15 C 359/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl soudkyní JUDr. Barborou Hněvkovskou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované ., IČO: IČO žalované sídlem Adresa žalované o zaplacení 10 890 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 10 890 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,25 % ročně z částky 10 890 Kč od 27. 9. 2024 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyně na náhradě nákladů řízení částku 5 594,77 Kč k rukám právní zástupkyně žalobkyně, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 4. 11. 2024 domáhala zaplacení částky 16 000 Kč s odůvodněním, že dne 12. 7. 2024 uzavřela se žalovanou smlouvu o rezervaci, na jejímž základě se žalovaná zavázala obstarat pro žalobkyni příležitost k uzavření realitní smlouvy a žalobkyně se zavázala uhradit žalované za zprostředkování příležitosti uzavřít podnájemní (realitní) smlouvu provizi. Žalobkyně po podpisu smlouvy o rezervaci zmocnila pro jednání se žalovanou pana , jméno FO, , nar. , datum, , bytem , adresa, (dále jen „zmocněnec“). Žalovaná následně dne 15. 7. 2024 zmocněnci zaslala prostřednictvím emailové komunikace draft podnájemní smlouvy. Na tuto nabídku zmocněnec odpověděl dne 16. 7. 2024 žalované tak, že poskytnutý draft smlouvy obsahuje ustanovení v rozporu se zákonem a navrhl změny nájemní smlouvy, které by tyto vady zhojily. Protože žalovaná na původním znění smlouvy trvala a odmítla do draftu smlouvy požadované změny zanést, zmocněnec žalované oznámil, že tuto verzi smlouvy se žalovanou neuzavře. Žalovaná následně zmocněnci oznámila, že si zálohu na provizi zprostředkovatele ponechá. Zmocněnec s tímto postupem nesouhlasil, zaslal žalované výzvu ke smírnému řešení a vrácení zálohy na provizi zprostředkovatele. V reakci na zaslanou předžalobní výzvu zaslala žalovaná žalobkyni dopis, ve kterém přislíbila uhradit částku 5 500 Kč a ve zbytku nárok odmítla. Na tento dopis reagovala žalobkyně opakovanou výzvou k plnění. Žalovaná na základě první ani druhé výzvy k plnění, a to ani přes svůj příslib částečného plnění, neuhradila ničeho. V závěrečném návrhu žalobkyně shrnula, že žalovaná žalobkyni vůbec neobstarala příležitost k uzavření smlouvy, která by odůvodňovala vznik nároku na provizi, jak posléze žalobkyně z provedeného dokazování zjistila, zprostředkovatelská smlouva byla od počátku absolutně neplatná pro rozpor jejího účelu s dobrými mravy; zprostředkovatelská smlouva zanikla odstoupením žalobkyně pro podstatné porušení smlouvy ze strany žalované.

2. Žalovaná ve svém vyjádření uvedla, že nárok uplatněný žalobou neuznává, a to ani z části, navrhla žalobu zamítnout. Nesporovala, že dne 12. 7. 2024 uzavřela se žalobkyní smlouvu o rezervaci týkající se bytu č. , Anonymizováno, o velikosti 3+1 na adrese , adresa, (dále též jen „Byt“). Dne 17. 7. 2024 žalobkyně od této smlouvy odstoupila. V čl. VI. odst. 6.5 smlouvy si žalobkyně a žalovaná výslovně sjednaly, že odstoupí-li žalobkyně od smlouvy, uhradí žalované část sjednané odměny dle článku II. bodu odst. 2.2 Smlouvy, tedy částku úměrnou rozsahu poskytnutých služeb do doby, kdy bylo zprostředkovateli doručeno odstoupení, přičemž nedoloží-li žalovaná nárok na vyšší část, což se v posuzované věci nestalo, tuto část odměny stanovily smluvní strany částkou ve výši 9 000 Kč + DPH. Žalobkyně a žalovaná dále výslovně sjednaly, že tuto platbu je žalovaná oprávněna započíst oproti odměně, resp. záloze na odměnu uhrazenou žalobkyní dle článku II. bodu odst. 2.2 smlouvy. Žalobkyně uhradila žalované dle článku II. bodu odst. 2.2 smlouvy celkem 16 000 Kč. V souladu s výše citovanými smluvními ujednáními žalovaná započetla částku 10 890 Kč (tj. 9 000 Kč + DPH) proti platbě 16 000 Kč. Rozdíl uvedených částek, tj. částku ve výši 5 110 Kč vrátila žalovaná žalobkyni již dne 7. 8. 2024, a to na účet žalobkyně uvedený ve smlouvě.

