4 C 396/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní Mgr. Zuzanou Spáčilovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalobce b) celé jméno žalobkyně , narozená dne datum bytem adresa žalobkyně proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , narozený dne datum 2. celé jméno žalované , narozená dne datum oba bytem adresa žalovaného a žalované oba zastoupeni advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa o určení platnosti smlouvy

I. Určuje se, že rezervační smlouva uzavřená mezi účastníky dne 10. 11. 2020 je platná a účinná a byla dne 21. 3. 2021 platně prodloužena na dobu neurčitou.

II. Určuje se, že na základě rezervační smlouvy uzavřené dne 10. 11. 2020 mezi účastníky mají žalobci právo vyzvat žalované k uzavření kupní smlouvy na bytovou jednotku [číslo] zapsanou na [list vlastnictví] umístěnou na pozemku parc. [číslo] jehož součástí je bytový dům [adresa], vše v k.ú. [část obce], [územní celek], a žalovaní mají povinnost tuto kupní smlouvu se žalobci uzavřít, a to ve lhůtě jednoho měsíce od okamžiku, kdy se budou moci žalovaní nastěhovat do rodinného domu.

III. Žalovaní jsou povinna společně a nerozdílně zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku ve výši, která bude stanovena v písemném vyhotovení rozsudku, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žalobci jsou společně a nerozdílně povinni zaplatit do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku soudní poplatek za žalobu ve výši 2 000 Kč, a to na bankovní účet [číslo] [variabilní symbol].

1. Žalobci se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 26. 11. 2021 ve znění jejího doplnění domáhali proti žalovaným určení, že rezervační smlouva uzavřená mezi nimi a žalovanými dne 10. 11. 2020 je platná a účinná, že byla dne 21. 3. 2021 platně prodloužena na dobu neurčitou a že na jejím základě mají žalobci právo vyzvat žalované k uzavření kupní smlouvy na bytovou jednotku [číslo] zapsanou na [list vlastnictví] umístěnou na pozemku parc. [číslo] jehož součástí je bytový dům [adresa], vše v k.ú. [část obce], [územní celek], a žalovaní mají povinnost tuto kupní smlouvu se žalobci uzavřít, a to ve lhůtě jednoho měsíce od okamžiku, kdy se budou moci žalovaní nastěhovat do rodinného domu. Dále se žalobci domáhali určení, že mají na základě rezervační smlouvy ze dne 10. 11. 2020 právo, aby žalovaní dodržovali její čl. II odst.

6. Svůj návrh žalobci odůvodnili tím, že dne 10. 11. 2020 uzavřeli s žalovanými rezervační smlouvu na bytovou jednotku [číslo] zapsanou na [list vlastnictví] umístěnou na pozemku parc. [číslo] jehož součástí je bytový dům [adresa], vše v k.ú. [část obce], [územní celek] (dále také jako„ Bytová jednotka“), přičemž rezervační lhůta byla sjednána do 31. 1. 2021 s tím, že žalovaní se budou z Bytové jednotky stěhovat do jejich nového řadového domu v [obec], který jim staví pan [jméno] [příjmení], resp. společnost [právnická osoba] Žalovaní žalobcům sdělili, že řadový dům už je skoro hotový a pan [příjmení] slibuje stěhování na přelomu roku, účastníci se proto dohodli, že k podpisu kupní smlouvy na základě rezervační smlouvy dojde nejpozději během ledna 2021 a v únoru 2021 bude moci být Bytová jednotka předána žalobcům. Ovšem vzhledem k tomu, že pan [příjmení] nereagoval na dotazy žalovaných ohledně možnosti složit kupní cenu za jejich dům do úschovy, dohodli se účastníci dne 15. 11. 2020 prostřednictvím e-mailu k návrhu žalovaných na první změně rezervační smlouvy spočívající ve změně jejího čl. II odst. 2, a to, že rezervační smlouva bude i nadále platná a účinná a žalobci zašlou rezervační poplatek žalovaným až ve chvíli, kdy potvrdí způsob platby pan [příjmení]. Žalovaní poskytli žalobcům součinnost při technické kontrole Bytové jednotky a při jejím bankovním odhadu. Stavba řadového domu žalovaných však nabrala další zpoždění, a proto se účastníci dohodli e-mailem na prodloužení rezervační lhůty do konce března, tj. do 31. 3. 2021. Nakonec však nabrala stavba řadového domu žalovaných další zpoždění, a proto se účastníci dohodli na prodloužení rezervační lhůty na dobu neurčitou s tím, že se žalovaný žalobcům ozve, až budou mít k dispozici nové bydlení. Žalobci i přes jim vzniklé zvýšené náklady (nárůst úrokových sazeb) souhlasili, že počkají tak dlouho, jak bude třeba. Účastníci si vzájemně odsouhlasili návrh kupní smlouvy, čímž se z rezervační smlouvy stala smlouva o smlouvě budoucí. Dne 28. 6. 2021 žalovaní žalobcům sdělili, že stavba jejich domu nabírá další zpoždění a rozhodli se rezervaci Bytové jednotky ukončit, na což reagovali žalobci, že ukončit rezervační smlouvu nechtějí a počkají. Následně žalobci zjistili, že inzerát na Bytovou jednotku, na základě kterého žalované oslovili, je aktualizovaný a je zde uvedena vyšší kupní cena. Žalovaní žalobcům dne 7. 7. 2021 zaslali zpět zaplacený rezervační poplatek a e-mailem sdělili, že chtějí jednání o uzavření kupní smlouvy ukončit. Na žalobci vyjádřený nesouhlas s tímto postupem žalovaní reagovali sdělením, že považují rezervační smlouvu za zaniklou ke dni 31. 1. 2021, neboť k jejímu prodloužení nedošlo. V řízení o odvolání proti předběžnému opatření, které k návrhu žalobců nařídil zdejší soud, začali žalovaní tvrdit, že rezervační smlouvu jednostranně ukončili, s čímž však žalobci nesouhlasí, protože v rezervační smlouvě nebyla možnost výpovědi nebo odstoupení, kterou by mohli žalovaní využít, sjednána. Žalobci závěrem uvádějí, že existuje naléhavý zájem na určení platnosti rezervační smlouvy, jelikož doposud nenastaly podmínky k plnění dle rezervační smlouvy ve smyslu povinnosti žalovaných uzavřít s žalobci kupní smlouvu a současně žalovaní trvají na tom, že smlouvu ukončili svým jednostranným právním jednáním, a je třeba odstranit stav ohrožení práva žalobců.

