26 C 463/2018

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl soudcem Mgr. Jindřichem Kyselou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalované: osobní údaje žalované insolvenční správkyně dlužnice: jméno příjmení , narozené datum zastoupená advokátem anonymizováno jméno jméno sídlem adresa o návrhu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu <b>I. Zamítá se žaloba, aby soud určil, že výpověď z nájmu bytu, bytové jednotky [číslo] nacházející se v budově [adresa], bytový dům (zapsaný na [list vlastnictví]), část [územní celek], na parcele [číslo] v k. ú. [část obce], jednotka zapsaná na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], [územní celek], k níž náleží podíl [číslo] na společných částech domu [adresa], bytový dům, část [územní celek], a pozemku parc. [číslo] vše k. ú. [část obce], [list vlastnictví], [územní celek], vč. příslušenství této nemovité věci, učiněná žalovaným dne [datum], je neoprávněná a nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovaným zůstává zachován.</b> <b>II. Žalobkyně je povinna uhradit žalované na náhradě nákladů řízení částku 13 552 k rukám právního zástupce žalované, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobou podanou u zdejšího soudu se žalobkyně domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, bytové jednotky [číslo] nacházející se v budově [adresa], bytový dům (zapsaný na [list vlastnictví]), část [územní celek], na parcele [číslo] v k. ú. [část obce], jednotka zapsaná na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], [územní celek], k níž náleží podíl [číslo] na společných částech domu [adresa], bytový dům, část [územní celek], a pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [část obce], [list vlastnictví], [územní celek], včetně příslušenství této nemovité věci (dále také jen„ byt“), který užívala na základě nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] s [jméno] [příjmení], [datum narození], při sjednaném nájemném 1 000 EUR měsíčně. Byt se stal součástí majetkové podstaty pronajímatelky v insolvenčním řízení, které je ohledně ní vedeno u Městského soudu v Praze pod sp. zn. [spisová značka]. Nynější žalovaná je její insolvenční správkyní. Dne [datum] došlo k uzavření dodatku k nájemní smlouvě, jímž byl nájem prodloužen na dobu neurčitou, nejméně však na pět let. Dne 27. 10. 2018 byla žalobkyni dána žalovanou výpověď z nájmu podle § 2288 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále „občanský zákoník“ nebo„ o. z.“) a to pro nepřiměřeně nízké nájemné, sjednání nájmu za zjevně nevýhodných podmínek, zdánlivost nájemní smlouvy, prodlení s úhradou nájemného 645 005 Kč a prodlevou s úhradou záloh na služby spojení s užíváním bytu, kdy za rok 2018 má činit dluh 99 090 Kč. Výpovědní důvod však nenastal a nastat nemohl. Nepoměr výše nájemného k hodnotě bytu je účelovým tvrzením, neboť výše nájemného odpovídala realitnímu trhu v době uzavření smlouvy, nadto je v souladu se zásadou autonomie vůle a smluvní svobody stran. Ani případné netržní nájemné by však nebylo důvodem výpovědi z nájmu. Tvrzení o zdánlivosti nájmu se nezakládá na pravdě, neboť žalobkyně byt užívá od roku 2016. Nájemné bylo žalobkyní vždy řádně hrazeno k rukám pronajímatelky a následně na účet insolvenčního správce, tvrzené dlužné nájemné pak bylo uhrazeno zápočtem na pohledávku žalobkyně za [jméno] [příjmení] z titulu smlouvy o zápůjčce 30 000 000 Kč ze dne [datum]. K úhradě poplatků za služby související s nájmem bytu pak nebyly žalobkyni doloženy potřebné podklady – faktury na úhradu těchto služeb, a proto se případný dluh nemohl stát splatným. Po předložení dokladů že žalobkyně připravena požadované a doložené částky uhradit obratem.

