42 C 218/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní Mgr. Terezou Maškovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalovaný: název žalované , IČO sídlem adresa žalované zastoupená advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa za účasti vedlejšího účastníka název vedlejší účastnice , IČO sídlem adresa vedlejší účastnice o zaplacení částky 1 713 798 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný a vedlejší účastník jsou povinni společně a nerozdílně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalobci částku 1 713 798 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 11. 5. 2020 do zaplacení.

II. Žalovaný a vedlejší účastník jsou povinni společně a nerozdílně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 89 090 Kč k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobce se žalobou podanou k soudu dne 20.5.2020 původně domáhal na žalovaném vyklizení a zaplacení smluvní pokuty ve výši 1 713 798 Kč s příslušenstvím. V průběhu řízení vzal žalobce žalobu o vyklizení zpět s odůvodněním, že žalovaný dne 30.4.2021 žalobci parkoviště nacházející se na pozemku parc. [číslo] zapsaný na [list vlastnictví] v k. ú. [část obce] předal. Usnesením ze dne 17.5.2021 č.j. 42C 218/2020-109 bylo řízení v této části zastaveno a nadále tak předmětem žaloby zůstává zaplacení částky 1 713 798 Kč s příslušenstvím. Usnesení nabylo právní moci dne 11.6.2021. Dne 1.10.1999 uzavřel žalobce se žalovaným nájemní smlouvu č. 300/99/361, na jejímž základě přenechal žalovanému část pozemní komunikace nacházející se na pozemku parc. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví], v obci [obec], k. ú. [část obce], za účelem provozování parkoviště pro osobní vozidla. V souladu s ujednáním ve smlouvě žalobce smlouvu vypověděl, kdy výpověď ze dne 8.11.2017 byla žalovanému doručena dne 5.12.2017 a smlouva skončila uplynutím výpovědní doby ke dni 1.4.2018. V souladu se smlouvou měl žalovaný povinnost po skončení smlouvy předmět smlouvy uvést do stavu, v jakém mu byl předán a předat ho zpět žalobci. Žalovaný s výpovědí smlouvy nesouhlasil, a proto podal žalobu na přezkoumání její platnosti k soudu. Rozsudkem Městského soudu v Praze č.j. 20Co 258/2019-109 byla žaloba v plném rozsahu zamítnuta. Žalovaný podal dovolání. Žalobce eviduje již tři rozhodnutí Nejvyššího soudu v obsahově totožných věcech, ve kterých bylo dovolání podané provozovateli parkovišť odmítnuto nebo zamítnuto. Všechny soudy tak uzavřely, že výpověď byla podána v souladu se zákonem a je tedy platná. Vzhledem k tomu, že žalovaný předmět smlouvy včas nevyklidil a nepředal jej zpět žalobci je oprávněn po žalovaném požadovat v souladu se smlouvou smluvní pokutu ve výši 1% z celkové roční výše nájemného, a to za každý i jen započatý den porušení povinnosti ujednané ve smlouvě, nejméně však 500 Kč denně. Výpověď smlouvy byla žalovanému doručena dne 5.12.2017, tříměsíční výpovědní doba začala běžet dne 1.1.2018 a uplynula dne 1.4.2018. Žalobce je oprávněn požadovat zaplacení smluvní pokuty od 2.4.2018 až do vyklizení. Žalobce se touto žalobou domáhá zaplacení smluvní pokuty za období od 2.4.2018 do 31.12.2019, tedy za 639 dní prodlení s vyklizením pozemku parkoviště. Denní výše smluvní pokuty vypočtená jako 1% z celkové roční výše nájemného (ke dni skončení smlouvy činila 268 244,63 Kč bez DPH) činí částku 2 682 Kč. Ke dni 31.12.2019 byl žalovaný v prodlení s vyklizením a