2. Žalovaní nárok žalobců neuznávají. Mají za to, že již dne 19. 8. 2021 byla rezervační smlouva ze dne 10. 11. 2021 později smluvně prodloužená na dobu neurčitou neplatná a neúčinná. Ode dne 19. 8. 2021 není mezi účastníky žádný smluvní vztah. Dne 7. 7. 2021 žalovaní zaslali žalobcům zpět rezervační poplatek, čímž dali jednoznačně po předchozí komunikaci s žalobci najevo, že nechtějí být rezervační smlouvou nadále vázáni. Oba žalovaní odstoupili od ústně sjednané smlouvy platně. Žalovaní rovněž poukazují na skutečnost, že smluvní strany písemně uzavřenou rezervační smlouvu dne 10. 11. 2020 v elektronické době prodloužili na neurčito, přičemž smlouva uzavřená na neurčito je vypověditelná kdykoliv. Jestliže byl oběma žalobcům doručen projev vůle obou žalovaných v podobě e-mailové zprávy ze dne 7. 7. 2021 zaslané z adresy [email] na adresu [email], nelze jej vykládat jinak, než že došlo k výpovědi a jednostrannému odstoupení či ukončení smlouvy uzavřené na dobu neurčitou. Tento projev vůle žalovaných nelze zvrátit tím, že žalobci následujícího dne sdělí, že na smlouvě trvají. Takto nemohou žalobci docílit toho, že by byla zaniklá rezervační smlouva prodloužena nebo uzavřena nová stejného obsahu. Dne 7. 7. 2021 smluvní vztah mezi účastníky platně zanikl. Z procesní opatrnosti pak žalovaní dne 8. 9. 2021 odstoupili s okamžitou platností od obsahu rezervační smlouvy, platnost a účinnost tohoto procesního úkonu nastala ke dni, kdy bylo toto podání doručeno Obvodnímu soudu pro Prahu 5 v řízení o předběžném opatření. Nejpozději tak žalovaní odstoupili od smlouvy dne 8. 9. 2021. Žalobcům tak nesvědčí naléhavý právní zájem na určení. Mimo výše uvedené žalovaní doplňují, že nemají zájem prodat Bytovou jednotku, ani po datu 7. 7. 2021 neučinili žádné právní jednání s úmyslem své vlastnické právo na třetí osobu. Žalovaní nemají žádnou jinou možnost bydlení než právě v Bytové jednotce, vyhověním žalobě by se z žalovaných stali bezdomovci. Zvláštní úprava odstoupení od rezervační smlouvy ze strany obou žalovaných nebyla sjednána. Žalovaní rovněž poukazují na skutečnost, že žalobci nemohou mít naléhavý zájem na určení dle žaloby, pokud podali návrh na vklad svého vlastnického práva k jiné nemovitosti v k.ú. [obec], jak žalovaní zjistili z katastru nemovitostí. Došlo tak k podstatné změně okolností na straně obou žalobců ve vztahu k účelu rezervační smlouvy, jelikož žalobci v době uzavření rezervační smlouvy nevlastnili žádnou nemovitost k zajištění svého bydlení. I u žalovaných došlo k podstatné změně okolností, když dům v [obec], do kterého se měli přestěhovat, nebyl dostavěn ani do prosince 2020, jak bylo původně slíbeno, ani v srpnu 2021, žalovaní nemají platnou rezervační smlouvu k tomuto domu a celý projekt trpí nedostatky, které jsou překážkou kolaudačního řízení. Současně došlo k podstatné změně okolností na trhu nemovitostí a za cenu, která byla sjednána, lze nyní koupit podstatně menší byt, trvat na smlouvě je v rozporu s dobrými mravy. Žalovaní dále namítají, že rezervační smlouva nebyla prodloužena způsobem předvídaným v jejím čl. 3 odst. 3, tedy písemnou formou dodatku k rezervační smlouvě podepsanou oběma smluvními stranami, tj. všech zúčastněných, protože žalobce a žalovaná nebyli ani v kopiích e-mailové komunikace.

