4 C 164/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní Mgr. Zuzanou Spáčilovou ve věci žalobkyně: Anonymizováno zastoupená Anonymizováno Anonymizováno proti žalovaným:

1. Anonymizováno zastoupený Anonymizováno Anonymizováno 2. Anonymizováno o zaplacení částky 378 739 Kč s příslušenstvím I. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni částku ve výši 26 123,30 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 26 123,30 Kč od , datum, do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.II. Žaloba, kterou se žalobkyně po žalovaných domáhala zaplacení částky 352 615,70 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky:- 32 615,70 Kč od , datum, do zaplacení,- 40 000 Kč od , datum, do zaplacení,- 80 000 Kč od , datum, do zaplacení,- 120 000 Kč od , datum, do zaplacení,- 160 000 Kč od , datum, do zaplacení,- 200 000 Kč od , datum, do zaplacení,- 240 000 Kč od , datum, do zaplacení,- 280 000 Kč od , datum, do zaplacení,- 320 000 Kč od , datum, do zaplacení,se zamítá.III. Žalobkyně je povinna nahradit žalovanému č. 1 náklady řízení ve výši 78 732 Kč k rukám zástupkyně žalovaného č. 1, a žalované náklady řízení ve výši 258 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se návrhem podaným ke zdejšímu soudu dne , datum, ve znění jejího rozšíření a doplnění domáhala na žalovaných zaplacení částky uvedené v záhlaví jako dlužného plnění z nájemní smlouvy ze dne , datum, , na jejímž základě žalobkyně jako vlastnice jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, umístěné v domě č. p. , Anonymizováno, zapsané na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, u , Anonymizováno, , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, , pronajala tuto jednotku žalovaným. Nájemní vztah zanikl výpovědí žalovaného učiněnou e-mailem ze dne , datum, (žalobkyně opravila své původní tvrzení, že nájemní vztah zanikl dohodou ke dni , datum, ). Nájemné za byt bylo sjednáno ve výši 38 800 Kč měsíčně s možností zvýšení o inflaci a nájemné za vybavení bytu činilo 1 200 Kč měsíčně. V nájemném nebyla zahrnuta spotřeba vody, stočné, úklid společných prostor, údržba budovy, údržba výtahu, užívání výtahu, užívání satelitu a odvoz odpadu. Na tyto služby platili žalovaní zálohu ve výši 2 000 Kč měsíčně. Žalovaná složili v souladu s nájemní smlouvou jistotu ve výši tří měsíčních nájemných, tj. ve výši 120 000 Kč. Dluh žalovaných sestává z částky 10 672 Kč za údržbu společných prostor za období od , Anonymizováno, do , Anonymizováno, , Anonymizováno, splatné dne , datum, , nájemného 40 527 Kč za , Anonymizováno, , Anonymizováno, splatného dne , datum, , částky 2 000 Kč za údržbu společných prostor za , Anonymizováno, , Anonymizováno, splatné dne , datum, , částky 1 725 Kč za úklid bytu v období , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, splatné dne , datum, , nájemného 40 527 Kč za , Anonymizováno, , Anonymizováno, splatného dne , datum, , částky 2 000 Kč za údržbu společných prostor za , Anonymizováno, , Anonymizováno, splatné dne , datum, , částky 7 507 Kč jako nedoplatku za služby spojené s užíváním bytu za období , Anonymizováno, až , Anonymizováno, , Anonymizováno, splatné , datum, a částky 73 781 Kč za provedené opravy bytu po jeho předání splatné dne , datum, . Poškození bytu, která si vyžádala opravu, spočívala ve 1) skvrnách na stěnách, 2) poškození nábytku, 3) poškození držáku na toaletní papír, odvozu špinavých potahů a matrace 4) špinavých potazích a matraci, 5) špinavé podlaze na terase, 6) poškozené podlaze v ložnici a 7) znečištění bytu. Dopisem ze dne , datum, započetla žalobkyně svou pohledávku za žalovanými ve výši 178 739 Kč na složenou jistotu a vyzvala žalované k úhradě zbylé částky 58 739 Kč. Částky 320 000 Kč se žalobkyně domáhá jako dlužného nájemného za období , Anonymizováno, , Anonymizováno, , jelikož nájemní vztah mezi účastníky neskončil výpovědí z nájmu žalovaných k , datum, a trval až do konce sjednané doby nájmu do , datum, . Žalobkyně totiž dodatečně zjistila, že žalovaný má od , datum, nahlášenu adresu na , adresa, v sousedství bytu žalobkyně, tudíž důvod výpovědi uplatněný žalovaným (změna místa výkonu zaměstnání s nutností stěhování do , Anonymizováno, ) neexistoval a výpověď je neplatná, v důsledku čehož vznikla žalobkyni škoda v podobě ušlého zisku na nájemném. K úhradě dluhu ve výši 320 000 Kč žalobkyně žalovaného vyzvala dopisem ze dne , datum, . Pasivní věcná legitimace žalované plyne z její účasti na nájemní smlouvě, kdy ji při uzavírání smlouvy zastupoval žalovaný, a žalovaná poté na žádost žalované vystavila potvrzení o ubytování pro cizineckou policii, na základě kterého jí byl zřízen přechodný pobyt. Žalovaná podepsala rovněž dodatek č. , hodnota, k nájemní smlouvě.

