4 C 207/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní JUDr. Michalou Dvořákovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro zaplacení částky 23 617 Kč s příslušenstvím, <b>I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 23 617 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 14.5.2020 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 12 603,40 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobkyně.</b> <b>III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 600 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.</b> 1. Žalobkyně se po žalované domáhá zaplacení částky 23 617 Kč s příslušenstvím jako slevy z kupní ceny nemovitosti představující náklady na odstranění vady výměnou skla v okně s tím, že od žalované na základě kupní smlouvy ze dne 27.11.2017 koupila bytovou jednotku, v níž byla zjištěna vada spočívající v nadměrném rosení jednoho z oken.

2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout, neboť žalobkyně uplatnila vadu po lhůtě a nejedná se vadu, ale o vlastnost dané okenní výplně. Je sice pravdou, že v roce 2015 došlo k výměně jednoho z oken, avšak žalovaná neměla tušení o tom, že sklo nemá stejné parametry jako ostatní skla v bytě.

3. Soud provedl listinné důkazy, které navrhli účastníci. Z kupní smlouvy mezi účastnicemi ze dne 29.11.2017 soud zjistil, že žalobkyně od žalované koupila bytovou jednotku [anonymizováno] [číslo jednací] [anonymizována dvě slova] budovy [adresa] v části [územní celek] na pozemku parc..ř. [číslo] (dále jen„ předmětný byt“) za kupní cenu 8 100 000 Kč.

4. Z protokolu o předání nemovitosti ze dne 15.4.2018 soud zjistil, že předmětný byt byl předán žalobkyni. Žalobkyně nebyla upozorněna na to, že jedno z oken má tenčí sklo.

5. Z fotografie na [číslo] soud zjistil, že okno, jehož rosení žalobkyně tvrdí je v 1. nadzemím podlaží vlevo od dalších dvou oken, které též náleží k bytu. Na fotografii na čl. 54 lze vidět, že celé okno je zarosené.

6. Z dopisu žalobkyně žalované ze dne 3.1.2020 soud zjistil, že žalobkyně žádá o úhradu nákladů na odstranění skryté vady, kterou měl předmětný byt, spočívající v tom, že jedno z oken se na rozdíl od ostatních oken objektu nepřiměřeně rosí a stéká po něm voda až na zem.

7. Z dopisu žalované žalobkyni ze dne 12.1.2020 soud zjistil, že dne 7.1.2020 byl žalované doručen dopis s oznámením skryté vady a žalovaná sděluje žalobkyni, že dne 5.11.2015 bylo okno měněno společností [právnická osoba] a následně byla výměna okna hrazená z pojistky [anonymizováno] [rok] u pojišťovny [anonymizováno].

8. Z daňového dokladu [číslo] [ulice] [anonymizována dvě slova] ze dne 5.11.2015 soud zjistil, že tato společnost účtovala žalované za zaměření, výrobu a následné zasklení okna izolačním dvojsklem částku 15 411 Kč.

9. Z vyjádření obchodně – technického zástupce společnosti [právnická osoba] [jméno] [příjmení] ze dne 29.1.2020 soud zjistil, že dne 10.12.2019 prohlédli okno v předmětném bytě, které se při nízkých venkovních teplotách rosí a zjistili, že okno bylo v minulosti měněno a je osazeno dvojsklem s koeficientem prostupu tepla Ug=2,8 W/m2K a neodpovídá termoizolačním vlastnostem ostatním sklům v bytě, které mají koeficient prostupu tepla Ug=1,1W/m2K. Aby bylo dosaženo stejných izolačních vlastností okna, jako mají ostatní okna v bytě, je nutno provést přesklení [anonymizováno] Náklady na výměnu skla jsou 23 617 Kč.

10. Z kalkulace společnosti [právnická osoba] vystavené dne 29.1.2020 soud zjistil, že cena za přesklení [anonymizováno] oken (atypické sklo – nadrozměr) je 23 617 Kč.

