21 C 35/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl soudkyní Mgr. Karolínou Šorbanovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A c) Jméno žalobce C , narozený Datum narození žalobce C bytem Adresa žalobce A d) Jméno žalobce D , narozená Datum narození žalobce D bytem Adresa žalobce A e) Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno , narozená 23. 10. 1969 bytem Adresa žalobce D , Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno všichni zastoupeni advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozená Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B ., IČO IČO žalované B sídlem Adresa žalované B zastoupená advokátem Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno sídlem Jméno advokáta B Anonymizováno / Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno 3. Jméno advokáta C , narozený Datum narození advokáta C bytem Adresa advokáta C zastoupený advokátem Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno sídlem Jméno advokáta D Anonymizováno / Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno 4. Jméno advokáta E , narozená Datum narození advokáta E bytem Adresa advokáta E 5. Jméno advokáta F , narozený Datum narození advokáta F bytem Adresa advokáta F , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno 6. Jméno advokáta G , narozená Datum narození advokáta G bytem Adresa advokáta G 7. Jméno advokáta H , narozený Datum narození advokáta H bytem Adresa advokáta H zastoupený advokátem Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno sídlem Jméno advokáta I Anonymizováno / Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno 8. Jméno advokáta J ., IČO IČO advokáta J sídlem Adresa advokáta J 9. Jméno advokáta K , narozený Datum narození advokáta K Anonymizováno sídlem Jméno advokáta L Anonymizováno / Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno 10. Jméno advokáta M , narozený Datum narození advokáta M bytem Adresa advokáta M 11. Jméno advokáta N , narozený Datum narození advokáta N bytem Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno zastoupený advokátem Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno sídlem Jméno advokáta O Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno 12. Jméno advokáta P , narozená Datum narození advokáta P bytem Adresa advokáta P zastoupená advokátem Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Jméno advokáta Q Anonymizováno / Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno o neplatnost změny prohlášení vlastníka a o neplatnost nájemní smlouvy I. Určuje se, že rozhodnutí vlastníků jednotek v domě č. p. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, na adrese , adresa, , uvedené v zápisu ze schůze shromáždění , právnická osoba, konané dne , datum, pod č. , hodnota, ) ve znění „Shromáždění , právnická osoba, , souhlasí s přenecháním části společných prostor schodištní chodby spojující I. a II. podzemní podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, , v k. ú. , adresa, užívané vlastníkem jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, do nájmu tomuto vlastníkovi v rozsahu a za podmínek blíže vymezených v listině označené jako Nájemní smlouva tvořící přílohu pozvánky k tomuto shromáždění (i přílohu zápisu z tohoto shromáždění)“, je neplatné.II. Určuje se, že rozhodnutí vlastníků jednotek v domě č. p. , Anonymizováno, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, na adrese , adresa, uvedené v zápisu ze schůze shromáždění , právnická osoba, konané dne , datum, pod č. , hodnota, ) ve znění „Shromáždění společenství domu , adresa, schvaluje změnu prohlášení vlastníka dle návrhu „Prohlášení vlastníků jednotek – souhlas se změnou“ přiloženého k výše uvedené pozvánce (i k zápisu shromáždění)“, je neplatné.III. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši , částka, k rukám právního zástupce žalobců, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobci se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne , datum, domáhali určení neplatnosti rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka budovy č. p. , Anonymizováno, , bytový dům, stojící na pozemku parc. č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, , zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, , LV č. , hodnota, , a neplatnosti nájemní smlouvy. Dne , datum, učinili tehdejší spoluvlastníci budovy č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , paní , jméno FO, a pan , jméno FO, , prohlášení vlastníků o vymezení jednotek, čímž rozhodli o právním rozdělení budovy v souladu s tehdejším zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, na , Anonymizováno, bytů a , Anonymizováno, , Anonymizováno, nebytové prostory (celkem , hodnota, jednotek). Dne , datum, uzavřeli pan , jméno FO, a paní , jméno FO, (jako tehdejší spoluvlastníci) smlouvu o výstavbě, kterou došlo k vybudování 4 nových mezonetových jednotek rozdělením podkrovní jednotky č. , hodnota, , čímž vznikly nové 4 podkrovní byty (č. , hodnota, , 16, 17, 18). Smlouvou o výstavbě ze dne , datum, byly sjednány další stavební úpravy společných částí domu v druhém podzemním podlaží budovy, kdy došlo ke změně užívání těchto prostor a vznikla nová jednotka č. , hodnota, (nebytový prostor). Nyní je tak v budově celkem , hodnota, jednotek. Dne , datum, se konalo shromáždění společenství vlastníků jednotek (dále SVJ), na kterém bylo většinou vlastníků odhlasováno a přijato ,,Prohlášení vlastníků jednotek – souhlas se změnou“ a ,,Rozhodnutí o udělení souhlasu s přenecháním části společných prostor do nájmu“. Prvním rozhodnutím SVJ většina vlastníků rozhodla o tom, že terasa, která je součástí společných prostor, bude od tohoto prohlášení přístupná pouze pro vlastníky jednotek č. , hodnota, a , Anonymizováno, . Rozhodnutím SVJ o udělení souhlasu s přenecháním části společných prostor do nájmu panu , jméno FO, rozhodla většina vlastníků o změně užívání schodištní chodby mezi prvním a druhým podzemním podlažím, která spojuje nebytový prostor č. , hodnota, v prvním podzemním podlažím (klub) a nebytový prostor č. , hodnota, ve druhém podzemním podlaží (sklad), kdy zároveň vlastníkem obou těchto nebytových prostor je pan , jméno FO, , předseda SVJ. Nájem byl sjednán na dobu 20 let, a to od , datum, do , datum, , tedy z části zpětně, a nájemné bylo sjednáno ve výši , částka, ročně bez jakékoliv možnosti valorizace. Všichni žalobci hlasovali proti, a protože považovali obě rozhodnutí za neplatná, resp. nicotná, podali proti oběma rozhodnutím žalobu k Městskému soudu v Praze. Městský soud v Praze žalobě vyhověl a vyslovil svým usnesením ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , nicotnost obou usnesení shromáždění , právnická osoba, , IČO , IČO, . Po právní moci usnesení reagoval pan , Jméno advokáta C, , předseda společenství vlastníků, oznámením, rozeslaným e-mailem dne , datum, , ve kterém sdělil, že v důsledku rozhodnutí soudu o nicotnosti obou usnesení shromáždění společenství vlastníků je nutné na kladná hlasování jednotlivých vlastníků na schůzi dne , datum, nahlížet podle § 575 Občanského zákoníku (dále jen o. z.) jako na projevy souhlasné vůle jednotlivých vlastníků s navrženými body (bod 4 a 7). Dle něj tak bylo platně přijato rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka ve smyslu § 1169 odst. 2 o. z., resp. mělo být platně rozhodnuto o schválení nájemní smlouvy. Takové oznámení je pro žalobce zcela novou informací, kterou žalovaní nikdy předtím neuváděli. Předmětné rozhodování ze dne , datum, bylo vždy prezentováno jako usnesení shromáždění vlastníků a dále s ním takto nakládáno. Žalovaní, resp. jeden z nich (, Jméno advokáta C, ), resp. Společenství vlastníků, za něž je v předmětném e-mailu podepsán, po vyslovení nicotnosti Městským soudem v Praze změnili svůj výklad předmětného rozhodování. Takový postup při rozhodování o změně prohlášení vlastníka žalobci považují v obou případech za neplatný, resp. nicotný. Důvodem neplatnosti přijatého rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka (pod bodem 7) je nedostatek formy změny prohlášení vlastníka podle § 564 o. z., když ze zápisu ze shromáždění dne , datum, vyplývá, že o změně bylo pouze hlasováno, zatímco změna prohlášení vlastníka má mít ze zákona písemnou formu. Dalším důvodem je absence vůle vlastníků jednotek učinit změnu prohlášení vlastníků podle § 1169 odst. 2 o. z., když na schůzi hlasovali pouze o usnesení shromáždění vlastníků a nic nenasvědčovalo tomu, že pan , jméno FO, bude zpětně vykládat toto hlasování jako jiný právní úkon. V neposlední řadě spatřují žalobci důvod k neplatnosti i v tom, že ,,střešní terasa“, která je pouze přístupem na střechu a které se změna užívání týká, právně neexistuje (chybí k ní dokumentace). Důvodem neplatnosti přijatého rozhodnutí o udělení souhlasu s přenecháním části společných prostor do nájmu panu , jméno FO, (pod bodem 4) je podle žalobců taktéž nedodržení formy, když o schválení nájemní smlouvy nelze hlasovat stejně jako o změně prohlášení vlastníka, nejedná se o změnu prohlášení vlastníka, a tudíž není možné využít postup a formu podle § 1169 o. z. Současně podle § 10 odst. 1 písm. d) nařízení vlády č. 366/2013 o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, je osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněna sjednávat pro účely správy domu a pozemku smlouvy týkající se nájmu společných částí domu. Nelze tedy použít postup podle obecných ustanovení o spoluvlastnictví, pokud existuje taková speciální zákonná úprava. Otázka nájmu společné části domu spadá do kompetence společenství vlastníků a jednotliví vlastníci nejsou kompetentní rozhodovat o této záležitosti v režimu většinového hlasování (rozhodování) ve smyslu § 1128 o. z. O veškerých záležitostech společenství vlastníků je nutno rozhodovat na fóru jeho příslušných orgánů. Dále žalobci odkázali na již zmiňované rozhodnutí ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , ve kterém Městský soud v Praze uvedl, že je pan , Jméno advokáta C, oprávněn schodištní chodbu užívat z titulu svého spoluvlastnictví společných částí, není tedy možné, aby předmětnou chodbu dal sám sobě do nájmu a založil si tak výlučné oprávnění chodbu užívat. Předmět nájmu není zcela určitě vymezen, nájemní smlouva byla vlastníkům jednotek rozeslána ještě před hlasováním již s pozvánkou na shromáždění, kde se o ní mělo hlasovat, z nájemní smlouvy není zřejmé, kdo je osobou pronajímatele, když je ve smlouvě uvedeno celkem , hodnota, subjektů a ustanovení o nájemném a délce nájmu je zcela jednostranně výhodné pro pana , jméno FO, . Žalobci se proto domáhali určení neplatnosti event. nicotnosti obou rozhodnutí.

