17 C 240/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl soudkyní Mgr. Šárkou Dimitriadisovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 141 164,83 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 141 164,83 Kč s úrokem ve výši 0,02 % denně z částky 66 792 Kč od 16. 2. 2025 do zaplacení, s úrokem výši 0,02 % denně z částky 49 582,70 Kč od 15. 2. 2025 do zaplacení, s úrokem ve výši 0,02 % denně z částky 24 790,13 Kč od 16. 2. 2025 do zaplacení a s náhradami nákladů spojených s uplatněním pohledávky v částce 3 600 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 71 531,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně , Jméno advokáta A, , advokáta.

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 14. 4. 2025 se žalobkyně domáhá zaplacení částky 141 164,83 Kč s příslušenstvím z titulu uzavřené smlouvy o nájmu podnikatelských prostor. Žalobkyně je vlastníkem , adresa, . Strany uzavřely dne 16. 10. 2024 smlouvu o nájmu nebytových prostor, které jsou součástí tohoto areálu. Žalovaná se ve smlouvě zavázala hradit nájemné a služby související s užíváním těchto prostor, na základě faktur vystavených žalobkyní. Žalovaná svou povinnost řádně a včas neplnila a neuhradila faktury č. , IBAN, splatnou dne 15. 2. 2025 na částku 66 792 Kč, č. , IBAN, splatnou dne 14. 2. 2025 na částku 49 582,7 Kč a č. , IBAN, splatnou dne 15. 2. 2025 na částku 24 790,13 Kč. V souladu s nájemní smlouvou žalobkyně požaduje i úhradu smluvního úroku z prodlení a náklady spojené s uplatněním pohledávky mezi podnikateli.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila dne 3. 6. 2025, přičemž uvedla, že chtěla v prostorech žalobkyně provozovat truhlářskou výrobu. K tomuto účelu uzavřela s žalobkyní nájemní smlouvu, jejíž stejnopis jí žalobkyně odmítala předat. Žalovaná musela na své náklady prostory žalobkyně upravit a zprovoznit, neboť neodpovídaly účelu, pro který si je pronajala. S ohledem na trvání prací do konce roku 2024 žalovaná nemohla uvedené prostory užívat. Nebyla s prostory spokojená s ohledem na zjištěné nedostatky a nedostatečné zabezpečení areálu. I přesto však hradila nájemné. Žalobkyně informovala žalovanou, že má nového nájemce, který prostory užívá. Žalobkyně následně fyzicky znemožnila žalované prostory užívat, neboť zahradila vstup do prostor, a zadržela truhlářské stroje, které měla žalovaná v prostoru umístěny. Žalované vzniká značná újma, protože nemůže užívat prostory ani truhlářské stroje, které má v nájmu. Uvedenou újmu žalovaná předběžně vyčíslila na 250 000 Kč za každý kalendářní měsíc. Výše újmy vyplývá z obratu žalovaná před obstrukčním jednáním žalobkyně. Tento nárok započítává do výše žalované částky a navrhuje, aby soud žalobu zamítl.

3. K vyjádření žalované zaslala žalobkyně repliku, kterou sdělila, že námitku započtení považuje za nezpůsobilou k započtení. Stejnopis nájemní smlouvy žalované, připravila k vyzvednutí v areálu, kde se nachází předmětné prostory. Jeho vyzvednutí urgovala i e-mailem. Žalovaná v nájemní smlouvě výslovně potvrdila, že se seznámila se stavem předmětu nájmu a tento do nájmu přebírá. Žádné námitky ke stavu prostor neuplatnila ani při předání ani později. Nesdělila rovněž, že by byly potřeba provést zásadní úpravy. K těmto neměla souhlas žalobkyně, a naopak má povinnost uvést předmět nájmu do původního stavu. Žalovaná neplnila své povinnosti z nájemní smlouvy řádně a včas, což vedlo k vypovězení smlouvy ze strany žalobkyně dne 28. 2. 2025. Žalovaná si ani nikdy nestěžovala na nedostatečné zabezpečení areálu. Ten je střezen nepřetržitě, a to kamerovým systémem a službou, která dohlíží na kamery. Vjezd do areálu je zabezpečen čtečkami registračních značek vozidel. Další osobu do prostor přestěhovala sama žalovaná, přičemž se jedná přímo o osobu majetkově a personálně propojenou. Žalobkyně skutečně žalované zadržela dva stroje, o tomto žalovanou písemně informovala dne 11. 4. 2025.