11. Z vyjádření realitního makléře [jméno] [příjmení] ze dne 29.1.2021 soud zjistil, že nedostatečný koeficient prostupu tepla daného skla zapříčiňuje výrazně nadměrné rosení okenní tabule a tento fakt má negativní vliv na případný zájem o koupi a rozhoduje v neprospěch hodnoty bytu a vede ke snížení prodejní ceny.

12. Z vyčíslení snížení ceny nemovitosti [titul] [jméno] [příjmení], realitní makléřky ze dne 3.2.2021 soud zjistil, že z hlediska realitní praxe, při zohlednění výše kupní ceny, nákladů na výměnu zasklení a všech úkonů s tím souvisejících odhaduje výši snížené ceny nemovitosti s vadou na 8 050 000 Kč.

13. Z vyjádření [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno], soud zjistil, že celkové snížení ceny bytu v tržní hodnotě v případě pouze vadného skla je 48 600 Kč.

14. Z dopisu žalobkyně žalované ze dne 11.2.2020, kalkulace společnosti [právnická osoba] vystavené dne 10.12.2019 (nabídka byla platná do 20.12.2019), ze zápisu o poškození [příjmení] pojišťovny, z dopisu [anonymizováno] pojišťovna ze dne 10.11.2015 adresovaného žalované, z výpisu z katastru nemovitostí soud nezjistil žádné podstatné skutečnosti pro rozhodnutí pro věc, když uvedené důkazy se týkaly nesporných skutečností.

15. Podle § 125, věta prvá o. s. ř. za důkaz mohou sloužit všechny prostředky, jimiž lze zjistit stav věci, zejména výslech svědků, znalecký posudek, zprávy a vyjádření orgánů, fyzických a právnických osob, notářské nebo exekutorské zápisy a jiné listiny, ohledání a výslech účastníků. Soud v souladu se zásadou hospodárnosti neprováděl další dokazování k otázce výše slevy z kupní ceny, a to ani znaleckým zkoumáním, neboť pro určení výše slevy lze vyjít z provedených listinných důkazů, a to zejména odborných vyjádření [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno] a [titul] [jméno] [příjmení], ze kterých lze objektivním a spolehlivým způsobem zjistit relevantní skutečnosti pro rozhodnutí ve věci (srov. rozhodnutí Ústavního soudu sp.zn. II. ÚS 252/99). Podle ust. § 127 odst. 4 o.s.ř. lze místo posudku znalce použít potvrzení nebo odborné vyjádření, o jejichž správnosti nemá soud pochybnosti. Odborná vyjádření mají z důvodu hospodárnosti přednost před znaleckými posudky, přičemž závěry daných odborných vyjádření jsou přesvědčivé, ve vzájemném souladu a nebyly zpochybněny žádnými okolnostmi uváděnými žalovanou či dalšími provedenými důkazy (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu, 22 Cdo 2711/2018).

16. Soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti a přihlédl ke všemu, co vyšlo v řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. Po takto provedeném dokazování dospěl soud k tomuto skutkovému závěru: dne 29.11.2017 žalobkyně uzavřela s žalovanou kupní smlouvu na předmětný byt za cenu 8 100 000 Kč. Byt byl předán dne 15.4.2018. Před prodejem bytu, v roce 2015, bylo jedno okno v bytě měněno a toto sklo má jiný koeficient prostupu tepla než ostatní okna v bytě a z toho důvodu se při nízkých venkovních teplotách výrazně nadměrně rosí. Z toho důvodu žalobkyně dopisem ze dne 3.1.2020 vyzvala žalovanou k úhradě nákladů na odstranění vady ve výši 23 617 Kč, která vychází z kalkulace společnosti [právnická osoba] Taková vada skla v okně má vliv na hodnotu bytu a vede ke snížení prodejní ceny, a to v rozmezí 48 600 Kč - 50 000 Kč.

17. Koupě nemovité věci se řídí ustanovením § 2128 o.z. a násl. Podle ust. § 2131 o. z., se v ostatním na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí, tedy přiměřeně se použijí jen v tom rozsahu, v jakém určitou otázku neřeší pododdíl 3 (tj. ust. § 2128 až § 2130). Z uvedeného vyplývá, že pro uplatnění skryté vady je stanovena lhůta 5 let dle § 2129 odst. 2 o.z. Ustanovení § 2112 odst. 1 o.z. se pro danou věc neužije.

