15 C 130/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní JUDr. Barborou Hněvkovskou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení , se sídlem adresa o určení výše nájemného <b>I. Žaloba, že žalované [celé jméno žalované], narozené 16. 5. 1977, bytem [adresa], se dnem, kdy byl podán soudu návrh na určení výše nájemného na jednotku [číslo] vymezeno podle zákona o vlastnictví bytů, způsob využití byt, o celkové ploše 34,59 m², nacházející se v druhém nadzemním podlaží budovy [adresa], která stojí na pozemku parcela [číslo] vše v k. ú. [část obce], na adrese [adresa žalované a žalobkyně], zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Hl. m. [část Prahy] na listu vlastnictví [číslo] pro obec Praha k. ú. [část obce], tímto určuje nájemné ve výši 4 939 Kč měsíčně, se zamítá.</b> <b>II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 19 602 Kč k rukám právního zástupce žalované, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala určení výše nájemného k bytu [číslo] (ev. [číslo] dle prohlášení vlastníka [číslo]), o celkové podlahové ploše 34,59 m2, nacházejícímu se v 2. nadzemním podlaží budovy [adresa], která stojí na pozemku parc. [číslo] vše v katastrálním území Smíchov (dále jen„ byt“). Byt žalovaná užívá na základě smlouvy o nájmu bytu uzavřené dne 19. 6. 2007 na dobu určitou. Protože k poslednímu zvýšení nájemného došlo ke dni 1. 8. 2017, bylo na základě usnesení Rady městské části [obec a číslo] č. RMČ/29/846 2019 ze dne 22. 7. 2019 rozhodnuto o zvýšení nájemného v bytech žalobkyně. Žalované byl dne 25. 11. 2021 zaslán písemný návrh na zvýšení nájemného na částku 142,80 Kč/m2/měsíc, tj. celkem 4 939 Kč měsíčně bez záloh na úhradu služeb, a to bez záloh na úhradu služeb, spojených s užíváním předmětu nájmu, které zůstaly v nezměněné výši. Takto zvýšená částka nájemného představuje pouze 18,33 % původního nájemného (4 174 Kč měsíčně). Zvýšené nájemné mělo být hrazeno od třetího kalendářního měsíce po doručení návrhu. Žalovaná dne 24. 1. 2022 písemně vyjádřila svůj nesouhlas se zvýšením nájemného. Výše nového nájemného je výrazně nižší než výše srovnatelného nájemného, které je v daném místě a čase obvyklé.

2. Žalovaná ve svém vyjádření uvedla, že s žalobou nesouhlasí a navrhla, aby ji soud jako nedůvodnou zamítl. Žalobkyně ve výzvě podle § 2249 odst. 1 o. z. nedoložila navrženou výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a čase podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb. o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (dále jen„ prováděcí předpis“), a tedy nedoložila splnění podmínek podle ust. § 2249 odst. 1 o.z., proto se k jejímu návrhu nepřihlíží. Žalovaná zvýšení nájemného odmítá pouze dočasně, a to z důvodu závad – špatného technického stavu domu i bytu, zvýšené vlhkosti a celoročního výskytu plísní, na což opakovaně upozorňuje, avšak obecní úřad ani správcovská firma řádně nereagují.

3. V řízení bylo provedeno dokazování listinnými důkazy, které navrhli a předložili účastníci řízení, případně vyžádané soudem (ust. § 120 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o.s.ř.). Žalobkyně ani žalovaná po poučení soudem podle ust. § 119a o.s.ř. ve spojení s ust. § 205a o.s.ř. neuvedli žádné další skutečnosti a nenavrhovali další důkazy.

4. Soud hodnotil všechny povedené důkazy v souladu s ust. § 132 o. s. ř., a to každý důkaz jednotlivě a potom všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti.

5. Na základě listinných důkazů založených ve spise soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

6. Mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 19. 6. 2007 uzavřena smlouva o nájmu bytu na dobu neurčitou (zjištěno ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 19. 6. 2007 na č. l. 3-5 spisu).