předáním parkoviště 639 dnů, což činí 1 713 798 Kč (2 682 x 639). Matematický výpočet výše smluvní pokuty nebyl mezi stranami sporný. Co se týče prováděných změn na parkovišti, tak žalovaný mohl dle smlouvy provádět změny pouze s písemným souhlasem pronajímatele, s čímž byl srozuměn od roku 1999. Žalovaný nepředložil žádný souhlas s provedením jakékoli investice, seznam údajných investic a nepředložil ani jejich zůstatkové ceny apod. Při předání parkoviště byl sepsán předávací protokol, kde byly uvedeny stavby a zařízení, o kterých bylo dohodnuto, že jejich hodnota bude stanovena znaleckým posudkem s tím, že po vyčíslení hodnoty, tj. stanovení jejich kupní ceny, bude mezi účastníky jednáno o dobrovolném odkupu těchto staveb a zařízení. Žalobce považuje smluvní pokutu za přiměřenou, možná až nízkou, neboť pokud by byla sjednána v dostatečné výši, musel by žalovaný pozemek dobrovolně vyklidit již po ukončení platnosti nájemní smlouvy a nikoli až o 3 roky později. Žalovaný užíval předmět nájmu od 2.4.2018 neoprávněně a za jeho užívání hradil žalobci částku odpovídající nájemnému vypočtenému podle již ukončené nájemní smlouvy. Žalobci tak za 3 roky vznikla značná škoda, kterou nelze při posuzování výše smluvní pokuty opomenout. Naopak žalovaný se tříletým protiprávním užíváním pozemku ve vlastnictví žalobce na jeho úkor bezdůvodně obohatil. Smluvní pokuta je přiměřená a v souladu s dobrými mravy. S nárokem za zhodnocení pozemku parkoviště nesouhlasil ani co do důvodu ani co do výše. Žalovaný vyčíslil tento nárok jen odhadem bez jakéhokoliv podkladu. Ve smlouvě není nikde uvedeno, že by žalovanému plynul jakýkoliv nárok požadovat po žalobci za umístění oplocení parkoviště, buňky hlídače s přístřeškem pro pracovní nářadí a chemické WC, elektropřípojky či elektrické vrata, kamerového systému či přístupového systému jakoukoliv náhradu. Žalovaný byl povinen předmět nájmu vyklidit a od předmětu nájmu oddělit a vzít vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem. Ze soupisu věcí je zřejmé, že všechny věci lze z předmětu nájmu odstranit. Nicméně při předání parkoviště bylo mezi stranami dohodnuto, že žalovaný smí stavby a zařízení výslovně vymezené v předávacím protokolu na parkovišti ponechat. Žalobce neuznal ani nárok na náhradu za převzetí zákaznické základny. Nárok na náhradu za převzetí zákaznické základny by mohl být dán pouze za předpokladu, že by žalobce spolu s parkovištěm převzal i zákaznickou základnu, kterou žalovaný prokazatelně vybudoval a tímto převzetím by žalobce zároveň získal výhodu. Žalobce sice převzal parkoviště, avšak bez zákaznické základny, neboť před samotným předáním byly v průběhu měsíce března současným parkujícím ze strany žalovaného dávány výpovědi smluv o parkování s jednoměsíční výpovědní dobou. Skutečnost, že žalobce udělil souhlas se zásahem do předmětu nájmu, automaticky neznamená, že je tento zásah zároveň i změnou předmětu nájmu a zároveň i jeho zhodnocením, z něhož by bylo možné dovozovat nárok na náhradu za zhodnocení pozemku. Rozdíl ve výši smluvní pokuty je takový, že je třeba rozlišovat, zda se jedná o soukromoprávní vztahy či veřejnoprávní. V soukromoprávních vztazích je možné, sjednat různé výše smluvních pokut u různých parkovišť a také s ohledem na to, zda byla sjednána a složená kauce. Žalovaný přes výzvu dlužnou částku představující smluvní pokutu za prodlení s vyklizením a předáním parkoviště dosud nezaplatil.

