26 C 24/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní Mgr. Gabrielou Prokopovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně oba zastoupeni advokátem Mgr. jméno příjmení , LL.M. sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 233 064 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku 196 846 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 196 846 Kč od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se co do částky 36 200 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 36 200 Kč od [datum] do zaplacení zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši 120 498 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobců.

1. Žalobci se žalobou, podanou ke zdejšímu soudu dne [datum], domáhali po žalované zaplacení částky 233 064 Kč s příslušenstvím s tím, že mezi žalobci a žalovanou byla dne [datum] uzavřena rezervační smlouva (dále také jen„ Rezervační smlouva“), jejíž předmětem byla rezervace jednotky [číslo] – byt v budově, jejíž výstavbu realizovala žalovaná na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území a obci [obec]. Součástí jednotky měl být také podíl na společných částech budovy a pozemků parc. [číslo] tamtéž. V Rezervační smlouvě byla dále ujednána vzájemná povinnost smluvních stran uzavřít na výzvu druhé strany ve stanovených lhůtách smlouvu o smlouvě budoucí (dále také jen„ Budoucí smlouva“) a následně smlouvu kupní (dále také jen„ Kupní smlouva“) za podmínek stanovených v Rezervační smlouvě. Podle Rezervační smlouvy byla rezervační doba sjednána v délce 90 dní od zaplacení rezervačního poplatku, který byl žalobci uhrazen dne [datum]. Rezervační doba měla uplynout dne [datum]. Žalovaná měla povinnost vyzvat žalobce k uzavření Budoucí smlouvy ve lhůtě do 60 dnů od začátku rezervační doby, tedy do [datum]. Posledních 30 dní rezervační smlouvy měli právo učinit výzvu také žalobci. Vyzvaná strana měla povinnost uzavřít Budoucí smlouvu do 15 pracovních dní od doručení výzvy. Znění Budoucí smlouvy mohlo být v podstatných částech měněno jen se souhlasem obou smluvních stran. Podstatnou částí znění Budoucí smlouvy byl čl. 4, podle kterého měla být podstatná část kupní ceny ve výši 7 350 000 Kč uhrazena žalobci prostřednictvím advokátní nebo jiné úschovy. Toto ustanovení považovali žalobci za klíčové a upozorňovali na něj ještě před uzavřením Rezervační smlouvy s tím, že ze strany žalované to bylo bráno v potaz. Následně došlo k přípravě smlouvy o advokátní úschově a její znění bylo oběma stranami odsouhlaseno. Po více než měsíci od poslední komunikace sdělila žalovaná žalobcům, že s ohledem na požadavky financující banky žalované nebude možná úhrada kupní ceny prostřednictvím úschovy. Následně žalobci dne [datum] obdrželi od žalovaného výzvu k uzavření Budoucí smlouvy, jejíž znění neodpovídalo v podstatných částech znění dohodnutému v Rezervační smlouvě, a to především ve způsobu vypořádání kupní ceny bez využití advokátní či jiné úschovy a dále i v novém závazku souvisejícího s dotací„ Nová zelená úsporám“ omezujícího žalobce v možnostech měnit budovu a způsob užívání budovy po dobu 10 let od kolaudace, na což nebyli žalobci ze strany žalované předem upozorněni, ačkoliv tato skutečnost musela být žalované známa. Změnu způsobu úhrady kupní ceny odůvodnila žalovaná tím, že její financující banka požadovala zaplacení celé kupní ceny rovnou na projektový účet žalované, a nikoliv přes úschovu. Z těchto důvodů žalobci odmítli uzavřít Budoucí smlouvu v upraveném znění navrženém žalovanou, jelikož se v podstatných částech lišila od znění vyjednaném stranami při uzavření Rezervační smlouvy. Žalobci považovali způsob vypořádání kupní ceny od počátku vyjednávání za tak podstatný, že kdyby věděli, že není možné uhradit podstatnou část kupní ceny přes advokátní úschovu, Rezervační smlouvu by neuzavřeli. Dne [datum] žalobci sami vyzvali žalovanou k uzavření Budoucí smlouvy v dohodnutém znění. Výzva byla doručena žalované dne [datum], ovšem žalovaná odmítla Budoucí smlouvu uzavřít. Porušením smluvní povinnosti žalované vznikla žalobcům škoda, kterou žalobci specifikují jako náklady na nutné právní zastoupení při jednání o uzavření Rezervační smlouvy, tvořené 3 úkony právní služby, v celkové výši 46 948 Kč včetně DPH, škoda spočívající v rozdílu výše úroků úvěru v částce 149 916 Kč a plateb na nájemné a jiné platby (zejména poplatky za služby a zálohy za odběr elektrické energie) za období od [datum] do [datum] v celkové výši 36 200 Kč, kdy byli žalobci nuceni uzavřít nájemní smlouvy v době, kdy již měli mít k dispozici dům od žalované.

2. Žalovaná podala vůči elektronickému platebnímu rozkazu, vydanému na základě žaloby, odpor dne [datum], který odůvodnila podáním ze dne [datum]. Žalovaná nárok žalobců neuznala ani z části. Žalovaná měla za to, že žádnou ze svých povinností vyplývajících z Rezervační smlouvy neporušila a žalobci tvrzená škoda není v příčinné souvislosti s údajným porušením Rezervační smlouvy ze strany žalované; taktéž žalovaná nesouhlasila s výší údajné škody na straně žalobců. Podle Rezervační smlouvy měla žalovaná povinnost vyzvat žalobce v rezervační době k uzavření Budoucí smlouvy, jejímž předmětem bude uzavření kupní smlouvy k jednotce specifikované výše. V případě, že by žalovaná žalobce nevyzvala ve lhůtě 60 dní od začátku rezervační doby, měli právo takovou výzvu k uzavření Budoucí smlouvy učinit také žalobci. Obě smluvní strany pak měly povinnosti nejpozději do patnácti pracovních dnů od doručení výzvy k uzavření Budoucí smlouvy takovou smlouvu uzavřít. Žalovaná předložila v průběhu rezervační doby návrh Budoucí smlouvy v souladu s Rezervační smlouvou dne [datum] a byla připravena smlouvu se žalobci uzavřít, čímž splnila svoji povinnost vyplývající z Rezervační smlouvy. Budoucí smlouvu odmítli uzavřít žalobci a následně byla žalovaná vyzvána k uzavření Budoucí smlouvy ze strany žalobců. Poslední žalovanou předložená verze Budoucí smlouvy přitom odpovídala v podstatných částech znění, se kterým byli žalobci seznámeni před uzavřením Rezervační smlouvy, a lišila se pouze úpravou několika vedlejších náležitostí smlouvy. Jednou ze změn bylo to, že zálohy na kupní ceny a kupní ceny musí být zasílány na projektový účet, nikoliv na úschovní účet, přičemž finanční prostředky budou současně zastaveny ve prospěch financující banky [právnická osoba] Smlouva o úvěru byla uzavřena až po uzavření Rezervační smlouvy. Žalovaná nepovažovala způsob úhrady kupní ceny za podstatnou náležitost Budoucí smlouvy, resp. následné Kupní smlouvy. Změna ve způsobu úhrady kupní ceny přitom spočívala pouze v tom, že namísto úhrady kupní ceny prostřednictvím advokátní úschovy měla být kupní cena složena na vázaný projektový účet vedený u [právnická osoba] Finanční prostředky složené na tento bankovní účet pak nejsou volně k dispozici žalované, tedy tímto postupem se žádným způsobem nezhoršilo postavení žalobců, neboť žalovaná by nemohla ani v tomto případě s finančními prostředky složenými k úhradě kupní ceny ze strany žalobců jakkoli nakládat. Žalovaná měla tedy za to, že jí předložené znění Budoucí smlouvy v podstatných částech odpovídalo znění dohodnutému v Rezervační smlouvě a žalobci měli povinnost smlouvu v tomto znění uzavřít. Další změna v Budoucí smlouvě spočívala v novém ustanovení ohledně dotačního programu„ [ulice] zelená úspora“. Rozhodnutí o poskytnutí dotace bylo vydáno až po uzavření Rezervační smlouvy a z tohoto důvodu nemohly být a nebyly podmínky poskytovatele dotace zohledněny již ve vzorech smluvní dokumentace přiložených k Rezervační smlouvě. Dotační podmínky přitom nepřiměřeně neomezují budoucího vlastníka nemovitosti. Doba udržitelnosti projektu, tedy doba, po kterou musí příjemce podpory zachovat účel užívání předmětu podpory, řádně jej užívat a dodržovat podmínky programu činí dle 10 let. Žalovaná namítala, že údajná škoda není v příčinné souvislosti s tvrzeným porušením povinnosti ze strany žalované. V poslední řadě pak žalovaná nesouhlasí s výší vyčíslené škody.

3. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ o. s. ř.“) ve spojení s § 129 odst. 1 o. s. ř.)), a provedl výslech svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] (§ 126 o. s. ř.). Žádné další důkazní návrhy nebyly účastníky učiněny a ani soud neshledal potřebu dalšího dokazování.

4. Na základě provedených důkazů dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním:

5. Ze shodných tvrzení účastníků soud zjistil a má za prokázané, že mezi žalobci a žalovanou byla uzavřena Rezervační smlouva a dále že mezi žalobci a žalovanou následně nebyla uzavřena Budoucí smlouva s tím, že nejprve žalovaná vyzvala žalobce k uzavření této smlouvy, avšak s žalovanou provedenými úpravami oproti podobě, která byla přiložena v příloze Rezervační smlouvy, což žalobci odmítli a následně sami vyzvali žalovanou k podpisu smlouvy přesně v podobě, jako byla v příloze k Rezervační smlouvě, což odmítla žalovaná. Žalovaná žalobcům v návaznosti na to vrátila rezervační poplatek.

6. Žalobci a žalovaná uzavřeli dne [datum] rezervační smlouvu. Z Rezervační smlouvy včetně její přílohy [číslo] – Budoucí smlouvy a Kupní smlouvy bylo zjištěno, že předmětem Rezervační smlouvy je rezervace jednotky [číslo] – byt v budově, jejíž výstavbu realizovala žalovaná na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území a obci [obec]. Součástí jednotky měl být také podíl na společných částech budovy a pozemků parc. [číslo] tamtéž. V Rezervační smlouvě byla mj. ujednána vzájemná povinnost smluvních stran uzavřít na výzvu druhé strany ve stanovených lhůtách Budoucí smlouvu a následně Kupní smlouvu za podmínek stanovených v Rezervační smlouvě. Podle Rezervační smlouvy byla rezervační doba sjednána v délce 90 dní od zaplacení rezervačního poplatku. Podle čl. 1 Rezervační smlouvy mohlo být znění Budoucí smlouvy měněno jen v nepodstatných částech s tím, že podstatné změny předloženého návrhu Budoucí smlouvy bylo možné měnit jen se souhlasem obou smluvních stran a dále pokud tak bude vyžadovat úvěrující banka zájemce. Podle čl. VI jsou nedílnou součástí smlouvy její přílohy, a to situační plán a vzor smlouvy o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouvy. Čl. 4 Budoucí smlouvy, která tvořila přílohu [číslo] Rezervační smlouvy, pak obsahoval ujednání ve smyslu, že kupní cena činí 7 350 000 Kč a bude uhrazena žalobci prostřednictvím rezervačního poplatku ve výši 100 000 Kč a zbývající část postupně na bankovní účet schovatele v souladu s trojstrannou smlouvou o úschově peněz uzavřenou mezi smluvními stranami a schovatelem dle výběru žalobců (prokázáno Rezervační smlouvou ze dne [datum] ve spojení s přílohami, včetně přílohy [číslo] – vzoru Budoucí smlouvy a Kupní smlouvy).

7. Z nepodepsaného konceptu Budoucí smlouvy, který tvořil přílohu emailu žalované ze dne [datum], bylo zjištěno, že tato Budoucí smlouva obsahuje čl. 3 odst. 8, v němž je uvedeno, že budoucí kupující berou na vědomí, že s ohledem na čerpání dotace z dotačního programu [ulice] zelená úsporám za účelem realizace výstavby budovy nebude možné po dobu 10 let od vydání kolaudačního rozhodnutí/souhlasu s užíváním budovy měnit budovu v jejích podstatných znacích, zejména nebude možné měnit fasádu budovy a tepelné čerpadlo a dále že musí být budova využívána po celou uvedenou dobu výlučně za účelem bydlení, přičemž budoucí kupující se zavazuje, že po danou dobu neučiní změny budovy v rozporu s podmínkami poskytovatele dotace ani nebude budovu užívat k jiným účelům než bydlení. V čl. 4 odst. 2 část 2.2. je uvedeno, že dvě části kupní ceny v celkové výši 7 350 000 Kč mají být uhrazeny za podmínek splatnosti ujednaných v čl. 4 odst. 2 Budoucí smlouvy na účet žalované [číslo] pod [variabilní symbol]. Stejné ustanovení obsahoval i nepodepsaný koncept Kupní smlouvy (prokázáno nepodepsaným konceptem Budoucí smlouvy a konceptem Kupní smlouvy, které byly přiložen k emailu žalované ze dne [datum]).

8. Z emailové komunikace z prosince 2020 bylo zjištěno, že žalobci uvedli, že mají několik bodů ke koupi nemovitostí a že žádají o vyjádření žalovanou. Mezi dotazy byl klíčový především ten, že žalobci považují za důležité možnost platby první a druhé části kupní ceny do úschovy. V odpovědi jim bylo sděleno, že žalovaná nevidí v úschově žádný problém, hlavně že obě banky tento způsob akceptovaly (prokázáno emailovou komunikací žalobce a) s žalovanou z prosince 2020).

9. Z emailové komunikace právních zástupců obou stran sporu v období ledna až března 2021 bylo zjištěno, že zástupce žalobců zasílal návrh znění smlouvy o úschově, znění bylo zástupcem žalované upravováno a následně bylo zástupci žalobců dne [datum] sděleno, že s ohledem na požadavky financující banky nebude možná úhrada prostřednictvím advokátní úschovy, nýbrž bude nutno peníze zaslat na projektový účet vedený financující bankou (prokázáno emailovou komunikací v období ledna až března 2021).

10. Z emailu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná zaslala žalobcům email s výzvou k uzavření Budoucí smlouvy nejpozději do [datum] s tím, že žalovaná sdělila, že koncept Budoucí smlouvy odpovídá v podstatných náležitostech textu schválenému při podpisu Rezervační smlouvy (prokázáno emailem ze dne [datum]).

