31 C 332/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Jitkou Skálovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně sídlem adresa žalobkyně zastoupené advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované zastoupené advokátem Mgr. jméno příjmení ulice a číslo , obec a číslo o zaplacení 158 477,89 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni 158 477,89 Kč s 8,25 % úrokem z prodlení p. a. z částky 158 477,89 Kč od 6. 4. 2021 do zaplacení, částku 1 200 Kč jako náklady spojené s uplatněním pohledávky, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na nákladech řízení částku 72 067,20 Kč, k rukám právního zástupce žalobkyně, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení žalované částky z titulu nezaplaceného nájemného za užívání nebytových prostor a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním předmětu nájmu. Žalobkyně dne 20. 11. 2016 uzavřela s nájemníkem [jméno] [jméno] smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání [číslo] jejímž předmětem byl nájem prostor, nacházející se na pozemku parc. [číslo] v areálu [anonymizována dvě slova] [obec] [část obce] v k. ú. [část obce], zapsaném na listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. [část obce], [územní celek]. Podle čl. III odst. 1 předmětné smlouvy bylo nájemné ujednané ve výši 780 000 Kč ročně, přičemž splatné bylo v pravidelných čtvrtletních splátkách, vždy do 16. dne prvního měsíce daného čtvrtletí dle splátkového kalendáře. Dne 31. 1. 2017 uzavřela žalobkyně a [jméno] [jméno] / nyní jednatel žalované / dodatek [číslo] ke smlouvě [číslo] jehož předmětem bylo ujednání o změně v osobě nájemce nebytových prostor, kdy novým nájemcem se stala žalovaná, která převzala všechny závazky a pohledávky původního nájemce- [jméno] [jméno]. Dne 30. 8. 2017 žalovaná se žalobkyní uzavřela dodatek [číslo] ke smlouvě o nájmu prostor [číslo] jímž byl změněn předmět nájmu o nové prostory. V čl. III. uvedeného dodatku byla sjednána nová výše nájemného, a to ve výši 1 586 040 Kč s DPH, která byla splatná v pravidelných měsíčních splátkách, vždy do 16. dne příslušného měsíce dle splátkového kalendáře, který je přílohou [číslo] smlouvy. Dne 30. 4. 2020 se žalovaná se žalobkyní dohodly na ukončení nájemního vztahu ke dni 30. 4. 2020. Za měsíc duben 2020 však žalovaná žalobkyni neuhradila nájemné ve výši 158 477,89 Kč, které bylo splatné již 16. 4. 2020. K úhradě této částky a jejího zákonného příslušenství, ve lhůtě sedmi dnů, byla žalovaná písemně vyzvána předžalobní výzvou dle ustanovení § 142a o.s.ř., avšak bezvýsledně.

2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout v celém rozsahu s tím, že žalobkyně požaduje zaplacení nájemného za měsíc duben 2020 v rozporu s dobrými mravy. Žalovaná učinila nesporným tvrzení žalobkyně ve vztahu k uzavření nájemní smlouvy, jejích dodatků i dohody o ukončení nájmu. Žalovaná tvrdila, že v pronajatých prostorách poskytovala služby fitness centra spojené se školením a předváděním sportovního vybavení a v omezené míře rovněž v provozování prodej doplňků a potřeb pro sportovce. V části prostor dále byla realizována taneční, divadelní a sportovní výuka. S ohledem na rozhodnutí Vlády České republiky, kterým byl dne 12. 3. 2020 vyhlášen nouzový stav, a následných usnesení vlády a ústředních orgánů státní správy České republiky zakazujících zejména maloobchodní prodej a prodej služeb, byla žalovaná nucena ze dne na den celý pronajatý prostor uzavřít a ukončit poskytování jí nabízených služeb a prodej výrobků. Tím došlo k zastavení činnosti žalované a k zastavení veškerých příjmů z její podnikatelské činnosti. Těmito kroky orgánů státní správy se tak žalovaná dostala do situace, kdy nebyla schopna plnit své závazky, neboť byla nucena pozastavit veškeré své podnikatelské aktivity, de facto až na nulu, a tím byla odstavena od veškerých svých příjmů. Do té doby žalovaná vždy řádně a včas nájemné a služby spojené s nájmem hradila. Nutno podotknout, že veškeré platby za spotřebované energie (elektřina, dodávky vody a služeb) žalovaná žalobkyni řádně uhradila. Žalovaná vědoma si svých závazků proto požádala dne 26. 3. 2020 žalobkyni o prominutí hrazení nájemného po dobu platnosti nouzového stavu a následné snížení nájmu o 50% na dobu 6 měsíců, aby byla schopna udržet své podnikání a uhradit veškeré své závazky vůči svým obchodním partnerům a tedy i vůči žalobkyni. Této žádosti však žalobkyně nevyhověla, a to ani z části. Dne 9. 9. 2020 pak žalovaná opětovně požádala žalobkyni o prominutí nájmu, a to i s ohledem na investice ve výši 1 000 000 Kč vynaložené na zhodnocení předmětu nájmu ze strany žalované a které v předmětu nájmu zůstaly, avšak i na tuto žádost reagovala žalobkyně zamítavě. Žalovaná se poté několikrát pokusila s žalobkyní dohodnout na úhradě dluhu ve splátkách, avšak ani na tuto iniciativu žalované nebylo ze strany žalobkyně a následně právního zástupce žalobkyně nikterak reagováno. Žalovaná se tak vlivem objektivních skutečností, které nemohla předpokládat a ani ovlivnit, dostala do ekonomických potíží, kdy nebyla schopna řádně a včas hradit své závazky vůči žalobkyni. Situace, která nastala po přijetí opatření ze strany orgánů státní správy pak nakonec vedla k ukončení veškerých podnikatelských aktivit žalované, které již nebyly z důvodu nedostatku finančních prostředků znovu obnoveny. Žalovaná si je vědoma svých závazků vůči žalobkyni, avšak současná ekonomická situace jí nedovoluje uhradit pohledávku žalobkyně. Žalovaná navrhovala dlužné nájemné uhradit v pravidelných měsíčních splátkách po 25 000 Kč s tím, že žalobkyně by odpustila žalované příslušenství pohledávky a náklady spojené s uplatněním pohledávky.

