21 C 48/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní Mgr. Blankou Jarolímkovou věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně bytem adresa žalobkyně zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované zastoupená advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 421 550 Kč s příslušenstvím,

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 421 550 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9% ročně z částky 421 550 Kč od 31. 10. 2018 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna do tří dnů od právní moci rozsudku uhradit žalované náklady řízení ve výši 199 795,20 Kč, a to k rukám právní zástupkyně žalované.

III. Žalobkyně je povinna do tří od právní moci rozsudku nahradit státu náklady řízení ve výši 1 050 Kč na účet Obvodního soudu pro Prahu 5.

1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 14. 11. 2018 domáhala po žalované zaplacení částky 421 550 Kč s příslušenstvím s tím, že žalovaná dne 1. 5. 2014 uzavřela se [právnická osoba] a. s., nájemní smlouvu o nájmu nebytových prostor, jejímž předmětem byl pronájem nebytových prostor v budově bez čp./č. e. na pozemku [adresa], v katastrálním území Řepy, obec Praha, v 1. nadzemním podlaží uvedené budovy. Následně byly nebytové prostory převedeny na žalobkyni, přičemž žalobkyně uzavřela se žalovanou dne 1. 4. 2015 nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo poskytnutí výše specifikovaných nebytových prostorů k užívání. Žalovaná tento prostor přijala bez výhrad a způsobilý k podnikání. V této nájemní smlouvě se žalovaná zavázala mimo jiné užívat prostory k dohodnutému účelu, chránit prostor před poškozením a v opačném případě odpovídat za škodu, kterou nesplněním povinnosti způsobí. Dále se zavázala nést náklady spojené s užíváním nebytových prostor a pro případ skončení nájmu se zavázala vrátit žalobkyni vyklizený nebytový prostor nejpozději ke dni skončení nájmu a předat ho žalobkyni ve stavu, v jakém jej přijala. Žalobkyně obdržela od žalované výpověď nájemní smlouvy bez určené výpovědní doby, a poté, co žalobkyně provedla kontrolu pronajatých prostor, zjistila, že tyto jsou ve špatném stavu, čímž došlo k porušení smlouvy žalovanou. Žalobkyně několikrát upozornila žalovanou, že nepředala prostory v takovém stavu, v jakém je převzala, přičemž žalobkyni vzniklo právo na náhradu škody ve výši 421 550 Kč určené znaleckým posudkem. Žalobkyně žalovanou několikrát k úhradě vzniklé škody vyzývala, ale žalovaná nijak nereagovala. V průběhu řízení doplnila svá tvrzení o to, že prostory byly žalované předány řádně, tedy čisté, nepoškozené a vymalované, přičemž lze poukázat na fakt, že žalovaná provozovala podnikání v pronajatých prostorách několik let a nikdy neupozornila žalobkyni na skutečnost, že by prostory nebyly způsobilé k užívání. Žalobkyně doložila fotografie, ze kterých bylo zřejmé, že prostory byly předány způsobilé k užívání, a že příčinnou souvislost mezi vzniklou škodou a jednáním žalované spatřuje v tom, že žalovaná nepředcházela poškození ani nadměrnému opotřebení prostor, řádně o tyto prostory nepečovala, při skončení nájmu předmětné prostory nevyklidila, tyto prostory neužívala v souladu se smlouvou, zařízení autoservisu užívala bez náležité opatrnosti, topila použitými oleji, což vedlo k opotřebení omítek a tyto prostory dále pronajímala dalšímu subjektu bez souhlasu žalobkyně a k tomuto tvrzení doložila tabulku s cenami prací, které musely být vynaloženy na úpravu prostor tak, aby mohly opět sloužit svému účelu.

2. Žalovaná k žalobě uvedla, že neuznává uplatněný nárok ani z části a navrhuje, aby byla žaloba zamítnuta. Žalovaná namítla neplatnost nájemní smlouvy, která byla uzavřena na základě neplatného právního předpisu. Žalovaná nepřevzala nájemní prostory bez výhrad a již vůbec ne ve stavu způsobilém k podnikání. V prostorech zároveň pobývala ruskojazyčná společnost, která rušila právo žalované užívat nebytové prostory. Zároveň zaměstnanci této společnosti rozdělávali otevřený oheň na podlaze, která následně praskala, bezohledně zacházeli s vnitřními stěnami a odebírali elektrickou energii v rozporu s normami. Žalovaná se mohla do prostor nastěhovat až po opuštění prostorů touto společností, tedy až v červenci 2014, přičemž od počátku upozorňovala manžela žalobkyně na špatný stav pronajatých prostor. Nájemní smlouva se žalobkyní byla uzavřena až 1.4.2015. Nakonec žalovaná většinu škod odstranila sama na své náklady tak, že přepojila a upravila odběr elektřiny, aby odpovídala normám, vyspravila část podlah, aby mohla provozovat činnost autoservisu. Následně manžel žalobkyně navrhl převzetí společnosti žalované s tím, že žalovaná bude moci i nadále užívat nebytové prostory. Žalovaná tomuto návrhu nevyhověla, a manžel žalobkyně následně začal obcházet zaměstnance žalované s úmyslem jejich zaměstnání u sebe. Žalovaná i s ohledem na toto chování nájemní smlouvu dne 25. 2. 2018 vypověděla, avšak nebyl sepsán žádný protokol, jelikož manžel žalobkyně o takový protokol neměl zájem. Sama žalobkyně zaslala žalované výpověď z nájmu nebytových prostor, a to ke dni 30. 6. 2018, přičemž žádala o uvedení prostorů do původního stavu a dne 22. 10. 2018 zaslala žalobkyně dopis, ve kterém uvedla vady způsobené žalovanou, které předmět nájmu údajně měl ke dni předání. Žalovaná uvedla, že žalobkyně neprokázala příčinnou souvislost mezi příčinou a následkem, tj. že by žalovaná vytýkané škody způsobila. Pronajaté prostory nebyly způsobilé k provozování podnikání, avšak žádný protokol o převzetí sepsán nebyl. Žalovaná v odpovědi na pozdější vyjádření žalobkyně uvedla, že z doložených fotografií prostor není patrné, kdy byly pořízeny, a proto popírá jejich pravost a důvěryhodnost. Taktéž žalovaná uvedla, že z vyjádření žalobkyně není patrná příčinná souvislost mezi vzniklou škodou a jednáním žalované.