11. Z emailu žalobce a) ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobci nesouhlasili s uzavřením Budoucí smlouvy ve znění zaslaném předchozího dne, neboť toto znění v podstatných náležitostech odporovalo znění smlouvy ujednané v Rezervační smlouvě, a žádali žalovanou o učinění nové výzvy v souladu s Rezervační smlouvou, kdy bude uzavíraná Budoucí smlouva v dojednaném znění (prokázáno emailem žalobce a) ze dne [datum]).

12. Z emailové korespondence žalobce a) a žalované v dubnu 2021 bylo zjištěno, že žalobce a) informoval žalovanou, že dne [datum] odeslali žalované výzvu k uzavření Budoucí smlouvy v dohodnutém znění a tuto výzvu činí rovněž emailem. Pan [anonymizováno] za žalovanou dne [datum] sdělil, že výzvě nelze vyhovět a žalovaná smlouvu v tomto znění nemůže podepsat, neboť návrh neodpovídá poslední verzi návrhu smlouvy, přičemž se jedná především o úpravu vypořádání kupní ceny, kdy složení do advokátní úschovy již není možné, a ustanovení související s čerpáním dotace. Žalovaná požádala o sdělení účtu pro vrácení rezervačního poplatku, čemuž žalobce a) vyhověl v emailu ze dne [datum] (prokázáno emailovou komunikací ze dne [datum], [datum] a [datum]).

13. Žalobci vyzvali žalovanou k uzavření Budoucí smlouvy dopisem ze dne [datum], přičemž v příloze zaslali podepsanou Budoucí smlouvu ve znění dle vzoru přiloženého k Rezervační smlouvě (prokázáno dopisem ze dne [datum] včetně příloh ve spojení s podacím lístkem a screenshotem detailní informace k zásilkám).

14. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobci vyzvali žalovanou k úhradě částky 1 395 264 Kč, jako výši škody v souvislosti s neuzavřením Budoucí smlouvy (prokázáno předžalobní výzvou ze dne [datum]).

15. Zástupce žalované na předžalobní výzvu reagoval dopisem ze dne [datum] tak, že žalovaná nárok žalobců odmítá a záležitost měla za smírně vypořádanou (prokázáno replikou k předžalobní výzvě ze dne [datum]).

16. Ze závazných pokynů pro žadatele a příjemce podpory z podprogramu [ulice] zelená úsporám, rodinné domy, v rámci 3. výzvy k podávání žádostí, bylo zjištěno, že tyto představují postup administrace projektového cyklu a základní ustanovení dle směrnice ministerstva (prokázáno závaznými pokyny pro žadatele a příjemce podpory).

17. Z akceptace žádosti o podporu ze Státního fondu životního prostředí ČR v rámci programu [ulice] zelená úsporám ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalované byly, v rámci tohoto dotačního programu, za splnění všech podmínek, rezervovány finanční prostředky v maximální výši 335 000 Kč (prokázáno akceptačním dopisem ze dne [datum]).

18. Ze Smlouvy o úvěru (dále také jen„ Úvěrová smlouva 1“), uzavřené dne [datum] mezi [právnická osoba] a žalovanou, bylo zjištěno, že [právnická osoba] poskytla žalované úvěr až do výše 60 865 000 Kč, použitelný na financování nákupu pozemků [číslo], [číslo] a [číslo], vše v katastrálním území [obec], a dále k financování výstavby 7 rodinných dvojdomů na těchto pozemcích. Podle čl. 2 [číslo]. Úvěrové smlouvy 1 bylo zjištěno, že žalovaná byla povinna [právnická osoba] předložit smlouvu o zřízení běžného účtu, na který budou zasílány zálohy na kupní ceny a kupní ceny na prodané jednotky v nemovitostech specifikovaných výše (prokázáno úvěrovou smlouvou mezi [právnická osoba] a žalovanou ze dne [datum]).

19. Žalovaná a [právnická osoba] dále uzavřely smlouvu o zajišťovacím postoupení pohledávek na úhradu kupní ceny a smlouvu o zřízení zástavního práva k pohledávce z vkladu na BUIKC (prokázáno smlouvou o zajišťovacím postoupení pohledávek ze dne [datum] včetně příloh a smlouvou o zřízení zástavního práva ze dne [datum]).

20. Ze Smlouvy o úvěru [číslo] uzavřené mezi žalobci, jako úvěrovanými klienty, a [právnická osoba], jako úvěrující bankou (dále také jen„ Úvěrová smlouva 2“) bylo zjištěno, že úvěrující banka se zavázala poskytnout žalobcům úvěr na bydlení v celkové částce 6 930 000 Kč na koupi jednotky [číslo] – byt v budově, jejíž výstavbu realizovala žalovaná na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území a obci [obec]. Úvěr byl fixován na pět let s úrokovou sazbou 2,09 % ročně po celou dobu fixace. V článku 3.1 Úvěrové smlouvy [číslo] bylo uvedeno, že nebudou-li žalobci čerpat úvěr do 1 měsíce po uplynutí smlouvou sjednaného období čerpání nebo dojde dříve k ukončení Úvěrové smlouvy [číslo] aniž byl úvěr čerpán, zaplatí žalobci 5 % ze sjednané úvěrové částky na částečnou kompenzaci újmy (prokázáno smlouvou o úvěru [číslo] mezi žalobci a [právnická osoba] ze dne [datum]).

21. Z emailové komunikace mezi [jméno] [příjmení], finančním poradcem žalobců, a [jméno] [příjmení], hypoteční specialistkou [právnická osoba], vyplynulo, že žalobci nemohli z důvodů nedodržení podmínek na straně developera uzavřít Kupní smlouvu, přičemž si sehnali nový projekt ke koupi a žádají o schválení změny zástavy. Ze sdělení hypoteční specialistky vyplynulo, že takový postup není možný, ale že je možnost zrušit původní žádost o čerpání hypotéky, založit novou žádost a požádat banku o prominutí sankce (prokázáno emailovou konverzací ze dne [datum]).

22. Žalobci požádali dne [datum] o zrušení úvěru podle Úvěrové smlouvy [číslo] s tím, že úvěr podle této smlouvy bude nahrazen novým úvěrem (prokázáno žádostí o zrušení úvěru č [číslo] ze dne [datum]).

23. Ze Smlouvy o úvěru [číslo] uzavřené mezi žalobci, jako úvěrovanými klienty, a [právnická osoba], jako úvěrující bankou (dále také jen„ Úvěrová smlouva 3“) bylo zjištěno, že úvěrující banka se zavázala poskytnout žalobcům úvěr na bydlení v celkové částce 7 582 491 Kč na koupi jednotky [číslo] – byt v budově, jejíž výstavba bude realizována na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území a obci [obec]. Úvěr byl fixován na osm let s úrokovou sazbou 2,54 % ročně po celou dobu fixace (prokázáno smlouvou o úvěru [číslo] ze dne [datum]).

