17 C 391/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl soudkyní Mgr. Šárkou Dimitriadisovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce Anonymizováno Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o zaplacení 28 171 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 28 171 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 11,5 % ročně z částky 28 171 Kč od 6. 9. 2025 do zaplacení.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 16 437,20 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce , Jméno advokáta, , advokáta.

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 16. 9. 2025 se žalobce domáhá v záhlaví uvedené částky s odůvodněním, že žalobce jako pronajímatel s žalovanou jako nájemcem dne 25. 4. 2024 uzavřel nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem bytu č. , hodnota, , parkovacího stání , Anonymizováno, a sklepní kóje č, Anonymizováno, na adrese , adresa, , , adresa, (dále též „Nemovitost“). Žalobce a žalovaná si ujednali nájemné ve výši 21 500 Kč měsíčně, resp. od 1. května 2025 nájemné ve výši 22 500 Kč. Spolu s nájemným vznikla žalované povinnost hradit zálohy za služby ve výši 5 674 Kč měsíčně, přičemž splatnost záloh za služby byla sjednána spolu se splatností nájemného. K ukončení nájemního vztahu ze strany žalobce došlo ke dni 30. 9. 2025. Žalovaná předmětné sjednané nájemné hradila, a to s výjimkou nájemného za měsíc září 2025. K zaplacení nájemného a služeb žalobce žalovanou vyzýval, avšak ta do podání žaloby neuhradila ničeho.

2. Žalovaná se vyjádřila tak, že nárok uplatněný v žalobě neuznává, a to ani z části a ani co do základu. Namítla, že dodatek k nájemní smlouvě ze dne 12. 3. 2025 nepodepsal za žalovanou její statutární orgán. V dodatku č. , hodnota, je jako zastupující osoba uveden pan , jméno FO, , bývalý jednatel žalované, jehož oprávnění k zastupování žalované však skončilo ke dni 6.8.2024 – tedy před uzavřením předmětného dodatku. Pokud předmětný dodatek uzavřel a podepsal za žalovanou pan , jméno FO, , který je v dodatku uveden jako osoba jednající za žalovanou (to žalovaná neví, neboť pan , jméno FO, k dotazu jednatele žalované nepotvrdil, že tento dodatek podepsal on), pak tak učinil bez patřičného zmocnění či jednatelského oprávnění a společnost žalované toto jednání neschvaluje. Žalovaná uvedla, že žaloba není po právu, neboť nájemní vztah skončil uplynutím sjednané doby nájmu dle nájemní smlouvy ze dne 25. 4. 2024, tj. ke dni 30. 4. 2025. Zároveň pak žalovaná argumentovala, že dne 29. 5. 2025 vypověděla nájemní vztah, a to ke dni 31. 8. 2025.

3. Ve věci samé soud provedl dokazování, na základě kterého, dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

4. Žalobce je vlastníkem Nemovitosti. Žalobce s žalovanou dne 25. 4. 2024 uzavřeli smlouvu, ve které se žalobce jako pronajímatel (zastoupený , právnická osoba, , IČO: , IČO, ) zavázal žalované jako nájemci přenechat k užívání byt č. , hodnota, na adrese , adresa, , , adresa, společně s parkovacím stáním a sklepní kójí. Doba nájmu byla sjednána na dobu od 1. 5. 2024 do 30. 4. 2025. Nájemné bylo sjednáno ve výši 21 500 Kč. Nájemce se zavázal společně s platbami nájemného hradit též měsíční zálohu na služby ve výši 5 674 Kč. Mezi stranami bylo ujednáno, že nájem skončí (mj.) výpovědí za podmínek stanovených smlouvou, či právními předpisy; nájemce je oprávněn smlouvu písemně vypovědět, pokud se předmět nájmu stane nezpůsobilým k řádnému užívání z důvodu spočívajících ne na straně nájemce a pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě neodstraní. Doručovací adresa nájemce je uvedena , e-mail, . Za nájemce smlouvu podepsal jednatel společnosti, pan , jméno FO, (nájemní smlouva ze dne 25. 4. 2024, předpis měsíčních záloh, informace o bytové jednotce).

