16 C 298/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Klárou Hronovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované pro zaplacení 250 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 250 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 250 000 Kč od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku ve výši 75 486,97 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení]

1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne [datum] domáhala po žalované zaplacení částky 250 000 Kč s příslušenstvím s tím, že žalobkyně uzavřela s žalovanou dne [datum] Rezervační smlouvu, na jejímž základě se žalovaná zavázala složit za sjednaných podmínek cenu rezervace specifikovaných nemovitostí, kdy tato cena rezervace představuje odměnu žalobkyně v postavení realitního zprostředkovatele za činnost dle Rezervační smlouvy. V čl. IV. 7 Rezervační Smlouvy bylo dále ujednáno, že v případě, že žalovaná ujednanou odměnu neuhradí, ruší se Rezervační smlouva od počátku a žalobkyni vznikne nárok na smluvní pokutu ve výši 250 000 Kč za neuhrazení odměny řádně a včas, kdy splatnost této smluvní pokuty byla pět pracovních dní od marného uplynutí lhůty pro úhradu odměny realitního zprostředkovatele. Žalovaná byla k úhradě vyzvána výzvou ze dne [datum]. Protože žalovaná ničeho neuhradila, vystavila žalobkyně dne [datum] fakturu č. [anonymizováno], znějící na částku 250 000 Kč se splatností dne [datum]. Dlužná částka žalovanou uhrazena nebyla, a to ani na základě předžalobní upomínky ze dne [datum].

2. Žalovaná ve svém vyjádření uvedla, že nárok žalobkyně zcela neuznává, a navrhla žalobu zamítnout v plném rozsahu. Podle žalované je třeba na uzavřenou rezervační smlouvu pohlížet jako na smlouvu o realitním zprostředkování podle zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, když s ohledem na tuto skutečnost se vztahuje na tuto rezervační smlouvu zákaz zakotvený v ust. § 14 uvedeného zákona, neboť nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu. Ujednání o smluvních pokutách sjednaných v rezervačních smlouvách za porušení povinností jsou protiprávní. Taková ujednání jsou pro rozpor se zákonem absolutně neplatnými. Nelze platně sjednat sankci za porušení povinnosti, která nebyla platně sjednána.

3. Žalobkyně ve své replice ze dne [datum] uvedla, že co se týče užití ust. § 14 zákona o realitním zprostředkování, pak lze mít za nesporné, že Rezervační smlouvu uzavřela žalovaná jakožto [právnická osoba], [IČO]; z označení žalované jako smluvní strany je zcela zřejmé, že byla ve smlouvě specifikována jako obchodní společnost s označením identifikačního čísla osoby. Žalovaná není spotřebitelem ve smyslu ust. § 419 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“), a nelze proto na ní ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování aplikovat. Ke smluvní pokutě žalobkyně dále uvedla, že Rezervační smlouvou se zavázala vyvinout veškeré úsilí, které lze na ní spravedlivě požadovat, aby obstarala zájemci o nabytí příležitost uzavřít ohledně přesně specifikovaných nemovitostí realitní smlouvu, dále nenabízet prodej nemovitostí třetím osobám a dále také zajistit vypracování veškerých smluvních dokumentů týkajících se budoucí kupní smlouvy. Smluvní pokuta ve výši 250 000 Kč je částka nesrovnatelně nižší, než je výše sjednané odměny realitního zprostředkovatele pro případ řádného uzavření budoucí kupní smlouvy. Žalobkyně tedy považuje postup, kdy je žalovaná smluvně zavázána ke složení ceny rezervace nemovitostí za výše popsaných podmínek za zcela oprávněný, stejně tak jako smluvní pokutu neboť žalobkyně prokazatelně své povinnosti vyplývající z rezervační smlouvy splnila. Na jednání žalované je tedy nutné nahlížet tak, že to byla žalovaná, kdo zmařila další jednání a uzavření budoucí kupní smlouvy tím, že nedodržela sjednané podmínky.

