15 C 347/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní JUDr. Barborou Hněvkovskou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Abi - Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B , sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 824 244,99 Kč s příslušenstvím

I. Řízení se v části, ve které se žalobkyně domáhala úhrady částky 125 245,02 Kč, zastavuje.

II. Žaloba se v části, ve které se žalobkyně domáhala úhrady částky 116 090,19 Kč, zamítá.

III. Žalovaná je povinna uhradit žalobkyni částku ve výši 582 909,78 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 49 427,51 Kč od 6. 1. 2021 do zaplacení, z částky 49 427,51 Kč od 6. 2. 2021 do zaplacení, z částky 49 427,51 Kč od 6. 3. 2021 do zaplacení, z částky 49 427,51 Kč od 6. 4. 2021 do zaplacení, z částky 52 427,51 Kč od 6. 5. 2021 do zaplacení, z částky 52 427,51 Kč od 6. 6. 2021 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 52 427,51 Kč od 6. 7. 2021 do zaplacení, z částky 52 427,51 Kč od 6. 8. 2021 do zaplacení, z částky 52 427,51 Kč od 6. 9. 2021 do zaplacení a z částky 52 427,51 Kč od 6. 10. 2021 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaná je povinna uhradit žalobkyni náhradu nákladů řízení podle poměru úspěchu ve věci, v částce 94 929,76 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 7. 11. 2021 domáhala po žalované zaplacení žalované částky s odůvodněním, že mezi právní předchůdkyní žalobkyně, společností , právnická osoba, , IČO: , IČO, , a žalovanou (dříve , právnická osoba, .), byla dne 1. 2. 2017 uzavřena Smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání, jejímž předmětem byl pronájem jednotky č. , hodnota, umístěné v 1. nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, . Dle nájemní smlouvy byla žalovaná povinna hradit nájemné ve výši 39 025 Kč plus DPH a zálohy ve výši 4 817 Kč plus DPH, od 1. 1. 2020 činilo nájemné 41 985 Kč plus DPH a od 1. 1. 2021 částku 43 328,52 Kč plus DPH, tj. celkem 52 427,51 Kč včetně DPH. Protože žalovaná nehradila nájemné a zálohy řádně a včas, žalobkyně použila k částečné úhradě dluhu zajišťovací vklad ve výši 159 146 Kč dle článku 7.3 nájemní smlouvy. Protože žalovaná dlužné nájemné a zálohy neuhradila a nedoplnila ani zajišťovací vklad, žalobkyně dopisem ze dne 24. 9. 2021 od nájemní smlouvy odstoupila. Podanou žalobou se žalobkyně domáhá částky 483 524,52 vč. DPH představující nezaplacené nájemné za leden až říjen 2021, částky 62 449,80 vč. DPH, představující nezaplacené zálohy na služby a média za leden až prosinec 2020, částky 46 090,29 vč. DPH, představující nezaplacené zálohy na služby a média za leden až říjen 2021, částky 116 090,19 Kč přestavující smluvní pokutu ve smyslu článku 26.1 písm. a) nájemní smlouvy a částky 116 090,19 Kč přestavující smluvní pokutu ve smyslu článku 26.1 písm. b) nájemní smlouvy.

2. Žalovaná ve svém vyjádření uvedla, že nárok uplatněný žalobou neuznává, a to ani z části, navrhla žalobu zamítnout. Za nesporné označila uzavření nájemní smlouvy dne 1. 2. 2017 s právní předchůdkyní žalobkyně. Žaloba na doplacení záloh za rok 2020 je neopodstatněná, neboť žalobkyně dosud nesplnila svou zákonnou a smluvní povinnost a nevystavila do 30. 6. 2021 vyúčtování služeb za rok 2020. Žalovaná byla pronajímatelem ujištěna, že skutečné měsíční výdaje za služby a média odpovídají částce 2 500 Kč. Žalovaná přestala být schopna hradit předepsané zálohy v důsledku zhoršení ekonomické situace vlivem pandemie SARS-CoV-2, žádala žalobkyni a předložení vyúčtování a možnost zápočtu přeplatku za služby z předchozích let. V období od 1. 12. 2020 do 30. 4. 2021 nebyl předmět nájmu způsobilý k užívání v důsledku nedostatečné vnitřní teploty. Žalovaná uplatnila dne 4. 10. 2021 nárok na slevu z nájemného ve výši 100 % a na vícenáklady způsobené nemožností pronajatou jednotku užívat ve výši 535 160 Kč (pronájem náhradních prostor, 2 x stěhování, poškození dobrého jména). Přípisem ze dne 21. 10. 2021 notifikovala žalovaná žalobkyni provedení zápočtu a zánik pohledávek ke dni 11. 10. 2021.

