6 C 286/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní Mgr. Lenkou Eliášovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně bytem adresa žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 2 890 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 2 890 000 Kč spolu s úrokem z prodlení z této částky ve výši 9,75% p.a. od 25.5.2019 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 256 314,30 Kč, k rukám JUDr. [jméno] [příjmení], advokáta a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhala po žalovaném smluvní pokuty ve výši 2 890 000 Kč s tím, že žalobkyně jako budoucí kupující a žalovaný jako budoucí prodávající uzavřeli dne 20. 1. 2017 smlouvu o smlouvě budoucí o převodu vlastnictví k nemovitým věcem, předmětem smlouvy bylo uzavření kupní smlouvy ve vztahu k jednotce označené jako [anonymizováno] stavěné na pozemku parc. č. [rok] a [rok], k. ú. [část obce], [územní celek]. K dnešnímu dni se jedná o jednotku [číslo] nacházející se v budově [adresa] na pozemcích č. [rok] a [rok] a id. podíl [číslo], s jednotkou je spojeno právo výlučného užití dvou garážových stání v prostoru garáže budovy ([číslo]). Dle čl. II odst. 4 bod (iii) smlouvy měl žalovaný splnit podmínku pro uzavření smlouvy – kolaudace jednotky a garáže do 31. 12. 2017, tuto podmínku žalovaný nesplnil, kolaudační souhlas byl vydán až 13. 8. 2018, doba prodlení byla víc než 10 dní, proto žalobkyně vyzvala žalovaného ke splnění povinnosti ve lhůtě 15 dnů od doručení. Výzva byla doručena žalovanému dne 19. 1. 2018. V případě podstatného porušení smlouvy žalovaným má žalobkyně dle čl. II odst. 13 smlouvy právo na smluvní pokutu ve výši poloviny zálohy, kdy záloha činila 5 780 000 Kč, výše smluvní pokuty tedy činí 2 890 000 Kč, výzva k zaplacení smluvní pokuty byla doručena žalovanému dne 10. 5. 2019, smluvní pokutu tedy byla splatná dne 24. 5. 2019. Žalobkyně od smlouvy nikdy odstoupit nechtěla a ani neodstupuje, žalobkyně si mohla zvolit, které z práv (odstoupení od smlouvy či nárok na smluvní pokutu) uplatní, zda obě nebo jen jedno. Text smlouvy nevylučuje plnění smluvní pokuty samostatně. Žalobkyně je navíc spotřebitelka, použije se výklad pro ni nejpříznivější.

2. Žalovaný navrhl, aby byla žaloba zamítnuta. Žalovaný činí nesporným uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. K prodlení na straně žalovaného skutečně došlo, nicméně žalovaný toto prodlení kompenzoval žalobkyni tím, že poskytoval žalobkyni a jejímu otci, jehož koupi jednotky žalobkyně rovněž zprostředkovala, celou řadu výhodných vylepšení (lepší klimatizaci, venkovní žaluzie, celkový centrální vysavač, to vše s náklady statisíců). Žalobkyně nechala žalovaného v představě, že i z její strany je tato kompenzace přijímána jako jakási náhrada za prodlení, jednání žalobkyně je proto v rozporu s dobrými mravy. Smluvní pokuta je navíc nepřiměřeně vysoká, žalovaný navrhuje její moderaci. Dne 15. 12. 2017 byla uzavřena dohoda o stavebních úpravách, na jejímž základě byly provedeny dodatečné stavební úpravy, při provádění prací žalovaný naúčtoval obvyklou marži ani poplatek za zpracování požadovaných změn, žalobkyně tímto ušetřila asi 84 000 Kč. Toto by žalovaný neučinil těsně před termínem dokončení díla, pokud by zde nebyla dohoda, že termín pro dokončení díla může být posunut. I v době uzavření této dohody pokračovala další jednání o klientských změnách požadovaných žalobkyní, některé požadavky byly vzneseny až po uplynutí původního termínu pro dokončení díla (např. žalobkyně e-mailem informuje žalovaného 6. 1. 2018, že výběr interiéru dokončen a žalobkyně je připravena na další jednání, tento e-mail navazoval na e-mail žalovaného ze dne 24. 12. 2017, v němž se žalovaný domáhal uzavření dodatku ohledně posunutí doby dokončení díla), dne 9. 1. 2018 žalobkyně uplatnila další sérii klientských změn (schodiště aj.), čímž došlo k zásahu do díla, které mělo být dokončeno do konce roku 2017. Následně měla žalobkyně další požadavky, cenovou nabídku na výtah žalobkyně schválila 10. 3. 2018, dne 3. 4. 2018 pak žalobkyně zaslala zadání pro změnu klimatizace, schodiště bylo dodáváno na počátku roku 2019. V srpnu 2018 žalobkyně dosud neměla vybrané některé části dodávek klientských změn, proto byl dne 9. 8. 2019 sepsán„ protokol o stavu nemovitosti při předání„ white walls“. Žalovaný se pokoušel uzavřít se žalobkyní dohodu o narovnání, žalobkyně však měla stále další požadavky a uzavření dohody odsouvala. Žalobkyně iniciovala změny v době těsně před uplynutím původní lhůty pro dokončení díla, žalobkyně sama uvádí, že některé změny byly prováděny až na počátku roku 2019, došlo tak zde k novaci závazku.