4. Žalovaná se k jednání soudu dne [datum], ač řádně a včas obeslána, nedostavila, soud proto ve věci v souladu s ust. § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o. s. ř.“) jednal a rozhodl v její nepřítomnosti.

5. V řízení bylo provedeno dokazování listinnými důkazy, které navrhli a předložili účastníci řízení (ust. § 120 odst. 1 o. s. ř.“ ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o. s. ř). Další návrhy na doplnění dokazování nebyly účastníky učiněny a ani soud neshledal potřebu dalšího dokazování, když na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí.

6. Z listinných důkazů založených ve spise vyplývá následující skutkový závěr:

7. Pan [příjmení] [příjmení] jako vlastník nemovitosti (dále označen jako„ Zájemce“), žalovaná jako kupující (dále označena jako„ Zájemce o nabytí“) a žalobkyně jako„ Realitní zprostředkovatel“ uzavřeli dne [datum] Rezervační smlouvu, týkající se v Rezervační smlouvě blíže označených nemovitostí v katastrálním území Žebětín, obec Brno. Žalovaná projevila vážný zájem o koupi těchto nemovitostí, a to za dohodnutou kupní cenu ve výši 28 000 000 Kč (článek III. 1 Rezervační smlouvy). Smluvní strany se dále dohodly, že žalobkyni vzniká nárok na odměnu v dohodnuté výši 1 694 000 Kč včetně DPH, kterou se zavazuje uhradit žalovaná před uzavřením Realitní smlouvy dle čl. IV. 4 této smlouvy (čl. III. 4 Rezervační smlouvy). V čl. IV. 4 Rezervační smlouvy bylo dále sjednáno, že odměnu dle čl. III. 4 bude žalovaná hradit následovně: a) ve výši 2/3 Odměny žalobkyně, tj. 1 129 333 Kč, do 5 pracovních dní od uzavření této Rezervační smlouvy, b) ve výši 1/3 Odměny žalobkyně, tj. 564 667 Kč na účet advokátní úschovy č. [bankovní účet], a to nejpozději do 5 pracovních dní od uzavření této Rezervační smlouvy. V čl. IV. 7 si smluvní strany ujednaly, že v případě, že nebude žalovanou odměna uhrazena v souladu s odstavcem IV. 4 této smlouvy, ruší se tato rezervační smlouva od počátku a žalobkyni vzniká nárok na smluvní pokutu ve výši 250 000 Kč za neuhrazení Odměny řádně a včas dle podmínek sjednaných v čl. IV. 4; splatnost pokuty je do 5 pracovních dnů poté, co marně uplynula lhůta pro úhradu odměny žalobkyně; k úhradě bude žalovaná žalobkyní vyzvána (všechny uvedené skutečnosti má soud za prokázané Rezervační smlouvou ze dne [datum] včetně jejích příloh). Mezi účastníky není sporu o tom, že žalovaná svou povinnost sjednanou v čl. III. 4 ve spojení s čl. IV. 4 Rezervační smlouvy řádně nesplnila a odměnu žalobkyni ve sjednané lhůtě neuhradila. Skutečnost, že si žalovaná byla vědoma této své povinnosti, je zřejmá i ze SMS zprávy jednatele žalované [jméno] [příjmení] ze dne [datum], kdy k dotazu žalobkyně ohledně úhrady provize tento (zjevně nepravdivě) uvedl, že„ …odesláno dnes z Itálie z notářské úschovy…Potvrzko uvidím někdy večer…“. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě částky 250 000 Kč jakožto smluvní pokuty dle čl. IV. 7 Rezervační smlouvy za porušení povinnosti sjednané v čl. IV. 4 Rezervační smlouvy výzvou ze dne [datum] (prokázáno výzvou ze dne [datum] ve spojení s doručenkou datové zprávy). Žalovaná na tuto výzvu reagovala emailem ze dne [datum] s tím, že bohužel v nejbližší době není možné zajistit plnění na kupní cenu domu, kdy nejprve je nutné dokončit mnoho administrativních kroků, které prostředky žalované uvolní k běžnému použití; zároveň žalovaná žalobkyni poděkovala za profesionální servis s tím, že„ bohužel brzdou se ukázala naše společnost, coby kupující“ (prokázáno e-mailovou zprávou ze dne [datum]). Žalobkyně vystavila žalované dne [datum] fakturu č. [anonymizováno], znějící na částku 250 000 Kč, se splatností dne [datum], z titulu smluvní pokuty za nedodržení práv a povinností z uzavřené Rezervační smlouvy ze dne [datum] s odkazem na čl. IV. 7 Rezervační smlouvy (prokázáno předmětnou fakturou). Žalovaná částku ve výši 250 000 Kč z titulu smluvní pokuty neuhradila ani přesto, že jí byla dne [datum] zaslána předžalobní výzva (prokázáno předžalobní výzvou ze dne [datum] ve spojení s doručenkou datové zprávy).