2. Žalovaný nárok uplatněný v žalobě neuznává a považuje jej za nedůvodný. Žalovaný předal dne , datum, byt zpět žalobkyni a v pořízeném předávacím protokolu bylo uvedeno, že byt byl předán v dobrém stavu s několika skvrnami na podlaze a stěnách, avšak tento stav odpovídá běžnému opotřebení s přihlédnutím k délce užívání jednotky po dobu šesti let s tím, že je třeba doplnit úklid. Následně žalobkyně zaslala žalovanému vyúčtování náhrady škody za poškození, která měla být způsobena žalovaným. Žalovaný nesouhlasí s tím, aby si žalobkyně započetla jistotu na úhradu škod, aniž by prokázala, že vyúčtované opravy skutečně provedla. Dle nájemní smlouvy mohla žalobkyně započíst jistotu pouze na škody způsobené běžným opotřebením. Žalobkyně si byla proti jistotě oprávněna započíst pouze dlužné nájemné, úklid a údržbu společných prostor a následně žalovanému vrátit zbývající část jistoty 15 044 Kč. K jednotlivým nárokům se žalovaný vyjadřuje tak, že částka 10 672 Kč za údržbu společných prostor za rok , Anonymizováno, nebyla dosud žalovanému řádně vyúčtována, částky 2 000 Kč jako zálohy na údržbu společných prostor žalobkyně požaduje, přestože vůči žalovanému za stejné období , Anonymizováno, až , Anonymizováno, , Anonymizováno, uplatňuje nárok na nedoplatek 7 507 Kč, který rovněž nebyl dosud řádně vyúčtován. Proti nároku na nájemné za , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, nemá žalovaný námitek. Žalovaný dále upozorňuje, že žalovaná nájemní smlouvu s žalobkyní neuzavřela, v bytě nikdy nebydlela. Nájem bytu byl ukončen dohodou účastníků a nikoliv výpovědí, jak tvrdí žalobkyně, což ostatně žalobkyně původně v žalobě i sama tvrdila. V době ukončení nájemního vztahu žalovaný skutečně předpokládal, že se bude muset kvůli práci přestěhovat do , Anonymizováno, , nicméně následně jeho zaměstnavatel od požadavku místa výkonu práce v , Anonymizováno, upustil.

3. Žalovaná se k podané žalobě vyjádřila tak, že s žalobkyní žádný nájemní vztah neuzavřela, nájemní smlouvu nepodepsala a není pasivně věcně legitimovaná v tomto řízení. Nárok žalobkyně neuznává.

4. Provedeným dokazováním učinil soud následující skutková zjištění:

5. Žalobkyně byla ke dni , datum, zapsanou vlastnicí jednotky č. , Anonymizováno, umístěné v domě č. p. , Anonymizováno, zapsané na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, , u , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , adresa, (výpis z katastru nemovitostí).

6. Žalobkyně jako pronajímatelka a žalovaní jako nájemci podepsali dne , datum, nájemní smlouvu v anglickém jazyce, předmětem smlouvy byla bytová jednotka č. , Anonymizováno, sestávající z obývacího pokoje/jídelny, kuchyně, 2 koupelen, 2 ložnic o celkové velikosti přibližně kolem 102 metrů čtverečních (včetně balkonu) na , Anonymizováno, . patře obytného domu č. , hodnota, postaveném na pozemku č. , hodnota, , který se nachází na adrese , adresa, , vše zapsané v katastru nemovitostí , Anonymizováno, , územní pracoviště , Anonymizováno, , adresa, , v LV č. , hodnota, , pro obec , adresa, , katastrální území , právnická osoba, . Vybavení bytu bylo podrobně popsáno v seznamu nábytku v Příloze č. , hodnota, , který by měl být podepsán v předávacím protokolu při předání a stane se nedílnou součástí smlouvy. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od , datum, do , datum, s možností prodloužení o 2 roky za stejných podmínek. Dle čl. , Anonymizováno, bodu , Anonymizováno, . smlouvy drobné opravy bytu a běžnou údržbu bytu budou provádět a hradit žalovaní, jak je obecně stanoveno platnými nařízeními, zejména zákonem č. 40/1964 Sb., českým občanským zákoníkem, ve znění pozdějších předpisů. Vymezení, do jaké míry je oprava považovaná za drobnou opravu, se bude řídit příslušnými ustanoveními občanského zákoníku a jeho prováděcími nařízeními. Dle čl. , Anonymizováno, bodu , Anonymizováno, . smlouvy žalovaní budou zasílat koncesionářské firmě včas a řádně platby za nájem předmětu nájmu odpovídající měsíční částce ve výši 40 000 Kč, z toho nájemné za byt činí 38 800 Kč a 1 000 Kč činí pronájem vybavení + DPH za pronajaté vybavení. Nájemné nezahrnuje poplatky za vodu, kanalizaci, úklid společného prostoru, odpad, údržbu budovy, údržbu výtahu, užívání výtahu, užívání satelitu. Nájemné nezahrnuje poplatky za elektřinu, plyn a telefonní linku. Nájemné je splatné jeden měsíc předem, před nebo k prvnímu pracovnímu dni každého příslušného měsíce. Stejně jako nájemné se žalovaní zavázali platit zálohu na služby (voda, kanalizace, úklid společného prostoru, odpad, opravy budovy, údržba výtahu, užívání výtahu, užívání satelitu, atd.) ve výši 2 000 Kč včetně DPH za kalendářní měsíc, na konci kalendářního roku budou všechny částky vyúčtovány jako stržená nebo připsaná částka. Platba za služby nezahrnuje platbu za užívání telefonní linky, plynu a elektrické energie. Plynoměr a elektrometr budou přepsány na žalované ihned po podepsání této smlouvy a daňové doklady vydané dodavatelem těchto služeb budou zaslány přímo žalovaným na adresu bytu a budou danému dodavateli placeny přímo žalovanými. V případě prodloužení po prvním roce bude sjednané nájemné vyrovnáno dle inflačního indexu životních nákladů v České republice v poměru k měsíci , Anonymizováno, . Žalovaní se zavázali zaplatit před začátkem nájmu nájemné za první měsíc a osm dní (, datum, až , datum, ), které činí 50 322 Kč spolu s 2 000 Kč jako zálohou na společné poplatky za první měsíc. Žalovaní se dále zavázali zaplatit kauci odpovídající 3 měsícům, tj. částku ve výši 120 000 Kč za účelem zajištění svých povinností ve vztahu k tomuto nájmu. Kauci se žalobkyně zavázala žalovaným vrátit ve lhůtě 60 dní po ukončení nájmu po odečtení jakékoliv částky, kterou si ponechala žalobkyně v souladu s podmínkami tohoto nájmu. Kauci nelze použít k uhrazení nájemného. Za oba žalované podepsal smlouvu pouze žalovaný (nájemní smlouva v českém překladu).