4. V rámci procesní obrany žalovaná dne 12. 1. 2026 uvedla, že prostory, které byly předmětem nájmu, byly pro truhlářskou výrobu zcela nepřipravené a nevhodné. Žalovaná musela sama upravit rozvodnou síť a vybavit prázdné prostory svými výrobními prostředky. Žalovaná požadovala po žalobkyni úpravu prostor, prostory náhradní nebo odpovídající slevu na nájemném, pokud bude muset úpravy provést sama. Následně žalobkyně znemožnila žalované užívat pronajaté prostory, a to instalací mnohatunových balvanů v lednu 2025. Od února 2025 pak žalované zadržuje olepovačku hran Cehisa Flexy a formátovací pilu SCM Class. Žalované od února 2025 vzniká škoda ve výši 45 000 Kč na nájemném za tyto stroje, aniž by je mohla využít k hospodářské činnosti. Škoda vznikla za 11 měsíců ve výši 495 000 Kč. Další škoda vzniká tím, že v prostorech nemůže provozovat ekonomickou aktivitu. Na závěr žalovaná znovu uvádí, že jí ze strany žalobkyně nebyl poskytnut stejnopis smlouvy o nájmu.

5. Provedeným listinným dokazováním soud zjistil následující poznatky o skutkovém stavu ve věci samé:

6. Žalobkyně je vlastníkem parcel v k.ú. , adresa, , zapsaných na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, . Součástí těchto parcel jsou nebytové prostory (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí). Předmětem podnikání žalobkyně je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor a dále výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku žalobkyně).

7. Předmětem podnikání žalované je výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, a to: poskytování služeb pro zemědělství, zahradnictví, rybníkářství, lesnictví a myslivost, činnost odborného lesního hospodáře a vyhotovování lesních hospodářských plánů a osnov, diagnostická, zkušební a poradenská činnost v ochraně rostlin a ošetřování rostlin, rostlinných produktů, objektů a půdy proti škodlivým organismům přípravky na ochranu rostlin nebo biocidními přípravky, nakládání s reprodukčním materiálem lesních dřevin, umělecko-řemeslné zpracování kovů, výroba a opravy čalounických výrobků, nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí, poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků. Předmětem činnosti žalované naopak není truhlářství, ani zpracování dřeva (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku žalované)

8. Strany dne 16. 10. 2024 uzavřely smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání (dále též „Smlouva“). Žalobkyně se jako pronajímatel zavázala žalované přenechat k užívání nebytové prostory a žalovaná se jako nájemce zavázala platit nájemné. Nájemné bylo sjednáno na částku 55 200 Kč bez DPH měsíčně a zálohy na služby ve výši 24 790,13 Kč měsíčně. Rovněž bylo ujednáno, že ke všem platbám nájemného bude připočtena daň z přidané hodnoty (čl. IV). Doba nájmu byla sjednána na dobu neurčitou, a to od 1. 11. 2024 (odst. 3. 1; zjištěno ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání). Smlouva je podepsaná a parafovaná na každé straně.

9. Ze Smlouvy se dále podává, že nájemce prohlašuje, že se seznámil se stavem pronajímaných prostor a v tomto stavu je přebírá (odst. 2.2). V případě prodlení nájemce s placením nájemného, případně dalších peněžitých závazků vzniklých na základě smlouvy delších 15 dnů, (…) je pronajímatel oprávněn nájemní vztah vypovědět s jednoměsíční výpovědní lhůtou (odst. 3.2) Nájemce má právo tuto smlouvu vypovědět, pokud předmět nájmu se stane bez zavinění nájemce nezpůsobilý ke smluvenému užívání (odst. 3.3). Pronajímatel vystaví fakturu za nájemné a zálohovou fakturu na služby samostatně a doručí je nájemci nejpozději do 5. dne příslušného měsíce s dobou splatnosti 15. dne příslušného kalendářního měsíce (odst. 5.2). V případě prodlení nájemce s platbou nájemného nebo s jakoukoliv jinou platbou dle této smlouvy, je nájemce povinen zaplatit pronajímateli úrok z prodlení ve výši 0,02 % z dlužné částky za každý den prodlení, kdy zmíněné nájemné nebo jiná splatná platba nebo její část zůstane nezaplacena (odst. 5.5). Nájemce je povinen provádět na své náklady běžné drobné opravy do částky 10 000 Kč bez DPH na každou jednotlivou opravu. Opravy, které svým rozsahem přesáhnou uvedenou částku, je povinen nájemce si předem nechat odsouhlasit od pronajímatele. Jakákoliv technická zhodnocení předmětu nájmu ze strany nájemce mohou být provedena pouze na základě písemné dohody uzavřené s pronajímatelem. Dohoda bude obsahovat určení, kdo ponese náklady s tím spojené, včetně případného souhlasu pronajímatele ke zhodnocení jeho nemovitosti a možnosti uplatnění nákladů v účetnictví nájemce či pronajímatele jako nákladů snižujících daňový základ. Nájemce je povinen bezodkladně nahlásit pronajímateli potřebu oprav nad rámec běžných oprav, jinak odpovídá za škody vzniklé porušením této povinnosti (odst. 7.7). Případné změny na předmětu nájmu nebo stavební úpravy může nájemce provést jen s výslovným předchozím a písemným souhlasem pronajímatele (odst. 7.9)

