13 C 205/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedou senátu Mgr. Martinem Šalamounem jako samosoudcem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce bytem adresa zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození 2. celé jméno žalované , datum narození oba bytem adresa oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 630 475 Kč s příslušenstvím, <b>I. Řízení se zastavuje v části, ve které se žalobce domáhal po žalovaných zaplacení společně a nerozdílně částky 26 600 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z této částky od 14. 12. 2018 do zaplacení.</b> <b>II. Zamítá se žaloba, kterou se žalobce domáhal po žalovaných zaplacení společně a nerozdílně částky 383 875 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z této částky od 14. 12. 2018 do zaplacení.</b> <b>III. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku 220 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z této částky od 14. 12. 2018 do zaplacení, do 3 dnů od právní moci rozsudku.</b> <b>IV. Žalobce je povinen nahradit žalovaným náklady řízení ve výši 114 589 Kč, k rukám právního zástupce žalovaných, do 3 dnů od právní moci rozsudku.</b> <b>V. Žalobce je povinen nahradit České republice, na účet Obvodního soudu pro Prahu 5, náklady řízení státu ve výši 3 949,40 Kč, do 3 dnů od právní moci rozsudku.</b> <b>VI. Žalovaní jsou povinni nahradit společně a nerozdílně České republice, na účet Obvodního soudu pro Prahu 5, náklady řízení státu ve výši 2 126,60 Kč, do 3 dnů od právní moci rozsudku.</b> 1. Žalobce se domáhal po žalovaných žalobou podanou k soudu dne 25. 11. 2019 zaplacení částky 630 475 Kč s příslušenstvím s tvrzením, že mezi účastníky byla dne 14. 6. 2016 uzavřena kupní smlouva týkající se pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, nacházející se v katastru [územní celek] (dále jen předmětný dům či nemovitost). Nemovitost byla žalobci předána dne 8. 8. 2016, přičemž mu byla prodávána jako stavba z počátku 20. století, která však měla 6 let před prodejem projít celkovou rekonstrukcí, v rámci které měly být provedeny nové vnitřní rozvody, vnitřní i venkovní omítky, měla být provedena izolace celého objektu, střešní krytina z betonových tašek s novými klempířskými prvky a nová dřevěná okna. Žalobce byl při prohlídce ujišťován, že součástí nemovitosti je předzahrádka, na které je umístěna přečerpávací jímka a dále pozemek, na němž se nachází vlastní studna. Žalobce byl rovněž informován o tom, že na protějším pozemku, který je ve vlastnictví obce, je umístěn sklad a žalovaní mají tento pozemek pronajatý. Asi měsíc po nabytí nemovitostí žalobce zjistil, že pozemek, který zakoupil, se nachází jen pod samotnou budovou, nebylo tedy pravdivé tvrzení prodávajících, že předmětem prodeje byl i prostor předzahrádky a pozemku se studnou (tyto pozemky jsou ve vlastnictví obce). Žalovaní se s žalobcem odmítli bavit o poskytnutí slevy z kupní ceny s tím, že mu již poskytli slevu ve výši 50 000 Kč. V průběhu užívání nemovitosti se potom začaly projevovat vady nemovitosti, proto si žalobce nechal zpracovat odborné vyjádření. Z něho plyne celkem 8 vad nemovitosti, kterými jsou 1) zaplavení povrchu terénu v okolí objektu a pronikání vody do objektu a konstrukcí, 2) zatékání vody do konstrukcí a interiéru netěsnostmi hydroizolace a spodní stavby, 3) pronikání velkého množství vody pod krytinu šikmé střechy, 4) trhliny a boule v omítce, opadávání omítek, 5) nedostatečné vybavení objektu z hlediska požární bezpečnosti, 6) nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy, 7) elektroinstalace – ochrana před bleskem a 8) majetkoprávní vztahy k nemovitosti. Žalobce tyto vady oznámil žalovaným bez zbytečného odkladu a uplatnil právo na slevu z kupní ceny ve výši 632 200 Kč. Tuto slevu žalobce odvodil z předpokládaných nákladů na sanaci vad a navrácení nemovitosti do stavu, který mohl očekávat při koupi. Z této částky na sanaci vad připadá 488 000 Kč, částka 73 200 Kč odpovídá dani z přidané hodnoty z uvedené částky ve výši 15 % a částka 71 000 Kč odpovídá nákladům na opatření chybějící dokumentace stavby. Žalobce svůj požadavek následně snížil o částku 1 500 Kč + DPH, požaduje tak za sanaci vad částku 486 500 Kč, za DPH částku 72 975 Kč a za náklady na dokumentaci částku 71 000 Kč.

2. Žalobce vzal v průběhu řízení žalobu zpět podáním ze dne 5. 1. 2021 o částku 26 600 Kč s příslušenstvím, když uvedl, že v žalobě vyčíslil náklady na nápravu vady označené jako majetkoprávní vztahy k nemovitosti na částku 60 000 Kč + 9 000 Kč na DPH, avšak celkové doložitelné náklady na odstranění této vady dosáhly pouze částky 42 400 Kč (kupní cena za pozemky 31 400 Kč, náklady na vypracování geometrického oddělovacího plánu 10 000 Kč a poplatek za návrh na vklad 1 000 Kč). Soud proto řízení v tomto rozsahu podle ust. § 96 odst. 1, 2 a 3 (po souhlasu žalovaných) zastavil (výrok I.).

3. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby ve zbývající částce 603 875 Kč s tím, že žalobce sice uplatnil nárok na slevu z kupní ceny s odůvodněním, že převáděná nemovitost trpí skrytými vadami, avšak v řízení uplatnil i vady, které jsou zjevné (například absentující bleskosvod), jakož i skutečnosti, které vadami vůbec nejsou (absentující doklady k nemovitosti a počet převáděných pozemků). Ohledně těchto skutečností platí, že by mohly vést k žalobcovu omylu, ten by však znamenal jiná práva a povinnosti stran než v případě výskytu vad. Ze všech žalobcem uvedených vad připadá v úvahu pouze vzlínání zemní vlhkosti do zdí domku, což je vada stavebně-technická, nikoliv právní. Navíc se ani nejedná o vadu, ale o vlastnost domu, který byl postaven před více než sto lety. Dům je uložen na zemském povrchu bez izolací a základů, materiálové provedení jednotlivých jeho zdí a podlah na a pod povrch pozemku bylo provedeno v době výstavby, tedy tehdejším obvyklým způsobem, bez využití současných postupů. Vesnické domky postavené před více než sto lety, jejichž zdivo obvodových zdí je kamenné, nejsou izolované proti vzlínání zemní vlhkosti, což je jejich vlastnost. Aby šlo o vadu právní, muselo by být v době prodeje slíbeno prodávajícími či kupujícím vymíněno, že v domku tohoto stáří nemůže dojít ke vzlínání zemní vlhkosti. Navíc ke vzlínání začalo docházet až po roce 2016, tedy po převzetí nemovitostí žalobcem, na což měl vliv způsob užívání domku a způsob jeho vytápění. V době, kdy žalovaní domek vlastnili a topili v něm mj. kamny na tuhá paliva, se totiž vlhkost na stěnách a na ni navazující plíseň neobjevila. Kromě toho tato vada není skrytá, přičemž žalobce i v kupní smlouvě prohlásil, že se pečlivě seznámil s předmětem převodu a že si je vědom toho, že stav předmětu převodu odpovídá jeho stáří a opotřebení, uvedl rovněž, že proti stavu předmětu převodu nemá jakékoli námitky. Podstatné v této souvislosti je také to, že žalobce trvale bydlí v [část obce], takže mu nemovitost není neznámá. V řízení rovněž vyšlo najevo, že rozsah vlhkosti je minimální, místnosti v domku jí nejsou stiženy po celém svém obvodu, ale pouze v některých rozích. Vada spočívající v zavodnění prostoru mezi domkem a opěrnou stěnou s možnou vlhkostí nesouvisí, když na podstatnou část tohoto prostoru zasahuje střecha s okapem. Větší význam zde může mít nedostatečná údržba svislého svodu z okapu. Žalobce zadal vypracování odborné studie, na základě které požaduje odstranění všech původních podlah a jejich nahrazení novými, po provedení plošné hydroizolace. Posléze žalobce s odkazem na znalecký posudek označil jinou metodu sanace (Biodry), která je dražší a její účinnost není doložena. Je proto zjevné, že žalobci jde jen o peníze a nikoliv o sanaci domku.