7. Dodatkem ze dne , datum, byla doba trvání nájemní smlouva prodloužena na dobu do , datum, , dodatek podepsali oba žalovaní (dodatek č. , hodnota, ). Dodatkem ze dne , datum, byla doba trvání nájemní smlouva prodloužena na dobu do , datum, , dodatek podepsal pouze žalovaný (dodatek č. , hodnota, ). Dodatkem ze dne , datum, byla doba trvání nájemní smlouva prodloužena na dobu do , datum, , dodatek podepsali oba žalovaní (dodatek č. , hodnota, ).

8. Při předání žalovaným dne , datum, byl byt nově vymalován a dokonale čistý, byly zde nové parkety ve skvělém stavu s povrchovou úpravou, kterou je třeba udržovat popsaným postupem, na balkóně byly kamenné dlaždice ve skvělém stavu. Na konci smlouvy byli žalovaní povinni byt vrátit ve stejném stavu podle popisu v protokolu (předávací protokol v českém překladu).

9. Dne , datum, vystavila žalobkyně žalované doklad o zajištění ubytování na adrese pronajímané bytové jednotky podle zákona o pobytu cizinců na území České republiky (doklad o zajištění ubytování).

10. Fakturou č. , Anonymizováno, ze dne , datum, žalobkyně žalovanému oznámila, že v souladu s čl. , Anonymizováno, bodu , Anonymizováno, . smlouvy dodatečně navyšuje nájemné za byt dle míry inflace životních nákladů v ČR za , Anonymizováno, , Anonymizováno, a dále za období , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, o , Anonymizováno, , Anonymizováno, z částky 39 800 Kč na 40 317 Kč (faktura).

11. E-mailem z , datum, žalovaný sdělil žalobkyni, že mu jeho zaměstnavatel uložil, aby se přemístil k výkonu práce do , Anonymizováno, , a to od , datum, , a proto žalovaný nemá jinou možnost než vypovědět smlouvu o nájmu s tím, že od , datum, nebude již byt užívat. Žalobkyně žalovanému dne , datum, odpověděla, že začne od příštího měsíce byt opět nabízet, a dne , datum, žalovanému sdělila, že přijme ukončení nájmu s tříměsíční výpovědní dobou a vyúčtuje si ze složené jistoty smluvní pokutu za předčasné ukončení smlouvy. Žalovaný téhož dne odpověděl, že výpověď s tříměsíční výpovědní dobou již učinil a nesouhlasil se smluvní pokutou, na což mu žalobkyně dne , datum, sdělila, že smluvní pokutu nebude požadovat (e-mailoví komunikace).

12. Při předání bytu žalovaným zpět žalobkyni byl uvolněný držák na toaletní papír a kruhový držák na ručníky, v první ložnici vlevo byla poničená podlaha po úniku vody a v důsledku otevírání dveří, pod postelí byla skvrna, vedle nočního stolku u dveří na balkón a u hlavy postele a kolem vypínačů byly špinavé stěny, ve druhé ložnici byly špinavé zdi v šatně a špinavá polička na levé straně, na matraci byly skvrny, byly zde špinavé polštáře, u dveří na balkon byla poškozená podlaha po vniknutí vody, byly rozbité trubicové lampy, v koupelně u ložnice bylo nutné vyčistit dveře od sprchy, zrcadlo a dečku pod zrcadlem, v kuchyni jsou skvrny a stopy poškození na skřínkách, v obývacím pokoji byly špinavé okenní parapety a bylo třeba vyprat špinavé přehozy křesla a pohovky. Protokol podepsala za žalobkyni , jméno FO, a žalovaný, uvedené datum , datum, odpovídá vyhotovení seznamu položek, k předání došlo , datum, . Ručně zde byla dopsána poznámka, že byt byl vrácen v dobrém stavu, na podlaze a stěnách bytu je několik skvrn, ale ty jsou zahrnuty do běžného opotřebení s ohledem na skutečnost, že zde nájemce bydlel šest let, byt však nebyl vrácen uklizený a je třeba úklid zajistit. Žalovaný zde dopsal poznámku, že považuje byt za uklizený, některá místa, na něž bylo upozorněno, vyčistil. Okraje skříněk v kuchyni a šatně nepovažuje za poškozené, ale spíš v rámci běžného opotřebení. Stejně tak stav zdí a vypínačů považuje za běžné opotřebení. Na začátku nájmu byly pořízeny podrobné fotografie za světla, takže není k dispozici přesný vzhled nábytku pro porovnání. Předávací protokol je vyhotoven originálně v angličtině (předávací protokol s přehledem zařízení v českém překladu).