3. Žalobkyně v replice na vyjádření žalované uvedla, že vyúčtování za rok 2020 a 2021 zaslala žalované dne 14. 10. 2021. Závada, pro kterou nemohla žalovaná údajně předmět nájmu v období od 1. 12. 2020 do 30. 4. 2021 užívat, byla na koncovém zařízení, které si žalovaná instalovala sama a byla tak i plně zodpovědná za jeho opravu. Žalovaná žalobkyni v období od 1. 12. 2020 do 30. 4. 2021 nesdělila, že si bude hledat na přechodnou dobu nové prostory, ani že uplatňuje nebo bude uplatňovat slevu z nájmu či prominutí nájemného. Z e-mailové komunikace ze dne 7. 1. 2021 a 8. 2. 2021 nadto vyplývá, že žalovaná užívala předmět nájmu i v období, ve které dle jejího tvrzení užívala jiné prostory. Žalovaná nemůže požadovat slevu z nájemného ani prominutí nájemného, neboť strany v článku 36 nájemní smlouvy vyloučily aplikaci ustanovení § 2208 o.z. Právní účinky jednostranného prohlášení o započtení nemohly nastat, neboť prohlášení bylo dne 21. 10. 2021 zasláno e-mailem, bez podpisu, a to ze stran , právnická osoba, , zastoupené , jméno FO, , aniž bylo prokázáno oprávnění , právnická osoba, jménem žalované jednat. Dle článku 43 nájemní smlouvy není nájemce oprávněn započíst jakoukoliv pohledávku za pronajímatelem proti jakékoliv pohledávce pronajímatele za nájemcem bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele. K tvrzeným vícenákladům nepředložila žalovaná žádné podklady.

4. Podáním doručeným soudu dne 6. 2. 2024 vzala žalobkyně žalobu co do částky 108 540,09 Kč, představující dlužné zálohy za leden až prosinec 2020, a za leden až říjen 2021, zpět.

5. Podáním doručeným soudu dne 16. 5. 2024 vzala žalobkyně žalobu co do částky 12 000 Kč, představující částečně uhrazené nájemné v období leden až říjen 2021, zpět.

6. Při jednání soudu dne 23. 7. 2024 vzala žalobkyně žalobu co do částky 4 704,93 Kč z uplatněného nároku na dlužné nájemné v období leden až říjen 2021 zpět.

7. Soud postupoval v souladu s § 96 o.s.ř. a řízení v rozsahu zpětvzetí žaloby zastavil tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku, když žalovaná se všemi zpětvzetími žaloby vyslovila souhlas.

8. V řízení bylo provedeno dokazování listinnými důkazy, které navrhli a předložili účastníci řízení, výslechem svědků , tituly před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, a , adresa, . Žalobce ani žalovaná po poučení soudem podle ust. § 119a o.s.ř. ve spojení s ust. § 205a o.s.ř. neuvedli žádné další skutečnosti a nenavrhovali další důkazy.

9. Soud hodnotil všechny povedené důkazy v souladu s ust. § 132 o. s. ř., a to každý důkaz jednotlivě a potom všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti.

10. Na základě listinných důkazů založených ve spise soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

11. Žalovaná je právnickou osobou zapsanou v obchodním rejstříku dne 22. 3. 2001, s předmětem podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, truhlářství, podlahářství, projektová činnost ve výstavbě, provádění staveb, jejich změn a odstraňování. Jednatelem společnosti byla od 22. 3. 2001 do 30. 3. 2020 , tituly před jménem, , jméno FO, , od 30. 3. 2020 do 14. 10. 2023 společnost , právnická osoba, ., IČ: , IČO, – při výkonu funkce zastupuje od 10. 6. 2020 do 25. 10. 2023 , tituly před jménem, , jméno FO, , od 25. 6. 2024 je jednatelem společnost , Anonymizováno, o., IČ: , IČO, - při výkonu funkce zastupuje , jméno FO, , BBA od (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka , Anonymizováno, , na č. l. 182 spisu).).

12. Na základě projektu rozdělení odštěpením se vznikem nové společnosti ze dne 12. 6. 2017 došlo s účinností ke dni 1. 1. 2017 ke vzniku nástupnické společnosti , Jméno žalobkyně, ., na kterou přešlo mimo jiné vlastnické právo k předmětu nájmu a uzavřená nájemní smlouva s žalovanou (zjištěno z projektu rozdělení odštěpením se vznikem nové společnosti ze dne 12. 6. 2017 na č. l. 39-51 spisu).

