25 C 231/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedou senátu Mgr. Martinem Šalamounem jako samosoudcem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce bytem adresa žalobce zastoupený advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované o zaplacení částky 29 800 Kč s příslušenstvím, <b>I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 14 350 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z této částky od 8. 6. 2022 do zaplacení a částky 15 450 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně od 8. 6. 2022 do zaplacení.</b> <b>II. Žalobce je povinen nahradit žalované náklady řízení ve výši 900 Kč, do 3 dnů od právní moci rozsudku.</b> 1. Žalobou podanou k soudu dne 16. 6. 2022 se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 29 800 Kč s úrokem z prodlení uvedeným ve výroku, když tvrdil, že žalovaná jako pronajímatel s ním uzavřela dne 29. 4. 2021 nájemní smlouvu k bytu [číslo] v [anonymizována čtyři slova] na adrese [adresa], a to na dobu určitou od 7. 5. 2021 do 7. 5. 2022. Nájem nebyl prodloužen a dne 6. 5. 2022 byl předmět nájmu řádně a včas protokolárně předán zpět žalované. Žalobce však neobdržel zpět vratnou kauci ve výši 14 350 Kč, kterou zaplatil žalované dne 17. 5. 2021. Stejně tak mu nebyly vráceny přeplatky na nájemném v celkové výši 15 450 Kč. Žalobce má rovněž právo na slevu z nájemného ve výši 6 900 Kč v souladu s článkem 4.4 smlouvy. Žalovaná neměla dále právo požadovat po žalobci od února 2022 zaplacení poplatku za služby ve výši 4 450 Kč, neboť dle smlouvy byla sjednána paušální částka 3 450 Kč měsíčně. Žalovaná dále neměla právo požadovat po žalobci zaplacení smluvní pokuty dle článku 6.5 smlouvy, neboť ta je zjevně nepřiměřená. Měla by zde být aplikována ustanovení na ochranu spotřebitele, neboť žalovaná je podnikatelem, jejíž předmětem činnosti je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor a žalobce je spotřebitelem.

