16 C 493/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Klárou Hronovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený anonymizována čtyři slova jméno příjmení , anonymizováno . sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená anonymizována dvě slova jméno příjmení sídlem adresa o předložení vyúčtování služeb a zaplacení částky ve výši 83 893 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal stanovení povinnosti žalované předložit žalobci vyúčtování dodávky služeb (voda, elektrická energie a plyn) za rok 2018, za rok 2019 a za rok 2020 poskytovaných v souvislosti s užíváním bytové jednotky [číslo] (nacházející se v 1. patře, vlevo od schodiště) a garáže v budově [adresa] nacházející se na pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce], zapsané na listu vlastnictví [číslo] vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce], nacházející se na adrese [adresa], žalobcem, se zamítá.

II. Žaloba, kterou se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky ve výši 71 293 Kč, se zamítá.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku ve výši 40 383 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované [příjmení] [jméno] [příjmení].

1. Žalobce se žalobou podanou dne 22.10.2020 ve znění jejího doplnění ze dne 8.12.2020 a ze dne 15.10.2021 domáhal prostřednictvím zdejšího soudu po žalované předložení vyúčtování dodávky služeb (voda, elektrická energie a plyn) za rok 2018 a za rok 2019 poskytovaných v souvislosti s užíváním bytové jednotky [číslo] (nacházející se v 1. patře, vlevo od schodiště) a garáže v budově [adresa] nacházející se na pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce], zapsané na [list vlastnictví] vedeném u [anonymizováno] úřadu [územní celek], [stát. instituce], nacházející se na adrese [adresa], dále zaplacení částky ve výši 48 000 Kč spolu s úrokem z jistiny ve výši 4 288 Kč a se zákonným úrokem z prodlení z částky 52 288 Kč ode dne 13.6.2020 do zaplacení, zaplacení částky ve výši 35 893 Kč a dále úhrady smluvní pokuty za nepředložené vyúčtování služeb za rok 2018 v částce 27 000 Kč (za období od 1.5.2019 do 21.10.2020) a za nepředložené vyúčtování služeb za rok 2019 v částce 2 500 Kč (za období od 2.9.2020 do 21.10.2020), to vše s tím, že účastníci uzavřeli dne [datum] podnájemní smlouvu ve znění jejích dodatků ze dne 16.7.2019 a 19.3.2020, jejímž předmětem byl podnájem bytové jednotky [číslo] garáže v budově [adresa] na pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce]. Přestože tato Smlouva byla označena jako podnájemní, je třeba na ni nahlížet jako na smlouvu nájemní ve smyslu ust. § 2235 a násl. občanského zákoníku. V souladu s článkem VI. odst. 1 Smlouvy byla žalobcem uhrazena žalované kauce ve výši 48 000 Kč, přičemž tuto kauci měla žalovaná povinnost žalobci vrátit do 30 pracovních dnů ode dne podpisu protokolu o převzetí předmětu podnájmu. Protokol o předání byl podepsán dne 30.4.2020, žalovaná však danou kauci dosud nevrátila. Řádným a včasným hrazením části paušální částky podle článku V. odst. 4 Smlouvy připadající na služby – úklid společných prostor ze strany žalobce po celou dobu trvání Smlouvy a neposkytnutím takových hrazených služeb ze strany žalované (zejména úklid cestičky před domem a nezbytná údržba překážející a nebezpečné zeleně) vniklo dále na straně žalované bezdůvodné obohacení podle § 2991 a násl. občanského zákoníku ve výši 35 893 Kč. Žalobce dále na základě článku V. odst. 3 Smlouvy hradil po celou dobu trvání Smlouvy měsíční zálohy za služby. Žalovaná měla podle § 7 zákona č. 67/2013 Sb. povinnost doručit žalobci vyúčtování za vyúčtovací období roku 2018 a 2019, tuto povinnost však nesplnila. Žalobce proto podanou žalobou požaduje jednak předložení daných vyúčtování služeb a dále úhradu pokuty za prodlení s předložením tohoto vyúčtování určené dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. ve výši 50 Kč za každý den prodlení.

