25 C 410/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedou senátu Mgr. Martinem Šalamounem jako samosoudcem ve věci žalobců: a) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně a žalobce b) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobkyně a žalobce oba zastoupeni advokátkou anonymizováno jméno příjmení , anonymizováno . sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o uložení povinnosti bezplatně odstranit vady předmětu koupě, <b>I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobci domáhali uložení povinnosti žalované bezplatně opravit do šesti měsíců ode dne právní moci tohoto rozsudku vady jednotky [číslo] byt vymezené v pozemku p. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [část obce], [adresa] – bytový dům, a vady na společných částech stavby [adresa] – bytový dům, vše k.ú. a [územní celek], zapsáno na [list vlastnictví] vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce], a to:</b> <b>a) vlhkost sklepa č. [anonymizováno] v I. podzemním podlaží budovy [adresa], a to doplněním chybějící izolace a provedením sanace,</b> <b>b) padající stavební materiál na stropy v pokojích v meziprostoru mezi I. nadzemním podlaží a II. nadzemním podlaží u jednotky [číslo] k.ú. [obec], a to odstraněním tohoto padajícího stavebního materiálu ze všech ploch, očištěním ploch, opravením statiky stropu, aby splňoval požadavky na mezní stav I a II (posílením stávajících trámů ve stropní konstrukci bytové jednotky [číslo]) a následným zaklopením novým SDK pohledem. Vše dle platného stavebního povolení. Samotná realizace stavebních prací bude pak spočívat v demontáži sádrokartonového podhledu v celé ploše bytu, vybourání případných kapes pro uložení dodatečných nosníků do nosných stěn, pokud statik nestanoví jiný postup (lze si představit chemické kotvy v případě ocelových nosníků), a instalaci nových nosníků, případně včetně spojení se stávajícími pro zajištění jejich spolupůsobení. Následně bude nutné znovu vybudovat sádrokartonový podhled, s důrazem na splnění podmínek požárně bezpečnostního řešení,</b> <b>c) praskání/hluk vycházející ze sádrokartonové příčky mezi obývacím pokojem a záchodem v jednotce [číslo] k.ú. [obec], opravením statiky stropu, aby splňoval požadavky na mezní stav I a II (posílením stávajících trámů ve stropní konstrukci bytové jednotky [číslo]) a následným zaklopením novým SDK pohledem. Vše dle platného stavebního povolení. Samotná realizace stavebních prací bude pak spočívat v demontáži sádrokartonového podhledu v celé ploše bytu, vybourání případných kapes pro uložení dodatečných nosníků do nosných stěn, pokud statik nestanoví jiný postup (lze si představit chemické kotvy v případě ocelových nosníků), a instalaci nových nosníků, případně včetně spojení se stávajícími pro zajištění jejich spolupůsobení. Následně bude nutné znovu vybudovat sádrokartonový podhled, s důrazem na splnění podmínek požárně bezpečnostního řešení,</b> <b>d) provedení zvukové izolace a odstranění nadměrného hluk z bytů umístěných ve vyšších podlažích nad jednotkou [číslo] k.ú. [obec], a to opravením statiky stropu, aby splňoval požadavky na mezní stav I a II (posílením stávajících trámů ve stropní konstrukci bytové jednotky [číslo]) a následným zaklopením novým SDK pohledem. Vše dle platného stavebního povolení. Samotná realizace stavebních prací bude pak spočívat v demontáži sádrokartonového podhledu v celé ploše bytu, vybourání případných kapes pro uložení dodatečných nosníků do nosných stěn, pokud statik nestanoví jiný postup (lze si představit chemické kotvy v případě ocelových nosníků), a instalaci nových nosníků, případně včetně spojení se stávajícími pro zajištění jejich spolupůsobení. Následně bude nutné znovu vybudovat sádrokartonový podhled, s důrazem na splnění podmínek požárně bezpečnostního řešení,</b> <b>e) chybějící izolace v podlaze mezi I. podzemním podlažím a I. nadzemním podlažím u jednotky [číslo] to doplněním této chybějící izolace,</b> <b>s tím, že bude zpracován projektový návrh stavebních úprav odbornou osobou s autorizací ČKAIT, na nějž bude vydáno příslušné stavební povolení a následně bude provedena oprava dle projektového návrhu autorizovaným stavbyvedoucím s průběžnou kontrolou autorského dozoru projektanta i technického dozoru stavebníka včetně zápisů do stavebního deníku.</b> <b>II. Zamítá se žaloba, kterou se žalobci domáhali uložení povinnosti žalované provést bezplatnou opravu vad dle výroku I. za účasti technického dozoru určeného žalobci a na náklady žalované.