4. Na základě provedeného dokazování dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

5. Mezi žalobcem jako kupujícím a žalovanými jako prodávajícími byla uzavřena smlouva, jejímž předmětem bylo převedení vlastnictví žalovaných k stavebnímu pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], vše v k. ú. [část obce] [anonymizováno] [obec]. Žádný jiný pozemek předmětem převodu nebyl, což plyne přímo z kupní smlouvy. V článku III. bylo sjednáno, že žalobce přijímá do vlastnictví předmět převodu„ jak stojí a leží“, zároveň prohlásil, že se řádně a pečlivě seznámil s předmětem převodu a je si vědom toho, že stav odpovídá jeho stáří a opotřebení, proti čemuž nemá žádné námitky. V článku IV. byla sjednána kupní cena ve výši 1 450 000 Kč (prokázáno kupní smlouvou ze dne 14. 6. 2016 ve znění dodatku č. 1 ze dne 8. 8. 2016, který není pro rozhodnutí ve věci podstatný). Dne 8. 8. 2016 žalobce od žalovaných nemovitost převzal, opět je zde výslovně uvedeno, že přebírá stavební pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa] (předávací protokol).

6. Žalovaní pověřili prodejem nemovitostí realitního makléře (svědek [anonymizováno] [celé jméno svědka] – odstavec 7), který zpracoval nabídku na prodej nemovitosti prostřednictvím [anonymizována tři slova]. V ní je předmět prodeje označen jako rodinný dům 2+kk po rekonstrukci v obci [část obce]. Jde o původní chalupu z počátku 20. století, která prošla zhruba před 6 lety (nabídka je z roku 2016, o čemž není sporu) celkovou rekonstrukcí, včetně provedení nových vnitřních rozvodů, vnitřních i vnějších omítek, izolace celého objektu. Dále je v inzerátu uvedeno„ střešní krytina betonová taška“ (tedy bez označení, že jde o střechou novou či rekonstruovanou), dále je uvedeno„ nové klempířské prvky, nová dřevěná okna, volná půda s možností vestavby“. Dále je popsáno rozmístění jednotlivých místností, u podkroví je zmínka o tom, že„ je vhodné pro půdní vestavbu“. Dále je zde uvedeno„ vlastní vrtaná studna na pozemku“ (bez zmínky o vlastníkovi pozemku, na němž se nachází),„ odvod kanalizace do jímky, která se nachází na pozemku pronajatém od obce. Na tomtéž pozemku je postaven zděný zahradní domek sloužící jako sklad a je zde vydáno stavební povolení na stavbu garáže“.

7. Z výpovědi svědka [anonymizováno] [celé jméno svědka] bylo zjištěno, že za realitní kancelář zastupoval žalovanou při prodeji, zprostředkovával prodej nemovitosti žalovaných. Nemovitost před prodejem viděl minimálně dvakrát, na místě byl rovněž se zájemcem o koupi. Shora uvedený inzerát zpracovával na základě prohlídky nemovitostí a konzultace s majiteli. Svědek pouze předpokládá, že majitelem byl jeho text odsouhlasen, neboť je to běžný postup. Protože u této nemovitosti chyběla dokumentace, provedlo se její zaměření. Informace o nemovitosti svědek získává od vlastníků, případně je posuzuje sám, neboť se považuje za odborníka. Pokud se v nemovitosti nacházejí nová dřevěná okna, tak je to vidět a do inzerátu to zanese. Pokud je tam nová střecha, takto rovněž může i bez konzultace s majiteli do inzerátu zanést. Je-li zde formulace, že se v nemovitosti nachází volná půda s možností vestavby, je to dáno tím, že v daném případě to technicky provést šlo. Byla tam dostatečná výška, svědek nemusel mít informace od prodávajícího, zda je to možné. Při prohlídce nemovitosti žalobcem svědek přítomen nebyl, byl pouze u jejího předání žalobci, v té době nebyla žádná vlhkost, plíseň či padající omítka patrná, žalobce v souvislosti se stavem domu nic neřešil. Pokud jde o vrtanou studnu, informaci o jejím vlastnictví žalovanými měl přímo od nich, až dodatečně se dozvěděl, že vrt je na obecním pozemku. Pozemek, na němž se studna nachází, žalobce následně od obce kupoval, svědek v této souvislosti přiznal své pochybení a zaplatil žalobci kompenzaci ve výši 5 000 Kč. Od žalované měl informaci o tom, že studna je ve vlastnictví žalovaných, ale už neřešil, na jakém pozemku se nachází.

8. Žalobce oznámil žalovaným vady nemovitosti dopisem ze dne 5. 12. 2018, v němž uvedl, že si nechal vypracovat (dále hodnocené) dokumenty označené jako Technický průkaz nemovitosti a Vady nemovitosti, v nichž jsou jednotlivé vady popsány i s vlivem na funkčnost a estetické vlastnosti domu. Tyto vady žalobce ocenil částkou 561 200 Kč s DPH, přičemž uplatnil rovněž zjištěné vady v chybějící dokumentaci stavby, které ocenil částkou 71 000 Kč. Tento dopis byl žalovaným doručen dne 12. 12. 2018 (sledování zásilek).

9. Následovala komunikace mezi právními zástupci z roku 2019 (dopisy zástupce žalovaných z ledna a února 2019 a emaily z března 2019) a poté předžalobní výzva ze dne 1. 4. 2019, kterou žalobce po žalovaných požadoval zaplacení částky 632 200 Kč.

