28 C 216/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Šárkou Malíkovou Petříčkovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 600 000 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku ve výši 600 000 Kč, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 600 000 Kč od 15.5.2019 do zaplacení, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobkyně částku ve výši 116 540 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobkyně se svou žalobou ze dne 27. 6. 2019 domáhala po žalovaném zaplacení částky ve výši nejprve 50 500 Kč, posléze 600 000 Kč s příslušenstvím nebo vydání mezitímního rozsudku, kterým by bylo potvrzeno, že je nárok žalobkyně na náhradu škody dán. K odůvodnění své žaloby uvedla, že prostřednictvím své jednatelky [jméno] [příjmení] zprostředkovala žalovanému možnost koupě nemovitosti - řadového domu na adrese [adresa] (dále jen„ nemovitost“). Účastníci společně s vlastníkem nemovitosti, společností [právnická osoba] podepsali dne 3. 5. 2016 rezervační smlouvu, kterou se žalovaný jako kupující zavázal uhradit rezervační jistinu a poté s prodávajícím bezodkladně po složení zálohy uzavřít kupní smlouvu. Podle rezervační smlouvy neměl žalovaný povinnost uzavřít smlouvu pouze v případě, že se ukáže, že právní nebo technický stav nemovitosti byl v době uzavření rezervační smlouvy v podstatném ohledu jiný, než jak byl kupujícímu představen. Žalovaný je profesní architekt a stavař a k podpisu rezervační smlouvy došlo poté, co si dům osobně prohlédl. Kupní cena nemovitosti byla smlouvou stanovena na 15 000 000 Kč. Poté, co žalovaný obdržel veškerou dokumentaci, a po přípravě kupních smluv a termínu jejich podpisu žalovaný od rezervační smlouvy odstoupil, což oznámil prodávajícímu dne 29. 6. 2016. Mezi účastníky sporu nebyla smluvně dojednána žádná pokuta ani omezení odpovědnosti za škodu. Žalovaný se prostřednictvím žaloby podané k Obvodnímu soudu pro Prahu 1 domáhal vrácení rezervační zálohy ve výši 500 000 Kč. Žaloba byla však zamítnuta, což bylo následně potvrzeno i soudem odvolacím, s odůvodněním, že žalovaný nebyl oprávněn k odmítnutí uzavření kupní smlouvy, v důsledku čehož vznikl prodávajícímu nárok na smluvní pokutu ve výši rezervační zálohy. Uvedená smluvní pokuta však byla dojednána ve prospěch prodávajícího a nikoli žalobkyně, která vystupovala jako zprostředkovatel prodeje a měla v případě prodeje obdržet od prodávajícího dohodnutou odměnu. V důsledku porušení smluvní povinnosti žalovaným tak vznikla žalobkyni škoda ve výši provize, kterou kvůli úmyslnému zmaření koupě žalovaným neobdržela. Žalobkyně tak vznikla škoda ve formě ušlého zisku ve výši 600 000 Kč.

2. Žalobkyně v původním návrhu na zahájení řízení požadovala po žalovaném uhrazení pouze částky ve výši 50 500 Kč, dne 18. 6. 2021 svou žalobu rozšířila o dalších 549 500 Kč. Změna žaloby byla soudem připuštěna na jednání konaném dne 24. 1. 2022.