3. Usnesením ze dne 8. ledna 2025 č. j. 15 C 359/2024-32 soud řízení co do částky 5 110 Kč na základě zpětvzetí žalobkyně zastavil.

4. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci (ust. § 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen jako „o. s. ř.“, ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o. s. ř.). Potřeba provedení důkazů dalších v řízení najevo nevyšla (ust. § 120 odst. 3 věta prvá o. s. ř.), na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí.

5. Žalobkyně ani žalovaná po poučení soudem podle ust. § 119a o.s.ř. ve spojení s ust. § 205a o.s.ř. neuvedli žádné další skutečnosti a nenavrhovali další důkazy.

6. Na základě listinných důkazů založených ve spise soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

7. Žalovaná je právnickou osobou s předmětem podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Jediným jednatelem a společníkem je , jméno FO, , nar. , datum, (zjištěno z úplného výpisu z obchodního rejstříku žalované na č. l. 17-19 spisu).

8. Dne 12. 7. 2024 byla mezi žalobkyní jako zájemcem a žalovanou jako zprostředkovatelem uzavřena smlouva o rezervaci, kterou se žalovaná zavázala zprostředkovat pro žalobkyni příležitost k uzavření podnájemní smlouvy k bytu specifikovanému v čl. 2.3, tj. bytu č. , Anonymizováno, o velikosti 3+1 v k. ú. , adresa, , na adrese , adresa, (dále jen „byt“), s tím, že měsíční podnájemné činí 19 490 Kč, zálohy na služby na počet osob 6 a vyšší 10 254 Kč. Smluvní strany se dohodly na odměně za činnost a služby k nimž se zprostředkovatel, tj. žalovaná, zavázal ve výši 19 990 Kč plus 21 % DPH s tím, že do 24 hodin od podpisu smlouvy složí zájemce na účet zprostředkovatele zálohu ve výši 16 000 Kč, která bude v případě zajištění příležitosti k uzavření podnájemní smlouvy započítána jako odměna zprostředkovatele. Dle čl. 3.1 se zprostředkovatel zavazuje zprostředkovat v době platnosti této smlouvy o rezervaci pro zájemce příležitost k uzavření podnájemní smlouvy k bytu v době trvání min. jednoho roku. Dle článku 3.2 smlouvy se zájemce zavazuje předávat informace, které jsou potřebné pro zajištění účelu smlouvy o rezervaci (a), neuzavřít podnájemní smlouvu k bytu bez oznámení této skutečnosti zprostředkovateli (b), zájemce prohlašuje, že byt budou užívat maximálně dvě osoby. Dle čl. 3.4 se zájemce zavazuje dostavit se do kanceláře, kde zájemce, jako podnájemce, uzavře s nájemcem v době platnosti této smlouvy o rezervaci podnájemní smlouvu k předmětnému bytu. Mezi smluvními stranami bylo dále sjednáno, že pokud zprostředkovatel poruší svou povinnost dle článku III. bodu 3.1 nebo uvede v této smlouvě nepravdivé informace, vrátí zájemci do pěti pracovních dnů složenou zálohu. Pokud poruší zájemce své povinnost dle článku II. bodu 2.2, článku III. bodu 3.2 a 3.4 nebo uvede v této smlouvě nepravdivé informace, náleží zprostředkovateli smluvní pokuta ve výši odměny zprostředkovatele dle článku II. bodu 2. 2 smlouvy, kterou je si sám oprávněn jednostranně započíst ze zálohy i doplatku dle článku II. bodu 2.2 jako smluvní pokutu nebo část smluvní pokuty. Dle článku 6.5 odstoupí-li zájemce od smlouvy, uhradí zprostředkovateli část sjednané odměny dle článku II. bodu 2.2, tedy částku úměrnou rozsahu poskytnutých služeb do doby, kdy bylo zprostředkovateli doručeno odstoupení, přičemž nedoloží-li zprostředkovatel nárok na vyšší část, tuto část odměny stanovují smluvní strany částkou ve výši 9 000 Kč + DPH. Tuto částku si je zprostředkovatel oprávněn jednostranně započíst ze složené platby zájemce dle bodu 2.

