5 C 292/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Ditou Staňkovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátkou anonymizováno jméno příjmení anonymizováno adresa o vyklizení bytu

I. Žaloba, aby žalovaný byl povinen vyklidit byt [číslo] (ev. [číslo]), nacházející se ve 4. podlaží budovy [adresa], která je součástí pozemku par. [číslo] vše v katastrálním území Smíchov, na adrese [adresa], [obec a číslo] – [část obce], zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hl. m. [část Prahy], na [list vlastnictví], pro obec Praha, katastrální území Smíchov, a to do 15-ti dnů od právní moci rozsudku, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 8 712 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobou podanou zdejšímu soudu se žalobkyně domáhala na žalovaném vyklizení bytu [číslo] (ev. [číslo]), o celkové podlahové ploše 73,10 m2, nacházejícímu se ve 4 nadzemním podlaží budovy [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [část obce], na adrese [adresa], zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, na listu vlastnictví [číslo] pro obec Praha, katastrální území Smíchov s tím, že žalovaný výše uvedený předmět nájmu užíval na základě Smlouvy o nájmu bytu [číslo] [spisová značka], ze dne [datum rozhodnutí], která byla uzavřena mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem na dobu určitou 5 let, a to od [datum] do [datum]. Žalovaný měl v souladu s čl. II. odst. 1 smlouvy podat písemnou žádost žalobkyni o prodloužení doby nájmu, a to nejméně 3 měsíce před jejím uplynutím. Žádost žalovaného však žalobkyni došla až [datum], tedy celý kalendářní měsíc po uplynutí doby, na kterou byl předmětný nájemní vztah sjednán. Na základě usnesení Rady městské části [obec a číslo] č. [spisová značka] [číslo] ze dne [datum rozhodnutí] bylo žalovanému zasláno zamítnutí jeho žádosti společně s výzvou ze dne [datum rozhodnutí], [číslo jednací], na základě které byl žalovaný vyzván k vyklizení bytu a jeho následnému předání správcovské [právnická osoba] a. s., a to do 30 kalendářních dnů ode dne doručení této výzvy. Žalovaný, ačkoliv byl povinen předmět nájmu vyklidit a vyklizený předat, tuto svoji povinnost nesplnil, a místo toho, prostřednictvím své právní zástupkyně zaslal žalobkyni„ Reakci na zamítnuté prodloužení smlouvy o nájmu bytu [číslo] [spisová značka]“ ze dne [datum rozhodnutí], ve které argumentoval tvrzením, že smlouva sice upravuje podmínky prodloužení nájmu bytu, ale v daném případě se jedná o obnovení nájmu bytu a je nutno se řídit ust. § 2285 občanského zákoníku, a tudíž bude žalovaný předmět nájmu užívat i nadále. V odpovědi na tento dopis zaslala žalobkyně právní zástupkyni žalovaného prostřednictvím datové schránky„ Vyjádření k reakci na zamítnuté prodloužení smlouvy o nájmu bytu [číslo] [spisová značka]“ ze dne [datum rozhodnutí], ve kterém poukázala na skutečnost, že v čl. II odst. 1 obsahuje předmětná smlouva jiné ujednání o prodloužení nájmu, které použití ust. § 2285 občanského zákoníku vylučuje. Součástí vyjádření byla i předžalobní výzva opětovně vyzývající žalovaného, aby shora uvedený předmět nájmu vyklidil, a to do 15 kalendářních dnů ode dne doručení této výzvy. Žalovaný tak do dnešního dne neučinil, přestože nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovaným již zanikl ke dni [datum] a žalovaný tudíž užívá předmět nájmu bez právního důvodu.

2. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout. Uvedl, že mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena předmětná smlouva o nájmu bytu, a to na dobu určitou 5 let od [datum] do [datum], dle čl. II odst. 1 Smlouvy. Žalovaný, nevědom si toho, že smlouva je sjednána způsobem, který umožňuje obnovení nájmu dle občanského zákoníku, resp. bez vědomí toho, že obnovení nájmu smlouva nezakazuje, bez porady s právním zástupcem, zaslal žalobkyni zdvořilostní dopis se žádostí o pokračování nájmu k předmětnému bytu. Dne [datum] proběhlo v předmětném bytě ze strany žalobkyně místní šetření, přičemž v rámci šetření nebyla zjištěna vůči žalovanému žádná pochybení. Žalovaný se tedy oprávněně domníval, že žalobkyně uvedené skutečnosti akceptovala, tedy že de facto došlo k prodloužení nájmu, de iure pak k obnovení nájmu. Následně však žádost žalovaného byla dne [datum] žalobkyní zamítnuta s odůvodněním, že žádost byla zaslána 1 kalendářní měsíc poté, co uplynula doba sjednání nájmu. Žalovaný činil sporným vyjádření žalobkyně o tom, že žalovaný užívá uvedený předmět nájmu (byt) bez právního důvodu. V dané věci tedy mezi účastníky ergo není dán skutkový rozpor, nýbrž rozpor právní. Dle zařazení ustanovení § 2285 občanského zákoníku, tj. pododdíl zvláštní ujednání o nájmu bytu a nájmu domu, bod skončení nájmu, je zjevné, že toto ustanovení upravuje toliko podmínky obnovy nájmu, nikoliv podmínky prodloužení nájmu, jak je uvedeno excesivně extenzivně ve vyjádření žalobkyně. Obnovení nájmu představuje zcela odlišný hmotněprávní institut než ve smlouvě sjednané prodloužení nájmu. Žalobkyně pokládá institut prodloužení nájmu a obnovení nájmu za totéž. Judikáty, které žalobkyně užila pro podporu svých tvrzení (Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 3. 2018 26 Cdo 3821/2017, Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 6. 2018 sp. zn. 26 Cdo 1082/2017) zaměňují pojmy obnovení nájmu (relocatio tacita) a prodloužení nájmu (prolongace). Z práce s těmito pojmy ze strany Nejvyššího soudu však zjevně vyplývá, že předmětný soud chápe v daném případě prodloužení nájmu jako faktický stav, který nastal po obnovení nájmu. Jinými slovy Nejvyšší soud v daných rozhodnutích nepracuje s prodloužením nájmu jako s hmotněprávním institutem, nýbrž toliko jako s faktickým stavem. Žalovaný dále s odkazem na důvodovou zprávu k ust. § 2285 občanského zákoníku a komentářovou literaturu uvedl, že zákonodárce sám počítá s předmětným institutem toliko jako s obnovením nájmu, nikoliv s prodloužením nájmu (oba instituty ve smyslu hmotněprávním). Jestliže by tomu tak nebylo, sjednaný nájem by dle citovaného nemohl skončit. I komentářová literatura (Občanský zákoník: komentář. Svazek V, (§ [číslo] až [číslo]). Vyd. 1. [obec]: Wolters Kluwer, 2014, autor [jméno] [příjmení] a kol.) k ust. § 2285 občanského zákoníku potvrzuje argumentaci žalovaného o odlišnosti hmotněprávního institutu obnovení nájmu od hmotněprávního institutu prodloužení nájmu. Dále žalovaný uvedl, že je nesporné, že ust. § 2285 občanského zákoníku je ustanovením subsidiárním vůči závazku sjednanému na základě Smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem. Ve Smlouvě, konkrétně v čl. II odst. 1 Smlouvy jsou však uvedeny podmínky toliko pro prodloužení nájmu (jako hmotněprávního institutu), nikoliv podmínky k obnovení nájmu (jako hmotněprávního institutu). Jestliže by žalobkyně chtěla zabránit obnovení nájmu dle ust. § 2285 občanského zákoníku, musela by zaslat žalovanému písemnou výzvu nejpozději [datum] (tj. poslední den lhůty v délce 3 měsíců počítaný ode dne, kdy měl nájem bytu skončit), nikoliv až [datum], tj. cca 3,5 měsíce po ukončení nájmu. Jestliže by žalobkyně chtěla zabránit obnovení nájmu přímo ze Smlouvy, musela by tato obsahovat výslovné vyloučení aplikace ust. § 2285 občanského zákoníku. Takové ustanovení však Smlouva neobsahuje, obnovení nájmu je z uvedeného důvodu možné a použitelné na shora uvedený případ. Žalobkyně závěrem uvedla, že nájem byl ukončen dne [datum], nájem však byl obnoven za stejných podmínek dne [datum].

