42 C 18/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní Mgr. Terezou Maškovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení , anonymizováno . sídlem adresa o odstranění vady, o slevě z kupní ceny

I. Zamítá se žaloba s návrhem, aby žalovaný byl povinen do 6 měsíců od právní moci rozsudku odstranit vadu, spočívající v zajištění opatření, kterým bude dosaženo, aby v bytové jednotce [číslo] vymezené v budově [adresa], postavené na pozemku p. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] pro k. ú. a [územní celek], zapsané v katastru nemovitostí vedeném u [anonymizována čtyři slova], k. p. [obec], nebyl překračován hygienický limit hladiny akustického tlaku a kročejové neprůzvučnosti stavebních konstrukcí.

II. Zamítá se žaloba s návrhem, aby žalovaný byl povinen do 15 dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobcům částku 159 540 Kč.

III. Žalovaný je povinen do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalobci a) a b) společně a nerozdílně částku 390 960 Kč.

IV. Žalobci a) a b) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 5 náklady státu ve výši 20 014,50 Kč.

V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 5 náklady státu ve výši 25 014,50 Kč.

VI. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobci a) a b) (dále jen„ žalobci“) se žalobou podanou dne 10. 1. 2019 po žalovaném (dříve žalovaný pod [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] – pozn. soudu) domáhali odstranění vady spočívající v překročení hygienického limitu akustického tlaku a kročejové neprůzvučnosti stavebních konstrukcí zajištění v bytové jednotce [číslo] budova [adresa], pozemek p. [číslo] zapsaná na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec], zapsané v katastru nemovitostí vedeném u [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova], [stát. instituce] (dále jen„ bytová jednotka“). Pro případ, že by vada byla neodstranitelná, se žalobci domáhali slevy z kupní ceny ve výši 550 500 Kč. Žalobci dále uvedli, že žalovaný je právním nástupcem [právnická osoba], [anonymizováno]., se sídlem [adresa žalobce a žalobkyně], [IČO], vůči které žalobci uplatnili nárok ze skrytých vad. Žalobci nabyli bytovou jednotku do společného jmění manželů na základě kupní smlouvy uzavřené dne 14. 7. 2016. Dne 6. 12. 2017 byla vada spočívající v nadměrné hlučnosti uplatněna u [právnická osoba], s.r.o. [anonymizována dvě slova], [anonymizováno]. dne 14. 12. 2017 žalobcům sdělila, že reklamace vady neuznává, když odpadní vedení je zcela v souladu se stavební dokumentací, odpovídá normám a technickému řešení nic nechybí a odpovídá standardu. Ze strany žalobců bylo zadáno zpracování odborného měření hlučnosti projevující se v jejich bytové jednotce, které proběhlo dne 31. 5. 2018. Bylo provedeno měření hladiny akustického tlaku technických zařízení v budovách ve smyslu ustanovení § 14 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, a to při stanovení zdroje hluku v koupelně bytu [číslo] v [anonymizováno] nadzemním podlaží (dále jen„ NP“), a dále měření kročejové neprůzvučnosti stavebních konstrukcí, a to při stanovení zdroje hluku v ložnici bytu [číslo] v [anonymizováno] NP (zdroje hluku v obou případech situovány nad ložnicí v bytové jednotce žalobců, jak bylo uváděno v uplatnění reklamace). Jak je z obsahu protokolů k proběhlému měření patrné, hygienický limit maximální hladiny akustického tlaku je překračován v denní i noční době, v době noční přitom významně. Zároveň není splněn ani požadavek na kročejovou neprůzvučnost stavebních konstrukcí. Žalobci mají s ohledem na závěry provedeného měření za to, že uplatnění skryté vady je důvodné a žalovaný za ni jako právní nástupce stavebníka odpovídá. Kročejová neprůzvučnost vyjadřuje schopnost stavebních prvků nebo částí budov omezovat přenos kročejového zvuku mezi místnostmi. Normativní požadavek 55 dB je závaznou hodnotou, kterou nesmí kročejový zvuk dle požadavku na zvukovou izolaci stropu překročit. Stavební úpravy v ložnici představují vznik šatny, kde byla vytvořena příčka vyzděná Itongem, který naopak hlučnost snižuje. Žalobci odstranili stavební úpravu provedenou v bytové jednotce a nyní se nachází ve stavu, v jakém byla žalobcům předána. Žalobce odkázal na § 2129 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), kde je pětiletá lhůta pro uplatnění vad od nabytí vlastnického práva. K nabytí vlastnického práva k bytové jednotce dle výpisu z katastru nemovitostí došlo [datum]. Na vztah je třeba aplikovat ustanovení mezi podnikateli a spotřebiteli, kde pokud nedošlo ve lhůtě 30 dnů k odstranění vady, jedná se o vadu neodstranitelnou. Na skrytou vadu má vliv několik faktorů, zejména zda jsou v ostatních bytech přítomny osoby, které užívají koupelny či toalety nad prostorem žalobců. Žalobci poukázali na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 8. 2016, sp. zn 33 Cdo 2914/2014 a mají za to, že jsou v tomto sporu spotřebiteli a prodávající byl podnikatelem. Není proto rozhodné, zda je vada odstranitelná, neboť po 30 dnech se považuje vada při neodstranění za vadu neodstranitelnou. Žalobci navrhli vypracování znaleckého posudku, znalce se dotázali, zda splňuje stropní konstrukce mezi ložnicí bytové jednotky [číslo] v [anonymizováno] NP a ložnicí bytové jednotky [číslo] v [anonymizováno] NP požadavky na zvukovou izolaci (kročejovou neprůzvučnost). Dále se znalce dotázali na výši hladiny akustického tlaku technických zařízení v budovách projevující se v bytové jednotce [číslo] v [anonymizováno] NP při vypouštění vany v koupelně bytové jednotky [číslo] v [anonymizováno] NP, a zda hladina akustického tlaku překračuje hygienické limity. Následně žalobci požadovali po znalci stanovení výše nákladů na stavební práce a ostatní úpravy pro zlepšení akustických parametrů stropní konstrukce mezi ložnicí bytové jednotky v [anonymizováno] NP a ložnicí bytové jednotky v [anonymizováno] NP a dále stanovení nákladů na stavební práce a ostatní úpravy pro zlepšení akustických parametrů technických zařízení v budovách projevující se při vypouštění vany v koupelně bytové jednotky v [anonymizováno] NP bytového domu. Žalobci nesouhlasili s odstraněním vady vybudováním podhledu, neboť by přišli o část obytné plochy, za kterou zaplatili žalovanému kupní cenu.