7. Dne 29. 3. 2017 Rada Městské části Praha 5 schválila navržení zvýšení nájemného u všech bytů MČ Praha 5, které neumožňují pravidelné zvýšení nájemného o inflaci a u nichž je aktuální výše nájemného sjednána na částce nižší než 120,68 Kč/m2/měs u bytů se standardní kvalitou a 103,44 Kč/m2/měs u bytů se sníženou kvalitou (zjištěno z usnesení Rady MČ Praha 5 č. 14/393/2017 na č. l. 6 spisu).

8. Dne 22. 7. 2019 Rada Městské části Praha 5 schválila navržení zvýšení nájemného o 20 % současné výše nájmu nebo do zákonem stanovené maximální výše (navýšení nesmí v součtu 3 let přesáhnout 20 %), maximálně však do výše 142,80 Kč/m2/měsíc u bytů standardní kvality a 122,40 Kč/m2/měsíc u bytů se sníženou kvalitou, dle § 2249 o.z., u všech bytů svěřených MČ Praha 5, které neumožňují pravidelné zvýšení nájemného o inflaci (zjištěno z usnesení RMČ č. 29/846/ 2019 na č. l. 7 spisu).

9. Dopisem ze dne 23. 9. 2019 navrhla žalobkyně žalované zvýšení nájemného v bytě na částku 142,80 Kč/m2/měsíc, nájemné bez záloh na služby by činilo 4 939 Kč měsíčně, neboť jsou splněny podmínky pro učinění návrhu na zvýšení nájemného. Od posledního zvýšení nájemného uplynulo více jak 12 měsíců, navrhované zvýšení nájemného spolu s případným zvýšením, ke kterému došlo v posledních třech letech, nepřekračuje 20 % původně sjednaného nájemného a navržené zvýšení nájemného nepřekračuje výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (zjištěno z návrhu na zvýšení nájmu bytu na č. l. 37 spisu).

10. Dne 22. 11. 2019 byl žalobkyni doručen dopis žalované, kde uvedla, že od [právnická osoba] obdržela oznámení o zvýšení nájemného, proti kterému se odvolává a žádá o provedení místního šetření a řešení špatného technického stavu domu (zjištěno z dopisu žalované ze dne 20. 11. 2019 na č. l. 40 spisu.).

11. Dopisem ze dne 26. 2. 2020 žalobkyně opakovaně vyzvala žalovanou k vyjádření se k návrhu na zvýšení nájemného, který žalovaná obdržela v květnu 2019. Byla upozorněna, že pokud ve lhůtě do 15. 3. 2020 nedoručí žalobkyni přiložený formulář souhlasu s jednostranným zvýšením nájemného žalobkyni, žalobkyně může podat ve lhůtě dalších tří měsíců návrh, aby výši nájemného určil soud (zjištěno z opakovaného návrhu na zvýšení nájemného na č. l. 41 spisu).

12. Ke dni 22. 5. 2020 (změna od 1. 1. 2020) činilo nájemné za byt 4 939 Kč měsíčně, tj . 34,590 m2 x 142,80 Kč/m2 (zjištěno z evidenčního listu na č. l. 50 spisu).

13. Dopisem ze dne 20. 5. 2021 navrhla žalobkyně žalované zvýšení nájemného v bytě na částku 142,80 Kč/m2/měsíc, nájemné bez záloh na služby by činilo 4 939 Kč měsíčně, neboť jsou splněny podmínky pro učinění návrhu na zvýšení nájemného. Od posledního zvýšení nájemného uplynulo více jak 12 měsíců, navrhované zvýšení nájemného spolu s případným zvýšením, ke kterému došlo v posledních třech letech, nepřekračuje 20 % původně sjednaného nájemného a představuje pouze 1,4 původního nájemného, navržené zvýšení nájemného nepřekračuje výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (zjištěno z návrhu na zvýšení nájmu bytu na č. l. 32-33 spisu).

14. Dne 21. 7. 2021 byl žalobkyni doručen dopis žalované, kde uvedla, že v květnu 2021 při vyúčtování za služby a nájem byla žalovaná vyzvána k úhradě nedoplatku. [anonymizováno] evidovala platby v nesouladu s předpisem nájmu. Žalovaná hradit odmítla. Dům je stále ve velmi špatném stavu, v bytě se nedá odstranit plíseň ani v létě. Žalovaná žádala o akutní řešení této situace a o dočasnou slevu z nájmu (zjištěno z dopisu žalované ze dne 19. 7. 2021 na č. l. 34 spisu.).

