17 C 123/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní JUDr. Kateřinou Kyselovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou anonymizováno jméno příjmení anonymizováno adresa o určení vlastnického práva, <b>I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobce domáhal určení, že [celé jméno žalobce], [rodné číslo], bytem [adresa], je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ na pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova [adresa] (rodinný dům), v k. ú. [část obce], obci [obec], zapsáno na [list vlastnictví] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] pro k. ú. [část obce].</b> <b>II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 10 200 Kč, do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám jejího zástupce.</b> 1. Žalobce se domáhal určení, že je vlastníkem spoluvlastnického podílu nemovitosti uvedené ve výroku rozsudku, jelikož má za to, že je vlastníkem spoluvlastnického podílu na základě Ohlášení zániku SJM a vzniku podílového spoluvlastnictví ze dne [datum]. Kontrolou údajů z veřejně dostupné evidence katastru nemovitostí zjistil, že již vlastníkem není a že převod vlastnického práva k tomuto podílu měl být realizován na základě kupní smlouvy ze dne [datum], uzavřené mezi ním a panem [příjmení], kdy vklad vlastnického práva byl povolen rozhodnutím [číslo jednací] s právními účinky ke dni [datum]. Dne [datum] došlo k dalšímu převodu vlastnického práva k nemovitosti na základě kupní smlouvy ze dne [datum] s právními účinky zápisu ke dni [datum] ve prospěch žalované. Žalobce si není vědom, že by jakoukoli smlouvu s panem [příjmení] podepisoval a je přesvědčen, že pan [příjmení] převod vlastnického práva zajistil podvodným jednáním a paděláním podpisů, případně jiným způsobem spočívajícím uvedením žalobce v omyl. Prvá smlouva je dle žalobce neplatná pro nedostatek podpisu žalobce, případně pro nedostatek jeho vůle za účelem obohacení se na jeho úkor. V návaznosti na to je dle názoru žalobce rovněž neplatná druhá kupní smlouva co do části týkající se převodu nemovitosti do vlastnictví žalované ve smyslu ust. § 580 občanského zákoníku, neboť pan [příjmení] nemohl převést více práv, než sám má. Naléhavý právní zájem žalobce je dán proto, že bez požadovaného určení není možno dosáhnout zápisu vlastnického práva žalobce do katastru nemovitostí, které žalobce bez právního důvodu pozbyl.

2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že se o prodeji nemovité věci dozvěděla z nabídky realitního zprostředkovatele společnosti [právnická osoba], s nímž také uzavřela dne [datum] smlouvu. Dne 13. 8. 2015 uzavřela s tehdejšími podílovými spoluvlastníky na předmětnou nemovitost smlouvu kupní a cena byla sjednána ve výši 7 500 000 Kč, kdy tato cena byla rovným dílem vyplacena oběma tehdejším spoluvlastníkům. Nárok žalobce je pro ni novou a překvapivou skutečností. Vlastnictví žalované nebylo v průběhu 7 let nikým zpochybněno a nemovité věci nabyla v dobré víře za cenu obvyklou v souladu se zásadou materiální pravdy od spoluvlastníků tehdy zapsaných ve veřejném rejstříku. K údajnému podvodu mezi žalobcem a panem [příjmení] se nemůže vyjádřit, neboť jí o této skutečnosti není nic známo. Žalovaná se opírá o princip dobré víry dle ust. § 984 občanského zákoníku. Žalovaná rovněž uvádí, že nebyla povinna zkoumat platnost nabývacích titulů předchozích vlastníků a jednala s největší opatrností.

3. Podle ust. § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) se lze určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, domáhat jen tehdy, pokud je na tom naléhavý právní zájem.