10. Žalovaní své odmítavé stanovisko k žádosti o slevu z kupní ceny ani na základě výzvy nezměnili (dopis ze dne 5. 4. 2019).

11. Ze smlouvy uzavřené mezi [územní celek] jako prodávajícím a žalobcem jako kupujícím soud zjistil, že žalobci byl prodán pozemek parc. č. 2007 o výměře 44 m2 a 2007 o výměře 129 m2, které byly geometrickým plánem odděleny z původního pozemku parc. č. 2007, který je ve vlastnictví obce. Kupní cena 31 400 Kč byla žalobcem zaplacena (kupní smlouva ze dne 4. 5. 2020 ve spojení s geometrickým plánem [číslo] [rok]). [stát. instituce], odbor výstavby, toto dělení pozemků a jejich prodej schválil za účelem legalizace současného stavu (dopis ze dne 2. 12. 2019).

12. Z výpovědi svědkyně [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že tato vedoucí odboru majetku na městském úřadě v [obec] není o vztazích mezi účastníky informována, ví jen o tom, že žalobce od města koupil pozemek, neboť na něm měl studnu, sklad a žumpu. O koupi těchto pozemků měli v minulosti zájem žalovaní, svědkyně však podrobnosti nezná. Nezná ani čísla pozemků, je jí známo jejich umístění, i situování uvedených staveb na pozemcích, což je seznatelné z katastru. Žalobce platil cenu pozemku 150 Kč/m2, náklady geodeta a návrh na vklad. Tento pozemek se v minulosti pronajímal žalovaným, nájemní smlouvy svědkyně nedohledala.

13. Ke stavu nemovitostí soud vyslechl svědka [jméno] [příjmení], z jehož výpovědi zjistil, že žije ve stejné obci, ve které se nachází nemovitost, zná se oběma stranami, je mu znám stav nemovitostí od roku 1965, naposledy v nich byl v červnu 2015. Žalovaní dům koupili v roce 1987 a po několika letech provedli jeho velkou rekonstrukci, kdy se dělala jímka, splachovací záchod a koupelna. Rovněž se provedly vnější omítky, překládaly se střešní tašky, dělaly nové okapy. Po této rekonstrukci do domu docházel, byl v něm přibližně desetkrát, vlhkost necítil, plísně si nevšiml, veškeré omítky a stropy byly kompletně bílé, bez skvrn. Žalovaní užívali dům k rekreaci o víkendech, žalovaná v domě bývala sama maximálně dva týdny.

14. Podobné skutečnosti soud zjistil z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], který byl sousedem žalovaných od roku 1987, oba zná desítky let. Svědkův dům se nachází přibližně 20 metrů od předmětného domu. Jeho stav se v průběhu let měnil, první rekonstrukce se týkala vlhké zadní stěny domu, kdy žalovaní nechali udělat jednoduchou opravu omítky a dále i podlah. Stav vlhkosti se trochu zlepšil, proto následně proběhla zásadní rekonstrukce, v rámci které bylo vybudováno WC a koupelnu a také provedeny nové podlahy a vnitřní sanační omítky. O nové hydroizolaci svědek není informován, předpokládá pouze provedení izolace nové podlahy. Rovněž se dělaly okapy, okna a střecha se pouze opravovala. Po této druhé rekonstrukci zmizely vlhkostní mapy na stěnách, také nebyl cítit zápach vlhkosti, svědek ale neviděl i spodní část stěn. Žalovaní ovšem dům temperovali, nechávali zapnuté topení, což je u takto starých domů základ. Svědek temperování domu odvozuje od toho, co mu žalovaní říkali a také od toho, že když přišel na návštěvu po příjezdu žalovaných, bylo v domě teplo. Přitom jde o kamenný dům, ve kterém když se nějakou dobu netopí, tak vytopit jej trvá déle. Po koupi domu v něm žalobce nebydlel, svědek ho vídal jen občas. Následně dům poskytl rodině (svědkyni [anonymizováno] – poznámka soudu). V obci se ale žalobce zdržuje dlouhodobě, bydlí u svědkyně [příjmení], která má dům o několik desítek metrů výše.

15. Z výpovědi svědka [celé jméno svědka] soud zjistil, že je známým žalované, která se s ním radila o rekonstrukci domu. V průběhu této rekonstrukce se svědek v domě také pohyboval, je profesí elektrikář, proto prováděl elektroinstalaci. Rekonstrukce spočívala ve vyhloubení podlahy do hloubky půl metru, byly okopány stěny do hloubky 70 cm, do podlahy se navozily kameny, dávaly se do ní trubky, aby odváděly vlhkost. Dále se dělala plastová jímka, rozvody vody a kanalizace, budovalo se WC, prováděly se sanační omítky. S projevy vlhkosti v domě se osobně nesetkal, ale tyto kamenné domy vlhkostí trpí, proto je třeba pravidelně topit a větrat. V rámci rekonstrukce byla opravena střecha, byly vyměněny některé tašky. Žalované navrhoval zhotovení nové střechy, to ale nechtěla, rozhodla se pro opravu.

16. Z výpovědi svědka [celé jméno svědka] bylo zjištěno, že byl dodavatelem stavby pro žalované. Poprvé byl v domě žalovaných na jaře roku 2009. Viděl původní stav nemovitosti, která nevypadala dobře. Dostal zadání dát dům dohromady, proto se mělo vybudovat sociální zařízení, odstranit všechny původní omítky. Rekonstrukce probíhala v roce 2010, podlahy byly vytrhány, celé místo bylo vyštěrkováno a dala se tam izolace. Poté se nahodila nová omítka, použila se sanační firmy [anonymizováno]. Kolem domu se provedlo drenážní okopání, aby se fasáda odvětrávala, protože dům nemá základy. Také se pracovalo na střeše, která se překládala, což znamená, že se původní tašky daly dolů, očistily a vrátily zpět, případně poškozené se vyměnily za připravené náhradní. Rovněž se dělaly nové okapy, dávala se nová okna, truhlář repasoval dveře. V době, kdy dům viděl naposledy, žádnou vlhkost nepozoroval. Po dokončení rekonstrukci jeho práce nikdo nereklamoval.

17. Z výpovědi svědka [celé jméno svědka] soud zjistil, že žalované zná dlouhá léta, zná i stav nemovitosti před tím, než ji koupili žalovaní. Tehdy se jednalo o jeden z nejhorších domů ve vsi, po rekonstrukci šlo o příjemné bydlení. Při svých návštěvách žádnou plíseň nepozoroval, stejně tak jiné projevy vlhkosti. Protože v podobném typu domu vyrostl a vlhkost v něm byla, tak by si těchto projevů všiml.