2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že se žalobcem neuzavřela nájemní, ale podnájemní smlouvu. Žalovaná je totiž nájemcem budovy, ve které se jednotka nachází; žalobce byl o této skutečnosti informován, plyne to navíc ze smlouvy. Podnájemní smlouva byla také uzavřena k ubytovací jednotce, tedy nebytovému prostoru. Takto je také tato jednotka kolaudovaná, přičemž o bytě se nikde nehovoří a k bytovým účelům nebyla ani žalobcem užívána. Dne 6. 5. 2022 byla jednotka žalobcem předána žalované zpět. Stalo se tak sice včas, ale nikoliv řádně. Jednotka měla špinavé zdi a bylo nutné ji před dalším užíváním vymalovat, přičemž taková povinnost žalobce (bíle jednotku před předáním vymalovat) je explicitně stanovena ve smlouvě. Náklad na vymalování jednotky činil 5 000 Kč. Kauci žalovaná žalobci nevrátila právě proto, že na ní započetla náklady na malování jednotky ve výši 5 000 Kč a dále smluvní pokutu ve výši dvojnásobku měsíčního nájemného, tedy částku 28 700 Kč, vyměřenou v souladu s ustanoveními smlouvy. Důvodem vyměření pokuty bylo opakované prodlení žalobce s úhradou nájemného. Přestože žalovaná vynaložila veškerou snahu, aby zajistila okamžité vymalování jednotky, díky nutnosti jednotku vymalovat ji nemohla další čtyři dny pronajímat uživateli, který měl již sjednanou podnájemní smlouvu a musela začátek podnájemního vztahu o tuto dobu posunout. Žalované tak vznikla škoda v podobě ušlého nájmu ve výši 4/31 ze sjednaného měsíčního nájemného ve výši 16 350 Kč, což je částka 2 109 Kč. Žalovaná dále neeviduje žádné přeplatky na nájemném, když jediný z nich (ve výši 5 350 Kč) existoval až ke dni 14. 4. 2022, a ten byl započten oproti smluvní pokutě (uvedeno ve vyúčtování zaslaném žalobci dne 12. 5. 2022). Ujednání o slevě ve výši 6 900 Kč má žalovaná ve své verzi smlouvy vyškrtnuté. Žalobci tato sleva nepřísluší, neboť byla podmíněna převzetím jednotky bez vybavení. Žalobce nicméně po podpisu smlouvy svoje rozhodnutí změnil (proto také úprava smlouvy) a požádal, aby do jednotky byla doplněna nová lednice, pračka a matrace. Žalovaná toto doplnila a žalobce proto hradil od počátku nájemné v plné výši. Vzhledem k tomu, že zákon nevyžaduje pro podnájemní smlouvu a následně tedy ani její změny písemnou formu, byla smlouva požadavkem žalobce na doplnění vybavení jednotky a jeho splněním ze strany žalované změněna, což konkludentně potvrdil žalobce úhradou plného nájemného bez uplatnění slevy. Pokud by soud nesouhlasil s takovou úpravou smlouvy, žalobce by pak užíval poskytnuté vybavení na základě ústní nájemní smlouvy k věcem movitým – lednice, pračka, matrace – za celkové nájemné ve výši 6 900 Kč. Tuto pohledávku pak žalovaná z opatrnosti započítává oproti tvrzené pohledávce žalobce. Dne 9. 1. 2022 oznámila žalovaná žalobci formou SMS zprávy, že kvůli nárůstu cen dochází k navýšení paušální platby za energie o 1000 Kč měsíčně s účinností od 7. 2. 2022. Forma SMS zpráv byla standardním způsobem komunikace používaným oběma stranami. Žalobce na toto oznámení reagoval zvýšením plateb o 1 000 Kč měsíčně. Konkludentně tak akceptoval ofertu žalované na navýšení částky hrazené za služby. Tyto navýšené platby také žalobce po žalované nikdy nepožadoval vrátit. Z žaloby je potom patrné, že žalobce uznává právo žalované vyměřit smluvní pokutu, ale rozporuje její přiměřenost. Smlouva umožňuje žalované za každé jednotlivé porušení smlouvy uplatnit smluvní pokutu ve výši dvojnásobku měsíčního nájemného. Při měsíčním nájemném 14 350 Kč činí pak smluvní pokuta 28 700 Kč. Vzhledem k tomu, že žalobce měl trvalé problémy s platební morálkou a i přes telefonické a SMS výzvy platil nájemné opakovaně pozdě, žalovaná vyměřila žalobci smluvní pokutu ve výši 28 700 Kč, a to pouze jedenkrát, přestože k vážnému porušení smlouvy došlo ze strany žalobce opakovaně.

3. Žalobce na obranu žalované nijak nereagoval, k jednání se bez důvodné a včasné omluvy jeho zástupkyně nedostavila, proto soud jednal a rozhodl podle ust. § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) v nepřítomnosti žalobce.

4. Soud provedl dokazování listinami předloženými oběma stranami, které potom hodnotil podle ust. § 132 o. s. ř. každý zvlášť a všechny v jejich vzájemné souvislosti.

5. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované bylo zjištěno, že jejím předmětem činnosti je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor.

6. Z informace o pozemku bylo zjištěno, že vlastníkem pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] je [anonymizováno] [právnická osoba], přičemž se jedná o [adresa], [anonymizována dvě slova], [adresa].