3. Soud podle ust. § 122 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o.s.ř. provedl dokazování všemi účastníky navrženými listinnými důkazy, přičemž potřeba provedení důkazů dalších v řízení najevo nevyšla. Dále provedl dle § 126 o.s.ř. výslech všech žalobkyní navržených svědků a až na dva níže uvedené svědky i všech svědků navržených žalovanou. V souladu s § 127a o.s.ř. taktéž vyslechl žalobkyní navrženého znalce [příjmení] [příjmení]. Na základě důkazů provedených má soud dostatek podkladů pro své rozhodnutí, žalobkyně po poučení soudem podle ust. § 119a o.s.ř. ve spojení s ust. § 205a o.s.ř., navrhla provedení výslechu svědků [jméno] [jméno] a [jméno] [příjmení] Tito svědci však byli navrženi žalovanou až po uplynutí lhůty k navržení důkazů, a tedy až po koncentraci řízení, přičemž tito svědci neměli být slyšeni ohledně věrohodnosti již slyšených svědků, proto soud tyto svědky s ohledem na koncentraci řízení nevyslechl. Žalovaná také vzala zpět svůj návrh na účastnický výslech jednatele žalované dle § 126a odst. 1 o.s.ř..

4. Soud hodnotil všechny povedené důkazy v souladu s ust. § 132 o. s. ř., a to každý důkaz jednotlivě a potom všechny důkaz v jejich vzájemné souvislosti.

5. Soud zjistil z provedeného dokazování následující skutkový stav:

6. Dne 1. 5. 2014 byla uzavřena mezi [právnická osoba], a. s. jako pronajímatelem a žalovanou nájemkyní nájemní smlouva, jejímž předmětem bylo poskytnutí nebytových prostor vymezených v pozemku parc. [číslo] jejíchž součástí je stavba bez čp. na LV [číslo] dále pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] na [list vlastnictví] v areálu na adrese [adresa žalobkyně], v obci [obec], katastrální území Řepy, vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrálním pracovištěm Praha, obec Praha, které byly žalované poskytnuty za účelem provozování její podnikatelské činnosti s počátkem nájmu ke dni 1. 5. 2014 (prokázáno nájemní smlouvou ze dne 1. 5. 2014).

7. Nebytové prostory vymezených na pozemku [adresa], v katastrálním území Řepy, obec Praha a budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Řepy, obec Praha, v 1. nadzemní podlaží, byly na základě smlouvy o nájmu ze dne 1. 4. 2015 dle zák.č. 116/1990 Sb., uzavřené na dobu neurčitou mezi žalobkyní a žalovanou včetně situačního plánku, pronajaty za účelem provozování podnikání žalované. V čl. II. odst. 5 této nájemní smlouvy bylo sjednáno, že o předání prostor bude sepsán předávací protokol. Zároveň bylo ujednáno, že žalovaná coby nájemce je povinna užívat předmět nájmu k dohodnutému účelu, předcházet jeho poškození a nadměrnému opotřebení či znehodnocení, a provádět na jeho náklad běžnou údržbu, konkrétně bylo sjednáno vymalování místnosti a drobné opravy do 5 000 Kč. Strany se dohodly, že nejpozději ke dni skončení nájmu musí nájemce prostor vyklidit a vrátit pronajímateli tento prostor ve stavu, v jakém jej převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení, kdy nájem mohl mimo jiné skončit písemnou výpovědí s výpovědní dobou tří měsíců (prokázáno nájemní smlouvou ze dne 1. 4. 2015).

8. Soud dále zjistil, že ke dni 28. 7. 2016 na základě dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví byly výše specifikované nebytové prostory rozděleny a následně na základě prohlášení vlastníka nemovitosti o vymezení jednotek podle obč. zákona ze dne [datum] vymezeny jednotky tak, že vznikly dvě jednotky, a to č. N/1 a č. N/2, přičemž žalobkyně žalované dala k užívání jednotku č. N/2 v 1. nadzemním podlaží o celkové výměře 992 m², když žalobkyně je podle prohlášení zároveň správcem domu a pozemku (prokázáno z prohlášení vlastníka nemovitosti o vymezení jednotek podle obč. zákona ze dne 16. 5. 2016).

9. Na základě smlouvy o nájmu ze dne 24. 6. 2013 včetně situačního plánku bylo zjištěno, že [právnická osoba] a. s. a paní [jméno] [příjmení] jako pronajímatelé a společnost [právnická osoba] jako nájemkyně uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem byly specifikované nebytové prostory, které byly součástí areálu, který byl v plánku zakreslen tak, že byl rozdělen na tři části, přičemž žalované byla na základě smlouvy poskytnuta pouze zadní část, a to na dobu 60 měsíců s možností dalšího prodloužení (prokázáno z nájemní smlouvy ze dne 24. 6. 2013 a situačního plánku).

10. Dne 10. 6. 2014 zaslala společnost [právnická osoba] výpověď z nájmu z důvodu, že nájemci nebyl v rozporu se smlouvou poskytnut k užívání taktéž pozemek parc. [číslo] na [list vlastnictví], v obci [obec], katastrální území Řepy, přičemž v předávacím protokolu ze dne 19. 6. 2014 je mezi vadami uvedeno, že byla předělána kancelář, z prostoru byly odvezeny plovoucí podlahy, a bude se dodatečně vyúčtovávat elektřina, plyn a voda (prokázáno z výpovědi ze dne 10. 6. 2014).