13. Nájemné za předmět nájmu bylo sjednáno ve výši 39 025 Kč měsíčně plus příslušné DPH. Pro rok 2017 byla měsíční výše záloh stanovena na částku 4 817 Kč plus příslušné DPH. Splatnost nájemného i záloh byla stanovena na 5. den příslušného kalendářního měsíce, za které jsou hrazeny. Do sedmi dnů o podpisu smlouvy měl být složen na účet žalobkyně zajišťovací vklad ve výši 159 146 Kč. Podle článku 7.2.2 smlouvy bylo sjednáno, že pokud pronajímatel použije během nájmu zajišťovací vklad nebo jeho část, je nájemce povinen zajišťovací vklad doplnit do původní výše do sedmi pracovních dnů ode dne, kdy obdrží písemnou výzvu pronajímatele, aby tak učinil. Podle článku 8.3 smlouvy byla sjednána indexace nájemného s tím, že minimální nárůst bude vždy o 1,5 % ročně, a to vždy k 1. lednu příslušného roku trvání nájemního vztahu. Toto zvyšování bude prováděno automaticky, pronajímatel není povinen zasílat nájemci žádné samostatné oznámení. Podle článku 12.1.2 smlouvy je nájemce zcela a výhradně zodpovědný a plně hradí veškeré opravy nebo výměny jakéhokoliv druhu v prostorách předmětu nájmu, kromě těch, které by představovaly strukturální oprav budovy většího rozsahu nebo jsou zahrnuty ve službách, za které nájemce hradí společné provozní náklady nebo jsou kryty pojistkou pronajímatele nebo původní zárukou na stavbu. Podle článku 12.1.3 smlouvy je nájemce povinen udržovat předmět nájmu v dobrém technickém stavu a provádět jakékoliv práce požadované k zajištění řádné provozuschopnosti předmětu nájmu. Nájemce je povinen udržovat předmět nájmu a přístup k němu v čistotě a je povinen hradit veškeré náklady spojené s údržbou předmětu nájmu. Podle článku 15.1.5 bude nájemce Pronajímatele okamžitě informovat o jakékoliv nehodě nebo poruše týkající se topných zařízení, elektrického osvětlení nebo ostatních instalací nebo o jakémkoliv požáru v prostorách předmětu nájmu, které si je vědom. Není-li ve smlouvě stanoveno jinak, nemá pronajímatel žádnou povinnost takové záležitosti napravovat nebo opravovat. Pro případ, že nájemce nesplní některou ze svých povinností týkajících se obnovení a/nebo doplnění zajišťovacího vkladu (článek 26.1 písm. a) smlouvy), nájemné nebo jakékoliv jiné částky, poplatky, náklady a/nebo finanční dluhy nájemce nebo jejich část nejsou uhrazeny v termínu splatnosti (článek 26.1 písm. b) smlouvy), bude mít pronajímatel nárok a smluvní pokutu rovnající se součtu nájemného, zálohy a příslušné DPH, to vše za období 2 měsíců. Smluvní pokuty jsou splatné do deseti pracovních dnů ode dne doručení písemné výzvy pronajímatele nájemci, aby smluvní pokutu uhradil (zjištěno ze Smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání uzavřené dne 1. 2. 2017 na č. l. 6 p.v. - 36 spisu).

14. Dle splátkového kalendáře na rok 2017 byla žalovaná povinna hradit k 5. dni v měsíci nájemné ve výši 23 610,13 Kč vč. DPH od července ve výši 47 220,25 Kč vč. DPH, a zálohy na služby na únor ve výši 3 612,99 Kč, od března pak ve výši 5 704,29 Kč (zjištěno ze splátkového kalendáře na rok 2017 na č. l. 157-159 spisu).

15. Dle splátkového kalendáře na rok 2020 byla žalovaná povinna hradit k 5. dni v měsíci zálohy na služby ve výši 9 891,74 Kč vč. DPH, od května ve výši 9 815,99 Kč vč. DPH (zjištěno ze splátkového kalendáře na rok 2020 na č. l. 112 spisu).

16. Dle splátkového kalendáře na rok 2021 byla žalovaná povinna hradit k 5. dni v měsíci zálohy na služby ve výši 5 617,59 Kč vč. DPH (zjištěno ze splátkového kalendáře na rok 2021 na č. l. 113 spisu).

17. Dne 30. 1. 2020 byl žalované (, tituly před jménem, , jméno FO, ) e-mailem doručen rozpis nájemného a záloh na služby na rok 2020, následně dne 17. 2. 2020 totéž i , tituly před jménem, , jméno FO, , který na tento e-mail odpověděl dne 18. 2. 2020, žádal upravit výši plateb za služby (zjištěno z e-mailové komunikace na č. l. 114-115 spisu).

18. Dne 25. 1. 2021 byl žalované (, tituly před jménem, , jméno FO, i , tituly před jménem, , jméno FO, ) e-mailem doručen rozpis nájemného a záloh na služby na rok 2021 (zjištěno z e-mailové komunikace na č. l. 116 spisu).

19. Dne 30. 1. 2020 byl žalované (, tituly před jménem, , jméno FO, ) e-mailem doručen rozpis nájemného a záloh na služby na rok 2020, následně totéž i , tituly před jménem, , jméno FO, , který na tento e-mail odpověděl s tím, že žádal upravit výši plateb za služby (zjištěno z e-mailové komunikace na č. l. 114-115 spisu).

20. Dopisem ze dne 10. 8. 2021 vyzvala žalobkyně žalovanou upomínkou č. 1 k úhradě částky 480 090,18 Kč (zjištěno z upomínky č. 1 včetně potvrzení o doručení dne 13. 8. 2021 na č. l. 52-53 spisu).

