5 C 258/2018

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Ditou Staňkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného 2. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného pro 1 283 686 Kč (zprostředkovatelská provize)

I. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni částku 1 283 686 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 205 888,10 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se domáhala rozhodnutí, kterým by byla žalovaným uložena povinnost zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku 1 283 686 Kč s blíže specifikovaným příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že dne [datum] byla mezi žalobkyní a žalovanými uzavřena Zprostředkovatelská smlouva podle § 2445 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Na základě plnění povinností ze smlouvy byl získán žalobkyní zájemce o koupi nemovitostí, které byly v předmětné smlouvě specifikovány. Jednalo se o [jméno] [jméno]. Po opakovaných jednáních zprostředkovaných žalobkyní došlo mezi smluvními stranami k dohodě o podmínkách uzavření Zprostředkovávané smlouvy. Žalobkyně na základě těchto skutečností připravila rezervační smlouvu č. [anonymizováno] a č. [anonymizováno], které byly oběma žalovanými, [jméno] [příjmení] a žalobkyní dne [datum] podepsány a na základě kterých [jméno] [příjmení] na účet žalobkyně složil rezervační poplatek v celkové výši 1 300 000 Kč. Doba rezervace byla mezi smluvními stranami sjednána do [datum], kdy tato sjednaná doba rezervace měla být dodatky prodloužena do [datum], avšak k podpisu těchto dodatků došlo pouze ze strany [jméno] [jméno]. Žalobkyně pro žalované následně připravila kompletní návrhy smluvní dokumentace. Žalobkyně zajistila na předmětných dokumentech podpis manželů [příjmení], avšak podpis žalovaných byl z jejich strany neustále odkládán, až nakonec k jejich podpisu předmětných dokumentů vůbec nedošlo. Následně žalobkyně zjistila, že dne [datum] byla mezi žalovanými jako prodávajícími a [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako kupujícími uzavřena Kupní smlouva se smlouvou o zřízení služebnosti stezky a cesty a služebnosti inženýrské sítě, kdy vklad práva dle této smlouvy byl proveden [stát. instituce], KP [obec], pod [číslo jednací] – [číslo] – [anonymizováno]. Dle kopie této cit. Kupní smlouvy je zřejmé, že smlouva byla mezi žalovanými a [anonymizováno] a [anonymizována dvě slova] uzavřena v podstatě v podobě, která byla připravena žalobkyní. Dále byla mezi nimi uzavřena další Kupní smlouva, kdy vklad práva dle této smlouvy byl proveden [stát. instituce], KP [obec] pod [číslo jednací] – [číslo] – [anonymizováno]. Na základě těchto zjištěných skutečností postupovala žalobkyně v souladu se Smlouvou, a to s ohledem na čl. 6 a čl. 7 písm. e) této Smlouvy a vyzvala žalované dopisem ze dne [datum] k úhradě zprostředkovatelské provize. V rámci smírného řešení žalovaní navrhli žalobcům úhradu částky 300 000 Kč s čímž žalobkyně nesouhlasila a doručila žalovaným předžalobní výzvu. Na základě předžalobní výzvy navrhli žalovaní smírné řešení, a to úhradu částky 500 000 Kč. Žalobkyně tento návrh rovněž neakceptovala a podala ve věci žalobu.