24. Z vyčíslení nákladů za nenačerpání úvěru na bydlení bylo zjištěno, že pan [jméno] [příjmení], investiční, realitní a hypoteční specialista společnosti B [anonymizováno], vyčíslil rozdíl v úrocích mezi původní úvěrovou smlouvou a novou úvěrovou smlouvu (úrok 2,54 % ročně oproti původním 2,09 % ročně). Při poměření ostatních kritérií jako je délka fixace a výše úvěrů činí rozdíl v úrocích za dobu 5 let (délka fixace u první smlouvy) celkem 149 916 Kč (prokázáno předmětným dokumentem vyčíslení nákladů ze dne [datum]). 25. [právnická osoba] ze dne [datum] vyplynulo, že tato žalobcům odpustila úhradu částečné kompenzace újmy ve výši 346 500 Kč, na jejíž úhradu by jí vznikl nárok z důvodu nečerpání hypotečního úvěru podle Úvěrové smlouvy 2, a to s ohledem na sjednání nového hypotečního úvěru (prokázáno předmětným přípisem [právnická osoba] ze dne [datum]).

26. Z faktury [číslo] 2021, vystavené společností B [právnická osoba] 11 2021 ze dne [datum] s datumem splatnosti [datum] v celkové výši 46 948 Kč bylo zjištěno, že tato částka byla vyfakturována žalobci a) za právní služby (prokázáno předmětnou fakturou).

27. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobci se stali nájemci bytové jednotky [číslo] nacházející se ve 2. podlaží budovy [číslo] na adrese [adresa], [katastrální uzemí], přičemž se zavázali hradit nájemné ve výši 14 900 Kč měsíčně a dále zálohy na odběr elektrické energie ve výši 500 Kč měsíčně a poplatky za služby ve výši 2 700 Kč měsíčně (prokázáno nájemní smlouvou ze dne [datum]).

28. Z pracovní smlouvy včetně dodatků bylo zjištěno, že žalobce a) je od [datum] zaměstnán u [anonymizováno] [právnická osoba], přičemž podle dodatku ze dne [datum] je místem výkonu práce ČR s pravidelným pracovištěm [obec] a podle dodatku ze dne [datum] je místem výkonu práce [obec] a pravidelným pracovištěm rovněž [obec] (prokázáno pracovní smlouvou včetně dodatků).

29. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že pracuje u žalované jako projektová manažerka, vyřizuje stavební povolení, komunikuje s bankou a s klienty, kterým neprodává domy, ale řeší s nimi zástavy apod., je v kontaktu s jejich bankou, dává smlouvy na katastrální úřad, řeší dotace. Osobně žalobce neviděla, možná si někdy psali email. O věcí ví to, že se tam po rezervační smlouvě nepodepsala budoucí smlouva a nedošlo k prodeji, že se vracel i rezervační poplatek. Žalobci byli jediní, kdo s tímto nesouhlasili. Vyplácení peněz jako kupní ceny se vždy řešilo přes úvěrový vázaný účet, s nikým se to neřešilo přes úschovu u advokátů, nejspíše kvůli zákazu od [právnická osoba] Již dva klienti před žalobci peníze také posílali na vázaný účet u [právnická osoba] [právnická osoba] měla u žalobců postoj takový, že úschova je možná, ale pak z její strany došlo ke změně postoje a chtěla mít peníze zasílané jen na vázaný účet u ní. Svědkyně pouze ví, že tam vždy muselo být číslo účtu [právnická osoba], jinak tyto věci ohledně změn spíš řešil pan [příjmení] a pan [příjmení]. Ona ohledně bank řešila spíše administrativu. K vázanému účtu u [právnická osoba] bylo zjištěno, že na ten účet chodí všechny peníze od klientů. Žalovaná má přehled kdy, kdo a co poslal, ale s penězi nemůže disponovat. Když je uhrazena celá kupní cena, tak se posílá do banky kupní smlouva, ale žalovaná pořád s penězi nemůže nic, dokud to není zapsané na katastru. I u jiných klientů došlo ke změnám, především kvůli jejich vlastním hypotékám. Ke změnám u smluv žalované docházelo především díky podmínkám [právnická osoba] Jediné velké změny byly kvůli vázanému účtu. Klienti to s nimi probírali, pokud podmínky jejich banky nebyly v souladu s podmínkami [právnická osoba], žalovaná jim také mohla doporučit [právnická osoba], kde byli finanční poradci. Žalobci o toto zájem neměli. Ohledně dotací nemá svědkyně pocit, že by užívání domu nastavené podmínky významně ztěžovaly; 10 let se nesmí vyměnit fasáda, ale na tu je 30 let záruka, nebo se nesmí například vybourat okno. Naopak dům je úsporný, je tam provedena rekuperace, tepelné čerpadlo. Co se týče pergol, ty se stavěly následně podle libosti, jediné omezení bylo možná u přístaveb. Podle svědkyně se na podmínku toho, že dům musí být 10 let využíván pouze k bydlení, nevztahovalo například zřízení sídla, pokud by někdo měl např. dole kancelář a sídlo společnosti a zbytek domu by užíval na bydlení, tak by to nejspíš možné bylo. V Rezervační smlouvě toto domluvené nebylo, neboť v době jejího podpisu se projekt dotace teprve vyřizoval. Před dotací došlo ke schůzce s klienty a bylo jim to řečeno nebo oznámeno písemně.

30. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že je zaměstnancem žalované a zabývá se prodejem nemovitostí. Zákazníci komunikují nejdříve s ním, například si domlouvají prohlídky. První kontakt s žalobci byl ten, že přijeli na staveniště a rovnou se tam pokoušeli zjišťovat informace, procházeli stavbu, což není běžně dovoleno, a chodili po sousedech. Svědkovi říkali, že o něm ví vše. Jejich další kontakt pokračoval normálně. Před podpisem Rezervační smlouvy svědek žalobce upozorňoval, že pozemek ještě není žalované, a když žalobci trvali na úschově, tak je upozornil, že nemůže žalovaná určovat podmínky finanční banky, protože smlouva ještě není podepsána. Poté co klient odmítl smlouvu podepsat, mu byl rezervační poplatek vrácen. U této první návštěvy žalobců na staveništi svědek nebyl, sdělil mu to až dodatečně jeho známý pan [jméno] [příjmení] a žalobci to poté svědkovi řekli u první návštěvy. Podle svědka v době uzavření Rezervační smlouvy nebyla uzavřená Úvěrová smlouva 1 a stavbu předchozích domů žalovaná financovala z vlastních prostředků. Každý další klient pak od svědka dostal upozornění, že pozemek ještě není žalované a do jednání bude vstupovat [právnická osoba] a její podmínky, což bylo napsáno i v emailu ze dne [datum]. Znění Rezervační smlouvy svědek nepsal, její obsah neovlivňoval. Svědek si nepamatuje, zda předával žalobcům kontakt na paní [příjmení], která s ostatními klienty řešila změnu úvěrových podmínek. Podle svědka byly platební podmínky součástí standardní rezervační smlouvy, když banky klientů měly zvláštní požadavky, tak v takovém případě se zapojovala paní [příjmení] a vyřizovala to a většina bank ke znění žalované přistoupila. U žalované to standardně probíhá tak, že pokud klient potřebuje pomoci s financováním, má žalovaná smluvního partnera, ale není podmínkou ho využít. Není to podmínka koupení nemovitosti, je to část servisu. Podle svědka není příliš rozdíl mezi úschovou a vázaným účtem v bance. Developer k penězům nemá přístup, dokud to není zapsané na katastru nemovitostí. Klient je chráněný. Co se týče omezení při využití dotace, jde o nějaké změny, topení, fasádu či okna. Ovšem dotace klienta podle svědka nijak neomezovala, neboť vše na stavbu bylo dodáváno vysoce kvalitní a pochybuje, že by někdo chtěl tyto věci měnit. Svědek si v souvislosti s dotací nevzpomíná, jak byli žalobci informováni, ale bylo to nejspíš po uzavření Rezervační smlouvy.

