24 C 143/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl soudkyní Mgr. Irenou Šťastnou ve věci žalobce: Jméno žalobce ., IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného ., IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného o vyklizení nemovitosti

I. Žaloba, aby byl žalovaný povinen odstranit z průjezdu budovy č.p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku p.č. , hodnota, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, , mřížovou roletu nacházející se v prostoru průjezdu budovy č. p. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, , a to konkrétně na vstupu do průjezdu budovy č.p. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, , a to tak, že žalovaný demontuje tuto mřížovou roletu zabudovanou do obvodových stěn průjezdu budovy č.p. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, , se zamítá.

II. Žalovaný je povinen odstranit z průjezdu budovy č.p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku p.č. , hodnota, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, , dva sloupky vjezdových závor červené barvy značky „, Anonymizováno, “, a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne , datum, ve znění změny žaloby z , datum, (která byla připuštěna usnesením zdejšího soudu z , datum, , č.j. , spisová značka, , pravomocným dne , datum, ) a její specifikace z , datum, po žalovaném domáhá odstranění z průjezdu budovy č.p. , Anonymizováno, (dále též jen „Budova“), která je součástí pozemku p.č. , hodnota, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, , mřížové rolety zabudované do obvodových stěn průjezdu Budovy (dále též jen „Roleta“), a to její demontáží, a dále odstranění z průjezdu Budovy dvou sloupků vjezdových závor červené barvy značky „, Anonymizováno, “ (dále též jen „Sloupky“), a to s odůvodněním, že žalobce je vlastníkem daného pozemku, na němž se nachází Budova, kterou vede průjezd, za nímž začíná tunel (dále též jen „Tunel“) vedoucí do podzemních garáží budovy č.p. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , kde měl žalovaný svou bankovní pobočku, a který tak byl jeho vlastnictvím. Za účelem přístupu do garáží v pobočce žalovaného uzavřeli tehdejší vlastníci Budovy - Jiří a , jméno FO, (dále též jen „Právní předchůdci žalobce“) s žalovaným dne , datum, nájemní smlouvu (dále též jen „Smlouva“), kterou část Budovy, konkrétně průjezd o výměře 66,67 m2 pronajali žalovanému. Nájem skončil výpovědí žalovaného k , datum, . Žalovaný byl proto povinen předmět nájmu předat žalobci dle čl. IV. odst. 6 Smlouvy ve stavu, v jakém mu byl předán k užívání, tj. vyklizený, bez zařízení instalovaných žalovaným, mezi které patří právě i Roleta a Sloupky. Žalobce doplnil, že při instalaci Rolety byl právě žalovaný stavebníkem, tedy právě žalovaný Roletu (což je samostatná movitá věc) do budovy nainstaloval (byť se souhlasem Právních předchůdců žalobce), tedy je jejím vlastníkem, proto je i povinen ji odstranit. Žalovaný za trvání nájmu dle Smlouvy do průjezdu Budovou též sám umístil i vjezdové závory včetně Sloupků, jak předvídal čl. IV. bod 4. Smlouvy, avšak dosud Sloupky tvořící součást vjezdových závor neodstranil. K nápravě nedošlo přes předžalovaní výzvy, žalobce se proto domáhá odstranění Rolety a Sloupků touto žalobou.

2. Žalovaný nárok žalobce zcela neuznal s tím, že předmět nájmu žalobci dle Smlouvy řádně předal. Při skončení nájmu nebyl povinen, resp. ani oprávněn, demontovat Roletu, neboť se fakticky jedná o „nová sekční vrata s horním výsunem a elektrickým servoovládáním“ (jak plyne ze závazného stanoviska Magistrátu hl.m.Prahy z , datum, , Sdělení stavebního úřadu MČ , adresa, z , datum, a Odborného vyjádření , právnická osoba, z , datum, ), která byla instalována Právními předchůdci žalobce namísto vrat původních. Žalovaný dále nemůže být povinen odstranit z Budovy Sloupky, neboť závora byla v daném průjezdu prokazatelně instalována již před uzavřením Smlouvy. Žalovaný proto žádá zamítnutí žaloby.

3. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav:

4. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalobce je vlastníkem Budovy stojící na pozemku p.č. , hodnota, , k.ú. , adresa, , ani o tom, že mezi Právními předchůdci žalobce jako pronajímateli a žalovaným jako nájemcem byla dne , datum, uzavřena Smlouva, kterou pronajímatelé přenechali žalovanému do užívání na dobu neurčitou tam přesně identifikovaný průjezd Budovou za účelem průjezdu a průchodu do sousední tam rovněž identifikované budovy a žalovaný se za to zavázal hradit sjednané nájemné; dle čl. IV. bod 4. Smlouvy změny na předmětu nájmu včetně změn vybavení, které patří pronajímateli, byl nájemce oprávněn provádět pouze po předchozím písemném souhlasu pronajímatele, přičemž bylo dále smluveno, že případné technické zhodnocení předmětu nájmu nezvýší vstupní cenu budovy ve vlastnictví pronajímatele, dále pronajímatel výslovně souhlasil s tím, aby nájemce umístil a provozoval v předmětu nájmu zařízení (závoru) sloužící k obsluze a zajištění provozu průjezdu, kdy vlastníkem tohoto zařízení je nájemce; dle čl. IV. bod 6. je nájemce po skončení nájmu povinen předmět nájmu předat pronajímateli vyklizený a ve stavu, v jakém jej převzal k užívání (s přihlédnutím k obvyklému opotřebení a době užívání), a to nejpozději ke dni skončení nájmu (viz nájemní smlouva z , datum, ); dle přílohy č. , hodnota, Smlouvy – plánku 1. nadzemního podlaží je v nákresu Budovy u vjezdu patrné umístění vstupních vrat a za nimi umístění závory. V řízení nebylo konečně sporným a též Výpovědí z , datum, bylo zcela prokázáno, že nájem dle Smlouvy skončil výpovědí žalovaného k , datum, ; a to z důvodu prodeje budovy, v níž se nacházela příslušná pobočka žalovaného, včetně Tunelu (viz Kupní smlouva mezi žalovaným a , právnická osoba, z , datum, ).

5. Žalobce žalovaného Dopisem z , datum, vyzval k vrácení předmětu nájmu při ukončení Smlouvy dne , datum, , a to vyklizeného, tj. výslovně včetně „odstranění závory“ a Rolety. V Předávacím protokolu z , datum, žalobce uvedl, že předmět nájmu dle Smlouvy mu nebyl žalovaným předán vyklizený, když nebyly zejména odstraněny zařízení sloužící k obsluze a zajištění provozu průjezdu, tj. „komplet závor - 2 ks uvnitř průjezdu“ a Roleta umístěná při vjezdu do průjezdu, žalovaný nesouhlasil ohledně povinností k demontáži těchto předmětů. Žalobce žalovaného vyzval mimo jiné k odstranění Rolety a „vjezdové závory“ z Budovy (viz Informace o vadách předaného předmětu nájmu z , datum, , včetně dodejky do datové schránky žalovaného z , datum, ). Žalovaný k tomu Dopisem z , datum, dále sdělil, že k demontáži „mřížových roletových vrat a vjezdových závor“ není oprávněn, neboť dle něj jsou součástí tunelu, který byl spolu s budovou žalovaného, v níž se nacházela jeho předmětná pobočka, prodán novému vlastníkovi.

6. Ohledně instalace Rolety bylo v řízení prokázáno, že Závazným stanoviskem Magistrát hlavního města Prahy, odbor kultury, památkové péče a cestovního ruchu z , datum, k žádosti Právních předchůdců žalobce bez podmínek připustil provedení prací dle předložené projektové dokumentace „Úprava vjezdu z Arbesova nám. do podzemních garáží“ spočívajících ve výměně stávajících vjezdových vrat v parteru Budovy za „nová sekční vrata s horním výsunem a elektrickými servoovládáním“. Sdělením z , datum, , Anonymizováno, , adresa, , odbor výstavby, jako příslušný stavební úřad, sdělil mimo jiné Právním předchůdcům žalobce, že k ohlášení „udržovacích prací – výměna vjezdových garážových vrat v přízemí“ Budovy není vyžadováno stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu. Odborným vyjádřením sloužícím jako podklad pro vydání správního rozhodnutí z , datum, , právnická osoba, , Územní odborné pracoviště v Hlavním městě Praze k předložené dokumentaci pro stavební řízení – „úprava vjezdu“ do Budovy sdělil, že záměr na „výměnu stávajících vjezdových vrat v parteru“ Budovy, v jehož rámci „stávající výkyvná vrata…nahradí sekční vrata s horním výsuvem a elektrickým servoovládáním“ je realizovatelný za tam uvedených podmínek. Objednatelem, investorem a stavebníkem daných prací – „úprava vjezdu z Arbesova nám. do podzemních garáží pobočky“, včetně „řešení nových sekčních vrat spočívajících roletě z děrovaného plechu s horním výsunem“, byl žalovaný (viz Projektová dokumentace pro Investiční záměr zhotovitele Atelier , právnická osoba, č. zakázky , Anonymizováno, , souhlas Právních předchůdců žalobce s úpravou vjezdu do přístupového tunelu k podzemním garážím z , datum, ), k čemuž měl výslovný souhlas Právních předchůdců žalobce (viz souhlas Právních předchůdců žalobce s úpravou vjezdu do přístupového tunelu k podzemním garážím z , datum, ); což sám žalovaný potvrdil vůči žalobci dopisem z , datum, , v němž k oznámení o dočasném uzavření průjezdu Tunelem sdělil mimo jiné, že vjezdová vrata byla instalována do Budovy a Tunelu ve vlastnictví žalovaného se souhlasem předchozích vlastníků Budovy plně na náklad žalovaného. Roleta je stále na vjezdu do Budovy instalována (viz fotodokumentace na č.l. 4, 5 spisu).