3. Žalobkyně se vyjádřila i k uplatněné námitce promlčení uplatněné žalovaným, s tím, že má za to, že nárok promlčen není, z důvodu, že objektivně před datem rozhodnutí nemohla vědět, zda smluvní povinnost porušil žalovaný, který odstoupil od smlouvy neoprávněně, či prodávající, o kterém žalovaný tvrdil, že porušil svou povinnost, neboť řadový dům je ve skutečnosti bytová jednotka. Uvedené bylo vyřešeno v cit. sporu vedeném před Obvodním soudem pro Prahu 1, a to znaleckým posudkem, nejednalo se tedy o otázku právní, nýbrž skutkovou a odbornou. Kromě uvedeného navíc podání, kterým žalobkyně rozšířila žalobu, nebylo uplatněním nového nároku, ale nárok co byl do skutkových i právních okolností totožný s návrhem obsaženým již v žalobě ze dne 28. 6. 2019, čímž se stavěla promlčecí lhůta k celému nároku, když žalobkyně podala návrh na vydání mezitímního rozsudku, kterým by bylo rozhodnuto o oprávněnosti nároku. <b>4. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zaplacení částky ve výši 600 000 Kč s příslušenstvím.</b> 5. Žalovaný nárok žalobkyně neuznával. Nesporoval, že mezi ním, žalobkyní a vlastníkem nemovitosti byla uzavřena rezervační smlouva. Žalobkyně tak vystupovala jako zprostředkovatel, v souladu s občanským zákoníkem tak měla vůči zájemci zejména informační povinnost, tedy sdělit žalovanému bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření rezervační smlouvy. Žalovaný požadoval emailem dne 19. 5. 2016 po žalobkyni sdělení zásadních informací pro stavebně-technickou a právní prověrku. Ze strany žalobkyně však nebylo dodáno ničeho. Žalovaný si tak musel všechny relevantní informace obstarat sám. Žalovaný tak sám jednal se stavebním úřadem, aby si ověřil rozdíly mezi projektovou dokumentací a stavebním povolením, jednal s [právnická osoba], kde zjistil vedení společné kanalizace na kupovaném pozemku, které mu bylo prodávajícím zatajeno. Obdobně si žalovaný sám musel zjistit další informace o společných rozvodech elektřiny a telefonu ve všech propojených objektech a také to, že se v sousedním objektu nachází erotický klub, na nic z toho nebyl žalobkyní upozorněn. Žalobkyně se omezila pouze na poskytnutí základního inzerátu s adresou nemovitosti, její fotografií a stručnou informací o nájemníkovi, což nelze považovat za splnění informační povinnosti zprostředkovatele Žalobkyně tak nevykonávala řádně zprostředkovatelskou činnost. Kromě uvedeného navíc žalobkyně byla zpočátku činná i pro žalovaného, a pokud tedy došlo k uzavření exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy mezi žalobkyní a prodávajícím, žalobkyně jednala v rozporu s touto smlouvou. S ohledem na uvedené má tedy žalovaný za to, že žalobkyni žádná odměna nenáležela. Smluvní závazek uzavřít kupní smlouvu byl závazkem hlavním, který byl zajištěn smluvní pokutou. Porušením tohoto hlavního závazku mohlo mít za následek vznik práva ze závazku vedlejšího, a to práva na uhrazení smluvní pokuty. Věřitel pak nemá práva na náhradu škody vzniklé porušením povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahovala. Z obchodních zvyklostí pak vyplývá, že v obdobných případech se zprostředkovatel a prodávající o smluvní pokutu dělí. Žalobkyně jako zprostředkovatel, se tedy musí obrátit na prodávajícího, se kterým měla uzavřenou smlouvu o zprostředkování. V tomto sporu tak žalovaný není pasivně legitimován. Prodávající pak prodal následně nemovitosti [právnická osoba], kterou ovládala stejná osoba, žalovanému není známo za jakou částku, avšak tato společnost obratem nemovitost prodala panu [jméno] [jméno] [jméno], a to za částku 15 100 000 Kč, která je vyšší než částka, za kterou měl nemovitost koupit žalovaný. Není tak pravdou, že by došlo na straně prodávajícího k nějaké škodě, či ztrátě. Škoda tek nemohla vzniknout ani žalobkyni.