2. Žalovaná uvedla, že žalobu neuznává. Uvedla, že mezi žalobkyní a [jméno] [příjmení], [datum narození], byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva později doplněná dodatkem ze dne [datum], jakož i to, že žalobkyni byla dne [datum] žalovanou coby insolvenční správkyní [jméno] [příjmení] dána výpověď z nájmu bytu z uváděných důvodů a tato výpověď jí byla doručena dne [datum]. Nájemní smlouvu i její dodatek považuje žalovaná za zdánlivé právní jednání podle § 553 odst. 1 o. z. pro neurčitost a nesrozumitelnost obsahu, jakož i podle § 552 o. z. pro absenci vážné vůle, neboť pravým účelem tohoto jednání bylo zkrácení věřitelů [jméno] [příjmení] zatížením bytu nájmem, který komplikuje jeho zpeněžení. Žalobkyně i [jméno] [příjmení] jsou v blízkém přátelském vztahu, nájemní smlouva byla uzavřena 11 měsíců před zahájením insolvenčního řízení ohledně [jméno] [příjmení], tedy již v době, kdy byla v úpadku ve formě platební neschopnosti. Výše ujednaného nájemného pak nedosahuje ani poloviny výše obvyklého nájemného. Smlouva pak byla sjednána na dobu neurčitou, čímž se stala prakticky nevypověditelnou. Žalobkyně ani [jméno] [příjmení] pak neměly nikdy zájem na plnění platebních povinností žalobkyně z nájemní smlouvy a tyto nebyly takřka po dobu dvou let reálně hrazeny, a to ani v hotovosti či zápočtem, přičemž proti tomu žalovaná vznáší námitku neplatnosti. Pokud jde o hrazení plateb za služby související s užíváním bytu, tak [jméno] [příjmení] zmocnila žalobkyni k jednání se Společenstvím vlastníků jednotek domu [anonymizována dvě slova], [IČO], a [anonymizováno] [právnická osoba] [anonymizováno], [IČO], se kterými jednala a tyto subjekty žalobkyni ohledně nedoplatků kontaktovaly a k úhradě dluhu ji vyzvala i žalovaná. Žalovaná má též za to, že nájemní smlouva je neplatná z důvodu porušení generálního inhibitoria v exekučním řízení vedeném soudním exekutorem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] pod sp. zn. 021 EX 6503/13. Žalovaná proto navrhla žalobu jako nedůvodnou zamítnout.

3. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení. Potřeba provedení dalších důkazů najevo nevyšla.

4. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že dne [datum] uzavřely žalobkyně a [jméno] [příjmení] dohodu, jíž se [jméno] [příjmení] zavázala přenechat žalobkyni k dočasnému užívání byt, a to od [datum] na dobu neurčitou, proti čemuž se žalobkyně zavázala hradit [jméno] [příjmení] nájemné ve výši 1 000 EUR měsíčně s tím, že pro případ prodlení s úhradou nájemného delším 10 dnů bylo ujednáno právo [jméno] [příjmení] od smlouvy odstoupit (prokázáno smlouvou o pronájmu bytu na čl. 33 až 35).

5. Dne [datum] uzavřely žalobkyně a [jméno] [příjmení] dohodu, jíž se [jméno] [příjmení] zavázala přenechat žalobkyni a jejím třem dětem (mj. [jméno] [příjmení]) a [příjmení] [jméno] k dočasnému užívání, a to od [datum] na dobu neurčitou, nejméně však na pět let, proti čemuž se žalobkyně zavázala hradit [jméno] [příjmení] nájemné ve výši 1 000 EUR měsíčně splatné vždy do 15. dne příslušného měsíce. Žalobkyně dále byla povinna hradit služby spojené s užíváním bytu dle faktur společnosti tyto služby poskytující poté, co jí budou pronajímatelkou po konci měsíce předloženy, s tím, že tyto budou hrazeny spolu s následujícím nájemným (prokázáno smlouvou o nájmu bytových prostor ze dne [datum] v překladu z ruského jazyka). 6. [jméno] [příjmení] udělila žalobkyni plnou moc zastupování při výkonu všech práv a povinností vlastníka bytu, jakož i k jednání se Společenstvím vlastníků jednotek domu [anonymizována dvě slova] a se [anonymizováno] [právnická osoba] [anonymizováno].

7. Dne [datum] bylo v insolvenčním řízení, zahájeném dne [datum] (prokázáno vyhláškou na čl. 208), vedeném u Městského soudu v Praze pod sp. zn. [spisová značka] rozhodnuto o úpadku [jméno] [příjmení] a na její majetek byl prohlášen konkurs (prokázáno usnesením Městského soudu v Praze ze dne [datum] na čl. 40 až 49).