</b> <b>III. Zamítá se žaloba, kterou se žalobci domáhali uložení povinnosti žalované zajistit na své náklady náhradní ubytování v bytové jednotce o velikosti 3+kk nebo 3+1 s kompletním sociálním zařízením, o výměře minimálně 73 m2, a dále prostor pro uskladnění věcí žalobců, tedy skladovací prostor o výměře alespoň 10 m2, obojí ve městě [obec], k.ú. [obec], a to po dobu provádění oprav dle výroku I. tohoto rozsudku.</b> <b>IV. Žalobci jsou povinni nahradit žalované náklady řízení ve výši 21 780 Kč, k rukám právního zástupce žalované, do 3 dnů od právní moci rozsudku.</b> <b>V. Žalobci jsou povinni nahradit České republice, na účet Obvodního soudu pro Prahu 5, náklady řízení státu ve výši 2 422 Kč, do 3 dnů od právní moci rozsudku.</b> 1. Žalobci se domáhali žalobou podanou k soudu dne 19. 10. 2021 uložení povinnosti žalované odstranit shora specifikované vady nemovitosti (jednotky [číslo] – bytu v bytovém domě [adresa] v [obec] – dále jen byt) s tvrzením, že s žalovanou jako prodávající uzavřeli dne 23. 4. 2019 kupní smlouvu k tomuto bytu, přičemž jednotka vykazuje řadu vad, jejichž odstranění žalobci po žalované včas požadovali. Nesouhlasili s argumentací žalované, že nejsou k žalobě aktivně legitimováni z důvodu, že by se měli domáhat odstranění vad společných částí domu po společenství vlastníků, které je správcem společných prostor. Mezi zhotovitelem stavebních prací a společenstvím vlastníků neexistuje žádný smluvní vztah, kdy smlouva o dílo byla uzavřena mezi žalovanou a tímto zhotovitelem. Nesouhlasili ani s námitkou nedostatku pasivní legitimace žalované, neboť jiný subjekt není odpovědný za vady, které vznikly v důsledku vadného provedení stavebních prací žalovanou. Naopak je třeba vycházet z toho, že mezi účastníky byla uzavřena kupní smlouva, účastníci si sjednali odpovědnost prodávajícího za vady předmětu koupě, a to včetně vad skrytých. Znalecké zkoumání v průběhu řízení potvrdilo, že stavebními pracemi došlo k zásadnímu zásahu do nosných konstrukcí budovy, přičemž práce byly prováděny ve větším rozsahu, než pro který bylo vydáno stavební povolení (to bylo vydáno pouze pro vestavbu dvou bytových jednotek v horním podlaží). Uvedený zásah do nosných konstrukcí budovy způsobuje vady jednotky, které byly v době koupě skryté a mají zásadní vliv na kvalitu předmětu koupě. Žalobci se potom rovněž neztotožňují s obranou žalované, že navrhované úpravy není možné provádět, neboť se jimi má zasahovat do společných částí budovy, a tedy do práv třetích subjektů. Žalobci až po zakoupení bytu a jeho užívání zjistili, že ten má zásadní vady, tyto vady u žalované reklamovali, přičemž vady v žalovaném rozsahu fakticky omezují výlučně žalobce a mají zásadní dopad do jejich rodinného života. Žalobci si jsou vědomi toho, že bytovou jednotku nelze bez poškození budovy, ve které se nachází, zcela oddělit, a také toho, že je třeba přihlédnout k právům i ostatních vlastníků jednotek. Mají však za to, že jsou zcela oprávněni požadovat odstranění reklamovaných vad, i když zasahují do společných částí budovy, a to nejen ze svého titulu spoluvlastnictví těchto společných částí. Žalobci tvrdí, že vady jednotky jsou odstranitelné, a to i pouze z předmětné bytové jednotky, když ostatní vlastníci můžou být omezeni toliko hlukem či prachem z prováděných stavebních prací, avšak nijak zásadně a rozhodně pouze po přechodnou dobu. Pakliže vyvstanou další omezení vlastníků, je to výlučně na žalované, aby tato kompenzovala, či jinak zajistila potřebné souhlasy. Závěrem žalobci uvádějí, že žalovaná nepředložila žádné důkazy, kterými by vyvrátila závěry znaleckého posudku, naopak v průběhu řízení byl zajištěn inzerát, ze kterého vyplývá, že se jednalo o kompletně zrekonstruovaný objekt (nikoli pouze o vestavbu bytů v horním podlaží), přičemž tento inzerát dva dny po jeho předložení u soudu zmizel z předmětného webového portálu. Soud sice tento důkaz neprovedl, ale žalobci jsou přesvědčeni, že to má zásadní vliv na skutková zjištění ve věci samé. Předmětný objekt byl dlouhodobě neužívaný, ve zhoršeném technickém stavu, byl nezabezpečený, a tedy přístupný třetím osobám bez omezení. Aby mohly být vybudovány bytové jednotky, které odpovídaly standardům a požadavkům moderního bydlení, musely být žalovanou provedeny práce i mimo vestavbu dvou bytových jednotek a mimo pouze jakési povrchové a kosmetické úpravy nižších podlaží. K tíži žalované svědčí i to, že jako jediný subjekt, současně vlastník, prováděla stavební práce (prostřednictvím smluvně zajištěného zhotovitele) v celém objektu a jako následný výlučný vlastník všech jednotek prodávala tyto jednotky do vlastnictví třetím subjektům. Za daných okolností není možné, aby se žalovaná své odpovědnosti za vady zprostila.