21. Dne 19. 8. 2021 vyzvala žalobkyně žalovanou upomínkou č. 2 k úhradě dlužných částek – na nájemném za rok 2021 ve výši 407 420 Kč, na zálohách za služby a média za rok 2021 ve výši 40 960, na zálohách na služby a média za rok 2020 ve výši 118 094,88 Kč. Pro rok 2021 bylo nájemné stanoveno na částku 52 427,51 Kč. Žalovaná uhradila v lednu, únoru, březnu a dubnu částku 3 000 Kč, v dalších měsících až do skončení nájmu neuhradila ničeho (zjištěno z upomínky č. 2 včetně potvrzení o doručení dne 2. 9. 2021 a souhrnu dluhů na nájemném za rok 2021 na č. l. 54, 59-62 spisu).

22. Dopisem ze dne 7. 9. 2021 oznámila žalobkyně žalované započtení zajišťovacího vkladu na úhradu dlužných plateb a zároveň žalovanou vyzvala k doplnění zajišťovacího vkladu nejpozději do 7 pracovních dnů. Konkrétní dlužná částka započtená na zajišťovací vklad nebyla v oznámení uvedena (zjištěno z oznámení o použití zajišťovacího vkladu včetně potvrzení o doručení dne 15. 9. 2021 na č. l. 56-58 spisu).

23. Dopisem ze dne 24. 9. 2021 odstoupila žalobkyně od smlouvy o nájmu podle čl. 21.4 smlouvy s účinky ke dni doručení oznámení o odstoupení a zároveň vyzvala žalovanou k úhradě dlužné částky ve výši 856 681,11 Kč (zjištěno z odstoupení od smlouvy ze dne 24. 9. 2021 včetně dodejky na č. l. 38, 55 spisu).

24. Dne 7. 1. 2021 informovala žalovaná žalobkyni, že jim do prostor opět „proudí severák“. Mají puštěné topení a stejně je zde zima. Rádi by si sami ovlivňovali, zda tu bude teplo a nemuseli sedět v kabátech. Prosí o nějaké řešení. V reakci na tento e-mail sdělil , právnická osoba, (z e-mailu , e-mail, ), že si myslí, že netopí střešní fan-coily. Zastaví se údržbář a zjistí, zda do nich jde teplá voda. Případný servis těchto koncových prvků ovládání bude ale na žalované, neboť vybavení a stavební úpravy si zajišťovali sami. Dne 8. 2. 2021 informovala žalovaná žalobkyni, že prosí o kontrolu teploty vzduchu ventilace, fouká jim tam severák (zjištěno z e-mailové komunikace na č. l. 84-85 spisu).

25. Dopisem ze dne 4. 10. 2021 oznámila žalovaná žalobkyni, že v období od 1. 12. 2020 do 30. 4. 2021 nebylo možné pronajatou jednotku užívat, a to z důvodu nedostatečné vnitřní teploty vzduchu, který nedosahoval hodnoty stanovené jako minimální obecně závaznými předpisy ČR. Tato porucha byla způsobena nedostatečnou teplotou topného média na vstupu do jejich VZT. Vzniklý problém se snažili opakovaně řešit, bohužel bezúspěšně. V uvedeném období tedy zcela odmítají platit za služby a média, stejně tak jako nájemné, neboť jim bylo vinou žalobkyně znemožněno jednotku užívat k určenému účelu. V souvislosti s nemožností užívat pronajatou jednotku dále žalované vznikly vícenáklady v souhrnné výši 535 160 Kč (pronájem náhradních prostor – rozdíl mezi cenou nájmu v náhradních prostorách a v pronajaté jednotce, 2 x stěhování, poškození dobrého jména kvůli uzavření provozovny), které tímto požadují uhradit do pěti dnů. Jsou ochotni uzavřít dohodu o zápočtu vzájemných pohledávek, jakmile se tato jejich pohledávka stane splatnou (zjištěno z dopisu ze dne 4. 10. 2021 na č. l. 76 spisu).

26. Dne 14. 10. 2021 zaslala žalobkyně (, tituly před jménem, , jméno FO, ) žalované předávací protokol a informovala ji o přípravě dohody o uznání dluhu. Nabídla žalované, že pokud uhradí dlužné částky do 22. 10. 2021, nebude účtovat smluvní pokutu. Zároveň zaslala vyúčtování služeb za rok 2020 ve výši 62 449,80 Kč vč. DPH a za rok 2021 ve výši 2021 ve výši 46 090,29 Kč vč. DPH. Návrh dohody zaslala žalované dne 19. 10. 2021 (zjištěno z e-mailové komunikace na č. l. 86-93 spisu včetně faktury č. , hodnota, na částku 62 449,80 Kč a faktury č. , hodnota, na částku 46 090,29 Kč, návrhu dohody o uznání dluhu a o způsobu jeho řešení).

27. Dne 14. 10. 2021 byl předmět nájmu protokolárně předán žalobkyni (zjištěno z předávacího protokolu včetně žádosti o změnu zákazníka PRE na č. l. 167-171 spisu).

28. Dopisem ze dne 21. 10. 2021 prohlásila a oznámila žalovaná žalobkyni, že ke dni 21. 10. 2021 provedla podle ustanovení § 1982 o. z. zápočet pohledávky proti pohledávce žalobkyně za žalovanou. Započteno bylo celkem 483 524,52 Kč, celkový zůstatek 51 635,48 Kč (zjištěno z prohlášení o jednostranném započtení pohledávek ze dne 21. 10. 2021 na č. l. 77 spisu).

