5 C 336/2025

Plný text

Obvodní soud pro adresa rozhodl samosoudkyní tituly před jménem jméno FO ve věci žalobce: Jméno žalobce , IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o žalobě z rušené držby I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal, aby soud uložil žalované:- povinnost zdržet se rušení držby práva žalobce vstupovat na pozemek č.parc. , Anonymizováno, k.ú. , adresa, za účelem přístupu k zadnímu vchodu bytového domu č.p. , Anonymizováno, na pozemku č.parc. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , přístupu do kotelny tohoto domu a přístupu k uzávěrům plynu, a to umístěním plotu na pozemku č.parc. , Anonymizováno, podél hranice s pozemkem č.parc. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , aniž by žalovaný předal žalobci klíče od branky v tomto plotě a umožnil mu jejich rozmnožení pro obyvatele domu; a dále- povinnost předat žalobci klíče od branky v plotě, který je vybudovaný na pozemku č.parc. , Anonymizováno, při hranici s pozemkem č.parc. , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, , a umožnit mu jejich rozmnožení pro obyvatele domu in eventum povinnost odstranit plot nebo jeho část, který je vybudovaný na pozemku č.parc. , Anonymizováno, při hranici s pozemkem č.parc. , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, , a dále- povinnost předat žalobci klíče od branky umístěné před zadním vchodem do bytového domu č.p. , Anonymizováno, na pozemku č.parc. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, a umožnit mu jejich rozmnožení pro obyvatele domu in eventum povinnost odstranit branku umístěnou před zadním vchodem do bytového domu č.p. , Anonymizováno, na pozemku č.parc. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, ;se zamítá.“II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradu nákladů řízení částku 8 250 Kč a to do tří dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám právního zástupce žalovaného.

1. Žalobce v žalobě podané dne 24.11.2025 a doplněné dne 28.11.2025 tvrdí, že mu náleží držba práva spočívajícího v přístupu přes pozemek žalovaného (parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, ) k zadnímu vchodu bytového domu č. p. , Anonymizováno, , ke kotelně a k uzávěrům plynu. Tento přístup byl podle žalobce dosud pokojným stavem, nezbytným pro řádnou správu domu a bezpečnost jeho obyvatel. Žalovaný však dne, Anonymizováno, 14. 11. 2025 zahájil stavbu pletivového plotu s uzamykatelnou brankou v blízkosti fasády, kterou dokončil 21. 11. 2025 a následně dne 27. 11. 2025 osadil zamykatelnou branku i před zadní vchod domu. Žalobce uvádí, že nemá klíče od těchto branek, a přístup do domu a k zadní části domu je tak omezen, což představuje rušení držby ve smyslu § 1003 občanského zákoníku. Tvrdí, že žalovaný svémocně zasáhl do jeho práv, a poukazuje na dlouhodobé užívání pozemku od roku 2001, kdy bylo založeno společenství vlastníků, přičemž jsou podle něj splněny podmínky i pro mimořádné vydržení práva odpovídajícího věcnému břemeni. Žalobce navrhuje, aby soud žalovanému uložil povinnost zdržet se rušení držby, předat klíče od branek a umožnit jejich rozmnožení, případně odstranit plot a branku, a dále uhradit náklady řízení.

2. Žalovaný, společnost , Jméno žalované, ., zásadně nesouhlasí s tvrzeními žalobce a navrženým petitem. Uvádí, že je vlastníkem pozemků parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, a že žalobci ani jednotlivým vlastníkům bytů nesvědčí k těmto pozemkům právo držby ani jiné užívací právo. Tvrdí, že žalobce užívá pozemky bez právního důvodu a bez souhlasu vlastníka, a to dokonce proti jeho vůli. Nárok na předání klíčů od branky označuje za irelevantní a nevykonatelný, neboť vstup není uzamčen, stejně jako požadavek na odstranění plotu na vlastním pozemku. Žalovaný dále namítá, že žalobce není aktivně legitimován k podání žaloby, protože mu nesvědčí práva vztahující se k uplatněnému nároku.