2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Z tvrzení žalobců činí nesporným, že právní předchůdce žalovaného [právnická osoba], [anonymizováno] uzavřela s žalobci dne 14. 7. 2016 kupní smlouvu, na základě níž žalobci nabyli do společného jmění manželů bytovou jednotku. Dále žalovaný považuje za nesporné, že dne 6. 12. 2017 žalobci oznámili vadu spočívající v nadměrné hlučnosti. Žalovaný však zpochybnil měření kročejové neprůzvučnosti stavebních konstrukcí a měření hladiny akustického tlaku provedené [anonymizováno 8 slov] [obec]. Nejvýraznější vliv na výsledky měření může mít skutečnost, že žalobci sami provedli v bytové jednotce stavební úpravy, když vybudovali šatnu tak, že část místnosti oddělili příčkou s posuvnými dveřmi. Žalobci vybudovali šatnu až po koupi a převzetí bytové jednotky. Stavební úpravy tak mohly ovlivnit šíření zvuku v prostoru a ovlivnit akustické poměry v bytové jednotce. Žalovaný tak má za to, že pro posouzení vzniku jeho odpovědnosti za vady tvrzené žalobci by bylo nezbytné provést měření kročejové neprůzvučnosti stavebních konstrukcí a měření hladiny akustického tlaku technických zařízení ve stavu, v jakém byla bytová jednotka před provedenými stavebními úpravami. Dále žalovaný uvádí, že vliv na akustické podmínky může mít také provedení změn v bytové jednotce [číslo] v [anonymizováno] NP nacházející se nad bytovou jednotkou žalobců, kde byla položena podlahová krytina vinyl Expona Domestic dekor [číslo], či případně nadměrně hlučný způsob chození po podlaze. Žalovaný dále uvedl, že oznámení vady stranou žalobců ke dni 6. 12. 2017 je pozdní, neboť je zde uvedeno, že se vada objevovala od počátku. Poukázal na § 2112 o. z. a uvedl, že v daném případě se jedná o zjevnou vadu, kde je třeba tuto vadu uplatnit bez zbytečného odkladu. Dle žalovaného se nejednalo o spotřebitelskou smlouvu. Žalovaný dále namítal, že k ocenění nároku na slevu z kupní ceny by mělo dojít k datu [datum], tedy k datu, kdy žalobci uplatnili nárok na slevu z kupní ceny. Žalovaný navrhl odstranění vady vybudováním podhledu.