3. Z provedeného dokazování učinil soud následující skutková zjištění:

4. Dne 10. 11. 2020 uzavřeli žalovaní jako„ majitelé“ a žalobci jako„ zájemci“ rezervační smlouvu podle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jako „o. z.“), kterou se žalovaní jako vlastníci a) bytové jednotky [číslo] zapsané na [list vlastnictví] umístěné na pozemku parc. [číslo] jehož součástí je bytový dům [adresa], vše v k. ú. [část obce], [územní celek], včetně id. spoluvlastnického podílu ve výši [číslo] na společných částech bytového domu [adresa] a s vlastnictvím Bytové jednotky spojeného výhradního práva užívání terasy a předzahrádky, b) id. spoluvlastnického podílu ve výši [číslo] na společných částech zastavěného pozemku a s ním souvisejících funkčních pozemcích, c) id. spoluvlastnického podílu ve výši [číslo] na jednotce [číslo] zapsané na [list vlastnictví] (jiný nebytový prostor) včetně [číslo] ze spoluvlastnického podílu ve výši [číslo] na společných částech a d) id. spoluvlastnického podílu ve výši [číslo] na jednotce [číslo] zapsané na [list vlastnictví] (nebytový prostor - garáž) včetně [číslo] ze spoluvlastnického podílu ve výši [číslo] na společných částech a s tím spojeného výhradního práva na užívání garážového stání [číslo] (dále označováno souhrnným názvem„ Nemovitost“), zavázali v čl. II smlouvy rezervovat žalobcům Nemovitost do dne 31. 1. 2021 a žalobci projevili v odst. 2 čl. II smlouvy zájem o koupi za celkovou kupní cenu 8 550 000 Kč. V čl. II odst. 6 smlouvy se žalovaní zavázali vůči žalobcům po dobu rezervační lhůty nenabízet Nemovitost k prodeji třetím osobám, nepřevést Nemovitost na třetí osobu a nezatížit Nemovitost předkupním právem, zástavním právem ani jiným věcným nebo závazkovým právem ve prospěch třetí osoby. Dle čl. II odst. 7 smlouvy se účastníci zavázali nejpozději do konce rezervační lhůty uzavřít kupní smlouvu o převodu vlastnictví k Nemovitosti, která bude obsahovat následující ujednání: a) Nemovitost bude žalobcům prodána za sjednanou kupní cenu, b) kupní cena bude hrazena přes jistotní účet v bance a c) prohlášení žalovaných o bezdlužnosti. Podle čl. II odst. 8 smlouvy se žalobci zavázali na důkaz rozhodnutí dostát závazkům z této smlouvy a následně i z kupní smlouvy do sedmi kalendářních dnů od uzavření smlouvy zaslat na uvedený účet žalobců rezervační poplatek ve výši 50 000 Kč, jenž bude započten do úhrady kupní ceny. V případě, že osmý kalendářní den nebude rezervační poplatek připsán na účet žalovaných, ruší se smlouva od samého počátku. Podle čl. II odst. 10 smlouvy se pak vyšší mocí pro účely smlouvy rozumí událost, kterou nemůžou účastníci ovlivnit a která znemožní plnění závazků některému z účastníků, zejména neschválení hypotečního úvěru žalobcům, pozdější dokončení řadového domu, tj. po uplynutí rezervační lhůty, do kterého se žalovaní po prodeji Nemovitosti hodlají přestěhovat. Události, které byly účastníkům známy před podpisem této smlouvy, se nepovažují za vyšší moc. Účastníci nenesou odpovědnost za splnění svých závazků z této smlouvy, jestliže jim ve splnění jejich závazku zabrání vyšší moc, která nastane po podpisu smlouvy. Jsou však povinni o takové skutečnosti bez zbytečného odkladu informovat druhého účastníka a vynaložit veškeré úsilí ke splnění svých závazků podle této smlouvy, pokud je to možné. Podle odst. 11 čl. II smlouvy se o dobu trvání vlivu vyšší moci automaticky prodlužuje doba plnění závazků vyplývajících z této smlouvy. V případě, že stav vyšší moci bude trvat déle než 30 dnů, projednají strany další postup a uzavřou ohledně tohoto dalšího postupu dodatek k této smlouvě. V případě, že se smluvní strany na uzavření dodatku k této smlouvě nedohodnou, jsou smluvní strany oprávněny od této smlouvy odstoupit. Podle č. II odst. 15 věty druhé smlouvy jsou žalobci oprávněni smlouvu vypovědět bez výpovědní doby v případě, že v rámci kontroly bytu vyjdou najevo závažné neodstranitelné vady. Podle čl. III odst. 3 věty druhé smlouvy mohou být jakékoliv změny nebo doplňky této smlouvy činěny pouze formou písemného dodatku podepsaného oběma smluvními stranami, přičemž k přijetí návrhu takového dodatku je nutný souhlas druhé smluvní strany s celým textem dodatku bez jakýchkoliv změn nebo doplňků, a to i pokud podstatně nemění podmínky navrhovaného textu. Podle čl. III odst. 7 smlouvy se písemnost určená kterékoliv smluvní straně považuje za doručenou, není-li prokázán opak, okamžikem jejího převzetí touto smluvní stranou nebo okamžikem odmítnutí jejího převzetí. Písemná komunikace smluvních stran bude probíhat převážně na výše uvedené e-mailové adresy. V záhlaví smlouvy je u žalovaného č. 1 uvedena e-mailová adresa [email] a u žalobkyně [email] (rezervační smlouva).