8. Byt byl zahrnut do majetkové podstaty [jméno] [příjmení] a byl původní insolvenční správkyní [jméno] [příjmení] oceněn na 17 600 000 Kč (prokázáno soupisem majetkové podstaty ve věci [spisová značka] na čl. 26 až 28). Následně byla insolvenčním správcem [jméno] [příjmení] ustanovena dne [datum] žalovaná (prokázáno zápisem ze schůze věřitelů na čl. 30 p. v. až 32, usnesením Městského soudu v Praze na čl. 197).

9. Žalobkyně do insolvenčního řízení přihlásila svou pohledávku za [jméno] [příjmení] ve výši 32 701 292 Kč z titulu smlouvy o zápůjčce ze dne [datum] (prokázáno seznamem přihlášených pohledávek na čl. 106 až 107), přičemž tato byla insolvenční správkyní popřena co do pravosti a výše z důvodu neexistence pohledávky, neboť půjčka neměla být skutečně poskytnuta, jelikož žalobkyně měla v době poskytnutí půjčky čelit několika exekucím a nedosahovala příjmů, které by jí umožnily poskytnout půjčku takové výše. K předání peněz mělo dojít před uzavřením smlouvy prostřednictvím třetí osoby v [země] (smlouva však měla být uzavřena podle českého práva) v EUR, přičemž nedopovídá ani přepočet EUR na Kč ke dni tvrzeného předání. Dle insolvenční správkyně pak existuje podezření, že šlo o disimulované právní jednání s cílem účelového vytvoření pohledávky (prokázáno z přezkumným listem na čl. 122 p. v. až 124). O zaplacení této půjčky byl mezi žalobkyní a [jméno] [příjmení] dne [datum] sepsán notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, v němž se [jméno] [příjmení] zavázala dluh splnit do [datum] a tento uznala co do důvodu a výše (prokázáno notářským zápisem [číslo jednací], [spisová značka] na čl. 226 až čl. 229)

10. Dopisem ze dne [datum], doručeným žalované dne [datum], jak bylo i učiněno účastníky nesporným, vypověděla žalovaná žalobkyni nájem bytu, a to s odkazem na § 256 odst. 1 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), a dále s odůvodněním, že sjednaná výše nájemného je nepřiměřeně nízká v porovnání s běžným nájemným (50 - 60 000 Kč), neboť hodnota bytu převyšuje 33 000 000 Kč. Tím dle žalované dochází ke snížení ceny bytu bez možnosti dosažení maximálního výtěžku zpeněžení a tedy ke zkrácení uspokojení přihlášených věřitelů. Je tak třeba upřednostnit zájem na ochraně věřitelů před ochranou nájemního práva, a je tak dán důvod výpovědi podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., neboť nájem byl sjednán za zjevně nevýhodných podmínek. Dále bylo uvedeno, že nájemní smlouva je zdánlivým právním jednání. Dále je pak evidován dluh na nájemném za období říjen 2016 až říjen 2018 ve výši 577 205 Kč, jakož i dluh na službách souvisejících s užíváním bytu za dobu od ledna 2018 do října 2018 ve výši 99 090 Kč. Žalobkyně byla informována o délce výpovědní doby a počátku jejího běhu a byla poučena o možnosti domáhat se přezkoumání výpovědi z nájmu u soudu a o lhůtě k podání žaloby. Zároveň žalovaná vyzvala žalobkyni k úhradě dlužného nájemného a dluhu na zálohách na služby spojené s užíváním bytu na účet majetkové podstaty č. [bankovní účet] (prokázáno výpovědí z nájmu bytu ze dne [datum] na čl. 50 až 51, podacím lístkem na čl. 51, 51 p. v.).

11. Maximální výše nájemného bytu ke dni [datum] byla stanovena částkou 53 000 Kč měsíčně (prokázáno odborným vyjádřením na čl. 171 až 172, přílohami k němu na čl. 173 až 175).

12. Z účtu [číslo] bylo na účet č. [bankovní účet] uhrazeno dne [datum] 25 000 Kč, [datum] 26 000 Kč, [datum] 25 800 Kč, [datum] 26 000 Kč, [datum] 26 000 Kč, [datum] 26 000 Kč a na účet majetkové podstaty č. [bankovní účet] dne [datum] 26 000 Kč, [datum] 26 000 Kč, [datum] 26 000 Kč a [datum] 26 000 Kč (prokázáno informacemi o účtech na čl. 60, 61).