2. Žalovaný nárok žalobce neuznal a navrhl moderaci smluvní pokuty o polovinu. Mezi účastníky byla uzavřena uvedená nájemní smlouva, avšak vznikl spor o tom, zda výpověď této smlouvy byla oprávněná. Žalobce chce na pozemku nadále provozovat též střežené parkoviště, jako provozoval žalovaný. Není proto účelné, aby žalovaný odstranil veškerý svůj movitý majetek. Požadovanou smluvní pokutu považuje za zcela v rozporu s dobrými mravy a to s ohledem na skutečnost, že ve značné části období, za které je smluvní pokuta vyčíslena, nebylo postaveno najisto, že výpověď nájemní smlouvy byla učiněna po právu. Smluvní pokutu považuje za v rozporu s dobrými mravy i z důvodu, že nemohl při uzavírání nájemní smlouvy ovlivnit část, která se jí týká a dále z důvodu absence škody na straně žalobce. Jedná se o smlouvu o nájmu prostor sloužícího k podnikání, k čemuž se vyslovil i Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 29.1.2020, č.j. 26Cdo 3721/2019-126, a žalovaný tak může po žalobci nárokovat kompenzaci za zhodnocení pozemku parkoviště a za převzetí zákaznické základny. S nárokovanou výší smluvní pokuty nesouhlasil. Smluvní pokutu považuje za nemravnou, neboť dosahuje ročně více jak 3,5 násobku sjednaného ročního nájemného. Jedná se o smlouvu uzavřenou adhézním způsobem, neboť nájemních smluv bylo uzavíráno více a byly totožného znění. Žalovaný nemohl mít žádný vliv na sjednání té části nájemní smlouvy, která určuje podmínky pro vznik nároku na smluvní pokutu a její výši. Žalobce před uplynutím výpovědní doby zaslal žalovanému e-mail ze dne 27.2.2018 jehož přílohou byl návrh dohody o změně nájemní smlouvy, který žalovaný neakceptoval a to z důvodu nejistoty ohledně délky dalšího nájmu a kvůli přesvědčení o neoprávněnosti výpovědi ze dne 8.11.2017. Žalovaný má vůči žalobci nárok na náhradu za odsouhlasené zhodnocení pozemku parkoviště a to ve výši 300 000 Kč za oplocení parkoviště, 99 000 Kč za buňku hlídače s přístřeškem a chemické WC, 380 000 Kč za jednofázovou elektropřípojku a 920 000 Kč za elektrická vrata, kamerový systém, přístupový systém. Celkem tedy částku 1 699 000 Kč. Zároveň má nárok i na náhradu za převzetí zákaznické základny. Žalovaný navrhl částku 1 699 000 Kč započíst oproti nároku žalobce. Provedení těchto změn není mezi účastníky sporné, neboť jednají o jejich odkupu, resp. o odkupu celého souboru zařízení a staveb ve vlastnictví žalovaného, nacházejících se ke dni 30.4.2021 na pozemku parkoviště. Provedením těchto investic došlo ke změně na předmětu nájmu a to z parkoviště, jakožto předmětu nájmu na parkoviště střežené (hlídané). Veškeré tyto změny vedly ke zhodnocení původně předaného předmětu nájmu, neboť žalobce by nyní mohl požadovat mnohem vyšší nájemné. Veškeré změny na předmětu nájmu byly ze strany pronajímatele řádně odsouhlaseny.

3. Soud provedl dokazování důkazy, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. 1 zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“), ve spojení s § 129 odst. 1 o.s.ř.). Po zhodnocení všech provedených důkazů podle § 132 o.s.ř., kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána důvodně. Z provedeného dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav.

