena činila 14 000 000 Kč. Předmět smlouvy byl předán 17. 7. 2018, součástí bylo také prohlášení, že nemovitost nemá žádné vady. V průběhu prohlídky byli žalobci ujišťováni panem [příjmení] (zástupce žalovaného), že kupní cena odpovídá vysoké kvalitě stavby, nebudou nutné další investice (původně inzerováno za 17 milionů), přičemž při prohlídkách nebyly objeveny žádné zjevné vady. Žalobci nemovitost koupili s tím, že již nebudou nutné žádné další investice a že je nemovitost ve výborném technickém stavu, také vycházeli z informace, že nemovitost je po rekonstrukci. V květnu 2019 nahlédli do dokumentace nemovitosti u stavebního úřadu, kdy zjistili skutečný rozsah provedených rekonstrukcí, tedy že v roce 1993 proběhla kompletní rekonstrukce (stropní konstrukce a střechy), 2016 vstupní portály a fasáda výměna okenní výplně za dřevěná okna, lokální opravy vnitřních povrchů (opatření proti vlhkosti). V průběhu užívání se projevily závady a poruchy, konkrétně zatékání střechou, nemožnost vytopit na požadovanou teplotu z důvodu nedostatečné teplé vody v otopném systému, nefunkčnost některých radiátorů a ohřívače užitkové vody – toto se projevovalo už v předchozích topných sezonách (což se dozvěděli od předchozích nájemců), v zimě 2019 špatně odtékala kanalizace – toto bylo vyřešeno na náklady žalovaného, dále promrzání stěn, voda poté na stěnách kondenzovala a vytvořily se plísně, vady byly sděleny v srpnu 2018 po intenzivních deštích, kdy se vada projevila – o této vadě žalovaný věděl a neinformoval o ní žalobce (toto už namítala předchozí nájemnice), kdy i předchozí nájemníci z tohoto důvodu požadovali slevu z nájemného. S ohledem na uvedené žalobci nechali prověřit technický stav budovy, kdy zjistili tři zásadní vady (skryté): H03 – zatékání vody do interiéru a konstrukcí netěsnostmi hydroizolace spodní stavby po obvodu objektu, H13 – pronikání vody pod krytinu šikmé střechy, U01 – nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy. Vady byly žalovanému oznámeny a byla uplatněna sleva ve výši 3 236 905 Kč (včetně DPH), u některých vad původně požadováno, aby je žalovaný odstranil, protože tak neučinil – změna práva z vadného plnění. Výše slevy je určena dle výše nákladů na sanace zjištěných vad, které byly stanoveny v dokumentu Vady nemovitosti, a které bylo nutno vynaložit na navrácení nemovitosti do stavu, jaký při koupi očekávali. Žalobci vyzvali žalované k odstranění vad a úhradě shora uvedené částky 28. 6. 2019 Tyto vady považují žalobci za vady skryté, neboť je jako laici nemohli rozpoznat běžnou prohlídkou věci za vynaložení obvyklé pozornosti, přičemž byli zástupcem žalovaných ujištěni o bezvadnosti nemovitosti. Není možné po kupujícím požadovat, aby si před koupí zajistili účast odborné osoby, když zákon předpokládá pouze provedení běžné prohlídky za vynaložení obvyklé pozornosti, skryté vady mohou žalobci uplatňovat až do pěti let od nabytí. Žalobci kupovali nemovitost pro sebe, nikoli pro podnikání.

2. Žalovaní navrhli, aby byla žaloba zamítnuta. Žalobci neprokazují, že nemovitost vykazovala vady v době prodeje (při přechodu vlastnictví a nebezpečí vzniku škody). Žalobci si mohli vyhotovit v době jednání o koupi nemovitosti technický průkaz, nemovitost zakoupili pro generování dalších zisků – žádný prostor zde není kolaudován jako byt – proto nejednali jako slabší smluvní strana, ale měli dbát svých práv a povinností a postupovat s maximální opatrností. Ve věci proběhlo několik prohlídek, při některých prohlídkách si s sebou přivedli i odborníka a byla jim dokonce nabídnuta i sleva 1 900 000 Kč oproti původní požadované ceně, nemovitost tak byla tak prodána pod cenou s tím, že sleva z kupní ceny byla poskytnuta nejen z důvodu, že žalobci neměli prý na koupi dost peněž, ale i právě vzhledem k celkovému stavu nemovitosti, kdy žalobci byli panem [příjmení] upozorněni na nutnost dalších udržovacích prací a na skutečnost, že při silných bouřích může zatékat do budovy přes střechu. Pokud žalobci požadují shora uvedenou částku, neuvádějí k tomu žádný relevantní podklad. Budova je 150-200 let stará, byla zřejmé, že budova bude vykazovat určitou míru opotřebení. Žalobci užívají nemovitosti již dva roky, vady tak mohli a měli uplatnit mnohem dříve. Žalovaní nikdy netvrdili, že nemovitost je ve výborném technickém stavu a nebude třeba dalších investic, naopak žalobci byli upozornění na stav domu (dokonce při jednání žalobce nesouhlasil s tím, aby byla žalobcům poskytnuta záruka, protože se jedná o historický objekt a předkládá se, že bude třeba průběžných oprav). Vady navíc nebyly oznámeny řádně – oznámení postrádá konkrétní vytčení konkrétních vad, pouze se odkazuje na odborné vyjádření, které bylo přílohou. Žalovaní dále namítají, že žalobcům nic nebránilo při prohlídkách se svým odborníkem sondy za účelem zjištění případných vad. Stav střechy byl dle žalovaných projednán s žalobcem a) zástupcem žalovaného 1) panem [příjmení], který seznámil žalobce a) s tím, že je třeba formou údržby provádět dílčí opravy. Dům je starý 150-200 let a v té době se izolace základů nedělaly, sklepy jsou odvětrávané a žalobce a) si je několikrát prohlédl. Pod vzduchotěsností si lze jen těžko cokoli představit.

3. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení a také výslechem navržených níže uvedených svědků (ust. § 126 a 129 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen„ o. s. ř.“).

4. Na základě provedených důkazů soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

5. Městský úřad Klatovy vydal dne 1. 2. 2007 kolaudační rozhodnutí, kterým bylo povoleno užívání stavby Klatovy – stavební úpravy 2. NP, které obsahuje Kosmetika, kadeřnictví a tetovací místnost, kosmetika, čekárna, solárium, WC a umývárna, koupelna, WC, Prodejna nepotravinářského zboží, Chodba, denní místnost-dětský koutek, předsíň a čekárna, kancelář, 2x umývárna, 2x WC (prokázáno kolaudačním souhlasem s užíváním stavby ze dne 1. 2. 2007, čl. 34). Městský úřad Klatovy vydal dne 4. 9. 2017 kolaudační souhlas, který je dokladem o povoleném účelu užívání stavby – Stavební úpravy objektu [adresa] [část obce] (prokázáno kolaudačním souhlasem s užíváním stavby ze dne 4. 9. 2017, čl. 32).

6. Před uzavřením smlouvy spolu účastníci intenzivně jednali po dobu téměř 5 měsíců, s tím, že žalobci požadovaná 12 měsíční záruka nebyla prodávajícími odsouhlasena s tím, že se jedná o historický objekt a lze předpokládat potřebu průběžného provádění různých oprav (prokázáno e-mailovou komunikací od února 2018 do června 2018 na čl. 20-25).

7. Žalobci a žalovaní spolu uzavřeli smlouvu ve formě notářského zápisu, kterou došlo k převodu vlastnického práva k pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [část obce], [adresa], lk. Ú. [obec], obec Klatovy, z žalovaných na žalobce za kupní cenu 14 000 000 Kč. Strana prodávající prohlásila, že jí nejsou známy žádné skryté vady, na které by měla stranu kupující upozornit. Strany si dále sjednaly, že průkaz energetické náročnosti se nevyhotovuje s ohledem na stáří budovy, současně se strany dohodly, že kupující strana nemůže požadovat žádnou záruku s ohledem na stáří převáděných nemovitostí (prokázáno kupní smlouvou ze dne 14. 4. 2018 sepsanou ve formě notářského zápisu, NZ 39/ 2018, N 51/2018, čl. 52). Nemovitost byla předána dne 17. 7. 2018 (prokázáno protokolem o předání a převzetí nemovitostí ze dne 17. 7. 2018, čl. 57).

8. Žalobci oznámili žalovaným oznámením ze dne 28. 6. 2019 vady nemovitosti, přičemž se má jednat o vady skryté, tyto vady jsou definovány v příloze 1 tohoto oznámení. Žalobci požadovali z titulu práva z vadného plnění přiměřenou kupní slevu z kupní ceny a nikoli s požadavkem na odstranění vady. Celkem žalobci žádali 3 236 905 Kč včetně DPH (prokázáno oznámením vad nemovitosti ze dne 28. 6. 2019, čl. 58, včetně podací stvrzenky na čl. 60 a dodejky na čl. 60 a 61 p.v.). Žalovaní tento nárok žalobců odmítli s tím, že nebylo prokázáno, že by namítané vady nemovitost vykazovala v době prodeje (prokázáno vyjádřením k výzvě k zaplacení ze dne 8. 7. 2019, čl. 63).

9. Žalovaní podali na žalobce trestní oznámení pro podezření ze spáchání pokusu zločinu podvodu a přečinu pomluvy (prokázáno trestním oznámením ze dne 10. 9. 2019, čl. 27, úředním záznamem o podaném vysvětlení 1. žalovaného ze dne 10. 10. 2019). Žalovaní byli policejním orgánem vyrozumění, že ze strany žalobců k podvodnému jednání ani pomluvě nedošlo, přičemž se v dané věci jedná o spor občanskoprávní, proto byli odkázáni na občanskoprávní soudní řízení (prokázáno vyrozuměním PČR, KŘP Plzeňského kraje, ze dne 5. 11. 2019, čl. 33).

10. Žalobci vyzvali žalované k zaplacení žalované částky rovněž předžalobní výzvou (prokázáno vyjádřením ze dne 2. 8. 2019, čl. 64, včetně podací stvrzenky na čl. 68 a dodejek na čl. 68 p.v.).

11. K žádosti žalobců bylo [právnická osoba] – Znalecký ústav zpracování posouzení vad předmětné nemovitosti, kterým byly zjištěny 3 vady, a to: H03 – zatékání vody do interiéru a konstrukcí netěsnostmi hydroizolace spodní stavby po obvodu objektu (sanace požadující nové hydroizolace spodní stavby, opravu ukončení hydroizolace ze strany ulice, oprav vnitřních omítek, sanační omítky v částce 1 749 200 Kč s tím, že současná vlhkost je odváděna skrze větrací otvory do interiéru), H13 – pronikání vody pod krytinu šikmé střechy (sanace požadující zej. kompletní rekonstrukci střechy v částce 714 000 Kč), U01 – nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy (kompletní demontáž podhledu obytného podkroví v částce 351 500 Kč) s celkovou cenou sanace 2 814 700 Kč. K popisu nemovitosti je v tomto posouzení konstatováno, že v letech 1993 -1996 proběhla kompletní rekonstrukce stropních konstrukcí, kompletní rekonstrukce střechy (prokázáno posouzením vad nemovitosti zpracovaným [právnická osoba] – Znalecký ústav, příloha B). Dne 23. 6. 2019 byl vydán technický průkaz nemovitosti – varianta KOMPLET, kterým byly vyčísleny celkové náklady na sanaci nemovitosti ve výši 4 273 300 – 4 505 100 Kč zahrnující rizika statiky, izolace proti vodě, povrchy, bezpečnost a požární bezpečnost, úniky tepla, zdravotní nezávadnost, technická zařízení (prokázáno technickým průkazem nemovitosti, příloha A).