13. Výše měsíčních záloh na úhradu služeb spojených s užíváním bytu činila od 1. 1. 2017 částku 9 909 Kč měsíčně (prokázáno evidenčním listem na čl. 181).

14. Dne [datum] zaslala [právnická osoba] [anonymizováno] žalobkyni vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za rok 2018 a byla vyzvána k úhradě dluhu za rok 2017 ve výši 92 641 Kč, za rok 2018 ve výši 116 531 Kč a ve výši 49 545 Kč na dlužných zálohách na služby za měsíce leden až květen 2019, a to do 15. 7. 2019 (prokázáno e-mailovou korespondencí na čl. 180).

15. Dluh na vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu činil za rok 2018 částku 106 725 Kč, když na zálohách nebylo za dané období uhrazeno ničeho (prokázáno vyúčtováním na čl. 211).

16. Neuhrazené náklady za služby související s nebytovými prostory přináležejícími k bytu činily za rok 2018 4 261 Kč, resp. 5 545 Kč (prokázáno přehledem vyúčtování za období od [datum] do [datum] na čl. 213, 214).

17. Dopisem ze dne [datum] vyzvala [právnická osoba] [anonymizováno] žalovanou k úhradě dluhu na nákladech za byt a nebytový prostor za období [datum] až [datum] ve výši 288 444 Kč (prokázáno výzvou k úhradě nákladů ze dne [datum] na čl. 215).

18. Dopisem ze dne [datum] vyzval advokát žalované žalobkyni k úhradě dluhu na nákladech spojených s užíváním bytu za dobu od [datum] do [datum] ve výši 288 444 Kč do sedmi dnů (prokázáno výzvou na čl. 182, podacím lístkem na čl. 217).

19. K [datum] nebyly uhrazeny zálohy na služby spojené s užíváním bytu za říjen a listopad ve výši 9 909 Kč měsíčně (prokázáno e-mailovou korespondencí na čl. 180).

20. Z dalších provedených důkazů, a to z překladu z ruského jazyka žaloby o uznání jednostranné transakce a vypovězení smlouvy za neplatnou a uplatnění důsledků její neplatnosti od čl. 4 po čl. 5, překladu z ruského jazyka listiny na čl. 6 líc a rub, překladu z ruského jazyka účtenky příkazů na čl. 7 líc, elektronické verze výpisu z OR žalované na čl. 13, protokolu o přezkumném jednání ze dne [datum] na čl. 29 až 30, rozhodnutí [příjmení] obvodního soudu v [anonymizováno] ze dne [datum] na čl. 56, zápisu o určení otcovství narozenému dítěti na čl. 58, seznamu přihlášených pohledávek na čl. 106 až 107, seznamu přihlášených pohledávek na čl. 107 rub až 112, vyjádření dlužníka ze dne [datum] na čl. 113 až 114, seznamu přihlášených pohledávek od čl. 114 rub po čl. 117, vyjádření dlužníka od čl. 117rub po čl. 118, seznamu přihlášených pohledávek od čl. 119 po čl. 122, zdravotního záznamu na čl. 160, přehledu nákladů záloh pro vyúčtování roku 2017 na čl. 183, přihlášky pohledávky na čl. 184 až 188, plné moci na čl. 189, generální plné moci na čl. 190 rub, listiny na čl. 191, přihlášky pohledávky na čl. 192 po čl. 194 plné moci na čl. 194 rub, soud nezjistil žádné skutečnosti rozhodné pro právní posouzení a rozhodnutí věci.