2. Žalovaní 2, 3, 7, 9, 11 a 12 navrhli, aby byla žaloba zamítnuta jako nedůvodná. Dle názoru uvedených žalovaných byla žaloba podána pozdě, když ji žalobci podali až po uplynutí prekluzivní tříměsíční lhůty podle § 1209 odst. 1 o. z. Žalobci se účastnili schůze dne , datum, , což sami ve své žalobě potvrdili. Žalobci následně podali prostřednictvím svého právního zástupce dne , datum, k Městskému soudu žalobu na neplatnost týchž rozhodnutí přijatých v rámci schůze , právnická osoba, . Věci je nutné vždy posuzovat a hodnotit podle jejich obsahu, nikoliv jen podle jejich formálního označení či zařazení. Žalobci tedy měli předpokládat, že v případě nicotnosti rozhodnutí SVJ bude jednání a hlasování zúčastněných vlastníků nutně naplňovat znaky jiného úkonu ve smyslu § 575 o. z. Z důvodu opatrnosti tedy žalobci měli vedle SVJ žalovat i jednotlivé vlastníky, a to buď společně v rámci řízení u Městského soudu, nebo samostatnou žalobou u nadepsaného soudu ve lhůtě tří měsíců od konání schůze a vyjádření souhlasu (rozhodnutí) zúčastněných žalovaných vlastníků s napadenými rozhodnutími, tj. do , datum, , což se nestalo. Dále žalovaní argumentovali tím, že souhlas většiny je zcela postačující, když nedojde k žádnému zásahu do práv žalobců. Podle důvodové zprávy k zákonu č. 163/2020 Sb., bude dohoda všech spoluvlastníku nezbytná jen tehdy, budou-li změnou dotčeni všichni, tj. v případě, kdy má dojít ke změně spoluvlastnických podílů na společných částech u všech spoluvlastníků nebo ke změně způsobu užívání společných částí. Vzhledem k tomu, že podle žalovaných 2, 3, 7, 9, 11 a 12 se o takový případ nejedná, navrhli zamítnutí žaloby.

3. Ostatní žalovaní se ve věci nevyjádřili.

4. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. 1 zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o. s. ř.), ve spojení s § 129 odst. 1 o. s. ř.).

5. Na základě provedených důkazů soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

6. Žalobci a žalovaní jsou spoluvlastníky pozemku parc. č. , hodnota, , na němž stojí stavba , adresa, , bytový dům, k. ú. , adresa, , obec , adresa, (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí ze dne , datum, ).7. , jméno FO, a 9. žalovaný jako tehdejší spoluvlastníci budovy si ujednali obsah prohlášení vlastníků o vymezení jednotky podle § 5 zákona č. 72/1994 Sb., přičemž prohlásili, že v uvedené budově č. , hodnota, vymezují jednotky – byty č. , hodnota, . až 11. a nebytové prostory č. , hodnota, . až 15. Užívání společných částí budovy vymezili tak, že společné části tvoří základy včetně izolací, obvodové a nosné konstrukce a zdivo, střecha budovy, komíny, vchody, schodiště, sklepní prostory v celém podzemním podlaží, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí chodby, osvětlení chodby, rozvody vody, kanalizace, plynu, elektřiny ve společných prostorách a zpevněná plocha – betonová monolitická, opěrná zeď cihelná s přístřeškem (prokázáno prohlášením vlastníků o vymezení jednotky ze dne , datum, včetně plánků všech podlaží).