2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. Uvedli, že v důsledku iniciativy žalovaných došlo k oslovení zájemcem [jméno] [příjmení], který měl zájem o koupi předmětných nemovitostí. Informaci, že mají žalovaní zájem prodat předmětné nemovitosti [příjmení] [příjmení] sdělili žalovaní žalobkyni. Žalobkyně následně připravila rezervační smlouvu a následně i návrhy smluvní dokumentace pro prodej předmětných nemovitostí. Žalovaní požadovali konzistentně upravit předání nemovitostí tak, že bude termín předání korespondovat s ukončením likvidace [právnická osoba] – [anonymizováno] [obec], [anonymizována tři slova], která měla v budově, která byla součástí prodávaných nemovitostí, své sídlo a umístěn prakticky veškerý hmotný majetek. Ze strany 1. žalovaného, který byl likvidátorem této společnosti nebylo možné akceptovat ustanovení žalobkyní navržené kupní smlouvy, podle které by v případě, že by prostory nebyly vyklizeny do určitého termínu, kupující prostory sám vyklidil a s vyklizenými věcmi naložil dle svého uvážení. Vzhledem k tomu, že tento požadavek nebyl ani přes opakované výzvy žalovaných do smluvní dokumentace zapracován, rozhodli se žalovaní prodej nemovitostí zájemci [jméno] [příjmení] nerealizovat a oznámili žalobkyni prostřednictvím jejich právního zástupce, že nemají zájem na prodloužení zprostředkovatelské smlouvy se žalobkyní a současně ukončili jednání se zájemcem o koupi [příjmení] [příjmení]. Proti žalovaným byla ze strany [role v řízení] [příjmení] zahájena soudní řízení pod sp. zn. 8 C 27/2017 o zaplacení částky 650 000 Kč s přísl. ze smluvních pokut a částky 404 691 Kč jako náhrady škody a dále pod sp. zn. 21 C 33/2017 o nahrazení projevu vůle uzavření kupních smluv ohledně nemovitých věcí. V důsledku vedení těchto sporů se nakonec žalovaní s [anonymizováno] [příjmení] dohodli na uzavření dohody o narovnání, tj. došlo k uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti, ale nikoliv za shodných podmínek, jako byly podmínky navržené žalobkyní. Platba za zadní část nemovitostí byla provedena ihned a součástí dohody o narovnání byla i úhrada částky 400 000 Kč ze strany žalovaných. O tuto částku by tak přinejmenším měla být ponížena provize žalobkyně, neboť se o ni snížila kupní cena předmětných nemovitostí a navíc její uhrazení bylo důsledkem činnosti žalobkyně, kdy nerespektovala a nedokázala prosadit požadavky žalovaných do kupní smlouvy. Snaha o smírné řešení sporu a nabídka úhrady částky 300 000 Kč posléze 500 000 Kč ze strany žalovaných žalobkyni byla vedena tím, že jsou si žalovaní vědomi a uznávají, že žalobkyně vypracovala návrhy smluvní dokumentace.

3. Soud provedl dokazování všemi listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. l o. s. ř. ve spojení s § 129 odst. 1 o. s. ř.). Soud zamítl návrh žalovaných na výslech svědkyně [jméno] [příjmení], neboť rozhodnutí ve věci samé spočívá v právním posouzení nároku a výslech navrhované svědkyně by tak byl ve věci nadbytečný. Protože potřeba provedení dalších důkazů najevo nevyšla (§ 120 odst. 2 věta prvá o. s. ř.), soud při zjišťování skutkového stavu vyšel z důkazů, které před ním byly provedeny (§ 120 odst. 2 věta druhá o. s. ř.).