12. Národní památkový ústav, územní odborné pracoviště v Plzni, vydal dne 27. 7. 2016 vyjádření k stavebním úpravám předmětné nemovitosti, v němž je konstatováno, že předmětný dům byl vystavěn na starších základech, několikrát stavebně upravován, nejvýrazněji v roce 1899 a zvláště kolem roku 1926 (prokázáno vyjádřením Národního památkového ústavu, čl. 75).

13. V období od října 2017 do ledna 2018 byly ohledně předmětné nemovitosti vydány inzeráty nabízející jeho prodej, v nichž je nemovitost popisována jako„ po celkové rekonstrukci“,„ ve velmi dobrém stavu“ (prokázáno inzeráty na serveru [anonymizováno] a inzerce [webová adresa], čl. 83-84).

14. V reakci na poptávku žalobce a) žalovaný 1) reagoval s informacemi, že dům je po významné úpravě,„ nemovitost je v pohodě, pronajatá, já chci prodat, ale v žádném případě nemusím, nejsem pod žádným tlakem“ (prokázáno emailem žalovaného 1) ze dne 16. 1. 2018, čl. 85).

15. Žalovaný 1) je držitelem 20 živnostenských oprávnění (mj. nákup, prodej a údržba nemovitostí), je aktivní v projektu„ Prodej bytů v Klatovech“, je jednatelem obchodní společnosti [právnická osoba] s předmětem podnikání výroba, obchod a služby, který je vlastníkem nemovitostí (prokázáno výpisem z veřejné části Živnostenského rejstříku osoby žalovaného 1), čl. 86-94, výpisem na čl. 95, výpisem z obchodního rejstříku na čl. 97, výpisem z katastru nemovitostí, čl. 98).

16. V rámci stavebních úprav předmětné nemovitosti byla Projekční kanceláří – [celé jméno svědka] v červenci 2004 vypracování Průvodní zpráva a technická zpráva, v níž bylo mj. konstatováno, že je zřejmé, že stavební konstrukce jsou bez izolací proti zemní vlhkosti (prokázáno Průvodní zprávou a technickou zprávou, čl. 101-102).

17. Ohledně předmětné nemovitosti proběhly 3 rekonstrukce: v roce 1994 -1996 mj. rekonstrukce střechy (resp. výměna krovu a střešní krytiny, včetně vikýřů), dále v roce cca 2006 2007 (vybudování fitness a posilovny, včetně udržovacích prací jako opravy omítek, oprava a výměna obkladů a dlažeb) a další v roce 2017 ve vztahu ke vstupu do přední části objektu a úpravy kanceláří v 1. NP (prokázáno stavebním povolením ze dne 22. 9. 1993 na čl. 120, rozhodnutím Okresního úřadu v Klatovech, oddělení kultury ze dne 14. 7. 1993 na čl. 121, včt. souhrnné technické zprávy na čl. 122-130, žádostí o stavební povolení na čl. 131, včt. příloh na čl. 132, stavebním povolením ze dne 11. 10. 2002 na čl. 133-134, prohlášením ke stavebnímu povolení na čl. 135, ohlášením udržovacích prací ze dne 10. 7. 2006 na čl. 146, průvodní zprávou, souhrnnou technickou zprávou na čl. 147-152, technickou zprávou pro vydání stavebního povolení zpracovanou Ing. [příjmení] a Ing. [celé jméno svědka] na čl. 153-154, jakož svědeckým výslechem svědka [příjmení] a ing. [celé jméno svědka]).

18. Z ostatních provedených listinných důkazů soud nezjistil nic podstatného pro posouzení věci. Pokud byly u ústního jednání konaného dne 18. května 2021 žalobci předloženy listiny týkající se korespondence stran zatékání (včetně obrazových snímků stavu zatékání) mezi zástupcem žalobce 1) panem [příjmení] a nájemkyní předmětného domu Ing. [příjmení], soud tyto k důkazu neprovedl, neboť byly předloženy po uplynutí koncentrační lhůty dle § 118 b o.s.ř.