7. Ze smlouvy uzavřené dne 29. 4. 2021 soud zjistil, že jejími účastníky jsou žalobce jako nájemce a žalovaná jako pronajímatel, přičemž ihned v preambuli smlouvy se hovoří o tom, že pronajímatel je nájemcem jednotek, které se nacházejí na adrese [adresa]. Pronajímatel přenechává smlouvou žalobci jednotku [číslo] do užívání, smlouva se uzavírá na dobu určitou jednoho roku s tím, že počíná dne 7. 5. 2021. Nájemné je sjednáno ve výši 10 900 Kč měsíčně, poplatek za služby ve výši 3 450 Kč měsíčně. Nájemce složil před uzavřením smlouvy kauci ve výši 14 350 Kč, kterou se pronajímatel zavazuje vrátit při včasném vrácení jednotky, která bude bez závad a po vyúčtování služeb. Nájemné se nájemce zavazuje hradit do 27. dne každého měsíce tak, aby bylo připsáno na účet nejpozději před uplynutím období, za které je placeno. Bylo dohodnuto, že pronajímatel je oprávněn požadovat smluvní pokutu za každé jednotlivé porušení smlouvy ve výši dvojnásobku měsíčního nájemného. V kopii této smlouvy předložené žalovanou je potom vyškrtnut článek 4.4, z něhož měla dle žalobce plynout dohoda stran o tom, že nájemce nebude platit paušální částku za služby ve výši 3 450 Kč měsíčně (celkem 6 900 Kč).

8. Jednotka [číslo] byla předána žalované dne 6. 5. 2022 s poznámkou, že není vymalovaná (předávací protokol).

9. Žalovaná zaplatila třetí osobě za vymalování jednotky částku 5 000 Kč dne 8. 5. 2022 (pokladní doklad).

10. Z SMS komunikace předložené žalovanou bylo zjištěno, že před prvým dnem nájmu se žalobce dotazoval na vybavení jednotky, přičemž mu bylo sděleno, že v ceně nájmu není stůl se židlemi a gauč (zprávy označeny jménem [celé jméno žalobce] [anonymizováno]).

11. Z SMS zpráv bylo dále zjištěno, že žalobce byl dne 9. 1. 2022 informován o tom, že z důvodu nárustů cen energií bude paušální platba za služby od 7. 2. 2022 zvýšena o 1 000 Kč, když celková platba včetně nájemného bude 15 350 Kč. Ze stejného telefonního čísla ([číslo]) byl žalobce také opakovaně informován o tom, že je po splatnosti sjednaného nájemného.

12. Mezi stranami není sporu o tom, že žalobce takto navýšenou platbu nadále platil. Ostatně plyne to i z dále uvedeného přehledu plateb.

13. V emailu ze dne 12. 5. 2022 žalovaná vyúčtovala žalobci nájem jednotky, když poukázala na to, že splatnost nájemného byla k 27. dni v měsíci, v červnu až srpnu 2021 však tento termín nebyl dodržen. Proto pro závažné porušení smlouvy žalovaná požaduje smluvní pokutu ve výši dvojnásobku měsíčního nájmu, tedy 28 700 Kč. Zároveň požaduje zaplatit částku za vymalování ve výši 5 000 Kč, od součtu těchto částek odečítá zaplacenou kauci ve výši 14 350 Kč a přeplatek na nájemném ve výši 11 350 Kč, výsledkem je dlužná částka 8 000 Kč.

14. Žalobce vyzval žalovanou k zaplacení částky 29 800 Kč s tím, že ta je tvořena nevrácenou kaucí 14 350 Kč a přeplatkem na nájmu, slevou ve výši 6 900 Kč a neoprávněně požadovaným poplatkem ve výši 1 000 Kč měsíčně.

15. Z přehledu plateb z účtu žalobce u ČSOB plyne, že zaplatil částku 5 000 Kč (rezervační poplatek), dále částku 14 350 Kč dne 17. 5. 2021 (kauce), stejnou částku potom dne 3. 6. 2021, 2. 7. 2021, 4. 8. 2021. Dne 27. 8. 2021 žalobce zaplatil pouze částku 9 000 Kč, dne 16. 9. 2021 částku 14 350 Kč, 14. 10. až 14. 12. 2021 částku 14 350 Kč a v době od 14. 1. 2022 do 14. 4. 2022 částku 15 350 Kč.