13. Na bíle omítnutých stěnách v bytě byly při předání patrné otěry a drobná znečištění, na dřevěné ploše kuchyňské skřínky byly drobné rýhy či škrábance, na hranách polic byl užíváním obroušený lak dřeva, držák na toaletní papír v koupelně byl uvolněn ze zdi, na světlých látkových potazích sedáku židle nebo křesla byly nepříliš výrazné skvrny a znečištění užíváním, na matraci postele byla světlá skvrna (možná po rozlití nějaké tekutiny), po postelí na podlaze byla skvrna, u dveří skříně v ložnici byla na podlaze rýha vzniklá otevíráním dveří, mraznička v kuchyni nebyla odmražena, na skleněných dveřích sprchového kouty jsou zaschlé stopy vodního kamene stejně jako na koupelnovém nábytku, na balkonových dveřích bylo špinavé sklo, v koupelně u vany byly zašlé spáry po obvodu vany, na parketách u skleněných dveří byly skvrny (fotodokumentace z předání bytu).

14. Žalobkyně vyčíslila náklady na 1) zakrytí podlah a nábytku, olepení dveří a oken, odmontování vypínačů a zásuvek, malování jednou vrstvou stěn v hale, ložnicích, vchodu, technické místnosti a obývacím pokoji, odstranění fólie a úklid na 37 600 Kč, 2) truhlářské práce – oprava a seřízení malých dvířek v kuchyni a opravu hran na 6 300 Kč, 3) opravu držáku na toaletní papír a ručník, kontrolu kotle, svlečení potahů na sedačce a křeslech, polštářích a transport do čistírny na 1 500 Kč, 4) čištění potahů na sedačce a křeslech a potahů na polštářích na židlích na 6 357,01 Kč, 5) profesionální úklid podlahy na terase na 2 800 Kč, 6) broušení a odstranění skvrn z podlahy v ložnici, lakování ve dvou vrstvách na zničených částech na 5 600 Kč a 7) úklid bytu včetně spotřebičů na 4 000 Kč, tj. 16 hodin po 250 Kč, což je celkem 64 157,01 Kč po navýšení o DPH ve výši 9 623,55 Kč pak částka 73 780,56 Kč (přehled prací na úpravě bytu).

15. Souhrn nákladů za spotřebu vody, úklid, odpady, světlo a údržbu společných prostor na celý bytový dům na adrese , adresa, v roce , Anonymizováno, činil 481 488,75 Kč, souhrn nákladů na výtah v domě za rok , Anonymizováno, činil 37 470,62 Kč. Podíl bytu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na nákladech za spotřebu vody, úklid, odpady, světlo a údržbu společných prostor činil 6,6 % (66 tisícin), tj. 31 745,19 Kč, a na nákladech na výtah 7,812 % (78,12 tisícin), tj. 2 927,20 Kč, celkem na byt č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, připadala částka 34 672,39 Kč (tabulka s přehledem nákladů). Podílu bytu č., Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na nákladech celého domu plyne z dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví rozdělením pozemku s domem na jednotky, jejímiž stranami je žalobkyně a společnost , právnická osoba, . (dohoda).

16. Souhrn nákladů za spotřebu vody, úklid, odpady, světlo a údržbu společných prostor na celý bytový dům na adrese , adresa, v roce , Anonymizováno, , resp. za období od ledna do , Anonymizováno, , Anonymizováno, , činil 335 454,01 Kč, souhrn nákladů na výtah v domě za rok , Anonymizováno, činil 27 837 Kč. Náklady na televizní poplatky pro byt č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, za rok , Anonymizováno, činily 1 215 Kč. Podíl bytu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na nákladech za spotřebu vody, úklid, odpady, světlo a údržbu společných prostor činil 6,6 % (66 tisícin), tj. 22 116,93 Kč, a na nákladech na výtah 7,812 % (78,12 tisícin), tj. 2 174,63 Kč, celkem na byt č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, připadala částka 25 506,55 Kč (tabulka s přehledem nákladů).