5. Dne 12. 3. 2025 byl mezi žalobcem jako pronajímatelem (zastoupeným , právnická osoba, , IČO: , IČO, ) a žalovanou jako nájemcem uzavřen dodatek č. , hodnota, nájemní smlouvy. Dodatkem byla změněna doba trvání nájemní smlouvy tak, že smlouva se uzavírá na dobu určitou od 1. 5. 2024 do 30. 4. 2026 s možností prodloužení o další rok. Nájemné bylo zvýšeno na částku 22 500 Kč měsíčně od 1. 5. 2025. Za žalovanou dodatek podepsal pan , jméno FO, (dodatek č. , hodnota, nájemní smlouvy ze dne 12. 3. 2025).

6. Jednatelem žalované byl v období od 19. 12. 2014 do 6. 8. 2024 pan , jméno FO, . Od 6. 8. 2024 je jednatelem společnosti pan , jméno FO, , tento údaj byl do obchodního rejstříku zapsán 7. 8. 2024 (úplný výpis z obchodního rejstříku žalované ze dne 22. 10. 2025, notářský zápis , datum, ).

7. Dne 6. 4. 2025 byla z e-mailové adresy žalované zaslána zástupci žalobce zpráva, ve které je uvedeno, že se žalovaná rozhodla zrušit nájemní smlouvu, kdy tato „vypršela“ a „zbývají tak tři měsíce do vyřízení“ (e-mailová zpráva ze dne 6. 4. 2025).

8. Dne 29. 5. 2025 žalovaná žalobci adresovala výpověď z nájemní smlouvy Nemovitostí včetně jejího dodatku č. , hodnota, , a to s tříměsíční výpovědní lhůtou dle § 2285 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Avizovala tak, že nájemní vztah skončí k 31. 8. 2025. Výpověď je podepsaná panem , tituly před jménem, , jméno FO, , označeným jako jednatel (výpověď z nájemní smlouvy bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, , , adresa, ze dne 29. 5. 2025).

9. Dne 2. 6. 2025 žalobce vyrozuměl žalovanou, že výpověď žalované odmítá jako neoprávněnou, resp. neplatnou (odpověď na dopis ze dne 29. května 2025, ze dne 2. června 2025 adresovaný žalované).

10. Dne 1. 9. 2025 byl sepsán předávací protokol o vrácení Nemovitosti. Nájemce [žalovaná] byla zastoupena panem , jméno FO, (dle hlavičky v předávacím protokolu). Dne 2. 9. 2025 byly předány klíče k Nemovitosti. Předávací protokol byl podepsán panem , jméno FO, a jednatelem žalované. Pronajímatel předávací protokol nepodepsal (předávací protokol o vrácení nemovitosti ze dne 1. 9. 2025). Dne 1. 9. 2025 byl sepsán předávací protokol, jehož předmětem je předání klíčů k Nemovitostem, přičemž tento je podepsán zástupci obou účastníků (předávací protokol o předání klíčů ze dne 1. 9. 2025).

11. Z přehledu plateb založených žalobcem se podává, že nájemné a zálohy za služby za užívání Nemovitostí byly hrazeny ve sjednané výši, a to od května 2024 do srpna 2025 (tabulka s přehledem plateb nájemného a poplatků za služby). Co se týče hrazení nájemného a služeb, platby byly činěny bezhotovostně na účet správcovské společnosti žalobce (, právnická osoba, .), a to z různých účtů – platby byly v období od dubna 2024 do května 2024 připsány z účtu , Jméno žalované, ., v měsících květnu 2025 a červenci 2024 připsány z účtu společnosti , právnická osoba, , v období od srpna 2024 – července 2025 z účtu pana , jméno FO, , kdy tyto byly označeny „, Jméno žalované, . nájemní smlouva, služby“ (výpisy z účtu).