3. Soud provedl dokazování důkazy, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“), ve spojení s § 129 odst. 1 o.s.ř.). V řízení nevyšla najevo potřeba provedení dalších důkazů (§ 120 odst. 2 věta prvá o.s.ř.). Po provedeném dokazování byl zjištěn tento skutkový stav:

4. Žalobce reklamoval dne [datum] bytovou jednotku. Důvodem reklamace je nadměrný hluk z odpadní šachty sousedící přímo s ložnicí. Tato vada se projevuje od samého počátku, ale vzhledem k nastěhování dalších vlastníků do vyššího patra došlo ke zhoršení situace, kdy hluk dosahuje 50 dB. (prokázáno reklamací [číslo] bytové jednotky [číslo] ze dne 6. 12. 2017)

5. Žalobci zaslali žalovanému dne 4. 9. 2018 předžalobní výzvu. V předžalobní výzvě žalobci odkázali na provedené měření hladiny akustického tlaku technických zařízení v budovách se zdrojem hluku v koupelně bytu [číslo] v [anonymizováno] NP, a dále na měření kročejové neprůzvučnosti stavebních konstrukcí při stanovení zdroje hluku v ložnici bytu [číslo] v [anonymizováno] NP. Žalobci vyzvali žalovaného k zajištění odhlučnění bytové jednotky tak, aby nedocházelo k překračování limitů hlučnosti, a to ve lhůtě do 30. 9. 2018, případně pokud tento postup nebude z objektivních důvodů technicky možný, uplatnili žalobci nárok na slevu z kupní ceny. (prokázáno předžalobní výzvou)

6. Žalobci a žalovaný uzavřeli dne 14. 7. 2016 kupní smlouvu k bytové jednotce za kupní cenu ve výši 3 670 000 Kč (prokázáno kupní smlouvou)

7. V předávacím protokolu nejsou zaznamenány vady bytové jednotky spočívající v překročení limitů akustického tlaku a kročejové neprůzvučnosti. (prokázáno předávacím protokolem z 15. 7. 2016)

8. Žalobci nabyli vlastnické právo k bytové jednotce dne 16. 9. 2016 (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí)

9. Akustická laboratoř [anonymizována tři slova] provedla dne 31. 5. 2018 měření hladiny akustického tlaku technických zařízení v bytové jednotce. Zdrojem sledovaného hluku je hluk způsobený vypouštěním vany v koupelně bytu [číslo] v [anonymizováno] NP. Při měření bylo zjištěno, že dochází k překročení hygienického limitu. (prokázáno protokolem č. 9 2018)

10. Akustická laboratoř [anonymizována tři slova] provedla dne 31. 5. 2018 měření kročejové neprůzvučnosti stropní konstrukce mezi ložnicí bytu [číslo] v [anonymizováno] NP a ložnicí bytu [číslo] v [anonymizováno] NP. Při měření bylo zjištěno, že dochází k překročení hygienického limitu. (prokázáno protokolem č. 8b_ 2018)