2. Žalobci v průběhu řízení několikrát odstraňovali vady žaloby, když k výzvě soudu upřesňovali znění požadovaného rozsudečného výroku. Podáním ze dne 4. 10. 2022 vzali žalobu zpět v části, ve které se domáhali po žalované uložení povinnosti bezplatně odstranit vady spočívající v nedostatečné světlé výšce stropu v kuchyňském koutu spojeném s obývacím pokojem, který činí 2,5 m, což není v souladu s příslušnou vyhláškou, a to srovnáním světlé výšky v kuchyňském koutu na 2,75 m, tak jak je tomu v ostatních částech jednotky. Soud proto řízení v tomto rozsahu podle ust. § 96 odst. 1, 2 a 3 (po souhlasu žalované) usnesením ze dne 13. 12. 2022, č.j. 25 C 410/2021-130, zastavil (výrok I.).

3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby, nesporovala prodej předmětné jednotky, poukazovala na to, že žalobci byt již tři roky užívají k bydlení a že se před koupí seznámili se stavem nemovitosti. Žalované má být uložena povinnost odstranit vady vlhkosti sklepů pro chybějící izolaci a sanaci, další vadou je padající stavební materiál na stropy v pokojích, kdy tento problém přetrvává i po opravě provedené žalovanou na základě reklamace, vadou je i praskání (hluk) vycházející ze sádrokartonové příčky mezi obývacím pokojem a záchodem v jednotce, nadměrný hluk z bytů umístěných ve vyšších podlažích (v jednotce jsou extrémně slyšet kroky z vyšších bytů, která rozvibrují strop a ten pak přenáší hluk do přilehlých příček), odstraněna má být i vada chybějící izolace v podlaze mezi I. podzemním a 1.nadzemním podlažím, a to jejím doplněním. Na základě podnětu žalobců věc zkoumal příslušný stavební úřad a ten zjistil, že vlhkost sklepů odpovídá obdobně starým budovám v dané lokalitě, době výstavby (1922) odpovídá použitá technologie výstavby. Tuto vlhkost je možné zlepšovat, nelze ji však zcela odstranit, a protože jde o úpravu pláště a dalších společných částí budovy, spadá tato údržba do sféry společenství vlastníků. Žalovaná tak není ve sporu pasivně legitimována. Pokud jde o projevy hluku, i znaleckým posudkem nebylo zjištěno překročení limitních hodnot, kročejová izolace byla shledána vyhovující. Předmětná budova byla postavena v roce 1922 a prošla různými stádii údržby a přestaveb. Není proto možné, aby se žalobci mohli domáhat práv z vadného plnění, jako by šlo o novostavbu, kdy namítají, že stavba nemá vlastnosti budov vystavěných současnými technologiemi. Stavební úřad rovněž dospěl k názoru, že na původním objektu (kromě povolené vestavby bytů v podkroví a přístavby výtahu) se neměnily z větší části prvky stavby a její technické parametry. Stavba tak svým charakterem odpovídá původním technologiím. K činnostem a pracím, které byly prováděny na celé budově a jednotce žalobců se stavební úřad vyjádřil tak, že se jedná o údržbu, či o stavební úpravy nevyžadující stavební povolení. Závěry znaleckého posudku potom stavební úřad zpochybnil s tím, že jsou účelově zkreslené, když pro výpočty byly použity tabulkové parametry odpovídající nejnižším hodnotám, bez toho, aniž by k tomu měl znalec příslušná zjištění. Je tak sice zřejmé, že žalobci jsou nespokojeni s charakterem věci, kterou získali, avšak svou nespokojenost řeší nevhodnými procesními prostředky, kdy namísto toho, aby se obrátili na příslušné společenství vlastníků jednotek, snaží se zlepšit svoji věc bez toho, aniž by na tomto zlepšení nesli náklad. Žalobci se domáhají uložení povinnosti provést úpravy stavby, a to v rozsahu, který zasahuje i do společných částí budovy a do jiných jednotek v budově. I v případě, že by bylo žalobě vyhověno, nebylo by možné rozhodnutí vykonat, neboť by zasahovalo do práv vlastníků ostatních jednotek v budově. Charakter úprav, které žalobci požadují, není možné posoudit jako opravu vad, ale jako úpravu vlastností daného předmětu. Tyto vlastnosti je nezbytné posuzovat nikoliv ve světle vlastností moderních staveb, ale ve vztahu k obvyklým vlastnostem budov, které vznikaly před více než sto lety.

4. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

5. Mezi žalobci jako kupujícími a žalovanou jako prodávající (žalovaná je obchodní společnost s předmětem činnosti výroba, obchod a služby, pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, což je zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku) byla uzavřena smlouva, jejímž předmětem bylo převedení vlastnictví žalované k jednotce [číslo] vymezené v budově [adresa], jež je součástí pozemku parc. [číslo] dále převedení podílu na společných částech pozemku a budovy v rozsahu [číslo] na žalobce. S vlastnictvím se převáděla práva výlučného užívání sklepa označeného jako S9, umístěného v 1. podzemním podlaží (dále jen 1. PP). Kupní cena byla sjednána na částku 2 669 500 Kč, prodávající prohlásil, že mu nejsou známy žádné skryté vady předmětu koupě stavebně-technického charakteru, kupující zase prohlásili, že si předmět převodu řádně prohlédli a že je jim znám jeho současný věcný a technický stav (prokázáno kupní smlouvou ze dne 23. 4. 2019). Žalobci jsou ke dni 18. 10. 2021 zapsáni jako vlastníci jednotky [číslo] označené jako byt a uvedeného podílu na společných částech (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí).

6. Žalobci v dopise ze dne 29. 10. 2019 reklamovali byt, který jim byl předán v květnu 2019 (sklep v srpnu) s tím, že po převzetí zjistili vlhkost sklepa, praskání zdí na několika místech v bytě, prasklé spoje sádrokartonu na stropě, padání materiálu na strop, poškrábaná okna, zvedání vinylové podlahy, praskání ve stěně mezi obývacím pokojem a záchodem, praskání pod vanou, nemožnost využití topného žebříku. Požádali zároveň o odstranění uvedených vad.

7. V dopise ze dne 14. 12. 2020 žalobci uvedli, že dne 9. 12. 2020 byla reklamace bytu ukončena, nadále má přetrvávat vlhkost sklepa, přetrvává problém s padáním materiálu na strop, s hlukem mezi obývacím pokojem a záchodem, s hlukem z bytu nad bytem žalobců. Praskliny na zdech byly vyřešeny, stejně tak prasklé spoje na stropě, ostatní reklamované vady žalobci již odstranit nepožadují.

8. Z vyjádření žalované ze dne 16. 2. 2021 soud zjistil, že projektová dokumentace byla pouze na úpravu nástavby a výtahu, ostatní práce nebyly předmětem stavebního povolení a jednalo se pouze o standardní pohledovou rekonstrukci. Nosné konstrukce jsou původní a na ně žalovaná reklamace odmítá. U sklepních prostor se reklamace vztahují na konstrukce sklepních kójí, žalovaná odmítá reklamaci vlhkosti ve sklepích.

9. Žalobci adresovali žalované výzvu ze dne 5. 3. 2021, kterou po žalované požadovali odstranění vad vlhkosti (všech) sklepů, padání stavebního materiálu na strop, praskání vycházejícího ze sádrokartonové příčky mezi obývacím pokojem a záchodem, nadměrného hluku z bytů umístěných nad bytem předmětným. Odvolávali se na kupní smlouvu s tím, že jejím předmětem byla zrekonstruovaná bytové jednotka.

10. Z výzvy ze dne 19. 3. 2021 bylo zjištěno, že žalobci požadovali odstranění shora uvedené skupiny vad do 1. 4. 2021 s tím, že v případě neodstranění bude podána žaloba. Podobně je koncipován dopis ze dne 26. 4. 2021, kdy je lhůta k odstranění vad stanovena do 10. 5. 2021. Obdobně žalobci postupovali v dopise ze dne 22. 9. 2021, v němž poukazovali na závěry šetření znalce a uváděli, že celkové náklady na odstranění zjištěných vad se pohybují okolo 6 570 000 Kč.