10. V souladu s nájemní smlouvou žalobkyně vystavila žalované faktury (i.) č. , IBAN, ze dne 1. 2. 2025 ve výši 66 792 Kč vč. DPH splatnou 15. 2. 2025 za nájemné za únor 2025, (ii.) č. , IBAN, ze dne 31. 1. 2025 ve výši 49 582,7 Kč vč. DPH splatnou 14. 2. 2025 za spotřebované služby za listopad a prosinec 2024, přičemž součástí faktury je i vyúčtování služeb za rok 2024 a stanovení záloh pro rok 2025 a (iii.) zálohovou fakturu č. , Anonymizováno, ze dne 1. 2. 2025 ve výši 24 790,13 Kč splatnou 15. 2. 2025 za služby za únor 2025 (zjištěno z faktur č. , IBAN, , , IBAN, a , Anonymizováno, ).

11. Dne 28. 2. 2025 žalobkyně vypověděla smlouvu o nájmu, a to z důvodu prodlení žalované s placením nájemného a záloh na poskytované služby. Smlouva byla ukončena ke dni 31. 3. 2025 (zjištěno z výpovědi smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a e-mailu ze dne 28. 2. 2025).

12. Dne 13. 4. 2025 žalobkyně vyrozuměla žalovanou o uplatnění zadržovacího práva k věcem, které žalovaná měla umístěny v předmětu nájmu, konkrétně k olepovačce hran Cehisa Flexy a k formátovací pile SCM Class (zjištěno z vyrozumění o uplatnění zadržovacího práva a dodejky do DS).

13. Společnost , právnická osoba, , vystavila dne 8. 7. 2018 daňový doklad za produkt SI 350 Class formátovací pilu společnosti , Anonymizováno, ; specifikace stroje přitom odpovídá specifikaci vyrozumění o uplatnění zadržovacího práva (zjištěno z daňový doklad, faktura na č. , hodnota, ). Společnost KBV-truhlářství spol. s r.o. objednala od společnosti CEHISA dne 21. 9. 2017 Edge bander CEIHISA FLEXY, kdy specifikace stroje odpovídá vyrozumění o uplatnění zadržovacího práva (zjištěno z potvrzení objednávky ze dne 21. 9. 2017).

14. Dne 12. 3. 2025 zaslala žalobkyně žalované upomínku před podáním žaloby (zjištěno z upomínky před podáním žaloby a dodejky do DS).

15. Z dalších provedených důkazů (přehled příjmů na podnikatelském účtu Klasik, doklady o tuzemských odchozích úhradách ze dne 18. 7. 2024 a 1. 8. 2024, fotografii zatarasených dveří, WhatsApp komunikaci) soud nezjistil žádné skutečnosti podstatné pro rozhodnutí ve věci. Co se týče přehledu příjmů na podnikatelském účtu Klasik, z tohoto není zřejmé, kdo je majitelem či disponentem předmětného účtu. Co se pak týče dokladů o tuzemských odchozích úhradách ze dne 18. 7. 2024 a 1. 8. 2024, jedná se o dvě platby ve výši 45 000 Kč poukázané na účet označený „, adresa, Nájem , jméno FO, Fungující“, kdy není zřejmé o nájem čeho se jedná; nadto byly platby poukázány mimo rozhodné období. Co se pak týče fotografie zatarasených dveří z této není zřejmé kdy byla pořízena. Z WhatsAppové komunikace pak toliko plyne, že byla uskutečněna před datem 17. 10. 2024, tj. předchází vzniku nájemního vztahu mezi účastníky a není zřejmé čeho přesně (jakého prostoru) se konverzace týká (k jednotlivým důkazům rovněž srov. dále).

16. Žalovanou navržené důkazy, tj. výslech , jméno FO, , , jméno FO, , adresa, , jméno FO, a , jméno FO, soud zamítl, provedení těchto důkazů soud s ohledem na absenci skutkových tvrzení považoval za nadbytečné (k tomu srov. dále). Žalobkyní navržený důkaz výslechem , jméno FO, pak soud rovněž shledal za nadbytečný, neboť měl skutková tvrzení uvedená žalobkyní za prokázaná na základě provedených důkazů.

17. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé:

18. Strany uzavřely smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání dne 16. 10. 2024. Na základě této smlouvy žalobkyně přenechala žalované k užívání nebytové prostory za účelem jejich užívání dle předmětu podnikání žalované uvedeném ve výpisu z obchodního rejstříku. Žalovaná se zavázala platit nájemné a poskytnuté služby, které jí žalobkyně měsíčně fakturovala. Žalovaná předmětné prostory v období minimálně v období od 1. 11. 2024 do 28. 2. 2025 užívala, avšak vyúčtování vystavené žalobkyně za služby za období od 1. 11 – 31. 12. 2024 a nájemné a zálohy za služby za únor 2025 neuhradila. Dne 31. 3. 2025 byl ukončen nájemní vztah. Od 13. 4. 2025 žalobkyně zadržuje žalované stroje, které byly v předmětu nájmu.

19. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:

20. Podle § 2302 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

21. Podle § 2314 odst.1 o.z., vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.

22. Podle § 2201 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

23. Podle § 1395 odst. 1 o. z., kdo má povinnost vydat cizí movitou věc, kterou má u sebe, může ji ze své vůle zadržet k zajištění splatného dluhu osoby, jíž by jinak měl věc vydat.

24. Podle § 1397 o.z, (1) kdo zadržel cizí věc, vyrozumí dlužníka o jejím zadržení a jeho důvodu. Má-li věřitel věc u sebe na základě smlouvy uzavřené v písemné formě, vyžaduje i vyrozumění písemnou formu. (2) věřitel je povinen pečovat o zadrženou věc jako řádný hospodář a má proti dlužníku právo na náhradu nákladů jako řádný držitel. Užívat zadrženou věc může věřitel jen se souhlasem dlužníka a způsobem pro dlužníka neškodným. Není-li jiného ujednání, započte se prospěch z věci na náhradu nákladů podle odstavce 1.

25. Podle § 1982 odst. 1 o.z., dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

26. Podle § 1987 o.z., (1) k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. (2) Pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

27. Podle § 2234 o.z., pronajímatel má právo na úhradu pohledávky vůči nájemci zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní.

28. Z provedených důkazů soud došel k závěru, že mezi stranami byla platně uzavřena nájemní smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání dle § 2302 o. z. a násl. Žalobkyně se zavázala přenechat žalované k užívání nebytové prostory v , adresa, , a žalovaná se zavázala hradit nájemné a úhrady za služby spojené s užíváním těchto prostor. Žalovaná v nájemní smlouvě výslovně prohlásila, že se seznámila se stavem prostor a v tomto stavu je přebírá. V nájemní smlouvě nebylo uvedeno, že by pronajímatel měl povinnost žalované zajistit vybavení, které potřebuje k provozu truhlářské dílny. Naopak soud má za to, že povinností pronajímatele bylo žalované pouze poskytnout prostor, který si sama vybaví, jak bude potřebovat, na své náklady. Tím se tedy soud vypořádává s námitkou žalované, že prostory byly prázdné a musela si je sama na své náklady osadit vlastními výrobními prostředky. Tento postup byl předpokládaný a nelze klást k tíži žalobkyně.

29. V tomto ohledu soud nad rámec nutného odůvodnění poukazuje na skutečnost, že byť žalovaná v průběhu řízení stabilně uváděla, že měla podnikatelský záměr truhlářské výroby, resp. že truhlářská výroba je předmětem ekonomické činnosti žalované, tato tvrzení nekorespondují s předmětem podnikání uvedeném ve výpisu z obchodního rejstříku žalované. Truhlářství přitom není živností volnou, ale řemeslnou (srov. úpravu obsaženou v zákoně č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání). Žalovaná pak v obchodním rejstříku v rámci volné živnosti nemá zapsán ani obor zpracování dřeva, který by byl svou povahou tvrzenému předmětu činnosti žalované nejbližší. Tato skutečnost oslabuje věrohodnost tvrzení žalované o účelu prostor, protože sama žalovaná neprokazuje, že by prostor sloužil účelu uvedenému v jejím předmětu podnikání.