21. Soud zamítl návrh žalované na provedení důkazu vyžádáním sdělení Společenství vlastníků jednotek domu [příjmení] [příjmení] za období od [datum] do [datum] do okamžiku výpovědi ev. do současnosti a vyžádání sdělení správní spoelčnosti [právnická osoba] stran komunikace daného subjektu se žalobkyní a neuhrazených služeb spojených s užíváním bytu za období od [datum] do [datum], tj. do okamžiku výpovědi, jakož i návrh žalované žalobkyně na provedení důkazu výpovědí dlužnice [jméno] [příjmení], RČ [číslo], bytem [země], [anonymizováno], ul. [příjmení] d [anonymizováno], byt [anonymizováno], a smlouvou o zápůjčce ze dne [datum], jednostranným zápočtem žalobkyně, který přijala dlužnice dne [datum] včetně jeho překladu, a to z důvodu nadbytečnosti, neboť provedení takových důkazů by bylo nadbytečné vzhledem k tomu, že skutečnosti rozhodné pro posouzení oprávněnosti výpovědi již byly zjištěny z ostatních provedených důkazů.

22. Mezi stranami je nesporné, že výpověď z nájmu byla žalobkyni doručena dne [datum], jakož i to, že žalobkyně neuhradila zálohy ani konečná vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za dobu delší tří měsíců, přičemž žalobkyně v tomto ohledu zpochybňuje to, zda nastala jejich splatnost.

23. Z výše uvedeného se podává skutkový závěr, že se [jméno] [příjmení] zavázala poskytnout žalobkyni k dočasnému užívání na dobu neurčitou, nejméně na dobu pěti let, byt a tato se za to zavázala hradit nájemné ve výši 1 000 EUR měsíčně. [jméno] [příjmení] zmocnila žalobkyni ke všem jednáním se společenstvím vlastníků jednotek v domě, v němž se byt nachází, jakož i se správcovskou společností, mající na starost správu a vyúčtování služeb souvisejících s bytem. Následně bylo rozhodnuto o úpadku [jméno] [příjmení] a na její majetek byl prohlášen konkurs, přičemž byt byl zahrnut do majetkové podstaty. Inslovenčním správcem byla ustanovena žalovaná, která dne [datum] doručila žalobkyni výpověď z nájmu bytu odůvodněnou mj. tím, že žalovaná nehradila mj. úhrady za služby související s užíváním bytu za rok [rok].

24. Soud věc právně posoudil podle občanského zákoníku.

25. Soud se v intencích námitek žalované zabýval jako předběžnou otázkou posouzením existence právního poměru mezi žalobkyní a [jméno] [příjmení].

26. Právní poměr mezi žalobkyní a [jméno] [příjmení] soud posoudil jako nájemní smlouvu ve smyslu § 2201 o. z., a to konkrétně o nájmu bytu (§ 2235 odst. 1 o. z.) neboť se smlouvou uzavřenou dne [datum], následně modifikovanou dodatkem z [datum], [jméno] [příjmení] zavázala coby pronajímatelka poskytnout žalobkyni coby nájemci a členům její domácnosti shora specifikovaný byt (§ 2236 odst. 1 o. z.) Smlouva byla uzavřena v písemné formě (§ 2237 o. z.), nájemné bylo ujednáno pevnou částkou (§ 2246 odst. 1 o. z.) ve výši 1 000 EUR měsíčně a jeho splatnost do 15. dne příslušného měsíce. Ve smlouvě bylo ujednáno, jaké plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatelka ([číslo] odst. 1 o. z.), přičemž bylo povinností žalobkyně tyto služby na základě dokladů o jejich výši uhradit nejpozději s nájemným následující měsíc (§ 2247 odst. 4 o. z.).

27. Soud neshledal na základě provedeného dokazování důvody pro posouzení nájemní smlouvy za zdánlivé právní jednání podle § 553 odst. 1 o. z. Lze mít sice výhrady ke srozumitelnosti původního znění nájemní smlouvy z [datum], tyto však bylo možno odstranit výkladem, kdy vůle smluvních stran uzavřít mezi sebou smlouvu o nájmu bytu byla z listiny zjevná a veškeré případné nesrozumitelnosti pak byly odstraněny dodatkem uzavřeným dne [datum]. Z provedeného dokazování pak nevyplynulo, že by se jednalo o simulované právní jednání ve smyslu § 552 o. z., tj. že by pravou vůlí smluvních stran bylo tolik ztížit případný nucený prodej bytu. Rovněž v nájmu bytu nelze spatřovat případné poručení generálního inhibitoria ve smyslu § 44a odst. 1 zákona č. 120/2001 Sb., exekuční řád, neboť v tom, že [jméno] [příjmení] pronajala předmětný byt žalobkyni, nelze spatřovat jednání snižující hodnotu jejího majetku, či vyvádějící z něj věci a práva v průběhu exekuce za účelem zmaření jejího účelu, neboť případná pohledávka z nájemného (nadto sama exekučně postižitelná) logicky znamená zvýšení majetku dlužníka, nikoliv jeho snížení. Na základě uvedených skutečností soud dospěl k závěru, že nájemní smlouva byla mezi žalobkyní a [jméno] [příjmení] uzavřena platně a účinně.