11. Ze situačního plánku (č. l. 103-104) bylo zjištěno, že prostory označené jako A užívala společnost [právnická osoba], a prostor označený na plánku jako část B užívala žalovaná jako autoservis. Z fotografií předložených svědkem [příjmení] označených dvakrát jako A1-A4 a B1-B6 bylo zjištěno, že jedna série fotografií měla být pořízena dne 20. 5. 2013, tedy před zahájením užívání prostor žalovanou a druhá série po skončení nájmu, tedy dne 5. 3. 2018 (prokázáno situačním plánkem na čl. 103-104 a uvedenými fotografiemi).

12. Žalovaná výpovědí ze dne 25. 2. 2018 vypověděla nájemní smlouvu ze dne 1. 4. 2015 z důvodu, že žalobkyně jako pronajímatel podstatně porušovala její povinnosti plynoucí ze smlouvy a s poukazem na neplatné uzavření nájemní smlouvy, přičemž vzápětí žalobkyně vypověděla nájemní vztah ke dni 30. 6. 2018 z důvodu nezájmu o další setrvání v nájemním vztahu se žalovanou (prokázáno výpovědí ze dne 25. 2. 2018).

13. Znalecký posudek ze dne 28. 3. 2018 vypracovaný doc. Ing. [jméno] [příjmení], CSc., nazvaný jako posouzení stavebních vad výše specifikovaného objektu, vychází z fotodokumentace předložené žalobkyní a pořízené před pronájmem prostor žalované dne 1.4.2015, ze stavební dokumentace výše uvedeného prostoru, z osobní prohlídky, smlouvy o nájmu a z vlastní fotografické dokumentace, přičemž pronajaté nebytové prostory ke dni 25. 2. 2018 trpěly vadami, na jejichž opravu by musela být vynaložena částka ve výši 421 550 Kč (prokázáno znaleckým posudkem ze dne 28. 3. 2018).

14. Žalobkyně dopisem ze dne 22. 8. 2018 a následně výzvou ze dne 22. 10. 218 vyzvala žalovanou k úhradě škody ve výši 421 550 Kč, která vznikla neuvedením nebytových prostor do původního stavu, tj. do stavu, ve kterém nebytové prostory žalovaná přebírala (prokázáno dopisem ze dne 22. 8. 2018).

15. Dopisem ze dne 6. 11. 2018 adresovaným žalobkyni žalovaná rozporovala zpracovaný znalecký posudek a poukázala na skutečnost, že způsobené škody jdou na vrub společnosti, která měla prostory pronajaté předtím. Taktéž v dopise ze dne 14. 8. 2018 upozorňovala žalovaná na fakt, že prostory opustila v dobrém stavu odpovídajícímu běžnému opotřebení (prokázáno dopisem ze dne 6. 11. 2018).

16. Žalovaná dopisem ze dne 12. 3. 2018 upozorňovala žalobkyni, že nájemní smlouva ze dne 1. 4. 2015 byla uzavřena podle neplatného právního předpisu, a proto žalovaná tuto smlouvu považuje za neplatnou a zároveň opětovně trvala na svém stanovisku, že předmětné prostory byly předány řádně a pouze s běžným opotřebením (prokázáno dopisem ze dne 12. 3. 2018).

17. Žalovaná dne 9. 3. 2018 zaslala svědkovi [příjmení] okamžité zrušení pracovního poměru z důvodu hrubého porušení povinností vyplývajících z právních předpisů (prokázáno okamžitým zrušením pracovního poměru ze dne 9. 3. 2018).

18. Z výpisu z obchodního rejstříku ze dne 24. 7. 2020 bylo zjištěno, že žalobkyně byla statutární ředitelkou [právnická osoba] a. s., přičemž tato funkce jí vznikla ke dni 11. 2. 2019 a dne 1. 5. 2015 za tuto společnost udělila plnou moc panu [jméno] [příjmení], aby jménem [právnická osoba] a. s. konal veškeré úkony spojené s nájemními prostory na adrese [adresa žalobkyně] (prokázáno výpisem z obchodního rejstříku ze dne 24. 7. 2020).

19. Svědek [jméno] [příjmení] byl zaměstnancem žalované od května 2014 do 2018. Žalovaná tou dobou užívala druhou část nebytových prostor, kterou měli pronajatou od [právnická osoba] a. s., jejímž spolumajitelem byl pan [příjmení], se kterým také komunikovali. Prostor přebírali někdy v květnu 2014, relativně čistý, jedinou úpravu udělali v kanceláři, kde přemalovali logo předchozího nájemce. Během roku 2018 došlo k poškození jedné ze zdí a sádrokartonu, poškozena byla i dlažba a zazdilo se jedno okno. K poškození zdi došlo tak, že automechanik nechal v autě, které opravoval, zařazenou rychlost, to poskočilo a najelo do zdi. Skvrny od oleje byly v místě skladu olejů, a při přebírání nebytových prostor se tam tyto skvrny nenacházely. Dále byla poškozena podlaha pod heverem, který se trhal z podlahy. Pracovní poměr mezi svědkem a žalovanou skončil v roce 2018, kdy svědek dal výpověď a následně dostal výpověď od žalované. Pan [anonymizováno] svědkovi nabízel práci, ale svědek tuto nabídku odmítl. Po nahlédnutí do předložených fotografií uvedl, že fotografie pořízené po skončení nájmu odpovídají faktickému stavu.