18. Z výpovědi svědka [celé jméno svědka], bratra žalované, soud zjistil, že žalovaní dům kupovali před 30 lety, před přibližně 10 lety proběhla jeho rekonstrukce. Dávala se nová okna, pokládala dlažba, dělala se koupelna. Dům byl žalobci prodán v roce 2016, do té doby v něm žalované navštěvoval. V té době v [část obce] také bydlel, a to přibližně 400 metrů od domu. Při svých návštěvách projevy vlhkosti v domě nepozoroval. Žalovaní od rekonstrukce dům temperovali na 12 až 13 stupňů. V domě se také větralo, a když v něm nebyli, přes léto jim větral svědek. Když dům koupil žalobce, byl nějakou dobu zavřený, nikdo v něm několik měsíců nebydlel. Žalobce bydlí v domě u svědkyně [příjmení], nemovitost nyní užívá svědkyně [příjmení] s dětmi. Také tento svědek potvrdil pouze opravu střechy a zhotovení nových klempířských prvků.

19. Ke způsobu užívání domu soud vyslechl svědkyni [jméno] [příjmení], z jejíž výpovědi zjistil, že je žalobcovou známou, od října 2018 bydlí s dětmi v předmětném domě. V něm jsou 2 místnosti, dále koupelna a technická místnost a u země se v těchto místnostech vyskytují fleky, které svědkyně postupně likviduje postřikem a které odpovídají 6 barevným fotografiím, které byly předloženy žalobcem. I po realizaci postřiku se ale plíseň objeví znovu. Nemovitost svědkyně užívá celoročně, musí v ní topit téměř 10 měsíců v roce. Samozřejmě v ní také větrá. Okny profukuje, jsou dřevěná, není v nich těsnění. Až na tento projev vlhkosti se v domě žít dá.

20. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že jde o žalobcovu přítelkyni, která předmětný dům zná z dávnější minulosti. Při svých návštěvách i v době, kdy jej vlastnili žalovaní, si žádných vad nevšimla, projevů vlhkosti si nevšimla ani po nastěhování do domu na jaře roku následujícího po koupi. Teprve po nějaké době od koupě, když s žalobcem v domě chvíli bydlela, si projevů vlhkosti všimla. To společné bydlení s žalobcem ale bylo střídavé, neboť svědkyně vlastní v obci jiný dům a v něm s žalobcem posléze začala bydlet. Od doby, kdy se rozhodla v domě nežít, v něm byla několikrát. Plíseň pozorovala, rozlézala se směrem od podlahy nahoru. Řešilo se to zakoupením čisticího prostředku, po jehož aplikaci se za čas plíseň objevila znovu. V domě se nacházejí přímotopy, dále krb a kamna, také se vařilo v kuchyni.

21. Z výpovědi žalobce bylo zjištěno, že nemovitost před koupí nejméně dvakrát viděl. S žalovanými o proběhlé rekonstrukci hovořil, celý dům si prošel. Podruhé byl na místě s přítelkyní, na vady se při těchto prohlídkách nedíval, skvrny od vlhkosti nehledal. Střechu domu viděl z cesty, nelezl na ní a podívat se nebyl ani na půdě. Po koupi v domě začal bydlet, ale nebydlel v něm trvale, nepřespával zde více než jednou týdně. Pokud se v domě zastavil, tak vyvětral, a takto to probíhalo asi 2 roky. Až po nějaké době si přítelkyně všimla projevů vlhkosti, ty se objevují při zemi a v rozích. Po použití speciálních přípravků skvrny zmizí a za čas se objeví znovu. Dům je od srpna 2018 trvale užíván svědkyní [příjmení]. Ta v domě topí, pravidelně větrá. Žalobce je specializován na elektřinu, ve stavbách se nevyzná, poznal by ale, že stavba nemá třeba hromosvod. Žalobce také uvedl, že otázku dalších pozemků řešil s žalovanými, bylo mu řečeno, že pozemek, na kterém se nachází studna, je jejich a ten naproti je pronajatý od obce. Výpověď žalobce v je v této části v rozporu s výpovědí žalované a není prokazována ani výpovědí svědka [anonymizováno] [celé jméno svědka], který v souvislosti s pozemkem připustil vlastní pochybení při inzerci nemovitostí, což měl odčinit poskytnutím částky 5 000 Kč žalobci.

22. Z výpovědi žalované bylo zjištěno, že prodej domu zajišťovala realitní kancelář, technické věci ohledně nafocení nemovitosti a uveřejnění inzerátu zajišťoval svědek [anonymizováno] [celé jméno svědka]. Se zájmem o koupi domu žalované oslovil žalobce, jednání probíhalo v sousedském duchu. Žalobce si mohl dům kdykoliv prohlédnout, byl v něm opakovaně, při jednáních mu žalovaní řekli vše, co věděli o domě i jeho rekonstrukci v roce 2010. Vzal si týden na akceptaci nabízené ceny, poté s ní souhlasil a žalovaní mu za rychlost a vstřícnost poskytli slevu 50 000 Kč. Při jednáních byl žalobce upozorněn na to, že po rekonstrukci se dům v zimě vždy temperoval na 12° C. Žalovaní také do domu pravidelně jezdili, protože jim bylo řečeno, že je to stará nemovitost a že se v ní musí větrat. Vady zmíněné žalobcem se za dobu užívání žalovanými neprojevovaly. Dokumentaci ke stavbě žalobce nepožadoval, ohledně elektroinstalace mu žalovaní sjednali konzultaci se svědkem [celé jméno svědka] O pozemcích, na kterých byla umístěna stavba kůlny a studny, žalovaná určitě neinformovala žalobce v tom smyslu, že by jejich vlastníky byli žalovaní.

23. Z technického průkazu nemovitosti ze dne 24. 6. 2018, vypracovaného [jméno] [příjmení], certifikovaným inspektorem, soud pouze zjistil, že celkové náklady na sanaci předmětné nemovitosti předpokládá ve výši 1 335 800 Kč, z čehož izolace proti vodě dosahuje částky 409 000 Kč a požární bezpečnost částky 58 400 Kč. Z navrhovaných úprav plyne, že autor průkazu doporučuje například výměnu střešní krytiny, doplnění plošné hydroizolace spodní stavby či vnější zateplení obálky budovy.

24. Z navazujícího dokumentu ze dne 24. 6. 2018, vypracovaného společností [právnická osoba] a označeného jako Vady nemovitosti, soud zjistil, že tato společnost„ oceňuje“ celkové náklady na sanaci vad na částku 488 000 Kč a na chybějící doklady k nemovitosti částkou 71 000 Kč, z čeho 15 000 Kč připadá na chybějící kolaudační rozhodnutí, 24 000 Kč na nepředanou projektovou dokumentaci a pasport objektu, 8 000 Kč na nepředaný průkaz energetické náročnosti budovy, 5 000 Kč na nepředanou revizi elektroinstalace, 3 500 Kč na nepředanou revizi spalinových cest, 2 500 Kč na nepředanou revizi kotle na tuhá paliva, 10 000 Kč na nepředanou dokumentaci – povolení k odběru podzemní vody a 3 000 Kč na rozbor vody. Částka 488 000 Kč sestává z„ vady H01 – vytvoření nové funkční hydroizolační vrstvy (180 000 Kč) a odvodnění prostoru mezi objektem a opěrnou stěnou (40 000 Kč), H03 – okopání, výměna a správné ukončení nopové folie (20 000 Kč), H13 – výměna střešní krytiny včetně klempířských prvků (120 000 Kč), doplnění izolace do střešní krytiny (20 000 Kč), P06 – oprava omítek (5 000 Kč), B13 – doplnění požárního hlásiče (1 500 Kč), doplnění přenosného hasicího přístroje (3 000 Kč), U01 – nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy (12 000 Kč), zateplení rozvodů vody (1 500 Kč), T08 – doplnění ochrany před bleskem (25 000 Kč) a L01 – majetkoprávní vztahy – doplnění územního rozhodnutí a věcných břemen (60 000 Kč). Vadu H01 posudek označuje za vadu skrytou, jejíž projevy byly v době koupě lokálně viditelné, ale posouzení vyžaduje odborné znalosti, přičemž tento nedostatek měl vzniknout v době rekonstrukce a vyskytoval se v době prodeje. Celkové náklady na sanaci této vady posudek vyčíslil částkou 220 000 Kč. Vadu H03 posudek označuje rovněž za vadu skrytou, jejíž projevy jsou lokálně viditelné, sanace má být provedena okopáním, výměnou a správným ukončením nopové folie, náklady na sanaci dosahují částky 20 000 Kč. Obdobně, tedy jako vady skryté existující v době poslední rekonstrukce, zpracovatel hodnotí i další popsané vady objektu, přičemž vychází z požadavků vyhlášky č. 268/2009 Sb., která byla platná v roce poslední rekonstrukce stavby.

25. Z emailu ze dne 4. 11. 2019 plyne, že finální verze tohoto posudku společnosti [právnická osoba], označeného jako Vady nemovitosti, byla expedována 24. 11. 2018.

26. Znalecký posudek [číslo] měl za úkol posoudit, zda nemovitost vykazovala ke dni 8. 8. 2016 vady ve stavebně-technickém smyslu, v kladném případě, zda tyto vady jsou zjevné či skryté, či zda se jednalo o vlastnost 100 let staré nemovitosti. Podle znalce v době předání dům vykazoval pouze jedinou vadu, a to nezakončení nopové folie, která je natažená pod zemí od úrovně terénu až pravděpodobně k základům domu. Znalec rovněž zjistil, že nemovitost nikdy hydroizolaci neměla, při rekonstrukci došlo pouze k okopání na úroveň základů domu, na stěny domu byla aplikována nopová folie pro zamezení průniku vody ke nim, nedošlo přitom k zásahu do obvodových stěn. Nopová folie nebyla zakončena lištou, takže mohlo docházet k zatékání srážkové vody mezi folii a stěnu domu. K plísním se znalec vyjádřil tak, že se v době předání domu nevyskytovaly, v době místního šetření však na některých místech tmavé fleky na omítce, signalizující výskyt plísní, zaznamenal. Tato místa se nacházejí v místnostech v rozích při podlaze. Důvodem vzniku plísní je buď to, že sanační omítky již neplní svou funkci a omítka není volně prodyšná, dalším faktorem může být každodenní užívání objektu, kdy některé činnosti působí jako významné zdroje zvýšené vlhkosti. Takovou vlhkost je třeba správně vyvětrat a dále je nutné vytápět minimálně na 20° C. Vlhká místa na omítkách jsou živnou půdou pro plísně, jsou ovlivňována několika faktory a není možné stanovit pouze jeden z nich. Ke stavu střešní krytiny v roce 2016 znalec uvedl, že byl po opravě dobrý, při rekonstrukci v roce 2010 byly vyměněny klempířské prvky a půdní prostory byly vhodné pro půdní vestavbu co se týká výšky hřebene a podchodné výšky v podkroví. Technická vhodnost zjišťována nebyla, musela by být ověřena projektantem. Chybějící pojistná hydroizolace střechy není vadou, neboť při rekonstrukci střechy nebyla provedena nová krytina, původní byla pouze opravována. Původní okna byla v roce 2010 vyměněna, mají lepší tepelně technické vlastnosti než okna původní. Dodavatel oken mezi okna a rámy nenamontoval těsnění, aby byla zajištěna přirozená průvzdušnost místností. Znalec dále uvedl, že při rekonstrukci nebyla z hlediska technických požadavků na stavby použita žádná konstrukce, která by ohrožovala či zhoršovala užívání stavby. Dále uvedl, že ve starých kamenných objektech lze problémy s vlhkostí předpokládat. V případě provedení kompletní rekonstrukce lze ale uzavřít, že objevuje-li se i po ní nadměrná vlhkost, byla rekonstrukce provedena chybně. Stav domu ohledně výskytu plísní nicméně znalec nedokáže posoudit. Má však za to, že chybějící zakončení nopové folie má na výskyt plísní v domě minimální vliv. Naopak způsob užívání domu (vytápění, větrání) tento vliv má. Užívání domu za účelem bydlení může z vytýkaných vad omezit či vyloučit pouze vlhkost omítek v podobě vzniku plísní. Rekonstrukce v roce 2010 byla rekonstrukcí celkovou, při níž byla provedena nová izolace domu, avšak jen tím způsobem, že zmírnila projevující se vlhkost v objektu, ale neodstranila vlhkost stěn. Provedená oprava fungovala pouze do roku 2016, kdy se začaly na podzim objevovat plísně. To mohlo být způsobeno nevhodným větráním a vytápěním i ztrátou funkčnosti sanačních omítek či kombinací obojího. Znalec ocenil opravu vady zakončení nopové folie na částku 18 000 Kč a pro odstranění vlhkosti kamenných zdí doporučil posouzení řešení navržených odbornou firmou, kdy teprve poté bude možné stanovení obvyklé ceny opravy.

27. Z výpovědi znalce [celé jméno znalce] soud zjistil, že v nemovitosti nalezl pouze dvě vady, kdy jedna se týká nopové fólie a jejího nezakončení a druhá vlhkosti zdiva. Ocenění takto zjištěných vad ale provést nedokáže. Pokud jde o rekonstrukci hydroizolační vrstvy domu, je ji možné provést podříznutím stavby (což se u kamenných domů provádí poměrně špatně a je značně nákladné), anebo lze použít elektroosmózu či chemické vrty. Pokud byla rekonstrukce prováděna v roce 2010, šlo o rekonstrukci starého objektu, proto ani nebylo možné dodržet současné stavební předpisy, které platí pro novostavby.

28. Žalobce si po výslechu znalce nechal zpracovat podrobnou kalkulaci nákladů od společnosti [právnická osoba], z níž plyne, že vytvoření nové hydroizolační vrstvy objektu s ohledem na zjištěné poruchy (průnik vlhkosti do zdiva) by si vyžádalo náklady ve výši 180 000 Kč (odstranění podlah, provedení hydroizolace z asfaltových pasů, podřezání zdiva a provedení nových podlah), odvodnění prostoru mezi objektem a opěrnou stěnou k zamezení průniku srážkových vod k objektu potom náklady ve výši 40 000 Kč (provedení spádového betonu, drenážního potrubí, zřízení prostupů přes plot).