29. Předžalobní výzva k úhradě dlužné částky byla žalované doručena dne 29. 10. 2021 (zjištěno z předžalobní výzvy ze dne 29. 10. 2021 včetně dodejky na č. l. 37, 63 spisu).

30. Z výslechu svědka , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, u žalobkyně není statutárním orgánem ani není v žádném jiném orgánu této společnosti. Působí 2 roky u firmy , Anonymizováno, jako jednatel, má na starosti správu , právnická osoba, bydlení, což je forma SVJ a jsou tedy částí SVJ. Žalobkyně je jednou ze společností, o kterou se starají. V době uzavírání smlouvy s žalovanou tam ještě nepůsobil, byl ale při ukončení toho smluvního vztahu, jednal s panem , jméno FO, . Byli dohodnuti na ukončení nájmu, měli osobně asi 2-3 jednání a z toho byla navržena smírná dohoda s tím, že budou chtít uhradit pouze dlužný nájem a zálohy na služby, ale nechtěli již úroky a nic dalšího. K dohodě nakonec nedošlo, protože žalovaná předložila požadavek na kompenzaci 5 nájmů, kdy nemohla prostory užívat, ale žádnou nájemní smlouvu nedoložila. S požadavkem na kompenzaci žalovaná přišla až při jednání o dohodě, kdy již byla vyčíslena dlužná částka. O závadě na topení svědek ví. Kolega pan , jméno FO, se snažil vypátrat, kde ta závada je, ale nepřišel na to. Kontroloval zařízení žalobkyně, kde žádná závada nebyla, byla tak pravděpodobně na zařízení nájemce, ale ani tam ji nenašel. Žalovaná při ukončení nájmu odpojila i jednotku vzduchotechniky, takže následně už závada zjistitelná nebyla vůbec. Ostatní jednotky topily. Jde o jednu velkou síť a jediná jednotka, kde byla zima, byla právě tato, ostatní jednotky topily. Žalobkyně s ohledem na ust. čl. 12.1.2 smlouvy nebyla povinna tuto závadu řešit, byla to dobrá vůle kolegy. Žalovaná jednotku provozovala dál po celou dobu dlužného nájmu, což viděl jak pan , jméno FO, tak i další kolegyně.

31. Z výslechu svědka , jméno FO, soud zjistil, že svědek byl zaměstnancem žalované, byl vedoucím obchodu. Zná i žalobkyni, u které byli v podnájmu. U žalované pracoval od samého začátku do poloviny roku 2021. Od počátku se stále řešily nějaké problémy, v zimě byly problémy s topením, v létě se nedalo větrat, ochlazovat, nikdy tam nebylo komfortně. V ostatních jednotkách měla žalobkyně normální vodovodní topení, u žalované v jednačce byla fan-coil jednotka, kdy se měl vzduch přes tuto jednotku ohřívat nebo chladit. Od počátku se to řešilo u správce, aby byly nastavené optimální vstupy a výstupy – ty byly přímo pod stropem a na ně byla napojena ta fancoil jednotka. V roce 2017 musela žalovaná jednotku opustit na tři týdny, kdy tam protekla voda, pak se to ještě párkrát opakovalo – v roce 2019 uzavírali asi na 2-3 týdny, v roce 2020 také tak na 3 týdny, vždy se to hlásilo na pojišťovnu. V jiných prostorách v průběhu zavření nepůsobili, prostě zavřeli. V prostorách měli celé zázemí firmy, byly tam kanceláře, showroom, prodával se tam nábytek, postele, skříně apod. Vzadu byl projektant s projektantkou, vpředu prodejce. Svědek neřešil nájem, řešil služby, za co se vlastně platí. Zpočátku řešili odpady, přístup do atria nebo vůbec do vnitrobloku, jak funguje ochranka. Domnívá se, že z těchto důvodů žalovaná neplatila nájem a zálohy. Nájemní smlouvu svědek k dispozici neměl. Závady svědek hlásil přímo na pojišťovnu, sháněl správce žalobkyně, protože pojišťovna po ní chtěla vyplnit nějaké papíry, což ani neudělali. Pojišťovna plnila přímo žalované. V roce 2020 to již svědek nehlásil, měli vlastního technika, pana , jméno FO, , který potvrdil, že závada byla v kohoutech přívodu přímo v jednotce. Svědek se domnívá, že jednotku uzavřeli počátkem prosince 2020 na dobu 2-3 týdnů, v listopadu tam ještě byli. Zda bylo od ledna otevřeno, to přesně neví, v roce 2021 tam už moc nepůsobil. Někdy v lednu odevzdával klíče, ale v hale na výrobně, ne v této prodejně. Už neví, jestli tuto událost z roku 2020 hlásil správci.