20. Svědek [jméno] [příjmení] je bývalým manželem žalobkyně. Servis v nebytových prostorech inicioval on, staral se o něj, popř. ho pronajímal. Se žalovanou se dohodli, že si budou dělit zisk rovným dílem, ale vydělané peníze budou dále investovat. Druhou část prostor užívala jiná společnost, která když v červenci 2014 předávala tento prostor zpět, byl v perfektním stavu. Od té doby užívala žalovaná celý prostor pro sebe. Žalovaná následně začala topit vyjetým olejem, na což si stěžovali lidé z blízkého okolí. Na základě toho došlo ke znečištění vnitřních prostor servisu. Také došlo k poškození sádrokartonu, bez souhlasu žalobkyně došlo k vybourání jednoho okna. V důsledku špatného upevnění heveru došlo k poškození dlažby. Při pronájmu prostor žalované se nikdy v prostorách nic neopravilo. Po nahlédnutí do fotografií uvedl, že jedna série je před pronájmem žalované a druhá část po skončení pronájmu, přičemž je patrné poškození vzniklé v důsledku jednání žalované. Žalovaná nikdy svědka neupozorňovala na to, že stav nebytových prostor je špatný, pouze si přála vlastní přípojku k elektrické síti. Předávací protokol ohledně předání nebytových prostor v roce 2014 nebyl vyhotoven. Práci panu [příjmení] nenabízel.

21. Svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že tento pracuje jako realitní makléř, přičemž pořídil fotografie předmětných nebytových prostor a následně tyto nebytové prostory inzeroval a pronajmul, z části [právnická osoba] [anonymizováno] [obec] a z části žalované, se kterou však osobně nejednal. Fotografie pořídil dne 21. 5. 2013, když datum pořízení dohledal ve svém počítači. Dále po předložení situačního plánku označil, kterou část měla pronajatá [právnická osoba] [anonymizováno] [obec] a kterou žalovaná. Při předání stav nebytových prostor odpovídal stavu běžného užívání. Svědek si nevybavil, jakým způsobem byly prostory vytápěny a ani si nevybavil, že by tam bylo nějaké zazděné okno. Z fotografií s datem 6. 3. 2018 si vybavil, že podlaha byla v horším stavu. Při porovnání stavu prostor v roce 2014 a 2018 si vybavil, že v roce 2004 byly prostory rozhodně čistější a podlaha byla v lepším stavu.

22. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že pracuje pro [právnická osoba] a. s . Vybavil si, že předmět nájmu se před předáním žalované maloval a uklízel a vozilo se tam nářadí pro autoservis. Po nahlédnutí do fotografií svědek uvedl, že prostor byl před předáním čistý tak, jako na fotografiích. Poznal také nářadí na kolečkách, ke kterému uvedl, že ho přivezli ze [obec]. Po nahlédnutí do fotografií po skončení nájmu uvedl, že takový stav odpovídá, že po skončení nájmu tam byly poškozené dlaždice na zemi a pobouraný sádrokarton. Po skončení nájmu se žalovanou byl ještě jednou na místě, když odvážel nějaké pneumatiky a asi dva automobily.

23. Svědek [jméno] [příjmení] byl zaměstnancem pana [příjmení] a dalších nájemců nebytových prostor. Před pronajmutím prostorů žalované nebyly prostory nijak poškozeny, určitě nebyla potřeba prostory zrekonstruovat. V prostorách bylo ústřední plynové topení, netopilo se tam topnými oleji a ani neví, zda by se pálilo něco na podlaze. Po předložení fotografií pořízených po skončení nájmu uvedl, že takto si stav prostor rozhodně nepamatuje, jelikož když je viděl naposledy, nebylo zazděné okno, ani uloupnutá zeď, elektrické dráty byly zakryté v lištách a zdi byly bílé. Takto zničené rozhodně prostory neopouštěli. K poškození podlahy uvedl, že když tam pracoval, tak byla poškozená běžným užíváním.

24. Svědek [příjmení] [příjmení] vypověděl, že dříve pracoval pro pana [příjmení] jako dělník, kdy pro něho měnil dlažbu a maloval celou dílnu. Jednalo se o prostory připomínající velký sklad, kde byl velký nepořádek. Byly tam i vyloupané dlaždice, které svědek vyměnil. Svědek celý prostor vymaloval a opravil sádrokartonovou zeď. Ohledně topení si již nevybavil, jaké tam bylo. Po předložení fotografií označil místa, která opravoval, tzn. sádrokartonovou zeď, dlažbu pod heverem a uvedl, že stav na fotografii č. l. 125 a č. l. 126 odpovídá stavu, jaký v místě byl, když ho přišel rekonstruovat, přičemž prostory byly v tu dobu prázdné.

25. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že od roku 2014 je účetní jednatele žalované. Prostory navštívila někdy v dubnu roku 2014 z důvodu, že chtěla vědět, kde si bude od žalované přebírat podklady pro výkon své práce. Prostor byl ve velmi špatném stavu, srovnání vychází z toho, že před třemi lety na stejném místě pracovala pro jinou společnost, přičemž prostory byly tehdy reprezentativní. V prostorách došlo i k pádu stropu, prostory byly celkově špinavé, zatékalo ze střechy. Prostor zpočátku užívala ještě jiná společnost, přičemž tato část byla ještě v horším stavu. Při vyklízení prostoru se malovalo, u toho byla svědkyně přítomna, a prostor byl čistý. Také se opravovala rozvodová skříň na elektřinu. V prostorách na zemi byla špína a olejové skvrny. V prostorách se nejspíše topilo elektřinou. Díru v sádrokartonové zdi si nevybavila a neví nic o stavu dlažby, když se prostory opouštěly.

26. Z výpovědi znalce doc. Ing. [příjmení], CSc. soud zjistil, že znalecký posudek vypracoval z podkladů a osobní prohlídkou prostor konané dne 25. 2. 2018. Čtyři fotografie dostal od žalobkyně s tím, že jsou z data 1. 4. 2015, zbytek si pořídil sám ve dnech 25. 2. 2018, a 6. 3. 2018. Při vypracování posudku vycházel z tvrzení žalobkyně, že prostory byly pronajaty bez závad, když neexistuje žádný protokol s výčtem vad. K určení výše škod by potřeboval znát stav před pronájmem prostor a po skončení nájmu prostor.