8. Dle ust. § 1746 odst. 2 o. z., strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

9. Podle ust. § 2445 odst. 1 o. z., smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Podle odst. 2, je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování.

10. Podle ust. § 2048 odst. 1 o. z., ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém 11. Podle ust. § 419 o. z., spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.

12. Podle ust. § 14 zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

13. Na základě uvedených skutečností ve spojení s citovaným ustanovením občanského zákoníku dospěl soud k závěru, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva dle ust. § 1746 odst. 2 o. z., mající prvky smlouvy o zprostředkování ve smyslu ust. § 2445 a násl. o. z., dále ve spojení s příslušnými ustanoveními zákona [číslo] Sb. o realitním zprostředkování. Na základě této smlouvy se žalobkyně zavázala provádět služby ujednané ve smlouvě, za což jí náležela ze strany žalované odměna v souladu s ust. § 2445 o. z. Žalovaná se v této souvislosti ve smlouvě zavázala uhradit žalobkyni sjednanou odměnu v částce 1 694 000 Kč, a to způsobem a ve lhůtách stanovených v čl. IV. 4 Rezervační smlouvy, tuto povinnost však žalovaná nesplnila. Mezi účastníky byla sjednána pro případ porušení povinnosti žalované zaplatit žalobkyni odměnu za poskytnutou činnost realitního zprostředkovatele ve sjednané lhůtě smluvní pokuta ve výši 250 000 Kč, a to v souladu s ust. § 2048 a násl. o. z., s tím, že při porušení povinnosti žalované zaplatit žalobkyni sjednanou odměnu se dále v takovém případě Rezervační smlouva od počátku ruší. Vzhledem k té skutečnosti, že žalovaná porušila svou smluvní povinnost zaplatit žalobkyni sjednanou odměnu, žalobkyně žalovanou vyzvala k úhradě sjednané smluvní pokuty ve výši 250 000 Kč, žalovaná však žalobkyni doposavad na tuto smluvní pokutu ničeho neuhradila, a to ani přes následné zaslání předžalobní výzvy. Soud proto žalobě vyhověl v plném rozsahu tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

14. O příslušenství dlužné částky soud rozhodl podle ust. § 1970 o. z. ve spojení s ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