4. Naléhavý právní zájem na určení je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo ohroženo právo žalobce, nebo kde by se bez tohoto určení jeho právní postavení stalo nejistým. Žaloba domáhající se určení podle ust. § 80 o. s. ř. nemůže být zpravidla opodstatněna tam, kde lze žalovat na splnění povinnosti (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČSR sp. zn. 2 Cz 8/72, publikované pod R 17/72 Sbírky soudních rozhodnutí). Určovací žaloba podle ust. § 80 o. s. ř. je zásadně žalobou preventivního charakteru a má místo jen tam, kde její pomocí lze eliminovat stav ohrožení práva či nejistoty v právním vztahu a k odpovídající nápravě nelze dospět jinak, případně v těch případech, v nichž tento typ žaloby účinněji než jiné právní prostředky vystihuje obsah a povahu příslušného právního vztahu a jejím prostřednictvím lze dosáhnout úpravy, tvořící určitý právní rámec, který je zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků (srov. závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 3. 1997, sp. zn. 3 Cdon 1338/96). Určovací žaloba je prostředkem umožňujícím poskytnutí ochrany právního postavení žalující strany dříve, než toto její postavení bylo porušeno, jejím cílem je potom zásadně poskytnutí ochrany preventivní (srov. např. nález Ústavního soudu ČR ze dne 20. 6. 1995, sp. zn. III. ÚS 17/95).

5. Jedná se zde pouze o základní výčet judikatury k obecné otázce naléhavosti právního zájmu na určení, přičemž tu lze považovat za již zcela ustálenou. Vzhledem k tomu, že v daném případě se jedná o spor o určení vlastnického práva k nemovitosti, je zde bez pochybností dán naléhavý právní zájem na požadovaném určení, neboť postavení vlastníka nemovitosti by bez vyřešení této otázky bylo nadále nejistým.

6. Z výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví [číslo] k. ú. [část obce], k datu 10. 2. 2015, bylo zjištěno, že žalobce byl vlastníkem ½ nemovitosti parc. [číslo] jejíž součástí je stavba [adresa]. K této nemovitosti bylo zřízeno zástavní právo smluvní pro pohledávky do výše 7 000 000 Kč, kdy povinným byl žalobce ve prospěch pro [jméno] [příjmení].

7. Z kupní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a [jméno] [příjmení] ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobce jako prodávající a [jméno] [příjmení] jako kupující uzavřeli smlouvu o převodu vlastnického práva k spoluvlastnickému podílu výše uvedené nemovitosti. Podpisy obou účastníků smlouvy byly ověřeny, kdy podpis žalobce byl ověřen v ověřovací knize [anonymizováno] [obec a číslo].

8. Z výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví [číslo] k. ú. [část obce], k datu 23. 9. 2015, bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] byl vlastníkem ½ nemovitosti parc. [číslo] jejíž součástí je stavba [adresa].

9. Z výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví [číslo] k. ú. [část obce], k datu 24. 9. 2015, bylo zjištěno, že žalovaná byla k tomuto datu vlastníkem nemovitosti parc. [číslo] jejíž součástí je stavba [adresa].

10. Z rezervační smlouvy uzavřené dne 10. 6. 2015 mezi [právnická osoba] s.r.o. jako zprostředkovatelem, [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako prodávajícími a žalovanou jako kupující, bylo zjištěno, že žalovaná se zavázala složit rezervační zálohu na nemovitost ve výši 200 000 Kč. Dále byly ve smlouvě sjednány podmínky budoucího převodu nemovitosti.

11. Z kupní smlouvy uzavřené mezi žalovanou jako kupující a [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako prodávajícími ze dne 13. 8. 2015 bylo zjištěno, že žalovaná uzavřela s těmito osobami smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitosti, kdy každý z prodávajících prodal a převedl svůj spoluvlastnický podíl ve výši ½ na nemovitosti a žalovaná jako kupující nabyla nemovitost jako celek. Podpisy na této smlouvě byly ověřeny advokátkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dne 13. 8. 2015.

12. Z předžalobní upomínky ze dne 21. 4. 2022 bylo zjištěno, že žalobce vyzval žalovanou k podpisu souhlasného prohlášení, kterým bude prohlášeno vlastnictví žalobce k podílu na nemovitosti.