32. Z výslechu svědka , adresa, soud zjistil, že žalobkyni zná už asi 15 let, dříve pro ni často pracoval, žalovanou nezná. Do pronajatého prostoru přišel svědek na žádost pana , jméno FO, , aby zjistil, proč je tam zima. Nejdřív to komunikovali po telefonu, pak tam po nějakém měsíci přišel to řešit. Bylo to v topné sezóně a nikdo tam nebyl. Jaká tam byla teplota, nedokáže odhadnout. Měli tam poškozený ventil, který určuje, jestli se tam pouští teplo nebo zima, ten evidentně nefungoval, bylo slyšet, že je tam nějaký problém. Ventil byl někde pod stropem. Jestli byl problém i v něčem dalším, to svědek nevěděl, protože ventil neopravoval. Svědek o tom napsal zprávu, kterou poslal žalované a řekl to snad i nějakému správci. Nešlo o majetek žalované, proto to neopravoval.

33. Předžalobní výzva k úhradě smluvní pokuty byla žalované zaslána dne 25. 3. 2022 a doručena dne 5. 4. 2022 (zjištěno z předžalobní výzvy ze dne 25. 3. 2022 včetně dodejky na č. l. 40-41 spisu).

34. Soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Mezi právní předchůdkyní žalobkyně a, Anonymizováno, žalovanou byla dne 1. 2. 2017 uzavřena Smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání, jejímž předmětem byl pronájem jednotky č. , hodnota, umístěné v 1. nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, . Na základě této smlouvy byla žalovaná povinna hradit sjednané nájemné a zálohy na poskytované služby. Protože žalovaná nehradila nájemné a zálohy na služby řádně a včas, a dlužnou částku neuhradila ani na základě opakované upomínky, žalobkyně započetla svoji pohledávku na nájemném a zálohách oproti složenému zajišťovacímu vkladu, vyzvala žalovanou k jeho doplnění a dne 24. 9. 2021 od smlouvy o nájmu odstoupila. Dne 14. 10. 2021 došlo k protokolárnímu předání prostoru, fakticky byl prostor opuštěn již dne 4. 10. 2021, což je datum, do kterého žalobkyně požaduje uhradit nájemné.

35. Dle ust. § 2201 o. z., se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

36. Podle ust. § 2302 odst 1 o.z. se ustanovení pododdílu vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

37. Podle ust. § 2208 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby (1). Nájemce má právo započíst si to, co může podle odstavce 1 žádat od pronajímatele, až do výše nájemného za jeden měsíc; je-li doba nájmu kratší, až do výše nájemného (2). Neuplatní-li nájemce právo podle odstavce 1 do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění (3).

38. Podle ust. § 2303 o. z. je-li s nájmem prostoru sloužícího k podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně.

39. Podle ust. § 1 odst. 1 písm. a) a b) zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon č. 67/2013 Sb.) se poskytovatelem služeb míní vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, nebo společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví, příjemcem služeb nájemce bytu, nebo vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví.

40. Podle ust. § 4 zákona č. 67/2013 Sb. má poskytovatel služeb právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství (1). Nedojde-li k ujednání, nebo není-li přijato rozhodnutí družstva, nebo společenství, určí poskytovatel služeb příjemci služeb měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku (2). Poskytovatel služeb má právo změnit v průběhu roku měsíční zálohu v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby. Změněná měsíční záloha může být požadována nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy. Změna výše měsíční zálohy musí být v oznámení řádně odůvodněna, jinak ke zvýšení zálohy nedojde (6).

41. Mezi žalobkyní a žalovanou je nesporné, že mezi právní předchůdkyní žalobkyně, společností , právnická osoba, , IČO: , IČO, , a žalovanou, byla dne 1. 2. 2017 uzavřena Smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání, jejímž předmětem byl pronájem jednotky č. , hodnota, umístěné v 1. nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, . Předmětem sporu je, zda má žalobkyně nárok na zaplacení dlužného nájemného, zálohy na služby a smluvní pokuty a pokud ano, za jaké období.

42. Žalobkyně původně požadovala dlužné nájemné za leden 2021 až 4. říjen 2021 ve výši 483 524,52 vč. DPH Kč. V průběhu řízení vzala žalobkyně žalobu co do částky 12 000 Kč, představující uhrazené nájemné v období leden až říjen 2021, zpět a následně ještě co do částky 4 704,93 Kč. Soud tedy rozhodoval o nároku na dlužné nájemné ve výši 466 819,59 Kč vč. DPH (dále jen „dlužné nájemné“).

43. Žalobkyně dále původně požadovala dlužné zálohy na služby a média, za leden až prosinec 2020 ve výši 62 449,80 vč. DPH a za leden až říjen 2021 ve výši 46 090,29 vč. DPH. V průběhu řízení vzala žalobkyně žalobu co do částky 108 540,09 Kč, představující dlužné zálohy za leden až prosinec 2020 a za leden až říjen 2021 zpět, soud tedy řízení o nároku žalobkyně na zaplacení dlužných záloh na služby a média zastavil, když ohledně tohoto nároku vzala žalobkyně žalobu v plném rozsahu zpět.

44. Žalobkyně dále požadovala smluvní pokutu ve výši 116 090,19 Kč ve smyslu článku 26.1 písm. a) nájemní smlouvy (dále jen „smluvní pokuta 1“) a smluvní pokutu ve výši 116 090,19 Kč ve smyslu článku 26.1 písm. b) nájemní smlouvy (dále jen „smluvní pokuta 2“).