2. Ještě před zahájením jednání ve věci samé vzal žalobce dne 11.5.2021 žalobu částečně zpět s tím, že po podání žaloby žalovaná žalobci uhradila částku složené kauce ve výši 48 000 Kč spolu s úrokem z jistiny ve výši 4 288 Kč a se zákonným úrokem z prodlení z částky 52 288 Kč od 13.6.2020 do 7.5.2021. Soud s ohledem na částečné zpětvzetí žaloby podle ustanovení § 96 odst. 1, 2 a 4 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o.s.ř.“) řízení v části dotčené zpětvzetím zastavil, a to usnesením zdejšího soudu ze dne 27.5.2021, č.j. 16 C 493/2020-64, které nabylo právní moci dne 19.6.2021.

3. Podáním ze dne 26.8.2021 ve spojení s podáním ze dne 15.10.2021 požádal žalobce, aby soud připustil rozšíření žaloby s tím, že nadále požaduje po žalované rovněž předložení vyúčtování dodávky služeb za rok 2020 a zaplacení smluvní pokuty za nepředložené vyúčtování služeb za rok 2020 v částce 5 900 Kč. Uváděl-li žalobce ve svém podání ze dne 26.8.2021, že požaduje připustit rozšíření žaloby i o nárok ve formě zaplacení nákladů vynaložených na právní pomoc advokáta v částce 45 375 Kč, při jednání soudu dne 2.9.2021 sdělil, že na tomto požadavku již nadále netrvá. Požadované rozšíření žaloby zdejší soud připustil usnesením ze dne 15.11.2021, č.j. 16 C 493/2020-107, které nabylo právní moci dne 23.11.2021.

4. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby v plném rozsahu s tím, že jediným důvodně uplatněným nárokem byl nárok na vrácení složené kauce, tento nesporný nárok však žalovaná po podání žaloby v plném rozsahu včetně požadovaného příslušenství uhradila. Žalovaná dále uvedla, že služby byly v souladu se smlouvou hrazeny paušální částkou, což bylo žalobci známo, právo na předložení vyúčtování tak žalobci nepřísluší. Především však v této souvislosti vznesla námitku nedostatku pasivní legitimace s tím, že i pokud by zde byl případný nárok žalobce na předložení vyúčtování služeb či úhradu pokuty, těchto nároků by se měl žalobce domáhat po vlastníku nemovitosti, nikoli žalované. Dále žalovaná poukázala na tu skutečnost, že zákon č. 67/2013 Sb. se vztahuje na dům s byty, přičemž předmětná nemovitost na bytové jednotky rozdělena není. Ohledně nároku požadovaného z titulu neposkytovaného úklidu žalovaná uvedla, že měl-li žalobce za to, že tato služba není řádně poskytována, měl možnost se případně domáhat slevy na nájemném; navíc byl-li sjednán úklid, jednalo se dle smlouvy o úklid společných prostor domu, nikoli prostoru zahrady či jiného prostoru mimo dům.

5. V řízení bylo provedeno dokazování listinnými důkazy, které navrhli a předložili účastníci řízení (ustanovení § 120 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ustanovením § 129 odst. 1 o.s.ř.). Žádné další návrhy na doplnění dokazování nebyly účastníky učiněny a ani soud neshledal potřebu dalšího dokazování.

6. Z provedeného dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav:

7. Žalovaná je právnickou osobou zapsanou do obchodního rejstříku s předmětem činnosti„ Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor“. Žalovaná jako„ Nájemce“ a žalobce jako„ Podnájemce“ uzavřeli dne [datum] smlouvu označenou jako„ Podnájemní smlouva“, v rámci které žalovaná uvedla, že je nájemcem bytové jednotky [číslo] garáže v budově [adresa] na pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce], zapsané na [list vlastnictví], vedeného u [stát. instituce], [stát. instituce], s tím, že tato bytová jednotka se nachází v 1. nadzemním podlaží v budově na adrese [adresa]. Účastníci si v dané smlouvě sjednali, že tato bytová jednotka je předmětem podnájmu, dále s tím, že žalobce je oprávněn přiměřeně a nevýhradně užívat veškeré prostory bytové jednotky, kterými se rozumí zejména vstupní chodba. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1.10.2018 do 30.9.2019. V článku V.