4. Z listinných důkazů byl zjištěn následující skutkový stav: Mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena Zprostředkovatelská smlouva podle § 2445 a násl. o. z. Předmět zprostředkování byl specifikován v čl. 4 Smlouvy tak, že:„ Zprostředkovatel se zavazuje vyvíjet činnosti směřující k uzavření kupní smlouvy se souhlasem Zájemce A a Zájemce B, kterou se Zájemce A a Zájemce B zaváže předat třetí osobě Předmět nabídky a třetí osoba se za Předmět nabídky zaváže zaplatit kupní cenu dle čl. 5 této Smlouvy, případně smlouvy o budoucí kupní smlouvě, jejímž předmětem bude závazek třetí osoby uzavřít se Zájemcem A a Zájemcem B kupní smlouvu o výše uvedeném obsahu.“ V čl. 6 této Smlouvy bylo ujednáno, že provize Zprostředkovatele činí 3% z dosažené ceny ve Zprostředkovávané smlouvě a k provizi se účtuje DPH v zákonné výši. Zprostředkovateli vzniká nárok na provizi okamžikem uzavření zprostředkovávané smlouvy s třetí osobou, kterou zprostředkovatel prokazatelně vyhledal, a to i po uzavření zprostředkovávané smlouvy po skončení platnosti této Smlouvy. V čl. 8 bylo stanoveno, že Smlouva se sjednává na dobu určitou do [datum]. Účinnost této Smlouvy však bude, a to i opakovaně, automaticky prodloužena o další dva měsíce, pokud některá ze Smluvních stran písemně nevyrozumí druhou smluvní stranu nejpozději 10 dnů před skončením sjednané doby účinnosti o její vůli účinnost této Smlouvy neprodloužit. (prokázáno Zprostředkovatelskou smlouvou ze dne [datum]) Dne [datum] byla mezi žalobkyní jako zprostředkovatelem a žalovanými jako prodávajícími AaBa mezi zájemcem [jméno] [příjmení] uzavřena rezervační smlouva č. [anonymizováno], ve které bylo ujednáno, že zprostředkovatel je na základě Zprostředkovatelské smlouvy ze dne [datum] oprávněn zprostředkovat prodej předmětných nemovitostí, které byly ve smlouvě podrobně specifikovány. (prokázáno rezervační smlouvou) Žalobkyně k realizaci kupní smlouvy připravila další podklady/smlouvy, které podepsal pouze zájemce [jméno] [příjmení]. Jednalo se o Dodatek k rezervační smlouvě [anonymizováno] ze dne [datum], Kupní smlouvu s smlouvou o zřízení služebnosti cesty a služebnosti inženýrské sítě, ve které v čl. III byla stanovena kupní cena za předmětné nemovitosti celkem ve výši 25 363 233 Kč, dále Smlouvu o zastavení nemovitostí č. [spisová značka], Návrh na vklad právo do katastru nemovitostí. (prokázáno předmětnými listinami) Žalobkyně vystavila potvrzení o přijetí rezervačního poplatku dne [datum], ve kterém uvedla, že potvrzuje přijetí rezervačního poplatku v celkové výši 1 000 000 Kč (prokázáno potvrzením o přijetí rezervačního poplatku ze dne [datum]) Žalobkyně vystavila potvrzení o přijetí rezervačního poplatku dne [datum], ve kterém uvedla, že potvrzuje přijetí rezervačního poplatku v celkové výši 300 000 Kč (týká se jiných nemovitostí než v předchozím případě) (prokázáno potvrzením o přijetí rezervačního poplatku ze dne [datum]). Dne [datum] uzavřeli žalovaní jako prodávající s [anonymizováno] [příjmení] jako kupujícími Kupní smlouvu se smlouvou o zřízení služebnosti stezky a cesty a služebnosti inženýrské sítě. Za předmětné nemovitosti byla v čl. III sjednána celková kupní cena ve výši 25 363 233 Kč (prokázáno Kupní smlouvou ze dne [datum]).

5. Z dalších provedených důkazů nebylo zjištěno nic podstatného pro rozhodnutí ve věci samé.

6. Podle ustanovení § 2445 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.) smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. (odst. 1) Je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování (odst. 2). Podle § 2446 zprostředkovatel sdělí zájemci bez zbytečného dokladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy. (odst. 1) Zájemce sdělí zprostředkovateli vše, co pro něho má rozhodný význam pro uzavření této smlouvy. (odst. 2). Podle § 2447 odst. 1 je provize splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou je provize splatná až splněním podmínky. Podle odst. 2 cit. ustanovení bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti. Podle § 2448 bylo-li ujednáno, že zprostředkovateli vznikne právo na provizi, až třetí osoba splní povinnost ze zprostředkované smlouvy, zaplatí zájemce provizi i tehdy, oddálilo-li se, či zmařilo-li se splnění této povinnosti z důvodů, za něž zájemce odpovídá. Má-li být výše provize určena podle rozsahu plnění třetí osoby, započte se do základu i plnění neuskutečněné z důvodů, za něž odpovídá zájemce. Podle § 2449 má zprostředkovatel právo na náhradu nákladů spojených se zprostředkováním, pokud nebyla ujednána provize. Byla-li provize ujednána, má se za to, že provize zahrnuje i tyto náklady. Podle § 2450 zprostředkovatel nemá právo na provizi a na úhradu nákladů, byl-li v rozporu se smlouvou činný také pro druhou stranu zprostředkovávané smlouvy. Podle § 2453 závazek zaniká, není-li zprostředkovávaná smlouva uzavřena v ujednané době. Není-li doba ujednána, může kterákoli strana závazek zrušit oznámením druhé straně. Podle § 2454 právu zprostředkovatele na provizi není na újmu, byla-li smlouva, k níž se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy.