11. Znaleckým posudkem č. 040-065265 [anonymizováno 5 slov] [obec], [anonymizováno] bylo prokázáno, že při provedeném měření kročejové neprůzvučnosti stavební konstrukce – stropu s podlahou mezi ložnicí bytu [číslo] v [anonymizováno] NP a ložnicí bytu [číslo] v [anonymizováno] NP dne 22. 7. 2020 byla naměřena vážená normovaná hladina akustického tlaku kročejového zvuku ve výši 59 dB. Pro stropní konstrukce musí být hodnoty nižší než 55 dB. Měřením bylo zjištěno překročení požadované hodnoty o 4 dB. Znalecký ústav svým měřením potvrdil závěry Protokolu č. 8b 2018 ([anonymizováno] [obec]). Je třeba vnímat logaritmický kontext veličiny, 59 dB představuje ve srovnání s 55 dB energeticky více než dvojnásobek. Stropní konstrukce nesplňuje požadavky na zvukovou izolaci. Položení podlahových krytin vinyl Expona Domestic dekor 5979 v bytě [číslo] má na kročejovou neprůzvučnost pozitivní vliv, neboť část energie (chůze, pády předmětů, hra dětí) je utlumena již při kontaktu s měkkou nášlapnou vrstvou. Dále znalecký ústav realizoval měření hladiny akustického tlaku technických zařízení v budovách (vypouštění vany). Zdrojem hluku je vypouštění vany v koupelně bytu [číslo] v [anonymizováno] NP. Zařízení v obytných místnostech sousedních bytů nesmí překračovat maximální hladinu akustického tlaku ve výši 30 dB. Výsledná naměřená maximální hladina akustického tlaku činí 36,4 dB. Znalecký ústav svým měřením potvrdil závěry Protokolu [číslo] 2018 ([anonymizováno] [obec]). Překročení zjištěná znaleckým ústavem zásadně překračují limitní hodnoty. Vada spočívající v nevyhovujících hodnotách hladiny kročejové neprůzvučnosti je vadou odstranitelnou. Dle zkušeností znalecký ústav předpokládá absenci okrajových pásků. V ložnici bytu [číslo] v [anonymizováno] NP lze proříznout možné spojení roznášení vrstvy podlahy s obvodními stěnami a okrajové pásky doplnit. V horším případě došlo k selhání části či celé separační vrstvy na styku se stropní konstrukcí. Pak by bylo nutné vybourat celou podlahu ložnice v bytě [číslo] v [anonymizováno] NP a realizovat opravu. Vada spočívající ve významně zvýšené maximální hladině akustického tlaku v ložnici bytu [číslo] při vypouštění vany v koupelně bytu [číslo] by mohla být vyřešena vybudováním předstěny před stávající stěnu, kde se nachází problematické potrubí, což je ovšem spojeno se ztrátou obytné plochy ložnice. Z hlediska běžného užívání by došlo k znehodnocení ložnice v bytě [číslo]. V příloze č. 1 ke znaleckému posudku je zachycena fotografie ložnice bytové jednotky, ze které je patrné, že došlo k vybourání příčky oddělující šatnu od ložnice. (prokázáno znaleckým posudkem [anonymizováno 5 slov] [obec], [anonymizováno])

12. Znaleckým posudkem č. 3105-55/21 znalce [příjmení] [celé jméno znalce] bylo prokázáno, že náklady na odstranění nadměrného hluku z kanalizačního potrubí a snížení kročejového hluku činí ke dni 13. 12. 2021 (den zpracování znaleckého posudku) celkem 188 600 Kč včetně DPH. Stavební práce prováděné v již dokončeném a vybaveném bytě by se přechodně projevily tím, že byt bude v době provádění těchto prací (cca 1 týden) neobyvatelný. Úpravou u stěn přidáním sádrokartonové předstěny by byla zmenšena užitná plocha místnosti, hodnota bytu by byla snížena o 57 200 Kč (prokázáno znaleckým posudkem znalce [příjmení] [celé jméno znalce])

13. Z ostatních listinných důkazů soud nevyvozoval žádné skutkové ani právní závěry, neboť by to bylo pro posouzení věci nadbytečné.

14. Z výslechu svědka [příjmení]. [příjmení] soud nevyvodil žádné skutkové ani právní závěry, neboť byl svědek vyslýchán ohledně příčky a jejího vlivu na akustické poměry v bytové jednotce. Jelikož příčka byla následně žalobci odstraněna, výslech svědka [příjmení]. [příjmení] tak nebyl pro rozhodnutí soudu relevantní.

