25 C 500/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedou senátu Mgr. Martinem Šalamounem jako samosoudcem ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalovanému: Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 o určení, že nájem bytu trvá,

I. Řízení se zastavuje v části, ve které se žalovaný domáhal uložení povinnosti žalobci vyklidit bytovou jednotku číslo , Anonymizováno, v budově č.p. , Anonymizováno, umístěné na pozemku parc. č. , hodnota, , v katastrálním území , jméno FO, , obec , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, .

II. Určuje se, že nájem bytu číslo , hodnota, nacházejícího se v budově č.p. , Anonymizováno, v , adresa, , nadále trvá na dobu neurčitou.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit České republice soudní poplatek z žaloby ve výši 2 000 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 5 náklady řízení státu ve výši 22 146,63 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

VI. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 5 do tří dnů od právní moci rozsudku náklady řízení státu ve výši, která bude určena samostatným usnesením.

1. Žalobou podanou k soudu dne 30. 12. 2022 se žalobce domáhal určení, že je nájemcem bytové jednotky č. , hodnota, v domě čp. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, č. , hodnota, velikosti , Anonymizováno, m2, když tvrdil, že v bytě žije od roku 1973 a po smrti jeho otce , jméno FO, na něho přešlo nájemní právo k tomuto bytu. V domě bylo nájemci bytů založeno bytové družstvo, které od , Anonymizováno, , adresa, dům koupilo s perspektivou, že členové družstva zakoupí byty do svého vlastnictví. Žalobce se členem družstva nestal, je invalidní důchodce a jen zaplacení základního členského vkladu bylo nad jeho možnosti. Družstvo s ním proto uzavřelo nájemní smlouvu k bytu na dobu neurčitou. Správu bytového družstva vykonávala společnost JiViŠ , právnická osoba, ., která byla přijata za nebydlícího člena družstva a zvolena jeho předsedou. Jednotliví členové družstva odkoupili byty do svého vlastnictví, čímž jim zaniklo členství v družstvu a v domě vzniklo společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ). Sousedé v té době na schůzích družstva souhlasili s tím, že žalobce nechají v bytě dožít, počítalo se s tím, že předmětný byt buď koupí SVJ nebo sousedé, k realizaci však nedošlo. Společnost , právnická osoba, . jednající jménem družstva poté s žalobcem uzavřela dne 25. 8. 2021 nájemní smlouvu na dobu určitou. Při podpisu bylo žalobci řečeno, že má smlouvu podepsat a on tak učinil. Družstvo poté vstoupilo do likvidace, a následně jednatel společnosti , právnická osoba, , jednající za družstvo, byt prodal za cenu 963 857 Kč své další společnosti , právnická osoba, , za kterou jednal jeho bratr. Tato společnost uzavřela s žalobcem další nájemní smlouvu na dobu určitou do konce roku 2022 a následně za stejnou částku prodala byt společnosti , právnická osoba, ., kdy se opět jednalo o společnost , jméno FO, . Tato společnost následně prodala byt žalovanému za , částka, . Žalobce se navrhovaného určení domáhá proto, že trpí mentálním postižením typu oligofrenie, která ho velmi limituje v jeho rozhodování, kdy není schopen dostatečně posoudit a zhodnotit závažnost situace a uvědomit si eventuální dopad svého rozhodnutí. Žalobce je invalidní důchodce, vychodil pouze tzv. pomocnou školu, po ní určitý čas pracoval na statku a invalidní důchod mu byl přiznán již ve 20 letech. Když podepisoval smlouvu o nájmu na dobu určitou, tak si vůbec neuvědomil, že může být po ukončení stanovené doby vyklizen z bytu, nikdo mu nic nevysvětlil, bylo mu pouze řečeno, že má smlouvy podepsat. Nájemní smlouvy na dobu určitou, které s žalobcem uzavřel pan , jméno FO, , jsou proto neplatné, nájemní vztah k předmětnému bytu i nadále trvá. Je přitom třeba vycházet buď z nájemních smluv, které byly uzavřeny na dobu neurčitou, anebo žalobcův nájem k bytu vznikl na základě přechodu nájmu z jeho otce následkem jeho úmrtí.

2. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout s tím, že nepopíral uzavření dvou nájemních smluv s žalobcem na dobu určitou, a to ze dne 25. 8. 2021 a 1. 7. 2022, avšak neměl za to, že tyto smlouvy jsou neplatné vzhledem k tomu, že je žalobce při podpisu nepochopil tak, že by na jejich základě mohl být vystěhován. Podle dostupných informací žalobce nebyl omezen ve svéprávnosti, a tudíž nebyl naplněn předpoklad neplatnosti právního jednání. Poukazoval rovněž na to, že by duševní porucha žalobce byla takové povahy, že by výslovně vylučovala pouze uzavření nájemní smlouvy z roku 2021 a 2022, avšak platně by byla uzavřena nájemní smlouva z roku 2016. Za absence dalších skutečností měl žalovaný za to, že na tato právní jednání je třeba spíše hledět jako na platná než neplatná. Žalovaný upozornil na to, že před koupí předmětného bytu nebyl ze strany realitního zprostředkovatele nebo , právnická osoba, . upozorněn na okolnosti uzavření nájemní smlouvy z roku 2022 a ani na zdravotní stav žalobce. , jméno FO, mu pouze předložil nájemní smlouvu z roku 2022 a , právnická osoba, kupní smlouvě výslovně prohlásila, že k bytu je zřízeno nájemní právo ve prospěch nájemce – žalobce. O dřívějších dokumentech v době koupě žalovaný nevěděl. V řízení nebylo osvědčeno, na základě které nájemní smlouvy nájem žalobce v bytě trvá, a pokud bylo znalecky zjištěno, že žalobce není schopen uzavřít žádnou nájemní smlouvu, potom není jasné, na základě jaké smlouvy mu nájem vznikl, případně zda na něho nájem přešel.

3. Žalovaný dále uvedl, že podle nájemní smlouvy z roku 2022 byl nájemní vztah s žalobcem sjednán na dobu určitou do 31. 12. 2022. Mezi stranami smlouvy nebyl uzavřen žádný dodatek nebo jiné právní ujednání, které by zakládalo oprávnění žalobce byt užívat i po 31. 12. 2022, přičemž žalobce se z bytu neodstěhoval, ačkoliv byl na konec nájmu žalovaným upozorněn. Žalovaný proto zaslal žalobci předžalobní výzvu k vyklizení bytu, a protože ten nijak nereagoval, domáhal se žalovaný vzájemnou žalobou vyklizení žalobce z předmětného bytu, a to i případně se zajištěním příslušné náhrady pro uspokojení potřeb žalobce.

4. Žalovaný vzal při jednání dne 21. 3. 2024 vzájemnou žalobu zpět, soud proto řízení v této části podle § 96 odst. 1, 2 a 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) zastavil.

5. Soud z provedených důkazů zjistil, že , adresa, vystupující jako pronajímatel a žalobce vystupující jako nájemce měli uzavřít smlouvu týkající se bytu č. , hodnota, , ve , Anonymizováno, domu čp. , Anonymizováno, v , adresa, (dále jen předmětný byt). V dokumentu je uvedeno, že nezakládá nový nájemní vztah, ale pouze upravuje práva a povinnosti nájemního vztahu již založeného, když nájemce splnil podmínky pro přechod nájmu k bytu. Žalobce v této souvislosti tvrdil, že na něho přešel nájem bytu po jeho otci, uvedený dokument tuto skutečnost bezpochyby prokazuje, žalovaný zásadní námitky a k nim se vztahující relevantní důkazy soudu nepředložil. Z dokumentu dále plyne, že nájemní poměr k bytu se uzavíral od 1. 2. 2005 na dobu neurčitou (smlouva ze dne 10. 1. 2005).

6. V řízení byla dále předložena nájemní smlouva ze dne 11. 2. 2016, v níž na straně pronajímatele a vlastníka domu vystupovalo , právnická osoba, a na straně druhé žalobce jako nájemce, opět se jednalo o předmětný byt, tentokrát označený č. , hodnota, , sestávající z pokoje a kuchyně, žalobci byl přenechán k užívání na dobu neurčitou. Za družstvo smlouvu podepsal jeho předseda , jméno FO, . V řízení nebylo sporováno, že by žalobce v domě obýval jiný než předmětný byt, původní číselné označení bytu tedy nebylo pro rozhodnutí podstatné.

7. Dne 25. 8. 2021 byla sepsána smlouva mezi stejným pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem, opět se týká bytu č. , hodnota, , přičemž je v ní uvedeno, že nájem je sjednáván na dobu určitou od , datum, do , datum, s automatickou prolongací o 12 měsíců. Smlouvu za družstvo uzavíral , jméno FO, , jednatel společnosti , právnická osoba, ., vykonávající funkci předsedy družstva.

8. Dne , datum, byla sepsána smlouva mezi pronajímatelem a vlastníkem bytu , právnická osoba, a žalobcem jako jeho nájemcem, která se týká totožného bytu, přičemž je v ní uvedeno, že nájem je sjednán na dobu určitou od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022.9. , právnická osoba, se stala vlastníkem předmětného bytu na základě smlouvy ze dne 1. 1. 2022, kterou za prodávající , právnická osoba, podepsal , jméno FO, jakožto jednatel výše uvedeného předsedy družstva a na straně kupující ji podepsal jednatel , jméno FO, .

10. Dne 1. 7. 2022 , právnická osoba, prodala byt společnosti , právnická osoba, za částku 963 857 Kč a dne 9. 9. 2022 tento byt prodala společnost , právnická osoba, . žalovanému za částku 3 800 000 Kč. Žalovaný vzal na vědomí, že k bytu je zřízeno nájemní právo ve prospěch žalobce na základě smlouvy ze dne 1. 7. 2022.

11. Z ústřižku poštovní poukázky soud zjistil, že žalobce v prosinci 2022 pobíral invalidní důchod ve výši 14 497 Kč měsíčně, ve stejné době platil za elektřinu, plyn, rozhlas a TV částku 2 650 Kč měsíčně (doklad SIPO) a platil žalovanému nájemné ve výši 9 589 Kč měsíčně (poštovní poukázka). Z oznámení Úřadu práce ČR ze dne 18. 10. 2022 potom vyplývá, že žalobci byl od 1. 7. 2022 snížen příspěvek na bydlení z částky 5 431 Kč na 5 409 Kč měsíčně.

12. Z lékařské zprávy , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 23. 2. 2023 bylo zjištěno, že žalobce je jejím pacientem od 28. 9. 1995. Dle dostupných zpráv byl uznán plně invalidním dne 28. 4. 1981 na základě nepříznivého zdravotního stavu. Jde o mentální postižení (oligofrenie) s těžkou oboustrannou nedoslýchavostí, s postižením zrakového nervu pravého oka a mozkovou obrnou levostranných končetin lehkého stupně. Jeho stav je trvalý, mentální postižení je léčebně neovlivnitelné. Žalobce není schopen posoudit, pochopit a zhodnotit závažnost situace a uvědomit si dopad svého rozhodnutí.

13. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, ze dne 15. 9. 2023 soud zjistil, že žalobce prodělal klešťový porod, který zřejmě vedl k poškození mozku a následnému narušení duševního vývoje. Absolvoval 8 tříd zvláštní školy, trpí lehkou mentální retardací, tento stav nelze léčbou změnit. Trpí rovněž těžkou oboustrannou nedoslýchavostí a těžkou poruchou zraku, což dále omezuje jeho schopnosti. V období časově přiléhajícím ke dni 25. 8. 2021 a 1. 7. 2022 žalobce nebyl schopen pochopit následky obou podepisovaných smluv. Jeho duševní porucha měla vliv na jeho uvažování a schopnost učinění právního jednání spočívajícího v podpisu nájemních smluv. Zdravotní stav žalobce měl vliv na jeho způsobilost k právním úkonům, žalobce nebyl schopen tohoto právního jednání, ani pochopit jeho následky. Znalkyně zároveň doporučila podpůrná opatření, protože žalobce není schopen posoudit žádnou smlouvu a její důsledky.

14. Z výpovědi znalkyně bylo zjištěno, že schopnost žalobce k pochopení právního jednání byla stejná v roce 2021, 2022 i v roce, kdy byla uzavřena předchozí smlouva. Jde o celoživotní stav, nelze očekávat, že by žalobce jinak postupoval v roce 2015 nebo 2016 a jinak později, navíc nelze očekávat žádné zlepšení. IQ takto postižené osoby je v podstatě stejné, s věkem spíše klesá a popsaný stav snížení schopností ovládacích a rozpoznávacích zde existoval dávno před podpisem jakékoliv z těchto smluv. Znalkyně rovněž popsala, že žalobce nebyl schopen pochopit obsah žádné smlouvy, nebyl schopen poznat rozdíl mezi smlouvou na dobu určitou a na dobu neurčitou, přestože s ním tyto smlouvy probírala opakovaně. Právě proto navrhovala také zvážení nějaké formy nižšího pomocného opatření.

15. Z vyjádření , jméno FO, ze dne 12. 6. 2023 soud zásadní skutečnosti nezjistil, neboť tato osoba v něm vyjadřuje své právní názory na platnost nájemní smlouvy a popisuje údajné žalobcovo chápání obsahu a důsledků smlouvy. Uvedené nepodepsané prohlášení je potom zejména v rozporu se závěry znaleckého posudku a bylo učiněno zřejmě proto, aby podporovalo a ospravedlnilo postup této osoby při prodeji předmětného bytu, když tato osoba jednala ve zjevné shodě se svým rodinným příslušníkem, který vystupoval za bytové družstvo. Ze stejných důvodů soud neprovedl ani výslech , jméno FO, a , jméno FO, .

16. Protože žalovaný vzal svou vzájemnou žalobu zpět, soud neprováděl důkazy k ní označené.

17. Po zhodnocení provedených důkazů podle § 132 o. s. ř. soud dospěl k závěru o skutkovém stavu, že žalobce se stal nájemcem předmětného bytu akceptací přechodu nájmu z jeho otce tehdejším pronajímatelem , adresa, . Následovaly nájemní smlouvy, které byly nejprve uzavřeny na dobu neurčitou a posléze na dobu určitou, přičemž u všech je možné konstatovat, že žalobce nebyl k jejich uzavření s ohledem na svůj zdravotní stav způsobilý. Zejména to platí pro dvě časově poslední smlouvy, které jsou pro žalobce krajně nevýhodné. Jejich cílem bylo změnit nájemní poměr založený na dobu neurčitou na nájem omezený do 31. 12. 2022, přičemž žalobce tyto smlouvy podepsal, aniž by rozuměl jejich obsahu a zjevné nevýhodnosti.

18. Podle § 80 o. s. ř. se lze určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, domáhat jen tehdy, pokud je na tom naléhavý právní zájem. Otázkou naléhavosti právního zájmu na určení se opakovaně zabývala judikatura a dospěla k závěru, že naléhavý právní zájem na určení je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo ohroženo právo žalobce, nebo kde by se bez tohoto určení jeho právní postavení stalo nejistým. Žaloba domáhající se určení podle § 80 o. s. ř. nemůže být zpravidla opodstatněna tam, kde lze žalovat na splnění povinnosti (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČSR sp. zn. 2 Cz 8/72, publikované pod R 17/72 Sbírky soudních rozhodnutí). Určovací žaloba podle § 80 o. s. ř. je zásadně žalobou preventivního charakteru a má místo jen tam, kde její pomocí lze eliminovat stav ohrožení práva či nejistoty v právním vztahu a k odpovídající nápravě nelze dospět jinak, případně v těch případech, v nichž tento typ žaloby účinněji než jiné právní prostředky vystihuje obsah a povahu příslušného právního vztahu a jejím prostřednictvím lze dosáhnout úpravy, tvořící určitý právní rámec, který je zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků (srov. závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 3. 1997, sp. zn. 3 Cdon 1338/96). Dle právní věty publikované v rozsudku Vrchního soudu v Praze ze dne 8. 6. 2015, č. j. 14 Cmo 524/2013-118, určovací žaloba je preventivního charakteru a má místo jednak tam, kde její pomocí lze eliminovat stav ohrožení práva či nejistoty v právním vztahu, a k odpovídající nápravě nelze dospět jinak, a jednak v případech, kdy vystihuje účinněji než jiné právní prostředky obsah a povahu příslušného právního vztahu a jejím prostřednictvím lze dosáhnout úpravy, tvořící určitý právní rámec, který je zárukou odvrácení budoucích sporů.

19. Soud posoudil žalobní tvrzení a k nim navržené důkazy a dospěl k závěru, že v daném případě je naléhavý právní zájem žalobce na požadovaném určení dán, neboť uvedenou určovací žalobou bude eliminován stav nejistoty v právním vztahu mezi účastníky, tedy vlastníkem bytu na straně jedné a jeho nájemcem na straně druhé. Naléhavý právní zájem je dán i tím, že žalobce jakožto nájemce bytu podal určovací žalobu dříve, než jeho pronajímatel vznesl žalobu na vyklizení. Pokud jde potom o žalobou požadované určení, že nájem trvá, Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 8. 6. 2021, sp. zn. 26 Cdo 3643/2020, uvedl, že „žalobou způsobilou k ochraně nájmu v době jeho trvání by v posuzovaném případě mohla být žaloba na určení trvání (existence) nájemního vztahu“.

20. Za tohoto skutkového a právního stavu soud zkoumal pouze to, zda existují podmínky pro vyhovění určovací žalobě.

21. Podle § 545 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o. z.) právní jednání vyvolává právní následky, které jsou v něm vyjádřeny, jakož i právní následky plynoucí ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran.

22. Podle § 547 o. z. právní jednání musí obsahem a účelem odpovídat dobrým mravům i zákonu.

23. Podle § 580 odst. 1 o. z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

24. Podle § 581 o. z. není-li osoba plně svéprávná, je neplatné právní jednání, ke kterému není způsobilá. Neplatné je i právní jednání osoby jednající v duševní poruše, která ji činí neschopnou právně jednat.

25. Podle § 706 odst. 1 věta první zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen ob. z.), ve znění účinném do 30. 3. 2006 (tedy v době akceptace přechodu nájmu z otce žalobce na žalobce, která byla projevena v nájemní smlouvě ze dne 10. 1. 2005), jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt.26. , adresa, vzala v roce 2005 na vědomí přechod nájmu k předmětnému bytu na žalobce, předchozí nájemní vztah tak zůstal v plném rozsahu zachován a žalobce byl i v době podpisu nájemní smlouvy ze dne 10. 1. 2005 nájemcem bytu na dobu neurčitou. Následné smlouvy (a zejména to platí pro obě smlouvy uzavřené v roce 2021 a 2022 na dobu určitou) pak byly uzavřeny zejména v rozporu s § 581 věta druhá o. z., neboť žalobce při jejich podpisu jednal v duševní poruše, která ho činila neschopnou právně jednat. Navíc je zjevné, že obě smlouvy byly na straně pronajímatele uzavírány s velmi pochybnými úmysly, když na jedné straně zkracovaly žalobcova práva nájemce (což při podpisu nechápal a uzavření smlouvy na dobu určitou bylo zjevně v rozporu s jeho vůlí) a přispěly k určité formě obohacení společností propojených s osobou jednající za pronajímatele. Takové smlouvy jsou proto neplatné také pro rozpor s dobrými mravy podle § 580 odst. 1 o. z. Žalovaný potom vstoupil do práv vlastníka bytu, aniž by se na tomto jednání podílel, je však povinen akceptovat právní stav, které zde existuje nejméně od roku 2005, tedy existenci nájemního práva žalobce k bytu, který není omezen dobou jeho trvání. Soud proto žalobě v plném rozsahu vyhověl.

27. O nákladech řízení mezi účastníky soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a contrario, kdy procesně zcela úspěšný žalobce by nárok na náhradu nákladů řízení měl, avšak přímé náklady řízení mu nevznikly.

28. Podle § 2 odst. 3 věta první zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, je-li navrhovatel v řízení od poplatku osvobozen a soud jeho návrhu vyhověl, zaplatí podle výsledku řízení poplatek nebo jeho odpovídající část žalovaný, nemá-li proti navrhovateli právo na náhradu nákladů řízení nebo není-li též od poplatku osvobozen. Žalobce byl v řízení od poplatku osvobozen usnesením ze dne 12. 1. 2023, soud jeho návrhu vyhověl, proto je povinen poplatek zaplatit státu žalovaný, přičemž výše poplatku odpovídá Položce 4 bod 1 písm. c) Sazebníku soudních poplatků.

29. O nákladech řízení státu soud rozhodl podle § 148 odst. 1 o. s. ř., kdy stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Usnesením ze dne 26. 9. 2023 bylo znalkyni přiznáno znalečné ve výši 18 291,57 Kč, usnesením ze dne 14. 3. 2024 ve výši 3 855,06 Kč. Povinnost k náhradě takto vzniklých nákladů řízení státu v celkové výši 22 146,63 Kč soud uložil ve sporu procesně neúspěšnému žalovanému, když lhůta k plnění byla ponechána obecná podle § 160 odst. 1 věta prvá o. s. ř.

30. Žalobci byl usnesením ze dne 12. 1. 2023 ustanoven zástupce z řad advokátů. Podle § 149 odst. 2 o. s. ř. zastupoval-li ustanovený advokát účastníka, jemuž byla přisouzena náhrada nákladů řízení, je ten, jemuž byla uložena náhrada těchto nákladů, povinen zaplatit státu náhradu hotových výdajů advokáta a odměnu za zastupování. Žalobci byla přisouzena náhrada nákladů řízení z důvodu procesního úspěchu ve věci, proto platí státu náhradu hotových výdajů advokáta a jeho odměnu žalovaný. O výši této odměny bude rozhodnuto samostatným rozhodnutím.