16. Z přehledu plateb žalované vycházejí obdobné částky, zejména jde o nájemné a zálohy na služby splatné v měsících červnu až srpnu, které bylo splatné do 27. dne v daném měsíci a žalobcem zaplacené až 3. 6. 2021, 2. 7. 2021 a 4. 8. 2021. Částka 14 350 Kč byla doplacena až 16. 9. 2021, dne 27. 8. 2021 byla zaplacena pouze částka 9 000 Kč. I v dalším období byl žalobce podle žalované v prodlení s platbou nájemného.

17. Jiné důkazní návrhy strany neměly, žalovaná netrvala na výslechu realitní makléřky k dohodě o vybavení jednotky movitými věcmi. Žalobce byl i v nepřítomnosti (neomluvená neúčast jeho právní zástupkyně u jednání) poučen podle ust. § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. o povinnosti tvrdit rozhodné skutečnosti k výši dlužné částky a jejímu srovnání s obranou žalované, byl poučen i o povinnosti svá doplněná tvrzení prokázat. Žalobce na tuto výzvu nereagoval, přičemž podle konstantní judikatury neomluvená neúčast u jednání není překážkou tomu, aby nepřítomná strana nemohla být poučena s veškerými z toho plynoucími následky.

18. Po takto provedeném dokazování soud učinil tento závěr o skutkovém stavu:

19. Žalovaná není vlastníkem průmyslového objektu na adrese [adresa], ve které se nachází jednotka [číslo]. Ve smlouvě je výslovně uvedeno, že žalovaná je pouhým nájemcem této jednotky. S žalobcem tak nemohla uzavřít nájemní smlouvu týkající se uvedené jednotky, u které není ve smlouvě ani uvedeno, že by měla být užívána k bytovým účelům. Žalobce na počátku smluvního vztahu zaplatil rezervační poplatek ve výši 5 000 Kč a vratnou kauci ve výši 14 350 Kč, sjednané nájemné (včetně zálohy na služby) v částce 14 350 Kč však platil pravidelně s prodlením (v rozmezí 1 až 8 dnů). Žalovanou mu bylo oznámeno, že od února se zvyšuje paušální částka za služby o 1 000 Kč měsíčně, tuto částku bez jakéhokoliv rozporování od 14. 1. 2022 rovněž platil. Ve smlouvě byla sice uvedena sleva ze záloh na služby ve výši 6 900 Kč (článek 4.4), avšak žalovaná předložila soudu verzi smlouvy s tímto článkem přeškrtnutým. Bylo tak na žalobci, aby prokázal, že se strany na takové úpravě smlouvy nedohodly; ten však svou povinnost ani po poučení nesplnil (kromě toho žalovaná byla připravena svou verzi prokázat výslechem svědkyně a podporovala ji rovněž obsahem SMS zpráv týkajících se dodatečného vybavení jednotky, které mělo být důvodem neposkytnutí slevy). A protože žalobce platil sjednané nájemné a zálohy na služby se zpožděním, vyúčtovala mu žalovaná smluvní pokutu ve výši dvojnásobku sjednaného nájemného za jedno porušení povinností, přičemž podle smlouvy měla takový nárok opakovaně. Při předání byla jednotka předána žalobcem bez nové výmalby, což žalovaná vyřešila, když za tuto činnost zaplatila třetí osobě částku 5 000 Kč.

20. Takto provedené důkazy potom soud právně hodnotil, kdy vycházel z ust. § 2274 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, podle něhož nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Ustanovení § 2272 se použije přiměřeně.

21. Podle ust. § 2275 odst. 1 o. z. v případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele.

22. V daném případě byla totiž předmětná jednotka žalobci dána do podnájmu, neboť žalovaná nebyla jejím vlastníkem, ale pouhým nájemcem. Ostatní části posledně citovaného ustanovení však na posouzení věci vliv nemají, když případný chybějící souhlas pronajímatele není sporován.