11. Ze znaleckého posudku [číslo] soud zjistil, že na základě akustického měření (příloha [číslo] posudku) kročejová neprůzvučnost vyhovuje i normám platným v době stavebních úprav, stropní konstrukce je z hlediska zvukové izolace proti kročejovému hluku mezi byty vyhovující. Na základě provedených sond je však podle znalce zřejmé, že zvuk z bytu [číslo] ve [anonymizována dvě slova] je nejvíce slyšet v místech, kde se mění nové a staré stropní trámy. Znalec dospívá k závěru, že skladba podlahy a stropu byla provedena bez projektové dokumentace a bez stavebního povolení. Skladba podlahy výrazně duní, zvuk se z ní přenáší přes svislé konstrukce. Znalec tak přes závěry o vyhovující kročejové neprůzvučnosti uzavírá, že stropní konstrukce není tuhá a vibruje kvůli průhybu nosných trámů. Ty jsou poddimenzované a nesplňují podmínky vyhlášky č. 268/2009 Sb. Přídavným jevem je rušivý hluk z padajícího sypkého stavebního materiálu na vnitřní stranu sádrokartonových desek stropních podhledů a z praskání v konstrukcích sádrokartonových desek. Podle znalce jde o neodborný stavební zásah do budovy a jejích konstrukcí bez projektové dokumentace a stavebního povolení (zde je posudek v rozporu se stanoviskem stavebního úřadu). Dále je v posudku uvedeno, že sklepy v 1. podzemním podlaží jsou nadměrně vlhké a objevuje se v nich plíseň. Strop mezi sklepem a přízemím není opatřen tepelnou izolací, sklepy nesplňují podmínky vyhlášky č. 268/2009 Sb. Hlavním důvodem vlhkosti je neřešení vlhkého sklepa předchozím vlastníkem nemovitosti.

12. Znalce soud rovněž vyslechl, kdy znalec uvedl, že podle jeho závěru je stěžejní vlhkost sklepů a problém v oblasti stropů. Sanace by spočívala v projektování sanačních prací na odstranění vlhkosti sklepních zdí. U stropů by se musela odkrýt sádrokartonová konstrukce ze spodního bytu a zjistit stav trámů a zřejmě navrhnout výměna. Projektovou dokumentaci znalec nalezl pouze na dva podkrovní byty s výtahem, pro stavební úpravy bytů pod nimi a stejně tak u sklepa tato neexistuje. Dům byl postaven na počátku 20. století, byl také dlouho opuštěn a znalec neví, v jakém stavu mohly být před stavebními úpravami jeho konstrukce. Když byl dotázán, zda na projevené vady může mít vliv právě stáří budovy, anebo vznikly v souvislosti se stavebními úpravami, znalec nedokázal odpovědět s tím, že by se musely udělat sondy. Žalobci navrhované opravy by musely probíhat i v jiných prostorách, než jen v bytě žalobců, týká se to sklepa, který je samostatný, takže v něm by při úpravách docházelo k zásahům do vlastnictví jiných vlastníků. Ostatní závady by zřejmě mohly být odstraněny z bytu žalobců, muselo by se ale jít i do horního bytu, kde by se prováděla nejméně jedna sonda. K otázce zjistitelných vad v době koupě znalec uvedl, že vlhkost již viditelná být mohla, ale k předání bytů došlo v létě, takže stav vlhkosti mohl být lepší. K trámům ve stropě znalec uvedl, že jsou vesměs původní, což bylo zjistitelné už v době koupě, v bytě žalobců byla dodatečně provedena pouze nová izolace a sádrokartonové konstrukce.

13. Z prohlášení o rozdělení nemovité věci na jednotky, zejména z přílohy [číslo] vyplývá pouze umístění jednotlivých bytů v rámci budovy.

14. Z tohoto prohlášení dále plyne (článek III.), že společnými částmi nemovitosti se rozumí nejen pozemek, ale i veškeré části domu s výjimkou prostor samotných bytů. Společnými částmi jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byty, i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, vždy s výjimkou vnitřních úprav bytu. Podlahy jsou společnými částmi domu, vyjma podlahových krytin v bytě. Všechny společné části zůstanou ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek.

15. Ze stanov společenství vlastníků soud zjistil, že v článku III. odst. 1 je uvedeno, že správa pozemku, jehož součástí je dům, zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech vlastníků jednotek nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s prováděním změn společných částí domu, např. stavební úpravou, jakož i zlepšováním zařízení v domě sloužícím všem vlastníkům. Správa domu i pozemku se vztahuje i na společné části domu, které slouží výlučně k užívání jen některému vlastníku jednotky, pokud nejde podle prohlášení nebo stanov o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části. Správou domu se rozumí zejména údržba, opravy a stavební úpravy a jiné změny společných částí domu (bod 2 písm. a).

16. Ze zápisu ze shromáždění společenství vlastníků ze dne 26. 10. 2021 soud zjistil, že byl mj. řešen i bod„ vlhkost sklepů“, kde se objevuje plíseň. Vlhkost byla řešena větráky, které jsou ale odpojeny, protože hluk rušil vlastníky přízemních bytů (žalobci). Byly diskutovány i další možnosti řešení, nebyl však přijat žádný závěr.

17. Z návrhu na odstranění vad v bytě bylo zjištěno, že jej vypracoval [anonymizováno] [jméno] [příjmení], který dne 29. 9. 2022 navrhl, aby byly posíleny stávající trámy, kdy nové trámy bude třeba umístit vedle stávajících. Jejich dimenzování bude předmětem statického návrhu, stejně jako způsob uložení do nosných stěn, včetně technologického postupu a nutných opatření k zachování stability a únosnosti stávajících konstrukcí. Celková cena úprav stropů je odhadována na 480 000 Kč.