27. Svědkyně [jméno] [příjmení] vypověděla, že byla v pronajatých prostorech v květnu roku 2014 s tím, že se s jednatelem žalované chtěla dohodnout ohledně doporučování klientů do servisu žalované, ale z toho sešlo. Prostory navštívila znovu asi za dva měsíce, přičemž tyto byly nevymalované, na zemi byly skvrny od oleje, a proto dospěla k závěru, že se nic nezměnilo a spolupráci spolu nenavázali. Všimla si poškození podlahy, díry ve zdi nikoliv.

28. Svědkyně [příjmení], účetní žalované, doložila zdejšímu soudu daňové doklady a účtenky s označenými položkami, které měla žalovaná vynaložit na opravy a údržbu pronajatých nebytových prostor, přičemž přibližná výše těchto nákladů činí 44 000 Kč, když opravy se týkají především elektrické sítě, instalatérských prací a materiálu, barev na vymalování a dále jsou doloženy účty za úhradu plynového vytápění a úhrady spojené s odběrem elektrické energie (prokázáno účtenkami doloženými svědkyní).

29. Zdejší soud po provedeném dokazování dospěl ke skutkovému závěru, že žalobkyně přenechala žalované k užívání nebytové prostory za účelem provozování podnikání žalované, která v nebytových prostorách provozovala autoservis. Žalovaná prostory užívala již od 1. 5. 2014, avšak prostory k užívání jí nejprve přenechala [právnická osoba] a. s . Teprve od 1. 4. 2015 byly žalované prostory pronajaty žalobkyní, ale o převzetí prostorů žalovanou nebyl sepsán předávací protokol. Žalovaná měla prostory užívat v souladu se stavebním určením a povahou nebytových prostorů, a také bylo dohodnuto, že žalovaná bude předcházet poškození předmětu nájmu či jeho nadměrnému opotřebení a znehodnocení, a taktéž o nebytové prostory bude pečovat, dbát o jeho vzhled, chránit jej před poškozením, popř. oznámit žalobkyni závady a potřebu tyto závady opravit, jinak by sama žalovaná odpovídala za vzniklou škodu. Žalovaná dne 25. 2. 2018 zaslala žalobkyni výpověď s tím, že již dále neměla zájem prostory užívat. Žalovaná měla nejpozději ke dni skončení nájmu prostory vyklidit, a vrátit je ve stavu, v jakém je od žalobkyně převzala. Nebytové prostory po skončení nájmu vykazovaly znaky běžného opotřebení, ač žalobkyně měla za to, že nebytové prostory neodpovídají stavu, v jakém jej žalovaná převzala, a proto vyzvala žalovanou k úhradě částky ve výši 421 550 Kč.

30. Svědkyně [příjmení], účetní žalované, doložila soudu značné množství účtenek a daňových dokladů, ze kterých však nebylo nikterak prokázáno, že by položky na účtenkách obsahující materiál pro opravu elektřiny či instalatérských oprav, byly skutečně použity na údržbu či opravy v pronajatých nebytových prostorech. Naopak lze dovodit, že žalovaná v nebytových prostorech jistě topila plynem, jelikož s tímto tvrzením korespondují svědecké výpovědi a nebylo nijak prokázáno, že by žalovaná v nebytových prostorách topila vyjetými oleji.

31. Ostatní provedené listinné důkazy soud nehodnotil a nevyvozoval z nich žádné skutkové ani právní závěry, neboť to bylo pro posouzení věci nadbytečné.

32. Podle § 2201 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

33. Podle § 2303 o. z. je-li s nájmem prostoru sloužícího k podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájem bytu obdobně.

34. Podle § 2225 odst. 1 o. z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.

35. Podle § 2228 odst. 1 o. z. užívá-li nájemce věc takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci, vyzve ho pronajímatel, aby věc užíval řádně, dá mu přiměřenou lhůtu k nápravě a upozorní jej na možné následky neuposlechnutí této výzvy. Výzva vyžaduje písemnou formu a musí být nájemci doručena.

36. Podle § 2255 odst. 1 o. z. je nájemce povinen užívat předmětné prostory v souladu s nájemní smlouvou.

37. Podle § 2293 o. z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.

38. Podle § 2913 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

39. Podle citovaných ustanovení vztažmo k učiněným skutkovým zjištěním soud dospěl k právnímu závěru, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor podle § 2201 o.z. ve spoj. s § 2302 odst. 1 o. z., jíž se žalobkyně jako pronajímatel zavázala přenechat žalované jako nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavázal platit za to pronajímateli nájemné. Žalovaná se zároveň zavázala v souladu s § 2255 odst. 1 o. z. užívat předmětné prostory v souladu s nájemní smlouvou a též podle s § 2293 o. z. odevzdat prostory v takovém stavu, v jakém jej převzala, nehledě na běžné opotřebení.

40. V prvé řadě se soud zabýval otázkou neplatnosti nájemní smlouvy, kterou namítala žalovaná již při podání výpovědi z nájmu. Zdejší soud je toho názoru, že ač byla smlouva ze dne 1.4.2015 uzavřena podle tehdy již zrušeného zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a nájmu nebytových prostor, posuzoval soud tuto smlouvu dle jejího obsahu v souladu s ust. § 555 odst. 1 o. z., a dospěl k závěru, že uvedená nájemní smlouva ze dne 1. 4. 2015 a v ní obsažená ujednání jsou dostatečně určitá, stejně tak jako předmět nájmu, jeho způsob užívání a způsob hrazení nájemného a soud tedy dospěl k závěru, že nájemní smlouva tak, jak byla uzavřena mezi žalobkyní a žalovanou, byla platná, přihlédne-li soud též k ust. § 574 o. z a ust. § 575 o. z. Nad to soud uvádí, že žalovaná netvrdila, jaké konkrétní skutkové okolnosti by měly působit neplatnost smlouvy kromě toho, že uvedla, že byla uzavřena podle v tu dobu již neplatného právního předpisu, avšak k neplatnosti obsahu smlouvy se nijak nevyjádřila.