31. Na základě provedených důkazů dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru: Na základě uzavřené Rezervační smlouvy včetně jejích příloh se žalovaná zavázala rezervovat žalobcům jednotku [číslo] – byt v budově, jejíž výstavbu realizovala žalovaná na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území a obci [obec], přičemž součástí jednotky měl být také podíl na společných částech budovy a pozemků parc. [číslo] tamtéž. V Rezervační smlouvě byla ujednána vzájemná povinnost smluvních stran uzavřít na výzvu druhé strany ve stanovených lhůtách Budoucí smlouvu a následně Kupní smlouvu za podmínek stanovených v Rezervační smlouvě, kdy znění Budoucí smlouvy a Kupní smlouvy bylo v Rezervační smlouvě taktéž specifikováno. Žalovaná následně žalobce ve lhůtě vyzvala k uzavření Budoucí smlouvy s tím, že Budoucí smlouva obsahovala změny ohledně formy úhrady dvou částí kupní ceny, kdy namísto na úschovní účet měly být tyto části kupní ceny uhrazeny na účet žalované, vázaný od [právnická osoba] a.s., která byla úvěrující bankou žalované, a dále v ní byl přidán nový závazek spočívající v tom, že z důvodu poskytnutí dotace v rámci dotačního programu„ [ulice] zelená úsporám“ byla žalobcům, v případě koupě nemovitosti, uložena povinnost po 10 let ode dne vydání kolaudačního souhlasu/rozhodnutí neměnit budovu specifikovanou výše v jejích podstatných znacích. Žalobci za těchto podmínek odmítli uzavřít Budoucí smlouvu a vyzvali žalovanou k uzavření Budoucí smlouvy ve znění specifikovaném v příloze [číslo] Rezervační smlouvy. Žalovaná této výzvě nevyhověla. Budoucí smlouva nebyla uzavřena. Následně žalobci odmítli koupi nemovitých věcí, zrušili čerpání úvěru a sjednali si úvěr nový pro nemovité věci v katastrálním území a obci [obec].

32. Svá skutková zjištění opřel soud o shora uvedené listinné důkazy, o jejichž pravosti a pravdivosti neměl žádných pochybností, a o výpovědi svědků. U výpovědí svědků vyšel z podstatné části, především z informací týkajících se způsobu uzavírání smluv a jednání s klienty u žalované, kdy ovšem výpověď svědka [jméno] [příjmení] byla místy citově zabarvena, z výpovědi tak nebyly použity části o osobním hodnocení žalobců. Soud svá tvrzení neopřel emailovou komunikaci účastníků, resp. jejich zástupců týkající se snahy o smírné řešení věci, a printscreen ze stránek žalované, neboť z nich nebylo zjištěno nic, co by mělo vliv na řízení. Soud rovněž nevyšel z doložené části Sbírky zákonů, neboť právní předpisy není třeba dokazovat. Ani jedna z procesních stran po poučení podle § 119a o. s. ř. již žádné další důkazní návrhy neměla, soud tedy další důkazy neprováděl, neboť dospěl k závěru, že pro své rozhodnutí získal dostatek skutkových zjištění, na jejichž základě bylo možné spolehlivě rozhodnout, proto při zjišťování skutkového stavu vyšel z důkazů, které byly před ním provedeny. Po zhodnocení všech těchto důkazů podle § 132 o. s. ř., kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl soud k závěru, že žaloba je z části důvodná.

33. Podle § 1725 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“) smlouva je uzavřena, jakmile si strany ujednaly její obsah. V mezích právního řádu je stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah.

34. Podle § 1746 odst. 1 o. z. strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

35. Podle § 1759 o. z. smlouva strany zavazuje. Lze ji změnit nebo zrušit jen se souhlasem všech stran, anebo z jiných zákonných důvodů. Vůči jiným osobám smlouva působí jen v případech stanovených v zákoně.

36. Podle § 1764 o. z. změní-li se po uzavření smlouvy okolnosti do té míry, že se plnění podle smlouvy stane pro některou ze stran obtížnější, nemění to nic na její povinnosti splnit dluh. To neplatí v případech stanovených v § [číslo] a [číslo].

37. Podle § 1765 odst. 1 o. z. dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění. Podle odst. 2 téhož ustanovení právo podle odstavce 1 dotčené straně nevznikne, převzala-li na sebe nebezpečí změny okolností.

38. Podle § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

39. Podle § 1786 o. z. zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

40. Podle § 1788 odst. 2 o. z. změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.

41. Podle § 2894 o. z. povinnost nahradit jinému újmu zahrnuje vždy povinnost k náhradě újmy na jmění (škody).

42. Podle § 2895 o. z. škůdce je povinen nahradit škodu bez ohledu na své zavinění v případech stanovených zvlášť zákonem.

43. Podle § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit. Podle odst. 2 téhož ustanovení se povinnosti k náhradě škůdce zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Překážka vzniklá ze škůdcových osobních poměrů nebo vzniklá až v době, kdy byl škůdce s plněním smluvené povinnosti v prodlení, ani překážka, kterou byl škůdce podle smlouvy povinen překonat, ho však povinnosti k náhradě nezprostí.

44. Soud se nejprve zabýval povahou Rezervační smlouvy. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 7. 2018, sp. zn. 33 Cdo 3682/2017, se povahou tzv. rezervačních smluv Nejvyšší soud zabýval již v několika svých rozhodnutích (srov. např. rozsudky ze dne 20. 5. 2010, sp. zn. 33 Cdo 5391/2008, ze dne 29. 11. 2011, sp. zn. 33 Cdo 110/2010, ze dne 29. 3. 2012, sp. zn. 33 Cdo 4114/2010, ze dne 15. 8. 2012, sp. zn. 33 Cdo 694/2011). Nejvyšší soud přitom uzavřel, že rezervační smlouvy jsou nepojmenovanými smlouvami, neboť neodpovídají žádnému z typů smluv, jež jsou výslovně upraveny zvláštními ustanoveními závazkového práva. Pro obligační vztah účastníků vzniklý rezervační smlouvou je z hlediska vzájemných práv a povinností typické, že zájemce se zavazuje zaplatit peněžní částku jako utvrzení svého zájmu o nabytí věci, práva nebo jiné majetkové hodnoty, a strana, která je nabízí, se zavazuje po určitou dobu zdržet se vymezených právních jednání týkajících se věci, práva nebo jiné majetkové hodnoty. Soud k tomu dále uvádí, že primárním cílem uzavření rezervační smlouvy je závazek zájemce zaplatit peněžní částku jako utvrzení jeho zájmu o nabytí (nemovitých) věcí, tedy takzvaný rezervační poplatek. Oproti uhrazení rezervačního poplatku se pak strana prodávající zavazuje po sjednanou dobu věc (nemovitost) rezervovat ve prospěch zájemce, tj. se zavazuje ji neprodat jinému případnému zájemci, případně v kombinaci se závazkem nezatížit ji ani žádným právem zřízeným ve prospěch třetí osoby. Dojde tedy k takzvané rezervaci. Logickým výsledkem rezervačních smluv by měl být a bývá vzájemný závazek smluvních stran uzavřít v rámci rezervační doby konečnou smlouvu, a to buď budoucí kupní smlouvu nebo přímo kupní smlouvu. Bez tohoto navazujícího ujednání by rezervační smlouva postrádala význam. Rezervační smlouva se tímto obsahově velmi přibližuje smlouvě o smlouvě budoucí, jejíž prvky též může obsahovat, obsahuje-li závazek o budoucím dalším smluvním ujednání (srov. Syruček, V., Sabotinov, V. a kol. Realitní právo. Nemovitosti v realitní praxi. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2020, s. 235 – 249, Kapitola 11. Rezervační smlouvy).