45. K nároku na dlužné nájemné: Soud má za prokázané, že nájemné od ledna 2021 bylo stanoveno ve výši 52 427,51 Kč včetně DPH. Žalovaná uhradila v lednu, únoru, březnu a dubnu vždy částku 3 000 Kč. Žádné další platby na úhradu nájemného žalobkyně neeviduje, žalovaná ani netvrdila, že by uhradila více. Žalovaná prostory fakticky opustila dne 4. 10. 2021, což je datum, do kterého žalobkyně dlužné nájemné požaduje. Žalovaná oproti vyčíslenému dlužnému nájemnému namítala nemožnost užívat pronajaté prostory v období od 1. prosince 2020 do 31. dubna 2021 z důvodu nedostatečné vnitřní teploty. Vícenáklady spojené s nemožností prostory užívat žalovaná vyčíslila částkou 535 160 Kč a žalovanou k jejich úhradě vyzvala přípisem ze dne 4. 10. 2021. V průběhu řízení však žalovaná neprokázala, že by měl pronajatý prostor vadu, která by znemožňovala jeho užívání, za kterou by byla odpovědná žalobkyně a kterou by měla žalobkyně povinnost odstranit. Žalovaná ani neprokázala, že by tato vada užívání prostoru znemožňovala a nadto právo na slevu či prominutí nájemného ve stanovené lhůtě u žalobkyně řádně neuplatnila. Z předložených listin má soud za prokázané, že dne 7. 1. 2021 informovala žalovaná žalobkyni, že je v prostoru zima. Žalobkyně reagovala tak, že se zastaví údržbář a zjistí, zda do nich jde teplá voda a žalované sdělila, že případný servis těchto koncových prvků ovládání bude na žalované, neboť vybavení a stavební úpravy si zajišťovali sami. Dne 8. 2. 2021 žalovaná opět informovala žalobkyni, že prosí o kontrolu teploty vzduchu ventilace. Svědek , jméno FO, , vedoucí obchodu žalobkyně uvedl, že problémy se stropními fan-coily byly od samého začátku, asi třikrát se stalo, že protekla voda a museli na tři týdny zavřít. Nikdy nepůsobili v jiném prostoru, nikdy se jinam dočasně nepřestěhovali, což ani nebylo prakticky možné, neboť v prostorách měli celé zázemí firmy, kanceláře, showroom, prodával se tam nábytek apod. Zavřeno bylo z tohoto důvodu i v průběhu prosince 2020 na dobu 2-3 týdnů. Bylo tedy jednoznačně prokázáno, že tvrzení žalované je nepravdivé, žalovaná nebyla nucena v období od 1. prosince 2020 do 31. dubna 2021 pronajaté prostory opustit, vystěhovat a pronajmout si jiné prostory, maximálně na určitou kratší dobu 2-3 týdnů provoz uzavřela. Pokud jde o samotnou závadu, svědek , adresa, zjistil závadu na ventilu, který určuje, jestli se do prostoru pouští teplo nebo zima, ten evidentně nefungoval, bylo slyšet, že je tam nějaký problém. Ventil byl součástí zařízení, které si instalovala sama žalovaná. Dle nájemní smlouvy byla žalovaná zcela a výhradně zodpovědná za veškeré závady, které se vyskytly v prostorách předmětu nájmu a měla plně hradit veškeré opravy nebo výměny jakéhokoliv druhu v těchto prostorách. Žalovaná měla též povinnost okamžitě informovat o jakékoliv nehodě nebo poruše týkající se topných zařízení apod., žalobkyně však neměla žádnou povinnost takové záležitosti napravovat nebo opravovat. Z výpovědi , jméno FO, vyplývá, že problémy se vzduchotechnikou měla žalovaná v průběhu trvání nájmu opakovaně, pokud došlo ke škodě, událost hlásila pronajímateli, ale s pojišťovnou jednala sama i sama přijímala škodní plnění. Svědek však uvedl, že v roce 2020 závadu na pojišťovnu nehlásil a nevěděl, jestli to vůbec hlásili správci nebo pronajímateli. V průběhu označeného období od 1. prosince 2020 do 31. dubna 2021, ani v době 6 měsíců od zjištění vady, žalovaná prominutí nájemného ani slevu z nájmu nepožadovala. Poprvé svůj požadavek vznesla až dne 4. 10. 2021 v reakci na upomínku č. 2 a jak bylo již uvedeno výše, své působení v jiných prostorách žádným způsobem nedoložila, ačkoliv by toto nemělo činit zásadní problém, např. nájemní smlouvou, výpisem z účtu prokazujícím úhradu nájemného, objednávkou stěhovací služby, oznámením na webových stránkách apod. Vyčíslení těchto nákladů a jejich jednostranné započtení tak soud považuje za ryze účelové, nepravdivé a při určení výše dlužného nájemného k nim nijak nepřihlížel. Za celkem 9 měsíců a 4 dny tak žalobkyni náleží nájemné ve výši 466 837,59 Kč, tj. za měsíce leden až duben 4 * 49 427,51 Kč, za měsíce květen až září 5 * 52 427,51 Kč a za 4 dny v říjnu částka 4 x 1 747,58 Kč (denní sazba), které žalovaná neuhradila a soud jí proto tuto povinnost uložil.