6. Žalovaný uplatnil námitku promlčení vůči nároku žalobkyně, kterým dne 18. 6. 2021 rozšířila žalobu o částku ve výši 549 500 Kč. Žalovaný se neztotožňuje s názorem žalobkyně, že počátek promlčecí lhůty nastal až dne 18. 6. 2018, tedy dnem vydání rozhodnutí Obvodního soudu pro Prahu 1 ve věci vrácení uhrazeného rezervačního poplatku. Promlčecí lhůta ve věcech náhrady škody počíná běžet v okamžiku vědomosti poškozeného o škodě a vědomost poškozeného o osobě, která ji způsobila. S ohledem na uvedené má žalovaný za to, že k naplnění těchto podmínek došlo již odstoupením žalovaného od smlouvy, respektive potvrzením žalobkyně o přijetí odstoupení dne 4.7.2016, tento den již musela mít žalobkyně vědomost o tom, že kupní smlouva uzavřena nebude a tedy jí nebude vyplacena odměna za zprostředkování. Pokud jde o osobu povinnou k úhradě škody, podstatnou je znalost skutečností a nikoli právní kvalifikace, již v době odstoupení od smlouvy tak musela žalobkyně vědět o možné odpovědnosti žalovaného. Rozhodnutí soudu pak bylo pouze deklaratorní a bylo jím pouze deklarováno tvrzené porušení povinnosti na straně žalovaného, které tu bylo již od počátku. <b>7. Ze všech shora uvedených důvodů navrhl žalovaný zamítnutí žaloby.</b> 8. Soud provedl dokazování všemi listinami, které navrhli a předložili účastníci (ustanovení § 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen jako „o. s. ř.“ ve spojení s ustanovením § 129 odst. 1 o. s. ř.) a dále provedl výslech svědka [jméno] [příjmení] (ustanovení § 126 o. s. ř.). Potřeba provedení důkazů dalších v řízení najevo nevyšla (ustanovení § 120 odst. 3 věta prvá o. s. ř.), na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí.