30. Dále se žalovaná bránila tím, že prostory nebyly způsobilé k užívání a musela je na své náklady uklidit a instalovat novou rozvodnou síť. Zde soud nejprve znovu poukazuje na to, že žalovaná v nájemní smlouvě výslovně prohlásila, že jí je stav prostor znám. S ohledem na to, že žalovaná je podnikatelem, je u ní potřeba předpokládat určitou míru odbornosti a zodpovědnosti, když hledá vhodný prostor k provozování své ekonomické činnosti. Navíc je potřeba poukázat na to, že instalace nové rozvodné sítě je výslovně proti čl. 7.7 a 7.9 Smlouvy, které výslovně stanoví, že změny na předmětu nájmu, stavební úpravy a technická zhodnocení smí žalovaná provádět pouze po uzavření písemné dohody s žalobkyní. Pokud tedy takové úpravy prováděla, jedná se z její strany o porušení Smlouvy. V případě, že shledala, že je předmět nájmu nezpůsobilý užívání měla dle odst. 3.3 Smlouvy vypovědět. Případně by se dalo předpokládat, že pokud by předmět nájmu byl v takovém stavu, že jej dva měsíce nemohla užívat a provozovat svou ekonomickou činnost, jak tvrdila ve svém prvním vyjádření, tak by o uvedeném minimálně notifikovala žalobkyni, což žádným způsobem nedoložila, přestože Smlouva výslovně stanoví, že oznámení mezi stranami mají být zasílána písemně e-mailem, datovou schránkou nebo poštou. Předloženou komunikaci z aplikace WhatsApp soud k tomuto neshledal relevantní, neboť není zřejmé, že by probíhala s žalobkyní, čeho se týkala, a navíc probíhala ještě před uzavřením nájemní smlouvy. Naopak podporuje závěr, že žalované byl stav předmětu nájmu znám.

31. Dle tvrzení žalované jí žalobkyně již v lednu 2025 znemožnila přístup do pronajatých prostor. Žalobkyně nepopírala, že by žalované přístup zamezila, ale tvrdila, že to bylo až po ukončení Smlouvy v březnu 2025 a až poté, co žalovaná předmětné prostory vyklidila (s výjimkou dvou zadržených strojů). Žalovaná k prokázání svého tvrzení předložila fotografii, na které jsou vidět kameny před vchodem do prostor. Tato fotografie však není datovaná a soud z ní tedy neuzavřel, že by žalovaná svá tvrzení prokázala, neboť mohla být pořízena až v březnu 2025. Obrana žalované se soudu jeví jako účelová, neboť neodpovídá dalším tvrzením žalované. Předně soud považuje za přinejmenším podivné, že by žalovaná, které je znemožněn přístup do prostor, které potřebuje k vykonávání své obchodní činnosti, uvedené jednání ze strany žalobkyně nijak neřešila. A to zejména poté, co dle svého tvrzení investovala peníze a čas do renovace prostor a vybavila je výrobní technikou. Z tvrzení ani z předložených důkazů nevyplývá, že by žalovaná žalobkyni jakýmkoliv způsobem vyzývala k zpřístupnění prostor. Případně by to byl důvod pro odstoupení od smlouvy. Nadto soudu neodpovídá časový rámec, kdy žalovaná tvrdí, že jí byl vstup do prostor zatarasen, již v lednu 2025, ale pak prostory až na dva zadržené stroje vyklidila po ukončení Smlouvy.

32. V tomto ohledu soud zdůrazňuje, že žalovaná byla soudem na jednání konaném dne 19. 12. 2025 vyzvána, aby doplnila skutková tvrzení a označila důkazy k jejich prokázání, v čem konkrétně spočívalo znemožnění užívání předmětu nájmu ze strany žalobkyně, kdy k tomuto došlo, respektive docházelo. Žalovaná k poučení soudu setrvala pouze v rovině obecné argumentace, že žalobkyně znemožnila žalované užívat prostory tím, že instalovala před vstupy do výrobních prostor mnohatunové balvany, což učinila nejpozději v lednu 2025. K důkazu žalovaná označila fotografii (k tom srov odst. 15 a 31 tohoto rozsudku) a výslechy třech osob, jejichž poměr k projednávané věci nijak nespecifikovala (žalovaná neuvedla o jaké osoby se jedná, jaký vztah mají k projednávanému řízení, jaké poznatky by měly mít o předmětné věci) a jednatele žalované. Pokud žalovaná při jednání uvedla, že svědeckými výpověďmi by mohla být dotvrzena relevantní skutková zjištění, soud konstatuje, že svědeckými výpověďmi nelze nahrazovat skutková tvrzení. Povinnost tvrdit rozhodné skutečnosti tíží žalovanou. S ohledem na výše uvedené, především pak na skutečnost, že argumentace žalované je zcela obecná, žalovaná nevysvětlila rozpor mezi tím, že užívání prostoru jí mělo být znemožněno již v průběhu trvání nájemního vztahu, avšak žalovaná prostory až na dva stroje vyklidila a skutečnost, že žalovaná se proti tvrzenému postupu žalobkyně vymezila poprvé až v rámci své procesní obrany, soud její tvrzení shledal toliko jako účelové a nemá pochyb o tom, že žalobkyně žalované umožnila užívání předmětu nájmu dle uzavřené Smlouvy do ukončení nájemního vztahu.