2. Zbylá část složené platby dle bodu 2.2 bude vrácena zájemci na účet, ze kterého byla zaslána zprostředkovateli. Smlouva byla uzavřena na dobu 30 dnů s účinností od jejího podpisu. V záhlaví smlouvy bylo uvedeno číslo účtu žalobkyně , č. účtu, (zjištěno ze smlouvy o rezervaci na č. l. 35-36 spisu).

9. Dne 12. 7. 2024 zmocnila žalobkyně , jméno FO, , nar. , datum, a paní , Jméno advokátky, , aby ji v plném rozsahu zastupovali pro celé řízení v oblasti uzavření nájemní smlouvy na byt s , Jméno žalované, . (zjištěno z plné moci na č. l. 12 spisu).

10. Dne 15. 7. 2024 byla z účtu č. , č. účtu, na jméno , Anonymizováno, ve prospěch účtu , č. účtu, zaúčtována částka -16 000 Kč s poznámkou „pronájem bytu , adresa, , Jméno žalobkyně, “ (zjištěno z potvrzení o provedení transakce na č. l. 37 spisu).

11. Dne 15. 7. 2024 zaslala žalovaná (, jméno FO, ) z adresy , e-mail, na adresu zmocněnce žalobkyně pana , jméno FO, vzor podnájemní smlouvy. Zmocněnec žalobkyně v odpovědi na tento e-mail dne 16. 7. 2024 uvedl, že si nájemní smlouvu představoval vyváženější. Do smlouvy doplnil všechny nutné údaje, nicméně některé body jsou pro něj neakceptovatelné, za drobných úprav je však možné je ve smlouvě ponechat a uvedl konkrétní body smlouvy a navrhované úpravy. Konkrétně namísto toho, že podnájemce není oprávněn bez předchozího písemného souhlasu nájemce změnit dodavatele elektrické energie pod sankcí možného okamžité výpovědi z důvodu závažného porušení povinností podnájemce, navrhl povinnost podnájemce oznámit nájemci změnu dodavatele, namísto povinnosti doložit na výzvu nájemce v době trvání podnájemního vztahu potvrzení, že je v zaměstnaneckém nebo obdobném vztahu či OSVČ, opět pod hrozbou okamžité výpovědi z důvodu závažného porušení povinností podnájemce, navrhl povinnost toto potvrzení předložit pouze v případě porušení platební morálky.

12. Dne 17. 7. 2024 zaslal zmocněnec žalobkyně prostřednictvím e-mailové komunikace žalované na adresu , e-mail, ; , e-mail, sdělení, že navrhovanou smlouvu o podnájmu v původním znění neuzavřou, neboť je nevyvážená a v rozporu se zákonem. Jelikož není možná dohoda, protože makléřka p. , jméno FO, opakovaně zdůrazňovala, že žalobkyně musí dodržovat žalovanou stanovené podmínky a smlouvu musí akceptovat v původním znění, považuje žalobkyně toto jednání za nátlakové a útiskové, zejména informaci, že žalobkyně přijde o složenou kauci. Protože je tím pádem rezervační smlouva neplatná, žádá žalobkyně o vrácení rezervačního poplatku ve výši 16 000 Kč zpět na účet, a to nejpozději do 19. 7. 2024 (zjištěno z e-mailu na č. l. 8-9 spisu).