17. Žalobkyně vyúčtovala žalovanému dne , datum, služby spojené s užíváním pronajatého bytu za , Anonymizováno, až , Anonymizováno, , Anonymizováno, na částku 10 672 Kč, tj. celkem částku 34 672,39 Kč po odečtení záloh 23 999,46 Kč, splatnou dne , datum, (faktura č. , hodnota, ). Žalobkyně vyúčtovala žalovanému dne , datum, nájemné za , Anonymizováno, , Anonymizováno, na částku 40 527 Kč, z toho za nájem bytu 39 317 Kč a za nájem vybavení bytu 1 000 Kč + DPH, splatnou dne , datum, (faktura č. , hodnota, ). Žalobkyně částečně vyúčtovala žalovanému dne , datum, služby spojené s užíváním pronajatého bytu za , Anonymizováno, , Anonymizováno, na částku 2 000 Kč splatnou dne , datum, (faktura č. , hodnota, ). Žalobkyně vyúčtovala žalovanému dne , datum, za úklid bytu v červnu a , Anonymizováno, , Anonymizováno, částku 1 725 Kč splatnou dne , datum, (faktura č. , hodnota, ). Žalobkyně vyúčtovala žalovanému dne , datum, nájemné za , Anonymizováno, , Anonymizováno, na částku 40 527 Kč, z toho za nájem bytu 39 317 Kč a za nájem vybavení bytu 1 000 Kč + DPH, splatnou dne , datum, (faktura č. , hodnota, ). Žalobkyně částečně vyúčtovala žalovanému dne , datum, služby spojené s užíváním pronajatého bytu za , Anonymizováno, , Anonymizováno, na částku 2 000 Kč splatnou dne , datum, (faktura č. , hodnota, ). Žalobkyně vyúčtovala žalovanému dne , datum, služby spojené s užíváním pronajatého bytu za , Anonymizováno, až , Anonymizováno, , Anonymizováno, na částku 7 507 Kč, tj. celkem částku 25 506,55 Kč po odečtení záloh 18 000 Kč, splatnou dne , datum, (faktura č. , hodnota, ). Žalobkyně vyúčtovala žalovanému dne , datum, za opravy a úklid bytu po jeho předání zpět majiteli částku 73 781 Kč splatnou dne , datum, (faktura č. , hodnota, ).

18. E-mailem ze dne , datum, zaslala žalobkyně žalovanému vyúčtování služeb ve společných částech za rok , Anonymizováno, (e-mail). Za rok , Anonymizováno, uhradil žalovaný na zálohách na služby celkem částku 18 000 Kč, tj. 9 x 2 000 Kč, byť v přehledu je uvedeno 17 999,97 Kč, přičemž výdaje za období leden až , Anonymizováno, , Anonymizováno, činily 25 506,55 Kč. Rozdíl mezi uhrazenými zálohami a náklady je 7 506,58 Kč (tabulka plateb).

19. Žalobkyně oznámila žalovaným dopisem ze dne , datum, započtení složené jistoty na uplatněný nárok žalobkyně ve výši 178 739 Kč a vyzvala je k zaplacení částky po zohlednění započtení ve výši 73 781 Kč (předžalobní výzva). Dopisem ze dne , datum, adresovaným zástupkyni žalovaného pak žalobkyně žalovaného vyzvala k zaplacení částky 320 000 Kč jako nájemného za měsíce , Anonymizováno, , Anonymizováno, až , Anonymizováno, , Anonymizováno, (předžalobní výzva). Zástupkyně žalovaného sdělila zástupci žalobkyně nesouhlas žalovaného s touto částkou (odpověď žalovaného z , datum, ).

20. Soud po provedeném dokazování dospěl k tomuto závěru o skutkovém stavu:

21. Žalobkyně pronajala žalovaným bytovou jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, umístěnou v domě č. p. , Anonymizováno, zapsané na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, , u , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , adresa, , na základě smlouvy ze dne , datum, na dobu určitou za nájemné ve výši 40 000 Kč, z toho nájemné za byt činilo 38 800 Kč a za pronájem vybavení 1 200 Kč vč. DPH. Záloha na služby (voda, kanalizace, úklid společného prostoru, odpad, opravy budovy, údržba výtahu, užívání výtahu, užívání satelitu, atd.) činila 2 000 Kč včetně DPH za kalendářní měsíc. Žalovaní složili kauci ve výši 120 000 Kč. Při předání žalovaným dne , datum, byl byt nově vymalován a dokonale čistý, byly zde nové parkety ve skvělém stavu s povrchovou úpravou, kterou je třeba udržovat popsaným postupem, na balkóně byly kamenné dlaždice ve skvělém stavu. Od , Anonymizováno, , Anonymizováno, došlo k navýšení nájemného o inflaci ve výši 1,3 % z částky 39 800 Kč na 40 317 Kč. Žalovaný nájemní smlouvu k , datum, vypověděl, žalobkyně od něj byt převzala dne , datum, a zapsala zjištěné nedostatky, k nimž se žalovaný vyjádřil. Následně žalobkyně žalovanému vyúčtovala služby spojené s užíváním pronajatého bytu za , Anonymizováno, až , Anonymizováno, , Anonymizováno, na částku 10 672 Kč, nájemné za , Anonymizováno, , Anonymizováno, na částku 40 527 Kč, služby spojené s užíváním pronajatého bytu za , Anonymizováno, , Anonymizováno, na částku 2 000 Kč, za úklid bytu v , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, částku 1 725 Kč, nájemné za , Anonymizováno, , Anonymizováno, na částku 40 527 Kč, služby spojené s užíváním pronajatého bytu za , Anonymizováno, , Anonymizováno, na částku 2 000 Kč, služby spojené s užíváním pronajatého bytu za , Anonymizováno, až , Anonymizováno, , Anonymizováno, na částku 7 507 Kč a za opravy a úklid bytu po jeho předání zpět majiteli částku 73 781 Kč.