15. Návrh žalobců na doplnění znaleckého posudku za účelem měření kročejové neprůzvučnosti v ostatních místnostech bytové jednotky soud nepřipustil, neboť od počátku řízení bylo v souladu se žalobními tvrzeními řešeno toliko překročení limitů akustického tlaku technických zařízení při stanovení zdroje hluku v koupelně a překročení limitů kročejové neprůzvučnosti stavebních konstrukcí při stanovení zdroje hluku v ložnici. Žalobci jako důvod reklamace v reklamaci [číslo] uvedli nadměrný hluk z odpadní šachty sousedící přímo s ložnicí. V předžalobní výzvě rovněž žalobci uvedli zdroje hluku situovány nad ložnicí bytové jednotky. [příjmení] akustického tlaku technických zařízení v budovách a kročejová neprůzvučnost stavebních konstrukcí provedené [anonymizováno 5 slov] byly rovněž měřeny v ložnici bytové jednotky. Před zpracováním znaleckého posudku [anonymizováno 5 slov] [obec] se žalobci dotázali opět pouze na kročejovou neprůzvučnost mezi ložnicemi bytové jednotky [číslo] v [anonymizováno] NP a bytové jednotky [číslo] v [anonymizováno] NP. Žalobci tedy netvrdili, že by limity akustického tlaku a kročejové neprůzvučnosti byly překračovány i v jiných místnostech než v ložnici, a proto soud doplnění znaleckého posudku nepřipustil.

16. Podle § 2106 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Podle odst. 2 kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Podle odst. 3 nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107.

17. Podle § 2107 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Podle odst. 3 neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

18. Podle § 2129 odst. 2 o. z. neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

19. Podle § 14 odst. 1 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, stavba musí zajišťovat, aby hluk a vibrace působící na osoby a zvířata byly na takové úrovni, která neohrožuje zdraví, zaručí noční klid a je vyhovující pro prostředí s pobytem osob nebo zvířat, a to i na sousedících pozemcích a stavbách. Podle odst. 3 věty druhé je požadovaná kročejová neprůzvučnost stropních konstrukcí s podlahami dána normovými hodnotami. Podle odst. 4 všechna zabudovaná technická zařízení působící hluk a vibrace musí být v budovách s obytnými a pobytovými místnostmi umístěna a instalována tak, aby byl omezen přenos hluku a vibrací do stavební konstrukce a jejich šíření, zejména do chráněného vnitřního prostoru stavby. Podle odst. 5 instalační potrubí se musí vést a připevnit tak, aby nepřenášela do chráněných vnitřních prostorů stavby hluk způsobený při jejich používání ani zachycený hluk cizí.

20. Soud má ze znaleckých posudků za prokázané, že v bytové jednotce došlo k překročení norem stanovených pro akustický tlak a kročejovou neprůzvučnost.

21. Mezi účastníky řízení nebylo sporné, že právní předchůdce žalovaného [právnická osoba], [anonymizováno] uzavřela s žalobci dne 14. 7. 2016 kupní smlouvu k bytové jednotce a že dne [datum] žalobci oznámili vadu spočívající v nadměrné hlučnosti.

22. Žalovaný nejprve namítal, že vliv na výsledky měření akustického tlaku a kročejové neprůzvučnosti může mít vybudovaná příčka s posuvnými dveřmi. Žalobci k námitce žalovaného příčku odstranili a uvedli bytovou jednotku do stavu, v jakém byla žalobcům předána. Tato skutečnost byla prokázána rovněž fotografiemi, které jsou součástí znaleckého posudku č. [tel. číslo] [anonymizováno 5 slov] [obec], [anonymizováno] Soud se proto vlivem příčky na hladinu akustického tlaku a kročejové neprůzvučnosti dále nezabýval.

23. Dále žalovaný namítal, že vliv na akustické podmínky může mít položení podlahové krytiny vinyl Expona Domestic dekor 5979 v bytové jednotce [číslo] v [anonymizováno] NP nacházející se nad bytovou jednotkou žalobců. Znaleckým posudkem však bylo prokázáno, že vliv podlahové krytiny na kročejovou neprůzvučnost je pozitivní, neboť tento typ nášlapných vrstev podlah patří mezi tzv. měkké nášlapné vrstvy, které část energie (chůze, pády předmětů, hra dětí) tlumí.