9. V řízení byl prokázán následující skutkový děj. Žalobkyně uzavřela dne 25. 4. 2016 se [právnická osoba], a.s., jako vlastníkem nemovitosti pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 185 m2, jehož součástí je stavba [adresa], pozemku parc. [číslo] ostatní plocha o výměře 46 m2, vše zapsáno na [list vlastnictví], [katastrální uzemí], smlouvu, kterou se zavázala obstarat pro vlastníka příležitost uzavřít kupní smlouvu na předmětnou nemovitost, tedy zájemce o koupi této nemovitosti. V případě uzavření kupní smlouvy na prodej nemovitosti s osobou, které žalobkyně jako zprostředkovatel nabídla nemovitost k prodeji, nebo s ní realizovala prohlídku, měla žalobkyně nárok na provizi ve výši 4 % z dosažené kupní ceny nemovitosti (prokázáno exkluzivní smlouvou o zprostředkování prodeje). Žalobkyně nabídla nemovitost k prodeji žalovanému (prokázáno emailem ze dne 26. 4. 2016). Dne 3.5. 2016 uzavřela žalobkyně, jako zprostředkovatel, s žalovaným, jako zájemcem, a [právnická osoba], a.s., jako prodávajícím, smlouvu, na základě které se zájemce zavázal do 5 dnů složit rezervační zálohu ve výši 500 000 Kč na účet žalobkyně (prokázáno smlouvou o rezervaci, čl. II., odst. 1) a prodávající a žalobkyně se zavázali rezervovat nemovitost, pozemek [číslo] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 185 m2, jehož součástí je stavba [adresa], pozemku parc. [číslo] ostatní plocha o výměře 46 m2, vše zapsáno na [list vlastnictví], [katastrální uzemí], a to do 3. 7. 2016 od podpisu rezervační smlouvy (prokázáno smlouvou o rezervaci, čl. II., odst. 3). Žalovaný se zavázal s prodávajícím uzavřít kupní smlouvu na předmětnou nemovitost bezodkladně po složení rezervační zálohy (prokázáno smlouvou o rezervaci, čl. II., odst. 4). Žalovaný měl právo kupní smlouvu neuzavřít v případě, že se ukáže, že právní nebo technický stav nemovitosti byl v době uzavření rezervační smlouvy v podstatném ohledu jiný, než byl zájemci představen (prokázáno smlouvou o rezervaci, čl. II., odst. 6). Kupní cena nemovitosti byla stanovena na 15 000 000 Kč (prokázáno smlouvou o rezervaci, čl. III., odst. 1). Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že na základě uzavřené smlouvy o rezervaci žalovaný uhradil dohodnutou rezervační zálohu. Dne 19. 5. 2016 žalovaný zaslal žalobkyni seznam dokumentace pro stavebně technickou a právní prověrku, žalobkyně sdělila, že prodávající má k dispozici veškerou dokumentaci v seznamu a navrhla schůzku k podpisu kupní smlouvy na den 1. 6. 2016 (prokázáno emailovou komunikací ze dne 19. 5. 2016 a 24. 5. 2016). Žalobkyně nabídla žalovanému snížení ceny nemovitosti na 14 500 000 Kč (prokázáno emailem ze dne 23. 6. 2016). Mezi účastníky nebylo sporu ani o tom, že žalovaný odstoupil od smlouvy dopisem ze dne 29. 6. 2016, přičemž vytýkal u prodávané nemovitosti právní vady a žalobkyni, že mu neposkytla pravdivé informace (oznámením o odstoupení od smlouvy a výzva k vrácení zálohy ze dne 29. 6. 2016). Žalobkyně vyzvala dne 29.4.2019 žalovaného k úhradě částky 600 000 Kč z titulu náhrady škody (prokázáno výzvou k úhradě náhrady škody). Z rozsudku vydaného Obvodním soudem pro Prahu 1 ze dne 18. 6. 2018, č. j. 21 C 101/2017-92 a rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 30. 10. 2018, č. j. 16 Co 314/2018-112, kterým byl rozsudek soudu prvního stupně potvrzen, soud zjistil, že žalovaný se v řízení domáhal po žalobkyni vydání rezervační zálohy, která byla uhrazena na účet žalobkyně a měla sloužit v případě neuzavření kupní smlouvy na nemovitost jako smluvní pokuta ve prospěch prodávajícího. V řízení se tedy soudy primárně zabývaly tím, zda žalovaný odmítl uzavřít kupní smlouvu oprávněně a dospěli k závěru, že nikoli. Jednání žalovaného posoudily oba soudy jako úmyslné zmaření uzavření kupní smlouvy. Žalovaný v řízení namítal, že nemovitost není řadovým domem, nýbrž bytovou jednotkou, uvedené však bylo také vyvráceno znaleckým posudkem, stejně tak ani vytýkané právní vady nemovitosti nebyly soudy shledány jako opodstatněné. Nemovitost byla prodána panu [jméno] [příjmení] [jméno] [jméno] za částku ve výši 15 100 000 Kč dne 23. 8. 2018 (prokázáno kupní smlouvou ze dne 23. 8. 2018).

10. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že byl předsedou představenstva [právnická osoba] a.s. S žalobkyní a žalovaným měl svědek uzavřenou smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitosti v ulici [ulice], jednalo se o jeden z řadových domů. Ohledně prodeje jednal svědek s jednatelkou žalobkyně, ta měla přístup do domu a vodila tam zájemce. Jedním z nich byl právě žalovaný, se kterým byla provedena prohlídka domu za účasti svědka. Žalovanému byly, poté co sdělil, že má o koupi nemovitosti zájem, předány podklady, byla to stavební dokumentace, jejíž součástí byly půdorysy, byly tam výkresy. Svědek uvedl, že rezervační smlouva byla uzavřena relativně za krátkou dobu. Stavební dokumentace byla poměrně značně obsažná, byly to šanony dokumentů, žalovaný se seznámil s kompletní dokumentací, pro svoji potřebu si převzal pouze část. To byly kopie dokumentů. Byly to zcela jistě dokumenty týkající se kolaudace, půdorysy, řezy, výměry pozemku, zahradních úprav, případně plotů. Zájemce také seznámili s těmi přívody, které vyžadují revizi, tj. plyn, voda a podobně. Neví, jestli si konkrétně prohlíželi dešťovou kanalizaci. Svědek uvedl, že kanalizace určitě nebyla důvodem, proč k uzavření kupní smlouvy nedošlo. Vyloučil, že jsme dostali od žalovaného informaci, že z důvodu pochybností o stavu kanalizace a tomu, jak je vedena, nedojde k uzavření kupní smlouvy. Jednalo se o již zkolaudovanou stavbu, na kterou byla uzavřena nájemní smlouva, na základě této smlouvy užíval nemovitost nájemník. Tyto všechny informace žalovaný věděl. Ve věci se uskutečnilo několik jednání, na kterých byla dokumentace žalovanému předávána, byly tam i revize, byla tam veškerá povolovací dokumentace, zcela jistě tam bylo kolaudační rozhodnutí. Kolaudace byla někdy v roce 2008, od té doby byl objekt v provozu a byl užíván nájemcem. Žalovaný měl zájem, aby nájemní vztah pokračoval. Svědek nemá žádnou informaci o tom, že by žalovaný sdělil, že má že má nějaké pochybnosti o právním stavu nemovitosti. Podpis na rezervační smlouvě je svědka. Nemovitost byla poté prodána v roce 2018, prodávajícím byla [právnická osoba] a.s, která byla právním nástupcem [právnická osoba], a.s. Svědek uvedl, že podle jeho přesvědčení k uzavření kupní smlouvy nedošlo kvůli nezájmu žalovaného. Zájemce měl ještě před podpisem kupní smlouvy jednání se stávajícím nájemcem, podle jeho informací došlo mezi nimi k nějakým nesrovnalostem, na základě toho tehdejší nájemce vypověděl nájemní smlouvu, přestože k podpisu kupní smlouvy s žalovaným nakonec fakticky nedošlo. Svědek má informaci o tom, že je jako prodávající kontaktoval telefonicky žalovaný - zájemce, že si našel nějakou novou nemovitost a že o tuto nemovitost už nemá zájem. S jednatelkou žalobkyně probíhala pracovní spolupráce více než 5 let, prodej této nemovitosti se realizoval jeden nebo dva roky. To, že mezi žalovaným a stávajícím nájemcem došlo ke konfliktu, vyústilo v to, že stávající nájemce nájemní smlouvu vypověděl a objekt byl nějakou dobu volný. Tím prodávajícímu vznikla určitá škoda.

11. Návrhy na provedení dalších důkazů - návrh dodatku ke smlouvě o rezervaci, dokument – výkres zajištěný [právnická osoba], s datem tisku 15.6. 2016 a seznam dokumentace [ulice], [obec a číslo] ze dne 27. 5. 2016 soud neprovedl z důvodu, že byly soudu předloženy po provedené koncentraci řízení.

12. Z ostatních provedených důkazů zejména ze znaleckého posudku Ing. [příjmení], protokolu z jednání před Obvodním soudem pro Prahu 1 sp. zn. 21C 101/2017 ze dne 18. 6. 2018 a fotodokumentace soud nezjistil žádné relevantní skutečnosti podstatné pro řízení.

13. Po zhodnocení všech provedených důkazů podle ustanovení § 132 o. s. ř., kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.

14. Při posuzování merita věci soud postupoval podle ustanovení § 2894 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako „o. z.“).

15. Podle ustanovení § 2894 odst. 1 o. z. povinnost nahradit jinému újmu zahrnuje vždy povinnost k náhradě újmy na jmění (škody).

16. Podle ustanovení § 2952 o. z. se hradí skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk). Záleží-li skutečná škoda ve vzniku dluhu, má poškozený právo, aby ho škůdce dluhu zprostil nebo mu poskytl náhradu.