8. Následně paní , jméno FO, a 9. žalovaný jako tehdejší jediní spoluvlastníci budovy uzavřeli smlouvu o výstavbě jednotek formou půdní vestavby, podle které vznikly rozdělením a přestavbou jednotky č. , hodnota, čtyři nové mezonetové byty č. , hodnota, . – 18. K užívání terasy vytvořené v rámci výstavby čtyř nových mezonetových jednotek a opravy střechy jsou oprávněni všichni spoluvlastníci, a to pouze pro účely přístupu ke komínům, STA, popř. jiným zařízením umístěným na střeše domu. Žalovaný 9. se zavázal po dokončení stavby předat dalším spoluvlastníkům klíče od předmětné terasy s tím, že každý ze spoluvlastníků nese odpovědnost za uzamčení tohoto prostoru terasy. V čl. 6 smlouva vymezuje společné části domu, terasa mezi nimi výslovně již uvedena není (prokázáno smlouvou o výstavbě jednotek formou půdní vestavby ze dne , datum, ).

9. Následně byl dne , datum, uzavřen k této smlouvě dodatek č. , hodnota, , smluvní stranou byl nově rovněž 3. žalovaný – , Jméno advokáta C, , který nabyl vlastnické právo k jednotce č. , hodnota, , v tomto dodatku byly také nově vymezeny spoluvlastnické podíly vlastníků jednotek na společných částech domu (prokázáno dodatkem č. , hodnota, ze dne , datum, ).

10. Poté dne , datum, uzavřeli spoluvlastníci smlouvu o výstavbě jednotky provedením stavebních úprav, tedy z původních společných prostor ve druhém podzemním podlaží vznikla nová nebytová jednotka č. , hodnota, ve výlučném vlastnictví 3. žalovaného (prokázáno smlouvou o výstavbě jednotky ze dne , datum, ).

11. SVJ uzavřelo dne , datum, smlouvu o dílo na zhotovení střechy se zhotovitelem , jméno FO, , na základě které byla provedena oprava střechy a svrchního pláště budovy za cenu , částka, . Vlastníci jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , tedy žalovaní 1, 4, 2, 9, 6 a 5 uzavřeli s SVJ dohodu o nákladech spojených s opravou střechy. Žalovaní 1, 4, 2, 9, 6 a 5 se zavázali uhradit celkem částku , částka, , tedy 20 % z celkové částky. Zbylou část ve výši 80 % uhradilo a nese ze svého SVJ (prokázáno dohodou spoluvlastníků a společenství vlastníků ze dne , datum, ).

12. Z listiny nazvané „Prohlášení vlastníků jednotek – souhlas se změnou“ vyplývá, že je dne , datum, nově stanoven způsob užívání společné části nemovité věci (předmětné budovy) tak, že pochozí terasu domu jsou oprávněni užívat výlučně vlastníci jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , a to způsobem, který si spolu ujednají. Ohledně konkrétního způsobu užívání, případně umístění předmětů na terasu či režim užívání terasy si tedy sjednají uživatelé mezi sebou, za podmínek, že nedojde k porušení zákona nebo jakýchkoli bezpečnostních předpisů a způsob užívání nebude ohrožovat zdraví, bezpečnost a majetek všech ostatních spoluvlastníků domu. Tito uživatelé terasy nesou náklady na provoz, opravy a údržbu pochozí terasy ze svého, a to v plném výši. Na těchto nákladech se ostatní vlastníci ani SVJ nepodílí. Tuto listinu podepsali vlastníci jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , tedy žalovaní 1, 4, 2, 9, 6 a 5 a za správu domu listinu podepsala , jméno FO, . U podpisů je uvedeno datum , datum, . Rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka – souhlas se změnou ale následně soud prohlásil za neplatné (prokázáno protokolem ze schůze SVJ dne , datum, , citovanou listinou nazvanou Prohlášení vlastníků jednotek – souhlas se změnou a rozsudkem Obvodního soudu pro , adresa, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , který byl potvrzen rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, ).

13. Dne , datum, se konala schůze SVJ, na kterém se pod bodem 8) schválila změna prohlášení vlastníka týkající se užívání terasy jen částí vlastníků. Při diskusi o tomto bodu 3. žalobce vyjádřil svůj nesouhlas se změnou v užívání terasy, která je dle jeho názoru užívána nelegálně, není jako terasa zkolaudovaná (prokázáno protokolem ze shromáždění dne , datum, ).

14. Stavební úřad provedl dne , datum, na základě podnětu právního zástupce žalobců kontrolní prohlídku prostor druhého podzemního podlaží a střechy budovy. Ze sdělení ze dne , datum, vyplývá, že dveře mezi prvním a druhým podzemním podlažím byly uzamčeny a po zpřístupnění druhého podzemního podlaží nebylo zjištěno provozování druhého podzemního podlaží jako části Klubu Drakes, který je legálně provozován v prvním podzemním podlaží. Na střeše stavby se dle stavebního úřadu nenachází žádná terasa. Jedná se stavebně o pultovou střechu, která byla zřízena při stavbě podkrovních částí domu. Pultová střecha má po obvodu instalované kovové zábradlí vysoké 120 cm a krytinu z fólie (prokázáno sdělením Úřadu městské části , adresa, , Odboru Stavebního úřadu ze dne , datum, , sp. zn. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, č. účtu, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ., Anonymizováno, ).

15. Dne , datum, se konala schůze SVJ, kdy bylo projednáváno jako bod 4) rozhodnutí o udělení souhlasu s přenecháním části společných prostor schodištní chodby spojující první a druhé podzemní podlaží za podmínek uvedených v Nájemní smlouvě, která byla přílohou pozvánky na shromáždění, a jako bod 7) rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka dle návrhu ,,Prohlášení vlastníků jednotek – souhlas se změnou“, který byl taktéž přílohou pozvánky. Obě rozhodnutí byla většinou přítomných vlastníků jednotek schválena. Proti uzavření nájemní smlouvy vystoupil 3. žalobce, který návrh smlouvy označil za neurčitý, když neobsahoval plánek ani jiné přesné vymezení schodiště, nájem je podle něj nízký a nekomerční a uzavírán na neúměrně dlouhou dobu. Dále všem přítomným sdělil, že uzavřením nájemní smlouvy dojde k zásahu do jeho práv a avizoval, že rozhodnutí napadne žalobou. Následně 3. žalobci oponovala paní , jméno FO, s tím, že předmětné schodiště spojuje dvě jednotky ve vlastnictví pana , jméno FO, a ostatní vlastníci nemají možnost se na schodiště fakticky dostat, je proto dle jejího názoru dobré, aby SVJ pobíralo alespoň nějaké nájemné, když dosud je prostor 3. žalovaným užíván v podstatě bezúplatně. V rámci sedmého bodu programu byl po předložení fotodokumentace části střechy, které se hlasování týkalo, schválen většinou vlastníků návrh ,,Prohlášení vlastníků jednotek – souhlas se změnou“ (prokázáno pozvánkou na shromáždění SVJ ze dne , datum, a zápisem ze shromáždění SVJ ze dne , datum, ).