24. Soud se zabýval otázkou, zda jsou vady tvrzené žalobci zjevné či skryté. Skrytá vada je taková vada, která nebyla a nemohla být při obvyklé pozornosti zjištěna, zpravidla při předání a převzetí věci. Jedná se o vadu, která existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím, ale vyšla najevo dodatečně, tedy nebyla při koupi zřejmá a projevila se teprve při užívání nemovitosti. Kročejovou neprůzvučnost a akustický tlak ovlivňuje několik faktorů, např. zda se nacházejí v ostatních bytech osoby, které užívají koupelny či toalety nad prostorem žalobců. Tyto vady se dle vyjádření žalobců projevily až následně při užívání domu či bytu. Soud uzavírá, že překročení maximální hladiny kročejové neprůzvučnosti a akustického tlaku je vadou skrytou, která je zjistitelná až při užívání bytové jednotky. Při běžné prohlídce bytové jednotky s vynaložením obvyklé pozornosti žalobci nemuseli vadu poznat, neboť vydávaný hluk je závislý na přítomnosti a pohybu osob v sousedním bytě.

25. Pro uplatnění skryté vady je dle § 2129 odst. 2 o. z. stanovena lhůta 5 let od nabytí. Nabytím se rozumí nabytí vlastnického práva, ke kterému dle výpisu z katastru nemovitostí došlo dne 16. 9. 2016. Vadu spočívající v nadměrné hlučnosti z odpadní šachty sousedící s ložnicí uplatnili žalobci dne 6. 12. 2017. V předžalobní výzvě ze dne 4. 9. 2018 žalobci uplatnili rovněž vadu spočívající v překročení limitů kročejové neprůzvučnosti stavebních konstrukcí. Soud tak uzavírá, že žalobci oznámili skryté vady včas v souladu s § 2129 odst. 2 o. z. Z hlediska aplikace § 2129 odst. 2 o. z. je irelevantní, zda žalobci uzavřeli kupní smlouvu v postavení spotřebitele.

26. Za účelem zjištění, zda se jedná o vadu bytové jednotky a zda je tato vada případně odstranitelná či neodstranitelná, byl zpracován znalecký posudek [anonymizováno 5 slov] [obec]. Znaleckým posudkem bylo prokázáno, že při kontrolním měření kročejové neprůzvučnosti stavební konstrukce – stropu s podlahou mezi ložnicí bytu [číslo] v [anonymizováno] NP a ložnicí bytu [číslo] v [anonymizováno] NP bylo zjištěno překročení požadované hodnoty o 4 dB. Při kontrolním měření hladiny akustického tlaku technických zařízení v budovách (vypouštění vany) bylo zjištěno překročení požadované hodnoty o 6 dB. Plnění požadovaných hodnot poskytuje elementární ochranu před hlukem. Překročení zjištěná znaleckým ústavem zásadně překračují limitní hodnoty. Míra překročení dle znaleckého ústavu zásadně brání normálnímu užívání bytu, zejména s ohledem na nerušený spánek. Soud uzavírá, že se jedná o vadu bytové jednotky a dále se zabýval tím, zda je tato vada odstranitelná či neodstranitelná.