45. Soud posoudil Rezervační smlouvu optikou shora uvedeného jako inominátní smlouvu uzavřenou podle § 1746 odst. 2 o. z., která obsahuje prvky smlouvy o smlouvě budoucí podle § 1785 a násl. o. z.

46. Mezi účastníky nebylo sporné, že uzavřeli Rezervační smlouvu, či její obsah. Nebylo mezi nimi sporné ani to, jak mělo podle Rezervační smlouvy probíhat uzavření Budoucí smlouvy. Sporné však bylo, v jaké podobě měla být Budoucí smlouva uzavřena, resp. zda a případně kdo z účastníků porušil svou povinnost uzavřít Budoucí smlouvu k výzvě druhé strany.

47. Základní právní otázkou sporu tedy bylo jednak to, zda žalovanou změněná ujednání oproti vzoru Budoucí smlouvy byla podstatnou změnou Budoucí smlouvy, pro kterou nešlo po žalobcích spravedlivě požadovat, aby Budoucí smlouvu uzavřeli, nebo šlo toliko o nepodstatné změny, ke kterým byla žalovaná oprávněna podle Rezervační smlouvy a žalobci tudíž měli smlouvu k výzvě žalované uzavřít. Pokud se jednalo o podstatné změny, bylo otázkou dále to, zda byla žalovaná povinna k výzvě žalobců uzavřít Budoucí smlouvu ve znění předloženém žalobci nebo povinnost žalované uzavřít Budoucí smlouvu se žalobci zanikla podle § 1788 odst. 2 o. z. pro změnu okolností. Pokud pak uzavření Budoucí smlouvy zmařila žalovaná, bylo otázkou, zda tím způsobila žalobcům škodu v důsledku porušení smluvní povinnosti a výše této škody.

48. Soud posoudil změny, které žalovaná učinila ve znění Budoucí smlouvy v souvislosti s úhradou kupní ceny podle podmínek své financující banky a v souvislosti s dotačními podmínkami poskytovatele dotace, a dospěl k závěru, že tyto změny v obsahu jsou změnami podstatnými.

49. V řízení bylo prokázáno, že žalobci od počátku jednání s žalovanou, vedoucímu k uzavření Rezervační smlouvy, avizovali, že je pro ně klíčové, aby úhradu kupní ceny mohli provést prostřednictvím úschovy (nepodstatné, zda advokátní či notářské). Osoba jednající za žalovanou ve svém emailu na tuto skutečnost reagovala ve smyslu, že v úschově nevidí problém, hlavně že obě banky tuto možnost akceptovaly. Z tohoto sdělení nevyplývá, že stanovisko banky ještě není jisté, naopak z něj pro žalobce mohlo vyplynout, že s tímto nemá problém ani banka žalované. Žalovaná žalobce dále neodrazovala od přípravy smlouvy o úschově, nýbrž znění smlouvy o úschově připomínkovala. Především však žalovaná požadavek žalobců zahrnula do vzorového znění Budoucí smlouvy, které bylo nedílnou součástí Rezervační smlouvy. V ustanovení Rezervační smlouvy, které umožňuje změnu Budoucí smlouvy v nepodstatných částech, pak žalobci doplnili větu o své úvěrující bance, avšak žalovaná toto neučinila. Žalobci tak podle soudu odůvodněně očekávali, že v Budoucí smlouvě bude toto ustanovení, resp. způsob placení kupní ceny prostřednictvím úschovy zahrnut a s tímto v jednání s žalovanou nadále setrvávali. Ze samotného znění čl. 1 Rezervační smlouvy pak je podle soudu prostým jazykovým výkladem zřejmé, že změny vyžadované úvěrující bankou spadají pod změny podstatné, když je tento dovětek o úvěrující bance žalobců zařazen právě sem. Žalované přitom zřejmě nic nebránilo, aby totéž doplnila ohledně své úvěrující banky, zvlášť pokud tvrdí, že o této možné podmínce své banky věděla, avšak neučinila tak. Při výkladu smlouvy soud přihlédl rovněž k ujednáním a chování předcházející uzavření smlouvy, ze kterých v tomto případě vyplývá, že podmínka ohledně způsobu úhrady kupní ceny měla pro žalobce vysokou důležitost, což sami uváděli před podpisem Rezervační smlouvy. Pokud jim bylo toto přislíbeno, neměli žalobci důvod Rezervační smlouvu nepodepsat. Žalovaná nebyla povinna na podmínky žalobců přistoupit a uvedené zahrnout do Rezervační smlouvy, resp. vzoru Budoucí smlouvy, pokud tak však učinila, byla tím vázána. Podle soudu se tak v nyní projednávané věci v případě změny způsobu úhrady kupní ceny jedná o podstatnou změnu návrhu Budoucí smlouvy přiloženého k Rezervační smlouvě.

50. Jako ještě závažnější skutečnost však soud spatřuje uplatnění zcela nového závazku v Budoucí smlouvě, spočívajícího v omezení vlastnického práva žalobců v případě, že by se stali vlastníky nemovitých věcí, jež byly předmětem Rezervační smlouvy, a to z důvodu poskytnutí dotace. Žalovaná sama nebyla schopna v průběhu řízení osvětlit přesnou míru toho, jak by tento nový závazek reálně omezoval žalobce jako potenciální vlastníky, kdy nebyla schopna říct, jaké stavby či přístavky by mohli žalobci na svých nemovitých věcech provést či zda je či není se stoprocentní jistotou v rámci nemovitých věcí možné zřídit sídlo. Byť je soudu zřejmé, že dotace byla definitivně schválena až po uzavření Rezervační smlouvy, lze jen těžko mít za to, že žalovaná nevěděla, že usiluje o získání dotace; mohla a měla tak žalobce na tuto skutečnost upozornit a uvedená omezení či jejich možné nastání vtělit do Rezervační smlouvy. Soud proto rovněž uvedené posoudil jako podstatnou změnu návrhu Budoucí smlouvy přiloženého k Rezervační smlouvě.