4. Žalobce je vlastníkem pozemku parc. [číslo] [územní celek], kat. území [část obce], zapsaný na [list vlastnictví] (prokázáno výpisem ČÚZK)

5. Mezi [anonymizována tři slova] [územní celek], jako pronajímatelem, a žalovaným, jako nájemcem, byla dne 1.10.1999 uzavřena nájemní smlouva č. 300/99/361, kdy předmětem nájmu je parkoviště při ul. [ulice] a tento je pronajal nájemci za účelem zřízení a provozování veřejného střeženého parkoviště pro osobní vozidla o celkové výměře 5323,5 m2, z toho 2898,5 m2 parkovací plochy a 2425 m2 manipulační plochy. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. V článku IV. bod 2 bylo stanoveno, že nájemce je povinen zřídit parkoviště na vlastní náklady v souladu s obecně závaznými předpisy a podmínkami výběrového řízení. (prokázáno citovanou smlouvou) 6. [anonymizována čtyři slova] [obec] žalovanému dopisem ze dne 2.11.1999 sdělila, že z hlediska vlastníka pozemku nemá námitky ke zřízení střeženého parkoviště vč. oplocení a přípojky 1kV. (prokázáno dopisem ze dne 2.11.1999)

7. Rozhodnutím ze dne [datum] [anonymizována čtyři slova] [obec a číslo] rozhodl o umístění stavby buňky hlídače a elektropřípojky 1 kV pro hlídané parkoviště při ulici [ulice], [obec a číslo], na pozemek parc. [číslo] k. ú. [část obce] v [obec a číslo], povolila stavbu oplocení, elektropřípojky 1 kv, buňky hlídače a chemické WC a souhlasila se zahájením zkušebního provozu elektropřípojky 1 kV před vydáním kolaudačního rozhodnutí. (prokázáno citovaným rozhodnutím)

8. Mezi účastníky byla dne 17.1.2005 uzavřena nájemní smlouva č. 300/99/361 na jejímž základě žalobce, jako pronajímatel, pronajal žalovanému, jako nájemci, část pozemní komunikace [ulice] o výměře 5298,5 m2 z toho 2873,5 m2 parkovací plochy a 2425 m2 manipulační plochy, za účelem provozování parkoviště pro osobní vozidla. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Nájemné od 1.2.2005 za rok činilo 255 309 Kč bez DPH s tím, že počínaje rokem 2006 je pronajímatel oprávněn každoročně upravit výši nájemného vždy o částku odpovídající míře inflace oficiálně vyhlášené ČSÚ za uplynulý kalendářní rok. V čl. IV. bod 4 bylo ujednáno, že nájemce nesmí provádět jakékoli zásahy do předmětu nájmu bez písemného souhlasu a dodatečných podmínek pronajímatele a povolení příslušných správních orgánů. Dále byla tímto článkem bodem 7 stanovena povinnost nájemce po skončení nájmu uvést předmět nájmu do stavu, v jakém mu byl předán a předat ho protokolárně zpět pronajímateli. V čl. V. bod 3 byla pro případ prodlení nájemce s předání předmětu nájmu, nebo v případě neoprávněného umístění reklamy na předmětu nájmu sjednána smluvní pokuta ve výši 1% z celkové roční výše nájemného, u nájmu smluveného na kratší dobu z celkové smluvené výše nájemného, a to za každý i jen započatý den prodlení, nejméně však 500 Kč denně. Čl. VI. bod 1 bylo sjednáno, že ke zrušení nájmu dojde výpovědí, nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak. Výpověď může být podána i bez uvedení důvodu. Výpovědní lhůta je 3 měsíce a počíná běžet prvního dne měsíce následujícího po jejím doručení. (prokázáno citovanou smlouvou včetně dodatku č. 2 ze dne 17.1.2005) 9. [ulice] [anonymizována dvě slova] [obec] dopisem ze dne 25.4.2014 sdělila, že nemá námitek k umístění elektrických vjezdových vrat včetně čteček a kamerového systému na parkovištích [právnická osoba] (prokázáno souhlasným stanoviskem ze dne 25.4.2014)

10. Dnem 8.11.2017 je datována výpověď nájemní smlouvy č. 300/99/361, kterou žalobce vypověděl v plném rozsahu s tím, že výpovědní doba je dle nájemní smlouvy tříměsíční. Žalobce zároveň žalovaného upozornil na povinnost předat vyklizený předmět nájmu k datu skončení výpovědní doby zpět pronajímateli. Žalovaný výpověď převzal dne 5.12.2017 (prokázáno výpovědí ze dne 8.11.2017 a doručenkou)