5. V návrhu textu rezervační smlouvy připojil žalovaný č. 1 komentář k čl. II odst. 1, že dle předpokladu má být jejich řadový dům hotový na přelomu roku, pro jistotu uvedl termín nastěhování koncem února. K čl. II odst. 9 pak napsal, že za žalované nehrozí, že si prodej rozmyslí, protože do řadového domu již značně investovali (návrh rezervační smlouvy).

6. Účastníci se na znění rezervační smlouvy domlouvali e-mailem, za žalobce psala žalobkyně ze své e-mailové adresy [email] a za žalované pak žalovaný ze své e-mailové adresy [email], v e-mailu z 30. 10. 2020 žalovaný žalobkyni psal, že pročetl úpravy, které navrhují žalobci, a„ oba s nimi nemáme problém“ (e-mailová korespondence z 22. 10. 2020 až 3. 11. 2020).

7. Dne 30. 11. 2020 žalovaný ze své e-mailové adresy [email] psal žalobkyni na její adresu [email], že vyhledali na stavbě pana [příjmení], který ústně přislíbil, že nemá problém až s dodatečným vyplacením peněz z bankovní úschovy, odkazoval přitom na svůj e-mail z 15. 11. 2020, v němž žalobkyni psal, že navrhuje v případě, že se (pan [příjmení]) včas neozve, brát rezervační smlouvu jako stále platnou a rezervační poplatek zaslat dodatečně. Žalobkyně e-mailem z 30. 11. 2020 odpovídá, že rezervační poplatek zaslala žalovaným jako okamžitou platbu, přijetí poplatku potvrdil žalovaný zprávou z téhož dne. Na e-mail žalovaného z 15. 11. 2020 reagovala žalobkyně tak, že souhlasí (e-mailová korespondence z 15. 11. 2020 až 30. 11. 2020).

8. E-mailem z 8. 1. 2021 děkuje žalobkyně z adresy [email] žalovanému na jeho adresu [email] za umožnění kontroly Bytechecku a ptá se, jak se vyvíjí situace s jejich řadovým domem (mailová korespondence z 8. 1. 2021).

9. Dne 28. 1. 2021 se žalobkyně ze své e-mailové adresy [email] dotazovala žalovaného na jeho adresu [email], jak se vyvíjí situace s ohledem na konec rezervační lhůty na konci ledna. Žalovaný na to dne 30. 1. 2021 odpovídá„ potvrzujeme prodloužení rezervační smlouvy a navrhujeme ji prodloužit do konce března 2021“ Žalobkyně v e-mailu z 30. 1. 2021 reaguje„ souhlasíme s prodloužením rezervační smlouvy do konce března“ a žádá o zaslání kupní smlouvy k odsouhlasení (e-mailová korespondence z 28. 1. 2021 až 30. 1. 2021).