22. Po právní stránce hodnotil soud věc takto:

23. Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění, nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

24. Pro právní posouzení této věci jsou tak rozhodná dále citovaná ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jako „obč. zák.“), pro práva a povinnosti vzniklá při uzavření nájemní smlouvy a ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o. z.“) pro práva a povinnosti vzniklá až po 1. 1. 2014.

25. Podle § 685 odst. 1 věty první obč. zák. nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Podle § 700 odst. 1 obč. zák. byt může být ve společném nájmu více osob. Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti.

26. Podle § 696 odst. 6 obč. zák. nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak, způsob výpočtu úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a způsob jejich placení stanoví zvláštní právní předpis.

27. Podle § 14 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, pokud tento zákon nestanoví jinak, řídí se jeho ustanoveními i právní vztahy vzniklé přede dnem nabytí jeho účinnosti. Vznik těchto právních vztahů a nároky z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

28. Podle § 4 odst. 1 téhož zákona poskytovatel služeb má právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.

29. Podle § 5 odst. 1 a odst. 2 písm. a) a d) téhož zákona způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na služby takto a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody; provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

30. Podle § 687 odst. 3 obč. zák. nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu upravuje zvláštní právní předpis.

31. Podle § 5 odst. 1 nařízení vlády č. 258/1995 Sb. za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu. Podle odst. 2 téhož se podle věcného vymezení za drobné opravy považují tyto opravy a výměny: a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, b) opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií, (…). Podle odst. 3 téhož za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. Podle odst. 4 téhož se za drobné opravy považují rovněž výměny drobných součástí předmětů uvedených v odst.

3. Podle odst. 5 věty právní téhož se podle výše nákladů za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny v odstavcích 2 a 3, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč. Podle odst. 6 téhož nesmí součet nákladů za drobné opravy uvedené v odst. 2 až 5 přesáhnout částku 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok, včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy.

32. Podle § 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb. jsou náklady spojené s běžnou údržbou bytu náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 5 odst. 3 (plynospotřebičů apod.), malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům a vnitřní nátěry.

33. Podle § 2254 odst. 1 a 2 o. z. ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

34. Podle § 2293 odst. 1 o. z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.

35. Podle § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

36. Podle § 2951 odst. 1 o. z. škoda se nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích.

37. V prvé řadě se soud zabýval otázkou, zda všem účastníkům svědčí v řízení věcná legitimace. Aktivní legitimace žalobkyně plyne z jejího postavení pronajímatelky v nájemním vztahu, z něhož vyvozuje své nároky, oproti tomu ze stejného vztahu plyne postavení žalovaných jako nájemců a jejich pasivní legitimace ve sporu. Žalovaná však namítala, že stranou nájemní smlouvy nebyla, a proto pasivně věcně legitimována být nemůže. Soud po provedeném dokazování zjistil, že byť žalovaná vlastnoručně nepodepsala nájemní smlouvu, pouze je uvedena v jejím záhlaví a smlouvu za ni podepsal žalovaný jako její manžel, v dalších dodatcích smlouvy, jimiž bylo prodlužováno trvání smlouvy, již je žalovaná nejenom uvedena jako smluvní strana, ale také je podepsala a vyjádřila tak vůli být vázána smlouvou, kterou prodlužují, protože dodatky s nájemní smlouvu tvoří nedílný celek. Soud z tohoto jednání žalované vyvodil, že i ona byla stranou nájemní smlouvy, v řízení je pasivně věcně legitimována a její námitka není důvodná.

38. Mezi účastníky vznikl na základě nájemní smlouvy ve znění jejích dodatků nájemní vztah na dobu určitou v souladu s § 2201 o. z., jehož předmětem byla bytová jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v domě na adrese , adresa, , kterou žalovaným žalobkyně odevzdala dne , datum, do užívání. Žalovaní se zavázali žalobkyni za užívání bytu a jeho vybavení hradit měsíční nájemné ve výši celkem 40 000 Kč měsíčně, od , Anonymizováno, , Anonymizováno, po zvýšení o inflaci ve výši 40 527 Kč. Nájemní vztah zanikl ke dni , datum, na základě výpovědi žalovaného po uplynutí tříměsíční výpovědní doby. Žalovaní naposledy zaplatili nájem a zálohy na služby spojené s užíváním bytu za , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Žalovaní při skončení nájmu dlužili na nájemném částku 81 054 Kč (2 x 40 527 Kč) za měsíce , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, , což ostatně ani nebylo mezi účastníky sporné. Spornými mezi účastníky nebyly ani vyúčtované náklady na úklid bytu za měsíce , Anonymizováno, a , Anonymizováno, roku , Anonymizováno, ve výši 1 725 Kč.