19. Ze svědecké výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že celá věc začala v lednu 2018, kdy pan [celé jméno žalobce] reagoval na inzerát pana [celé jméno žalovaného], pan [příjmení] předal kontakt na svědka s tím, že se o tuto věc bude starat on, tedy prohlídky, informace atd. Jednalo se z jeho strany o běžný postup. Proběhlo několik jednání, 5 nebo 6, vždy s panem [celé jméno žalobce]. Několikrát prošli celý dům, od sklepa až nahoru. Byli také na půdě. Pan [celé jméno žalobce] se zajímal, jestli není ve sklepě vlhkost, sám se přesvědčil, že není a že jsou sklepy dobře větrané. Dále byl pan [celé jméno žalobce] upozorněn na stav střešní krytiny, která je z let 1995 -1996. Svědek jej upozorňoval, jak střecha vypadá, neboť místy je vidět, že jsou šindele pokroucené, zvlněné, říkal mu, že ohledně střechy se dělala jen běžná úprava a udržovací práce. Pan [celé jméno žalovaného] totiž zvažoval, že by se na dům postavila ještě nástavba a pak by se střecha dělala úplně nová. Svědek pana [celé jméno žalobce] informoval, že střecha není v ideálním stavu a musí se do ní investovat. Na problematiku střechy jej svědek upozorňoval, když byli ve vnitrobloku a odtud pozorovali střechu. Svědek pana [celé jméno žalobce] dokonce výslovně posílal za paní [příjmení], která v té době měla pronajatý prostor pod střechou za účelem, aby se jí přímo zeptal, zda jsou tam se střechou nějaké problémy. S paní [příjmení] několikrát řešili zatékání, vždy to řešili nějakou opravou nebo kompenzací. Ve sklepě byli jednou, nejsou tam omítky a je tam uděláno provětrávání, to je vidět a na to pana [celé jméno žalobce] upozornil, že v jedné stěně jsou vidět trubky, na to mu ukazoval, k čemu to slouží. Pan [celé jméno žalobce] byl celkově málomluvný a na nic z uvedeného nereagoval. Elektroinstalace se nediskutovaly, jsou tam takové, jak odpovídají normě. Konkrétně se řešil stav kanadského šindelu, že je na hraně životnosti, v tomto jsou také problémy se zatékáním do prostoru paní [příjmení]. Na střešní krytinu svědek konkrétně upozorňoval. Některá setkání byla bez prohlídky domu. Řešila se např. problematika energií, nájmu a nájemců v domě. Pana [celé jméno žalobce] zajímalo, za jakých podmínek jsou prostory pronajímány, jaká je solventnost nájemců a na jak dlouho jsou smlouvy uzavřeny, s ohledem na toto má svědek za to, že dům kupoval za účelem zisku. Následně se cena dohodla, uzavřel se pro jistotu dokument, že jsou majiteli oba manželé [příjmení] jako vlastníci. Cena byla v rámci jednání a prohlídek následně snížena, důvodem byl jak stav domu, tak vyjednávání o ceně. Pak se sešli u notářky, kdy se objevila prvá výhrada, tedy že s ohledem na stáří domu a opotřebení se na dům nemůže vztahovat záruka, o tom se v notářské kanceláři diskutovalo, i paní notářka manžele [příjmení] přesvědčovala, že s ohledem na stáří domu a jeho stav není možné záruku dát. Proto se dohodli na formulaci, která je ve smlouvě, tedy že prodávající maximálně pomůže situaci řešit. U předání se dům formálně prošel, svědek představil nájemníkům pana [celé jméno žalobce] jako nového majitele. Žádné problémy ohledně domu se neřešil, pak přišla písemná výzva, že jsou zde vady. Před touto výzvou žádné výhrady nebyly. Prvá velká rekonstrukce domu byla za předchozího vlastníka v roce 1995, ta se týkala jen toho traktu u ulice, nikoli zadního traktu. Pan byla rekonstrukce v roce 2007, kdy se upravovaly půdní prostory pro wellness studio. Poslední rekonstrukce byla 2017, ta se týkala vstupu do obchodu z přední ulice, součástí toho byla úprava kanceláří v 1. patře, úprava a oprava oken a omítek v zadní části. O tom se hovořilo s panem [celé jméno žalobce]. V rámci schůzek hovořili také o tom, že dům je v podstatě nebytový. Pan [celé jméno žalobce] nehovořil při prohlídkách o tom, že by chtěl přizvat nějakého odborníka, naopak svědek jej nasměroval na místního projektanta, pana [celé jméno svědka], který se podílel na všech rekonstrukcích domu od roku 2004 dále, že tento mu může o domě říct asi nejvíce. Pan [celé jméno žalobce] na tuto informaci reagoval jako obvykle, tedy vzal ji na vědomí a nekomentoval. V souvislosti s tímto svědek telefonicky pana [příjmení] kontaktoval, že je možné, že se na něj obrátí. Svědek pana [celé jméno žalobce] výslovně upozorňoval, že není problém se do domu kdykoli zajít podívat, popřípadě si u něj může vyzvednout klíče, aby se dostal, kam potřebuje, k tomu ale nedošlo. Pan [celé jméno žalobce] se ozval pouze kvůli prohlídce znalce v souvislosti s úvěrem. K sádrokartonu v přízemí, kdy jsou omítky odstraněny, jak je uvedeno v odborném vyjádření, svědek uvádí, že základové stěny jsou nosné, v souvislosti s tím, že nemají izolaci základů, neboť se stavěly v době, kdy ještě izolace prováděny nebyly, vyhnala se tam vlhkost stěnou nahoru, a docházelo k tomu, že se olupuje omítka. Jsou 2 možnosti řešení, buď omítku otlouci a nahodit sanační omítku, která vydrží asi 5 let, a poté se začne opět odlupovat, anebo 2. možností je, že se otluče omítka, zeď se nechá dýchat a před tuto zeď je postavena zeď ze sádrokartonu. Takovýto postup je běžný a používá se i na základech. Toto panu [celé jméno žalobce] nesděloval, neboť se jedná o běžnou stavební úpravu. Záruku nechtěli poskytnout, protože hlavní konstrukce stavby je stará 150 let, možná více. Pokud svědek žalobcům uvedl, že dům je ve velmi dobrém stavu, pak toto bylo oznámeno s výhradou střechy, kde je nutná její výměna, zbytek je standardní.

20. Ze svědecké výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že si pronajímá střešní prostor v nemovitosti od roku 2014 dosud, kdy do tohoto prostoru při dešti zatéká, tak zhruba 6-8x za rok. Pokud zatékání nebylo hodně, tak ani nikoho neinformovala. Vypadalo to tak, že kapalo ze zdi. Zpočátku byly zdi jen mokré, poté již musela použít i kyblíky a lavory, kde se voda zachytávala. Problém řešila s panem [příjmení]. V létě 2018 volala panu [příjmení], že je opět problém se zatékáním a ten jí řekl, že došlo ke změně vlastníka a má to řešit s ním. S manželi [příjmení] o tom nemluvila, ani nevěděla, že jsou noví vlastníci. Zatékání bylo jednoznačně způsobeno střechou. Problém se zatékáním nebyl uspokojivě vyřešen, léta se ty škody táhly a léta tam teklo, např. skříně byly zezadu zplesnivělé a museli vyměňovat koberec. Od pana [příjmení] jí byla např. např. nabízena kompenzace ve formě barev k vymalování, jiná nikoli, nebyla jí poskytnuta sleva z nájmu. Pan [celé jméno žalobce] nechal střechu opravit, konečně je tedy situace k její spokojenosti vyřešena. Nezatéká již v takové míře, občas jsou mokré stěny, ale to bude asi vyžadovat rozsáhlejší rekonstrukci. S panem [příjmení] to řešila tak, že mu volala, psala SMS nebo e-mail, většinou slíbil, že to opraví.