11. Dohodou o změně nájemní smlouvy č. 300/99/361 ze dne 28.2.2018 mělo dojít ke změně nájemní smlouvy tak, že nájem se sjednává na dobu určitou do 31.8.2018 s možností automatického prodloužení vždy o jeden kalendářní měsíc. Dohoda je bez podpisů. (prokázáno citovaným konceptem dohody)

12. Žalobce žalovaného vyzval k vyklizení a zaplacení smluvní pokuty. (prokázáno předžalobní výzvou ze dne 28.4.2020 a dodejkou)

13. Žalovaný v období od 1.1.2017 do 31.12.2017 zaplatil žalobci částku 324 576 Kč, což bez DPH činí částku 268 244,63 Kč (prokázáno splátkovým saldem ze dne 4.5.2020)

14. Žalovaná má mj. v předmětu podnikání provoz hlídaných parkovišť. Jedním ze společníků je i [jméno] [příjmení], který je zároveň prezidentem vedlejšího účastníka na straně žalované – [anonymizováno 6 slov] [obec], z. s., jejímž účelem je organizace a podpora vzájemné pomoci, spolupráce a zabezpečení zájmů provozovatelů parkovišť na území [územní celek] (prokázáno výpisem z obchodního rejstříku, vedeného [název soudu] [anonymizována tři slova] [číslo] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizována tři slova] [číslo])

15. Žalovaný dne 5.3.2021 vyzval žalobce k převzetí parkoviště [ulice]. Ve výzvě je zároveň uvedeno, že v průběhu března budou současným parkujícím dávány výpovědi smluv o parkování a to s jednoměsíční výpovědní dobou. Žalovaný navrhl předání a převzetí parkoviště [ulice] dne 3.5.2021. Žalovaný dále vyzval žalobce ke sdělení, zda má zájem o odkup veškerého jejího majetku souvisejícího s parkovištěm, či zda jej má ke dni předání zcela vyklidit (tedy odstranit oplocení, hlídací buňku, vrata, kamerový systém, odhlásit odběr elektřiny, atd.). (prokázáno výzvou k převzetí parkoviště ze dne 5.3.2021, e-mailem právního zástupce žalovaného právnímu zástupci žalobce, podacím lístkem)

16. Žalovaný zaslal dne 4.4.2019, 3.5.2019, 4.6.2019, 4.7.2019, 5.8.2019, 4.9.2019, 4.10.2019, 4.11.2019, 4.12.2019, 3.1.2020, 4.2.2020, 4.3.2020, 3.4.2020, 4.5.2020, 4.6.2020, 3.7.2020, 4.8.2020, 4.9.2020, 2.10.2020, 2.11.2020, 3.12.2020, 4.1.2021, 3.2.2021 a 1.3.2021 nájem [ulice] pod [variabilní symbol] vždy ve výši 22 354 Kč (prokázáno přehledem plateb – historii [právnická osoba], ze dne 5.3.2021)

17. Žalovaný dne 30.4.2021 žalobci předal parkovací plochu [ulice], včetně veškerého zařízení umístěného na parkovací ploše [ulice], užívaného k provozování parkoviště. Současně byla předána i zařízení a to 1ks magnetické park. karty k přístupu pro hlídače č. 0010572616, hlídací buňka vč. vybavení, oplocení, organizační systém (sloupky, řetězy, tabulky s čísly park. stání), elektropřípojka a dále dopravně technická zařízení umístěné předávající na parkovací plochu v roce 2015 za účelem automatizace provozovaného hlídaného parkoviště. Strany se dohodly, že veškerá uvedená zařízení, které jsou ve vlastnictví předávající, bude ohodnoceno dle znaleckého posudku na náklady přebírajícího, aby mohlo dojít k řádnému ohodnocení zařízení. (prokázáno předávacím protokolem ze dne 30.4.2021)

18. Průměrný měsíční příjem parkovného parkoviště [ulice] vypočtený žalovaným činil 114 800 Kč a průměrný měsíční příjem parkovného [právnická osoba] – parkoviště [ulice] činil 45 096 Kč (prokázáno výpočty žalovaného ze dne 4.8.2021)