7. Ohledně existence a umístění Sloupků vzal soud za prokázané, a to ve věci provedenou fotodokumentací (na č.l. 62, 63 spisu), že za vjezdem do Budovy jsou po obou stranách vjezdu stále instalované dva červené sloupky značky „Tousek“, které byly součástí zde dříve umístěné závory (viz fotodokumentace na č.l. 4, 5 spisu) a které se aktuálně nacházející bezprostředně za nově instalovanou závorou umístěné na oranžových sloupcích (viz fotodokumentace na č.l. 68 a 69 spisu). Z fotografie vjezdu do Budovy z , datum, na č.l. 67 vzal soud dále za prokázané, že se zde již v tomto období (roku 2007) nacházela zcela jiná/původní závora umístěná na dvou sloupcích bílé barvy.

8. Z výpovědi svědka , právnická osoba, , projektového manažera výstavby, následně ředitele výstavby žalovaného v období cca , Anonymizováno, , soud zjistil, že v počátcích svého působení u žalovaného dostal na starost realizaci investičního projektu – řešení nového vjezdu do Budovy. Historicky zde již vjezd byl, patrně od výstavby v 70. letech, byla tam mechanicky ovládaná vrata a manuálně ovládaná závora, jak jejich umístění a vzhled svědek potvrdil dle fotodokumentace na č.l. 67 spisu, které však již byly značně opotřebovány stářím. Žalovaný chtěl ušetřit náklady za 24/7 vrátného, proto byl realizován projekt automatických vrat a automatické závory, jak jejich vzhled a umístění dle souhlasu příslušných státních orgánů (pozn. soudu - na č.l. 26, 33, 34), předložené projektové dokumentace (pozn. soud – na č.l. 39 spisu) a souhlasu tehdejších vlastníků Budovy (pozn. soudu – na č.l. 59 spisu) svědek potvrdil dle fotodokumentace na č.l. 4, 5 spisu; rekonstruován byl zároveň celý vjezd, tj. vrata (která nahradila původní manuální vrata), a to včetně nové závory, k níž byla na fasádě umístěna čtečka.

9. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil žádné informace relevantní pro toto řízení. Soud dalšími důkazy řízení nedoplňoval, když jiné důkazy ani nebyly navrhovány, provedené důkazy považoval za věrohodné a dostatečné k náležitému zjištění skutkového stavu potřebného pro řádné rozhodnutí ve věci. Po takovém dokazování a zhodnocení všech důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná pouze v rozsahu odstranění Sloupků.

10. Právně soud věc dle ust. § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z“), dle se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

11. Dle § 2220 o.z. má nájemce právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení (odst. 1). Provede-li nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci (odst. 2 věta první).

12. Dle § 2225 o.z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu (odst. 1). Při odevzdání věci si nájemce oddělí a vezme vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je-li to možné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání (odst. 2).