3. Po provedeném dokazování má soud prokázáno tento skutkový děj: Žalobkyně a žalovaná jsou korporace, zapsané v obchodním rejstříku / prokazováno výpisy z obchodního rejstříku žalobkyně a žalované /. Mezi účastníky řízení je nesporné, že žalobkyně s právním předchůdcem žalované [anonymizováno] [jméno] / uzavřela smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání [číslo] ze dne 20. 11. 2016, na jejímž základě přenechala právnímu předchůdci žalované k užívání prostory specifikované smlouvou a nacházející se na pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce], zapsané na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], umístěné v areálu [anonymizována dvě slova] [obec] [část obce] Smlouvou bylo sjednáno nájemné ve výši 780 000 Kč rok, které bylo splatné v pravidelných čtvrtletních splátkách, vždy do 16. dne prvního měsíce daného čtvrtletí dle splátkového kalendáře, součástí nájemného nebyly úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním předmětu nájmu /prokázáno nájemní smlouvou [číslo] včetně přílohy [číslo] – splátkový kalendář nájemného /. Žalovaná učinila nesporným i uzavření dodatku [číslo] k nájemní smlouvě dne 31. 1. 2017, na základě něhož se novým nájemcem prostor stala žalovaná, která převzala všechny závazky a pohledávky původního nájemce - [jméno] [jméno]. Rovněž nespornou je skutečnost uzavření dodatku [číslo] k předmětné nájemní smlouvě ze dne 30. 8. 2017, kdy žalované byly přenechány do nájmu další nové prostory a sjednána nová výše nájemného, a to částkou 1 586 040 Kč /včetně DPH /, které bylo splatné v pravidelných měsíčních splátkách, vždy do 16. dne příslušného měsíce dle splátkového kalendáře, kteří tvořil přílohu [číslo] smlouvy. Rovněž nespornou skutečností mezi účastníky řízení bylo uzavření dohody o ukončení nájemního vztahu, a to ke dni 30. 4. 2020 s tím, že dle této dohody za měsíc duben 2020 se žalovaná zavázala zaplatit žalobkyni nájemné ve výši 158 477,89 Kč, splatné 16. 4. 2020 / prokázáno dodatkem [číslo] ze dne 31. 1. 2017, dodatkem [číslo] ze dne 30. 8. 2017, dohoda o ukončení nájemní smlouvy ze dne 30. 4. 2020, splátkovým kalendářem pro rok 2020 4. Ze žádostí žalované ze dne 26. 3. 2020 a ze dne 9. 9. 2020 soud zjistil, že žalovaná žádala žalobkyni o prominutí a následné snížení nájmu a o prominutí nájemného za měsíc duben 2020 s tím, že po rozhodnutí vlády ČR, kterým byl dne 12. 3. 2020 vyhlášen nouzový stav a následných usneseních vlády a ústředních orgánů ČR zakazujících zejména maloobchodní prodej a prodej služeb, byla žalovaná nucena celý pronajatý prostor uzavřít, čímž došlo k zastavení její činnosti a k zastavení veškerých příjmů z podnikání žalované. Žalovaná žádala žalobkyni, po dobu platnosti nouzového stavu, resp. Omezení ze strany orgánů státu spočívající v zákazu provozování maloobchodu zboží a poskytování služeb a zákazu volného pohybu osob, o prominutí nájemného a po uvolnění restrikcí, snížení stávajícího nájmu o 50 % na dobu 6 měsíců. V září 2020, po ukončení nájmu, žalovaná oslovila žalobkyni se žádostí o prominutí neuhrazené části nájemného za měsíc duben 2020 s přesvědčením, že prominuté nájemné žalobkyni dostatečně kompenzuje zhodnocení předmětu nájmu, provedené a investované žalovanou po dobu trvání nájemního vztahu, obě žádosti byly žalobkyní zamítnuty / prokazováno žádostí o prominutí a následné snížení nájmu ze dne 26. 3. 2020 a žádost o prominutí nájemného za měsíc duben 2020, odpověď na žádost o úpravu podmínek (prominutí nájmu) nájemní smlouvy ze dne 11. 12. 2020 5. Podle ustanovení § 2201 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

6. Podle ustanovení § 2205 o. z. nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

7. Podle ustanovení § 2213 o. z. je nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné.

8. Podle ustanovení § 2217 o. z. se nájemné platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek. Podle ustanovení § 2218 o. z. se nájemné platí měsíčně pozadu.