13. Z neúplné vzorové smlouvy o podnájmu bytu (chybí str. 2, 4, 6) částečně doplněné zmocněncem žalobkyně soud zjistil, že nájemce zde není specifikován, podnájemci jsou společně , právnická osoba, a , Jméno žalobkyně, . V čl. 1 není specifikován byt. Označena jako sporná je lhůta, do které musí být po ukončení podnájmu podnájemci vrácena jistota, vyškrtnut je článek 7.2 ukládající podnájemci povinnost udělit nájemci plnou moc za účelem sjednání a zřízení pojištění, vyřízení pojistných událostí a přijetí případných pojistných plnění (zjištěno ze částečného znění vzorové smlouvy na č. l. 53-56 spisu).

14. Dne 7. 8. 2024 byla provedena platba z účtu žalované , č. účtu, na účet č. , č. účtu, , částka 5 110 Kč, zpráva pro příjemce – odstoupení od rezervační smlouvy (zjištěno z potvrzení o provedené odchozí platbě ze dne 24. 10. 2024 na č. l. 11 spisu).

15. Výzvou ze dne 3. 9. 2024 vyzvala žalobkyně žalovanou k vydání zálohy provize ve výši 16 000 Kč z titulu neobstarání řádné příležitosti k uzavření realitní smlouvy, a to na účet č. , č. účtu, . Výzva byla žalované doručena fikcí dne 19. 9. 2024 (zjištěno z předžalobní výzvy a doručenky datové zprávy na č. l. 77-78 spisu).

16. Žalovaná na zaslanou předžalobní výzvu reagovala odpovědí ze dne 30. 9. 2024, kdy uvedla, že uplatněný nárok neuznává, žalobkyně od smlouvy odstoupila, proto má nárok na část sjednané odměny ve výši 8 000 Kč + DPH. Zbývající část 6 400 Kč bude žalobkyni vrácena na účet uvedený ve výzvě. Žalobkyně ve vyjádření k odpovědi na předžalobní výzvu ze dne18. 10. 2024 sdělila, že žádná částka na účet žalobkyni připsána dosud nebyla (zjištěno z odpovědi na předžalobní výzvu a z vyjádření k odpovědi včetně doručenky datové zprávy na č. l. 79-81 spisu).

17. Soud hodnotil všechny povedené důkazy v souladu s ust. § 132 o. s. ř., a to každý důkaz jednotlivě a potom všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti a dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu:

18. Mezi žalobkyní a žalovanou je nesporné, že dne 12. 7. 2024 uzavřely Smlouvu o rezervaci, kterou se žalovaná zavázala zprostředkovat pro žalobkyni příležitost k uzavření podnájemní smlouvy k bytu specifikovanému v čl. 2.3, tj. bytu č. 312/3 o velikosti 3+1 v k. ú. , adresa, , na adrese , adresa, (dále jen „byt“), s tím, že měsíční podnájemné činí 19 490 Kč, zálohy na služby na počet osob 6 a vyšší 10 254 Kč. Smluvní strany se dohodly na odměně za činnost a služby k nimž se zprostředkovatel, tj. žalovaná, zavázal, ve výši 19 990 Kč plus 21 % DPH s tím, že do 24 hodin od podpisu smlouvy složí zájemce na účet zprostředkovatele zálohu ve výši 16 000 Kč, která bude v případě zajištění příležitosti k uzavření podnájemní smlouvy započítána jako odměna zprostředkovatele.