13. V daném případě mezi účastníky nebylo sporu o tom, a Smlouvou samou bylo prokázáno, že žalovaný vjezd do Budovy užíval na základě nájemní smlouvy uzavřené mezi ním a Právními předchůdci žalobce již dne , datum, , a to zcela v souladu s ust. § 2201 a násl. o.z., a to až do , datum, kdy byla Smlouva ukončena Výpovědí žalovaného z , datum, . Je tak zřejmé, že při skončení nájmu dle Smlouvy byl žalovaný povinen v souladu s ust. § 2225 o.z. žalobci jako aktuálnímu vlastníkovi Budovy, a tedy právnímu nástupci původních vlastníků – pronajímatelů, odevzdat předmět nájmu vyklizený ve stavu, v jakém byl v době, kdy jej převzal.

14. Mezi účastníky zůstalo sporným, zda je žalovaný s ohledem na výše uvedené povinen Budovu vyklidit též odstraněním Rolety a Sloupků. Žalobce toto vyklizení požadoval v zásadě s tím, že se jedná o samostatné věci movité, které jsou ve vlastnictví žalovaného. Žalovaný setrval na tom, že Roletu i Sloupky instaloval do Budovy se souhlasem Právních předchůdců žalobce, tedy se staly součástí Budovy, příp. Sloupky součástí Tunelu, který byl Kupní smlouvou z , datum, převeden na nového vlastníka, tedy žalovaný není povinen, resp. ani oprávněn, k jejich odstranění.

15. S ohledem na to, že daný vztah mezi účastníky vyplývá z mezi nimi uzavřené Smlouvy jako smlouvy nájemní, soud v daném případě vyšel zcela z ust. § 2225 o.z., dle něhož při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, přičemž si oddělí a vezme vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je-li to možné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání, a to při vědomí ust. § 2220 o.z., dle něhož má nájemce právo s předchozím souhlasem pronajímatele provést změnu věci, přičemž je povinen věc uvést do původního stavu pouze tehdy, provedl-li její změnu bez souhlasu pronajímatele (odst. 2).

16. V tomto rozsahu soud uzavřel, a to na základě výpovědi svědka , jméno FO, , která zcela koresponduje s ve věci provedenou fotodokumentací bývalého i aktuálního stavu vjezdu do Budovy, jakož i s listinnými důkazy týkajícími se rekonstrukce tohoto vjezdu provedenou v roce 2008 (vymezených v odst. 6. odůvodnění), že Roleta i Sloupky, jako součást nově instalované závory, jak je obojí patrné na fotografiích z č.l. 4, 5 spisu, nahradily zde původně již před uzavřením Smlouvy instalovaná výkyvná vjezdová garážová vrata a původní vjezdovou závoru umístěnou na bílých sloupcích, jak je obojí patrné na fotografii z č.l. 67 spisu, a to vše v rámci pouze výslovně udržovacích prací/úpravy vjezdu do přístupového tunelu k podzemním garážím, jimiž došlo k výměně stávajících vrat za nová sekční vrata s horním výsuvem a elektrickým servoovládáním (tj. za Roletu), a jak uvedl výslovně svědek , jméno FO, , též k výměně původní značně stářím opotřebované závory za závoru novou (včetně Sloupků novou závoru nesoucích).

17. Tyto rekonstrukční práce, tj. zjevně změna předmětu nájmu, byla provedena na náklady žalovaného – nájemce, jak potvrdil svědek , jméno FO, a jak plyne i z Projektové dokumentace. V řízení pak bylo dále nade vší pochybnost prokázáno, a to písemným souhlasem Právních předchůdců žalobce z , datum, , že rekonstrukční práce byly žalovaným provedeny s výslovným souhlasem tehdejších pronajímatelů. Již z obsahu samotné Smlouvy je pak zřejmé, že její smluvní strany s danou rekonstrukcí již při jejím uzavírání v zásadě počítaly, kdy si přímo v jejím textu (čl. IV. bod 4.) smluvily, že případné technické zhodnocení předmětu nájmu (ke kterému zjevně došlo výměnou původních vrat za Roletu) nezvýší vstupní cenu Budovy, a dále též, že nájemce se stane vlastníkem závory (sloužící k obsluze a zajištění provozu průjezdu), k jejíž instalaci mu byl pronajímateli rovněž dán výslovný písemný souhlas.