16. Žalobci 1, 2, 3 a 4 byli na schůzi SVJ osobně přítomni a žalobce 5 udělil plnou moc k jeho zastupování žalobci 1. Všichni žalobci (žalobce 5 v zastoupení) hlasovali proti oběma usnesením (prokázáno tabulkou se záznamem o hlasování o jednotlivých bodech).

17. Z listiny nazvané „Prohlášení vlastníků jednotek – souhlas se změnou“ vyplývá, že je zde nově stanoven způsob užívání společné části nemovité věci (předmětné budovy) tak, že pochozí terasu domu jsou oprávněni užívat výlučně vlastníci jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , a to způsobem, který si spolu ujednají. Ohledně konkrétního způsobu užívání, případně umístění předmětů na terasu či režim užívání terasy si tedy sjednají uživatelé mezi sebou, za podmínek, že nedojde k porušení zákona nebo jakýchkoli bezpečnostních předpisů a způsob užívání nebude ohrožovat zdraví, bezpečnost a majetek všech ostatních spoluvlastníků domu. Tito uživatelé terasy nesou náklady na provoz, opravy a údržbu pochozí terasy ze svého, a to v plné výši. Na těchto nákladech se ostatní vlastníci ani SVJ nepodílí. Tuto listinu podepsali žalovaní 1, 2, 3, 7, 8, 9 žalovaný udělil k podpisu listiny plnou moc , tituly před jménem, , jméno FO, a za správu domu listinu podepsala , jméno FO, (prokázáno listinou nazvanou Prohlášení vlastníků jednotek – souhlas se změnou bez data s doložkou z konverze dokumentu do elektronické podoby ze dne , datum, ).

18. Z nájemní smlouvy ze dne , datum, vyplývá, že žalovaní č. , hodnota, , 3, 4, 7, 8, 9, 10 a SVJ v zastoupení předsedy, tedy 3. žalovaného na straně pronajímatelů přenechali do nájmu schodiště spojující první a druhé podzemní podlaží 3. žalovanému jako nájemci. Nájem byl uzavřen na dobu určitou, a to od , datum, do , datum, , nájemné bylo sjednáno ve výši , částka, ročně (prokázáno nájemní smlouvou, která byla následně schválena na shromáždění SVJ dne , datum, ).

19. Navrhovatelé (v tomto řízení žalobci) se domáhali u Městského soudu v Praze vyslovení neplatnosti obou usnesení shromáždění SVJ přijatých pod body 4) a 7). Městský soud v Praze svým usnesením ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , vyslovil nicotnost obou usnesení shromáždění Společenství vlastníků přijatých na shromáždění dne , datum, (prokázáno usnesením Městského soudu v Praze).

20. Následně dne , datum, rozeslal 3. žalovaný všem vlastníkům zprávu prostřednictvím emailové komunikace, ve které oznámil, že usnesení Městského soudu v Praze o nicotnosti obou usnesení shromáždění vlastníků je již pravomocné a s odkazem na § 575 o. z., je nutné na kladná hlasování jednotlivých vlastníků na schůzi dne , datum, nahlížet jako na schválení změny prohlášení vlastníka, resp. schválení nájemní smlouvy. Dále uvedl, že vzhledem k tomu, že většina vlastníků schválila změnu prohlášení vlastníka podle § 1169 odst. 2 o. z. a nájemní smlouvu a vlastníci, kteří hlasovali proti, nepodali žalobu na určení neplatnosti ve lhůtě 2 měsíců, byla obě rozhodnutí platně přijata dne , datum, (prokázáno emailem 3. žalovaného ze dne , datum, ).

21. Ze shora uvedených skutkových zjištění vyplývá skutkový závěr, že žalovaní jakožto někteří z vlastníků jednotek v předmětné budově schválili na schůzi SVJ dne , datum, usnesení shromáždění SVJ nazvané ,,Prohlášení vlastníků jednotek – souhlas se změnou“, dle kterého pochozí terasu na střeše budou užívat pouze vlastníci jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , tedy žalovaní 2 a 9, kteří ponesou sami náklady na veškeré opravy a údržbu této terasy. Terasa byla zmíněna ve smlouvě o výstavbě ze dne , datum, , k jejímu užívání byli oprávněni všichni spoluvlastníci a všichni nesli odpovědnost za její zamčení. Dále se shromáždění SVJ usneslo na uzavření nájemní smlouvy týkající se přenechání schodiště mezi prvním a druhým podlažím do nájmu 3. žalovanému. Poté, co Městský soud v Praze shledal svým usnesením ze dne ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , obě rozhodnutí shromáždění SVJ nicotnými, prohlásil předseda SVJ (3. žalovaný) dne , datum, , že hlasování vlastníků jednotek na shromáždění SVJ je nutné vykládat jako schválení změny prohlášení vlastníka.

22. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:

23. Projednávanou věc soud posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „o. z.“), neboť i když prohlášení, jímž byl dům rozdělen na jednotky, bylo učiněno za účinnosti zákona č. 72/1994 Sb., napadená Usnesení byla přijata až v roce 2023 (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , uveřejněný pod číslem 21/2017 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).

24. Podle § 1169 odst. 1 o. z. mohou vlastníci jednotek prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.

25. Podle § 1169 odst. 2 o. z. ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky, b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.

26. Podle § 1169 odst. 3 o. z. se pro přezkoumání rozhodnutí o změně prohlášení se ustanovení § 1209 o. z. použije přiměřeně.

27. Podle § 1189 odst. 1 o. z. správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. , právnická osoba, a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

28. Podle § 1209 odst. 1 o. z. je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.

29. Podle 1209 odst. 2 o. z. soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá.

30. Podle § 1132 o. z. k rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků.

31. Podle § 1221 odst. 1 o. z. nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, zejména ustanovení o svolání, zasedání a rozhodování kolektivních orgánů, o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů ani o dílčích členských schůzích.

32. Podle § 1221 odst. 2 o. z. stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění.

33. Podle § 575 o. z. má-li neplatné právní jednání náležitosti jiného právního jednání, které je platné, platí toto jiné právní jednání, pokud je z okolností zřejmé, že vyjadřuje vůli jednající osoby.

34. Podle § 582 odst. 1 o. z. není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí. Zahrnuje-li projev vůle současně více právních jednání, nepůsobí nedostatek formy vyžadované pro některé z nich sám o sobě neplatnost ostatních.

35. Podle § 260 odst. 1 o. z. soud neplatnost rozhodnutí nevysloví, došlo-li k porušení zákona nebo stanov, aniž to mělo závažné právní následky, a je-li v zájmu spolku hodném právní ochrany neplatnost rozhodnutí nevyslovit.

36. Podle § 260 odst. 2 o. z. soud neplatnost rozhodnutí nevysloví ani tehdy, bylo-li by tím podstatně zasaženo do práva třetí osoby nabytého v dobré víře.