23. Pokud by soud posoudil vztah mezi účastníky bez ohledu na jejich charakter, postupoval by podle ust. § 2201 o. z., podle něhož se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

24. Podle ust. § 2202 odst. 1 o. z. pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Pronajmout lze i část nemovité věci; co se dále stanoví o věci, použije se i pro nájem její části.

25. Podle ust. § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu (odstavec 2).

26. V řízení především nebylo prokázáno tvrzení žalobce, že jednotka [číslo] mu byla pronajata (fakticky podnajata) k zajištění jeho bytových potřeb. Bytový účel jednotky není nikde ve smlouvě zmíněn, nemovitost, v níž se jednotka nachází, je průmyslovým, nikoliv bytovým objektem, není prokazována ani kolaudace jednotky pro bytové účely. Soud tak vychází ze závěru, že pronajímatel přenechal předmět nájmu žalobci k jinému zjevně krátkodobému účelu.

27. Podle ust. § 2251 odst. 1 o. z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně (odstavec 2).

28. Podle ust. § 2254 odst. 1 o. z. ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby (odstavec 2).

29. Za této situace je zřejmé, že žalobce nedodržel své zákonné, ale ani smluvní povinnosti, tedy platit nájemné do 27. dne daného měsíce. Z tohoto důvodu vzniklo žalované právo požadovat po žalobci nejen samotné dlužné nájemné, v jehož vyčíslení se strany lišily, ale rovněž smluvní pokutu, která v souhrnu se zaplacenou kaucí nesmí přesahovat trojnásobek měsíčního nájemného. To bylo dohodnuto ve výši 10 900 Kč měsíčně, smluvní pokuta s kaucí tak mohla být požadována ve výši 32 700 Kč. Ujednání o smluvní pokutě ve výši dvojnásobku měsíčního nájemného za každé porušení povinností tak sice z těchto zákonných mezí vybočuje, avšak pronajímatel žalobci za jeho porušení smluvních povinností (neplacení nájemného v dohodnutém čase) tuto pokutu požadoval v částce nižší (28 700 Kč), než na jakou by měl nárok v maximální zákonné výši (32 700 Kč). Smluvní pokuta byla sice ve smlouvě nesprávně formulována jako dvojnásobek měsíčního nájemného (do něhož byl zahrnut i poplatek za služby, který nájmem být nemůže), avšak na oprávnění žalované smluvní pokutu požadovat to nic nemění. Započtená výše 28 700 Kč proto není v rozporu se zákonem.

30. Žalovaná má dále nárok na zaplacení nákladů na výmalbu jednotky ve výši 5 000 Kč, což plyne přímo ze smlouvy. Žalobci rovněž nesvědčí nárok na slevu ze záloh pro prvé dvě měsíce ve výši 6 900 Kč, když tato dohoda nebyla prokázána (viz výše). A nemá rovněž nárok požadovat vrácení částky 3 000 Kč, kterou tvoří třikrát zaplacená částka 1 000 Kč na zálohách na služby, neboť s takto zvýšenou zálohou žalobce vyslovil (konkludentně) souhlas tím, že ji bez sporování platil.

31. Oproti žalované částce 29 800 Kč tak stojí oprávněný nárok žalované na zaplacení částky 27 800 Kč (smluvní pokuta ve výši trojnásobku nájemného) a dále nárok na zaplacení částky za výmalbu jednotky ve výši 5 000 Kč Tyto 2 částky přesahují žalobou uplatněný požadavek, proto byla zamítnuta.

32. O nákladech řízení rozhodl soud podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ust. § 151 odst. 3 o. s. ř. a přiznal procesně úspěšné žalované náhradu nákladů řízení spočívající ve 3 náhradách hotových výdajů po 300 Kč podle ust. § 1 odst. 3 písm. a) až c) vyhlášky č. 254/2015 Sb., a to za úkony vyjádření k návrhu, příprava účasti na jednání a účast u jednání. Žalované tak byly přiznány náklady řízení ve výši 900 Kč, a to v obecné pariční lhůtě (ust. § 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.).