19. Ze tří srovnatelných nájemních smluv uzavřených mezi žalobcem, jako pronajímatelem, a [právnická osoba] [anonymizováno], jako nájemcem, jejichž předmětem nájmu byl pronájem parkovací plochy za účelem provozování placeného veřejného hlídaného parkoviště. V těchto smlouvách byla pro případ prodlení nájemce s předáním předmětu nájmu sjednána smluvní pokuta ve výši 0,5% z celkové roční výše nájemného. (prokázáno srovnatelnými nájemními smlouvami ze dne 5.6.2007, 1.12.2008)

20. Z ostatních provedených listinných důkazů soud nevyvozoval žádné skutkové ani právní závěry, neboť by to bylo pro posouzení věci nadbytečné.

21. Podle § 2302 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) se ustanovení tohoto pododdílu vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. Podle odst. 2 jedná-li se o nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti ve smyslu odstavce 1, použijí se obecná ustanovení o nájmu.

22. Podle § 2220 odst. 1 o. z. nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení.

23. Podle § 2225 odst. 1 o. z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu. Podle odst. 2 při odevzdání věci si nájemce oddělí a vezme vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je-li to možné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání.

24. Podle § 2051 o. z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

25. Vzhledem ke shora uvedenému má soud za prokázané, přičemž toto nebylo mezi účastníky ani sporné, že dne 17.1.2005 byla mezi nimi uzavřena nájemní smlouva č. 300/99/361 na jejímž základě žalobce žalovanému pronajal část pozemní komunikace [ulice] za účelem provozování parkoviště pro osobní vozidla a nájemní vztah byl ukončen uplynutím výpovědní doby ke dni 1.4.2018. Mezi účastníky bylo dále nesporné, že žalovaný na parkoviště, po předchozím souhlasu žalobce, nainstaloval zařízení uvedená v předávacím protokole ze dne 30.4.2021 a že tyto jsou stále ve vlastnictví žalovaného, přičemž účastníci jednají o jejich odkupu. Předmět nájmu byl žalobcem převzat zpět dne 30.4.2021.

26. Na základě prokázaných skutečností dospěl soud k závěru, že nárok žalobce na požadovanou konkrétně specifikovanou smluvní pokutu je po právu. Žalovaný měl povinnost předmět nájmu předat žalobci zpět do 1.4.2018, což neučinil a předmětné parkoviště žalobci předal až dne 30.4.2021. Žalovaný si byl dobře vědom sankční povinnosti pro případ prodlení s předáním předmětu nájmu. Pokud s výší smluvní pouty, která dle nájemní smlouvy činí 1% z celkové roční výše nájemného za každý i jen započatý den prodlení, nesouhlasil, nemusel předmětnou smlouvu uzavírat. V tomto případě se nejedná o slabší stranu, žalovaný je podnikatelem, nejedná se zde o spotřebitele, a byl si dobře vědom následků při nedodržení sjednaných podmínek. Jeho argument, že nemohl nijak ovlivnit ujednání o její výši je tak irelevantní. Smluvní pokuta má plnit funkci preventivní, uhrazovací a sankční, avšak v tomto případě svou funkci nesplnila, neboť žalovaný předmětné parkoviště ve sjednané lhůtě nepředal. Nelze odhlédnout od skutečnosti, že žalovaný parkoviště užíval i po skončení nájmu a plynuly mu z toho jisté příjmy, o které byl žalobce neoprávněným užíváním žalovaného ochuzován. Jak sám žalobce uváděl, kdyby po skončení nájemní smlouvy předmětný pozemek dal opět do nájmu, tak zcela určitě by bylo sjednáno s novým nájemcem výrazně vyšší nájemné, než bylo sjednáno se žalovaným, neboť došlo k růstu cen pozemků, jakož i výše nájemného. Žalobce požaduje smluvní pokutu za období od 2.4.2018 do 31.12.2019, tedy za 639 dní. Denní výše smluvní pokuty vypočtená jako 1% z celkové roční výše nájemného, která ke dni skončení smlouvy činila 268 244,63 Kč bez DPH, činí částku 2 682 Kč. Žalovaný byl v prodlení s předáním parkoviště 639 dnů, což činí částku 1 713 798 Kč (2 682 Kč x 639). Soud nepovažuje výši smluvní pokuty za v rozporu s dobrými mravy. Nepřiměřenost smluvní pokuty nelze usuzovat z její celkové výše, jak již bylo judikováno, taková skutečnost není důvodem pro moderaci výše smluvní pokuty. Posouzení nepřiměřenosti výše smluvní pokuty závisí vždy na okolnostech konkrétního případu a je věcí volného uvážení soudu.