10. Dne 21. 3. 2021 se žalobkyně ze své e-mailové adresy [email] dotazovala žalovaného na jeho adresu [email], jak to vypadá. Žalovaný na to odpovídá téhož dne, že se to celé natahuje, samotný dům je hotový, probíhají práce na komunikaci, termín předání pan [příjmení] neuvádí. Jako možnost vidí, že žalobci buď vyčkají a on se jim ozve, ze strany žalovaných se to zdržovat nebude,„ dá se to během měsíce celé vyřídit – odhad, hypo, zastávky, převod“ nebo pokud žalobci již nemůžou čekat, vrátí jim rezervační poplatek, ale myslí, že by to byla škoda, když je to před koncem. Žalobkyně v e-mailu z 21. 3. 2021 reaguje„ určitě počkáme a bereme to tedy tak, že rezervační smlouvu prodlužujeme na neurčito“, na což žalovaný téhož dne odpovídá„ souhlasíme s prodloužením na neurčito, v příloze posílám tu KS“ (e-mailová korespondence z 21. 3. 2021).

11. Dne 4. 5. 2021 žalobkyně ze své e-mailové adresy [email] zaslala žalovanému na jeho adresu [email] upravený návrh kupní smlouvy. Dne 9. 5. 2021 psal žalovaný žalobkyni ohledně úschovy a navrhuje, aby si žalobci předjednali úrok u banky. V e-mailu z 23. 5. 2021 psal žalovaný žalobkyni, že doufají, že srpen je již reálný, ale nemají možnost to ovlivnit, mohou jen vydržet nebo odstoupit. Dne 23. 6. 2021 sdělila žalobkyně žalovanému, že si začali vyřizovat novou hypotéku v [obec] spořitelně, na to reagoval žalovaný dne 28. 6. 2021, že nemá dobré zprávy. Pan [příjmení] je nespolehlivý, sami začínají hledat alternativní řešení budoucího bydlení. Navrhuje, že by vrátil žalobcům rezervační poplatek a ukončil tak rezervaci. Žalobkyně dne 29. 6. 2021 odepsala, že žalované z prodlení neviní, klidně počkají ještě pár měsíců. E-mailem ze 7. 7. 2021 píše žalovaný:„ musíme trvat na ukončení rezervace“ (…)„ nechceme být vzhledem k okolnostem vázáni rezervací vůči vám“ a uvedl, že současně s tímto e-mailem zasílá zpět i rezervační poplatek. Žalobkyně mu e-mailem z 8. 7. 2021 sděluje, že ji jeho přístup zklamal, a upozornila ho, že mají stále uzavřenou platnou a účinnou rezervační smlouvu. Odkazuje na 3 možná řešení: 1) žalovaní byt žalobcům prodají, 2) dohodnou se na ukončení rezervační smlouvy a žalovaní zaplatí žalobcům částku 600 000 Kč nebo 3) žalobci budou žádat na žalovaných smluvní pokutu a náhradu škody. Žalovaný odpověděl dne 11. 7. 2021, že závazek mezi nimi ke dni 31. 1. 2021 zanikl, protože smlouva nebyla prodloužena dle čl. 3 odst. 3 a dále již nebude žalovaný reagovat (e-mailová korespondence ze 4. 5. 2021 až 11. 7. 2021).

12. K návrhu žalobců zdejší soud dne 19. 8. 2021 nařídil usnesením č.j. 9 Nc 917/2021-73 předběžné opatření, jímž uložil žalovaným povinnost zdržet se převodu vlastnického práva k Bytové jednotce a jakéhokoliv právního jednání, které by znemožnilo plnění z rezervační smlouvy uzavřené mezi účastníky. Proti tomuto usnesení se žalovaní odvolali, ve svém odvolání uvedli, že rezervační smlouva ze dne 10. 11. 2020 byla smluvně prodloužena na dobu neurčitou a je neplatná a neúčinná ode dne 7. 7. 2021. Z procesní opatrnosti žalovaní v odvolání odstupují s okamžitou platností od obsahu rezervační smlouvy uzavřené dne 10. 11. 2020 s tím, že platnost a účinnost tohoto procesního úkonu nastane ke dni, kdy bude podání doručeno Obvodnímu soudu pro Prahu 5 (odvolání žalovaných z 8. 9. 2021).

13. Žalovaný se ze své e-mailové adresy [email] opakovaně v období od 26. 10. 2020 do 30. 12. 2021 dotazoval pana [příjmení], případně [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] na stav rodinného domu a termín předání rodinného domu (e-mailová korespondence).