28. Podle § 2288 odst. o. z. může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

29. Podle § 2291 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu (odst. 1). Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno (odst. 2). Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží (odst. 3).

30. Podle § 2286 o. z. vyžaduje výpověď nájmu písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně (odst. 1). Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná (odst. 2).

31. Samotnou výpověď z nájmu bytu pak soud přezkoumal jak z hlediska naplnění výpovědních důvodů, tak z hlediska toho, zda byly naplněny všechny formální náležitosti výpovědi stanovené zákonem.

32. Soud neshledal, že by ve věci byl dán důvod výpovědi podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., resp. že by pod tento výpovědní důvod bylo možno subsumovat to, že sjednaná výše nájemného dosahovala cca 1/2 obvyklého nájemného za obdobný byt. Soud si je vědom toho, že v případě nedobrovolného prodeje bytu v insolvenčním řízení by mohlo v důsledku zatížení bytu nájmem na dobu neurčitou s nižším než obvyklým nájemným dojít k dosažení nižšího výtěžku, avšak nespatřuje v této skutečnosti důvod výpovědi podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., a to zejména s ohledem na skutečnost, že výše ujednaného nájemného nemusí být dána navždy, neboť občanský zákoník obsahuje nástroj umožňující dosažení obvyklé výše nájemného v důsledku rozhodnutí soudu, a to postupem podle § 2249 o. z. Soud proto zastává názor, že ve věci nemohl veřejný zájem na dosažení co nejvyššího výtěžku při nedobrovolném prodeji bytu v rámci insolvenčního řízení převýšit zájem na tom, aby byl nájem zachován, lze-li cestou práva dosáhnout stanovení v místě a čase obvyklé výše nájemného.