18. Podle ust. § 2107 odst.1 o.z., je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

19. Podle ust. § 2129 odst. 2 o.z., neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

20. Předmětný byt byl žalovanou prodán jako celek, tedy i s oknem, které je součástí bytu, takže se nejedná o odpovědnost za vadu okna jako věci movité nebo o jeho vlastnost, ale o nárok z vadného plnění. Tato újma spočívá v rozdílu mezi zaplacenou kupní cenou bytu a nižší hodnotou koupeného bytu v důsledku jeho vady, na níž žalovaná při sjednávání koupě neupozornila. Odpovědnost za vady stíhá nedostatky vlastního plnění prodávajícího a sleduje, aby se kupujícímu dostalo ze závazkového právního vztahu plnění bez jakýchkoliv vad, tedy aby jím koupená věc měla sjednané vlastnosti a netrpěla vadami. V dané věci žalovaná zpochybňuje existenci vady, ale přiznává výměnu skla. Žalobkyně vytkla vadu bytu včas, v pětileté zákonné lhůtě od nabytí. Pokud žalobkyně žádá po žalované úhradu částky 23 617 Kč za přesklení vadného skla v okně, při kupní ceně 8 100 000 Kč by nemovitost neměla vykazovat ani drobné vady. Vada spočívající ve vlastnostech skla v okně, která se projevuje v zimních měsících, je odstranitelná s náklady 23 617 Kč. Co se týče výše slevy, při rozdílu hodnot měl soud k dispozici dva odhady a vyjádření týkající se ceny výměny okna. Obě odborná vyjádření [anonymizováno] [příjmení] a [titul] [příjmení] se shodují v otázce výše slevy, kterou dle své praxe a praktických zkušeností vyčíslují kolem 50 000 Kč a tato částka je dvojnásobná, než žalobkyně žádá.

21. Pokud žalovaná poukazuje ne to, že realitní makléř [anonymizováno] uvedl ve svém vyjádření, že po shlédnutí je patrné, že okenní tabule fixní části je tenčí, než na jakou je konstruován okenní rám, pak [titul] [příjmení] uvádí, že kupující při standardní obhlídce bytu ani při převzetí bytu nemusel závadu zaznamenat, neboť k rosení dochází v topné sezóně a především při plném užívání bytu. Vzhledem k tomu, že k předání došlo mimo topnou sezónu, v dubnu 2018, je evidentní, že žalobkyně si v rámci prohlídky bytu dané vady nemohla všimnout a i kdyby si žalobkyně všimla, že je sklo v okně tenčí, pak nemohla z toho usuzovat, že se v zimě bude rosit.

22. Lze tedy uzavřít, že předmětný byt má vadu, která snižuje hodnotou koupeného bytu a na kterou žalovaná žalobkyni neupozornila. Žalobkyně vytkla vady včas a náleží jí za to sleva z kupní ceny. Pokud žalobkyně žaluje 23 617 Kč a sleva z kupní ceny je kolem 50 000 Kč, soud žalobě vyhověl.

23. Vzhledem k tomu, že žalovaná nezaplatila žalovanou částku do rozhodnutí soudu, octla se s placením dluhu v prodlení a soud proto žalobkyni přiznal i úroky z prodlení dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

24. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 12 603,40 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 1 181 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 23 617 Kč sestávající z částky 2 060 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí zastoupení, dvě účasti u jednání soudu a podání ze dne 10.2.2021) včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 9 440 Kč ve výši 1 982,40 Kč.

25. O nákladech řízení soud rozhodl dále dle ust. §142 o.s.ř. tak, že plně úspěšné žalobkyni přiznal proti žalované náhradu nákladů spočívajících ve dvou úkonech právní služby (žaloba a vyjádření ze dne 3.7.2020) nezastoupeného účastníka dle § 2 odst. 3 vyhlášky 254/2015 Sb. a § 151 odst. 3 o.s.ř. ve výši 600 Kč, když žalobkyně v počáteční fázi řízení nebyla zastoupena.