39. Žalobkyně dále na žalovaných požadovala zaplacení škody v podobě ušlého zisku za měsíce , Anonymizováno, , Anonymizováno, až , Anonymizováno, , Anonymizováno, , kdy měla nájemní smlouva původně skončit, poté, co zjistila, že žalovaný vypověděl smlouvu neoprávněně. Soud neshledal tento žalobkyní uplatněný nárok na zaplacení částky 320 000 Kč důvodným, jelikož žalobkyně od žalovaného byt převzala dne , datum, zpět a měla jej od tohoto dne zcela ve své dispozici, nijak jej pro žalovaného nedržela volný a mohla jej dále pronajímat, tudíž není možné, aby jí vznikla jakákoliv škoda v podobě ušlého zisku tím, že byla smlouva s žalovaným ukončena.

40. Co se týká vyúčtovaných nedoplatků na nákladech za služby spojené s užíváním pronajatého bytu za rok , Anonymizováno, a období , Anonymizováno, až , Anonymizováno, , Anonymizováno, , soud dospěl k závěru, že vyúčtování nebylo řádně provedeno, a doposud proto nenastala jeho splatnost (srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 2. 2017 sp. zn. 26 Cdo 4760/2016). Žalobkyně předložila soudu přehledy vyúčtování zaplacených záloh na služby spojené s užíváním bytu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , ze kterého plyne, že jednotlivé náklady byly rozúčtované na jednotlivé bytové jednotky pouze dle stanoveného podílu (rozdílného pro náklady na výtah a náklady na ostatní položky), což neodpovídá způsobu rozúčtování stanovenému v § 5 odst. 2 písm. a) a d) zákona č. 67/2013 Sb. a žalobkyně neprokázala, že by došlo mezi účastníky k odlišnému ujednání o rozúčtování. Žalobkyně pouze prokazovala, k jakému rozúčtování docházelo mezi ní a společenstvím vlastníků jednotek, nicméně pro účely zákona č. 67/2013 Sb. je rozhodné, jak si rozúčtování ujedná poskytovatel služeb (v tomto případě žalobkyně jako pronajímatelka) a příjemce služeb (v tomto případě žalovaní jako nájemci) a jakákoliv jiná dohoda mezi žalobkyní a společenstvím vlastníků na vztah účastníků nemá vliv. Skutečnost, že žalovaní tento nedostatek vyúčtování záloh na služby po obdržení vyúčtování nijak nenamítali, nemůže zvrátit následek nikoliv řádně provedeného vyúčtování spočívající v tom, že vyúčtované částky dosud nedospěly a nestaly se splatnými. Soud proto v tomto rozsahu shledal žalobu nedůvodnou a co do částky 22 179 Kč (2 x 2 000 Kč v podobě záloh na služby za , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, , nedoplatku ve výši 10 672 Kč a nedoplatku ve výši 7 507 Kč za rok , Anonymizováno, ) žalobu zamítl.

41. Žalovaní byli dle § 2293 odst. 1 o. z. povinni po skončení nájmu odevzdat byt ve stavu, v jakém jej převzali, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání. Žalobkyně předala žalovaným byt včetně vybavení ve velice dobrém stavu, bylo nově vymalováno, byt byl uklizený, byly zde nové parkety, na balkóně byly kamenné dlaždice ve skvělém stavu. Aby mohli žalovaní vrátit žalobkyni byt po šesti letech užívání ve stavu, v jakém byl při předání, byli povinni v něm provádět drobné opravy a jeho běžnou údržbu dle § 687 odst. 3 obč. zák. Sami účastníci v nájemní smlouvě pro účely posouzení, co je drobnou opravou a běžnou údržbou, odkázali na použití zákonné úpravy.

42. Z provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaní byt žalobkyni ve stavu, v jakém jim byl předán na začátku nájemního vztahu, nevrátili a porušili tak svoji povinnost zakotvenou v § 2293 odst. 1 o. z. Soud v řízení zjistil, že na bílých stěnách byly v okamžiku jeho předání zpět žalobkyni otěry a různé skvrny, případně zašpinění v důsledku používání vypínačů, rozhodně tedy nebyl nově vymalovaný, ačkoliv vymalování bytu patří k běžné údržbě bytu dle § 6 nařízení č. 258/1995 Sb. Čištění potahů na sedačce a polštářích na židlích rovněž soud považuje za běžnou údržbu, k níž byli povinni žalovaní, potahy však zůstaly v bytě při předání ušpiněné po jejich užívání. Dále bylo při předání bytu zjištěno, že není zcela uklizen sprchový kout (zaschlé skvrny od kapek na skle), nebyla odmrazena mraznička a bylo třeba byt uklidit. Soud proto shledal důvodným nárok žalobkyně na náklady na malování ve výši 37 600 Kč, tj. 43 240 Kč včetně 15% DPH. Ze stavu stěn je zřejmé, že výmalbu bylo třeba zajistit, soud proto tuto částku, kterou shledal na uvedení stěn do původního stavu za přiměřenou, žalobkyni přiznal, i když nepředložila doklady o vynaložených nákladech na výmalbu a zajistila ji svépomocí, protože se jedná o činnost spadající do jejího předmětu podnikání. Stejně tak soud přiznal žalobkyni vyúčtované náklady na čištění potahů sedačky a polštářů židlí ve výši 6 357 Kč, tj. 7 310,56 Kč vč. 15% DPH, a na úklid bytu ve výši 4 000 Kč, tj. 4 600 Kč vč. 15% DPH.