9. Podle ustanovení § 2225 o.z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu. Při odevzdání věci si nájemce oddělí a vezme vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je-li to možné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání.

10. Podle ustanovení § 2302 a násl. o. z. se ustanovení tohoto pododdílu vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

11. Podle ustanovení § 2313 o. z. vyklidí-li nájemce prostor sloužící podnikání v souladu s výpovědí, považuje se výpověď za platnou a přijatou nájemcem bez námitek.

12. Podle ustanovení § 1968 o. z. je dlužník v prodlení, nesplní-li svůj dluh řádně a včas. Po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

13. Žalobkyně jako pronajímatelka se žalovanou jako nájemkyní uzavřely smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání [číslo] ze dne 20. 11. 2016 ve znění dodatků [číslo] [číslo] kterou žalobkyně pronajala žalované blíže specifikované nebytové prostory nacházejících se v areálu [anonymizována dvě slova] na [část obce]. Účelem nájmu bylo poskytování služeb fitness centra spojené se školením a předváděním sportovního vybavení a v omezené míře rovněž v provozování prodej doplňků a potřeb pro sportovce, v části prostor taneční, divadelní a sportovní výuka. Dne 30. 4. 2020 byl nájem prostor ukončen dohodou. Smlouvu uzavřenou mezi účastnicemi posoudil soud jako smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání upravenou v ustanoveních § 2302 až § 2315 o. z., v níž byl sjednán nájem na dobu určitou. Měl za to, že žalobkyně své závazky z nájemní smlouvy řádně plnila. To, že pronajaté prostory byly z důvodu covidové pandemie uzavřeny v souladu s opatřeními vlády, nelze přičítat k tíži žalobkyně jako pronajímatelky.

14. V řízení soud provedl všechny důkazy významné pro právní posouzení věci a jeho skutková zjištění (srov. stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 28. 11. 2017, sp. zn. Pl ÚS-st. 45/16, uveřejněné pod č. 460/2017 Sbírky zákonů) a při hodnocení důkazů postupoval podle § 132 o. s. ř..

15. V projednávané věci soud vyšel z toho, že žalovaná se se žalobkyní dohodla na ukončení nájmu dohodou a že žalovaná výpověď z nájmu nedala a že v době uzavření smlouvy s ohledem na vývoj trhu práce nebylo možno předvídat opatření vlády, proto by se ani nemohlo jednat o změnu okolností, jakou má na mysli ustanovení § 2287 o. z. K ochraně podnikatelského rizika však ustanovení § 2287 o. z. směřovat nemá, jeho účelem je umožnit nájemcům, aby reagovali na výjimečné a nepředvídané situace v případech, kdy by nebylo spravedlivé po nich nadále požadovat, aby splnili své smluvní závazky. Soud proto dospěl k závěru, že nedošlo v prvé řadě k výpovědi nájmu žalovanou, tak jak předpokládá ustanovení § 2287 o.z. a v druhé řadě ani k takové změně okolností odůvodňující skončení nájemního vztahu, neboť součástí opatření vlády ČR byla i další opatření ke zmírnění dopadů covidové pandemie na podnikatele.

16. O příslušenství pohledávky soud rozhodl v souladu s ustanovením § 1968 o.z., když žalobci přiznal zákonné úroky z prodlení v souladu s ustanoveními nařízení vlády č. 351/2013 Sb., v platném znění, ve výši platné ke dni prvního dne prodlení se zaplacením žalované částky.

17. Lhůtu k plnění určil soud v souladu s ust. § 160 odst. 1 věta prvá o.s.ř., když pro určení lhůty v jiné délce neshledal soud žádný důvod.

18. O nákladech řízení rozhodl dle ustanovení § 142 odst. l o. s. ř., když zcela úspěšnému žalobci přiznal náhradu nákladů řízení. Náklady řízení tvoří zaplacený soudní poplatek ve výši 6 340 Kč, odměna advokáta za 7 úkonů právní služby po 7 460 Kč / převzetí a příprava zastoupení, předžalobní upomínka, sepis žaloby, vyjádření ve věci ze dne 29. 11. 2021, účast u ústního jednání 10. 2. 2022 a 31. 3. 2022, písemné vyjádření žalobce ve věci samé ze dne 21. 2. 2022 / podle § 11 vyhl. č. 177/1996 Sb., 7 režijních paušálů po 300 Kč (§ 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb.) a 21% náhrady za daň z přidané hodnoty (§ 137 odst. 3 o. s. ř.) ve výši 11 407,20 Kč, tj. celkem 72 067,20 Kč.