1. Smlouvy si účastníci sjednali, že podnájemné činí 24 000 Kč měsíčně s tím, že částka ve výši 19 000 Kč je platba za podnájemné, částka ve výši 4 000 Kč je záloha na služby a energie a částka ve výši 1 000 Kč je platba za garáž. V článku V.

3. Smlouvy bylo dále sjednáno, že žalovaná je povinna zajistit po dobu trvání podnájmu nezbytné služby, tj. elektrickou energii, vodné a stočné, dodávku tepla a teplé vody, úklid a osvětlení společných prostor domu, odvoz odpadu, výtah, pojištění domu a fond oprav („ Služby“), dále s tím, že žalovaná je povinna platit měsíční zálohy za elektrickou energii a plyn; žalobce v této souvislosti čestně prohlásil, že uhradí vzniklé nedoplatky spojené se spotřebou vody, elektrické energie a plynu, a žalovaná čestně prohlásila, že vrátí žalobci vzniklé přeplatky. V článku V.

4. Smlouvy se smluvní strany výslovně dohodly, že žalobce platí žalované za poskytované Služby paušální částku, která je zahrnuta v podnájemném stanoveném v článku V.

1. Smlouvy. V článku VI.

1. Smlouvy se smluvní strany dohodly, že žalobce uhradí žalované kauci ve výši 48 000 Kč, když dle článku VI.

4. Smlouvy při skončení podnájmu je žalovaná povinna tuto kauci nebo její nespotřebovanou část žalobci vrátit, a to nejpozději do 30 pracovních dnů ode dne podpisu protokolu o převzetí předmětu podnájmu. Všechny uvedené skutečnosti má soud za prokázané Podnájemní smlouvou ze dne 27.9.2018, v rámci které žalovaná rovněž potvrdila přijetí kauce ve výši 48 000 Kč. Jak vyplývá z dodatků k Podnájemní smlouvě ze dne 16.7.2019 a 19.3.2020, doba trvání podnájmu byla následně prodloužena, a to do 30.4.2020. Žalobce žalované předal předmětný byt včetně klíčů dne 30.4.2020, což má soud za prokázané Protokolem o předání nebo převzetí bytu ze dne 30.4.2020. Přestože dané prostory užívané žalobcem byly ve Smlouvě ze dne [datum] označeny jako bytová jednotka, mezi účastníky není sporu o tom, že se nejedná o vymezení této jednotky dle případného zápisu v katastru nemovitostí, když předmětný dům, kde se tyto prostory nacházejí, je zapsán jako jedna nemovitost, byť se v něm nacházejí dva fakticky oddělené prostory užívané jako byty; z předložené fotodokumentace je pak zřejmé, že se jedná o rodinný dům.

8. Mezi účastníky není sporu o tom, že žalobce hradil platbu sjednanou v článku V.

1. Smlouvy ve výši 24 000 Kč měsíčně po celou dobu užívání předmětné nemovitosti. Předložení vyúčtování služeb začal žalobce po žalované požadovat na přelomu března a dubna 2020, což má soud za prokázané z e-mailové korespondence ze dne 31.3.2020 a 6.4.2020. Jak vyplývá ze SMS zprávy žalované ze dne 21.4.2020, žalobci bylo sděleno, že byl zkontaktován majitel, aby žalovaná mohla předložit konečné vyúčtování za využívání energií a služeb spojených s užíváním bytu.