37. Žalobci se domáhali přezkumu rozhodnutí spoluvlastníků (změny prohlášení vlastníka) podle § 1169 odst. 3 o. z. ve spojení s § 1209 odst. 1 o. z. Obě usnesení byla přijata na shromáždění SVJ dne , datum, původně jako rozhodnutí shromáždění SVJ. Teprve po vyslovení nicotnosti Městským soudem v Praze (, spisová značka, ) z důvodu, že shromáždění SVJ rozhodlo ve věci, která nespadá do jeho působnosti jako orgánu SVJ, ale může být upravena pouze změnou prohlášení vlastníka podle § 1169 o. z., informoval předseda SVJ vlastníky dne , datum, o tom, že v souladu s § 575 o. z. byla na shromáždění dne , datum, přijata změna prohlášení vlastníka týkající se užívání terasy a schválena nájemní smlouva.

38. S ohledem na přiměřené užití § 1209 o. z. se soud zabýval nejprve tím, zda žalobci mají aktivní věcnou legitimaci k podání žaloby, zda byla žaloba podána včas (v prekluzivní lhůtě 3 měsíců ode dne, kdy se žalobci dozvěděli nebo mohli dozvědět o rozhodnutí), a dále existencí důležitého důvodu pro přezkoumání rozhodnutí soudem ve smyslu § 1209 odst. 1 o. z.

39. Aktivní věcnou legitimaci k podání žaloby na přezkum rozhodnutí podle § 1169 odst. 1 o. z. má pouze přehlasovaný vlastník. Jde o vlastníka, který hlasoval proti přijetí rozhodnutí (NS , spisová značka, ), nikoliv vlastníka, který se zdrží hlasování (NS , spisová značka, ). Podle judikatury lze za přehlasovaného vlastníka považovat též vlastníka, který se nezúčastnil shromáždění, protože mu včas a řádně nebyla doručena úplná pozvánka (, právnická osoba, , spisová značka, = PR 6/2010), nebo vlastníka, který se hlasování nezúčastnil z vážných důvodů ve smyslu NS , spisová značka, , , spisová značka, , NS 2526/2018 a , spisová značka, . V projednávaném řízení bylo zápisem ze schůze SVJ dne , datum, a tabulkou se záznamem o hlasování o jednotlivých bodech prokázáno, že žalobci , právnická osoba, . a 4. byli na schůzi SVJ osobně přítomni a žalobce 5. udělil plnou moc k jeho zastupování žalobci 1. Všichni žalobci (žalobce 5. v zastoupení) hlasovali proti oběma usnesením.

40. Pokud jde o včasnost podání návrhu, žaloba byla podána k soudu dne , datum, . V řízení bylo prokázáno, že se žalobci o rozhodnutí dozvěděli až z e-mailu ze dne , datum, , kdy předseda SVJ po vyslovení nicotnosti obou usnesení shromáždění SVJ změnil výklad formy přijatých rozhodnutí a zpětně je prohlásil za změnu prohlášení vlastníka, resp. rozhodnutí spoluvlastníků o uzavření nájemní smlouvy. Žalobci podali žalobu den před uplynutím tříměsíční prekluzivní lhůty, tedy včas. Argument části žalovaných, že žalobci měli předpokládat, že v případě vyslovení nicotnosti obou usnesení byla dne , datum, přijata změna prohlášení vlastníka a rozhodnutí spoluvlastníků o uzavření nájemní smlouvy, a tedy měli žalobci podat tuto žalobu k obvodnímu soudu preventivně v prekluzivní lhůtě plynoucí dle žalovaných ode dne , datum, či současně s žalobou na neplatnost usnesení shromáždění SVJ k Městskému soudu v Praze, neobstojí. Prekluzivní lhůta podle § 1209 odst. 1 o. z. plyne ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Žalobci se mohli dozvědět o úmyslu předsedy SVJ vykládat hlasování na shromáždění SVJ dne , datum, jako jinou formu rozhodnutí až z emailu ze dne , datum, , když na shromáždění dne , datum, ani později až do předmětného emailu nebyla takováto možnost nikterak diskutována, nevyplývá to ze zápisu o shromáždění dne , datum, ani nikdo z žalovaných netvrdí, že by tato eventualita byla zvažována dříve než v předmětném emailu. Těžko lze dávat žalobcům k tíži, že nepředpokládali přijetí změny prohlášení vlastníka, a tedy nepodali tuto žalobu dříve, když ani jedno z přijatých rozhodnutí nebylo přijato platně podle zákona, jak soud rozvede níže, a když o tomto již jednou rozhodoval soud a změnu prohlášení vlastníka týkající se změny užívání pochozí terasy bez písemného souhlasu všech vlastníků prohlásil za neplatnou. Takto Obvodní soud pro , adresa, rozhodl již dne , datum, (, spisová značka, ), tedy dříve, než předseda SVJ informoval o změně formy rozhodování emailem ze dne , datum, . V listopadu 2023 sice ještě žalovaní neznali právní názor odvolací instance, protože Městský soud v Praze toto rozhodnutí soudu I. stupně potvrdil až , datum, , ale není nijak logické se stále dovolávat toho, že žalobci měli postup pana předsedy SVJ předpokládat, když už soud jednou vyslovil, že tento postup není v souladu se zákonem, a takové rozhodnutí je proto neplatné.

41. Při posouzení existence důležitého důvodu k podání návrhu na přezkoumání rozhodnutí lze vycházet z usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , dle nějž je třeba důležitost důvodu hodnotit podle závažnosti obsahu napadeného rozhodnutí, tedy podle významu záležitosti, o níž bylo rozhodnuto. Důležitý důvod je dán tehdy, jestliže dotčeným rozhodnutím bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek nebo do předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití. Přenechání společných částí domu do výlučného užívání jen některého ze spoluvlastníků je ve smyslu usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , rozhodnutím, které souvisí se spoluvlastnickým vymezením a výkonem spoluvlastnického práva. Jedná se tedy o rozhodnutí, které zasahuje do předmětu vlastnictví vlastníků jednotek z hlediska účelu jeho využití, a důležitý důvod k přezkoumání rozhodnutí ve smyslu § 1209 odst. 1 o. z. je proto dán.

42. Po posouzení žaloby jako včasné a shledání existence důležitého důvodu k podání návrhu na přezkoumání rozhodnutí se soud zabýval formou obou napadených usnesení a procesem jejich přijetí. Poté, co ani jedno usnesení neobstálo jako rozhodnutí shromáždění SVJ, prohlásil předseda SVJ zpětně, že byla na shromáždění přijata změna prohlášení vlastníka týkající se užívání terasy a schválena nájemní smlouva.