43. Poškození laku na hranách polic v kuchyňských skřínkách lze považovat za běžné opotřebení po šesti letech užívání bytového vybavení při manipulaci se zde uloženým nádobím, nutnost seřízení dvířek kuchyňské linky je pak drobnou opravou dle § 5 odst. 3 nařízení č. 258/1995 Sb. Stejně tak je drobnou opravou utažení držáku na toaletní papír a připevnění háčku na ručníky. Drobnou opravou ve smyslu § 5 odst. 2 písm. a) nařízení č. 258/1995 Sb. je i broušení a přelakování části parketové podlahy v ložnici, čímž došlo k odstranění skvrny pod postelí a rýh od otevírání dveří. Rýhy vzniklé dřením dveří o podlahu by snad ještě bylo možné považovat za běžné opotřebení, nicméně skvrnu na podlaze pod postelí již nikoliv, jednalo se zřejmé o následek rozlití nějaké tekutiny a její včasné neuklizení. Soud proto žalobkyni přiznal účtované náklady drobné opravy, které žalobkyně zajistila namísto žalovaného, čímž jí vznikla škoda dle § 2913 odst. 1 o. z., a to náklady na opravu držáku toaletního papíru a držáku na ručník ve výši 1 500 Kč, náklady na truhlářské práce ve výši 6 300 Kč a opravu podlahy v ložnici ve výši 5 600 Kč při zohlednění pravidla stanoveného v § 5 odst. 6 nařízení č. 258/1995 Sb., dle kterého mohou náklady na drobné opravy v kalendářním roce činit maximálně 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu, tj. v daném případě 7 125 Kč (70 x 101,79 m2), což je 8 193,75 Kč vč. 15% DPH. Soud proto žalobkyni za drobné opravy přiznal tuto částku a ve zbývajícím rozsahu (6 275 Kč, tj. 7 216,25 Kč vč. 15% DPH) nárok zamítl. Soud žalobu zamítl i co do požadované částky 2 800 Kč (3 220 Kč vč. 15% DPH) za chemické čištění terasy, jelikož žalobkyně neprokázala, v jaké stavu terasu od žalovaného převzala a jaké skvrny se na ní nacházely.

44. Jako důvodnou shledal na základě shora uvedeného soud žalobu co do částky 146 123,30 Kč (tj. nájemné 81 054 Kč + vyúčtované náklady na úklid 1 725 Kč + náklady na malování 43 240 Kč + náklady na čištění potahů 7 310,56 Kč + náklady na konečný úklid bytu 4 600 Kč + náklady na drobné opravy 8 193,75 Kč). Po započtení jistoty ve výši 120 000 Kč ve smyslu § 2254 odst. 2 o. z. zůstává k zaplacení 26 123,30 Kč. Soud proto žalobě v tomto rozsahu vyhověl včetně příslušenství v podobě zákonného úroku z prodlení dle § 1970 o. z. ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

45. Co do zbývající částky ve výši 352 615,25 Kč (2 x záloha na služby ve výši 2 000 Kč + vyúčtované nedoplatky na službách 10 672 Kč + 7 507 Kč + náklady na čištění terasy 3 220 Kč + náklady na drobné opravy nad stanovený limit 7 216,25 Kč vč. 15% DPH + ušlý zisk 320 000 Kč) spolu s příslušenstvím soud na základě shora uvedeného žalobu jako nedůvodnou zamítl.

46. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř., jelikož procesně úspěšnější žalovaní byli ve věci úspěšní pouze z části, a to z 93 % a žalobkyně ze 7 %. Žalobkyně je tak povinna uhradit žalovaným v poměru úspěchu a neúspěchu obou stran 86 % nákladů řízení žalovaných. Náklady řízení žalovaného v celkové výši 91 548,60 Kč spočívají v odměně advokáta, která je tvořena:- částkou 75 660 Kč, tj. odměnou za 3 úkony právní služby dle § 11 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „AT“), za úkony právní služby: 1) převzetí a příprava zastoupení, 2) vyjádření k žalobě z , datum, , 3) vyjádření ze , datum, , 4) účast u jednání soudu dne , datum, , 5) vyjádření z , datum, , 6) účast u jednání soudu dne , datum, , 7) vyjádření z , datum, , 8) účast u jednání soudu dne , datum, a 9) účast u jednání soudu dne , datum, , kdy sazba mimosmluvní odměny za 1 úkon právní služby u prvních dvou úkonů činí 3 460 Kč (vypočteno z tarifní hodnoty 58 739 Kč) a u dalších sedmi úkonů pak 9 820 Kč (vypočteno z tarifní hodnoty 378 739 Kč),- částkou 2 700 Kč za 9 paušálních náhrad hotových výdajů po 300 Kč (§ 13 odst. 4 AT),- a náhradou za DPH ve výši 21 % z odměny za zastupování a z paušálních náhrad dle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši 15 888,60 Kč.

47. Poměrná část nákladů ve výši 86 % činí po zaokrouhlení částku 78 732 Kč.

48. Náklady žalované ve výši 300 Kč spočívají v paušální náhradě hotových výdajů podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a § 1 odst. 3 vyhl. č. 254/2015 Sb. za jeden úkon (sepsání vyjádření k žalobě) podle § 2 odst. 3 vyhl. č. 254/2015 Sb., z nichž poměrná část ve výši 86 % činí 258 Kč.