14. Po provedeném dokazování dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu:

15. Dne 10. 11. 2020 uzavřeli žalovaní rezervační smlouvu, kterou se žalovaní jako vlastníci Bytové jednotky zavázali rezervovat žalobcům tuto jednotku do dne 31. 1. 2021 a žalobci projevili zájem o její koupi za celkovou kupní cenu 8 550 000 Kč. Žalovaní se zavázali vůči žalobcům po dobu rezervační lhůty nenabízet Bytovou jednotku k prodeji třetím osobám ani ji převést na třetí osobu nebo zatížit předkupním právem, zástavním právem ani jiným věcným nebo závazkovým právem ve prospěch třetí osoby. Účastníci zavázali nejpozději do konce rezervační lhůty uzavřít kupní smlouvu o převodu vlastnictví k Bytové jednotce a uvedli ujednání, která bude kupní smlouvy obsahovat. Jakékoliv změny nebo doplňky této smlouvy mohly být činěny pouze formou písemného dodatku podepsaného oběma smluvními stranami, přičemž k přijetí návrhu takového dodatku je nutný souhlas druhé smluvní strany s celým textem dodatku bez jakýchkoliv změn nebo doplňků, a to i pokud podstatně nemění podmínky navrhovaného textu. Písemná komunikace smluvních stran bude probíhat převážně na e-mailové adresy, u žalovaného č. 1 je uvedena e-mailová adresa [email] a u žalobkyně [email]. Žalovaní opakovaně žalobci ubezpečovali, že jim chtějí Bytovou jednotku prodat. Dne 30. 1. 2021 žalovaný žalobkyni v e-mailu napsal„ potvrzujeme prodloužení rezervační smlouvy a navrhujeme ji prodloužit do konce března 2021“, s čímž žalobkyně za žalobce souhlasila. Dne 21. 3. 2021 žalovaný sděluje, že se to„ dá během měsíce celé vyřídit – odhad, hypo, zastávky, převod“. Žalobkyně v e-mailu z 21. 3. 2021 reaguje„ určitě počkáme a bereme to tedy tak, že rezervační smlouvu prodlužujeme na neurčito“, na což žalovaný téhož dne odpovídá„ souhlasíme s prodloužením na neurčito, v příloze posílám tu KS“. Protože dokončení řadového domu žalovaných nabralo další zdržení, napsal žalovaný e-mailem ze 7. 7. 2021 žalobkyni:„ musíme trvat na ukončení rezervace“.

16. Po právní stránce hodnotil soud věc takto:

17. Soud se v prvé řadě zabýval otázkou, zda je ve věci dán naléhavý právní zájem žalobců na určovací žalobě dle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jako „o. s. ř.“), a dospěl ke kladné odpovědi, jelikož naléhavý právní zájem na určení, zda tu právní vztah nebo právo je, či není, je dán zejména tam, kde bez tohoto určení by bylo ohroženo právo žalobce nebo kde by se bez tohoto určení stalo jeho právní postavení nejistým (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČSR ze dne 24. 2. 1971, sp. zn. 2 Cz 8/71, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1972, sešit 1, pod pořadovým č. 17). Určovací žaloba je žalobou preventivního charakteru a má místo jednak tam, kde její pomocí lze eliminovat stav ohrožení práva či nejistoty v právním vztahu, a k odpovídající nápravě nelze dospět jinak, jednak v případech, v nichž určovací žaloba účinněji než jiné právní prostředky vystihuje obsah a povahu příslušného právního vztahu a jejím prostřednictvím lze dosáhnout úpravy tvořící určitý právní rámec (pevný právní základ), který je zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků. Žaloba o určení existence (trvání) právního vztahu založeného rezervační smlouvou a smlouvou budoucí o smlouvě kupní (jak bude uvedeno dále) preventivní funkci splňuje, neboť rozhodnutí o ní je s to odstranit stav nejistoty účastníků ohledně dalšího plnění povinností ze smlouvy (srov. usnesení ze dne 23. 2. 2022, sp. zn. 33 Cdo 2198/2021 včetně odkazované prejudikatury).

18. Jelikož je splněna podmínka existence naléhavého právního zájmu žalobců na určení, zkoumal soud, zda byla rezervační smlouva písemně uzavřená mezi účastníky dne 10. 11. 2020 platně změněna dodatky sjednanými v e-mailové korespondenci a zda následně došlo k platnému ukončení smlouvy některým z namítaných jednostranných právních jednání žalovaných (odstoupení, výpovědí či zrušením smlouvy na dobu neurčitou).

19. Podle § 561 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jako „o. z.“), k platnosti právního jednání učiněného v písemné formě se vyžaduje podpis jednajícího. Podpis může být nahrazen mechanickými prostředky tam, kde je to obvyklé. Jiný právní předpis stanoví, jak lze při právním jednání učiněném elektronickými prostředky písemnost elektronicky podepsat.

20. Podle § 574 o. z. na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné, což je projevem jedné ze základních právních zásad„ pacta sunt servanda“, tj. smlouvy se mají plnit, mají být zachovány.