33. Soud však ve věci shledal naplnění důvodu výpovědi nájemní smlouvy ve smyslu § 2291 odst. 1 o. z. pro zvlášť závazné porušení povinností žalobkyně z nájemní smlouvy. Mezi účastníky panuje spor o tom, zda je dán dluh na nájemném, kdy žalobkyně tvrdila, že část nájemného byla uhrazena formou zápočtu na pohledávku ze smlouvy o půjčce částky 30 000 000 Kč, jíž měla žalobkyně poskytnout [jméno] [příjmení]. Ač soud k důkazu provedl notářský zápis se svolením k vykonatelnosti, v němž bylo konstatováno poskytnutí takové půjčky, přičemž [jméno] [příjmení] dluh uznala co důvodu a výše, má soud na základě dalších provedených důkazů (zejména přezkumného listu na čl. 122 p. v. až 124) pochybnost o pravosti a existenci této pohledávky. Žalobkyně se pak svou neúčastí při jednání soudu dne 21. 4. 2021, ač na něj byla řádně a včas předvolána, zbavila možnosti být soudem poučena ve smyslu § 118a odst. 1, 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o. s. ř.“). Proto je na žalobkyni nutno nadále pohlížet jako na účastníka řádně poučeného ve smyslu tohoto ustanovení, a to se všemi s tím souvisejícími procesními důsledky, tedy i v podobě neunesení břemene tvrzení a důkazního břemene ohledně skutečností rozhodných pro její procesní úspěch ve věci (srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 4. 2008, sp. zn. 28 Cdo 1537/2008). Ve světle toho je pak třeba konstatovat, že žalobkyně neunesla břemeno tvrzení a břemeno důkazní ve vztahu k této své obraně, neboť s ohledem na obecnost vznesené námitky započtení nebylo prokázáno, zda žalobkyně byly naplněny všechny podmínky kompenzace, včetně existence samotné pohledávky k započtení použité. Je tak třeba vyjít ze závěru, že k účinné kompenzaci nedošlo a že je dán dluh žalobkyně na nájemném za období říjen 2016 až říjen 2018 ve výši 577 205 Kč, tj. ve výši převyšující tři měsíční nájemná. Otázku platnosti výpovědi by však bylo v dané věci možno věcně posoudit i bez posouzení vznesené námitky započtení, neboť mezi stranami je nesporné, že žalobkyně ke dni podání výpovědi z nájmu bytu neuhradila platby za plnění spojená s užíváním bytu, a to nejméně za rok 2017 (ve výši 92 641 Kč) a za část roku 2018. Jak vyplynulo z provedeného dokazování, žalobkyně byla [jméno] [příjmení] zmocněna ke všem právním jednáním souvisejícím s bytem, a to včetně komunikace se společenstvím vlastníků jednotek v domě, tak se společností, která měla v domě na starost správu služeb. Veškeré vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu i evidenční listy tudíž byly doručovány jí a žalobkyně si tak nepochybně byla vědoma výše platebních povinností, jakož i splatnosti záloh a vyúčtování za rozhodná období. Nepřípadná je tak její obrana spočívající v tom, že se případný dluh na těchto plněních nemohl stát splatným z důvodu nedoložení podkladů pro jejich úhradu. V době, kdy jí byla podána výpověď, byl splatný nejméně nedoplatek vyúčtování služeb za rok 2017 a splatnými byly též zálohy na služby spojení s užíváním bytu za příslušné měsíce roku 2018, jejichž výše si byla žalobkyně nepochybně vědoma, přesto je neplnila. Žalobkyně tedy nejen že nehradila nájemné, ale ani náklady na služby spojené s užíváním bytu za dobu převyšující tři měsíce, čímž porušila svou povinnost plynoucí z platně uzavřené nájemní smlouvy zvlášť závažným způsobem (§ 2291 odst. 2 o. z.) a žalované tak vzniklo právo vypovědět nájem, a to i bez výpovědní doby (§ 2291 odst. 1 o. z.). Žalobkyně byla k úhradě dluhu vyzývána (§ 2291 odst. 3 o. z.), přesto dluh neuhradila. Výpověď z nájmu byla žalobkyni dána v písemné formě a byla jí doručena dne 27. 10. 2018 (§ 2286 odst. 1 věta prvá o. z.). Žalovaná v písemné výpovědi uvedla, že jejím důvodem je mj. nezaplacení nákladů za služby po dobu delší tří měsíců. Žalovaná tedy ve výpovědi uvedla, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinnosti žalobkyně coby nájemkyně (§ 2291 odst. 3 o. z.). Žalobkyně byla ve výpovědi taktéž poučena o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (§2286 odst. 2 o. z.). I kdyby žalobkyně přistoupila k následnému splnění dluhu, neměla by taková skutečnost na platnost již dané výpovědi vliv (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. 6. 2011 26 Cdo 2150/2010).

34. Ze shora uvedeného se podává, že žalovaná vypověděla žalobkyni nájem bytu po právu, když zde existoval zákonný důvod pro výpověď, a to i bez výpovědní doby. Zároveň byly naplněny všechny formální zákonné náležitosti takto dané výpovědi, pročež nelze na výpověď hledět jako absolutně neplatnou podle § 2286 odst. 2 o. z. či nicotnou podle § 2291 odst. 3 o. z. Soud proto žalobu jako nedůvodnou zamítl.

35. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal procesně zcela úspěšné žalované právo na náhradu nákladů řízení v částce 13 552 Kč. Náhrada nákladů řízení sestává z nákladů zastoupení žalované advokátem. Ty tvoří v prvé řadě mimosmluvní odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen„ AT”), která činí při tarifní hodnotě 35 000 Kč (§ 9 odst. 3 písm. a) AT) 2 500 Kč za každý ze čtyř vykonaných úkonů právní služby, a to za úkon příprava a převzetí zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) AT a za tři úkony účasti na jednání soudu. Náklady zastoupení advokátem dále tvoří paušální náhrada hotových výdajů ve výši á 300 Kč za každý ze čtyř vykonaných úkonů právní služby a náhrada DPH v sazbě 21 % z nákladů právního zastoupení (§ 137 odst. 3 písm. a) o. s. ř.) ve výši 2 352 Kč.