18. Ze stanoviska stavebního úřadu ze dne 29. 11. 2022 bylo zjištěno, že tento úřad obdržel podnět k zahájení řízení o odstranění stavby (stavebních úprav) domu [adresa], nebude však takové řízení zahajovat, neboť by muselo být prokázáno, že byla provedena nepovolené stavba. Stavební úřad však dospěl k závěru, že na původním objektu se kromě povolené vestavby bytů v podkroví a vestavby výtahu neměnily z větší části prvky stavby a její technické parametry a pak lze takovou výměnu považovat za údržbu či stavební úpravy nevyžadující stavební povolení. Podle žalobců panují obavy o bezpečnost a zdraví obyvatel domu, když ve statickém posudku je uvedeno, že stropy nesplňují mezní stavy I a II. Stavební úřad s ohledem na toto nebezpečí nechal statický posudek posoudit jiným statikem a ten konstatoval, že jsou v posudku účelově sníženy parametry dřeva. Trámy na únosnost vyhoví a budově nehrozí zřícení. Průhyb u dřevěných stropů bývá a pokud by se řešilo napravení, musí se udělat projektová dokumentace a pokud dojde k zásahu do nosných konstrukcí, musí se požádat o stavební povolení. Hlukové parametry jsou i v posudku ing. [celé jméno znalce] vyhovující, stropní konstrukce je z hlediska zvukové izolace proti kročejovému hluku vyhovující. Vlhkost sklepů řeší většina vlastníků budov v této oblasti. Je nutné provést řádný odvod dešťových vod a případně dodatečnou izolaci, ale ani toto není v dikci stavebního úřadu (jde o údržbu stavby).

19. Soud zamítl návrh na provedení důkazu inzercí [právnická osoba] [anonymizováno], která není účastníkem řízení, neboť jde o inzerci provedenou jinou osobou než žalovanou a tento důkazní návrh byl žalobci přednesen až po koncentraci řízení (ust. § 118b o. s. ř.). Kromě toho žalobci namítají vady předmětu kupní smlouvy a netvrdí, že byli jednáním žalované (či jiného subjektu) uvedeni v omyl. Navržený důkaz tak není s to prokázat žádné tvrzení obsažené v žalobě či jejích doplněních, a proto jej soud zamítl.

20. Další důkazy již strany nenavrhovaly, žalobci netrvali na výslechu správce budovy či čtení podnájemní smlouvy.

21. Veškeré provedené důkazy bylo třeba odpovídajícím způsobem zhodnotit. Při jejich hodnocení soud postupoval podle ust. § 132 o. s. ř. a hodnotil je dle své volné úvahy jednotlivě i ve vzájemné souvislosti.

22. Z provedených zjištění vyplývá skutkový závěr soudu, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva, na základě které žalobci zakoupili od žalované předmětný byt včetně podílu na společných částech domu v [obec]. Jedná se přitom o stavbu přibližně 100 let starou, která byla v posledních letech před rekonstrukcí neudržovaná a opuštěná, následně prošla rekonstrukcí, v jejímž rámci byly vybudovány dvě nové jednotky v podkroví a také výtah, neměnily se však původní prvky či technické parametry stavby, která odpovídá době svého vzniku. Žalobci požadují odstranění vad spočívajících primárně ve hluku ze stropních konstrukcí (nadměrný hluk z bytů ve vyšších podlažích, padající stavební materiál na stropy v pokojích), dále i hluku ze sádrokartonové příčky mezi pokojem a WC, provedení izolace mezi I. nadzemním podlažím (na němž se nachází předmětný byt) a I. podzemním podlažím a rovněž odstranění vlhkosti sklepa. Sklepní prostory jsou rozděleny mezi jednotlivé vlastníky prostor, jejich vlhkost je i podle stavebního úřadu v dané oblasti obvyklá a závisí primárně na údržbě. Samotný znalec nezjistil překročení limitů kročejové neprůzvučnosti stropů, stropní konstrukce je z hlediska zvukové izolace proti kročejovému hluku mezi byty vyhovující. Navrhované stavební úpravy (opravy) stropních konstrukcí bytu žalobců potom zasáhnou do společných částí domu, kterými jsou dle prohlášení vlastníka veškeré části domu mimo prostor samotných bytů (obvodové stěny ohraničující byty, podlahy s výjimkou podlahových krytin).