27. K námitkám žalovaného soud uvádí, že pro posouzení tohoto nároku není významné, zda v jiných smlouvách, které žalobce uzavřel s jinými nájemci, byla sjednána výše smluvní pokuty 0,5% z celkové roční výše nájemného, a to za každý i jen započatý den prodlení s vyklizením parkoviště, a nikoli ve výši 1%, jak je tomu v tomto případě. Smlouvy uzavírané s některými nájemci se týkaly zcela jiných parkovišť. Dále je třeba rozlišovat, zda se jedná o soukromoprávní vztahy či veřejnoprávní. Žalobce sjednával dva typy smluv týkajících se výše smluvní pokuty 0,5% a 1%, přičemž prvý typ počítal se sjednanou a složenou kaucí a druhý byl bez kauce.

28. Pokud jde o námitku započtení představující přiznání nároku na náhradu za zhodnocení pozemku, tak soud je toho názoru, že nedošlo ke změně pronajaté věci ve smyslu § 2220/1 o. z. a nárok na ocenění zhodnocení investic tak není dán. Žalobce k těmto stavbám sice udělil souhlas, nezavázal se však smluvně k náhradě nákladů představujících zhodnocení. Naopak ve smlouvě ze dne 1.10.1999 v čl. IV. bod 2 bylo ujednáno, že nájemce byl povinen zřídit parkoviště na vlastní náklady. Nadto soud uvádí, že předmětné stavby či zařízení, konkrétně specifikovaná v předávacím protokole ze dne 30.4.2021, lze demontovat, aniž by došlo ke snížení hodnoty věci. Předmětná zařízení jsou stále ve vlastnictví žalovaného a jsou tedy samostatnými věcmi v právním smyslu. Soud se nezabýval výší určení náhrady za tato zařízení – stavby, neboť by to bylo v rozporu se zásadou hospodárnosti. V řízení vyšlo najevo, že strany jednají o případném odkupu uvedených staveb, resp. zařízení, kdy i za tímto účelem vzniká na náklady žalobce znalecký posudek na jejich ocenění. Nárok na zaplacení případné kupní ceny může být následně započten oproti žalované smluvní pokutě, ale to až za předpokladu, že mezi účastníky dojde k uzavření kupní smlouvy. Soud se rovněž nezabýval zákaznickou základnou, neboť jak vyplývá z výzvy k převzetí parkoviště, kterou dne 5.3.2021 zaslal žalovaný žalobci, byly parkujícím dány výpovědi smluv o parkování a v řízení nebyla nijak prokázána existence této základny či že by ji žalobce převzal. Ze všech shora uvedených důvodů soud nepřistoupil k moderaci smluvní pokuty, žalobci v plném rozsahu vyhověl tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

29. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 89 090 Kč žalovaným a vedlejším účastníkem, a to společně a nerozdílně. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 86 690 Kč a nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 2 400 Kč představující 300 Kč za každý z osmi úkonů (převzetí a příprava zastoupení, sepis předžalobní upomínky, sepis žaloby, 2x účast na jednání a sepis 3x vyjádření) dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky.

30. O lhůtách k plnění soud rozhodl podle § 160 odst. 1 o.s.ř., když neshledal důvod pro jejich prodloužení.