3. Na základě provedených důkazů soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

4. Žalobkyně a žalovaný uzavřeli smlouvu, kterou se zavázali v budoucnu uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví k nemovitým věcem, konkrétně budoucí jednotky, která je nyní označena [anonymizováno] a příslušného podílu na jednotce v 1. PP, v níž vznikne garáž, která se nachází na pozemku parc. č. [rok], jehož součástí je stavba [adresa], a pozemku parc. č. [rok], jehož součástí je stavba [adresa], k. ú. [část obce], [územní celek] (čl. I odst. 4). Smluvní strany se dohodly, že smlouvu uzavřou nejpozději do konce roku 2017 za cenu 28 900 000 Kč (čl. II odst. 3). Strany si dále ujednaly, že pokud jsou splněny podmínky na straně kupujícího a prodávající nesplní jakoukoli z podmínek v čl. II odst. 4 a doba prodlení bude delší než 10 pracovních dnů, porušuje tím smlouvu podstatným způsobem. V takovém případě má budoucí kupující právo odstoupit od smlouvy a právo na smluvní pokutu ve výši poloviny zálohy (čl. II odst. 13). Jednou z podmínek dle čl. II odst. 4 smlouvy je kolaudace jednotky nejpozději 31. 12. 2017, tuto podmínku plní budoucí prodávající (prokázáno smlouvou o smlouvě budoucí o převodu vlastnictví k nemovitým věcem ze dne 20. 1. 2017 na čl. 6 včetně dodatku ze dne 20. 1. 2017 na čl. 110). Následně se strany dohodly na prodloužení termínu uzavření smlouvy o smlouvě budoucí do 30. 9. 2019. Budoucí prodívající na základě své vlastní iniciativy s budoucím kupujícím projednal otázku změny nebytové jednotky garáže tak, že tato nebude samostatnou jednotkou, ale bude společnou částí nemovité věci (prokázáno dodatkem [číslo] ze dne 23. 9. 2018, čl. 62).

5. Žalobkyně e-mailem ze dne 18. 10. 2017 potvrdila zadání klientských změn (prokázáno e-mailem žalobkyně ze dne 18. 10. 2017 na čl. 120). Dle orientační cenové nabídky činila cena sjednaných změn související s dodáním a montáží schodiště celkem 642 610 Kč (prokázáno orientační cenovou nabídkou ze dne 18. 10. 2017 na čl. 135 p.v.). Žalovaný nabídl žalobkyni jako kompenzaci za prodlení v důsledku posunu termínu dokončení stavby nabídku za kompletní interiér žalobkyně (prokázáno e-mailem pana [příjmení] ze dne 21. 11. 2017 na čl. 112). Žalobkyně a žalovaný se dohodli, že budoucí prodávající provede pro budoucí kupující dle její žádosti stavební úpravy dle přílohy I v jednotce. Smluvní strany se dohodly, že celková cena stavebních prací činí 333 239 Kč včetně DPH, strany se dohodly, že uhrazením ceny stavebních úprav považuje povinnost budoucího kupujícího za splněnou a nebude po něm již žádné další plnění v souvislosti se stavebními úpravami požadovat. Stavební úpravy budou provedeny nejpozději ke dni předání jednotky budoucímu kupujícímu (prokázáno dohodou o stavebních úpravách ze dne 15. 12. 2017 čl. 85).