13. Z dopisu zástupce žalované ze dne 16. 5. 2022 bylo zjištěno, že žalovaná nesouhlasí s názorem žalobce a nevidí zde žádný prostor pro mimosoudní jednání.

14. Z výslechu žalované soud zjistil, že předmětnou nemovitost koupila na základě inzerce realitní kanceláře. Žalovaná si byla vědoma toho, že nemovitost má dva spolumajitele a jednání ohledně koupě nemovitosti probíhala standardně. Žalovaná nezjišťovala, jakým způsobem původní majitelé nemovitost nabyli, jelikož vycházela z údajů uvedených v katastru, přičemž měla za to, že vše bylo nadto přezkoumáno úvěrující bankou. Jméno žalobce při převodu nemovitosti nepadlo.

15. Ze smlouvy o jistotním běžném účtu v české měně u peněžního ústavu [ulice] [anonymizováno] soud zjistil, že tato upravovala podmínky financování koupě nemovitosti žalovanou a vyplacení kupní ceny ve prospěch [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jakožto prodávajících (č. l. 52).

16. Z informace o pozemku nemovitosti na č. l. 10 a návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí soud nezjistil žádné nové skutečnosti, neboť ty byly zjištěny z výše provedených důkazů. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 1. 9. 2013 a 28. 1. 2014, včetně dodatku ke smlouvě o nájmu nebyly pro věc zjištěny žádné významné skutečnosti, neboť se jedná o smlouvy uzavřené mezi osobami, které nejsou účastníky tohoto řízení. Rovněž soud nezjistil žádné významné skutečnosti z výzvy k podání vysvětlení žalobce sepsaného Policií ČR dne 7. 3. 2022, [číslo jednací].

17. Soud nevyhověl návrhům žalobce na doplnění dokazování ustanovením znalce z oboru písmoznalectví, grafologie za účelem prověření podpisu žalobce na kupní smlouvě z [datum], jakož podpisu ověřovací knihy [anonymizována tři slova] [obec a číslo], když provedení těchto důkazů by nemohlo mít vliv na učinění závěru soudu o skutkovém stavu, který je dostatečně zjištěn jinými v řízení provedenými důkazy, tudíž takové dokazování by bylo ve věci nadbytečné a nehospodárné a řízení by bylo rovněž bezdůvodně protahováno. V této souvislosti lze připomenou, že žalobce ani výslovně netvrdil, že by podpis na předmětné kupní smlouvě z [datum], či v ověřovací knize [anonymizována tři slova] [obec a číslo] nebyl jeho podpisem, když ve svých skutkových tvrzeních uvádí, že„ si není vědom, že by smlouvu s panem [příjmení] podepsal, případně musel být jeho podpis zajištěn jiným nezákonným způsobem spočívajícím v uvedení žalobce v omyl.“ 18. Ze skutkových zjištění vyplývá skutkový závěr soudu o tom, že žalovaná nabyla vlastnictví k předmětným nemovitostem na základě kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené s osobami, jimž v době uzavření této smlouvy svědčilo vlastnické právo uvedené v katastru nemovitostí. Žalovaná nemovitost koupila a je zapsána jako její vlastník v katastru nemovitostí od roku 2015, přičemž v souvislosti s kupní smlouvou žalované ze dne [datum] nebyly soudem shledány žádné pochybnosti o tom, že by žalovaná při běžné opatrnosti, kterou lze s ohledem na okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat, měla, popřípadě mohla mít důvodné pochybnosti o tom, že ten, kdo je zapsán jako osoba oprávněná ve veřejném seznamu (v daném případě osoby právních předchůdců, konkrétně [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]), osobou oprávněnou skutečně je.