21. Účastníci si ve smlouvě ze dne 10. 11. 2020 v čl. III odst. 3 věty druhé ujednali, že jakékoliv změny nebo doplňky této smlouvy mohou být činěny pouze formou písemného dodatku podepsaného oběma smluvními stranami, přičemž k přijetí návrhu takového dodatku je nutný souhlas druhé smluvní strany s celým textem dodatku bez jakýchkoliv změn nebo doplňků, a to i pokud podstatně nemění podmínky navrhovaného textu. Podle čl. III odst. 7 věty druhé smlouvy písemná komunikace smluvních stran bude probíhat převážně na výše uvedené e-mailové adresy. V záhlaví smlouvy je u žalovaného č. 1 uvedena e-mailová adresa [email] a u žalobkyně [email]. Ze samotného smluvního ujednání je patrná vůle stran být vázáni i dodatky učiněnými písemně formou e-mailové korespondence z e-mailových adres ve smlouvě uvedených, jednající krom toho připojovali k jednotlivým zprávám prostý elektronický podpis (§ 7 zákona č. 297/2016 Sb., o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce) v podobě jména a příjmení. Soud má za to, že sjednaná písemná forma dodatků byla účastníky dodržena a rezervační lhůta byla platně prodloužena nejprve do konce března a následně na dobu neurčitou. V této souvislosti je rovněž třeba uvést, že se žalovaní nemohou zpětně dovolávat neplatnosti dodatků v situaci, kdy to byli právě oni, kdo jako první uzavření dodatku v této podobě navrhl.

22. Ani s námitkou žalovaných, že dodatky k rezervační smlouvě byly uzavřeny pouze žalobkyní a žalovaným a žalobce s žalovanou zůstali opomenuti, což zakládá faktickou neplatnost dodatků, se soud neztotožňuje. Z jednání žalobkyně i žalovaného je totiž patrné, že oba jednali se souhlasem svých manželů (§ 714 o. z.) – v e-mailové korespondenci oba používají množné číslo („ navrhujeme“,„ souhlasíme“ apod.) a žalobce ani žalovaná v řízení netvrdili, že by souhlas s jednáním svého manžela nebo manželky nedali. Opět je nutné upozornit, že žalovaní opomenutí žalované (a žalobce) v e-mailové korespondenci namítají pouze ve vztahu k uzavíraným dodatkům, avšak stejným způsobem učiněné jednání, kterým měli oba odstoupit od rezervační smlouvy dne 7. 7. 2021, byť odesláno bylo pouze z e-mailové adresy žalovaného, již za platné považují. Soudu se s ohledem na další chování žalovaných jeví tato jejich námitka jako účelová.

23. Soud nepovažuje ukončení smlouvy žalovanými jimi tvrzenými způsoby za platné. Nehledě na skutečnost, že ani sami žalovaní neměli jasnou představu o tom, jak vlastně smlouvu ukončili (zda odstoupením nebo výpovědí), se soud postupně zabýval otázkou, zda je některý z těchto tvrzených důvodů jednostranného ukončení smlouvy způsobilý obstát a dospěl k závěru, že nikoliv, jak je uvedeno dále.

24. Závazek lze vypovědět (§ 1998 an. o. z.) nebo od smlouvy odstoupit (§ 2001 an. o. z.) pouze, bylo-li to stranami ujednáno nebo na základě zákona. Ve smlouvě účastníků je sjednána možnost výpovědi pouze z důvodu zjištěných neodstranitelných vad bytu. To stejné platí pro odstoupení, které je možné pouze, nedohodnou-li se strany na uzavření dodatku ohledně dalšího postupu v případě oddálení dokončení řadového domu žalovaných – to však v daném případě nenastalo – strany se na uzavření dodatků dohodly ve formě předpokládané smlouvou. Žádný smluvní nebo zákonný důvod pro výpověď smlouvy nebo odstoupení od ní naplněn nebyl. Nakonec dle § 1999 odst. 1 o. z. zavazuje-li smlouva ujednaná na dobu neurčitou alespoň jednu stranu k nepřetržité nebo opakované činnosti, anebo zavazuje-li alespoň jednu stranu takovou činnost strpět, lze závazek zrušit ke konci kalendářního čtvrtletí výpovědí podanou alespoň tři měsíce předem. Dle odst. 2 téhož ustanovení zavázala-li se strana zdržet se určité činnosti a je-li z povahy závazku zřejmé, že povinnost není časově omezena, ustanovení odstavce 1 se nepoužije. V projednávané věci se žalovaní zavázali zdržet se dalšího nabízení Bytové jednotky a jejího prodeje třetí osobě následně po prodloužení rezervační lhůty dodatkem na dobu neurčitou, tudíž se možnost výpovědi dle odst. 1 na smlouvu uzavřenou mezi účastníky nepoužije. Na závazkový vztah účastníků byť s rezervační lhůtou na dobu neurčitou by se však dalo pohlížet i jako na časově omezený, neboť z e-mailové korespondence žalobkyně a žalovaného lze dospět i k závěru, že rezervační lhůta trvá do okamžiku, kdy budou mít žalovaní k dispozici jiné bydlení (bude dokončen řadový dům v [obec]), ani v tomto případě by se nedalo využít oprávnění závazek vypovědět dle § 1999 o. z.