46. K nároku na smluvní pokutu 1: Mezi smluvními stranami bylo ujednáno, že pokud pronajímatel použije během nájmu zajišťovací vklad nebo jeho část, je nájemce povinen zajišťovací vklad doplnit do původní výše do sedmi pracovních dnů ode dne, kdy obdrží písemnou výzvu pronajímatele, aby tak učinil, a pro případ porušení této povinnosti má pronajímatel právo na smluvní pokutu rovnající se součtu nájemného, zálohy a příslušné DPH, to vše za období 2 měsíců. Žalobkyně žalované oznámila, že použila zajišťovací vklad na úhradu výše uvedené dlužné částky, aniž by byla konkrétní dlužná částka, na kterou byl zajišťovací vklad započten, v oznámení jednoznačně specifikována. Oznámení o použití zajišťovacího vkladu a výzva k jeho doplnění byla žalované doručena do datové schránky dne 15. 9. 2021. Posledním dnem k doplnění zajišťovacího vkladu tak byl den 24. 9. 2021, žalobkyně však již tento den s účinností ke dni doručení tohoto oznámení odstoupila od smlouvy o nájmu prostor a uplatnila právo na smluvní pokutu z důvodu nedoplnění zajišťovacího vkladu. Protože žalobkyně neprokázala, že došlo k řádnému započtení dlužné částky na zajišťovací vklad, když započtená částka nebyla jednoznačně uvedena, nadto odstoupila od nájemní smlouvy a vyzvala žalovanou k uhrazení smluvní pokuty, aniž by vyčkala uplynutí sjednané lhůty 7 pracovních dnů, od nájemní smlouvy tak odstoupila předčasně, soud jí nárok na smluvní pokutu z tohoto důvodu nepřiznal a žalobu v tomto rozsahu zamítl.

47. K nároku na smluvní pokutu 2: Mezi smluvními stranami bylo ujednáno, že pokud nájemné nebo jakékoliv jiné částky, poplatky, náklady a/nebo finanční dluhy nájemce nebo jejich část nejsou uhrazeny v termínu splatnosti, má pronajímatel právo na smluvní pokutu rovnající se součtu nájemného, zálohy a příslušné DPH, to vše za období 2 měsíců. Protože bylo prokázáno, že žalovaná byla v prodlení s úhradou nájemného za období leden až říjen 2021, vzniklo žalobkyni právo na sjednanou smluvní pokutu. Pro rok 2021 činila výše nájemného 52 427,51 Kč měsíčně a výše záloh na služby 5 617,59 Kč měsíčně, smluvní pokuta tak činí 116 090,20 Kč. Tento nárok považuje soud za oprávněný, smluvní pokuta byla mezi stranami sjednána určitě a srozumitelně. Soud tak nárok žalobkyně na uhrazení této smluvní pokuty přiznal.

48. O příslušenství soud rozhodl podle § 1970 o. z., ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Nájemné za jednotlivé měsíce bylo dle smlouvy splatné vždy k 5. dni v měsíci, úrok z prodlení tak soud žalobkyni přiznal pro každé jednotlivé dlužné nájemné vždy od 6. dne v měsíci.

49. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení poměrně úspěšnější, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 94 929,76 Kč, přičemž tato částka představuje 41,44 % z jejich celkové výše (229 077,60 Kč). Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 41 213 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 824 244,99 Kč sestávající z částky 5 810 Kč za jednoduchou výzvu k plnění dle § 11 odst. 2 písm. h) a. t., z částky 11 620 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 11 620 Kč za podání návrhu dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 11 620 Kč za vyjádření k výzvě soudu ze dne 23. 2. 2022 dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 11 620 Kč za vyjádření k výzvě soudu ze dne 1. 8. 2022 dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 8 x 11 620 Kč za účast na jednání soudu dne 8. 2. 2023, dne 13. 6. 2023, dne 27. 9. 2023, dne 24. 1. 2024, dne 17. 4. 2024, dne 23. 7. 2024, dne 11. 9. 2024 a dne 27. 11. 2024 dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t., z částky 5 810 Kč za účast na jednání soudu dne 29. 11. 2024 dle § 11 odst. 2 písm. f) a. t., včetně 14 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a 21 % DPH. Soud neshledal v případě částečných zpětvzetí žaloby ze dne 6. 2. 2024 a ze dne 16. 5. 2024 zavinění na straně žalované, žalobkyní nemusela být žaloba co do částek zpětvzetí vůbec podávána, proto jí za tyto úkony odměnu nepřiznal. Zároveň nepřiznal žalobkyni odměnu za podání ze dne 20. 2. 2023, kterým žalobkyně pouze označila a doložila důkazy, které však měla doložit již k žalobě.

50. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř., když důvod pro její prodloužení soud neshledal.