6. Mezi účastníky probíhala jednání ohledně dalšího postupu s tím, že dne 24. 12. 2017 zaslal pan [příjmení] žalobkyni připomenutí, že by měli podepsat dodatek ke smlouvě ohledně posunutí termínu a dále že by měli uzavřít jednání o dodávce interiéru, aby mohl žalobkyni nabídnout co nejlepší kompenzační návrh, k tomuto žalobkyně odpověděla, že výběr interiéru z její strany dokončili a jsou připraveni jednat ohledně dalšího postupu. Pan [anonymizováno] žalobkyni požádal, zda by mohla zadat kompletní dodávku interiéru jako klientskou změnu, kdy žalovaný vše připraví, nacení a dle toho se z hlediska kompenzace zpoždění dohodnou. K tomuto žalobkyně uvedla pouze to, že pan [příjmení] má zřejmě všechny podklady k interiéru (prokázáno e-mailovou komunikací z ledna 2018 na čl. 139-141). Žalobkyně vyzvala žalovaného ke splnění podmínky pro uzavření kupní smlouvy ve lhůtě 15 dnů, a to kolaudaci jednotky a garáže do 31. 12. 2017 (prokázáno výzvou ke splnění podmínky podle smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 17. 1. 2018 vč. podacího lístku, čl. 27 a 28). Žalovaný na výzvu reagoval tak, že z dosavadní komunikace je jasné, že není schopen termíny dodržet, a to z rozmanitých důvodů, ostatně kvůli tomu teď spolu řeší vybavení a cenové zvýhodnění žalobkyně (prokázáno e-mailem pana [příjmení] ze dne 19. 1. 2018 na čl. 29). Žalobkyně mu sdělila, že dodržuje postup dle čl. II odst. 13 smlouvy a že předpokládá, že v brzké době dojde k avizovanému ústnímu jednání o dalším postupu (prokázáno e-mailem žalobkyně ze dne 22. 1. 2018 na čl. 143). Žalovaný sdělil žalobkyni, že se dozvěděl, že došlo z její strany k dodatečnému požadavku na změnu schodů, což opět oddaluje moment, kdy budou klientské změny zafixovány a kdy chtěli počítat slevu v podobě práce či dodávek změn v ceně domu, žalovaný navrhl žalobkyni slevu 200 000 Kč z kupní ceny. Žalobkyně sdělila žalovanému, že se domnívala, že jí budou nabídnuty kompenzační slevy na dodělávku interiéru (prokázáno e-mailovou komunikací účastníků ze dne 23. 1. 2018 na čl. 147-148). Žalobkyně sdělila žalovanému, že nabídku na„ vyrovnání smluvní pokuty“ zváží, pan [příjmení] požádal žalovanou o termín, kdy by se mohli sejít a podepsat dodatek ke smlouvě, který by zohlednil nový termín dokončení (prokázáno e-mailovou komunikací mezi účastníky ze dne 6. 3. 2018 na čl. 144-146). Žalovaný zaslal žalobkyni cenovou nabídku na doplnění výtahu, žalobkyně s cenovou nabídkou výtahů souhlasila v březnu 2018 (prokázáno e-mailovou komunikací žalobkyně a pana [příjmení] z března 2018 na čl. 136). Dne 3. 4. 2018 žalobkyně zadala klientskou změnu týkající se klimatizace (prokázáno e-mailem žalobkyně ze dne 3. 4. 2018 na čl. 137). Žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě smluvní pokuty ve výši poloviny zálohy kupní ceny pro nesplnění podmínky kolaudace jednotky a garáže nejpozději do 31. 12. 2017 (prokázáno výzvou k zaplacení smluvní pokuty ze dne 7. 5. 2019 včetně dodejky na čl. 30 a 31). Žalovaný na výzvu reagoval tak, že nyní probíhá jednání ohledně uzavření dodatku, v jehož rámci by mělo dojít k posunu termínu pro uzavření kupní smlouvy, kromě toho probíhají jednání ohledně klientských změn, které žalobkyně požaduje (prokázáno dopisem ze dne 10. 5. 2018, čl. 53). Dne 9. 8. 2018 došlo k předání bytu v tzv.„ white walls“, v němž je uvedeno, že klimatizace, centrální vysavač a schodiště budou realizovány až po vyzvání klientem, a to ve lhůtě 2,5 měsíce od vyzvání (prokázáno protokolem o stavu nemovitosti ze dne 9. 8. 2018, čl. 138).