3. Z provedeného dokazování má soud za prokázáno, že žalovaný je vlastníkem pozemku č.parc. , Anonymizováno, a par. Č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, (výpis z katastru nemovitostí na č.l. 5 spisu). Soud má taktéž za prokázáno, že žalobce vykonává správu domu č.p. , Anonymizováno, na pozemku č.parc. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , který je „obklopen“ pozemkem , Anonymizováno, ve vlastnictví žalovaného. Z domu č.p. , Anonymizováno, tak vede zadní vchod přímo na pozemek žalovaného č.parc. , Anonymizováno, , dále přístup do kotelny žalobce v 1PP je taktéž možný přes pozemek žalovaného č.parc. , Anonymizováno, a na jižní fasádě domu č.p., Anonymizováno, je umístěn uzávěr plynu, k němuž vede přístup opět přes pozemek č.parc. , Anonymizováno, (viz fotodokumentace založená ve spise na č.l. 8-12, plán prvního podzemního podlaží, Prohlášení vlastníka doma č.p. , Anonymizováno, z let 2001, 2005 a 2023). Soud má také za prokázáno, že pozemky č.parc. , Anonymizováno, a č.parc. , Anonymizováno, byly v minulosti sloučené v pozemku č.parc. , Anonymizováno, a že pozemek č.parc. , Anonymizováno, , Anonymizováno, spolu s domem č.p., Anonymizováno, nabyl kupní smlouvou ze dne 10. 12. 1993 pan , jméno FO, , který následně pozemek rozdělil na stávající pozemky č.parc. , Anonymizováno, a č.parc. , Anonymizováno, Dům byl prohlášením vlastníka ze dne 14.5.2001 rozdělen na jednotky a jednotlivé spoluvlastnické podíly na pozemku č.parc. , Anonymizováno, náležejí k vlastnictví jednotlivých jednotek. Pozemek č.parc. , Anonymizováno, si , jméno FO, ponechal ve vlastnictví až do roku 2017, kdy jej kupní smlouvou ze dne 3.10.2017 převedl do vlastnictví žalovaného (viz kupní smlouva ze dne 10.12.1993 ohledně koupě pozemku č.parc. 23 , jméno FO, , Prohlášení vlastníka ze dne 14.5.2001, Výpis z katastru nemovitostí ohledně pozemku č.parc. , Anonymizováno, podle stavu ke dni 14.11.2025, Kupní smlouva z 3.10.2017 mezi , jméno FO, a žalovaným). Soud má dále za prokázáno, že žalovaný vybudoval na pozemku č.parc. , Anonymizováno, podél hranice s pozemkem č.parc. , Anonymizováno, pletivový plot s přiléhající uzamykatelnou brankou, který je upevněn zabetonovanými plotovými sloupky a dále u zadního vchodu domu žalobce uzamykatelnou branku, která je taktéž upevněna dvěma betonovými sloupky. (viz fotodokumentace založená ve spise na č.l. 8-12, 103, 125). Z komunikace účastníků a snahy o řešení problému přístupu k zadnímu vchodu, do kotelny a k uzávěru plynu má soud za prokázáno, že žalobce přístup po pozemku žalovaného fakticky dlouhodobě využívá k přístupu okolo domu č.p., Anonymizováno, (viz Kupní smlouva uzavřená mezi žalobcem a žalovaným dne 18.12.2023, Odstoupení žalovaného od kupní smlouvy, Výzva žalobce žalovaného ze dne 14.11.2025 k zdržení se rušení držby, Dopis žalovanému žalobci ze dne 13. 11. 2025, Reakce žalovaného ze dne 19. 11. 2025, WhatApp komunikace č.l. 135 a 139 spisu).