43. Nejdříve k nájemní smlouvě – jak již v této věci vyslovil Městský soud v Praze, , Jméno advokáta C, byl oprávněn chodbu užívat a nakládat s ní již jako spoluvlastník, nemůže si tak z pozice pronajímatele uzavřít smlouvu v podstatě sám se sebou a dát si část společné věci, co již užívá, do nájemního užívání. Schodiště mezi prvním a druhým podzemním podlažím je společnou částí domu, kterou jsou oprávněni užívat všichni spoluvlastníci. Vymezení společných částí určených k výlučnému užívání některým z vlastníků je obsaženo v prohlášení vlastníka (§ 1166 odst. 1 písm. b) bod 2 o. z.), takže vyloučit společnou část domu (resp. část takové části) k samostatnému užívání lze jen změnou prohlášení postupem podle § 1169 o. z., s písemným souhlasem dotčených vlastníků.

44. Prakticky totožná situace nastává u pochozí terasy, která je taktéž společnou částí domu. Pochozí terasa na střeše byla poprvé zmíněna ve smlouvě o výstavbě ze dne , datum, , kdy tato terasa vznikla v souvislosti s půdní vestavbou čtyř nových mezonetových bytů. V této dohodě je výslovně zmíněno, že k užívání terasy jsou oprávněni všichni spoluvlastníci (ačkoli pouze pro účely přístupu ke komínům, STA, popř. jiným zařízením umístěným na střeše domu). Tuto dohodu uzavřeli tehdejší vlastníci jednotek, tedy paní , jméno FO, a 9. žalovaný, přičemž 9. žalovaný se zavázal předat ostatním spoluvlastníkům po dokončení stavby klíče od terasy. Terasa tak byla ve smlouvě definována jako společná část budovy, ačkoli není výslovně uvedena ve společných částech budovy čl. 6 této smlouvy. Část vlastníků – žalovaní 4, 2, 9, 6 a 5 již jednou přijala změnu prohlášení vlastníka, ve kterém byla stanovena změna užívání pochozí terasy tak, že by k jejímu užívání byli oprávněni pouze vlastníci jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , tedy žalovaní 1, 4, 2, 9, 6 a 5, kteří by zároveň nesli veškeré náklady na opravy a údržbu pochozí terasy. Již tuto změnu prohlášení vlastníka shledal zdejší soud svým rozsudkem ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , který byl potvrzen rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , jako neplatnou, a to ze stejného důvodu, tedy z důvodu nedodržení zákonné formy podle § 1169 odst. 1 o. z.

45. Ke změně prohlášení vlastníka se podle § 1169 odst. 1 o. z. vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Není možné, aby ke změně prohlášení mohlo dojít bez souhlasu osob, kterých se týká. Účinnosti dohoda nabývá, až s ní v písemné formě vysloví souhlas vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody. Úprava v § 1169 o. z. tedy zavádí „dvoustupňovou“ úpravu: v prvním stupni je třeba dosáhnout platné písemné dohody dotčených vlastníků a ve druhém stupni je třeba dosáhnout účinnosti písemným souhlasem potřebné většiny vlastníků (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Pokud se zamýšlená změna týká všech spoluvlastníků, jak je tomu v posuzované věci, pak tyto dvě fáze splývají.

46. V dané věci jsou v obou případech, tedy jak v případě schodiště, tak v případě pochozí terasy, dotčenými vlastníky všichni, protože se jedná o společné části domu, které jsou oprávněni užívat všichni spoluvlastníci. Aby došlo ke změně prohlášení vlastníka o vyhrazení společné části domu do výlučného užívání (v případě schodiště do výlučného užívání , Jméno advokáta C, jako žalovaného 3. a v případě pochozí terasy do výlučného užívání žalovaných 2 a 9), museli by všichni vlastníci uzavřít písemnou dohodu o změně jejich práv a povinností. Ta by zároveň nabyla účinnosti, neboť jsou-li dotčenými vlastníky všichni spoluvlastníci, je také dán písemný souhlas požadované většiny. To se však v dané věci nestalo, neboť žalobci se k dohodě nepřipojili. Nebyla-li uzavřena písemná dohoda všech dotčených vlastníků, nemůže být prohlášení vlastníka podle § 1169 o. z. změněno.

47. Pro úplnost soud dodává, že s ohledem na sjednanou dobu nájmu v délce 20 let je ve vztahu ke schodišti nutný souhlas všech spoluvlastníků i podle § 1132 o. z., protože na základě přijaté dohody mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než 10 let. Proto, i v případě, že by nebylo nutné o takové změně rozhodnout formou změny prohlášení vlastníka, ale stačilo by pouze uzavřít nájemní smlouvu mezi SVJ a 3. osobou, byl by nutný souhlas všech spoluvlastníků.

48. K námitce žalobců o neexistenci terasy soud uvádí, že v řízení bylo zejména sdělením Úřadu městské části , adresa, , Odboru Stavebního úřadu ze dne , datum, , prokázáno, že se na střeše stavby sice nenachází žádná terasa, ale nachází se tam pultová střecha, která byla zřízena při stavbě podkrovních částí domu a která má po obvodu instalované kovové zábradlí vysoké 120 cm. Soud má tedy za prokázané, že ,,terasa“ je nedílnou součástí střechy, po které je možné chodit. Jedná se tedy o pochozí terasu.

49. Žalovaní 2, 3, 7, 9, 11 a 12 namítali, že k přijetí změny prohlášení vlastníka není třeba písemná dohoda všech vlastníků, když změna není zásahem do práv žalobců. Žalovaní odkázali na znění přijaté změny prohlášení vlastníka v bodu C): „U správce , jméno FO, bude uložen jeden klíč ke dveřím na střechu , jméno FO, . , jméno FO, v rámci své obvyklé činnosti umožní přístup kterémukoliv spoluvlastníkovi na střechu , jméno FO, , a to za účelem výkonu činností obvyklých, k jakým je tato střecha určena, popř. které jsou spojeny s funkcí střechy, tj. především řádná a bezpečná instalace zařízení obvykle umísťovaných na střechách (jako jsou např. přijímače televizních signálů v podobě antén či „satelitů“, hromosvody apod.) a opravy a údržby střechy, komínů či na ní umístěných zařízení. Uživatelé terasy jsou povinni umožnit přístup třetím osobám, jako jsou odborní technici, bezpečnostní složky či ostatní spoluvlastníci , jméno FO, na pochozí terasu v případě, že je to nezbytné pro chod a/nebo bezpečnost , jméno FO, , jednotek či společných částí, v případě havárie, požáru či jiné neočekávané události, která vznikne nezávisle na vůli spoluvlastníků.“ Přičemž žalobci nespatřují rozdíl oproti způsobu užívání pochozí terasy ukotveném v čl. 2 odst. 4 smlouvy o výstavbě ze dne , datum, , dle kterého „k užívání terasy vytvořené v rámci výstavby čtyř nových mezonetových jednotek o opravy střechy jsou oprávněni všichni spoluvlastníci, a to pouze pro účely přístupu ke komínům, STA, případně jiným zařízením umístěným na střeše domu.“ K tomu soud uvádí, že dále si část spoluvlastníků ujednala: ,,Ohledně pozemku parc. č. , hodnota, , jehož nedílnou součástí je stavba: , adresa, , č. p. , Anonymizováno, , byt. dům, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , (dále také jen „Dům") je stanoven způsob užívání společných částí nemovitosti ohledně střechy , jméno FO, v rozsahu, v jakém je na střeše vymezena pochozí terasa domu tak, že tuto jsou oprávněni užívat výlučně vlastníci jednotek , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (všichni dále jen „uživatelé terasy"), a to popř. způsobem, jaký si spolu vzájemně ujednaní. Ohledně konkrétního způsobu užívání, případného umístění předmětů na terasu či režim užívání terasy si tedy sjednají uživatelé mezi sebou, za podmínek, že nedojde k porušení zákona nebo jakýchkoli bezpečnostních předpisů a způsob užívání nebude ohrožovat zdraví, bezpečnost a majetek všech ostatních spoluvlastníků , jméno FO, .“ Z uvedeného jasně vyplývá, že se způsob užívání pochozí terasy mění ze společného užívání, kdy měl každý vlastník k dispozici svůj klíč dle smlouvy o výstavbě ze dne , datum, , tak, že od přijetí změny prohlášení je pochozí terasa ve výlučném užívání žalovaných 2 a 9. Ostatním vlastníkům tedy bylo touto změnou zasaženo do práv, a proto by s touto změnou museli vyslovit písemný souhlas. Změna způsobu užívání společné části domu nespadá do žádné z výjimek uvedených v § 1169 odst. 2 o. z., protože se nejedná o správu domu a zároveň se změna týká společných částí a mění se de facto velikost podílu na společných částech.