21. Ze svědecké výpovědi svědka [celé jméno svědka] soud zjistil, že spolupráce se žalovaným byla průběžná, pokud chtěl nějaké opravy, tak se na něj obrátil. Střecha zůstala tak, jak byla v roce 2002 nebo 2003 budova převzata, neproběhla zde celková rekonstrukce, pouze dílčí věci. Ohledně zatékání do půdního prostoru mu není známo nic, pan [příjmení] se na něj nikdy v této věci neobrátil. Naposledy na nemovitosti pracoval tak 4 roky zpět v souvislosti se změnou užívání nebytových prostor v přízemí. Budova je staršího data, nelze nalézt takovou stavbu, která by byla provedena s hydroizolací. Konstrukce střechy byla hotova v době, kdy dům přebíral investor, ten pak žádné opravy ohledně rekonstrukce střechy neprováděl. Pokud sklon střechy neodpovídá požadavkům výrobce střešních oken, pak pod střešní krytinou musí být asfaltový pás. [ulice] činnost je více méně doložená na stavebním úřadě a odpovídají tomu dokumentace ve stavebním řízení. K technické zprávě z července 2004, která je svědku předložena, svědek uvádí, že investor po něm chtěl, aby zhodnotil stav nemovitosti, dále však pak bylo na investorovi, aby mu řekl, zda s tím tedy se bude něco dělat. V závěru své zprávy dával doporučení, které je zde uvedeno, a to např. v části B technická zpráva pod položkou 01/zimní práce a základy, uvedená věta doporučeno provést technický průzkum. Vlhkost stavby by se dala řešit nejlépe chemickou injektáží, toto ale majitel po něm nechtěl. Svědek nebyl ze strany pana [příjmení] informován, že by se za ním měl stavit pan [celé jméno žalobce] a ten se pak na stav domu také neptal. Co se týče zatékání do půdního prostoru, jedná se o běžnou problematiku s ohledem na předmětnou nemovitost, popř. na její stáří, v daném předmětném objektu je na střeše kanadský šindel. Z obecně technických informací týkající se tohoto materiálu vyplývá živostnost tohoto materiálu cca 20-25 let. Z toho svědek usuzuje, že živostnost tohoto materiálu někdy v těchto dnech (s ohledem na okolnost, že rekonstrukce celková byla v roce 1995 [číslo]) je již za zenitem. Celková rekonstrukce střechy (kompletně celá) byla provedena ještě majitelem před panem žalovaným, tedy v roce 1995 -1996. Pokud je provedena střešní krytina z kanadského šindele, znamená to, že obecně se musí počítat s rekonstrukcí cca po 20-25 letech užívání, zrovna tento druh krytiny, který byl dáván do provozu někdy v 90. letech, tento postup vyžaduje. Stav domu svědek hodnotí tak, že tento stav odpovídal stavu domu jeho charakteru a stáří. Svědek by danou střechu neoznačil za havarijní stav, prostě je stará a problém se střechou zde odpovídá charakteru a stáří domu.

22. Z účastnické výpovědi žalobce a) soud zjistil, že k prodeji domu se dostal přes inzerát [anonymizováno], který tam byl již v roce 2017. V inzerátu bylo uvedeno, že dům je po celkové rekonstrukci, ve velmi dobrém stavu a že prostory jsou pronajímány, tedy jedná se o investiční příležitost. Proběhly 2 prohlídky, u všech byl pan [příjmení], který sděloval, že dům je po rekonstrukci s tím, že ten dům byl koupen, zrekonstruován a teď je atraktivnější nabízen k prodeji. Žalobce požadoval záruku 12 měsíců, což bylo odmítnuto s tím, že žalovaný argumentoval, že budova je více než 150 let stará, že na takové věci se záruka nedává. O tom, že do domu teče, se dozvěděl od p. [příjmení], která mu volala v měsíci srpnu roku, kdy dům koupil, to byla první informace o tom, že do domu zatéká. Pak nato obratem volal p. [příjmení], on říkal, že o tom ví. Při koupi žalobce a) vyžadoval dokumentaci ohledně nákladů domu (např. topení), dále velikosti prostor, problematiku nájemních prostorů, jak jsou tyto prostory zrekonstruovány. K prohlídce si přivzal pouze odborníka – znalce z České spořitelny, který psal pro tuto spořitelnu zprávu. Odhad byl nižší než kupní cena, což ho neznepokojovalo, když se jednalo o tržní cenu. Před koupí s nájemníky nemluvil, neoslovili jej. Po oznámení paní [příjmení] toto zatíkání řešil, nicméně paní [příjmení] odjela na dovolenou, pak to znovu řešili až na podzim a závada se poté neprojevila, to až s příchodem sněhu, pak zjistil, že v rekonstruovaných prostorách v 1. patře, které jsou předělány na byty, se objevuje voda a neodtéká odpad. Některé věci řešil pana [příjmení]. Problém se objevuje znovu při přívalových deštích, ale nemusí se chodit s kbelíkem, je to tam vlhké.

23. Veškeré takto provedené důkazy je třeba odpovídajícím způsobem zhodnotit. Při jejich hodnocení soud postupoval podle § 132 o. s. ř. a hodnotil je dle své volné úvahy jednotlivě i ve vzájemné souvislosti. Ostatní provedené důkazy soud zhodnotil, nicméně dospěl k závěru, že z nich nelze vyvodit žádné relevantní skutkové či právní závěry pro rozhodnutí ve věci.