41. Žalovaná dále namítala, že žalobkyně není aktivně legitimována s poukazem na skutečnost, že není výlučným vlastníkem pronajímaných nebytových prostorů, jak uvedla v nájemní smlouvě. K tomu soud uvádí, že na základě prohlášení vlastníka nemovitosti o vymezení jednotek podle občanského zákoníku ze dne 16. 5. 2016 sice došlo k rozdělení nebytových prostor na dvě jednotky, č. N/1 a č. N/2, když každá se spoluvlastnic užívá jednu polovinu, avšak nájemní smlouva byla uzavřena již dne 1. 4. 2015, ve které žalobkyně uvedla, že je výlučnou vlastnicí, což neodpovídalo reálnému stavu v době uzavření nájemní smlouvy. S přihlédnutím k § 1121 o. z. je každý ze spoluvlastníků úplným vlastníkem svého podílu, když podíly jsou na nemovitosti jasně vymezeny, a proto v souladu s ust. § 1123 o. z., může spoluvlastník se svým podílem nakládat podle své vůle, přičemž s tímto názorem koresponduje i názor obsažený v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, kdy náhrady škody, která vznikla porušením povinnosti ze smlouvy, na majetku ve spoluvlastnictví několika osob, se může domáhat kterýkoliv z těchto spoluvlastníků. Žalobkyni, jako spoluvlastnici nemovitosti, tedy v tomto řízení svědčila aktivní legitimace (srov. usnesení NS ČR ze dne 21. 11. 2006, sp. zn. 32 Odo 1057/2005), neboť se náhrady škody domáhala pouze z jí připadající poloviny nemovitosti.

42. Předmětem řízení je nárok na náhradu škody, kde je na žalobkyni jako na„ dominus litis“, aby tvrdila skutečnosti a navrhla důkazy k prokázání porušení povinnosti žalovanou, tedy důkazy prokazující nepoškozený stav nebytových prostorů ke dni zahájení nájemního vztahu 1.4.2015 a jeho nadměrné poškození ke dni ukončení nájmu 5.3.2018, vzniklou škodou a příčinnou souvislostí mezi oběma dle § 2913 o.z.. K břemeni tvrzení a důkazní povinnosti judikatura Nejvyššího soudu ČR uvádí:„ Rozsah důkazní povinnosti je ve sporném řízení zásadně určen rozsahem povinnosti tvrdit skutečnosti, neboť aby mohl účastník nějakou skutečnost prokázat, musí ji nejdříve tvrdit. Smyslem břemene tvrzení je umožnit soudu rozhodnout o věci samé i v takových případech, kdy určitá skutečnost, významná podle hmotného práva pro rozhodnutí věci, pro nečinnost účastníků (v důsledku nesplnění povinnosti uložené účastníkům § 101 odst. 1 písm. a) o. s. ř.) nemohla být prokázána, neboť vůbec nebyla účastníky tvrzena. K tomu, aby účastník v řízení dostál své povinnosti tvrzení, slouží poučení podle § 118a odst. 1 o. s. ř. Pouze tehdy, jestliže účastník ani přes řádné poučení podle § 118a odst. 1 o. s. ř. neuvede všechny pro rozhodnutí věci významné skutečnosti, lze učinit závěr o tom, že neunesl břemeno tvrzení. … Poučení o důkazní povinnosti podle § 118a odst. 3 o. s. ř. soud poskytne nejen účastníku, který dosud o sporném tvrzení neoznačil žádný důkaz nebo který sice o svém sporném tvrzení důkaz označil, avšak jde o důkaz zjevně nezpůsobilý prokázat sporné tvrzení, ale i tehdy, provedl-li ohledně sporného tvrzení účastníkem navržené důkazy, jestliže jimi nedošlo k jeho prokázání a jestliže proto (z důvodu neunesení důkazního břemene) by účastník nemohl být ve věci úspěšný“ (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 6. 2012, č. j. 31 Cdo 619/2011). Jelikož se v průběhu řízení ukázalo, že žalobkyně nenavrhla důkazy k prokázání svých tvrzení ohledně stavu nebytových prostorů k 1.4.2015, žalobkyně byla k navržení těchto důkazů opakovaně vyzývána v souladu s § 118a odst. 3 o. s. ř., a zároveň byla poučena o možnosti prohry ve sporu. Po této výzvě žalobkyně uvedla pouze to, že důkazy k prokázání stavu předmětných prostor již byly doloženy v podobě fotodokumentace a stav těchto prostor mimo jiné vyplývá také ze svědeckých výpovědí. Jak soud rozvede podrobně níže, nemá s přihlédnutím k nevěrohodnosti svědků ze svědeckých výpovědí za prokázané, jaká konkrétní škoda v nebytových prostorech vznikla, resp. nemá za prokázané, jaký byl stav prostorů ke dni zahájení nájemního vztahu, a do jaké míry byly tyto prostory poškozené ke dni jeho ukončení. Co se týče doložené fotografické dokumentace, tak soud má za to, že tato dokumentace je neprůkazná, jelikož nelze doložit datum jejího pořízení a tedy nelze s jistotou říci, zda stav odpovídá stavu před započetím nájmu 1.4.2015, či po jeho skončení. Tento názor soudu podporuje i fakt, že vypracovaný znalecký posudek nebyl vypracován za účelem zjištění stavu předmětných nebytových prostor před započetím nájmu a po jeho skončení, ale byl vypracován za účelem posouzení stavebních vad pronajatých nebytových prostorů a vyčíslení nákladů, které by musely být vynaloženy na jejich odstranění. Znalec totiž neměl k dispozici průkazné podklady z doby před započetím nájmu, aby mohl porovnat stav nebytových prostorů a stanovit tak výši škody, kterou žalovaná způsobila užíváním předmětné nemovitosti. I když svědek [příjmení] uvedl, že si vybavuje poškození podlah, sám uvedl, že se jednalo o jeho subjektivní pocit, kdy porovnával stav před započetím nájmu a po jeho skončení, a tento jeho závěr není nikterak průkazný a nedá se s jistotou určit, jak velké poškození dlažby v místě bylo a zda odpovídá stavu běžnému opotřebení či stavu nadměrného opotřebení spojeného s porušením povinností žalované vyplývající z nájemní smlouvy. Fotografická dokumentace, kterou doložil svědek [příjmení], je sice z pohledu soudu objektivní, i co se týče data jejího pořízení 20. 5. 2013, avšak nutno podotknout, že žalovaná začala prostory užívat až ke dni 1. 4. 2015, tedy ani tato fotografická dokumentace nemůže být průkazná, jelikož je zde velký časový úsek, ve kterém mohlo ke vzniku škody dojít prakticky kýmkoliv, kdo prostory v té době užíval. Lze doplnit, že ani výše škody, vyčíslená žalobkyní, nenachází oporu v důkazech, když se tato výše opírá pouze o vypracovaný znalecký posudek, který ale neznal stav předmětných nebytových prostor před převzetím těchto prostor žalovanou a znalec vycházel pouze ze 4 fotografií předložených znalci žalobkyní. Pro posouzení splnění povinnosti nájemce odevzdat věc v takovém stavu, v jakém byla předána s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, je východiskem zjištění stavu věci v době jejího převzetí, což žalobkyně neprokázala, když znalecký posudek nevychází z objektivních podkladů a fotografická dokumentace je neprůkazná. Sám znalec ve své výpovědi toto potvrdil, když uvedl, že ke zpracovaní znaleckého posudku oceňujícího škodu způsobenou nadměrným opotřebením nebytových prostorů by potřeboval znát stav prostoru při započetím nájmu. Vzhledem k tomu, že žalobkyně se domáhala náhrady škody z titulu § 2225 a násl. o.z. vztahujícího ho se k nájemnímu vztahu, musel soud hodnotit stav nebytových prostorů ke dni jeho zahájení s žalovanou tedy k 1.4.2015, přestože žalovaná část prostorů užívala již na základě nájemní smlouvy z 1.5.2014. Tato nájemní smlouva, ale byla uzavřena nikoliv se žalobkyní, ale [právnická osoba] a.s., žalobkyně tedy nemůže být aktivně legitimovaná k jejímu vymáhání.