17. Podle ustanovení § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit. Podle odst. 2 se povinnosti k náhradě škůdce zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Překážka vzniklá ze škůdcových osobních poměrů nebo vzniklá až v době, kdy byl škůdce s plněním smluvené povinnosti v prodlení, ani překážka, kterou byl škůdce podle smlouvy povinen překonat, ho však povinnosti k náhradě nezprostí.

18. Podle ustanovení § 1746 odst. 2 o. z. strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

19. Podle ustanovení § 2445 odst. 1 o. z. smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

20. Podle ustanovení § 2447 odst. 1 o. z. je provize splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky.

21. Podle ustanovení § 609 o. z. nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. Plnil-li však dlužník po uplynutí promlčecí lhůty, nemůže požadovat vrácení toho, co plnil.

22. Podle ustanovení § 620 odst. okolnosti rozhodné pro počátek běhu promlčecí lhůty u práva na náhradu škody zahrnují vědomost o škodě a osobě povinné k její náhradě. To platí obdobně i pro odčinění újmy.

23. Žalobkyně se svou žalobou domáhá po žalovaném uhrazení částky ve výši 600 000 Kč, představující náhradu škody ve formě ušlého zisku. Škoda měla vzniknout žalobkyni jednáním žalovaného, který porušil svou smluvní povinnost stanovenou v rezervační smlouvě uzavřené mezi žalobkyní, jako zprostředkovatelem, žalovaným jako zájemcem a prodávajícím, [právnická osoba], a.s. Žalovaný uhradil v souladu s rezervační smlouvou zálohu ve výši 500 000 Kč a byl podle čl. II odst. 4 uzavřené smlouvy povinen bezodkladně uzavřít kupní smlouvu na předmětnou nemovitost, což však neučinil, a naopak dne 29. 6. 2016 odstoupil od smlouvy. Neoprávněným jednáním žalovaného spočívajícím v neuzavření kupní smlouvy vznikla žalobkyni škoda v podobě ušlého zisku - provize ve výši 4 % z kupní ceny, kterou měla obdržet od prodávajícího po uzavření kupní smlouvy na nemovitost.

24. Obecně je předpokladem vzniku povinnosti nahradit škodu porušení smluvní povinnosti, vznik škody, příčinná souvislost mezi škodou a jednáním škůdce a předvídatelnost škody.

25. Žalobkyně spatřuje porušení smluvní povinnosti v odstoupení žalovaného od smlouvy, neboť žalovaný se smlouvu zavázal bezprostředně po uhrazení rezervační zálohy uzavřít smlouvu kupní. Povinnost kupní smlouvu uzavřít žalovaný neměl pouze v případě, že se ukáže, že právní nebo technický stav nemovitosti byl v době uzavření rezervační smlouvy v podstatném ohledu jiný, než byl zájemci představen.

26. Otázkou, zda byl žalovaný oprávněn od uzavřené smlouvy odstoupit, a tedy neměl povinnost uzavřít s prodávajícím kupní smlouvu, se podrobně zabýval Obvodní soud pro Prahu 1 v řízení vedeném pod sp. zn. 21 C 101/2017. V tomto řízení soud prováděl rozsáhlé dokazování a podrobně zkoumal, zda žalovaný byl oprávněn k odmítnutí uzavření kupní smlouvy či nikoliv. Z provedeného dokazování soudu jednoznačně vyplynulo, že jednání žalovaného představovalo úmyslné zmaření uzavření kupní smlouvy, neboť se nejednalo o případ ve smyslu výše uvedeného čl. II. odst. 7 smlouvy o rezervaci, kdy by stav nemovitosti byl v podstatném ohledu jiný, než jak byl žalovanému představen. Ke shodnému závěru pak dospěl i odvolací Městský soud v Praze. Soud tedy bez dalšího vycházel ze závěrů soudů obou stupňů v řízení sp.zn. 21 C 101/2017 a tak i s přihlédnutím k hospodárnosti řízení ohledně této otázky vycházel z odůvodnění jejich rozhodnutí.