3. Soud provedl dokazování listinami předloženými účastníky. V řízení nevyšly najevo žádné skutečnosti, které by vedly soud k provedení dalších důkazů.

4. Provedeným dokazováním bylo v řízení prokázáno, že dne [datum] byla mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem uzavřena smlouva o nájmu bytu [číslo] [spisová značka], jejímž předmětem byl byt [číslo] (ev. [číslo]), o celkové podlahové ploše 73,10 m2, nacházejícímu se ve 4 nadzemním podlaží budovy [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [část obce], na adrese [adresa], zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, na listu vlastnictví [číslo] pro obec Praha, katastrální území Smíchov. Dle č. II bodu 1. účastníci uzavřeli předmětný nájem na dobu určitou, a to od [datum] do [datum]. V citovaném článku nájemní smlouvy bylo dále uvedeno, že pokud nájemce bude mít zájem o prodloužení doby nájmu, musí nejméně 3 měsíce před uplynutím doby nájmu písemně požádat pronajímatele o její prodloužení (prokázáno smlouvou o pronájmu bytu [číslo] [spisová značka]). Dne 1. 10. 2019 byla žalobkyni doručena žádost žalovaného o prodloužení nájemní smlouvy (prokázáno žádostí o prodloužení nájemní smlouvy ze dne [datum]). Usnesením Rady městské části [obec a číslo] č. [spisová značka] [číslo] ze dne 11. 12. 2019 byla žalovanému zamítnuta jeho žádost o prodloužení smlouvy o nájmu bytu a následně žalobkyně vyzvala žalovaného k vyklizení předmětu nájmu a předání [právnická osoba] a. s., a to do 30 kalendářních dnů od doručení této výzvy (prokázáno usnesením Rady městské části [obec a číslo] č. [spisová značka] [číslo] ze dne 11. 12. 2019 a zamítnutím žádosti o prodloužení NS ze dne 16. 12. 2019). Žalovaný svou reakcí na zamítnutí žádosti o prodloužení NS žalobkyni sdělil, že vzhledem k uskutečnění místního šetření v pronajatých prostorách, které bylo naprosto v pořádku bez jakékoliv výtky a bez jakékoliv zmínky o ukončení nájmu, považuje nájem za stále trvající a zamítnutí žalobkyně ze dne [datum] za bezpředmětné (prokázáno reakcí na zamítnutí žádosti o prodloužení NS ze dne 18. 1. 2020). Žalobkyně následně ve svém vyjádření k reakci na zamítnuté prodloužení smlouvy o nájmu bytu [číslo] [spisová značka] uvedla, že s argumentací žalovaného nesouhlasí a vyzvala jej k vyklizení bytu do 15 kalendářních dnů od doručení tohoto dopisu (prokázáno vyjádřením k reakci na zamítnuté prodloužení smlouvy o nájmu bytu [číslo] [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí]). Podle čl. III bodu 2. vzoru smlouvy o nájmu bytu č.--/ [spisová značka], pokud nájemce bude mít zájem o prodloužení doby nájmu, musí nejméně 3 měsíce před uplynutím doby nájmu písemně požádat pronajímatele o její prodloužení. K prodloužení nájemní smlouvy, na základě podané žádosti nájemce dojde pouze jejím schválením v příslušném orgánu městské části tj. na základě usnesení Rady městské části [obec a číslo]. Podle čl. III bodu 3. uvedeného vzoru, prodloužení trvání nájmu způsobem uvedeným v ustanovení § 2285 občanského zákoníku je vyloučeno (prokázáno vzorem/formulářem smlouvy o nájmu bytu č.--/ [spisová značka]).