33. K tomu, že žalovaná v průběhu celého řízení, zároveň tvrdila, že tím, že jí je vstup do prostor znemožněn i v současnosti, jí vzniká škoda, neboť nemůže prostory využívat pro svou ekonomickou aktivitu, se soud vyjádří pouze stručně, neboť uvedená škoda nebyla nijak žalovanou vyčíslena a dle přesvědčení soudu se nejedná o řádně uplatněnou procesní obranu. Smlouva byla ukončena ke dni 31. 3. 2025. Žalovaná nepodala proti výpovědi námitky, tuto okolnost ani sama netvrdila. Soudu není zřejmé, proč by po ukončení nájemní smlouvy měla žalobkyně žalované umožňovat přístup do prostor, které již nemůže užívat a které nejsou v jejím vlastnictví. Soud tedy zamezení přístupu ze strany žalobkyně po ukončení Smlouvy nevnímá jako protiprávní jednání způsobilé způsobit škodu.

34. Další obrana žalované spočívala v námitce započtení, kdy žalovaná proti pohledávce žalobkyně započítala pohledávku, která jí vznikla v návaznosti na to, že žalobkyně zadržuje stroje žalované. Pohledávka byla k výzvě soudu učiněné na jednání dne 19. 12. 2025 poměrně neurčitě vyčíslena na 45 000 Kč měsíčně za jedenáct měsíců (nadto žalovaná ve svém podání ze dne 3. 6. 2025 uváděla, že předběžnou škodu vyčísluje na částku 250 000 Kč za každý kalendářní měsíc).

35. Zde se soud nejprve bude zabývat námitkou započtení a následně se vyjádří k oprávněnosti uplatnění zadržovacího práva. Žalobkyně namítla, že pohledávka žalované je nejistá a neurčitá a není tak způsobilá započtení. Soud se námitkou započtení důkladněji zabýval v souladu s ustálenou judikaturou (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 6. 2023, sp. zn. 23 Cdo 2068/2022), dle které pokud obě pohledávky vycházejí ze stejného právního vztahu, tak je potřeba posuzovat i širší souvislosti a nelze bez řádného posouzení poskytovat věřiteli prostřednictvím § 1987 odst. 2 o. z. Přesto soud shledal námitku započtení problematickou hned z několika důvodů. Předně soud nepovažuje identifikaci pohledávky ze strany žalované za dostatečnou, a to ve smyslu řádného provedení započtení. Aby bylo takové započtení provedeno řádně, musí dlužník jednoznačně konkretizovat, jaké pohledávky a do jaké výše provedeným započtením zanikají (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 11. 2008, sp. zn. , spisová značka, ). Je potřeba přihlédnout k tomu, že žalobkyně uplatňuje tři nároky a žalovaná proti nim započítává škodu za jedenáct měsíců. Z jejího podání, však není zřejmé škoda, za které měsíce by měla být započtena, na kterou z neuhrazených faktur. Toto soud považuje za první důvod, proč k námitce započtení nemohl přihlížet. Dle § 1989 odst. 1 o. z. není způsobilá k započtení pohledávka, která není uplatnitelná před soudem. Do této kategorie lze mimo jiné zařadit pohledávky, které nejsou splatné (srov. ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V (§ 1721-2520, relativní majetková práva 1. část). [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 2026-2-19]. ASPI_ID KO89_e2012CZ. Dostupné z: www.aspi.cz. ISSN 2336-517X). Nemožnost započitatelnosti nesplatné pohledávky proti splatné potvrzuje i konstantní judikatura Nejvyššího soudu (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 5. 11. 2002 sp. zn. 29 Odo 723/2001 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 5. 2017 sp. zn. 26 Cdo 1408/2016). Žalovaná ve svém vyjádření netvrdila, kdy a jestli vůbec nastala splatnost započítávané pohledávky. Pokud žalovaná požadovala lhůtu, aby mohla svá nedostatečná tvrzení doplnit, tak zde soud poukazuje, že předně byla žalovaná poučena v souladu s § 114b o. s. ř. v rámci elektronického platebního rozkazu a následně jí ještě byla na jednání dne 19. 12. 2025 poskytnuta lhůta k doplnění tvrzení a důkazů podle § 118a odst. 1, odst. 3 o. s. ř. Žalovaná tedy mohla od okamžiku zahájení řízení do doby uplynutí prekluzivních lhůt k uplatnění rozhodných skutečností a důkazních návrhů tvrdit rozhodné skutečnosti a navrhovat k jejich prokázání důkazy v zásadě bez omezení. To se vztahuje i na námitku započtení (srov. LAVICKÝ, P. a kol. Občanský soudní řád: Praktický komentář. [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 2026-2-19]. ASPI_ID KO99_p11963CZ. Dostupné z: www.aspi.cz. ISSN 2336-517X). Po uplynutí této lhůty už nelze s úspěchem tvrdit a označovat další důkazy. Soud tedy na jednání žalované neposkytl další lhůtu a pohledávku neshledal způsobilou započtení a celou námitku započtení vyhodnotil jako nedůvodnou.