43. Soud s ohledem na množství provedených svědeckých výpovědí posuzoval jejich věrohodnost. Dospěl k závěru, že svědek [příjmení] je nevěrohodný, neboť jeho výpověď nekoresponduje se skutečností, kdy v řízení uvedl, že pracovní poměr mezi ním a žalovanou skončil dohodou, když toto tvrzení se nezakládá na pravdě. Pracovní poměr mezi ním a žalovanou skončil doručením okamžitého zrušení pracovního poměru pro hrubé porušení povinností zaměstnance, kdy objektivita svědka [příjmení] je též narušena, když u Okresního soudu v Berouně se vede spor mezi ním a žalovanou. Ohledně věrohodnosti svědka [příjmení] lze konstatovat, že tento se znevěrohodnil sám, když v rámci své svědecké výpovědi uvedl, že četl podání od žalované, a mimo jiné má blízký vztah k žalobkyni, když je jejím bývalým manželem, a sám se v celé věci angažoval ještě ve vztahu mezi [právnická osoba], a. s. a žalované, a proto lze jeho výpověď přirovnat k výpovědi účastníka řízení, která má téměř nulovou důkazní hodnotu. Ohledně výpovědi svědka [příjmení] lze pochybovat o věrohodnosti jeho výpovědi už jen z důvodu, že pan [příjmení] (tj. bývalý manžel žalobkyně) naznačil svědkovi, jakým způsobem má vypovídat, když z jeho výpovědi jasně plyne, že ho telefonicky kontaktoval ještě před doručením předvolání k jednání a řekl mu, že bude svědčit k tomu, že prostory byly po předání rozbité. Svědek [příjmení] zase s naprostou jistotou dokázal vyjmenovat veškeré práce, které v prostorách prováděl, a to i s ohledem na značný časový odstup, přičemž na výzvu soudu, aby doložil daňové doklady k prokázání jeho tvrzení, ničeho nedoložil, a soud proto jeho výpovědi neuvěřil, když jí považoval za účelovou i s ohledem na skutečnost, že je zaměstnancem pana [příjmení]. Z výše uvedených důvodů a v kontextu toho, že v popisech vzniklých škod v nebytovém prostoru se jejich výpovědi diametrálně lišily, tedy soud svědkům [příjmení], [příjmení], [příjmení] a [příjmení] neuvěřil a jejich výpovědi považoval za nevěrohodné. Obdobné lze konstatovat i u svědkyň navržených žalovanou, neboť svědkyně [příjmení] [příjmení] je dlouholetou známou jednatele žalované a svědkyně [příjmení] je zaměstnankyní žalované, ale především i jejich výpovědi popisující stav prostorů se rozcházejí mezi sebou i ostatními svědky. Objektivním a věrohodným svědkem zůstal svědek [příjmení], bez vazeb na účastníky či jejich rodinné příslušníky.