15. Dne 29. 9. 2021 zaslala žalobkyně žalované předžalobní výzvu. Uvedla, že návrh na zvýšení nájemného byl žalované doručen dne 31. 5. 2021 vhozením do poštovní schránky, dne 21. 7. 2021 vyjádřila žalovaná s návrhem na zvýšení nájemného nesouhlas. Žalobkyně upozornila žalovanou, že pokud nedoručí písemný souhlas se zvýšením nájemného ve lhůtě 7 dnů, popřípadě neuhradí požadovanou částku navýšeného nájemného za období srpen 2021, tj. 765 Kč na účet žalobkyně, žalobkyně se obrátí s návrhem na určení výše výživného na soud (zjištěno z předžalobní výzvy ze dne 29. 9. 2021 na č. l. 35-36 spisu).

16. Dopisem ze dne 25. 11. 2021 navrhla žalobkyně žalované zvýšení nájemného v bytě na částku 142,80 Kč/m2/měsíc, nájemné bez záloh na služby by činilo 4 939 Kč měsíčně, neboť jsou splněny podmínky pro učinění návrhu na zvýšení nájemného. K poslednímu zvýšení nájemného došlo od 1. 8. 2017 na částku 4 174 Kč měsíčně bez záloh na služby, navrhované zvýšení nájemného spolu s případným zvýšením, ke kterému došlo v posledních třech letech, nepřekračuje 20 % původně sjednaného nájemného a představuje pouze 18,33 % původního nájemného, navržené zvýšení nájemného nepřekračuje výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Návrh na zvýšení nájemného byl žalované doručen dne 4. 12. 2021 (zjištěno z návrhu na zvýšení nájmu bytu na č. l. 8 spisu a doručenky na č. l. 10 spisu).

17. Průměrná cena nájmu za 1 m2 vycházející ze zprůměrovaných údajů ze statistických výstupů realitních kanceláří činila pro území Prahy 5 v měsíci listopadu 2020 částku 293 Kč, v měsíci září 2021 částku 310 Kč, v měsíci říjnu 2021 částku 317 Kč a v měsíci listopadu 2021 částku 319 Kč (prokázáno výpisem z webové stránky [webová adresa], na č. l. 9 p.v. spisu).

18. Dne 24. 1. 2022 byl žalobkyni doručen nesouhlas žalované se zvýšením nájemného (zjištěno z návrhu na zvýšení nájemného – vyjádření nájemce ze dne 24. 1. 2022 na č. l. 10 p.v.).

19. Ostatní provedené listinné důkazy soud nehodnotil a nevyvozoval z nich žádné skutkové ani právní závěry, neboť to bylo pro posouzení věci nadbytečné.

20. Soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu:

21. Mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 19. 6. 2007 uzavřena nájemní smlouva k bytu na dobu neurčitou, aniž by byla smluvně sjednána inflační doložka. Usnesením Rady Městské části Praha 5 bylo dne 29. 3. 2017 schváleno navržení zvýšení nájemného u všech bytů MČ Praha 5, které neumožňují pravidelné zvýšení nájemného o inflaci a u nichž je aktuální výše nájemného sjednána na částce nižší než 120,68 Kč/m2/měs u bytů se standardní kvalitou. Navržené zvýšení nájemného bylo žalovanou akceptováno a bylo tak účinné od 1. 8. 2017. Dne 22. 7. 2019 Rada Městské části Praha 5 schválila navržení zvýšení nájemného o 20 % současné výše nájmu nebo do zákonem stanovené maximální výše (navýšení nesmí v součtu 3 let přesáhnout 20 %), maximálně však do výše 142,80 Kč/m2/měsíc u bytů standardní kvality. Návrh na zvýšení výživného byl žalované doručen do vlastních rukou dne 4. 12. 2021. Žalovaná dne 24. 1. 2022 písemně vyjádřila s návrhem na zvýšení nájemného nesouhlas.