9. Z e-mailové korespondence účastníků ze dne 12.8.2019, 13.8.2019, 14.8.2019, 15.8.2019, 26.8.2019, 27.8.2019 a 1.10.2019 ze zřejmé, že žalobce opakovaně po žalované požadoval poskytování úklidu v okolí domu, zejména chodníku, kolem popelnice včetně jejího občasného vystříkání wapkou, cesty ke vchodu do domu, péči o zeleň, dále vyklepávání rohožky a čištění prostoru pod ní, rovněž vytírání schodů v domě vlhkým hadrem, vysávání pavučin a pavouků apod.; v souvislosti se svými požadavky žalobce poukazoval na tu skutečnost, že platí nájem 24 000 Kč, a pokud má správnou informaci, žalovaná si z toho ponechává 5 000 Kč měsíčně (e-mail ze dne 14.8.2019). Z dané e-mailové komunikace dále vyplývá, že žalovaná žalobci mimo jiné sdělila, že to, co je uvnitř bytu, řeší nájemník, to, co je mimo, řeší většinou bytové družstvo, SVJ, případně majitel (e-mail ze dne 14.8.2019); následně bylo žalobci sděleno, že na úpravu zeleně bude muset žalovaná najít zahradnickou firmu (e-mail ze dne 26.8.2019), dále s tím, že jelikož si žalovaná váží každého nájemníka, snaží se zajistit jeho požadavky, které jsou v mezích normálních prací a pravidel; žalovaná nedisponuje zahradnickou firmou, ale je schopna zajistit jejich pracovníka, který dle požadavků žalobce vykoná potřebné (e-mail ze dne 27.8.2019).

10. Jak vyplývá z předžalobní výzvy ze dne 14.9.2020 ve spojení s dodejkou ze dne 15.9.2020, žalobce žalovanou vyzval k vrácení kauce ve výši 48 000 Kč s příslušenstvím, vydání bezdůvodného obohacení ve výši 35 893 Kč vzniklého řádným a včasným hrazením paušální částky podle V. odst. 4 Podnájemní smlouvy připadající na služby – úklid společných prostor, předložení vyúčtování záloh na služby za rok 2018 podle článku V. odst. 3 Podnájemní smlouvy a vrácení případných přeplatků a úhrady pokuty z prodlení ve výši 25 150 Kč dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. Z e-mailové zprávy [jméno] [příjmení] ze dne 19.10.2020 je zřejmé, že žalovaná žalobci sdělila, že vrácení kauce proběhne v brzké době. Z e-mailové komunikace ze dne 5.5.2020, 20.5.2020 a 2.6.2020 má soud za prokázané, že k vrácení kauce žalobce žalovanou neúspěšně vyzýval již v období května a června 2020.

11. Z ostatních v řízení provedených důkazů nezjistil soud žádné další pro své rozhodnutí podstatné skutečnosti.

12. Podle ustanovení § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o.z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

13. Podle ustanovení § 2235 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

14. Podle ustanovení § 2247 odst. 1 o.z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odst. 2 uvedeného ustanovení pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Podle odst. 3 uvedeného ustanovení způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Podle odst. 4 uvedeného ustanovení strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.

15. Podle ustanovení § 2264 odst. 1 o.z. zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu.

16. Podle ustanovení § 2265 odst. 1 o.z. pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil. Podle odst. 2 uvedeného ustanovení neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné. Podle odst. 3 uvedeného ustanovení neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného.

17. Podle ustanovení § 2274 o.z. nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Ustanovení § [číslo] se použije přiměřeně.

18. Podle ustanovení § 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, (dále jen„ zákon č. 67/2013 Sb.“) tento zákon upravuje některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen„ služby“) a postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby.

19. Podle ustanovení § 2 zákona č. 67/2013 Sb. pro účely tohoto zákona se rozumí a) poskytovatelem služeb 1. vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, nebo 2. společenství vlastníků jednotek (dále jen„ společenství“) podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví, b) příjemcem služeb 1. nájemce bytu, nebo 2. vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví, c) zúčtovacím obdobím období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů; zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb, d) náklady na služby cena služeb ujednaná s dodavatelem nebo celkové náklady na poskytování služeb; nákladem na služby podle tohoto zákona nejsou revize zařízení a součástí domu a odpisy domu, popřípadě další podobné položky, e) rozúčtováním vyčíslení výše nákladů za poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb a způsob rozdělení nákladů na služby, f) vyúčtováním vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období, g) osobami rozhodnými pro rozúčtování služeb 1. nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období, 2. vlastník jednotky, pokud jednotku nepřenechal do užívání a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období, nebo 3. osoby, u nichž lze mít za to, že mohou užívat byt, je-li užíván k jinému účelu než k zajištění bytových potřeb, po dobu v souhrnu přesahující 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.