51. Na uvedeném nic nemění domněnky či subjektivní pocit žalované, že vázaný projektový účet poskytuje žalobcům stejné záruky a bezpečí jako úschova či že podmínky poskytovatele dotace žalobce neomezují, naopak jim přináší samé benefity. Žalovaná se Rezervační smlouvou zavázala uzavřít se žalobci [příjmení] smlouvu podle přiloženého vzoru s tím, že mohla být měněna jen v nepodstatných částech. Soud nepřisvědčil tomu, že by žalovaná jakožto podnikatel, právnická osoba, profesionál ve svém oboru, byla donucena podepsat znění smluv podle požadavků žalobců. Žalovaná se svobodně rozhodla uzavřít Rezervační smlouvu v dané podobě a bylo na ní, aby v souladu se zásadou, že smlouvy se mají dodržovat, tuto smlouvu dodržela. Žalované za této situace nenáleží uvažovat„ za žalobce“ v tom směru, zda je jejich volba ohledně způsobu úhrady opodstatněná či zda je pro ně omezení dotačními podmínkami výhodné. Žalobci v rámci obav o své (většinově celoživotní) úspory žádali možnost své peníze zaslat prostřednictvím úschovy u schovatele dle svého vlastního výběru. Žalovaná toto rozhodnutí žalobců, o kterém věděla a na které přistoupila, nerespektovala, nadto přidala zcela nový závazek omezující vlastnické právo žalobců po znatelnou dobu.

52. Soud má proto za to, že po uzavření Rezervační smlouvy, ke které bylo přiloženo vzorové znění Budoucí smlouvy a Kupní smlouvy, došlo ze strany žalované k podstatným změnám ve znění Budoucí smlouvy a Kupní smlouvy ohledně úhrady kupní ceny, jakož i ohledně užívání nemovitostí v souladu s dotačními podmínkami. V jednání žalobců, kteří za takové situace nepodepsali k výzvě žalované [příjmení] smlouvu, nelze shledat porušení povinnosti ze strany žalobců uzavřít Budoucí smlouvu, neboť změny učiněné žalovanou byly podstatnými změnami smlouvy. Žalobci proto poté oprávněně, v souladu s Rezervační smlouvou, vyzvali žalovanou k podpisu Budoucí smlouvy ve znění přesně dle vzoru přiloženého k Rezervační smlouvě. Žalovaná však Budoucí smlouvu nepodepsala s tím, že ji v takovém znění podepsat nemůže. Svůj postoj odůvodňovala podmínkami své financující banky a poskytovatele dotace, přičemž se dovolávala změny okolností, která nastala až po uzavření Rezervační smlouvy a která byla objektivního rázu.

53. V základním režimu je právní úprava vystavěna na principu, že každá smlouva obsahuje klauzuli rebus sic stantibus. Strany ale mohou nebezpečí změny okolností vzít na sebe; a to buď veškerá rizika, nebo jen určitá. V případě, že tak učinily, je dovolání se změny okolností a následných postupů vyloučeno. Převzetí nebezpečí na sebe může být jak explicitní, tak i implicitní (viz [příjmení], M. a kol.: Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ [číslo]). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. [číslo]). [příjmení], která se podstatné změny okolností dovolává, musí zároveň tvrdit příčinnou souvislost mezi touto změnou a zvlášť hrubým nepoměrem v právech a povinnostech stran, která tím v rámci závazku vznikla, přičemž podstatná změna okolností musí nastat až po uzavření smlouvy a nebylo možné ji rozumně předpokládat ani ovlivnit (viz [obec], J., Výtisk, M., [příjmení], V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023, § [číslo]). Úprava v § 1788 odst. 2 o. z., podle kterého změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká, je pak speciální úpravou k § 1764 a násl. o. z. Změna okolností tedy je jedním z důvodů pro zánik povinnosti uzavřít budoucí smlouvu, avšak musí se jednat o změnu okolností zásadní intenzity a tato okolnost nesmí být předvídatelná a odvratitelná (viz [obec], J., Výtisk, M., [příjmení], V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023, § [číslo]).

54. Žalobci na sebe vzali nebezpečí změny okolností pouze v nepodstatných částech Budoucí smlouvy či v případě změn vyžadovaných ze strany úvěrující banky žalobců. Z toho vyplývá, že žalobci na sebe neměli vůli převzít nebezpečí změny takových okolností, které nastaly v posuzovaném případě. Žalovaná pak tvrdila, že tato změna okolností nastala až po uzavření Rezervační smlouvy a byla nezávislá na její vůli. To je však pravda jen do jisté míry. Žalovaná [příjmení] smlouvu 1 podepsala až po uzavření Rezervační smlouvy; stejně tak dotaci získala až po uzavření Rezervační smlouvy. Žalovaná však o obojím věděla. V případě Úvěrové smlouvy 1 věděla, že bude řešit financování se svou bankou, která může vyžadovat určitý způsob úhrady kupní ceny, přesto se podle toho nezařídila. V případě dotace věděla, že o dotaci bude žádat a že v případě úspěchu nastanou určitá omezení budoucích vlastníků nemovitostí, ani v tomto případě se však podle toho nezařídila. Uzavřít Úvěrovou smlouvu 1 bylo svobodné rozhodnutí žalované. Rovněž tak podat žádost o dotaci bylo svobodné rozhodnutí žalované, které ve svém konečném důsledku mohlo vést k nepřiměřenému omezení vlastnického práva žalobců. Žalovaná přitom zároveň neprokázala, že by žalobce o existenci tohoto dotačního programu informovala dopředu, aby mohli zvážit, zda za takových okolností chtějí smlouvy uzavřít. Podle soudu se tak jedná o změny okolností, které nejen že nejsou nepředvídatelné, nýbrž byly ze strany žalované i zásadně ovlivnitelné a odvratitelné.

55. V jednání žalované, která s žalobci odmítla uzavřít Budoucí smlouvu, ač k tomu byla vyzvána v souladu s Rezervační smlouvou a ač toto znění odpovídalo Rezervační smlouvě, je proto možno spatřovat porušení smluvní povinnosti ze strany žalované. Poruší-li přitom strana povinnost ze smlouvy, nahradí druhé straně škodu z toho vzniklou.

56. Předmětem řízení byl tedy dále nárok na náhradu škody, kde je na žalobcích, aby tvrdili skutečnosti a navrhli důkazy k prokázání porušení povinnosti žalovanou, vzniklou škodou a příčinnou souvislostí mezi oběma podle § 2913 o. z.

57. Co se týče náhrady škody, žalobci tuto požadovali v celkové výši 233 064 Kč, kdy tato částka byla tvořena škodou spočívající v rozdílu výše úroků úvěru v částce 149 916 Kč, kdy žalobci byli nuceni uzavřít nový úvěr s vyšší úrokovou sazbou, náklady na nutné právní zastoupení při jednání o uzavření Rezervační smlouvy, tvořené 3 úkony právní služby, v celkové výši 46 948 Kč včetně DPH a platbami na nájemné a jiné platby (zejména poplatky za služby a zálohy za odběr elektrické energie) za období od [datum] do [datum] v celkové výši 36 200 Kč, kdy byli žalobci nuceni uzavřít nájemní smlouvu v době, kdy již měli mít k dispozici dům od žalované. Jak již soud uvedl, porušení smluvní povinnosti žalovanou je dáno. Jednotlivé nároky proto soud posoudil především z hlediska účelnosti a příčinné souvislosti.