22. Podle ust. § 3074 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen o.z.) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. S ohledem na shora uvedené soud posuzoval danou věc dle zákona č. 89/2012 Sb.

23. Podle. ust. § 2449 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

24. Podle. ust. § 2449 odst. 2 o. z. stanoví prováděcí právní předpis podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

25. Podle ust. § 2449 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

26. Podle ust. § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (dále jen“ prováděcí předpis”), se ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě pro konkrétní byt použijí následující způsoby: pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě (a), stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných (b).

27. Podle ust. § 4 odst. 1 prováděcího předpisu musí při posuzování srovnatelnosti existovat shoda alespoň v některých z variant charakteristik, a to v odpovídajícím množství charakteristik, které podstatně ovlivňují výši nájemného.

28. Podle ust. § 4 odst. 2 prováděcího předpisu, je srovnatelnost nájemného podmíněna shodou ve variantách charakteristik, a to a) srovnatelností nájemních vztahů v rozsahu práv a povinností a b) srovnatelností obytné hodnoty bytu.

29. Návrh na zvýšení nájemného byl žalované doručen dne 4. 12. 2021, lhůta pro vyjádření souhlasu se zvýšením nájemného uplynula 4. 2. 2022, žaloba o určení výše nájemného byla podána dne 27. 4. 2022. Zákonná lhůta pro podání návrhu byla zachována.

30. Soud dále posuzoval, zda návrh žalobkyně na zvýšení nájemného splňoval kritéria uvedená v § 2249 odst. 1 o.z. a nařízení vlády č. 453/2013 Sb. V posuzovaném případě bylo prokázáno, že k poslednímu zvýšení nájemného došlo s účinností od 1. 8. 2017, a to na částku 4 174 Kč bez záloh na služby. Návrh na zvýšení nájemného byl žalované doručen dne 4. 12. 2021, tzn., uplynulo již více jak 12 měsíců od posledního zvýšení nájemného a zároveň byla splněna i podmínka, že navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %. Jako poslední se soud zabýval tím, zda navrhované zvýšení je ve výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Protože pro zjištění srovnatelného nájemného nebyl dle prováděcího předpisu vypracován znalecký posudek, mělo být provedeno porovnání na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných. Žalobkyně návrh na zvýšení nájemného doložila tabulkou zprůměrovaných údajů ze statistických výstupů realitních kanceláří, ukazující průměrnou cenu pronájmu za 1 m2 pro území Prahy 5 v jednotlivých měsících. Uvedená tabulka v žádném případě nesplňuje požadavky stanovené prováděcím předpisem na srovnatelnost, je pouze obecným průměrem výše nájemného bez zohlednění srovnatelnosti nájemních vztahů a obytné hodnoty bytu. Viz rovněž judikatura Nejvyššího soudu (Rozsudek ze dne 3. 7. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4494/2015) dle které může výši obvyklého nájemného soudu zjistit také porovnáním nájemného, které je placeno ve stejné době v obdobných podmínkách, tedy za srovnatelné byty (podlahovou plochou, vybavením, stavem budovy, umístěnu bytu v domě), na srovnatelném místě, s obdobnými právy a povinnostmi.

31. S ohledem na výše uvedené dospěl soud k závěru, že žalobkyně nedoložila splnění podmínek podle § 2249 odst. 1 o. z., neboť v návrhu na zvýšení nájemného neprokázala výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, tzn., že se k návrhu na zvýšení nájemného doručeného žalované dne 4. 12. 2021 nepřihlíží. Soud proto rozhodl tak, jak je ve výroku I. uvedeno a žalobu na stanovení výše nájemného zamítl.

32. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 19 602 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 8 odst. 2 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 45 900 Kč za 5 úkonů právní služby po 2 940 Kč (příprava a převzetí zastoupení, nahlížení do spisu, vyjádření k žalobě, účast na jednání soudu dne 11. 4. 2023 a dne 19. 7. 2023) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., a daň z přidané hodnoty 21 % ve výši 3 402 Kč.

33. O lhůtě k plnění soud rozhodl dle ust. § 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o.s.ř., když neshledal podmínky pro její prodloužení.