31 C 497/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní JUDr. Jitkou Skálovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastupování ve věcech majetkových, IČO sídlem adresa žalobkyně proti žalované: osobní údaje žalované o určení zvýšení výše nájemného

I. Určuje se, že v obsahu čl. II. nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovanou dne datum o užívání bytové jednotky číslo o velikosti 2+1, umístěné v 2. podlaží bytového domu adresa, k. ú. část obce se měsíční nájemné zvyšuje na výši 9 176 Kč ode dne datum.

II. Žalovaná je povinna zaplatit země na účet zdejšího soudu 8 264 Kč, a to do 30 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobkyni se vrací složená záloha na znalecký posudek ve výši 4 000 Kč po právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na nákladech řízení částku 900 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou se žalobkyně domáhala určení výše měsíčního nájemného bytu číslo situovaného ve druhém podlaží, na adrese adresa, o velikosti 2+1, který užívá žalovaná, a to na základě nájemní smlouvy uzavřené dne datum, ve znění dodatku číslo ze dne datum Nájemní smlouva byla uzavřena mezi dřívějším pronajímatelem anonymizována dvě slova – nemocnice a žalovanou v postavení nájemce na dobu neurčitou, když v ní bylo v čl. II. sjednáno měsíční nájemné ve výši 815 Kč, které bylo dále zvýšeno na částku 2 466 Kč a ve smyslu evidenčního listu ze dne datum na částku 8 431 Kč měsíčně. země v postavení žalobkyně je výlučným vlastníkem bytového domu adresa, umístěného na pozemku parc. číslo k. ú. část obce s tím, že ode dne datum v souladu s ustanovením § 19b) a násl. zák. č. 219/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů je žalobkyně příslušná k hospodaření s touto nemovitou věcí ve smyslu smlouvy o předání majetku a změně příslušnosti hospodařit s majetkem předávacího protokolu ze dne datum rozhodnutí č. j. anonymizováno spisová značka číslo mezi země - nemocnice v postavení dřívějšího hospodáře a žalobkyní v postavení současného hospodáře.

2. Žalovaná se zvýšením nájemného nesouhlasila, rozhodnutí ponechala na uvážení soudu.

3. V řízení bylo provedeno dokazování listinnými důkazy předloženými účastníky řízení v rozsahu nezbytném pro posouzení věci. Potřeba provedení dalších důkazů v řízení nevyvstala.

4. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí domu adresa v obec a číslo část obce, na parcele parc. číslo katastrální uzemí (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí). Žalovaná je v uvedeném domě nájemkyní bytu číslo situovaného ve druhém podlaží, o velikosti 2 + 1, k datu datum hradila na nájemném částku 8 431 Kč měsíčně (prokázáno nespornými tvrzeními účastníků). Žalobkyně dopisem ze dne datum učinila žalované návrh na uzavření dohody o výši nájemného s tím, že by nájemné nadále činilo částku 8 447 Kč měsíčně (prokázáno dopisem). Žalovaná tento návrh neakceptovala, když tvrdila, že žádný dopis žalobkyně ze dne datum neobdržela.

5. Znaleckým posudkem číslo 2021 ze dne datum znalkyně celé jméno znalkyně byla stanovena obvyklá výše nájemného k předmětnému bytu ke dni datum ve výši 9 176 Kč měsíčně. Znalkyně při stanovení obvyklé výše nájemného vzala v úvahu stáří domu, které je přibližně z roku 1980, stavba je panelová se 4. NP, je podsklepená, bez výtahu, není po rekonstrukci, bez zateplení, pouze byla provedena výměna oken za plastová. Bytová jednotka s umakartovým jádrem je o velikosti 2 + 1 a podlahová plocha bytu činí 62 m2. V bytě jsou dva pokoje, kuchyň, samostatná koupelna a samostatné WC, komora, zasklený balkon a sklepní kóje. Vytápění je dálkové. Ke dni prohlídky byl technický stav bytu na průměrné úrovni, vybavení standardní. Za použití srovnávacího materiálu stanovila znalkyně obvyklé průměrné měsíční nájemné v předmětném bytě ve výši 9 176 Kč / prokázáno znaleckým posudkem /. Z ostatních provedených důkazů nezjistil soud žádné další, pro své rozhodnutí, podstatné skutečnosti.

6. Podle § 3074 odst. 1 věta prvá zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

7. Podle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

8. Podle § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

9. Podle § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby: a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.

10. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí domu, ve kterém se nachází předmětný byt užívaný žalovanou. Žalobkyně dne datum písemně navrhla žalované zvýšení nájemného, žalovaná však na tento návrh nereagovala. Žalobkyně ve stanovené tříměsíční lhůtě podala ke zdejšímu soudu dne datum žalobu na určení obvyklé výše nájemného soudem, a to ke dni datum.

11. Při stanovení výše obvyklého nájemného soud vycházel i s ohledem na citovaný § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb. ze znaleckého posudku znalkyně celé jméno znalkyně ze dne datum. Znalecký posudek byl vyžádán soudem a splňuje podmínky § 127a o. s. ř. O správnosti znaleckého posudku soud neměl žádných pochyb, znalkyně posudek řádně a podrobně odůvodnila a poukázala rovněž na srovnávací materiál, ze kterého vycházela. Soud hodnotil věrohodnost teoretických východisek, jimiž znalkyně odůvodnila své závěry, spolehlivost metod jí použitých i způsob vyvozování závěrů, když ze znaleckého posudku je zřejmé, že znalkyně hodnotila stav předmětného bytu porovnávací metodou na průměrné úrovni se standardním vybavením. Znalkyně tak dospěla k závěru, že výše obvyklého nájemného týkající se předmětného bytu činí ke dni datum částku 9 176 Kč měsíčně. Soud proto ze znaleckého posudku vyšel při určení výše měsíčního nájemného předmětného bytu.

12. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Náklady žalobkyně spočívají ve 3 paušálních náhradách výdajů po 300 Kč podle ust. § 1 odst. 3 písm. a), b) a c) vyhlášky č. 254/2015 Sb., o stanovení výše paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 o.s.ř. a podle § 89a exekučního řádu, a to za úkony 1x návrh ve věci samé a 2x účast při jednání před soudem, celkem tedy náklady řízení činí částku ve výši 900 Kč, a byly žalobkyni přiznány v obecné pariční lhůtě (ust. § 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.).

13. O náhradě nákladů řízení anonymizováno soud rozhodl dle ustanovení § 148 odst. 1 o.s.ř., kdy stát má podle výsledku řízení proti účastníku právo na náhradu nákladů řízení, které platil. země vynaložila částku 6 264 Kč na znalečném, proto soud zavázal žalovanou k zaplacení této částky.

14. Soud rozhodl o vrácení složené zálohy na znalečné žalobkyni, neboť žalobkyně byla v řízení plně úspěšná.

15. Soud zavázal žalovanou k zaplacení soudního poplatku dle ust. § 2 odst. 3 zák. č. 549/1991 Sb. o soudních poplatcích, ve výši 2 000 Kč, neboť žalobkyně je dle ustanovení § 11 odst. 2 písm. a) cit. zákona od placení soudního poplatku osvobozena. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 5. Nebude-li plněno dobrovolně, co ukládá vykonatelné rozhodnutí soudu, lze se jeho splnění domáhat výkonem rozhodnutí podle části šesté o. s. ř., či exekucí podle příslušných ustanovení zákona č. 120/2001 Sb., exekučního řádu.