36. Poslední obrana žalované spočívala v tvrzení, že jí vzniká škoda zadržením strojů. Tato obrana částečně souvisí s námitkou započtení, neboť z této škody žalovaná svou započítávanou pohledávku vyvozovala. Proto se zde soud bude ještě částečně obracet k argumentaci týkající se uvedené námitky, přestože má za to, že z výše uvedených důvodů námitka započtení nemohla být úspěšná. Žalovaná tvrdila, že žalobkyně neoprávněně v únoru zadržela stroje – olepovačku hran Cehisa Flexy a formátovací pilu SCM Class. Žalobkyně zadržení nepopírá, pouze tvrdí, že tak učinila až po ukončení nájemního vztahu, což dokládá vyrozuměním, které bylo žalované zasláno dne 13. 4. 2025. Podle § 2234 o. z. (přičemž na nájem podnikatelských prostor je možné užít obecná ustanovení o nájmu) má pronajímatel právo zadržet movité věci na úhradu pohledávky vůči nájemci. Podmínky uplatnění tohoto institutu jsou – zadržuje se věc, kterou má nájemce na věci nebo v ní, vyrozumění nájemce v souladu s § 1397 odst. 1 a pouze proti pohledávce vzniklé v souvislosti s nájmem. Soud má za to, že žalobkyně všechny tyto podmínky splnila, neboť žalovanou vyrozuměla dne 13. 4. 2025 prostřednictvím datové schránky, zadržela v souvislosti s neuhrazeným splatným nájemným a poplatky za služby a jednalo se skutečně o věci, které měla žalovaná v předmětu nájmu. K argumentaci žalované, že se nejedná o věc ve vlastnictví žalované, soud upozorňuje, že zákon nestanoví, že se musí jednat o věc, kterou nájemce přímo vlastní. Musí se jednat o věc, kterou nájemce na pronajatou věc umístil a nikoliv, že musí uvedenou věc vlastnit. Ohledně této podmínky dosud nebyl překonán, již starší rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 9. 2006 sp. zn.: 21 Cdo 2265/2005 a je tedy možné vycházet z premisy, že lze zadržet i věc, kterou nájemce přímo nevlastní (srov. ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V (§ 1721-2520, relativní majetková práva 1. část). [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 2026-2-19]. ASPI_ID KO89_e2012CZ. Dostupné z: www.aspi.cz. ISSN 2336-517X). Ke sdělení žalované, že tím vzniká škoda vlastníkovi uvedených strojů, soud jen stručně poukazuje na trefné sdělení právního zástupce žalobkyně, že vlastníkovi nemůže vznikat škoda, pokud je mu ze strany žalované stále hrazeno pravidelné nájemné, jak žalovaná tvrdí.

37. K obraně žalované, že jí tímto jednáním vznikala škoda, soud uvádí, že tuto škodu v řízení žalovaná neprokázala, neboť nepředložila žádnou nájemní smlouvu, pouze potvrzení o dvou platbách ve výši 45 000 Kč, které byly uhrazeny mimo rozhodné období (srov. odst. 15 tohoto rozsudku). Z tohoto potvrzení ale není zřejmé, komu byly zaslány ani z jakého titulu a soud z nich tedy při hodnocení důkazů nevycházel. Škoda jí navíc mohla vznikat jenom za měsíce únor až březen, pokud by skutečně prokázala, že jí byly stroje zadrženy už tehdy, neboť jak soud výše rozvedl, tak od března bylo zadržovací právo uplatňováno v souladu s nároky, které na něj klade občanský zákoník a za řádné uplatnění zadržovacího práva není možné požadovat náhradu škody. To je možné pouze v případě, že by žalobkyně o stroje nepečovala jako řádný hospodář nebo je užívala. I pokud by žalovaná skutečně prokázala, že stroje byly zadržovány již od února 2025, tedy že zadržení probíhalo po dobu dvou měsíců neoprávněně a že jí vznikala škoda ve výši 45 000 Kč měsíčně, nemohl by soud s ohledem na nedostatečnou identifikaci její námitky započtení do okamžiku koncentrace řízení provést započtení této škody vůči pohledávkám žalobkyně. Není totiž zřejmé, na kterou konkrétní fakturu a za které měsíce má být škoda započtena, a proto se soud tímto směrem v dokazování dále neubíral.