5. Podle § 2285 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

6. Soud nejprve uvádí, že problematika, která je předmětem daného sporu, byla opakovaně řešena v rozhodnutích Nejvyššího soudu (Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 3. 2018 26 Cdo 3821/2017, Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 6. 2018 sp. zn. 26 Cdo 1082/2017), kde instituty obnovení nájmu (relocatio tacita) a prodloužení (prolongace) nájmu byly považovány za totožné. Přesto soud považuje v daném případě za důvodné se odchýlit od ustálené rozhodovací praxe, neboť v projednávané věci v návaznosti na právní vztah má soud za to, že instituty obnovení nájmu (relocatio tacita) a prodloužení (prolongace) nájmu je potřeba od sebe výrazně odlišit a považovat je za dva samostatné instituty. Mezi účastníky byla dne [datum] platně uzavřena smlouva o nájmu shora specifikovaného bytu, a to na dobu určitou od [datum] do [datum]. Ke skončení nájmu tak došlo uplynutím dne [datum]. Ustanovení § [číslo] pak jednoznačně stanoví možnost smluvních stran ujednat si o obnovení nájmu něco jiného, v opačném případě platí, že nájem je znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let. Ustanovení čl. II bodu 1. smlouvy ve znění„ pokud nájemce bude mít zájem o prodloužení doby nájmu, musí nejméně 3 měsíce před uplynutím doby nájmu písemně požádat pronajímatele o její prodloužení“ pak lze za použití jazykové výkladové metody jednoznačně ve prospěch slabší smluvní strany (tj. nájemce) vykládat tak, že mezi stranami byla za stanovených podmínek sjednána možnost prolongace předmětné smlouvy o pronájmu nikoliv specifikace případného obnovení nájmu ve smyslu § 2285 o. z. Z provedených důkazů je pak zřejmé, že po skončení nájmu v zákonné tříměsíční lhůtě nebyl žalovaný ze strany žalobkyně vyzván k opuštění předmětu nájmu, když první negativní reakce žalobkyně vztahující se k prolongaci ujednaného nájmu a výslovná výzva k vyklizení předmětu nájmu je datována až ke dni [datum]. Vzhledem k tomu, jak již bylo shora uvedeno, že smlouva o pronájmu neobsahovala zvláštní ujednání o obnovení nájmu bytu podle § 2285 o. z., nýbrž jen podmínky prodloužení smlouvy, a žalovaný pokračoval v užívání bytu po dobu alespoň 3 měsíců po skončení nájmu, aniž by byl k jeho opuštění žalobkyní v stejné lhůtě písemně vyzván, došlo ve smyslu § 2285 o. z. k novému ujednání (obnovení) téhož nájmu, v daném případě konkrétně na dobu 2 let, neboť původní nájem byl sjednán na dobu určitou v délce čtyřroční. Navíc jak plyne z výše uvedeného formulářového vzoru smlouvy o nájmu bytu, která je, jak je soudu z úřední činnosti známo, běžně žalobkyní na straně pronajímatele uzavírána, žalobkyně následně nově přidala do čl. upravující dobu nájmu ustanovení, které mimo prodloužení nájemního vztahu ve smyslu prolongace nově upravuje i prodloužení nájemního vztahu ve smyslu citovaného § 2285 o. z., z čehož je evidentní, že tím žalobkyně reagovala na nejednoznačnost formulace předchozího ustanovení upravujícího prodloužení doby nájmu, které bylo v určitém časovém období běžnou součástí jejích nájemních smluv. Za situace, kdy došlo fikcí podle § [číslo] k obnovení nájemního vztahu mezi účastníky pro absenci smluvního ujednání a výzvy ze strany žalobkyně ve smyslu § 2285 o. z., je pro rozhodnutí o nároku žalobkyně pak zcela nepodstatné posouzení žádosti žalovaného o prodloužení nájmu, jehož opožděnost ostatně činili oba účastníci nesporným. S ohledem na shora uvedené proto soud žalobu jako nedůvodnou v plném rozsahu zamítl.

7. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a § 142a odst. 1 tak, že přiznal procesně zcela úspěšnému žalovanému právo na náhradu nákladů řízení v částce 8 712 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, které tvoří mimosmluvní odměna stanovená podle § 6 odst. 1, § 7 vyhlášky a § 9 odst. 1 č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen„ AT”) z tarifní hodnoty 10 000 Kč, sestávající z částky 1 500 Kč za převzetí a přípravu zastoupení podle § 11 odst. 1 písm. a) AT, z částky 1 500 Kč za sepsání právního rozboru podle § 11 odst. 1 písm. h) AT, z částky 1 500 Kč za vyjádření se k žalobě podle § 11 odst. 1 písm. d) AT a z částky 1 500 Kč za účast na jednání před soudem dne [datum] podle § 11 odst. 1 písm. g) AT včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 AT a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 7 200 Kč ve výši 1 512 Kč.