19. Podle ust. § 980 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.

20. Podle ust. § 984 odst. 1 o. z., není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.

21. Podle ust. § 560 o. z., vyžaduje písemnou formu právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.

22. Podle ust. § 2128 odst. 1 o. z., při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560. Pro ujednání o výhradě vlastnického práva, o právu zpětné koupě, o zákazu zcizení nebo zatížení, o výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce, jakož i pro ujednání o koupi na zkoušku však postačí i jiná forma, nemá-li být takovým ujednáním k nemovité věci zřízeno věcné právo.

23. Soud se v prvé řádě zabýval otázkou, zda žalovaná nabyla vlastnické právo k předmětné nemovitosti. Zásada materiální publicity, zakotvená v ust. § 984 o. z., umožňuje nabytí vlastnického práva k věci zapsané ve veřejném seznamu od nevlastníka, a to po splnění stanovených podmínek. Tím je posílen princip právní jistoty nabyvatele v dobré víře. Podmínky stanovené pro nabytí nemovitosti zapsané ve veřejném seznamu (tj. katastru nemovitostí) od nevlastníka jsou: nabytí věcného práva za úplatu, v dobré víře a od osoby k tomu oprávněné dle zapsaného stavu.

24. Žalovaná nabyla nemovitost na základě písemné smlouvy, tedy na základě právního jednání a způsobem, který zákon vyžaduje ve smyslu ust. § 560 a 2128 o. z., a za úplatu. Žalovaná rovněž nemovitost nabyla od osob, které byly v době prodeje nemovitosti uvedené jako vlastníci v katastru nemovitostí, tedy jednalo se o osoby k tomu oprávněné dle zapsaného stavu. Jak uvádí Nejvyšší soud v rozhodnutí ze dne 25. 6. 2019, sp. zn. 21 Cdo 4540/2018,„ při hodnocení dobré víry nabyvatele věcného práva v soulad zápisu ve veřejném seznamu se skutečným právním stavem je vždy třeba brát v úvahu, zda smluvní strana při běžné opatrnosti, kterou lze s ohledem na okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat, neměla, popřípadě nemohla mít důvodné pochybnosti o tom, že ten, kdo je zapsán jako osoba oprávněná ve veřejném seznamu, osobou oprávněnou skutečně je. Tato běžná opatrnost však zásadně nezahrnuje povinnost nabyvatele činit aktivní kroky k ujištění, že zápis ve veřejném seznamu, o němž se přesvědčil, je v souladu se skutečným právním stavem.“ 25. Žalovaná nabyla nemovitost v dobré víře, neboť vycházela ze zápisu v katastru nemovitostí a v souladu s výše uvedenou judikaturou nebyla povinna dále zjišťovat, zda zápis v katastru je skutečně v souladu se skutečným právním stavem. V daném případě neexistovaly ani žádné okolnosti vzbuzující důvodné pochybnosti o tom, že zapsaný stav je v rozporu se stavem skutečným (žalovaná se o prodeji nemovitosti dozvěděla z nabídky realitního zprostředkování, následně uzavřela rezervační smlouvu, poté si zajistila u peněžního ústavu hypoteční úvěr na nákup předmětných nemovitostí a uzavřela smlouvu o jistotním účtu, z něhož byla kupní cena nemovitostí vyplacena osobám, jež byly v době realizace uvedeny v katastru nemovitostí jako vlastníci zájmových nemovitostí). Zapsaný právní stav je tak pro nabyvatele v dobré víře i skutečným právním stavem. K otázce dobré víry lze rovněž poukázat na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 10. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4174/2017, podle kterého se dobrá víra dobrověrného nabyvatele presumuje.

26. S ohledem na výše uvedené soud uzavírá, že v této věci není potřeba zkoumat platnost či neplatnost právního jednání, kterým byl podíl na nemovitosti převeden ze žalobce na pana [příjmení]. Rozhodující je, že žalovaná nemovitost řádně a v dobré víře nabyla, a z tohoto důvodu soud nemohl jinak, než žalobu zamítnout.

27. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jenž byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 10 200 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 50 000 Kč sestávající z částky 3 100 Kč za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě a účast na jednání) včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t.