44. Lze proto shrnout, že žalobkyně přes opakované poučení neprokázala ani jednu ze tří podmínek pro úspěšné uplatnění nároku na náhradu škody, tedy že by žalovaná porušila povinnost plynoucí z nájemní smlouvy ohledně užívání nebytových prostorů v souladu s dohodnutým účelem, nebo že by nepředcházela poškození nebytových prostor, či jej nadměrně opotřebila nebo zhodnotila, ani neprokázala výši škody (znalecký posudek byl zpracován k posouzení stavebních vad nikoliv škody), a nikterak nedoložila ani příčinnou souvislost spočívající mezi jednáním žalované a způsobenou škodou.

45. Taktéž lze poukázat na skutečnost, že žalobkyně nikdy nevyzvala žalovanou v souladu s § 2228 odst. 1 o. z., aby neužívala věc nad míru přiměřenou okolnostem, a aby takového jednání zanechala.

46. Pro úplnost soud doplňuje, že i za předpokladu, že by přihlédl ke všem svědeckým výpovědím, které byly provedeny v tomto řízení, nebyl by prokázán stav předmětných nebytových prostor před započetím nájmu, tedy k datu 1. 4. 2015, a stav po jeho skončení, neboť svědkové se ve svých výpovědích rozcházeli a ani dostatečně podrobně jednotlivá poškození nepopsali, tak aby je teoreticky mohl případně znalec ocenit. Dále nebyla prokázána ani příčinná souvislost mezi vznikem škody a jednáním žalované, a taktéž by se nepodařil na základě svědeckých výpovědí zjistit rozsah poškození dlažby nebo malby na zdech, jelikož se svědectví, ke kterým soud nepřihlédl, v těchto tvrzeních rozcházela a nebyla jednotná. Co se týče poškození sádrokartonové zdi, i zde by se svědecké výpovědi rozcházely, když někteří svědci s jistotou toto poškození potvrdili, a někteří si naopak žádného poškození nevšimli.

47. K námitce žalobkyně, že v souladu s § 2243 a § 2244 o. z. se presumuje dobrý stav předmětu nájmu, když jej žalovaná převzala a započala s užíváním, pakliže nebylo mezi stranami ujednáno něco jiného soud uvádí, že uvedený pododdíl 2 upravuje pouze nájem bytu nikoliv nebytových prostorů, pro který platí § 2302 až 2315 o.z. Podle § 2303 o.z. se na nájem prostorů sloužících k podnikání použije úprava platná pro byty pouze v části týkající se poskytování služeb, nikoliv celý pododdíl 2 upravující nájem bytů.

48. K námitce žalobkyně, že žalovaná užívala předmětné prostory již od června 2014, ač smlouva byla uzavřena až dne 1. 5. 2015, nelze přihlédnout, jelikož v této době byla žalobkyně smluvně vázána vůči [právnická osoba], a. s., nikoli vůči žalobkyni, a proto by tak v případě vyhovění návrhu bylo možné žádat náhradu škody spojené se vzniklými vadami na předmětných nebytových prostorech pouze od doby uzavření nájemní smlouvy mezi žalobkyní a žalovanou do doby skončení nájmu.

49. Ač řádně poučena o nepříznivých následcích, které pro ni z toho můžou nastat, nevyhověla žalobkyně výzvě, která jí byla dána podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. Skutečnosti významné pro rozhodnutí podle hmotného práva tak nemohly být v řízení prokázány, neboť nebyly navrženy důkazy pro jejich prokázání. Žalobkyně tak neunesla ohledně žalobního nároku břemeno důkazní a s ohledem na shora popsané skutečnosti soud uzavřel, že v důsledku neprokázání skutečností tvrzených žalobkyní, nelze žalobě vyhovět, a proto soudu nezbylo než žalobu jako nedůvodnou zamítnout (výrok I. tohoto rozhodnutí).

50. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy procesně zcela úspěšné žalované byla přiznána náhrada nákladů vzniklých v souvislosti s náklady za právní zastoupení advokátem, které jsou tvořeny 16 úkony právní služby po 10 020 Kč (ust. § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění pozdějších předpisů, jejíž aplikace vyplývá z ust. § 151 odst. 1 a 2 věta druhá za středníkem o. s. ř. a to písm. a) uvedeného ustanovení, převzetí a příprava zastoupení, 7x písm. d) uvedeného ust., písemné podání - vyjádření k žalobě ze dne 15. 4. 2019, vyjádření ze dne 2. 7. 2019, vyjádření ze dne 15. 8. 2019, vyjádření ze dne 24. 2. 2020, vyjádření ze dne 27. 7. 2020, vyjádření ze dne 2. 7. 2021 a závěrečný návrh ze dne 2. 8. 2021, 7x písm. g) účast na jednání před soudem nebo jiným orgánem konaného dne 27. 5. 2019, dne 11. 2. 2020, dne 9. 7. 2020, dne 10. 9. 2020, dne 25. 3. 2021, dne 13. 5. 2021 a dne 29. 7. 2021, dále písm. k ) uvedeného ust., odpor, když jejich výše je dána § 8 odst. 1 ve spoj. s ust. § 7 bod 6. této vyhlášky), a 16 náhradami hotových výdajů po 300 Kč (ust. § 13 odst. 3 uvedené vyhlášky). Celkové náklady žalobkyně ve výši 199 795,2 Kč (zahrnující ve smyslu ust. § 137 odst. 3 o. s. ř. rovněž 21% daň z přidané hodnoty z odměny advokáta a náhrady jeho hotových výdajů a výše zmíněný soudní poplatek) byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (ust. § 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.) a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

51. O povinnosti žalobkyně zaplatit státu na náhradě nákladů znalečné ve výši 1 050 Kč rozhodl soud v souladu s § 148 odst. 1 o.s.ř., neboť žalobkyně spor prohrála a nejsou u ní dány předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Výrokem III. proto soud uložil žalobkyni v obecné pariční lhůtě dle § 160odst. 1 věta první před středníkem o.s.ř. uhradit státu vynaložené náklady řízení spočívající ve vyplaceném znalečném doc. Ing. [jméno] [příjmení], CSc..