27. Vada spočívající v nedostatečné kročejové neprůzvučnosti je dle znaleckého posudku vadou odstranitelnou. Odstranění faktické vady může být de facto provedeno jen dvěma způsoby - buď opravou vadné součástky anebo její výměnou za součástku novou. Žádoucím výsledkem postupu prodávajícího při odstraňování vad je stav, kdy věc bude po opravě bezvadná a bude se shodovat s kupní smlouvou. Jinak řečeno - musí mít finálně vlastnosti, které měla mít v době převzetí (viz komentář k § 622 obč. zák. v díle Eliáš, K. a kol. Občanský zákoník: velký akademický komentář: úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1. 4. 2008 2. svazek, § 488-880 Praha: Linde, 2008). Jedním z možných řešení je dle znaleckého posudku proříznutí spojení roznášecí vrstvy podlahy s obvodovými stěnami a doplnění okrajových pásků. Pokud však došlo k selhání části či celé separační vrstvy na styku se stropní konstrukcí, bylo by nutné vybourat celou podlahu ložnice v bytě [číslo] v [anonymizováno] NP a realizovat opravu. Žalovaný navrhl odstranění vady vybudováním podhledu. Žalobci s tímto způsobem odstranění vady nesouhlasili, neboť by přišli o část obytné plochy, za kterou zaplatili žalovanému kupní cenu. Vadu spočívající v překročení maximální hladiny akustického tlaku při vypouštění vany v koupelně bytu [číslo] by bylo dle znaleckého posudku možné odstranit vybudováním předstěny před stávající stěnu, kde se nachází problematické potrubí. Tato oprava by byla ovšem spojena s poměrně velkou ztrátou obytné plochy ložnice, došlo by z hlediska běžného užívání ke znehodnocení ložnice. Při opravě vad by tak došlo k výraznému zásahu do užívání bytové jednotky. Jedna vada (nedostatečná kročejová neprůzvučnost, překročení maximální hladiny akustického tlaku) by tak byla nahrazena jinou vadou (menší výměrou bytové jednotky, než jaká byla uvedena v kupní smlouvě). Takovou úpravu věci nelze (má-li cílem odpovědnosti prodávajícího za vady být plnění bez jakýchkoliv vad, tedy aby koupená věc měla sjednané vlastnosti a netrpěla vadami) označit za odstranění vady. Nadto ji nepochybně nelze uskutečnit proti vůli kupujícího jako vlastníka věci. (srovnej rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 1. 6. 2021, č. j. 54 Co 290/2020-814) Soud tak uzavírá, že uplatněné vady je třeba považovat za vady neodstranitelné, a proto žalobu s návrhem na odstranění vad zamítl, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalobci eventuálně uplatnili nárok na slevu z kupní ceny, kterým se soud dále zabýval.

28. Při stanovení výše slevy z kupní ceny se soud neobejde bez volné úvahy, neboť zákon pro určení výše slevy přiznávané z titulu odpovědnosti za vady nestanoví žádné obecné pravidlo a přiměřenost slevy z kupní ceny je otázkou právní a nikoliv znaleckou. Soud při stanovení slevy z kupní ceny vycházel z kritérií předvídaných ustálenou rozhodovací praxí. Obdobný případ byl již v minulosti před soudy řešen a soud proto v souladu se zásadou legitimního očekávání postupoval při výpočtu slevy obdobně. (srovnej např. rozsudek Okresního soudu v Jihlavě ze dne 26. 5. 2020, č. j. 3 C 448/2009-784, ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Brně ze dne 1. 6. 2021, č. j. 54 Co 290/2020-814) Základem pro zjištění výše slevy z kupní ceny je hodnota vadného zboží (díla) oproti hodnotě bezvadného zboží (díla) ve sjednané době plnění. Výchozími skutečnostmi pro posouzení výše slevy pak jsou zejména rozsah vadnosti díla, závažnost vad, jak vady omezují či komplikují užívání, popř. snižují životaschopnost věci, a dále lze vzít v úvahu další okolnosti vyplývající z posuzování konkrétního případu. Základním požadavkem, který je při určení výše slevy nutné mít na paměti, je, že by objednateli měla být prostřednictvím tohoto práva (nároku) z odpovědnosti za vady vytvořena situace blížící se stavu, kdy by mu bylo plněno bez vad. (srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1878/2010, a ze dne 23. 6. 2010, sp. zn. 23 Cdo 1991/2008). Při stanovení výše slevy z kupní ceny je třeba zohlednit rovněž nezbytnost osobní účasti žalobců při odstraňování vad, omezení, příp. vyloučení možnosti užívání bytu v průběhu oprav, včetně omezeného využití obvyklých užitných, funkčních, estetických a dalších vlastností bytové jednotky od jejího nabytí kupní smlouvou (tzv.„ faktor pohody“). (srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2017, sp. zn. 33 Cdo 4940/2016) Při stanovení výše slevy soud vzal v úvahu kupní cenu bytové jednotky, neboť tato cena odpovídá hodnotě„ bezvadného“ díla. Dále soud zohlednil náklady, které by bylo nutné vynaložit dle znaleckého posudku na odstranění vad, neboť pokud by se žalobci rozhodli bytovou jednotku nyní prodat jako„ bezvadnou“, museli by nejméně takový náklad k odstranění vad vynaložit. Žalovaný požadoval ocenění nároku na slevu k datu 27. 11. 2020, tedy k datu, kdy žalobci uplatnili nárok na slevu z kupní ceny místo odstranění vady. Jelikož žalovaný tuto námitku dále neodůvodnil a v zákoně či v judikatuře se nenachází opora pro tvrzení žalovaného, dále soud vycházel z vyčíslení nákladů na odstranění vad ke dni zpracování znaleckého posudku. Takto stanovený základ slevy z kupní ceny soud dále navýšil o dalších 10 %, neboť sleva z kupní ceny není prostým obrazem nákladů na opravu, když ze znaleckého posudku vyplývá, že do této ceny nebyly promítnuty náklady spojené s pobytem žalobců mimo svůj byt,„ faktor pohody“, náklady na úklid, navíc je třeba zohlednit riziko poškození nábytku při demontáži a skutečnost, že u některých částí nábytku bude třeba další úprava. K dalšímu navýšení soud přistoupil v závislosti na tom, jak konkrétně je bytová jednotka dotčena hlukem, resp. jak moc došlo k překročení norem kročejové neprůzvučnosti a hladiny akustického tlaku, při překročení norem o více než o 2 dB soud navýšil slevu o 1% z kupní ceny za každé 2 dB překročení.