7. Kolaudační souhlas s užíváním stavby Bytový dům [ulice] na pozemku parc. č. [rok], [rok], k. ú. [část obce], [obec], byl vydán dne 13. 8. 2018 (prokázáno kolaudačním souhlasem ze dne 13. 8. 2018 na čl. 25).

8. Žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě rovněž předžalobní upomínkou (prokázáno výzvou k úhradě dlužné částky ze dne 8. 7. 2019 a dodejkou na čl. 32 a 33).

9. Kupní smlouva týkající se další jednotky, v předmětné domě, byla uzavřena rovněž s Ing. [jméno] [příjmení], otcem žalobkyně (prokázáno kupní smlouvou ze dne 17. 1. 2019 na čl. 149 a násl.). Žalovaný žalobkyni nabídl, že u této smlouvy nabízí buď slevu 300 000 Kč, nebo dodatečné vybavení v ceně domu, a to předokenní žaluzie, klimatizace, centrální vysavač a dokončení koupelny v suterénu (prokázáno e-mailem ze dne 30. 11. 2018 na čl. 180).

10. Ze svědecké výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení], dříve [příjmení], soud zjistil, že ke konci roku 2017 se řešilo prodloužení termínu předání a klientské změny, o nichž měla být uzavřena dohoda. V roce 2018 proběhla jednání o uzavření dodatku [číslo] ke kupní smlouvě a k tomuto vázanému účtu a další smluvní dokumentace. Byla zde celá řada klientských změn a bylo patrné, že nebude možné stihnout termín do 31. 12. 2017, když návrh klientských změn řešili od podzimu 2017. Z jednání vyplynulo, že nebude možné termín stihnout a počítá se s tím, že termín bude posunut. Z celé komunikace se žalobkyní rozhodně vyplývalo, že s ohledem na dohodu o úpravách ze dne 15. 12. 2017 nebude možné termín do 31. 12. 2017 dodržet, toto bylo sdělováno už od října 2017. Interně se jednalo, že kompenzace budou žalobkyni nabídnuty, jednalo se o nějaké schodiště. Byla zde dlouhodobá snaha uzavřít dohodu o narovnání, ale žalobkyně se nechtěla vzdát smluvní pokuty. V první polovině roku 2018 žalobkyně chtěla nějaké další změny. Dohoda neobsahovala ujednání o posunutí termínu nebo převzetí nemovitosti, toto mělo být řešeno dodatkem [číslo] pořád bylo jednáno a byly reflektovány další požadavky na změny nebo i klientské změny, proto to nebylo obsaženo ve smlouvě o stavebních úpravách. Kolaudace nebyla včas nejen načasováním stavby, ale také z důvodu provádění klientských změn.