23. Uvedená skutková zjištění soud posoudil po právní stránce a dospěl k závěru, že mezi účastníky byla uzavřena kupní smlouva, kdy podle ust. § 2079 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.) se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

24. Podle ust. § 2084 o. z. prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví.

25. Podle ust. § 2095 o. z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

26. Podle ust. § 2096 o. z. při určení jakosti nebo provedení podle smluveného vzorku nebo předlohy musí věc jakostí nebo provedením odpovídat vzorku nebo předloze. Liší-li se jakost nebo provedení určené ve smlouvě a vzorek nebo předloha, rozhoduje smlouva. Určí-li smlouva a vzorek jakost nebo provedení věci rozdílně, nikoli však rozporně, musí věc odpovídat smlouvě i vzorku nebo předloze.

27. Podle ust. § 2099 odst. 1 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

28. Podle ust. § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

29. Podle ust. § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

30. Podle ust. § 2106 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.

31. Podle ust. § 2106 odst. 2 věta prvá a druhá o. z. kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná.

32. Podle ust. § 2129 odst. 2 o. z. nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

33. Podle ust. § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

34. Soud se v prvé řadě zabýval výslovným prohlášením žalované v kupní smlouvě o tom, že jí nejsou známy žádné skryté vady předmětu koupě stavebně-technického charakteru, stejně tak prohlášením žalobců o tom, že si předmět převodu řádně prohlédli a že je jim znám jeho současný věcný a technický stav. Nemá přitom za to, že by žalovaná zatajila žalobcům jakékoliv„ vady“ předmětu koupě, případně že by o nich věděla. Na platnost smlouvy či na uplatnění práva z vad tedy tyto skutečnosti vliv nemají.

35. Žalobci rovněž namítli vady předmětu koupě včas, některé z vad byly žalovanou odstraněny a žalobci se jejich nápravy nedomáhají.

36. Neobstojí ani námitka žalované, že žalobci nejsou k uplatnění vad předmětu koupě věcně aktivně legitimováni, když jejich právo na odstranění vad opravou věci plyne z ust. § 2106 odst. 1 o. z., přičemž žalobci toto právo řádně a včas ve smyslu ust. § 2106 odst. 2 o. z. vůči žalované uplatnili.

37. Soud však má za to, že se u většiny žalobou vytýkaných vad nejedná o vady předmětu koupě, ale o samotnou vlastnost zakoupené věci. Žalobci kupovali předmětnou bytovou jednotku, jejíž umístění jim bylo známo, věděli tedy, že se nenachází v novostavbě, ale v domě s poměrně dlouhou historií. V takových nemovitostech se ve zvýšené míře projevuje vlhkost, protože je všeobecně známo, že domy vystavěné před 100 lety izolací proti vzlínání zemní vlhkosti nedisponovaly. Stejně tak takové nemovitosti mají obvodové zdi i stropy konstruované dle původních technologických postupů, které jsou nesouměřitelné s postupy dnešními. Ze smlouvy a ani z žádného jiného dokladu potom neplyne, že by žalobci byli žalovanou ubezpečováni o tom, že kupovaný byt má jiné vlastnosti, než mají bytové jednotky v podobných nemovitostech. Ve smlouvě či jiném dokladu není zmínka o tom, že by předmět koupě byl v naznačeném ohledu„ zrekonstruován“, tedy že by disponoval novými stavebními konstrukcemi (stěn, stropů, novými izolacemi podlah), že by původní nemovitost, v níž se byt nachází, byla nově izolována proti vzlínání zemní vlhkosti (sklepy). Žádné takové ujištění smlouva uzavřená mezi účastníky neobsahuje. Ani ze znaleckého posudku potom neplyne, že by znalec disponoval dalšími podklady pro svůj závěr, že stavebními úpravami došlo k zásahům do původní konstrukce stropů a podlah a že (rozuměj„ nová“) skladba stropů a podlah byla provedena bez stavebního povolení a bez projektové dokumentace (ve své výpovědi znalec například potvrdil, že stropní trámy jsou původní). Znalec dále naznačuje, že pro další takové závěry by bylo třeba provést nové sondy, sám však i bez těchto sond dospívá k závěru, že nosné trámy jsou poddimenzované a neodpovídají vyhlášce z roku 2009. A přestože nejsou podle znalce stropní konstrukce provedeny správně, uzavírá, že kročejová neprůzvučnost (což je meritum požadavku žalobců na odstranění vady stropů) vyhovuje i současně platným normám. Znalec rovněž uvádí, že vlhkost sklepů musela být zjistitelná již v době koupě (což odpovídá stanovisku stavebního úřadu), nemůže se tedy jednat o vadu skrytou. Znalec také připouští, že žalobci navrhované opravy by musely probíhat i v prostorách bytů jiných vlastníků a zejména v prostorách společných (zejména u sklepů).

38. Protože v řízení nebylo jiným důkazem prokázáno, že se při opravě domu v roce 2019 měnil charakter stavby, zejména v oblasti stropů (došlo pouze k vestavbě bytů v podkroví a přístavbě výtahu), má soud za to, že u ostatních bytů, včetně bytu žalobců, došlo pouze k vnitřním úpravám nezasahujícím do nosných či nenosných konstrukcí domu. Z tohoto důvodu na dům už vůbec nelze pohlížet optikou znalcem citované vyhlášky.

39. Podle ust. § 1194 odst. 1 o. z. společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku.

40. Podle ust. § 1196 odst. 1 o. z. společenství vlastníků právně jedná v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i s třetími osobami. Vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky, zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv (odstavec 2).

41. Pokud jde o navržený způsob odstranění vad, soud má i s ohledem na shora uvedené závěry znalce za to, že při jeho provádění by došlo k zásahu do (nejen) společných částí domu. Zejména se to týká sklepů, kdy by sanace byla prováděna nejen ve sklepě žalobců (S9), ale i v jednotkách ostatních vlastníků, kteří si takové úpravy zjevně nepřejí (alespoň jejich požadavek na takové úpravy z ničeho neplyne). Navíc pokud by těmito úpravami došlo k zásahu do společných částí domu (z prohlášení vlastníka i ze stanov společenství vlastníků plyne, že společnými částmi nemovitosti jsou veškeré části domu s výjimkou prostor samotných bytů – vždy to jsou obvodové stěny prostorově ohraničující byty, a to i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, vždy s výjimkou jeho vnitřních úprav, a stejné platí pro podlahy, které jsou společnými částmi domu), při uplatňování těchto (společných) práv zastupuje vlastníky jednotek společenství.

42. Jestliže jsou vyjmenované části domu částmi společnými všem vlastníkům a žalobci se domáhají provedení stavebních prací (oprav) do těchto částí zasahujících (a v případě úprav stropů se jedná i o zásah do práv vlastníků bytů nacházejících se nad bytem předmětným), není k uložení takto formulované povinnosti k úpravám domu žalovaná pasivně legitimována. Žalobci sice tvrdí, že si jsou vědomi toho, že jejich bytovou jednotku nelze bez poškození budovy, ve které se nachází, zcela oddělit, a také toho, že je třeba přihlédnout k právům i ostatních vlastníků jednotek, mají ale za to, že jsou zcela oprávněni požadovat odstranění reklamovaných vad, i když zasahují do společných částí budovy. Soud však jejich názor nesdílí a má za to, že kromě shora naznačených závěrů o neexistenci namítaných vad, kdy jde o vlastnost věci, a nikoliv projev skryté vady, nelze žalobě vyhovět právě z důvodu chybějící pasivní legitimace žalované.

43. Ze všech těchto důvodů soud žalobu jako nedůvodnou zamítl, když důvody pro zamítnutí se samozřejmě vztahují i na navržené výroky o uložení povinnosti žalované provést bezplatnou opravu označených vad za účasti technického dozoru určeného žalobci a na náklady žalované, stejně tak i na výrok o uložení povinnosti žalované zajistit po dobu provádění oprav na své náklady náhradní ubytování žalobců a prostor pro uskladnění jejich věcí.

44. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky soud rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy procesně úspěšné žalované vznikly náklady spojené se zastoupením advokátem. Ty jsou tvořeny 10 úkony právní služby po 1 500 Kč (ust. § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění pozdějších předpisů, dále jen„ vyhláška“, jejíž aplikace vyplývá z ust. § 151 odst. 1 a 2 věta druhá za středníkem o. s. ř., a to písm. a) uvedeného ustanovení – převzetí a příprava zastoupení, písm. d) – vyjádření k žalobě ze dne 20. 4. 2022, vyjádření ze dne 24. 11. 2022, doplnění vyjádření a návrh důkazu a závěrečný návrh, písm. g) – účast na jednání dne 15. 3. 2022, 12. 5. 2022, 25. 8. 2022, 3. 11. 2022 a 24. 1. 2023), když jejich výše je dána ust. § 7 ve spojení s ust. § 9 odst. 1 vyhlášky), a rovněž 10 náhradami hotových výdajů po 300 Kč (ust. § 13 odst. 3 vyhlášky). Celkové náklady žalované ve výši 21 780 Kč (zahrnující 21 % DPH z odměny advokáta a náhrady jeho hotových výdajů) byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (ust. § 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.) a na zákonné platební místo (ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.).

45. O nákladech řízení státu bylo rozhodnuto podle ust. § 148 odst. 1 o. s. ř., kdy stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků (což nebylo zjištěno). Žalovaná byla ve věci procesně úspěšná, žalobci neúspěšní, usnesením ze dne 24. 5. 2022, č.j. 25 C 410/2021–72, bylo znalci přiznáno znalečné ve výši 2 422 Kč. Státu tak vznikly náklady řízení v této výši, soud proto uložil žalobcům povinnost nahradit mu částku 2 422 Kč. Lhůta k plnění byla ponechána obecná podle ust. § 160 odst. 1 věta prvá o. s. ř.