50. Společné části definuje občanský zákoník v § 1160 o. z. jako části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně s tím, že společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. Střecha i schodiště jsou společnými částmi domu, ač v občanském zákoníku nejsou uvedeny explicitně, jak tomu bylo v § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Výjimka uvedená v § 1169 odst. 2 písm. a) o. z. pamatuje na situace, kdy se jedná o změnu účelu užívání společného prostoru, tedy z prádelny se stane kočárkárna, místo společných balkonů se přistaví výtah (srov. § 1169 [Změna prohlášení]. In: PETROV, , jméno FO, , VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2024, marg. č. , hodnota, .). Tedy stále mohou společný prostor užívat všichni spoluvlastníci, nikdo není z užívání vyloučen. V projednávaném případě se jedná o jinou situaci, nemění se totiž účel užívání, ale způsob užívání. Pochozí terasu i schodiště spojující první a druhé podzemní podlaží by podle přijaté změny prohlášení vlastníka ostatní spoluvlastníci již nemohli užívat. S takovou změnou, která spoluvlastníkům de facto zasahuje do velikosti podílu na společných částech domu, když tento podíl se prakticky zmenší, by ale museli spoluvlastníci podle zákona souhlasit.51. , právnická osoba, a pozemku definuje § 1189 o. z. jako vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek, co zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku upravuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, v § 7 a násl. Rozhodnutí (dohoda), zda některá společná část domu nebo pozemku ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotky bude vyhrazena k výlučnému užívání jen některému vlastníkovi jednotky (a ostatní spoluvlastníci budou z užívání vyloučeni), nelze zařadit pod rozhodnutí, které by bylo nutné či účelné pro řádnou péči o takovou společnou část a bylo v zájmu všech spoluvlastníků, nejde ani o žádnou její opravu, údržbu či modernizaci. Dohoda, že jeden ze spoluvlastníků předmětného domu bude část tohoto domu užívat jako by byl jeho jediným vlastníkem s tím, že ostatní spoluvlastníci budou z jeho užívání vyloučeni, nemůže být ani smlouvou o nájmu části předmětného pozemku, neboť v případě výlučného užívání společné věci některým ze spoluvlastníků se nejedná o nájem, jak již bylo vysvětleno výše (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).

52. Část žalovaných v čele s předsedou SVJ (žalovaný 3) argumentovala, že neplatné právní jednání, tedy v projednávaném případě hlasování na schůzi SVJ dne , datum, , je třeba vykládat v souladu s § 575 o. z. jako jiné právní jednání, tedy jako změnu prohlášení vlastníka. V projednávané věci nemůže soud tomuto výkladu hlasování na schůzi SVJ přisvědčit, když již z textu zákona vyplývá, že jiné právní jednání, jehož náležitosti splňuje původní neplatné právní jednání, musí být platné. Jinými slovy, jednání, na které má neplatné právní jednání konvertovat, nesmí být v rozporu se zákonem (srov. § 575 [Konverze]. In: PETROV, , jméno FO, , VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2024, marg. č. , hodnota, .) Jak soud vysvětlil výše, nemůžou se žalovaní dovolávat toho, že bylo dne , datum, přijato jiné právní jednání – změna prohlášení vlastníka, resp. uzavřena nájemní smlouvy, když ani toto právní jednání nebylo přijato platně. Hlasování na schůzi SVJ dne , datum, bylo sice platné, v žádném případě ale nesplňovalo zákonem stanovené podmínky k přijetí změny prohlášení vlastníka ve věci, se kterou by museli souhlasit všichni vlastníci. Zároveň dne , datum, , kdy předseda SVJ přišel s výkladem, že bylo vlastně na schůzi SVJ dne , datum, rozhodnuto o změně prohlášení vlastníka a uzavřena nájemní smlouva, již žalovaní z rozsudku zdejšího soudu ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , věděli, že ke změně prohlášení vlastníka ohledně změny způsobu užívání společné věci musí dát písemný souhlas všichni vlastníci. Co se týče uzavření nájemní smlouvy, ani v té věci nemohli být žalovaní v dobré víře, když v rozsudku Městského soudu v Praze ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , zcela jasně soud vysvětlil nesmyslnost a nemožnost uzavření nájemní smlouvy v projednávaném případě. Soudu se proto jeví chování žalovaných jako snaha o obcházení zákona, kdy žalovaní, přestože existuje ustálená judikatura a žalovaným je dokonce již znám názor soudů v jejich konkrétním případě, stále dokola přijímají změnu prohlášení vlastníka a uzavírají nájemní smlouvu v rozporu se zákonem. Postup žalovaných tak působí jako snaha zkoušet to tak dlouho, až se jednou žalobci ,,nestihnou bránit“. Tomu nasvědčuje i žalovanými vznesená námitka, že právo patří bdělým.