29. Z nabídky společnosti modern tool, s.r.o. potom vyplývá, že úplné a garantované vysušení vlhkosti v domě metodou Biodry by si vyžádalo náklady ve výši 170 775 Kč s DPH a vedlejší náklady ve výši 155 000 Kč bez DPH.

30. Návrh žalovaných na provedení místního šetření nemovitosti soud zamítl, neboť toto šetření by pro odborné zjištění existence vad nemovitosti v konkrétním čase význam nemělo.

31. Veškeré provedené důkazy bylo třeba odpovídajícím způsobem zhodnotit. Při jejich hodnocení soud postupoval podle ust. § 132 o. s. ř. a hodnotil je dle své volné úvahy jednotlivě i ve vzájemné souvislosti.

32. Z provedených zjištění vyplývá skutkový závěr soudu, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva, na základě které žalobce zakoupil od žalovaných dům stojící na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] za částku 1 450 000 Kč, a to na základě inzerce, kterou pro žalované zpracoval svědek [celé jméno svědka]. V té bylo uvedeno, že jde o více než 100 let starý dům, který však měl před 10 lety projít celkovou rekonstrukcí, při které měly být zhotoveny nové rozvody, omítky, osazena nová okna, a měla být provedena izolace celého objektu. Dále je v něm popisován počet a umístění jednotlivých místností, je zde zachycen způsob vytápění a už nikoliv v souvislosti s provedenou rekonstrukcí se hovoří o typu střešní krytiny (inzerát se nezmiňuje o tom, že by střešní krytina byla při rekonstrukci vyměněna), o osazení nových klempířských prvků a volné půdě s možností vestavby. Popsána je zde vlastní vrtaná studna, odvod kanalizace do jímky, která se společně se zděným skladem nachází na pozemku přes silnici, který je pronajatý od obce (opět se nehovoří o tom, že by žalovaní vlastnili jiný pozemek, než je ten, který byl skutečně předmětem prodeje). Dům spolu se stavebním pozemkem byl žalobci prodáván poté, kdy ve smlouvě výslovně prohlásil, že se s jeho stavem pečlivě seznámil a vzal na vědomí, že stav domu odpovídá jeho stáří, tedy více než 100 let. Žalobce nepopírá, že v domě vykonal několik prohlídek, při nichž se však stavu domu příliš nevěnoval, s žalovanými diskutovali hlavně o ponechání nábytku, o který měl zájem. Pokud jde o stav střešní krytiny, její izolace, vhodnosti podkrovních prostor pro půdní vestavbu, umístění prvků požární bezpečnosti či hromosvodu, případně dokonce o dokladech k domu (kolaudační rozhodnutí, průkaz energetické náročnosti budovy, projektová dokumentace, povolení k odběru vody atd.), žalobce výslovně uvedl, že se o tyto otázky nezajímal, neřešil ani případné jiné vady nemovitosti, ba dokonce je ani sám při prohlídkách nezaznamenal. Po provedené rekonstrukci se v domě dle všech vyslechnutých svědků žádné viditelné vady nevyskytovaly, žalobce je nezaznamenal ani po převzetí domu, dokonce ani po dvou letech jeho velmi omezeného užívání (občasné přespání, nejvýše jednou týdně). Teprve po této době se objevily na stěnách plísně, které se zde vyskytují dodnes, žalobce si proto nechal vypracovat odbornou analýzu a po žalovaných požaduje slevu z kupní ceny ve výši blížící se polovině kupní ceny pozemku s domem. Uvedená analýza přitom dokonce uzavírá, že náklady na sanaci zjištěných vad u nemovitosti s prodejní cenou 1 450 000 Kč dosáhnou nejméně částky 1 336 800 Kč. Tato analýza navíc vychází z vyhlášky platné v době poslední rekonstrukce a shledává vady nemovitosti v podstatě ve všech oblastech, aniž se relevantně vyjadřuje k tomu, o jak starou nemovitost jde a co bylo předmětem ujednání stran. V podstatě všechny zjištěné vady tato analýza označuje za skryté, zároveň však uvádí, že byly v době koupě viditelné (s výjimkou plísní). Stejné platí pro ocenění majetkoprávních vztahů, kde analýza oceňuje absenci územního rozhodnutí a věcných břemen částkou 60 000 Kč, aniž by zhodnotila, že v inzerátu, na jehož základě byl dům kupován, se nehovoří o vlastnickém právu k jiným pozemkům než k tomu, který byl předmětem prodeje a stejné platí i pro kupní smlouvu. V řízení vypracovaný znalecký posudek však nalezl pouze vadu nemovitosti spočívající v chybějícím zakončení nopové fólie a vadu týkající se vyskytujících se plísní, přičemž odstranění obou je oceněno částkou 220 000 Kč.

33. Uvedená skutková zjištění soud posoudil po právní stránce a dospěl k závěru, že mezi účastníky byla uzavřena kupní smlouva, kdy podle ust. § 2079 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.) se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

34. Podle ust. § 2084 o. z. prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví.

35. Podle ust. § 2094 odst. 1 o. z. prodávající předá kupujícímu doklady potřebné k převzetí a užívání věci. Má-li k předání dojít při zaplacení kupní ceny, předá prodávající doklady v místě placení.

36. Podle ust. § 2095 o. z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

37. Podle ust. § 2096 o. z. při určení jakosti nebo provedení podle smluveného vzorku nebo předlohy musí věc jakostí nebo provedením odpovídat vzorku nebo předloze. Liší-li se jakost nebo provedení určené ve smlouvě a vzorek nebo předloha, rozhoduje smlouva. Určí-li smlouva a vzorek jakost nebo provedení věci rozdílně, nikoli však rozporně, musí věc odpovídat smlouvě i vzorku nebo předloze.

38. Podle ust. § 2099 odst. 1 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

39. Podle ust. § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

40. Podle ust. § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

41. Podle ust. § 2106 odst. 1 písm. c) o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

42. Podle ust. § 2106 odst. 2 věta prvá a druhá o. z. kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná.

43. Podle ust. § 2129 odst. 2 o. z. nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

44. Podle ust. § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

45. Soud se v prvé řadě zabýval výslovným prohlášením žalobce v kupní smlouvě o tom, že si nemovitosti pečlivě prohlédl a že je kupuje„ jak stojí a leží“, z čehož žalovaní dovozují, že se nemůže úspěšně domáhat práv z vady prodané nemovitosti.

46. Podle ust. § 1918 o. z. přenechá-li se věc jak stojí a leží (úhrnkem), jdou její vady k tíži nabyvatele. To neplatí, nemá-li věc vlastnost, o níž zcizitel prohlásil, že ji má, nebo již si nabyvatel vymínil.