29. Základem slevy je částka 188 600 Kč představující náklady na odstranění vad vyčíslené ve znaleckém posudku znalce [příjmení] [celé jméno znalce]. Tuto částku soud navýšil o 10 %, tj. celkem 207 460 Kč. K této částce je dále přičtena sleva 5 % z kupní ceny bytu 3 670 000 Kč, tj. sleva ve výši 183 500 Kč, jelikož došlo k překročení limitních hodnot u akustického tlaku o 6,4 dB (3 %) a u kročejové neprůzvučnosti o 4 dB (2 %). Celkem byla žalobcům přiznána sleva z kupní ceny ve výši 390 960 Kč (207 460 + 183 500) (výrok III.) a ve zbytku uplatněného nároku, tj. v částce 159 540 Kč byl nárok žalobců zamítnut (výrok II.)

30. Dle § 148 odst. 1 o. s. ř. stát má podle výsledku řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladu řízení, které platil. Stát v řízení hradil náklady na znalecké posudky nekryté zálohou, tj. svědečné ve výši 2 355 Kč, znalečné za zpracování znaleckého posudku [anonymizováno 5 slov] [obec], [anonymizováno] ve výši 34 727 Kč, a dále znalečné ve výši 12 947 Kč za zpracování znaleckého posudku znalce [příjmení] [celé jméno znalce], celkem náklady státu 50 029 Kč. Každá ze stran řízení měla v řízení úspěch pouze částečný, a proto soud náklady státu rozdělil na polovinu. Vzhledem k tomu, že žalobci v průběhu řízení zaplatili zálohu na zpracování znaleckého posudku ve výši 5 000 Kč, soud žalobcům uložil náhradu nákladů státu ve výši 20 014,50 Kč (výrok IV.) a žalovanému ve výši 25 014,50 Kč (výrok V.).

31. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 2 o. s. ř., když soud vzal v úvahu, že žalobci byli ohledně nároku na odstranění reklamované závady neúspěšní, úspěšný v této části žaloby byl žalovaný. Pokud jde o druhou část žaloby – nárok na slevu z ceny, ohledně tohoto nároku je z hlediska práva na náhradu nákladů řízení třeba uzavřít, že žalobci byli úspěšní, neboť výše přiznaného plnění závisela jednak na úvaze soudu a jednak na znaleckých posudcích (§ 142 odst. 3 o. s. ř.), obě strany měly tedy ve věci jen částečný úspěch, a proto soud nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení žádnému z účastníků, jak je uvedeno ve výroku VI. tohoto rozsudku.