53. Žalovaní 2, 3, 7, 9, 11 a 12 namítali, že s odkazem na § 1221 odst. 1 o. z., podle kterého nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, se použijí přiměřeně ustanovení o spolku, tedy konkrétně § 258 až § 260 o. z., když podle žalovaných zde není konkrétní úprava. Podle § 259 o. z. právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí. Žalovaní proto argumentovali, že žalobci podali žalobu až po uplynutí objektivní lhůty, která marně uplynula dne , datum, , tedy až po více než měsíci po sdělení ze dne , datum, . K podpoře své argumentace žalovaní odkázali na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , z toho ale plyne přesný opak toho, co žalovaní tvrdí. Nejvyšší soud s odkazem na svou starší judikaturu (usnesení ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , Nejvyšší soud) vysvětluje, že je-li § 1209 odst. 1 o. z. ustanovením speciálním, zařazeným v rámci ustanovení o společenství vlastníků, a řeší ochranu vlastníka jednotky z hlediska osobního, časového i věcného, je pro tento případ vyloučena podpůrná aplikace ustanovení o spolku ve smyslu § 1221 o. z. (v této souvislosti citoval § 258, § 259 a § 260 o. z.), neboť ta připadá v úvahu pouze tehdy, nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného. Dále Nejvyšší soud ve svém usnesení ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, dovodil, že vzhledem k tomu, že při rozhodování podle cit. ustanovení jde o zásah veřejné moci do soukromoprávních vztahů, lze institut upravený v § 1209 odst. 1 o. z. připustit pouze ve zcela odůvodněných a výjimečných případech. Právo obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je proto omezeno nejen z hlediska osobního a časového, nýbrž i z hlediska věcného. Uplatnit je může toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení), pouze do uplynutí prekluzivní lhůty tří měsíců počítané ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (omezení časové), a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod (omezení věcné). Právo obrátit se na soud s návrhem na vyslovení neplatnosti usnesení přijatého shromážděním musí proto podléhat rovněž věcnému omezení nastavenému v § 1209 odst. 1 o. z. Z judikatury Nejvyššího soudu jasně vyplývá, že vzhledem k úpravě lhůty v § 1209 odst. 1 o. z. je vyloučeno použití § 259 o. z., proto se zde objektivní lhůta jednoho roku nepoužije.

54. Na druhou stranu podle žalovanými připomínaného rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, není vyloučeno použití § 260 o. z., podle kterého soud neplatnost rozhodnutí nevysloví, došlo-li k porušení zákona nebo stanov, aniž to mělo závažné právní následky, a je-li v zájmu spolku hodném právní ochrany neplatnost rozhodnutí nevyslovit. Právní úprava společenství vlastníků obdobné ustanovení neobsahuje, a tudíž jeho použití nevylučuje. Lze proto přijmout závěr, že prostřednictvím § 1221 o. z. se § 260 o. z. použije přiměřeně i v poměrech společenství vlastníků, neboť i v tomto případě je nutno (se jeví vhodné) dát přednost při porušení zákona nebo stanov s méně závažnými následky zájmu společenství před individuálním zájmem vlastníka jednotky, nebo ochraně práv třetích osob nabytých v dobré víře, a to i s přihlédnutím k tomu, že i za dřívější úpravy byl tento postup využíván. Nejvyšší soud opět odkazuje na své dřívější rozhodnutí ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , ve kterém dovodil, že soud v tomto řízení musí nejprve posoudit soulad napadeného rozhodnutí orgánu spolku se zákonem a stanovami; teprve poté, kdy dospěje k závěru, že tímto rozhodnutím byl porušen zákon či stanovy, zvažuje, zda je namístě vyslovit jeho neplatnost, či zda je – s ohledem na konkrétní okolnosti – naplněn některý z důvodů upravených v § 260 o. z., pro které nelze neplatnost rozhodnutí orgánu spolku vyslovit. Má-li být v řízení o vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění společenství vlastníků § 260 o. z. použit, je třeba tento postup rovněž dodržet. To pro danou věc znamená, že Nejvyšší soud se musel nejprve zabývat tím, zda usnesení shromáždění Společenství bylo přijato platně. Použití § 260 o. z. sice není vyloučeno, ale v projednávané věci se neužije, protože soud nejprve v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu posoudil, že změna prohlášení vlastníka nebyla přijata podle zákona a následně došel k závěru, že není v zájmu SVJ hodném právní ochrany neplatnost rozhodnutí nevyslovit, tím spíše, že došlo k porušení zákona, které má závažné právní následky v tom smyslu, že žalobcům bylo bez jejich souhlasu, kterým zákon platné přijetí změny prohlášení vlastníka podmiňuje, zasaženo do spoluvlastnických práv podstatným způsobem.

55. Dále část žalovaných namítala, že v souladu s § 1221 odst. 2 o. z. lze ve věcech bytového spoluvlastnictví, které podle zákona spadají do působnosti vlastníkům jednotek, přijmout rozhodnutí i na shromáždění. V této věci musí dát soud žalovaným zcela za pravdu, protože podle zákona je možné z pochopitelných organizačních důvodů přijmout rozhodnutí vlastníků jednotek ve věcech, které jsou vyňaty z působnosti shromáždění SVJ, přijmout na schůzi SVJ. V projednávané věci není problém v tom, kde nebo při jaké příležitosti došlo k přijetí změny prohlášení vlastníka, ale v tom, že s přijatými rozhodnutími nesouhlasili všichni vlastníci.

56. Vzhledem k výše uvedenému a zejména pak k tomu, že žalovaní nedodrželi zákonný postup přijetí změny prohlášení vlastníka podle § 1169 odst. 1 o. z., kdy se ve věci neuplatní žádná z výjimek podle § 1169 odst. 2 o. z., a je proto nutný písemný souhlas všech dotčených vlastníků (v projednávané věci všech vlastníků), rozhodl soud tak, jak je uvedeno ve výrocích I. a II., tedy že obě usnesení jsou podle § 582 odst. 1 o. z. neplatná. Zároveň soud dospěl k závěru, že není namístě postup dle § 1209 odst. 2 o. z. a uspořádávat poměry vlastníků dle požadavku žalovaných, když věc se netýká ve své podstatě správy domu, jak se snaží tvrdit žalovaní, ale postup žalovaných zasahuje nepřímo do vlastního uspořádání spoluvlastnických podílů žalovaných na společných částech domech, kterému se žalobci brání zákonným postupem a není možno soudem řešit dle uvedeného ustanovení.

57. O nákladech řízení (výrok III.) bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy žalobci byli ve věci plně úspěšní a byla jim tam přiznána náhrada nákladů sestávajících ze zaplaceného soudního poplatku ve výši , částka, a nákladů spojených se zastoupením advokátem, přičemž odměna za 1 úkon právní služby při tarifní hodnotě , částka, činí částku , částka, (výše je dána § 7 ve spojení s § 9 odst. 3 písm. a) této vyhlášky), kdy podle § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „vyhláška“) činí odměna za společný úkon při zastupování pěti osob v této věci částku , částka, , přičemž byla přiznána odměna za 4 úkony právní služby (úkony dle § 11 odst. 1 vyhlášky, a to písm. a) převzetí a příprava zastoupení, písm. d) návrh ve věci samé a písm. g) 2x účast při jednání) a 4 náhrady hotových výdajů po , částka, (§ 13 odst. 4 uvedené vyhlášky). Celkové náklady žalobců ve výši , částka, (zahrnující ve smyslu § 137 odst. 3 o. s. ř. rovněž náhradu za 21% daň z přidané hodnoty z odměny advokáta a náhrady jeho hotových výdajů a zaplacený soudní poplatek) byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.), na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).