18. Soud tak uzavřel, že Roleta byla v Budově instalována v roce 2008 na náklady žalovaného, avšak v rámci rekonstrukce/výměny zde původně již dříve umístěných vstupních/vjezdových vrat, a to s výslovným souhlasem Právních předchůdců žalobce, tj. zcela v souladu s ust. § 2220 o.z. Pronajímatel, resp. jeho právní nástupce – žalobce, by tak byl oprávněn žádat uvedení předmětu nájmu do původního stavu, tj. odstranění Rolety a vrácení původních vrat, pouze, pokud by byla do předmětu nájmu umístěna bez souhlasu pronajímatele ve smyslu ust. § 2220 odst. 2 o.z., nebo pokud by její oddělení nezhoršilo podstatu věci nebo neztížilo nepřiměřeně její užívání dle ust. § 2225 odst. 2 o.z. V daném případě dle soudu nebyly naplněny podmínky žádného z těchto zákonných ustanovení. Žalovaný dané rekonstrukční práce provedl s písemným souhlasem pronajímatele a jednalo se o výměnu původních vrat za vrata nová. Součástí předmětu nájmu při jeho předání nájemci tak byla instalovaná vstupní vrata umístěná při vjezdu do Budovy, a tedy nájemce byl při skončení nájmu dle ust. § 2225 odst. 1 o.z. povinen předmět nájmu předat ve stavu, v jakém jej převzal, tj. i s instalovanými vjezdovými vraty (které byly pouze rekonstrukcí vyměněny za Roletu). Dle soudu pak s ohledem na charakter, funkci, umístění Rolety (namísto původních vrat) nelze žádat po žalovaném její oddělení, neboť by se tím zhoršila podstata předmětu nájmu a ztížilo jeho řádné užívání, neboť vjezdová vrata byla již při vzniku nájmu součástí předmětu nájmu, sloužící k běžnému zamezení vstupu nepříslušných osob do předmětu nájmu, tedy se jedná o zcela běžnou a obvyklou součást obdobného předmětu nájmu. Roleta se tak s ohledem na její funkci stala svou instalací (výměnou vstupních dveří) neoddělitelnou součástí předmětu nájmu, žalobci tak dle § 2225 nesvědčí právo na její odstranění ze strany žalovaného – nájemce.

19. Ohledně Sloupků naopak soud dospěl k opačnému závěru. Sloupky byly jako součást nové závory do předmětu nájmu umístěny v rámci téže rekonstrukce jako Roleta, avšak ohledně jejího právního vymezení bylo mezi stranami Smlouvy výslovně písemně smluveno, že pokud ji žalobce nainstaluje, stane se jeho vlastnictvím. Dle jasného a pochybnosti zcela nevzbuzujícího jazykového výkladu předmětného čl. IV. bod 4 Smlouvy tak lze bez dalšího dovodit, že smluvní strany počítaly s tím, že původní závora umístěná v předmětu nájmu (jak je zřejmá z fotografie na č.l. 67 spisu a jak potvrdil svědek , jméno FO, stářím již notně opotřebovaná) bude žalovaným odstraněna a vlastníkem zde nově vybudované závory (z logiky věci včetně Sloupků) se stane (za předpokladu, že bude instalována) právě žalovaný. Nová závora včetně Sloupků, jak opět potvrdil svědek , jméno FO, , žalovaným byla skutečně nainstalována, dle tehdejší dohody se tak jejím zhotovením stala vlastnictvím žalovaného. Dle ust. § 2225 byl proto žalovaný povinen tuto svou věc z předmětu nájmu při jeho ukončení odstranit, když její oddělení je zjevně technicky možné a nijak nezhorší podstatu předmětu nájmu ani možnost jeho užívání, když závora se Sloupky se nachází až uvnitř Budovy, tj. za Roletou, a nadto žalobce již nainstaloval svou vlastní novou závoru (viz fotografie na č.l. 68, 69 spisu). Přes předžalobní výzvy byla dosud odstraněna pouze samotná závora, nikoli však Sloupky, na nichž byla umístěna.

20. S ohledem na vše shora uvedené proto soud žalovanému dle ust. § 2225 o.z. uložil odstranit Sloupky (které jsou v jeho vlastnictví) a naopak v rozsahu odstranění Rolety (která je nedílnou součástí předmětu nájmu) žalobu jako nedůvodnou zamítl.

21. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 2 o.s.ř., když s ohledem na předmět řízení (odstranění Rolety a odstranění Sloupků) a výsledek sporu soud uzavřel, že poměr ne/úspěchu každého z účastníků je cca poloviční. Soud proto žádnému z nich nepřiznal právo na náhradu nákladů tohoto řízení.

22. Lhůta k plnění byla určena dle § 160 odst. 1 o.s.ř.