4. Z ostatních v řízení provedených důkazů nezjistil soud žádné další pro své rozhodnutí podstatné skutečnosti.

5. Skutkově tak lze shrnout, že žalovaný je vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , který sahá na samou hranu domu č. p. , Anonymizováno, ve vlastnictví členů žalobce, jenž stojí na pozemku , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , a že z tohoto domu vede zadní vchod přímo na pozemek žalované. Přístup do kotelny a k uzávěrům plynu vede venkovní cestou taktéž přes pozemek žalované. Žalobce dlouhodobě využívá tento pozemek k přístupu okolo domu, což vyplývá z listin i komunikace mezi účastníky. Dále bylo prokázáno, že žalovaný na svém pozemku vybudoval pletivový plot podél hranice s domem žalobce a osadil dvě branky, jednu v plotě a druhou před zadním vchodem, obě jsou opatřené zámkovými vložkami. Nebylo však zjištěno, že by tyto branky byly uzamčeny či že by žalobci fakticky znemožňovaly přístup. Skutkový stav tedy svědčí o tom, že žalovaný provedl stavební úpravy na svém pozemku, avšak nedošlo tím ke ztížení či znemožnění přístupu žalobce k jeho domu, neboť branky nejsou zamčeny.

6. Soud vycházel z následujících právních ustanovení:

7. Podle ustanovení § 176 o.s.ř. ustanovení § 177 až 180 se použijí, je-li z žaloby zřejmé, že se žalobce domáhá ochrany rušené držby. Žalobce žalobu označí jako žalobu z rušené držby. Ustanovení § 41 odst. 2 tím není dotčeno.

8. Podle ustanovení § 177 odst. 1 o.s.ř. domáhá-li se žalobce ochrany rušené držby, soud o žalobě rozhodne do 15 dnů od zahájení řízení. Žalobce musí prokázat, že jde o svémocné rušení držby. Jednání není třeba nařizovat.

9. Podle ustanovení § 178 o.s.ř. v řízení se soud omezí na zjištění poslední držby a jejího svémocného rušení.

10. Podle ustanovení § 993 o.z. neprokáže-li se, že se někdo vetřel v držbu svémocně nebo že se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo že někdo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou, jde o pravou držbu.

11. Podle ustanovení § 1003 o.z. držbu není nikdo oprávněn svémocně rušit. Kdo byl v držbě rušen, může se domáhat, aby se rušitel rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav.

12. Podle ustanovení § 1007 odst. 1 o.z. byl-li držitel z držby vypuzen, může se na vypuditeli domáhat, aby se zdržel dalšího vypuzení a obnovil původní stav. Proti žalobě na ochranu držby lze namítnout, že žalobce získal proti žalovanému nepravou držbu nebo že ho z držby vypudil. Podle odst. 2 označeného ustanovení vypuzení z držby práv nastane, když druhá strana odepře plnit, co dosud plnila, když někdo zabrání výkonu práva, nebo již nedbá povinnosti zdržet se nějakého konání.

13. Podle ustanovení § 1008 odst. 1 o.z. soud zamítne žalobu na ochranu nebo na uchování držby, pokud bude žaloba podána po uplynutí šesti týdnů ode dne, kdy se žalobce dozvěděl o svém právu i o osobě, která držbu ohrožuje nebo ruší, nejdéle však do jednoho roku ode dne, kdy žalobce mohl své právo uplatnit poprvé.