25. Skutečnost, že žalobci koupili jinou nemovitou věc, nemá pro projednávanou věc význam, a proto soud ani neprováděl důkazy k těmto tvrzením žalovaných označené, jelikož zákon neomezuje vlastnické právo osob nabývat více nemovitých věcí. Stejně tak není důvodná námitka týkající se podstatné změny okolností spočívající v nárůstu cen nemovitých věcí, protože ceny nemovitostí rostly již v průběhu trvání závazkového vztahu a účastníci uzavírali postupně jednotlivé dodatky, tudíž vyjadřovali vůli zůstat smlouvou vázáni bez ohledu na růst cen.

26. V souladu se shora uvedenými závěry soud určil výrokem I. tohoto rozsudku, že rezervační smlouva uzavřená mezi účastníky dne 10. 11. 2020 je platná a účinná a byla dne 21. 3. 2021 platně prodloužena na dobu neurčitou, neboť nedošlo k platnému jednostrannému ukončení smlouvy žalovanými, zatímco dodatky smlouvy prodlužující rezervační lhůtu byly uzavřeny platně.

27. Co se týká povahy rezervační smlouvy, i přes její označení, souhlasí soud s žalobci, že dle jejího obsahu je třeba ji vykládat v souladu s § 555 odst. 1 o. z. („ Právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.“) jako rezervační smlouvu, v níž je vtělena smlouva o budoucí smlouvě kupní podle § 1785 an. o. z. Ujednání obsažená ve smlouvě v čl. II mají totiž náležitosti smlouvy o budoucí smlouvě kupní – je zde závazek uzavřít kupní smlouvu zatěžující účastníky do konce rezervační lhůty včetně obecné dohody o obsahu budoucí kupní smlouvy (označení předmětu koupě, kupní cena, způsob úhrady kupní ceny). Lhůta ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní je vázána na rezervační lhůtu, nicméně z projevu vůle účastníků (čl. II odst. 10 smlouvy, e-mailová korespondence žalobkyně a žalovaného) lze výkladem odvodit, že běh rezervační lhůty (a potažmo také lhůty k výzvě k uzavření budoucí smlouvy kupní) je vázán na dokončení řadového domu žalovaných.

28. K nastolení právní jistoty mezi účastníky proto soud výrokem II. rozsudku určil, že mají žalobci právo vyzvat žalované k uzavření kupní smlouvy na Bytovou jednotku a žalovaní mají povinnost tuto kupní smlouvu se žalobci uzavřít, a to ve lhůtě jednoho měsíce od okamžiku, kdy se budou moci žalovaní nastěhovat do rodinného domu.

29. Při formulaci výroků rozsudku není soud vázán návrhem žalobců na znění výroku vyjádřeným v žalobním petitu, pokud soud použitím jiných slov vyjádří ve výroku rozhodnutí stejná práva a povinnosti, kterých se žalobci domáhali (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 12. 2016, sp. zn. 33 Cdo 917/2016). Soud v žalobním petitu navrhované body I. a II. sloučil do výroku I., bod IV. vypustil, jelikož se jedná o pouhé vyjádření práva žalobců plynoucího z čl. II odst. 6 smlouvy ze dne 10. 11. 2020 a tím, že bylo výrokem I. tohoto rozsudku určeno, že rezervační smlouva, v níž je toto ustanovení obsaženo, je platná a účinná, je deklarace práva žalobců konzumována tímto určením a není třeba samostatně vyslovovat jednotlivá práva a povinnosti smluvních stran.

30. Výrok III. o nákladech řízení je odůvodněn § 142 odst. 1 o. s. ř., podle kterého mají zcela procesně úspěšní žalobci právo na plnou náhradu nákladů řízení. Náklady řízení žalobců v celkové výši 5 200 Kč spočívají v zaplaceném soudním poplatku 2 000 Kč, v soudním poplatku, k jehož úhradě vznikla podáním návrhu žalobcům rovněž povinnost jej zaplatit ve výši 2 000 Kč, a čtyř náhrad hotových výdajů po 300 Kč podle § 1 odst. 3 písm. a) ve spojení s § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. za návrh ve věci samé, písemné podání k vyjádření žalovaných, příprava účasti na jednání a účast na jednání dne 13. 7. 2022 31. Lhůta pro splnění povinností uložených žalovanému tímto rozsudkem byla soudem stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř.

32. Výrokem IV. rozsudku uložil soud žalobcům povinnost zaplatit státu dle položky č. 4 bodu 1. písm. c) Sazebníku soudních poplatků 2 000 Kč za návrh na určení práv a povinností ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní.