25 C 52/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Ditou Staňkovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované o zaplacení 20 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 20 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % od 21. 6. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 14 110 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu domáhal zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím. Svůj nárok odůvodnil tím, že žalovaná v květnu 2023 inzerovala na portálu , Anonymizováno, k podnájmu byt 2+kk na adrese , jméno FO, , přičemž byt měl být volný od 1. 7. 2023. Žalobce na daný inzerát reagoval a na základě prohlídky dne 26. 5. 2023 vystavila žalovaná rezervační fakturu č. 202351 znějící na částku 20 000 Kč, kterou žalobce uhradil dne 30. 5. 2023 na bankovní účet žalované. Z důvodu na straně družstevníka, který měl inzerovaný byt v nájmu, však nakonec k uzavření podnájemní smlouvy nedošlo. Žalobce proto vyzval telefonicky pana , jméno FO, , jednatele žalované, k vrácení rezervačního poplatku. Ten žalobci nejprve přislíbil, že rezervační poplatek vrátí, avšak nakonec sdělil, že poplatek vracet nebude, pročež žalobce odstoupil od smlouvy o realitním zprostředkování, která je navíc podle názoru žalobce neplatná, a vyzval žalovanou k vrácení rezervačního poplatku do 3 pracovních dnů, a to i opakovaně prostřednictvím předžalobní výzvy, avšak žalovaná na výzvy žalobce nereagovala.

2. Žalovaná uvedla, že s žalobou nesouhlasí. Sdělila, že žalobce souhlasil s rezervační fakturou, přičemž věděl o možnosti propadnutí rezervačního poplatku, když požadoval předložení podnájemní smlouvy předtím, než rezervační poplatek uhradí. Žalobce rezervační poplatek zaplatil po odsouhlasení smlouvy všemi zúčastněnými stranami. Důvody, proč nakonec k uzavření smlouvy nedošlo, však nejsou žalované známy. Podle žalované uhradil žalobce rezervaci s několikadenní prodlevou, neboť se neustále upravovala smlouva dle požadavků žalobce. Žalovaná se domnívá, že se ze strany žalobce jedná o vypočítavý kalkul a snahu poškodit společnost, proto považuje propadnutí rezervace za plně oprávněné.

3. Žalobce ve své replice uvedl, že není podstatné, co vyjádření žalované obsahuje, ale naopak co neobsahuje, a poukázal na to, že žalovaná se nevyjádřila k právnímu posouzení věci, tedy že nedodržela zákonné podmínky kladené na smlouvu o realitním zprostředkování, nesplnila svou povinnost sdělit žalobci údaje dle § 1820 odst. 1 občanského zákoníku a že žalobce řádně a včas od smlouvy o realitním zprostředkování odstoupil. Žalobce dále odmítl tvrzení žalované, že chtěl rezervační poplatek uhradit až po odsouhlasení smlouvy, neboť k žádnému vypracování smlouvy nedošlo. Rezervační faktura byla zaplacena 9 dní před zasláním podnájemní smlouvy, nikoliv po jejím odsouhlasení, přičemž žalobci byl následně zaslán pouze vzor (původní) podnájemní smlouvy, která neobsahovala ani údaje o nájemci. Dle žalobce jsou tvrzení žalované v rozporu i z chronologického hlediska. Žalobce dále uvedl, že důvod neuzavření podnájemní smlouvy byl žalované sdělen opakovaně e-mailem. Na žalobě nadále v plném rozsahu trval.

4. Žalovaná, resp. její jednatel se na nařízené jednaní soudu dne 19. 9. 2024 s omluvou doručenou soudu téhož dne z důvodu nemoci nedostavil a požádal o zaslání náhradního termínu. Soud tuto žádost nemohl jednoznačně posoudit jako žádost o odročení jednání a zároveň nebyly doloženy žádné skutečnosti osvědčující překážku na straně žalované, resp. jejího jednatele, proto soud v souladu s § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) rozhodl, že bude jednáno v nepřítomnosti žalované. Soud konstatoval, že za situace, kdy se žalovaná strana k jednání nedostavila, nebylo možné ji v případě její obrany poučit podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř.

5. Soud provedl dokazování všemi listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. l o. s. ř. ve spojení s § 129 odst. 1 o. s. ř.). Ani jedna z procesních stran nenavrhla provedení dalších důkazu, přičemž v řízení nevyšla najevo potřeba dalšího dokazování (§ 120 odst. 2 věta prvá o. s. ř.). Soud proto při zjišťování skutkového stavu vycházel z důkazů, které byly provedeny (§ 120 odst. 2 věta druhá o. s. ř.).

6. Na základě provedeného dokazování zjistil soud následující skutkový stav:

7. Žalovaná je podnikatelem zapsaným v živnostenském rejstříku provozující ohlašovací volnou živnost s předmětem podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, a dále ohlašovací vázanou živnost s předmětem podnikání provozování solárií (výpis z veřejné části živnostenského rejstříku). Žalovaná vystavila za rezervaci bytu 2kk na adrese , adresa, , žalobci fakturu č. 202351 znějící na částku 20 000 Kč ze dne 26. 5. 2023 se splatností k témuž dni na bankovní účet č. , č. účtu, , přičemž na faktuře je uvedeno, že rezervace slouží jako provize realitní kanceláři a v případě, že nedojde k podpisu nájemní smlouvy ze strany majitele bytu, bude rezervace vrácena v plné výši, naopak v případě, že k podpisu nájemní smlouvy nedojde ze strany nájemce, kauce v plné výši propadá (faktura č. 202351 ze dne 26. 5. 2023). Dne 26. 5. 2023 v 13:36 hod. žalobce telefonicky kontaktoval jednatele žalované, pana , jméno FO, (screenshot výpisu ze seznamu hovorů žalobce ze dne 26. 5. 2023). Jednatel žalované zaslal žalobci následně prostřednictvím e-mailu návrh smlouvy o podnájmu bytu a parkovacího stání k prostudování (e-mail ze dne 26. 5. 2023 s časem 13:41, návrh smlouvy o podnájmu bytu a parkovacího stání). Dne 30. 5. 2023 provedl žalobce platbu ve výši 20 000 Kč na účet č. , č. účtu, s poznámkou „rezervace bytu 2kk , Jméno žalobce, “ (potvrzení banky o platbě ze dne 12. 11. 2023). Dne 8. 6. 2023 zaslal majitel bytu, pan , jméno FO, , jednateli žalované podnájemní smlouvu a o tomto vyrozuměl žalobce (e-mail ze dne 8. 6. 2023 s časem 8:40 a e-mail ze dne 8. 6. 2023 s časem 7:05). Žalobce dne 12. 6. 2023 reagoval na email pana , jméno FO, (s jednatelem žalované v kopii tohoto e-mailu) s tím, že navrhl drobné změny v podnájemní smlouvě a žádá tímto pana , jméno FO, , aby se k navrhovaným změnám vyjádřil a zároveň uvedl dny, kdy by bylo vzhledem k jeho časovým možnostem smlouvu podepsat (email ze dne 12. 6. 2023 s časem 3:05 PM). Téhož dne odpověděl pan , jméno FO, žalobci na jeho email ohledně podpisu smlouvy (s jednatelem žalované v kopii tohoto e-mailu), zda by bylo možné smlouvu podepsat ještě tentýž den (e-mail ze dne 12. 6. 2023 s časem 15:14). Dne 13. 6. 2023 pan , jméno FO, žalobci písemně potvrdil jejich vzájemný telefonát ohledně toho, že žalobce nakonec podnájemní smlouvu nepodepíše, načež žalobce v reakci na e-mail (s jednatelem žalované v kopii) uvedl důvod, proč k podpisu smlouvy nedošlo, tedy že pan , jméno FO, trval na podpisu smlouvy v daném týdnu, před prohlídkou bytu, a později nebyl smlouvu ochotný podepsat (emaily ze dne 13. 6. 2023 s časem 13:15 a časem 17:53). Jednatel žalované dne 15. 6. 2023 napsal žalobci, že na základě jejich rozhovoru potvrzuje termín podpisu smlouvu, načež žalobce reagoval tím, že předmětem tohoto rozhovoru nebyla domluva podpisu smlouvy, nýbrž vrácení rezervačního poplatku (e-maily ze dne 15. 6. 2023 s časem 16:38 a časem 18:50:18). Žalobce dne 15. 6. 2023 zaslal žalované odstoupení od rezervační smlouvy, ve kterém žádal o vrácení rezervačního poplatku, a to do 3 pracovních dnů, přičemž odstoupení od smlouvy bylo žalované doručeno do datové schránky dne 26. 6. 2023 (odstoupení od smlouvy včetně doručenky). Dne 22. 6. 2023 jednatel žalované písemně informoval žalobce, že nic nebrání podpisu smlouvy a že pokud smlouvu uzavřít nechce, rezervační poplatek propadá (e-mail ze dne 22. 6. 2023 s časem 16:39). Žalobce jednateli žalované v e-mailu ze dne 28. 6. 2023 napsal, že jeho sdělení ohledně podpisu smlouvy nerozumí, neboť žádná smlouva uzavřena nebude, o čemž byl jednatel vyrozuměn, a navíc již žalovaná obdržela žalobcovo odstoupení od rezervační smlouvy, tedy žalobce očekává vrácení rezervačního poplatku (e-mail ze dne 28. 6. 2023 s časem 17:51). Žalobce vyzval žalovanou opakovaně k vrácení rezervačního poplatku ve výši 20 000 Kč, a to i prostřednictvím předžalobní výzvy, avšak žalovaná na výzvy nereagovala (opětovná výzva k vrácení rezervačního poplatku ze dne 22. 8. 2023 včetně doručenky, předžalobní výzva ze dne 8. 12. 2023 včetně doručenky).

8. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Žalovaná vystavila žalobci za rezervaci bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, , fakturu znějící na částku 20 000 Kč představující poplatek za rezervaci, který žalobce uhradil na bankovní účet uvedený na faktuře. Žalobce měl na daný byt uzavřít podnájemní smlouvu s panem , jméno FO, , avšak k uzavření smlouvy nakonec nedošlo, neboť pan , jméno FO, požadoval podpis smlouvy před prohlídkou bytu, s čímž žalobce nesouhlasil, přičemž pan , jméno FO, nebyl ochotný smlouvu podepsat později. Žalobce se s panem , jméno FO, dohodl, že podnájemní smlouvu nakonec neuzavřou, a o tomto písemně vyrozuměli jednatele žalované. Z uvedeného důvodu žalobce odstoupil od s žalovanou údajně ústně uzavřené rezervační smlouvy a požadoval vrácení rezervačního poplatku. Jednatel žalované však danou situaci vůbec nereflektoval, a to včetně důvodu neuzavření smlouvy, a nadále se žalobce dotazoval na podpis podnájemní smlouvy. Žalobce jednateli žalované opakovaně sdělil, že podnájemní smlouva uzavřena nebude, a požadoval vrácení rezervačního poplatku, přičemž žalovaná reagovala pouze tím, že poplatek vrácen nebude, neboť podnájemní smlouvu nechce uzavřít žalobce a proto poplatek propadá, jak je uvedeno na faktuře. Na další výzvy žalobce ohledně vrácení rezervačního poplatku žalobkyně již nereagovala a poplatek nevrátila.

9. Soud ve věci postupoval podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování) (dále jen „ZoRZ“) a zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon) (dále jen „ŽivZ“).

10. Podle § 19 písm. b) ŽivZ jsou ohlašovacími živnostmi živnosti vázané, je-li podmínkou provozování živnosti odborná způsobilost uvedená v příloze č. 2 k tomuto zákonu, není-li dále stanoveno jinak.

11. Podle přílohy č. 2. k ŽivZ je realitní zprostředkování živností vázanou.

12. Podle § 2 písm. b) ZoRZ se realitním zprostředkovatelem rozumí ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování.

13. Podle § 9 odst. 1 ZoRZ realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování.

14. Podle § 9 odst. 2 ZoRZ smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce.

15. Podle § 582 odst. 1 o. z. není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí. Zahrnuje-li projev vůle současně více právních jednání, nepůsobí nedostatek formy vyžadované pro některé z nich sám o sobě neplatnost ostatních.

16. Podle § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

17. Podle § 2991 odst. 2 o. z. se bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

18. Na základě výše uvedených skutečností dospěl soud k závěru, že na straně žalované došlo k bezdůvodnému obohacení ve výši 20 000 Kč, když si žalovaná plnění v uvedené výši poskytnuté žalobcem ponechala bez právního důvodu. Soud učinil nesporným, že žalobce zaslal žalované částku ve výši 20 000 Kč na její bankovní účet, resp. na účet uvedený ve faktuře, kterou žalovaná žalobci vystavila. V řízení však nebylo prokázáno, že by strany uzavřely jakoukoliv smlouvu, na základě níž by si žalovaná mohla uvedenou částku ponechat, když ani z tvrzení stran nevyplynulo, co by mělo být obsahem této tvrzené, byť i ústně uzavřené smlouvy. Námitku žalované ohledně toho, že žalobce s fakturou souhlasil, a to včetně textace o propadnutí rezervačního poplatku, neshledal soud jako důvodnou. V daném případě se totiž jedná toliko pouze o jednostranné prohlášení žalobkyně na faktuře, nikoliv o konsensuální ujednání obou stran. Nelze proto učinit závěr o tom, že žalobce pouhým uhrazením fakturované částky konkludentně souhlasil s daným textem, tedy s tím, že rezervační poplatek za určitých podmínek propadá. Nadto soud podotýká, že žalovaná by v prvé řadě ani nebyla oprávněna uzavřít smlouvu o realitním zprostředkování ve smyslu ZoRZ, a to z důvodu, že není realitním zprostředkovatelem, neboť v případě realitního zprostředkování se jedná o vázanou živnost, pro kterou by žalovaná musela disponovat příslušnou odbornou způsobilostí. Jak bylo zjištěno z výpisu žalované z živnostenského rejstříku, jedinou vázanou živností žalované je provozování solárií. I kdyby však žalovaná mohla danou smlouvu uzavřít, nebyla by tato v posuzovaném případě platná, neboť nebyla dodržena její forma, když strany údajnou smlouvu uzavřely ústně, přičemž pro smlouvu o realitním zprostředkování se vyžaduje písemná forma.

19. S ohledem na shora uvedené soud žalobě jako důvodné zcela vyhověl a rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. O příslušenství bylo rozhodnuto podle § 1970 o. z. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

20. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 14 110 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 800 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 20 000 Kč sestávající z částky 1 900 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé, návrh ve věci samé, písemné podání ve věci samé – replika z 9. 5. 2024, účast na jednání před soudem dne 19. 9. 2024) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 11 000 Kč ve výši 2 310 Kč. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalovaná povinna zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám zástupce žalobce.

21. Lhůta k plnění byla ponechána obecná třídenní dle § 160 odst. 1 věta prvá o. s. ř., když soud neshledal důvod pro její prodloužení.