47. Uvedené ustanovení (jehož formulace je velmi podobná ust. § 501 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, účinného do 31. 12. 2013) ovšem pro prodej nemovitostí platně použít nelze, neboť nemovitost není věcí určenou úhrnně, tzn. bez individuálního druhového a množstevního rozlišení věcí (srov. např. rozhodnutí nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 2. 2010, sp. zn. 21 Cdo 5236/2007).

48. Žalovaní dále namítali, že žalobce uplatnil své nároky opožděně, avšak dle výše citovaného ust. § 2129 odst. 2 o. z., které se týká nemovitostí, tato námitka prodávajících nemůže obstát, neboť k odevzdání předmětu koupě došlo 8. 8. 2016 a všechny vady mající vliv na požadovanou slevu z kupní ceny byly žalobcem vytknuty dopisem ze dne 5. 12. 2018, přičemž žalobce byl seznámen s výše uvedenou technickou analýzou existence vad až v listopadu 2018.

49. Soud má však za to, že u naprosté většiny analýzou zjištěných a žalobou vytýkaných vad (pokud by to vůbec vady byly a nešlo o vlastnost více než 100 let starého domu) nejde o vady svou povahou skryté. Žalobce tvrdí, že byl žalovanými ujištěn o určitých vlastnostech prodávané nemovitosti a ta uvedené vlastnosti nemá. V řízení však bylo prokázáno, že u převažující části vytýkaných vad se nemůže jednat o vady skryté, o nichž by žalobce v době koupě nevěděl či vědět nemohl, případně o nichž byl žalovanými ujištěn v rozporu se skutečností.

50. Platí to o vadě označené v analýze [anonymizováno] jako T08 – elektroinstalace, ochrana před bleskem, dále o vadě označené jako B13 – nedostatečné vybavení objektu z hlediska požární bezpečnosti a vadě označené jako L01 – majetkoprávní vztahy k nemovitosti. Ve všech těchto případech totiž žalobce mohl (a měl) bez jakýchkoliv problémů zjistit, že dům nemá (i s ohledem na jeho stáří) instalovánu ochranu před bleskem či požárně-bezpečnostní vybavení, stejné platí pro majetkoprávní vztahy k pozemkům. Žalobce musel nejpozději při podpisu smlouvy vědět o tom, že předmětem prodeje je pouze jediný pozemek (stavební pozemek, na němž se nachází samotný dům); ostatně ani z inzerce prodávaných nemovitostí neplynulo, že by pozemky nacházející se přes cestu vlastnili žalovaní (výslovný odkaz na skutečnost, že je pozemek pronajatý od obce, jasně vylučuje možnost, že by jej žalovaní mohli žalobci prodat). Pokud si žalobce neověřil (a to i snadno dostupným způsobem u orgánu té samé obce, v níž žije, případně na katastru nemovitostí), že žádný jiný pozemek žalovaní nevlastní a nemohou mu ho tudíž ani prodat, jdou veškeré náklady spojené s následnou koupí dalších pozemků zcela na jeho vrub. Kromě toho z žádného provedeného důkazu neplyne, že by žalobce byl žalovanými o jejich vlastnickém právu k jinému než prodávanému pozemku ujištěn. Stejné potom platí i pro absentující doklady k nemovitosti, o nichž se v žádném smluvním ujednání nehovoří; navíc se nejedná o doklady potřebné k převzetí a užívání věci (žalobce je navíc po 2 roky vůbec k ničemu nepotřeboval, začal se jich domáhat až v roce 2018).

51. Další žalobcem v žalobě uplatněné vady stavby (P06 – trhliny a boule v omítce, B13 – nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy a H13 – pronikání velkého množství vody pod krytinu střechy) nejsou vadami, které by prokazatelně existovaly v době předání nemovitosti. Pokud by navíc měly být považovány za vady skryté, absentuje u nich ujištění žalovaných v době uzavření smlouvy, že prodávaná nemovitost má vlastnosti, které existenci takovéto vady vylučují. Jak bylo uvedeno v inzerci (a jednoznačně prokázáno svědeckými výpověďmi), při rekonstrukci střechy nebylo zasahováno do střešní krytiny formou její rekonstrukce (o ní se inzerce nezmiňuje a žalobce neprokazuje ujištění prodávajících ve smyslu, že by byla krytina vyměněna), došlo pouze k očištění a přeskládání původních střešních tašek, případně jejich nahrazení původními, kompletními náhradními taškami. Žalobce tak nemůže požadovat zjevně nepřiměřenou slevu z kupní ceny odpovídající kompletní výměně střešní krytiny či dokonce vybudování nové střechy včetně její izolační vrstvy (taková střecha nebyla předmětem koupě). Ani ujištění v inzerátu o tom, že podkroví je vhodné pro půdní vestavbu, není v rozporu se skutečností, když všechny osoby, které podkroví navštívily (zde je podstatné, že žalobce si před koupí vůbec nezjistil, jak podkroví vypadá), tuto možnost (po případném statickém zkoumání) nevylučují.

52. V souvislosti s právními a zjevnými vadami prodaných nemovitostí je možné odkázat na ust. § 1917 o. z., podle něhož je-li vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy nebo lze-li vadu zjistit z veřejného seznamu, jde k tíži nabyvatele. To neplatí, pokud zcizitel vadu lstivě zastřel nebo pokud nabyvatele výslovně ujistil, že věc takovou vadu nemá nebo že je vůbec bez vad (a takové lstivé či výslovné ujištění prodávajících prokázáno nebylo).

53. Žalobce tak u těchto vytýkaných vad nemůže mít práva z vadného plnění, neboť by i v případě, že by se o vadu jednalo, šlo o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy a nebylo prokázáno, že by ho žalovaní výslovně ujistili, že prodávaná věc je bez těchto vad.

54. Ze všech žalobcem vytknutých vad tak zůstává v podstatě jediná, a tou je vada označená jako vzlínání vlhkosti do stěn domu a následné projevy jejího působení ve formě vzniku plísní.