11. Ze svědecké výpovědi svědka [jméno] [příjmení], který prováděl pro žalovaného činnost v oblasti inženýringu, soud zjistil, že žalobkyně žádala o klientských změn, na přání žalobkyně byl měněn komplet suterén, prádelna, byla dělána jiná elektroinstalace na návrh architekta žalobkyně, byly vytvářeny nové pokoje a bourány skleněné příčky, poté byly žádány další změny, a to v elektroinstalaci, posunutí příčky mezi záchodem a koupelnou, to vše v říjnu až prosinci 2017. Svědek žalobkyni neupozorňoval, že dojde k posunutí termínu, ale z povahy věci to bylo zřejmé, byla zde např. změna schodiště, což trvá 8 týdnů. U schodiště se např. čekat nemuselo, ale bylo by nelogické ho tam montovat, neboť ve fázi stavby by ještě mohlo dojít k poškození. S žalobkyní bylo ujednáno, že schodiště bude namontováno na její výzvu. S žalobkyní probíhala jednání o kompenzacích, bylo vždy ujednáno, že ona vznese požadavky, svědek je ocení a ve finále to bude projednáno mezi žalobkyní a panem [příjmení], zda to bude nějak cenově zvýhodněno. Problém zde byl, že nebylo zesmluvněno ukončení předmětných změn, kdy žalobkyně si dokončovala interiér po své ose. Žalobkyně tyto změny konzultovala se svým architektem a stavebním poradcem, kdy bylo jasné, že s ohledem na změny nebude možné stihnout termín předání nemovitosti. Díky těm změnám musely být některé prvky bourány a měněny, minimálně ve sklepě, pak také příčka mezi záchodem a koupelnou. Ve vztahu k žalobkyni se jednalo o nadstandardní vztah, svědek jí měl být neustále k dispozici. Svědek se účastnil jednání o kompenzacích, měl udělat cenové nabídky podlah nebo koupelny, dveře apod. s tím, že se snažili žalobkyni kompenzovat újmu ohledně termínu předání. Bez klientských změn by patrně nebylo možné provést kolaudaci dle sjednaného termínu, z důvodu nedodání stavebního materiálu. Svědek odhaduje ukončení tak na duben nebo květen 2018, to bylo zřejmé tak v říjnu nebo listopadu 2017.

12. Ze svědecké výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení], externí poradkyně žalovaného, soud zjistil, že byla účastna pouze jednání, které se týkalo otce žalobkyně. Žalobkyně chtěla další dům pro svého otce, od pana [příjmení] měla svědkyně pokyn být žalobkyni permanentně k dispozici. Poté dodělávala do předmětné smlouvy odstavec o benefitech vůči otci žalobkyně, protože žalobkyně byla důležitý klient. Jednalo se o klimatizace, centrální vysavač a žaluzie. V tu dobu probíhala i jednání o prodeji domu jiné osobě, tyto benefity, které byly nabídnuty otci žalobkyně, této třetí osobě nabízeny nebyly, jednalo se již o poslední dům.

13. Ze výpovědi jednatele žalovaného [jméno] [příjmení] soud zjistil, že předmětnou stavbu nebylo možné stihnout včas, neboť vše chtěli mít hlavně po stránce kvality, než aby bylo vše rychle hotovo. Některé změny byly ale na poslední chvíli, např. schody, bez kterých není možné dům zkolaudovat. Měli územní rozhodnutí, různá povolení, ale kolaudace být stihnuta nemohla, to např. kvůli schodů, bez kterých to zkolaudovat nelze. Schody byly navrženy do všech domů, ale žalobkyni se tyto nelíbily, proto je změnila, to uvedla v roce 2017, přičemž schody, které tam chce, sdělila až na jaře v roce 2018. Protože došlo ke zpoždění, nabízeli žalobkyni i slevy na dodavatele, což nevyužila, dále jí dodávali do domu věci bez marže, také vyšli velmi vstříc ke koupi domu bytové jednotky [anonymizováno] otci žalobkyně. Rozhodně se žalobkyní jednali v tom smyslu, že jsou jí uvedené výhody nabízeny jako kompenzace za prodlení s dodržením termínu dle smlouvy o smlouvě budoucí. V tomto případě se pak jednalo už o stavební úpravy, nikoli klientské změny, neboť klientské změny jsou drobné změny věcí, např. výběr ze tří barev kachliček. To, co požadovala žalobkyně, již byly stavební práce, proto se musel měnit projekt, přepočítávala se spousta věcí a byly dodávány buď jiné věci, nebo věci v jiném rozsahu. Měnily se příčky, schody, byla předělaná elektřina, topení, dodala se klimatizace, to vše bylo navíc. Žalobkyně také požadovala krb, u komína žalobkyni přesvědčovali, že to není rozumné, protože komín by zasahoval do vnějšího tvaru domu, což by mohl být problém s památkáři, dále domy měly terasy, takže by kouř mohl obtěžovat ostatní sousedy, s tím také neuspěli. Podobný problém byl s klimatizacemi, neboť se jednalo o památkovou zónu, kde bylo vše střeženo, vyřešit vývod klimatizace a jejich schování, byl to problém i pro památkáře a bylo velmi náročné. Po žalobkyni také nebylo žádáno zaplatit, že jednali kvůli změnám s úřady, památkáři, sousedy apod., bylo jí však dáno na vědomí, že se jedná o nadstandardní přístup k ní. Žalobkyně žalovaného udržovala v nejistotě, dávala si pozor, aby neřekla, že tyto změny akceptuje jako kompenzace. Dohoda o stavebních úpravách ze dne 15. 12. ale jednoznačně vylučovala kolaudaci do konce roku 2017.