24. Na základě výše uvedeného dospěl soud ke skutkovému závěru, že žalobci se domáhají přiměřené slevy z kupní ceny z titulu vadného předmětu plnění (pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba [část obce], [adresa], lk. Ú. [obec], obec Klatovy), celkem ve výši 3 236 905 Kč. Žalovaný odmítl žalobcům tuto slevu poskytnout, neboť cena nemovitosti byla sjednána s ohledem na stáří, opotřebovanost a stav domu, který byl žalobcům znám.

25. Podle ust. § 2079 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ o. z.“) se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Podle ust. § 2031 o. z. se v ostatním (tedy mimo ustanovení § 2128 - § 2130 o. z.) na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

26. Podle ust. § 2084 o. z. prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví.

27. Podle ust. § 2099 o. z. je věc vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci. Podle ust. § 2095 o. z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý. Podle ust. § 2096 o. z. Při určení jakosti nebo provedení podle smluveného vzorku nebo předlohy musí věc jakostí nebo provedením odpovídat vzorku nebo předloze.

28. Podle ust. § 2100 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

29. Podle ust. § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

30. Podle ust. § 2107 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

31. Žalobci jako kupující a žalovaní jako prodávající uzavřeli kupní smlouvu dle ust. § 2079 o. z., jejímž předmětem byly nemovitosti (pozemek parc. č. st. 646 o výměře 418 m2, jehož součástí je stavba [část obce], [adresa]) za cenu 14 000 000 Kč. Žalobci se následně domáhali po žalovaných zaplacení částky ve výši 3 236 905 Kč z titulu přiměřené slevy z kupní ceny s tím, že předmět koupě trpí níže zásadními vadami, a to zatékáním vody do interiéru a konstrukcí netěsnostmi hydroizolace spodní stavby po obvodu objektu, pronikání vody pod krytinu šikmé střechy a nedostatečnou vzduchotěsnosti obálky budovy. Výši této slevy žalobci určili výši předpokládaných nákladů na práce (sanační práce, včetně DPH) dle odborného vyjádření k posouzení vad nemovitosti, které si nechali zpracovat. Žalovaní odmítli tuto částku žalobci zaplatit, neboť jednak žalobci neprokázali výskyt vad (natož) skrytých v době prodeje, resp. přechodu vlastnictví a nebezpečí vzniku škody, a jednak, že případné vady odpovídají míře opotřebení nemovitosti s ohledem na stáří budovy více než 150 let, přičemž na stav střechy byl žalobce a) upozorněn zástupcem žalovaného 1), tudíž žalobci si museli být těchto vad vědomi s ohledem na stáří, opotřebovanost a technický stav domu.

32. Žalobci v prvé řadě tvrdili, že počítali s tím, že je nemovitost ve výborném technickém stavu, skvěle provedené rekonstrukci a že nebudou nutné další výrazné investice. V řízení sice bylo prokázáno, že předmětná nemovitost byla žalovaným prostřednictvím inzerce nabízena s dodatkem„ po celkové rekonstrukci“ a„ ve velmi dobrém stavu,“ z důkazů provedených u ústního jednání však nebylo prokázáno, že by žalobci byli žalovanými utvrzeni, že předmětná stavba je ve„ výborném stavu a nebude třeba dalších investic,“ když ze svědecké výpovědi svědka [příjmení] vyplynulo, že na stav domu (jak ohledně problémů se zatékáním střechy s ohledem na životnost kanadského šindele, tak ohledně stavu omítek a sklepa) byl žalobce a) při prohlídkách objektu svědkem upozorněn. Tvrzení svědka [příjmení] ohledně upozornění žalobce a) na okolnost zatékání do podkroví je sice zpochybněna účastnickým výslechem žalobce a), který tuto skutečnost popřel, nicméně vzhledem k důkazně vyšší hodnotě svědeckého výslechu (vypovídajícího před soudem po poučení o trestněprávních následcích křivé svědecké výpovědi) oproti účastnickému výslechu, má soud toto tvrzení za prokázané, když výpověď svědka [příjmení] lze hodnotit jako ucelenou, logickou, konzistentní a navazující i na jiné v řízení provedené důkazy, zejména na problematiku rekonstrukcí objektu, otázku záruky (diskutovanou jak u jednání notářky, tak v přechozí emailové korespondenci účastníků), jakož četnosti a průběhu prohlídek objektu žalobcem a). V této souvislosti soud konstatuje, že si je vědom okolnosti, že výslechem svědka [příjmení] [celé jméno svědka] nebylo potvrzeno tvrzení svědka [příjmení], že by svědka [příjmení] [celé jméno svědka] upozornil na skutečnost, že jej možná bude ohledně předmětné stavby kontaktovat žalobce a), nicméně tuto skutečnost nepovažuje soud na způsobilou znevěrohodnit výpověď svědka [příjmení] jako celku. V řízení bylo prokázáno, že předmětná stavba je starší 120 let, je označována jako historický objet, přičemž prošla novodobou rekonstrukcí. Rekonstrukce v letech 1994 -1996, 2006 a 2017 se týkaly i nové střešní konstrukce a krovu, vnitřní přestavby objektu, úpravy fasády, opravy omítek apod. Rovněž svědci [příjmení] a ing. [celé jméno svědka] (jehož svědeckou výpověď soud vzhledem jak k jeho naprosté nezaujatosti - byť zpracovával podklady pro novodobé rekonstrukce domu pro žalované, jakož ale i uvedl, že žalobce zná – tak odborné erudovanosti a místní znalosti předmětného objektu – hodnotil jako nejvíce průkaznou) vypověděli, že skutečnost, že střecha prošla před cca 25 lety rekonstrukcí (zejména jedná-li se o kanadský šindel z 90. let), neznamená, že je naprosto bez vad. Svědek [celé jméno svědka] uvedl, že popsané zatékání do prostoru nebytových prostor nájemce Ing. [příjmení] nepředstavuje havarijní stav střechy a vzhledem k typu střešní krytiny (kanadského šindele) je tento již v současné době za životností tohoto materiálu, s tím, že popsaná„ závada střešní krytiny předmětné nemovitosti odpovídá stáří střechy, použitému materiálu, charakteru a stáří domu,“ přičemž v případě, že by byl osloven před koupí tohoto domu, doporučil by kupujícím, že mohou počítat s tím, že pravděpodobně budou střechu předělávat. Na základě těchto skutečností lze vyvodit závěr, že prohlášení o tom, že budova byla kupujícími označována jako„ po celkové rekonstrukci“ a„ ve velmi dobrém stavu“ (při současném faktu, že se jednalo o historický objekt stáří v řádu minimálně 120 let a skutečnosti, že budova prošla výše uvedenými rekonstrukcemi) nesvědčí o tom, že by žalovanými byl zastírán, či skrýván stav nemovitosti, jakož skutečnost, že by z těchto prohlášení se mohli žalobci domnívat, že se jedná o budou s vlastnosti novostavby (ve smyslu, že odpovídá současným stavebnětechnickým trendům a normám tak, jako by byla postavena prakticky v 90. letech 20. století, tj. cca před 25 lety). V této souvislosti má soud za to, že nelze rozumně očekávat, že z prohlášení prodávajícího, že dům je po celkové rekonstrukci, není potřebné přihlížet ke stáří domu a mít za to, že více než 120 let starý dům bude vyhovovat nynějším požadavkům (např. na hydroizolaci či vzduchotěsnost obálky budovy), zejména pak, pokud je v kupní smlouvě uvedeno, že s ohledem na stáří budovy se strany dohodly, že kupující nemůže požadovat žádnou záruku a že nebude vyhotoven průkaz energetické náročnosti budovy.