12. Dne 14. 4. 2024 byla z e-mailové adresy žalované učiněna poptávka k nájmu Nemovitostí; jméno uvedené v poptávce je , jméno FO, . V e-mailové zprávě ze dne 1. 9. 2025, podepsané jednatelem žalované, adresované z e-mailové adresy žalované je uvedeno, že ke skončení nájemního vztahu došlo v souladu s čl. 3. 3. písm. c) nájemní smlouvy ke dni 1. 9. 2025 (e-mailová komunikace z období dubna roku 2024 až září roku 2025).

13. Na základě provedeného dokazování soud učinil následující závěr o skutkovém stavu:

14. Žalobce jako pronajímatel uzavřel se žalovanou dne 25. 4. 2024 nájemní smlouvu k bytu č. , hodnota, , parkovacímu stání a sklepní kóji na adrese , adresa, , , adresa, . Bylo sjednáno nájemné ve výši 21 500 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 5 674 Kč měsíčně. Dne 12. 3. 2025 byl uzavřen dodatek č. , hodnota, , podle něhož mělo dojít k prodloužení nájmu do 30. 4. 2026 a od 1. 5. 2025 ke zvýšení nájemného na 22 500 Kč měsíčně; za žalovanou jej podepsal , jméno FO, . Ten byl jednatelem žalované pouze do 6. 8. 2024, přičemž od tohoto dne byl jednatelem , jméno FO, . Dne 6. 4. 2025 byla z e-mailové adresy žalované zaslána zpráva, že se žalovaná rozhodla nájemní smlouvu ukončit a že smlouva „vypršela“. Dne 29. 5. 2025 zaslala žalovaná žalobci výpověď z nájmu s tím, že nájem má skončit ke dni 31. 8. 2025; výpověď podepsal , tituly před jménem, , jméno FO, , označený jako jednatel. Žalobce dne 2. 6. 2025 sdělil, že tuto výpověď považuje za neoprávněnou, resp. neplatnou. Dne 1. 9. 2025 byl sepsán předávací protokol o vrácení nemovitosti a byly předány klíče; za žalovanou jednal , jméno FO, . Jeden z protokolů žalobce nepodepsal, samostatný protokol o předání klíčů byl podepsán zástupci obou stran. Z přehledu plateb soud zjistil, že žalovaná hradila nájemné i služby od května 2024 do srpna 2025, a to z různých účtů, včetně účtu , Anonymizováno, , jméno FO, , přičemž platby byly označeny jako nájem a služby žalované společnosti. Nájemné a zálohy za září 2025 uhrazeny nebyly a jejich zaplacení se žalobce žalobou domáhá.

15. Po právní stránce posoudil soud věc následovně:

16. Podle § 2201 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

17. Podle § 2217 odst. 1 o. z. nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

18. Podle § 2229 o. z. Nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba.

19. Podle § 440 odst. 1 o. z. překročil-li zástupce zástupčí oprávnění, zavazuje právní jednání zastoupeného, pokud překročení schválí bez zbytečného odkladu. To platí i v případě, kdy za jiného právně jedná osoba, která k tomu není oprávněna. Z odstavce druhého se podává, že není-li právní jednání bez zbytečného odkladu schváleno, je osoba, která právně jednala za jiného, zavázána sama. Osoba, se kterou bylo jednáno a která byla v dobré víře, může na jednajícím požadovat, aby splnil, co bylo ujednáno, anebo aby nahradil škodu.