58. V otázce škody tvořené rozdílem výše úroků úvěru v částce 149 916 Kč, kdy žalobci byli nuceni uzavřít nový úvěr s vyšší úrokovou sazbou, soud žalobcům zcela vyhověl. Soud spatřuje příčinnou souvislost mezi porušením smluvní povinnosti žalované a touto škodou. Žalobci již byli vázáni úvěrovou smlouvou se svou bankou, kdy za nečerpání úvěru jim hrozila taktéž smluvní pokuta ve výši 5 % ze sjednané výše úvěru (tedy částka 346 500 Kč). Žalobcům se podařilo s bankou vyjednat odpuštění této smluvní pokuty s tím, že uzavřou novou úvěrovou smlouvu, která jim byla ovšem, z důvodů proměn na trhu, nabídnuta s vyšší úrokovou sazbou (2,54 % oproti původním 2,09 %). Při poměření ostatních kritérií jako je délka fixace a výše úvěrů byl rozdíl v úrocích za dobu 5 let (délka fixace u první smlouvy) celkem 149 916 Kč, kdy tato částka představuje skutečnou škodu žalobců.

59. K stejnému závěru dospěl soud i v otázce uplatněných nákladů za právní služby, poskytnutých žalobcům v souvislosti s uzavíráním Rezervační smlouvy a jednáním ve věci uzavření následné Budoucí smlouvy. Žalobcům byly tyto služby ze strany [právnická osoba] [právnická osoba] vyfakturovány fakturou [číslo] 2021 ze dne [datum] s datumem splatnosti [datum] v celkové výši 46 948 Kč. Soud nemá pochybnosti o tom, že právní služby byly poskytnuty, když součástí důkazního materiálu je mj. celá řada návrhů smluv, ať již samotné Rezervační smlouvy či Budoucí smlouvy nebo smlouvy o úschově peněz, přičemž některé z těchto smluv byly uzavřeny, některé nikoli, většina však byla draftována a připomínkována, zástupce žalobců přitom se žalovanou, resp. jejím zástupcem prokazatelně komunikoval. Soud dospěl k závěru, že žalobci byli připraveni nést tyto náklady v případě, že výsledkem bude koupě nemovitých věcí podle Rezervační smlouvy. Pokud ovšem byli nuceni vynaložit náklady na právní zastoupení bez očekávaného výsledku, byla jim tímto taktéž způsobena škoda v příčinné souvislosti s porušením smluvní povinnosti na straně žalované. Pokud jde o výši škody, soud přihlédl rovněž k vyhlášce [číslo] Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb ( (advokátní tarif), dále jen„ AT“), přičemž s ohledem na tarifní hodnotu, která by připadala v úvahu pro danou nemovitost, se požadovaná částka jeví jako zcela přiměřená.

60. Oproti tomu soud nepřisvědčil žalobcům v tom, že částka 36 200 Kč, která je tvořena platbami na nájemné a jiné platby (zejména poplatky za služby a zálohy za odběr elektrické energie) za období od [datum] do [datum] pro bytovou jednotku [číslo] nacházející se ve 2. podlaží budovy [číslo] na adrese [adresa], [katastrální uzemí], je skutečnou škodou. Podle soudu nelze spatřovat příčinnou souvislost v pořízení nájemního bydlení. Změna místa pracoviště žalobce a) byla sice nepochybná, ovšem ze samotného uzavření Budoucí smlouvy, i kdyby k němu nakonec došlo, nelze bez dalšího usoudit, že žalobci by skutečně bydleli k jimi stanovenému dni. Navíc částka je tvořená společně platbami za nájemné, poplatky za služby a zálohy na odběr elektřiny, přičemž ze strany žalobců není vůbec uvažováno nad tím, jaké platby (např. za energie) by měli případně v nemovitosti, jejíž koupi zvažovali na základě Rezervační smlouvy, když tyto náklady by pravděpodobně stejně vynaložili v nezjištěné výši. Soud má dále pochybnosti o účelnosti stěhování žalobců s ohledem na jejich dosavadní bytovou situaci. K argumentaci žalobců, že by sice namísto nájemného platili hypoteční splátky, ty by však byly vynakládány„ na vlastní“ bydlení, soud uvádí, že toto je podle něj žalobcům kompenzováno rozdílem úrokových sazeb. Jelikož v tomto případě nešlo určit výši skutečné škody, soud v této části shledal žalobu jako nedůvodnou a rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku II tohoto rozsudku. Soud tedy dospěl k závěru, že v řízení bylo prokázáno, že žaloba byla podána důvodně co do částky 196 846 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 196 846 Kč od [datum] do zaplacení a žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobcům tuto částku tak, jak je uvedeno ve výroku I tohoto rozsudku. Příslušenství v podobě zákonných úroků bylo stanovené podle § 1970 o. z. za použití § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.; splatnost je odvozena od předžalobní výzvy. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 o. s. ř. věta prvá před středníkem, když důvod pro její prodloužení soud neshledal.

61. Ve zbylé části soud žalobu jako nedůvodnou zamítl, jak je uvedeno ve výroku II rozsudku.

62. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 2 o. s. ř., kdy žalobcům byla přiznána částečná náhrada nákladů řízení. Náklady řízení jsou tvořeny soudním poplatkem ve výši celkem 9 323 Kč a náklady spojenými se zastoupením advokátem, které sestávají z celkem 18 úkonů právní služby po 9 260 Kč podle § 11 odst. 1 AT (aplikace AT vyplývá z § 151 odst. 1 a 2 věta druhá za středníkem o. s. ř.), a to písm. a) – převzetí a příprava zastoupení, písm. d) – 3x podání ve věci: žaloba ze dne [datum], výzva k plnění ze dne [datum] a vyjádření ze dne [datum] a písm. g) – 5 x účast na jednání dne [datum], [datum], [datum] – zde dva úkony, neboť jednání trvalo nad dvě hodiny, a dne [datum], když jejich výše je dána § 7 bod 5 AT, tedy z tarifní hodnoty 233 064 Kč, a dále z 18 náhrad hotových výdajů po 300 Kč (§ 13 odst. 3 AT) a DPH. Soud konstatuje, že každý úkon byl počítán dvakrát, neboť se jednalo o společné úkony při zastupování dvou osob; soud poté podle § 12 odst. 4 AT ponížil odměnu o 20 %. Soud žalobcům zároveň nepřiznal 5 x úkony právní služby podle § 11 odst. 1 písm. c) AT – porada s klientem, a to s odůvodněním, že tyto porady nebyly žalobcem či jeho právním zástupcem prokázány (např. písemným potvrzením) a nelze tedy usoudit, zda skutečně proběhly a zda skutečně trvaly nad jednu hodinu, aby je bylo možno označit jako plnohodnotný úkon právní služby. Soud dále za užití § 142 odst. 2 o. s. ř. poměrně rozdělil náhradu nákladů řízení, neboť podle něj výše neúspěchu 16 % není zanedbatelná (obecně judikatura či komentáře hovoří ve smyslu, že o nepatrný neúspěch jde všude tam, kde se poměr plnění ve vztahu k celku blíží nule (zpravidla pod 10 %) – viz např. BÍLÝ, Martin. § 142 (Náhrada podle úspěchu). In: SVOBODA, [jméno], [příjmení], [jméno], LEVÝ, [jméno], [příjmení], [jméno] a kol. Občanský soudní řád. 3. vydání (1. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2022, marg. [číslo]). Celkové náklady na právní zastoupení žalobců dosahují částky 177 203,24 včetně DPH a při odečtení poměru úspěchu a neúspěchu (84 % - 16 % = 68 %) jde o částku 120 498 Kč, která byla žalobcům přiznána v obecné pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.) a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).