33. Ve vztahu k vadám nemovité věci soud konstatuje, že za vady je zásadně nutno považovat nedostatek takové vlastnosti, která se u věcí téhož druhu a stáří obecně předpokládá a jejíž neexistencí je možnost využití věci podstatně snížena, případně nedostatek vlastností nebo projevů, které zejména vzhledem k obsahu smlouvy, prohlášení prodávajícího o vlastnostech nebo ustanovení právních předpisů či technických norem měla prodaná věc mít. Při prodeji použité věci je třeba rozlišovat, zda jde skutečně o vadu nebo jen o projev běžného opotřebení (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 7. 2011, sp. zn. 33 Cdo 896/2010, ze dne 20. 10. 2016, sp. zn. 33 Cdo 558/2016, ze dne 28. 1. 2004, sp. zn. 33 Odo 956/2002, nebo ze dne 31. 3. 2004, sp. zn. 32 Odo 976/2002). Soud se proto v prvé řadě zabýval povahou jednotlivých namítaných vad.

34. K problematice objektivní odpovědnosti prodávajícího za skryté vady nebo zjevné vady existující v době uzavření kupní smlouvy soudní praxe dovodila, že pokud vytčené nedostatky představují běžné opotřebení, které vzhledem ke stanovení nebo obvyklé životnosti domu odpovídají jeho stáří, provedeným (neprovedeným) rekonstrukcím a běžnému způsobu užívání i údržby, nelze se režimu skryté vady dovolávat. Sama skutečnost, že žalobci při jednání o koupi domu neměli k dispozici žádný znalecký posudek (v našem případě žalobci disponovali, popř. mohli se seznámit se znaleckým posudkem jejich úvěrující banky, který posoudil nemovitosti nižší cenou, což věděli), či zda nebyli s to bez odborných znalostí stavebně technický stav dobu posoudit, je z pohledu právní kvalifikace nároku na slevu z ceny nerozhodné (k tomu srov. rozhodnutí NS ze dne 28. 7. 2011 sp. zn. 33 Cdo 896/2010).

35. Ve vztahu k žalobci vytýkají vadě H13 – pronikání vody pod krytinu šikmé střechy a vadě U01 – nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy (problematika izolace a zateplení obytného podkroví, konkretizovaná nutnosti demontáže podhledu, jejíž sanační náklady byly vyčísleny na částku cca 350 000 Kč), soud tak s ohledem na výše uvedenou argumentaci dospěl k závěru, že se jedná o běžná opotřebení odpovídající stavebně technickému stavu domu. V této souvislosti soud odkazuje na přiléhavý závěr vyslovený Nejvyšším soudem ze dne 21. 5. 2015 sp. zn. 33 Cdo 5130/2014, který uzavřel, že„ špatný stav zdiva komínového tělesa představující běžné opotřebení nemovitosti, které vzhledem k obvyklé době životnosti domu odpovídá stáří a technickému stavu domu v době prodeje, nepředstavuje vadu ve smyslu ust. § 597 odst. 1 zák. č. 40/1964, občanského zákoníku účinného do 31. 12. 2013 (tj. vadu skrytou), a tudíž žalobkyně nemá právo na přiměřenou slevu ze sjednané kupní ceny.“ Stejně tak pokud jde o izolace obytného podkroví, u domu starého min. 120 let (byť byla v letech 1994 -1996 provedena rekonstrukce střechy), lze rovněž předpokládat, že tato patrně nebude odpovídat současným normám.