27. Ohledně vzniku škody na straně žalobkyně soud vycházel z provedeného dokazování, kdy bylo prokázáno, že žalobkyně měla s prodávajícím uzavřenou smlouvou o zprostředkování, na základě které náležela žalobkyni provize ve výši 4 % z kupní ceny dle kupní smlouvy. Pokud by tedy byla uzavřena kupní smlouva se žalovaným, kterému byla nemovitost nabídnuta k prodeji, přičemž kupní cena byla stanovena ve výši 15 000 000 Kč, výše škody je shodná z výší odměny, která by byla žalobkyni vyplacena, tj. jedná se o částku ve výši 600 000 Kč. Soud vycházel z prokázaného, že v důsledku porušení smluvní povinnosti žalovaným nedošlo k uzavření kupní smlouvy, v důsledku čehož žalobkyně neobdržela sjednanou provizi, která by jí náležela, pokud by kupní smlouva uzavřena byla.

28. Z uvedeného je zřejmé, že je dána i příčinná souvislost mezi jednáním, respektive nejednáním žalovaného a vznikem škody ve formě ušlého zisku na straně žalobkyně, když zmaření uzavření kupní smlouvy žalovaným bylo jediným důvodem, proč žalobkyni nebyla vyplacena dohodnutá provize. Soud přihlédl i k tomu, že žalovaný již při uzavírání rezervační smlouvy věděl o tom, že žalobkyně vystupuje jako zprostředkovatel prodeje nemovitosti, což vyplývá jak z emailové komunikace mezi žalobkyní a žalovaným ohledně prodeje nemovitosti, tak z čl. I. odst. 1 rezervační smlouvy, kde je výslovně uvedeno, že žalobkyně je oprávněna ke zprostředkování prodeje nemovitosti. Vznik škody ve formě ušlého zisku na straně žalobkyně v důsledku neuzavření kupní smlouvy tak byl ze strany žalovaného předvídatelný, i přesto, že mu nebyly známy podrobnosti o uzavřené exkluzivní zprostředkovatelské smlouvě a přesné výši odměny žalobkyně.

29. Žalovaný v řízení argumentoval rovněž tím, že závazek žalovaného uzavřít s prodejcem kupní smlouvu byl zajištěn smluvní pokutou ve výši rezervačního poplatku, kterou žalovaný již uhradil a žalobkyně jako spolukontrahent prodávajícího tedy již podle něho nemá nárok na náhradu škody, neboť k porušení závazku uzavření kupní smlouvy se již vztahovala smluvní pokuta. S uvedenou argumentací se však soud neztotožňuje. Žalobkyně ve smlouvě nevystupovala na straně prodávajícího, ale jako samostatný subjekt a účastník smlouvy s odlišnými právy a povinnostmi, nelze tedy práva a povinnosti prodávajícího a zprostředkovatele směšovat ani zaměňovat. Škoda způsobená žalobkyni nemůže být vyloučena vznikem nároku na uhrazení smluvní pokuty prodávajícímu. Škoda žalobkyni vznikla v přímé souvislosti s jednáním žalovaného a není tedy možné dojít ani k závěru o nedostatku pasivní legitimace žalovaného.

30. Pokud jde o námitku promlčení vznesenou žalovaným vůči rozšíření žaloby ze dne 18. 6. 2021, ani tu neshledal soud důvodnou. Žalovaný odstoupil od rezervační smlouvy dne 29. 6. 2016, uvedené datum je tedy první možné, kdy lze uvažovat o počátku běhu promlčecí lhůty. Žaloba byla podána dne 28. 6. 2019 a byl jí uplatněn celý nárok na náhradu škody, když žalobkyně požadovala vydání mezitímního rozsudku, kterým by bylo rozhodnuto o tom, že nárok žalobkyně na náhradu škody je dán. Za této situace není možné, pokud jde o určení výše náhrady škody, přihlížet k námitce promlčení (k tomu srov. rozs. Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. 10. 2016, sp. zn. 25 Cdo 4582/2016).