19. Dne 15. 7. 2024 uhradila žalobkyně na základě Smlouvy o rezervaci zálohu na rezervační poplatek ve výši 16 000 Kč. Téhož dne zaslala žalovaná zmocněnci žalobkyně návrh podnájemní smlouvy, který byl však pouze formulářovým vzorem bez uvedení konkrétních údajů, tj. bez označení nájemce, bytu apod. Protože návrh podnájemní smlouvy obsahoval ustanovení, která považovala žalobkyně (její zmocněnec) bez úprav za nepřijatelná, zmocněnec podnájemní smlouvu doplnil a s komentářem a návrhem změn zaslal dne 16. 9. 2024 žalované. Žalovaná však odmítla v poskytnuté smlouvě provést jakékoli úpravy. V reakci na toto sdělení zaslal zmocněnec žalobkyně dne 17. 7. 2024 žalované e-mail, ve kterém konstatoval, že za těchto podmínek nelze podnájemní smlouvu podepsat a žalovanou vyzval k vrácení uhrazené zálohy ve výši 16 000 Kč. Žalovaná dne 7. 8. 2024 vrátila žalobkyni částku 5 110 Kč, a to převodem na účet žalobkyně uvedený ve smlouvě o rezervaci.

20. Podle ustanovení § 2445 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen o. z.) se smlouvou o zprostředkování zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

21. Podle ustanovení § 2446 odst. 1 o. z., podle kterého je zprostředkovatel povinen sdělit zájemci bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy.

22. Podle ustanovení § 2452 o. z., zprostředkovatel nesmí navrhnout zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měl.

23. Podle ustanovení § 2002 odst. 1 o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

24. Podle ustanovení § 2004 odst. 1 o. z. se odstoupením od smlouvy zrušuje závazek od počátku.

25. Podle ustanovení § 580 odst. 1 o.z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

26. Podle ustanovení § 588 o.z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

27. Podle §ustanovení 2991 odst. 1,2 o.z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

28. Základní otázkou pro posouzení věci je správná právní kvalifikace smlouvy, kterou mezi sebou účastníci uzavřeli. Ačkoliv byla smlouva nazvána „Smlouva o rezervaci“, pro její právní posouzení není rozhodující její název, nýbrž její skutečný obsah, tedy práva a povinnosti, které si strany ujednaly.

29. V posuzovaném případě se žalovaná (zprostředkovatel) zavázala pro žalobkyni (zájemce) obstarat příležitost k uzavření Smlouvy o podnájmu s třetí osobou (nájemcem) a žalobkyně se zavázala za tuto činnost zaplatit úplatu, označenou jako „rezervační poplatek“. Obsah právního jednání mezi účastníky tak bezezbytku naplňuje znaky smlouvy o zprostředkování. Soud proto uzavřel, že právní vztah mezi účastníky se řídí ustanoveními o zprostředkování, konkrétně § 2445 a násl. o. z.