36. Pokud jde o vady H03 – zatékání vody do interiéru a konstrukcí netěsnostmi hydroizolace spodní stavby po obvodu objektu, i v tomto případu soud dospěl k závěru, že se stav odpovídá stavu domu staršímu 120 let, který nebyl – s přihlédnutím k době svého vzniku a tehdy používané technologie – opatřen izolacemi (izolace tudíž nemohly být logicky vzata vadné). Lze sice přisvědčit žalobcům, že izolace jsou skutečně základní technickou vlastností nemovitostí a absenci izolací obecně nelze zjistit při běžné prohlídce. Předmětem koupě však byla historická budova postavená před více než 120 lety (byť po dílcích rekonstrukcích prováděných v posledních cca 20-25 letech), proto žalobci měli a mohli počítat s tím, že dům opatřen izolacemi být nemusí, s tím, že žalobci si mohli kdykoli zajistit odborné posouzení vztahující se k stavebnětechnickému stavu domu (opět zej. pak, pokud samotný znalecký posudek prováděný úvěrující bankou žalobců, nemovitost ohodnotil nižší cenou). V této souvislosti lze připomenout vyjádření svědka [celé jméno svědka], který u ústního jednání uvedl, že stav nemovitosti v době jejího prodeje žalobcům odpovídal stavu domu, jeho charakteru a stáří. Nadto ve vztahu k problematice hydroizolace (konkrétně žalobci vytýkané vadě spočívající v netěsnosti hydroizolace spodní stavby) svědek Ing. [celé jméno svědka] vypověděl, že nelze nalézt stavbu obdobného charakteru, která byla postavena s hydroizolací.

37. S ohledem na provedené dokazování soud dospěl k závěru, že ve vztahu k žalobci namítaným vadám se jedná o běžné opotřebení odpovídající stáří budovy ve smyslu shora citované judikatury Nejvyššího soudu ČR. Žalobci při povaze a stáří objektu mohli a měli předpokládat, že vzduchotěsnost obálky budovy, spodní hydroizolace a stav střešní krytiny (v podobě kanadského šindele z 90. let minulého století) nebude odpovídat současným trendům, soud proto konstatuje, že pokud by žalobci vynaložili běžnou opatrnost, která by byla při koupi takto starého domu na místě, a sjednali si např. posouzení odborníkem - stavařem ještě před koupí domu, mohli tyto skutečnosti odhalit. Namítané vady byly s ohledem na stáří a stav předmětné nemovitosti zjevné a navíc o nich bylo se žalobcem a) hovořeno, nadto v situaci, kdy došlo k razantnímu snížení původně nabízené ceny o 1 900 000 Kč, která byla žalobci akceptována, přičemž žalobci ani nepopírali, že si kdykoli mohli domluvit další prohlídku a v tomto směru si zjistit o technickém stavu domu více.

38. Lze tedy uzavřít, že namítané vady byly zjevné (ve smyslu ust. § 2103 o. z.), respektive odhalitelné při vynaložení obvyklé pozornosti (v daném případě vzhledem k povaze předmětného nemovitosti, resp. jejímu stáří a historickému charakteru, zajištěním účasti odborné osoby), která by byla při koupi domu z 19. století na místě. S ohledem na vše shora uvedené soud dospěl k závěru, že je žaloba, kterou se žalobci domáhali zaplacení celkem částky 3 236 905 Kč s příslušenstvím, v celém svém rozsahu nedůvodná a zamítl ji (výrok I.).

39. Vzhledem k zamítnutí žaloby se soud námitkou žalovaných ohledně promlčení notifikace vad nezabýval.

40. O nákladech řízení (výrok II.) bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 věta prvá o. s. ř., kdy procesně zcela úspěšným žalovaným byla přiznána náhrada nákladů spojených se zastoupením advokátem za 8 úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění pozdějších předpisů, dále jen„ vyhláška“ (a to převzetí a příprava zastoupení, podání ze dne 9. 4. 2020 a 2. 4. 2021, účast na jednání dne 19. 1. 2021, 20. 4. 2021 přesahující dvě hodiny a 14. 5. 2021 přesahující dvě hodiny) a 1 úkon podle § 11 odst. 2 vyhlášky (účast při jednání, při kterém došlo pouze k vyhlášení rozhodnutí) při tarifní hodnotě 3 236 905 Kč, přičemž dle ust. § 12 odst. 4 vyhlášky náleží advokátovi za každou takto zastupovanou osobu mimosmluvní odměna snížená o 20 %, proto se jedná o 2x částku 17 008 Kč (původně 21 260 Kč za jednu osobu), tedy 34 016 Kč za jeden úkon podle § 11 odst. 1 vyhlášky a 17 008 Kč podle § 11 odst. 2 vyhlášky. Jedná se tedy celkem o částku 272 128 Kč a 17 008 Kč, celkem 289 136 Kč.

41. Dále náhrada nákladů řízení sestává z 8 náhrad hotových výdajů po 300 Kč (ust. § 151 odst. 2 věta druhá o. s. ř. ve spojení s ust. § 13 odst. 4 uvedené vyhlášky) za 9 úkonů, celkem tedy 2 700 Kč.

42. Další náklady tvoří cestovné (srov. ust. § 13 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve spojení s ust. § 157 zákoníku práce) za cestu 4x [obec] - Praha a zpět (4x 180 km) automobilem Opel, při ceně benzinu 27,80 Kč za litr (podle § 4 písm. a) vyhl. č. 589/2020 Sb.) a spotřebě 5,9 litrů /100 km, včetně základní náhrady 4,40 Kč (podle ust. § 157 zákoníku práce ve spojení s § 1 písm. b) vyhlášky č. 589/2020 Sb.), celkem 1 087,24 Kč, při čtyřech cestách se tak jedná o částku 4 349 Kč.

43. Dále žalovaný požadoval náhradu za ztrátu času, a to 24x 100 Kč (4x 4 půlhodiny po 100 Kč), soud žalovanému tuto částku přiznal podle § 14 odst. 3 vyhlášky (cesta ze sídla AK do sídla soudu trvá zhruba 1 hodinu a 15 minut), tedy celkem 2 400 Kč.

44. Soud rovněž přiznal žalovanému náhradu za 21 % DPH z mimosmluvní odměny, paušální náhrady advokáta, cestovného a náhrady za zmeškaný čas, jedná se celkem o částku 62 702,85 Kč.

45. Celkové náklady žalovaného ve výši 361 287,85 Kč byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (ust. § 160 odst. 1 o. s. ř.) a na zákonné platební místo (ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.).