14. Na základě shora uvedených skutkových zjištění soud dospěl ke skutkovému závěru, že žalobkyně požaduje 2 890 000 Kč jakožto smluvní pokutu za podstatné porušení smlouvy, kdy došlo k vydání kolaudačního rozhodnutí v pozdějším termínu, než byl sjednán. Žalovaný namítal, že smluvní pokuta je v rozporu s dobrými mravy, neboť žalobkyně od žalovaného přijímala další plnění jako kompenzaci za zpoždění s vydáním kolaudačního rozhodnutí.

15. Po právní stránce soud věc posoudil tak, že mezi žalobkyní a žalovaným došlo k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní podle ust. § 1785 odst. 1 o. z., jejímž předmětem byla dohoda o budoucím převodu vlastnického práva ke shora uvedené jednotce. V této smlouvě si strany ujednaly právo žalobkyně na smluvní pokutu podle ust. § 2048 o. z. ve výši jedné poloviny zálohy, a to pro případ, pokud žalovaný nesplní podmínky dle smlouvy uvedené v čl. II odst. 4 této smlouvy. Jednou z těchto podmínek byla kolaudace jednotky a garáže do 31. 12. 2017. Tato podmínka splněna nebyla, respektive byla splněna teprve dne 13. 8. 2018, což žalovaný nijak nesporoval. To, že dojde k určitému prodlení, bylo patrné již od října 2017, z důvodu pozdních dodávek materiálu (toto bylo žalobkyni již na podzim 2017 sděleno), k prodlení by tedy došlo i bez početných klientských změn, které si žalobkyně vyžádala. Přes pozdní dodávky materiálu by však bylo zřejmě možné kolaudovat již v dubnu nebo květnu 2018 (zjištěno ze svědecké výpovědi svědka [příjmení]), pokud by žalobkyně nepožadovala další změny, tedy podstatně dříve, než se tak skutečně stalo (13. 8. 2018).