30. Ze zákonné úpravy smlouvy o zprostředkování vyplývá pro zprostředkovatele řada povinností, jejichž cílem je ochrana zájemce. Soud má po zjištění skutkového stavu a provedeném dokazování za to, že žalovaná jakožto profesionální zprostředkovatel porušila několik svých klíčových povinností. Zprostředkovatel je předně povinen jednat v zájmu zájemce. Tato povinnost zahrnuje nejen vyhledání smluvního partnera, ale také snahu o to, aby zprostředkovaná smlouva odpovídala oprávněným zájmům zájemce a obsahovala spravedlivé a standardní podmínky. Tím, že žalovaná předložila žalobkyni návrh smlouvy s nepřiměřenými a pro ni hrubě nevýhodnými ujednáními a zároveň odmítla jakoukoliv diskusi o jejich změně, nejednala v jejím zájmu. Dále žalovaná porušila informační povinnost, neboť existence nevýhodných a nestandardních klauzulí v budoucí smlouvě je bezpochyby informací zásadního významu. Žalovaná měla povinnost žalobkyni o těchto skutečnostech informovat ještě před uzavřením Smlouvy o rezervaci a přijetím poplatku, nikoliv ji s nimi konfrontovat až následně, kdy již byla žalobkyně pod tlakem buď přijít o zaplacený poplatek nebo přistoupit na nepřijatelné podmínky. Žalovaná porušila i povinnost stanovenou v § 2452 o. z., dle kterého zprostředkovatel nesmí navrhnout zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měl. Ačkoliv se toto ustanovení primárně týká důvěryhodnosti a solventnosti třetí strany, je třeba jej vykládat šířeji. Zprostředkovatel má povinnost odborné péče, která zahrnuje i posouzení, zda navrhovaná smlouva není v rozporu se zákonem či dobrými mravy a zda neobsahuje zjevně zneužívající ujednání. Předložení návrhu smlouvy s klauzulemi, které jsou na hranici platnosti a které jsou zjevně nepřiměřené, je porušením této povinnosti. Závazek zprostředkovatele nespočívá v pouhém „nalezení“ protistrany, ale ve zprostředkování přiměřené a spravedlivé smluvní příležitosti, která odpovídá rozumným očekáváním zájemce. Obstaráním příležitosti se rozumí vyhledání takové třetí osoby, s níž má zájemce reálnou možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. K tomu, aby možnost uzavřít smlouvu byla reálná, nestačí, že třetí osoba, kterou zprostředkovatel vyhledá, pouze obecně projevuje zájem o uzavření zprostředkovávané smlouvy, obstarání příležitosti k uzavření smlouvy současně předpokládá, že třetí osoba splňuje požadavky stanovené zájemcem a je rozhodnuta za jím stanovených podmínek zprostředkovávanou smlouvu uzavřít, tj. akceptovat návrh na uzavření takové smlouvy ze strany zájemce (srov. Rozsudek NS sp. zn. 33 Cdo 844/2017 ze dne 29. 1. 2019). Ze smlouvy o rezervaci vyplývá, že žalovaná již při uzavírání této smlouvy věděla konkrétně, k jakému bytu bude následně uzavírána podnájemní smlouva a věděla tak i osobu nájemce, který, jak soud při jednání zjistil, byl propojen statutárním orgánem se žalovanou jako zprostředkovatelem. O osobě nájemce však žalovaná žalobkyni neinformovala. Je tak zřejmé, že smlouva o rezervaci byla uzavírána účelově z důvodu vybrání a ponechání si rezervačního poplatku, když mohla být uzavřena smlouva o podnájmu bytu rovnou s nájemcem, pokud tento byl žalované znám a žalovaná jako zprostředkovatel a nájemce byli propojeni shodnou osobou jednatele, jak soudu sdělil právní zástupce žalované. Toto jednání tak popírá vůbec smysl uzavření smlouvy o rezervaci jako zprostředkovatelské smlouvy, když žalovaná vůbec žádnou třetí osobu nehledala a žádnou příležitost pro žalobkyni jako zájemce tudíž neobstarávala.

31. S ohledem na výše uvedené posoudil soud jednání žalované, tedy souhrn výše popsaných porušení jejích smluvních a zákonných povinností, jako podstatné porušení smlouvy ve smyslu § 2002 odst. 1 o. z., neboť v daném případě je zřejmé, že kdyby žalobkyně předem věděla, že jí žalovaná předloží pro ni hrubě nevýhodný návrh Smlouvy o podnájmu, který nebude moci měnit a o jejímž obsahu není možno diskutovat, smlouvu o rezervaci by nejspíše neuzavřela a rezervační poplatek by nezaplatila a žalovaná si této skutečnosti musela být vědoma. Jejím jednáním tak byl zcela zmařen účel smlouvy, kterým bylo pro žalobkyni uzavření podnájemní smlouvy za spravedlivých podmínek. Odmítnutí žalobkyně podepsat takto předložený návrh podnájemní smlouvy proto nelze považovat za porušení smlouvy na její straně, bylo oprávněnou reakcí na předchozí podstatné porušení smlouvy ze strany žalované, které založilo žalobkyni právo od rezervační smlouvy odstoupit, což žalobkyně e-mailem ze dne 17. 7. 2024, v němž jasně deklarovala, že smlouvu neuzavře z důvodů ležících na straně žalované a požadovala vrácení peněz, učinila, má účinky odstoupení od smlouvy.