20. Podle ustanovení § 3 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. Podle odst. 2 uvedeného ustanovení rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství.

21. Podle ustanovení § 4 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. poskytovatel služeb má právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.

22. Podle ustanovení § 5 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Podle odst. 2 uvedeného ustanovení nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na služby takto a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody, b) provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů, c) umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek, d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

23. Podle ustanovení § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

24. Podle ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. částku nájemného a částku za služby lze sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to strany ujednají. Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby. V obou případech platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají.

25. Podle ustanovení § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Podle odstavce 2 uvedeného ustanovení výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

26. V řízení bylo prokázáno, že dne 27.9.2018 došlo k uzavření smlouvy mezi účastníky, a to ve znění následných dodatků, na základě které byl žalobce oprávněn v období od uzavření smlouvy do 30.4.2020 užívat prostory v domě v 1. nadzemním podlaží domu na adrese [adresa], označené jako bytová jednotka [číslo] garáž. Daná smlouva je označena jako podnájemní smlouva, nicméně dle soudu ke vzniku podnájemního vztahu dle ustanovení § 2274 a násl. o.z. mezi účastníky nedošlo. Soud v této souvislosti odkazuje na judikaturu Nejvyššího soudu ČR, dle které nájemcem bytu může být pouze fyzická osoba, když obsahem práva nájmu bytu je souhrn práv a povinností, které účastníci právního vztahu nájmu bytu vykonávají v souvislosti s realizací jedné ze základních lidských potřeb, a to potřeby bydlení nájemce – fyzické osoby; je-li nájemní smlouva uzavřena na straně nájemce právnickou osobou, jedná se o smlouvu absolutně neplatnou pro rozpor se zákonem (srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 26 Cdo 1973/2006). Smluvní vztah mezi žalovanou a vlastníkem nemovitosti nebyl v řízení nijak zpochybněn – a žalovaná (právnická osoba) je tedy oprávněna disponovat s předmětnou nemovitostí, nikoli však jako nájemce ve smyslu ustanovení § 2235 a násl. o.z., nýbrž v režimu obecného nájmu dle ustanovení § 2201 o.z.; tj. za této situace nemohla žalovaná ani přistoupit k uzavření smlouvy podnájemní dle ustanovení § 2274 a násl. o.z. S ohledem na výše uvedené proto soud posoudil smluvní vztah mezi žalobcem a žalovanou jako vztah nájemní ve smyslu ustanovení § 2235 a násl. o.z.

27. Mezi účastníky není sporu o důvodnosti podané žaloby co do požadavku vrácení složené kauce včetně jejího příslušenství. Tento nárok žalobce ostatně žalovaná ani nepopírala, kauci žalobci vrátila, přičemž na základě zpětvzetí žaloby bylo řízení v této části zastaveno. Ohledně ostatních vznesených nároků však soud žalobu posoudil jako nedůvodně podanou. K tomu soud uvádí následující:

28. Požadoval-li žalobce po žalované předložení vyúčtování služeb za roky 2018, 2019 a 2020, potažmo úhradu pokuty v souvislosti s prodlením s plněním této povinnosti, to vše s poukazem na zákon č. 67/2013 Sb., zabýval se soud v prvé řádě tím, zda žalované vznikly vůči žalobci povinnosti dle tohoto zákona či nikoli. Soud se ztotožňuje s právním názorem žalobce co do postavení osoby pronajímatele, kdy je zřejmé, že tato se nemusí nutně shodovat s osobou vlastníka nemovitosti. Tento závěr platí i v daném případě, když žalovaná má právo disponovat s předmětem nájmu na základě smlouvy (taková smlouva sice předložena soudu nebyla, nicméně její existence vyplývá z tvrzení ve smlouvě uzavřené mezi účastníky a deklarace v tomto směru ze strany žalované). Smluvním partnerem žalobce je žalovaná a nikoli vlastník nemovitosti, není tedy možné požadovat po žalobci, aby se čehokoli domáhal přímo vůči vlastníku nemovitosti. Soud se poté následně zabýval zněním Smlouvy ze dne [datum], a to za účelem posouzení, zda byla mezi účastníky sjednána záloha na služby s povinností tyto pronajímatelem následně vyúčtovat, či zda bylo postupováno cestou sjednání paušální částky ve smyslu ustanovení § 9 zákona č. 67/2013 Sb. Byť článek V. Smlouvy se může v tomto směru jevit jako ne zcela jednoznačný, když na jednu stranu je zde jednoznačný odkaz v článku V.4. na paušálně sjednanou částku za služby a na druhou stranu však článek V.1. smlouvy hovoří o záloze za služby a energie, soud dospěl k závěru, že mezi účastníky došlo ke sjednání úhrady paušální částky, žalobcem po takřka celou dobu trvání smluvního vztahu nezpochybňované. Pokud se týká praxe mezi účastníky, vyšlo v řízení najevo, že žalobce hradil sjednané částky 4 000 Kč měsíčně a po celou dobu po žalované žádné vyúčtování takto hrazených částek nechtěl. Požadavky v tomto směru začal žalobce vznášet až v roce 2020 v souvislosti s ukončením nájemního vztahu, byť by mu – pokud by měl po celou dobu za to, že je zde nárok na vyúčtování hrazených záloh – případný nárok na jejich vyúčtování za rok 2018 vznikl již v průběhu roku 2019. Z e-mailové korespondence účastníků týkající se požadavku úklidu zahrady z roku 2019 je pak zřejmé, že žalobce hovoří o úhradě nájemného ve výši 24 000 Kč (viz e-mail ze dne 14.8.2019), tj. je zřejmé, že úhradu nájemného i paušální částky 4 000 Kč vnímal jako jeden celek. Ostatně i v rámci podané žaloby žalobce v jejím odst. 4 poukazuje na řádnou a včasnou úhradu paušální částky podle V. odst. 4 Smlouvy. Pokud se týká článku V.

3. Smlouvy, tento sice obsahuje výčet poskytovaných služeb, následně však dále upravuje povinnost žalované (nikoli žalobce) hradit měsíční zálohy za elektrickou energii a plyn s tím, že tyto zálohy pak budou mezi účastníky vypořádány, a to tak že žalobce uhradí žalované vzniklé nedoplatky, příp. žalovaná vrátí žalobci vzniklé přeplatky; tj. je zde upravena nikoli povinnost žalované vyúčtovat zálohy na služby v režimu zákona č. 67/2013 Sb., ale pouze režim pro vypořádání záloh na energie, po dobu smluvního vztahu hrazených žalovanou. Soud proto po zhodnocení všech okolností výše uvedených dospěl k závěru, že lze ze smlouvy sjednané mezi účastníky vyvodit, že byť Smlouva používá v článku V.1. pojem záloha, z odst. 4 stejného článku vyplývá, že tato částka je smluvními stranami považována za částku paušální. Samotná smlouva pak nijak nestanovuje povinnost žalované provést vyúčtování sjednaných služeb, a to právě z důvodu sjednání paušální částky dle ustanovení § 9 zákona č. 67/2013 Sb., podle kterého dále platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají. Za této situace nebyla dána povinnost žalované vyúčtovat žalobci poskytnuté služby dle ustanovení § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., žaloba byla proto nejen do tohoto, ale i do navazujícího požadavku žalobce na úhradu pokuty dle ustanovení § 13 odst. 1 a 2 zákona č. 67/2013 Sb., jako nedůvodně podaná soudem zamítnuta. Pro úplnost soud uvádí, že nelze rovněž přehlédnout, že zákon č. 67/2013 Sb. se dle svého ustanovení § 1 odst. 1 týká domu s byty. V řízení vyšlo najevo, že daná nemovitost domem s byty není, kdy i z předložené fotodokumentace je patrné, že se jedná o rodinný dům. Vyúčtování záloh na služby pro jednotlivé byty má ostatně svůj smysl tam, kde je více nájemců či vlastníků jednotek, přičemž sjednané služby jsou poskytovány pro celý dům, v projednávané věci se však takový postup právě s ohledem na charakter dané nemovitosti nejeví logicky. I tomuto faktu opět odpovídá dle soudu ze Smlouvy vyplývající zjevná vůle stran sjednat si úhradu služeb prostřednictvím paušální částky.