16. Žalobkyně a žalovaný uzavřeli následně dne 15. 12. 2017 dohodu o stavebních úpravách dle ust. § 2856 o. z., na jejímž základě se žalovaný zavázal provést pro žalobkyni stavební práce na předmětné jednotce. Bylo přitom zřejmé, že tyto dodatečné stavební práce nemohou být stihnuty v termínu stanoveném pro kolaudaci, tedy 31. 12. 2017, což muselo být žalobkyni zřejmé. Jestliže si účastníci zhruba dva týdny před původním termínem kolaudace ujednali provedení dalších prací, přičemž bylo nepochybné, že tyto práce nemohou být dokončeny do 31. 12. 2017 (tedy nemůže být do tohoto data kolaudována ani jednotka), došlo k částečné změně obsahu původního závazku, a to ve smyslu ust. § 1902 o. z. Ujednání o původním termínu kolaudace nemohlo obstát vedle ujednání účastníků, kterým si dohodli provedení dalších stavebních prací na jednotce. Jedná se v takovémto případě o novaci kumulativní, kdy si účastníci sice ujednali provedení dalších stavebních prací, tedy původní závazek (ze smlouvy o smlouvě budoucí) může obstát vedle závazku nově sjednaného (dohoda ze dne 15. 12. 2017), nicméně vylučuje-li takto nově sjednaný závazek splnění lhůty ke kolaudaci dle dohody původní (a žalobkyni to muselo být známo), je třeba mít za to, že původní ujednání o termínu kolaudace zaniklo a s ním tedy i ujednání o smluvní pokutě ve vztahu k tomuto termínu. Nadto soud poukazuje na skutečnost, že žalobkyně si zvolila jinou variantu schodiště než schodiště nabízené žalovaným, přičemž zvolenou variantu designového schodiště prezentovala žalovanému až na jaře roku 2018. V případě instalace schodiště se také výslovně čekalo na pokyn žalobkyně, až budou dokončeny její úpravy interiéru, což vyplynulo z výpovědi svědka [příjmení] (rovněž v protokolu ze dne 9. 8. 2018 o předání bytu v tzv.„ white walls“ je výslovně uvedeno, že klimatizace, centrální schodiště a schodiště budou realizovány až po vyzvání klientem, tedy žalovanou), přičemž kolaudační rozhodnutí bez instalovaného schodiště nemůže být vydáno. Žalobkyně se tedy rovněž podílela na tom, že původně sjednaný termín pro kolaudaci jednotky nemohl být dodržen, když uzavřením dohody o provedení stavebních prací a zadáním klientských změn (zejména tedy zcela jiného schodiště) konkludentně souhlasila s prodloužením lhůty ke kolaudaci, který již pak nebyl účastníky konkrétně stanoven. Na okraj soud konstatuje, že jednání žalované nelze považovat za souladné s dobrými mravy. Je zcela nerozhodné, že žalobkyně nikdy žádné nabízené kompenzace výslovně nepožadovala ani písemně neuzavřela se žalovaným žádnou dohodu o těchto kompenzacích. Z provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaný veškerá dodatečná plnění žalobkyni nabízel proto, aby jí vynahradil vzniklé prodlení oproti původnímu sjednanému termínu vydání kolaudačního rozhodnutí, což je jeho e-mailů a výzev naprosto patrné. Žalobkyně musela vědět, že jí žalovaný tyto výhody poskytuje s úmyslem kompenzovat pozdní plnění, přesto ho tak nechala tak činit a domnívat se, že jí tímto kompenzuje vzniklou újmu (např. celá řada stavebních změn jako změna suterénu, bourání příček, instalace krbu, dodatečná jednání s úřady apod., kdy se již nejedná o prosté klientské změny). Žalobkyně sice uvádí, že žalovaného nenutila k tomu, aby jí tato plnění nabízel, s čímž lze souhlasit, nicméně přesto plnění poskytovaná žalovaným konzumovala, čímž s takto nabízenými kompenzacemi konkludentně souhlasila. Žalobkyně tedy využila toho, že dílo dosud není dokončeno, respektive že jednotka dosud nebyla kolaudována, a v mezičase trvala na dalších změnách a úpravách jednotky, které by již v opačném případě provedeny nebyly. Soud nepovažuje takové jednání, kdy žalobkyně požaduje jednak smluvní pokutu a jednak přijímá veškeré kompenzace za toto prodlení, v souladu s dobrými mravy. S ohledem na vše shora uvedené, žalobkyni právo na smluvní pokutu dle ust. § 2048 o. z. nevzniklo, neboť vedle dohody o stavebních úpravách ze dne 15. 12. 2017 ujednání o smluvní pokutě ve vztahu k termínu kolaudace jednotky nemohlo obstát, proto soud žalobu zamítl.

17. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 věta prvá o. s. ř., kdy procesně zcela úspěšnému žalovanému byla přiznána náhrada nákladů spočívajících v nákladech spojených se zastoupením advokátem za 10 úkonů právní služby po 19 860 Kč a 1 úkon po 9 930 Kč (§ 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, dále jen„ vyhláška“, převzetí a příprava zastoupení, podání ze dne 24. 10. 2019, ze dne 11. 6. 2020, ze dne 30. 11. 2020, ze dne 18. 11. 2020, účast na jednání dne 15. 4. 2020, dne 2. 10. 2020, dne 20. 1. 2021 přesahující 2 hodiny, dne 12. 3. 2021 a účast při vyhlášení rozsudku dne 17. 3. 2021), výše úkonů právní služby je dána § 7 a § 8 odst. 1 vyhlášky, a dále ve výši 11 náhrad hotových výdajů po 300 Kč (ust. § 151 odst. 2 věta druhá o. s. ř. ve spojení s ust. § 13 odst. 4 uvedené vyhlášky). Soud rovněž přiznal žalovanému dle § 137 odst. 3 o.s.ř. také 21 % DPH ve výši 44 484,30 Kč. Celkové náklady žalovaného ve výši 256 314,30 Kč byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (ust. § 160 odst. 1 o. s. ř.) a na zákonné platební místo (ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.).