20. Soud v tomto ohledu předesílá, že po právní stránce soud věc posoudil především podle obecných ustanovení o nájmu (§ 2201 a násl. o. z.), nikoli podle ustanovení o nájmu bytu (§ 2235 a násl. o. z.), neboť nájemcem byla v posuzované věci právnická osoba. Zvláštní úprava nájmu bytu dopadá na případy, kdy je byt přenecháván k zajištění bytových potřeb nájemce a případně členů jeho domácnosti; o takový případ se v nyní projednávané věci nejedná. Skutečnost, že předmětem nájmu byl byt, sama o sobě pro aplikaci § 2235 a násl. o. z. nepostačuje.

21. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že dne 25. 4. 2024 byla uzavřena nájemní smlouva, na jejímž základě žalovaná užívala předmětný byt, parkovací stání a sklepní kóji a hradila sjednané nájemné a zálohy na služby. Spornou byla zejména otázka závaznosti dodatku č. 1 ze dne 12. 3. 2025 a účinnosti výpovědi žalované ze dne 29. 5. 2025.

22. Soud dospěl k závěru, že dodatek č. 1 žalovanou zavazuje. Ačkoli byl za žalovanou podepsán , Anonymizováno, , jméno FO, , jenž v době jeho podpisu již nebyl jejím jednatelem, žalovaná tento dodatek následným jednáním akceptovala, a tím jej ve smyslu § 440 odst. 1 o. z. dodatečně schválila. To plyne zejména z toho, že nájemní vztah pokračoval i po 30. 4. 2025, žalovaná hradila sjednané platby i za další období a ve své výpovědi ze dne 29. 5. 2025 sama výslovně odkazovala na nájemní smlouvu včetně jejího dodatku č.

1. Za této situace nelze přisvědčit obraně žalované, že by dodatek pro ni nebyl závazný.

23. Výpověď žalované ze dne 29. 5. 2025 soud neshledal způsobilou přivodit skončení nájemního vztahu. Nájemní vztah byl dodatkem sjednán na dobu určitou do 30. 4. 2026, přičemž ze skutkových zjištění nevyplývá naplnění žádného smluvního ani zákonného důvodu, který by žalovanou opravňoval k jeho předčasnému ukončení. Odkaz žalované na § 2285 o. z. je nepřípadný, neboť toto ustanovení upravuje obnovu nájmu při dalším užívání bytu po skončení nájmu, nikoli právo nájemce vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou s tříměsíční výpovědní dobou. Žalobce proto postupoval důvodně, pokud žalované sdělil, že její výpověď považuje za neoprávněnou, resp. neplatnou. Ani odkaz žalované na § 2287 o. z. není případný, neboť toto ustanovení je součástí zvláštní úpravy nájmu bytu, která na projednávaný právní vztah nedopadá.

24. Ani skutečnost, že dne 1. 9. 2025 došlo k sepsání předávacího protokolu a předání klíčů, sama o sobě neprokazuje skončení nájemního vztahu dohodou účastníků. Ze zjištěného skutkového stavu neplyne jednoznačný projev vůle žalobce směřující k ukončení nájmu ke dni 1. 9. 2025; naopak žalobce předtím výslovně odmítl akceptovat výpověď žalované. Za této situace soud uzavírá, že nájemní vztah trval i v měsíci září 2025.

25. S ohledem na výše uvedené soud dospěl k závěru, že nárok žalobce je v plném rozsahu oprávněný. Žalobce žalovanou vyzval k zaplacení nájemného a záloh za služby za měsíc září 2025, přičemž žalovaná tak neučinila. Soud jí proto tuto povinnost výrokem I tohoto rozsudku uložil. Požadované příslušenství, tj. úrok z prodlení byl přiznán podle § 1970 o. z. a § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

26. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle § 160 odst. 1 o. s. ř., když neshledal podmínky pro její prodloužení.

27. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 16 437,20 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 1 409 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 28 171 Kč sestávající z částky 2 260 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, podání žaloby, účast na dvou jednáních před soudem) a z částky 1 130 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. (jednoduchá výzva k plnění) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 12 420 Kč ve výši 2 608,20 Kč.

28. Celkové náklady žalobce ve výši 16 437,20 Kč byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.) a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).