14. Právně pak soud posuzoval žalobu z titulu institutu žaloby z rušené držby (§ 1003 a násl. občanského zákoníku ve spojení s § 176 a násl. o. s. ř.), k níž obecně konstatuje, že představuje posesorní ochranu, jejímž účelem je rychlá a provizorní obrana poslední faktické držby proti svémocnému zásahu. Soud se v tomto řízení omezuje na zjištění existence držby a toho, zda došlo k jejímu svémocnému rušení nebo vypuzení; právní titul držby, její kvalita (řádná, poctivá či pravá) ani otázky vlastnictví se neposuzují. Rozhoduje se usnesením, které svou povahou směřuje k bezodkladné nápravě již existujícího závadného stavu, nikoliv k preventivnímu odvracení zásahu, který teprve hrozí; tomuto účelu odpovídají i krátké lhůty – šestitýdenní subjektivní a roční objektivní pro podání žaloby (§ 1008 občanského zákoníku) a po pořádkové stránce krátká lhůta k rozhodnutí (§ 117 odst. 2 o. s. ř.). V řízení nelze přiznávat náhradu škody ani jiné navazující nároky (§ 179 o. s. ř.); z námitek žalovaného je pak relevantní toliko námitka nepravé držby dle § 1007 odst. 1 občanského zákoníku. Tyto zásady výslovně akcentuje jak procesní komentář (Svoboda, OSŘ, komentář k § 176–180), tak odborná literatura k nemovitostem (Nemovitosti v realitní praxi, 2. vydání, 2020, kap. 33 – Ochrana rušené držby), která zdůrazňuje, že chráněn je faktický stav (de facto), kdežto otázky de iure náleží do petitorní ochrany podle § 1040 a násl. občanského zákoníku.

15. V projednávané věci žalobce tvrdil, že žalovaný podél hranice s domem vybudoval plot a před zadním vchodem do domu osadil branku, aniž žalobci předal klíče, a tím svémocně ruší držbu jeho práva přístupu přes pozemek parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, k zadnímu vchodu, ke kotelně a k uzávěrům plynu. Ze skutkových zjištění však nevyplynulo, že by v době rozhodování byla držba žalobce fakticky rušena: ačkoliv plot a branka byly zřízeny, jsou volně průchozí a přístup k zadnímu vchodu i ke kotelně není fakticky omezen. Nebylo tedy tvrzeno, natož prokázáno, že by žalovaný svémocně zasahoval do držby žalobce tak, že by výkon držby znemožnil nebo podstatně ztížil; z předložených tvrzení plyne spíše obava z možného budoucího znepřístupnění. Posesorní žaloba však neslouží k prevenci proti zásahu, který teprve hrozí, nýbrž k rychlé nápravě již nastalého rušení; preventivní charakter je s její povahou neslučitelný (srov. systematicky Svoboda, OSŘ, § 180; k požadavku reálného zásahu a absenci ochrany proti pouhé hrozbě viz Realitní právo, kap. 33). Za tohoto skutkového stavu chybí základní předpoklad úspěchu – aktuální svémocné rušení držby – a žaloba proto nemůže být shledána důvodnou.

16. Soud pro úplnost dodává, že v řízení o rušené držbě se neposuzuje právní titul ani oprávněnost držby; chráněn je čistě faktický stav. Pokud by se skutkové okolnosti změnily tak, že by žalovaný branky uzamkl a tím fakticky znemožnil či zjevně ztížil přístup žalobce k zadnímu vchodu nebo ke kotelně, mohlo by se již jednat o skutečný zásah do držby a žaloba na ochranu držby by se za takového stavu jevila s určitou pravděpodobností jako důvodná, neboť dlouhodobý faktický výkon přístupu je v řízení zjevný. Naproti tomu v případném petitorním řízení, které může probíhat souběžně, by posouzení mohlo dopadnout odlišně, neboť tam by již byl předmětem zkoumání právní titul (vlastnictví, služebnost či jiné právo), nikoli pouze faktická držba (§ 1040 a násl. občanského zákoníku). Soud proto apeluje na oba účastníky, aby se pokusili mezi sebou dohodnout smírně, zcela konstruktivně a nevršili mezi sebou další možné spory.

17. Protože žalobce neunesl břemeno tvrzení a důkazu o tom, že jeho držba je fakticky a svémocně rušena, byla žaloba zamítnuta.

18. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalované, jenž byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 8 250 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 30 000 Kč sestávající z částky 2 300 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne 26. 11. 2025, z částky 2 300 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 2. 12. 2025 a z částky 2 300 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 9. 12. 2025 včetně tří paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a.