31. K tomu jen pro úplnost a nad rámec shora uvedeného soud uvádí, že ve věci nebylo rozhodnuto mezitímním rozsudkem, jak bylo navrhováno žalovaným, neboť stanovení výše nároku na náhradu škody bylo věcí pouze prostého výpočtu vycházejícího z textu listinných důkazů, o kterých nebylo v řízení pochybností a které si nevyžádaly žádné další dokazování. Vydání mezitímního rozsudku tedy soud vyhodnotil jako nadbytečné.

32. Na základě všech výše uvedených skutečností soud uzavřel, že v důsledku jednání žalovaného, který úmyslně zmařil uzavření kupní smlouvy, a nedostál tak své smluvní povinnosti, došlo ke vzniku škody v podobě ušlého zisku na straně žalobkyně, a to ve výši 4 % z předpokládané kupní ceny nemovitosti, která činila částku ve výši 15 000 000 Kč, tj. částky 600 000 Kč. Ohledně výše škody soud vycházel z ujednání ve smlouvě o zprostředkování o provizi z prodeje se zájemcem, se kterým žalobkyně provedla prohlídku nemovitosti nebo mu nemovitost nabídla k prodeji.

33. S ohledem na uvedené tak soud žalobě vyhověl a uložil žalovanému uhradit žalobkyni částku ve výši 600 000 Kč s příslušenstvím. (výrok I.)

34. O příslušenství soud rozhodl podle ustanovení § 1970 o. z. ve spojení s ustanovení § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku a veřejných rejstříků právnických a fyzických osob, ve znění pozdějších předpisů.

35. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy procesně zcela úspěšné žalobkyni byla přiznána náhrada nákladů spojených s uhrazením soudního poplatku ve výši 30 000 Kč a dále nákladů spojených se zastoupením advokátem, které jsou tvořeny celkem 8 úkony právní služby po 3 140 Kč (§ 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění pozdějších předpisů, dále jen„ vyhláška“, jejíž aplikace vyplývá z § 151 odst. 1 a 2 věta druhá za středníkem o. s. ř., a to písm. a) uvedeného ustanovení, převzetí a příprava zastoupení, písm. d), předžalobní výzva, žaloba, vyjádření ze dne 16. 1. 2021 a rozšíření žaloby ze dne 18. 6. 2021 písm. g) účast na jednání dne 1. 6. 2020, 19. 4. 2021, 28. 6. 2021 když jejich výše je dána § 7 bod. 5 ve spojení s § 8 odst. 1 této vyhlášky z tarifní hodnoty 50 500 Kč) a dále 4 úkony právní služby po 10 700 Kč (§ 11 odst. 1 písm. d), vyjádření ze dne 23. 2. 2022, závěrečný návrh g) účast na jednání dne 24. 1. 2022, 14. 4. 2022, když jejich výše je dána § 7 bod. 5 ve spojení s § 8 odst. 1 této vyhlášky z tarifní hodnoty 600 000 Kč) 12 náhradami hotových výdajů po 300 Kč (§ 13 odst. 4 uvedené vyhlášky). Rozšíření žaloby bylo připuštěno až na jednání konaném dne 24.1.2022, soud tedy do tohoto jednání považuje za tarifní hodnotu původně žalovanou částku ve výši 50 500 Kč (výrok II.)

36. Celkové náklady žalobkyně ve výši 116 540 Kč (zahrnující ve smyslu ustanovení § 137 odst. 3 o. s. ř. rovněž 21% daň z přidané hodnoty z odměny advokáta a náhrady jeho hotových výdajů a soudní poplatek) byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (ust. § 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.) a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).