55. Tato vada i v době vypracování znaleckého posudku existovala, a nelze souhlasit s žalovanými, že se jedná pouze o vadu stavebně-technickou. Žalovaní totiž ve své inzerci vedoucí k prodeji nemovitosti výslovně uváděli, že nemovitost pocházející ze začátku 20. století prošla v roce 2010 celkovou rekonstrukcí, která se týkala mj. provedení nových vnějších a vnitřních omítek a izolace celého objektu. Svědci (včetně odborníků z oblasti stavebnictví) se shodují na tom, že objekty tohoto druhu, postavené před přibližně 100 lety, nikdy izolaci (myšleno izolaci proti vzlínání zemní vlhkosti do podlah či stěn) neměly. A v rámci rekonstrukce v roce 2010 se provádělo pouze vytrhání podlah, jejich vyštěrkování a vložení izolace (myšleno pod podlahovou pochozí vrstvu), o zhotovení nové hydroizolace celého objektu (ochrany před působením vzlínání zemní vlhkosti do stěn) žádný důkaz nesvědčí. Pokud se proto v inzerci i v ujišťování žalovaných před prodejem hovoří o rekonstrukci domu spočívající v „ izolaci“ celého objektu a toto ujištění lze pochopit tak, že byla provedena nová izolace celého objektu před projevy vzlínání vlhkosti do stěn, přičemž taková rekonstrukce hydroizolační vrstvy neproběhla, lze dospět k závěru, že se jedná o nesprávné ujištění prodávajícího a tím o skrytou vadu stavby. Takovouto vadu plnění, která způsobuje dlouhodobé (i znalecky ověřené) problémy se vznikem plísní, lze potom považovat za podstatné porušení kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky, a proto má žalobce pouze u této vady právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

56. Žalobce v zákonné lhůtě (při oznámení vady) prodávajícím sdělil, jaké právo si zvolil, přičemž v řízení bylo zjištěno, že náklady na sanaci této vady by měly v době koupě odpovídat částce 220 000 Kč (vada označená původně jako H01 – vytvoření nové funkční hydroizolační vrstvy a odvodnění prostoru mezi objektem a opěrnou stěnou). Výši těchto předpokládaných nákladů nesporoval ani znalecký posudek a plyne znovu z doplňující zprávy [anonymizováno]. Soud tak má za to, že uvedená sleva z kupní ceny odpovídá provedeným zjištěním, přičemž tuto částku stanoví jako odpovídající slevu z kupní ceny, nikoliv jako náklady na budoucí sanaci této zjištěné vady. Z tohoto důvodu k těmto nákladům nepřipočítává žalobcem požadovanou daň z přidané hodnoty.

57. Jestliže soud žalobci přiznal částku 220 000 Kč, zamítl žalobu co do částky 383 875 Kč s požadovaným příslušenstvím (v rozsahu částky 26 600 Kč s příslušenstvím bylo řízení zastaveno pro zpětvzetí žaloby).

58. K částce 220 000 Kč soud žalobci přiznal rovněž úrok z prodlení, a to podle ust. § 1968 o. z., za použití ust. § 1970 o. z. s tím, že výše úroku z prodlení odpovídá ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Prvým dnem prodlení žalovaných je den následující po uplynutí lhůty uvedené v dopise zástupce žalobce ze dne 5. 12. 2018.

59. O povinnosti žalovaných plnit společně nerozdílně soud rozhodl podle ust. § 1872 o. z. za použití ust. § 713 odst. 2 o. z.

60. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř., když neshledal podmínky pro její prodloužení.

61. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky soud rozhodl podle ust. § 146 odst. 2 věta prvá o. s. ř. (v části, v níž byla žaloba vzata zpět, přičemž žalobce zavinil zastavení řízení) a podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy žalobce požadoval v žalobě zaplacení částky 630 475 Kč, žaloba byla úspěšná co do částky 220 000 Kč (35 % celého nároku) a v rozsahu částky 410 475 Kč (součet částek 26 600 Kč a 383 875 Kč) neúspěšná (65 % nároku). Při odečtu úspěchu od neúspěchu je tak dán nárok žalovaných na náhradu 30 % jim vzniklých nákladů řízení. Ty sestávající z nákladů řízení spojených se zastoupením advokátem, které jsou tvořeny 5 úkony právní služby po 10 860 Kč z punkta 630 475 Kč Kč (ust. § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění pozdějších předpisů, dále jen„ vyhláška“, jejíž aplikace vyplývá z ust. § 151 odst. 1 a 2 věta druhá za středníkem o. s. ř., a to písm. a) uvedeného ustanovení – převzetí a příprava zastoupení, písm. d) – vyjádření k žalobě a doplnění ze dne 6. 1. 2021, písm. g) – účast na jednání dne 26. 8. 2020 a 25. 11. 2020), dále 13 úkony právní služby po 10 740 Kč z punkta 603 875 Kč (písm. d) – vyjádření ze dne 13. 2. 2021, 18. 6. 2021, 6. 10. 2022 a písemný závěrečný návrh, písm. g) – účast na jednání dne 9. 3. 2021, 4. 5. 2021 – 2x, neboť délka jednání přesáhla 2 hodiny, 15. 6. 2021 – 2x, neboť délka jednání přesáhla 2 hodiny, 26. 5. 2021 2x, neboť délka jednání přesáhla 2 hodiny, 11. 10. 2022 a 21. 11. 2022), když jejich výše je dána ust. § 7 ve spojení s ust. § 8 odst. 1 vyhlášky), a rovněž 18 náhradami hotových výdajů po 300 Kč (ust. § 13 odst. 3 vyhlášky). Podle ust. § 12 odst. 4 vyhlášky jde-li o společné úkony při zastupování nebo obhajobě dvou nebo více osob, náleží advokátovi za každou takto zastupovanou nebo obhajovanou osobu mimosmluvní odměna snížená o 20 %. Právní zástupce zastupoval dva žalované, za jeden úkon právní služby mu tak náleží odměna po snížení ve výši 8 688 Kč (prvých 5 úkonů) a ve výši 8 592 Kč za zbývající úkony, ovšem za každého žalovaného. Odměna za zastupování žalovaných tak činí 86 880 Kč za prvých 5 úkonů právní služby a 223 392 Kč za zbývajících 13 úkonů, dále se připočítává náhrada hotových výdajů 5 400 Kč (náhrada hotových výdajů se nerozšiřuje podle počtu zastupovaných osob). Celkové náklady žalovaných ve výši 315 672 Kč byly zvýšeny o příslušnou 21 % DPH na celkových 381 963 Kč a přisouzeny v obecné pariční lhůtě (ust. § 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.) a na zákonné platební místo (ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.). Výše těchto nákladů byla podle výše popsaného odečtu neúspěchu od úspěchu snížena na 30 % celkově vzniklých nákladů, což je částka 114 589 Kč po zaokrouhlení.

62. O nákladech řízení státu bylo rozhodnuto podle ust. § 148 odst. 1 o. s. ř., kdy stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků (což nebylo zjištěno). Žalobce byl ve věci neúspěšný v rozsahu 65 %, žalovaní v rozsahu 35 %, usnesením ze dne 3. 3. 2022, č.j. 13 C 205/2019 – 235, bylo znalci přiznáno znalečné ve výši 11 701 Kč (z toho stát zálohoval platbu ve výši 4 201 Kč) a usnesením ze dne 7. 6. 2022, č.j. 13 C 205/2019 - 249, bylo přiznáno znalečné ve výši 1 875 Kč. Státu tak vznikly náklady řízení ve výši 6 076 Kč, soud proto uložil žalobci podle míry jeho neúspěchu ve sporu (65 %) povinnost nahradit státu částku 3 949,40 Kč a žalovaným (35 %) částku 2 126,60 Kč Lhůta k plnění byla ponechána obecná podle ust. § 160 odst. 1 věta prvá o. s. ř.