29. Co se týká požadavku žalobce na úhradu částky 35 893 Kč z titulu neuskutečněného úklidu, soud především předesílá, že žalobce k výzvě soudu upřesnil žalobní tvrzení ohledně tohoto požadavku s tím, že dle něj měl být prováděn ze strany žalované úklid zahradních prostor včetně přístupové cesty (tento požadavek žalobce vznášel vůči žalované i v rámci e-mailové korespondence z roku 2019 – viz výše). Taková povinnost žalované však ve smlouvě sjednána nebyla, když z článku V.

3. Smlouvy vyplývá, že měl být poskytován vedle dalších služeb pouze úklid společných prostor domu; údržbu zahrady a prostor přiléhajících k domu Smlouva nijak neřeší a žádné povinnosti v tomto směru žalované neukládá. Pokud se žalovaná nezavázala úklid těchto prostor poskytovat, již z tohoto důvodu není žalobní požadavek žalobce v tomto směru jakkoli důvodný. Navíc je třeba uvést, že pokud měl žalobce za to, že mu není poskytován nájem a služby s ním spojené ze strany žalované řádně, přestože k tomu žalovanou opakovaně vyzval, mohl na základě takového případného pochybení pronajímatele postupovat dle ustanovení § 2265 o.z. a po žalované požadovat ať již slevu na nájemném (nic takového však žalobce netvrdil ani neprokazoval), či na své náklady odstranit zjištěnou vadu sám a žádat náhradu odůvodněných vynaložených nákladů (rovněž nic takového žalobce nečinil, nic v tomto směru netvrdil ani neprokazoval). Požadavek na jakousi přiměřenou náhradu, či vydání bezdůvodného obohacení, tak, jak konstruuje žalobce, tak dle soudu nemá žádnou zákonnou oporu. Poukazoval-li žalobce, že byl co do poskytování úklidu uveden žalovanou v omyl, nic takového ze smlouvy nevyplývá, když rozsah sjednaných služeb je zcela jasně konkretizován právě ve zmíněném článku V.

3. Smlouvy. Vyvozoval-li konečně žalobce svůj nárok s ohledem na přísliby žalované provést úklid zahrady, lze přisvědčit žalované, a to i s ohledem na založenou e-mailovou korespondenci, že žalovaná se evidentně snažila vyjít žalobci vstříc z důvodu jeho opakovaně vznášených požadavků tak, aby byl uspokojen, nicméně nelze z této vstřícnosti vyvozovat její povinnost požadované služby poskytovat či uznání jakékoli povinnosti v tomto směru; stále se jednalo o dobrou vůli žalované, nikoli její zákonnou či smluvní povinnost. I co do požadavku žalobce na úhradu částky 35 893 Kč s příslušenstvím byla proto žaloba soudem jako nedůvodně podaná zamítnuta.

30. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. s přihlédnutím k ustanovení § 146 odst. 2 věta druhá o.s.ř., když zohlednil jednotlivé fáze řízení a v této souvislosti i jednotlivé vznesené nároky jak ve formě peněžitého plnění, tak dále ve formě nepeněžitých nároků (předložení vyúčtování služeb). Prvá fáze týkající se požadavku na peněžité plnění, a to od podání žaloby do částečného zpětvzetí žaloby co do částky 48 000 Kč s příslušenstvím: v této fázi řízení žalobce požadoval po žalované úhradu částky 113 393 Kč s příslušenstvím (48 000 Kč + 35 893 Kč + 27 000 Kč + 2 500 Kč = 113 393 Kč). Přistoupil-li žalobce k částečnému zpětvzetí žaloby co do částky 48 000 Kč, učinila tak pro jednání žalované, která danou částku po podání žaloby uhradila; jedná se tak o úspěch žalobce co do 42 %. Vzhledem k tomu, že co do ostatních peněžitých nároků byl žalobce neúspěšný, jeho neúspěch v této fázi řízení činil 58 %. V této fázi řízení tedy vznikl žalované nárok na 16 % jí vynaložených nákladů řízení (58 % - 42 % = 16 %). Náklady žalované jsou v této fázi tvořeny náklady na právní zastoupení, tj. 4 úkony právní pomoci dle ustanovení § 7 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. po 5 660 Kč (převzetí zastoupení, sepis vyjádření ze dne 13.1.2021, sepis vyjádření ze dne 6.5.2021 a účast při jednání soudu dne 11.5.2021) a dále 4 náhradami hotových výdajů po 300 Kč dle ustanovení § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., tj. celkem 23 840 Kč, po připočtení 21 % DPH se jedná o částku 28 846,40 Kč. Vzhledem k úspěchu žalované v této fázi řízení co do 16 % pak žalované náleží na náhradě nákladů řízení v této fázi řízení částka 4 615,40 Kč. Druhá zohledněná fáze řízení týkající se peněžitého plnění se týká požadavku žalobce v celkové výši 71 293 Kč s příslušenstvím (35 893 Kč + 27 000 Kč + 2 500 Kč + 5 900 Kč = 71 293 Kč). Zde již byla žalovaná zcela úspěšná, přísluší jí proto nárok na plnou náhradu nákladů řízení ve formě nákladů právního zastoupení. Náklady právního zastoupení jsou pro tuto fázi řízení tvořeny 2 úkony právní pomoci dle ustanovení § 7 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. po 3 980 Kč (účast při jednání soudu dne 2.9.2021 a účast při jednání soudu dne 25.11.2021) a dále 2 náhradami hotových výdajů po 300 Kč dle ustanovení § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., tj. celkem 8 560 Kč, po připočtení 21 % DPH se jedná o částku 10 357,60 Kč. Žalobce dále požadoval po žalované v rámci podané žaloby předložení vyúčtování za období roků 2018 a 2019. Co do tohoto požadavku byl však žalobce zcela neúspěšný, žalované proto přísluší s ohledem na tento neúspěch právo na plnou náhradu nákladů řízení ve formě nákladů právního zastoupení. Náklady právního zastoupení jsou ohledně tohoto neúspěšně uplatněného požadavku tvořeny 6 úkony právní pomoci dle ustanovení § 7 a § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. po 3 000 Kč, když bylo přihlédnuto k té skutečnosti, že byla požadována 2 vyúčtování, tj. úkon ve výši 2x 1 500 Kč (jedná se o tyto úkony právní pomoci: převzetí zastoupení, sepis vyjádření ze dne 13.1.2021, sepis vyjádření ze dne 6.5.2021, účast při jednání soudu dne 11.5.2021, účast při jednání soudu dne 2.9.2021 a účast při jednání soudu dne 25.11.2021), tj. celkem 18 000 Kč, po připočtení 21 % DPH se jedná o částku 21 780 Kč. Žalobce v průběhu řízení přistoupil k rozšíření žaloby, když počínaje dnem 26.8.2021 po žalované požadoval rovněž předložení vyúčtování služeb za období roku 2020. I ohledně tohoto požadavku však byl žalobce v řízení neúspěšný, žalované proto přísluší rovněž s ohledem na tento neúspěch právo na plnou náhradu nákladů řízení ve formě nákladů právního zastoupení. Náklady právního zastoupení jsou ohledně tohoto neúspěšně uplatněného požadavku tvořeny 2 úkony právní pomoci dle ustanovení § 7 a § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. po 1 500 Kč (účast při jednání soudu dne 2.9.2021 a účast při jednání soudu dne 25.11.2021), tj. celkem 3 000 Kč, po připočtení 21 % DPH se jedná o částku 3 630 Kč. S přihlédnutím ke všem výše uvedeným skutečnostem tak žalované přísluší náhrada nákladů řízení v celkové částce 40 383 Kč (4 615,40 Kč + 10 357,60 Kč + 21 780 Kč + 3 630 Kč = 40 383 Kč).

31. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle ustanovení § 160 odst. 1 před středníkem o.s.ř., když pro stanovení lhůty delší nebyly shledány žádné důvody.