15. K námitkám žalované soud uvádí: Pokud se žalovaná odvolává na znění ust. § 14 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, od kterého odvozuje neplatnost smlouvy co do sjednané povinnosti uzavřít realitní smlouvu, potažmo absolutní neplatnost ujednání o smluvní pokutě, s touto procesní obranou žalované se soud neztotožnil. Ze znění uvedeného ustanovení je zcela nepochybné, že toto ustanovení se vztahuje pouze na spotřebitele. Ve smyslu ust. § 419 o. z. je spotřebitelem každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná. Smluvní ujednání mezi žalobkyní a žalovanou však nade vše pochybnost byla uzavřena z postavení dvou subjektů na stejné úrovni – tedy dvou podnikatelů a žalovaná jednala v rámci své podnikatelské činnost. Jak poté vyplývá i z komentářové literatury, v případě daného ust. § 14 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování,„ je použito zúžení ochrany zájemce pouze na případy, kdy se jedná o vztah se zájemcem v postavení spotřebitele. Zavedení ochrany mezi podnikateli by naopak zapříčiňovalo nerovnovážné postavení dvou podnikatelských subjektů.“. Soud dále uvádí, že žalovanou sporovaná ujednání Rezervační smlouvy byla stranám známá a svými podpisy strany vyjádřily vůli se jejím obsahem vázat, a to včetně ujednání o smluvní pokutě. Soud proto s ohledem na výše uvedené uzavírá, že dané povinnosti, a to včetně povinnosti hradit smluvní pokutu v případě nedodržení povinnosti řádné úhrady sjednané odměny, byly účastníky sjednány v souladu se zákonem a tudíž platně.

16. Při úvaze soudu o nároku na smluvní pokutu soud přihlédl i k obecnému principu autonomie vůle stran při uzavírání smluvních závazků v soukromém právu a vzal za nesporné, že žalovaná se zavázala svobodně bez prokázané tísně a nátlaku Rezervační smlouvu s předmětným ujednáním uzavřít, a to z pozice podnikatele. Souhlasila i s ujednáním o smluvní pokutě a její výší. K tomu navíc v průběhu dokazování vyplynulo, že žalobkyně se s žalovanou snažila komunikovat a její přístup byl v průběhu jednání korektní, což potvrdila i sama žalovaná v rámci své e-mailové zprávy ze dne [datum]. V této souvislosti soud doplňuje, že žalobkyně plnila své povinnosti vyplývající z uzavřené rezervační smlouvy, přičemž to byla žalovaná, která nedodržela podmínky smlouvy a svým jednáním a přístupem zmařila další jednání směřující k uzavření realitní (kupní) smlouvy.

17. Ze všech shora uvedených důvodů proto soud shledal nárok žalobkyně v plné výši oprávněný a rozhodl ve věci tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

18. O nákladech řízení mezi účastníky bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy procesně zcela úspěšné žalobkyni soud přiznal náhradu nákladů spojených s účelným uplatňováním práva. Jedná se o náklady spojené se zastoupením advokátem, které jsou tvořeny 5 úkony právní služby po částce 9 300 Kč (ust. § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění pozdějších předpisů, dále jen„ vyhláška“, jejíž aplikace vyplývá z ust. § 151 odst. 1 a 2 věta druhá za středníkem o. s. ř., a to písm. a) – převzetí a příprava zastoupení, písm. d) – sepis žaloby, předžalobní výzvy a vyjádření ze dne [datum], písm. g) – účast na jednání dne [datum], když jejich výše je dána ust. § 7 bod 6 ve spojení s ust. § 8 odst. 1 vyhlášky, a dále 5 náhradami hotových výdajů po 300 Kč (ust. § 13 odst. 4 vyhlášky) a hotovými výdaji – náhradou za promeškaný čas: celkem 10 půlhodin á 100 Kč celkem 1 000 Kč a cestovní náklady: dne [datum] cesta [obec] [obec] a zpět, tj. 1x 512 km, použit [značka automobilu], Ø spotřeba PHM: 5,9 l [číslo] km, cena benzinu: 41,20 Kč, + 5,20 Kč/km náhrada za ujeté km: 512 km x 5,20 + (5,9 x 41,20/ 100), celkem 3 906,97 Kč. Celkové náklady na právní zastoupení žalobkyně včetně DPH, jejímž je právní zástupce žalobkyně plátcem, a dále po připočtení zaplaceného soudního poplatku celkem činí 75 486,97 Kč.

19. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle ust. § 160 odst. 1 před středníkem o. s. ř., když neshledal důvod pro její prodloužení.