7. V daném případě bylo v řízení prokázáno a účastníci to učinili nesporným, že mezi nimi byla uzavřena Zprostředkovatelská smlouva dne [datum]. Ve smlouvě byla mezi stranami dohodnuta provize za zprostředkování uzavření kupní smlouvy se zájemcem (popřípadě smlouvy budoucí kupní), na jejímž obsahu se strany dohodly. Provize byla dohodnuta ve výši 3% z dohodnuté kupní ceny za předmětné nemovitosti. Žalobkyně uzavřela se zájemcem [jméno] [příjmení] rezervační smlouvu a připravila potřebné dokumenty k realizaci jak uzavření kupní smlouvy, tak i k převodu vlastnických práv na katastru nemovitostí se zájemcem [jméno] [příjmení]. Z těchto okolností má soud za prokázáno, že žalobkyně splnila svoje povinnosti plynoucí z uzavřené Zprostředkovatelské smlouvy, neboť v řízení nebylo prokázáno, že by k její činnosti v rozhodném období měli žalovaní jakýchkoliv námitek. Žalovaní se však rozhodli Zprostředkovatelkou smlouvu ukončit a své rozhodnutí oznámili žalobkyni. Mezi účastníky je rovněž nesporné, že dne [datum] došlo mezi žalovanými a zájemcem [jméno] [příjmení] a jeho manželkou k uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti. Zůstalo sporné, zda tak bylo za stejných podmínek, jako bylo plánováno v původní kupní smlouvě. Soud po porovnání obsahu kupní smlouvy připravené k podpisu žalobkyní s kupní smlouvou ze dne [datum] dospěl k závěru, že byla uzavřena za obdobných podmínek, které byly specifikovány v připravovaném návrhu kupní smlouvy ze strany žalobkyně. S ohledem na ustanovení čl. 6 Zprostředkovatelské smlouvy došlo okamžikem uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti s původním zájemcem ke vzniku nároku žalobkyně na zaplacení provize, a to bez ohledu na to, že žalovaní oznámili žalobkyni dopisem ze dne [datum], že nemají zájem na prodloužení Smlouvy. V daném případě se totiž uplatní ustanovení § 2454 o. z., kdy k uzavření kupní smlouvy došlo po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy. Vzhledem k tomu, že se žalobkyni předloženými listinnými důkazy podařilo prokázat tvrzení obsažená v žalobě, rozhodl soud s odkazem na citovaná zákonná ustanovení tak, je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

8. Vzhledem k tomu, že žalovaní nezaplatili žalovanou částku do rozhodnutí soudu, octli se s placením dluhu v prodlení a soud proto žalobkyni přiznal i úroky z prodlení dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

9. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 205 888,10 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 64 185 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 1 283 686 Kč sestávající z částky 13 460 Kč za každý z osmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí věci, sepis žaloby, sepis vyjádření ze dne [datum], ze dne [datum] a ze dne [datum], účast u jednání soudu dne [datum], [datum] a [datum]) a z částky 6 730 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. včetně devíti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 117 110 Kč ve výši 24 593,10 Kč. Celková náhrada nákladů řízení byla přiznána žalobkyni v obecné pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 o. s. ř.) a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).