32. Žalovaná opírá své právo ponechat si rezervační poplatek o ujednání v čl. IV odst. 4.2 smlouvy o rezervaci, které kvalifikuje jako smluvní pokutu. Soud toto ujednání posoudil a dospěl k závěru, že je v kontextu daného případu absolutně neplatné pro zjevný rozpor s dobrými mravy ve smyslu § 580 odst. 1 a § 588 o. z.

33. Dobré mravy jsou souhrnem etických a obecně uznávaných zásad slušnosti a spravedlnosti ve společnosti. Právní jednání, které se těmto zásadám zjevně příčí, je stiženo absolutní neplatností, k níž soud přihlíží i bez návrhu. Ujednání o smluvní pokutě je v tomto případě koncipováno tak, že sankcionuje zájemce (žalobkyni) za neuzavření smlouvy i v situaci, kdy je toto neuzavření přímým a logickým důsledkem porušení povinností zprostředkovatele (žalované). Takový mechanismus, který odměňuje stranu porušující smlouvu a trestá stranu poctivou, je v příkrém rozporu se základními principy spravedlnosti a slušnosti. Soud proto shledal toto ujednání o smluvní pokutě za absolutně neplatné.

34. Jelikož závazek ze Smlouvy o rezervaci zanikl odstoupením žalobkyně z důvodu podstatného porušení smlouvy žalovaným a ujednání o smluvní pokutě je absolutně neplatné, odpadl právní důvod, na jehož základě žalovaná od žalobkyně přijala plnění ve výši 16 000 Kč, žalovaná je tak povinna celou částku žalobkyni vrátit. V průběhu řízení žalovaná prokázala, že již dne 7. 8. 2024 vrátila na účet žalobkyně (uvedený ve Smlouvě o rezervaci) částku 5 510 Kč, ohledně této částky bylo řízení zastaveno, soud proto žalované uložil zaplatit žalobkyni částku 10 890 Kč.

35. O příslušenství soud rozhodl podle § 1970 o. z., ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. a § 573 o. z., neboť žalobkyně vyzvala žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení předžalobní výzvou doručenou fikcí dne 19. 9. 2024 a stanovila jí lhůtu k úhradě 7 dnů, žalovaná je tak v prodlení od 27. 9. 2024.

36. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení poměrně úspěšnější, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 5 594,77 Kč, přičemž tato částka představuje 36,12 % z jejich celkové výše (15 489,40 Kč). Zavinění v případě zastavení řízení co do částky 5 110 Kč shledal soud na straně žalobkyně, neboť žalovaná prokázala, že uvedenou částku uhradila již před podáním žaloby, a to na účet žalobkyně uvedený ve Smlouvě o rezervaci. Není vinou žalované, že si uhrazení částky žalobkyně nevšimla. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 800 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 16 000 Kč sestávající z částky 1 740 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 1 740 Kč za výzvu k plnění dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 1 740 Kč za podání návrhu dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 1 740 Kč za vyjádření se k výzvě soudu ze dne 13. 12. 2024 dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a. t. z tarifní hodnoty ve výši 10 890 Kč, sestávající se z částky 2 x 1 540 Kč za účast na jednání soudu dne 28. 5. 2025 a dne 10. 9. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t., včetně 4 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. v znění účinném do 31. 12. 2024 a 2 paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. v akt. znění a 21 % DPH.

37. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle § 160 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů („o. s. ř.“), když neshledal důvod pro její prodloužení.