38. K dalším důkazům, které žalovaná v řízení navrhovala, soud opětovně konstatuje, že nebylo zřejmé, k jakým tvrzeným skutečnostem mají být svědci (případně účastníci) vyslýchání. Pokud bylo žalovanou v řízení tvrzeno, že by svědecké (účastnické) výpovědi mohly přinést další důležitá skutková tvrzení, tak soud poukazuje, že povinnost tvrzení není možné nahrazovat výpověďmi, které mají naopak sloužit už jen k prokázání konkrétních tvrzení. Co se týká opakovaných sdělení, že žalobkyně nepředala žalované stejnopis smlouvy o nájmu, žalovaná neuvedla, jakým způsobem se toto tvrzené jednání žalobkyně má promítat do jejích práv. Žalovaná (a to ani k výzvě soudu učiněné na jednání dne 19. 12. 2025) neuvedla, v čem Smlouva předložená žalobkyní a provedená k důkazu v tomto řízení, neodpovídá tomu, co bylo sjednáno mezi účastníky v průběhu kontraktačního procesu.

39. Na základě výše uvedených důvodů tedy soud shledal nárok žalobkyně na zaplacení nájmu a souvisejících služeb ve výši 141 164,83 Kč jako důvodný, neboť má za prokázané, že přestože žalované vznikla povinnost k úhradě těchto nároků, tak tuto povinnost nesplnila. Z tohoto důvodu žalobě v celém rozsahu vyhověl.

40. V souladu s § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., soud v řízení úspěšné žalobkyni přiznal náhradu nákladů spojených s uplatněním pohledávky. A to v paušální výši 1 200 Kč za každý z požadovaných nároků, tedy v celkové výši 3 600 Kč.

41. Žalobkyni vzniklo i právo na úhradu smluvního úroku z prodlení v souladu s čl. 5.5 Smlouvy a § 1970 o. z. Povinnost k úhradě úroku soud žalované uložil dle splatnosti jednotlivých faktur, kterými byly nároky vyčísleny.Náhrada nákladů řízení42. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř., když plně procesně úspěšné žalobkyni v souladu s § 137 o. s. ř. přiznal náhradu nákladů zastoupení žalobkyně advokátem.

43. Podle § 7 odst. 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), v platném znění (dále jen „AT“) činí sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby z tarifní hodnoty 141 164,83 Kč částku 6 780 Kč. Náhrada hotových za jeden úkon právní služby činí 450 Kč (§ 13 odst. 4 AT). Za jeden úkon právní služby se tak jedná o částku 7 230 Kč.

44. V návaznosti na výše uvedené soud přiznal odměnu za 7 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 AT, a to dle:- písm. a): převzetí a příprava zastoupení [1 úkon]- písm. d): písemné podání ve věci samé [3 úkony]o žaloba (14. 4. 2025)o replika k vyjádření (21. 7. 2025)o vyjádření (9. 2. 2026)- písm. g): účast na jednání před soudem, a to každé započaté dvě hodiny [3 úkonů]o Jednání dne 16. 9. 2025o Jednání 19. 12. 2025o Jednání 18. 2. 202645. Soud pak přiznal rovněž odměnu ve výši jedné poloviny za jeden úkon právní služby dle § 11 odst. 2 písm. h): jednoduchá výzva k plnění (předžalobní výzva), tj. ve výši 3 390 Kč a náhrada hotových výdajů ve výši 450 Kč, tj. 3 840Kč.

46. Celkem tedy byla přiznána na náhradě nákladů řízení částka 71 531,50 Kč zahrnující DPH ve výši 21 % z částky 54 450 Kč, tj. DPH ve výši 11 434,50 Kč a soudní poplatek ve výši 5 647 Kč.

47. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalovaná povinna zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobkyně. Třídenní lhůta k plnění plynoucí od právní moci rozsudku byla stanovena podle § 160 odst. 1 věta první o. s. ř